Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 310
гр.Перник, 10.08.2015 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Пернишкият окръжен съд - гражданска
колегия, в публичното заседание на 28.04.2015 г. в състав:
Съдия:
Красимир Маринов
при секретаря Мария Стоянова и с участието на прокурора _______________
като разгледа докладваното от съдия Маринов гр. дело N314 по описа за 2014
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба и допълнителна такава, подадени от Г.В.Р. ***, с ЕГН:********** против „Б. М.” ЕООД, ***, с ЕИК ********* като по изложените в тях обстоятелства ищецът моли съда да постанови решение, с което на основание чл.19 ал. 3 ЗЗД да обяви предварителния договор сключен между Г.В.Р. ***, от *** г., с предмет: втори етаж от сграда с идентификатор - *** заедно със съответстващите идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор - *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със заповед № *** г., с площ на имота от 200 кв.м., с адрес ***, с трайно предназначение на територията - урбанизирана с начин на трайно ползване - ниско застрояване при граници и съседи на имота: поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - ***, с номер по предходен план - кв.***, парцел **, означен по плана за регулация и застрояване на ***, утвърден със заповед №*** г. на Кмета на община П., като УПИ ** – общински кв.***, при граници: от югозапад - ***, от северозапад - ***, от Североизток - УПИ *** - за жилищно строителство, обществено обслужване и стопански дейности и от югоизток – УПИ***, ***, *** със застроена площ от 120 кв.м за сумата от 114 000 евро, за окончателен с произтичащите последици от това, а в условията на евентуалност се претендира ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата 76 450/седемдесет и шест хиляди четиристотин и петдесет евро/ евро или левовата им равностойност в размер на 149,523 /сто четиридесет и девет хиляди петстотин и двадесет и три лева / лв. заплатена от ищецът в изпълнение на сключения между страните Предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство на *** год и Анекс от ***г. към същия договор, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на исковата претенция до окончателното издължаване, която сума е заплатена от ищецът както следва: 34 000 евро с подписването на договора; авансово плащане съгласно предварителен договор- 5000 евро, на *** год.- 650 евро или левовота им равностойност - 1267 лв.50 ст., на *** год. - 800 евро или 1560лв., на *** год.- 1400 евро или 2730 лв., на ***1 год.- 1400 евро или 2730 лв., *** год.- 1400евро или- 2730 лв., на ***год.- 1400 евро или 2730 лв., на *** год.- 1400 евро или 2730 лв., на *** год.- 1400 евро или 2730 лв., на *** - 1400 евро или 2730 лв., на *** год.- 3000 евро или 5850 лв. , на 08.07.2011 год.- 2000 евро или 3900 лв.,на 25 07. 2011 год.- 5000 евро или 9750 лв., на *** год. - 820 вро или 1599 лв., на *** год.-820 евро или 1599 лв. , на *** год.- 5000 евро или 9750 лв., на *** год. - 850 евро или 1599 лв. и на *** год. 820 евро али 1599 лв., на *** год.- 1300 евро или 2535 лв., на *** год. - 850 евро или 1657.50 лв., на *** год. - 1640 евро или 3198 лв., на *** год. - 4100 евро или 7995 лв.
Претендира се и присъждането на направените по делото разноски, вкл. заплатен адвокатски хонорар.
В срока по чл.131, ал.1 ГПК е постъпил отговор от ответника „Б. М.” ЕООД, ***, с ЕИК ***, с който се оспорва иска като недопустим и неоснователен. Твърди се, че ищецът следва да заплати по предварителния договор сумата от 114000 евро, а до момента е заплатил на ответника сумата от 76450 евро, при което дължи доплащане в размер на 37550 евро.
Пернишкият окръжен съд, в настоящият си съдебен състав, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства съобразно чл.12 и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното:
Предявени са обективно съединени искове в условията на евентуалност като главният иск е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, а евентуалната искова претенция е с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Исковете са процесуално допустими и подлежат на разглеждане по същество.
От фактическа страна се установява, че на *** г. между страните по делото е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство като ответното дружество в качеството му на продавач, а ищецът Г.В.Р. в качеството му на купувач.
Съгласно договора продавачът се задължава да продаде на купувача следния свой недвижим имот, а именно: втори етаж от сграда с идентификатор - *** заедно със съответстващите идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор - *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на ***, одобрени със заповед № *** г., с площ на имота от 200 кв.м., с адрес ***, с трайно предназначение на територията - урбанизирана с начин на трайно ползване - ниско застрояване при граници и съседи на имота: поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - ***, с номер по предходен план - кв.***, парцел **, означен по плана за регулация и застрояване на ***, утвърден със заповед №*** г. на Кмета на община П., като УПИ ** – общински кв.***, при граници: от югозапад - ***, от северозапад - ***, от Североизток - УПИ *** - за жилищно строителство, обществено обслужване и стопански дейности и от югоизток – УПИ***, ***, *** със застроена площ от 120 кв.м за сумата от 114 000 евро.
Съгласно чл.3 от договора, с подписването му купувачът се е задължил да заплати задатък в размер на 34200 евро и да заплати продажната цена на вноски, съобразно погасителен план, който е неразделна част от договора.
По делото е приложен анекс към предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство, сключен между страните по делото, в който анекс е посочено с цифри, че се сключва на *** г., а с думи – на седми юли две хиляди и единадесета година, както и е отбелязано, че анексът влиза в сила от *** г. и е неразделна част от сключения между същите страни предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство.
Също така са приложени платежни нареждания за плащания, извършени от ищеца Г.В.Р. в полза на ответника „Б. М.” ЕООД, *** за различни суми и периоди, както и изисканата от Община П. строителна документация касателно процесния имот, съдържаща архитектурен проект, удостоверение за степен на завършеност и договор за учредяване право на строеж.
По делото е приета съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице Р. Г.. Съгласно заключението, процесният втори етаж се намира в сграда с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор *** съгласно данните от одобрената със Заповед № *** г. кадастрални карта и кадастралните регистри за землището на ***, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/. Съгласно регулационния план на ***, одобрен със Заповед № *** г., сградата попада в УПИ ***-общ-***, кв. ***. Процесният втори етаж от сградата се състои от апартамент, включващ дневна с кухня, две спални, коридор, баня и VС; стълбище и асансьорна шахта. Границите на целият втори етаж са: от североизток - двор /поземлен имот с идентификатор ***/, от югоизток - поземлен имот с идентификатор ***, от северозапад - улица-тупик /поземлен имот с идентификатор ***/ и от югозапад - поземлен имот с идентификатор *** /улица/. Границите на обособения апартамент на втори етаж са: от североизток — двор /поземлен имот с идентификатор ***/; от югоизток - поземлен имот с идентификатор ***, асансьорна шахта и стълбище; от северозапад - улица- тупик /поземлен имот с идентификатор ***/ и от югозапад - поземлен имот с идентификатор *** /улица/. Според вещото лице, сградата е завършена на етап груб строеж, при което има акт 14, но няма акт 16. На този етап по Наредба №6 няма разрешение за ползване на строежа и сградата не е достигнала до такъв етап, че да е годна за обитаване.
С оглед на така установеното от фактическа страна, съдът намира, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД се явява основателен и доказан, поради което следва да бъде уважен така, както е предявен.
По делото се установи, че ответникът не е изпълнил в срок задължението си чл.10 от предварителния договор да прехвърли правото на собственост на ищеца върху процесния имот, предмет на договора.
Същевременно, ищецът в изпълнение на задълженията си по предварителния договор е заплатил в полза на ответното дружество сумата от 76450 евро, с левова равностойност в размер на 149523 лева, видно от приложените по делото платежни нареждания. Действително, в случая не е заплатена цялата сума по продажната цена, която е в размер на 114000 евро, както и предвид, че ищецът не е представил по делото погасителния план по чл.3, ал.2 от договора, не може да се приеме, че купувачът е изпълнил точно задължението си по заплащане на продажната цена, но в тази връзка следва да се има предвид, че и неизправната страна по предварителния договор за покупко-продажба може успешно да упражни преобразуващото си право по чл.19 ал.3 ЗЗД и да иска обявяването му за окончателен. Неизправността на насрещната страна не е пречка за упражняване на правото да бъде предявен иска, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален, или прекратен. Ако решаващият съд стигне до извода, че купувачът не е изпълнил свое основно задължение при сключване на окончателния договор – да заплати изцяло покупната цена, или остатъка от нея, той постановява в решението си по реда на чл.362 ал.1 ГПК, че замества окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си, което може да бъде парично или непарично. В този смисъл е задължителната съдебна практика – постановени по реда на чл.190 ГПК: решение №455/19.12.2013 г. по гр.д. №3635/2013 г. ІV-то г.о. на ВКС; решение № 28/01.07.2011 г. по гр.д. № 207/2010 г. на ВКС, ІІ т.о., решение № 72/14.07.2011 г. по гр.д. № 659/2010 г. на ВКС, І г.о. и решение № 537/08.07.2010 г. по гр.д. № 349/2009 г. на ВКС, ІІІ г.о.
Следва и да се има предвид, че по делото се установи, от заключението на вещото лице Р.Г. и представеното от Община П. удостоверение за степен на завършеност, че процесният имот е достигнал до степен на завършеност „груб строеж”, поради което има самостоятелен статут и може да бъде предмет на правни сделки.
С оглед на гореизложеното, съдът следва на основание чл.19 ал.3 ЗЗД във връзка с чл.362 ал.1 ГПК да постанови решение, с което да обяви за окончателен процесния предварителен договор за продажба, при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на това решение купувачът /ищецът/ заплати по съответния законов ред остатъка от продажната цена в размер на 37550 /тридесет и седем хиляди петстотин и петдесет/ евро, с левова равностойност 73441.42 лева.
С оглед уважаването на предявения основен иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, евентуално предявеният иск не следва да се разглежда.
На основание чл.364, ал.1 ГПК всяка една от страните следва да бъде осъдена да заплати по сметка на Пернишкия окръжен съд сумата от по 751 лева – държавна такса, а в полза на Община П. сумата от по 2229.65 лева - местна такса, както и да се впише възбрана върху горепосочения имот до заплащане на така посочените суми.
Предвид изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 8084 /осем хиляди и осемдесет и четири/ лева, представляваща направени разноски по делото.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш
И :
ОБЯВЯВА за окончателен предварителния договор, сключен между Г.В.Р. ***, с ЕГН:********** ***, с ЕИК:********* от *** г., за продажба на следния недвижим имот: втори етаж от сграда с идентификатор - *** заедно със съответстващите идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор - *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на ***, одобрени със заповед № *** г., с площ на имота от 200 кв.м., с адрес ***, с трайно предназначение на територията - урбанизирана с начин на трайно ползване - ниско застрояване при граници и съседи на имота: поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - ***, поземлен имот с идентификатор - *** поземлен имот с идентификатор - ***, с номер по предходен план - кв.***, парцел **, означен по плана за регулация и застрояване на ***, утвърден със заповед №*** г. на Кмета на община П., като УПИ ** – общински кв.***, при граници: от югозапад - ***, от северозапад - ***, от Североизток - УПИ *** - за жилищно строителство, обществено обслужване и стопански дейности и от югоизток – УПИ***, ***, *** със застроена площ от 120 кв.м за сумата от 114 000 евро, ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящето решение купувачът Г.В.Р. ***, с ЕГН:********** заплати на продавача „Б. М.” ЕООД ***, с ЕИК:********* неизплатената част от продажната цена в размер на 37550 /тридесет и седем хиляди петстотин и петдесет/ евро, с левова равностойност 73441.42 лева.
ОСЪЖДА Г.В.Р. ***, с ЕГН:********** и „Б. М.” ЕООД ***, с ЕИК:*********, всеки един от тях, ДА ЗАПЛАТИ по 751 лева – държавна такса по сметка на Пернишкия окръжен съд и по 2229.65 лева – местна такса в полза на Община П..
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху недвижимия имот, конкретно индивидуализиран по-горе до изплащане на горепосочените такси.
ОСЪЖДА „Б. М.” ЕООД ***, с ЕИК:********* ДА ЗАПЛАТИ на Г.В.Р. ***, с ЕГН:********** сумата от 8084 /осем хиляди и осемдесет и четири/ лева, представляваща направени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: