Номер 296423.11.2020 г.Град Благоевград
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – БлагоевградВтори въззивен граждански състав
На 29.09.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Надя Узунова
Членове:Румяна Бакалова
Гюлфие Яхова
като разгледа докладваното от Надя Узунова Въззивно гражданско дело №
20201200500843 по описа за 2020 година
Производството е образувувано по жалби на И.К.М./К./ и от Б.С. срещу
решение № 2976/1.4.42020 г., постановено по гр.д. 1466 по описа за 2019 г. на
РС-Благоевград.
Жалбоподателите считат решението за незаконосъобразно.
Сочат, че съдът не е отчел доводите им досежно липсата на документ за
собственост при продажбата, както и на скица, издадена от съответното лице
– началника на ОСЗ, Благоевград. Излагат съображения и за неотчитане от РС
на нормативната уредба, касаеща вписването на нотариалния акт, при което
не е съобразил, че от незаконосъобразния начин на вписване на продажбата,
тя не е била видна за последващия купувач от втората продажба на същия
имот.Искат решението да се отмени е се отхвърли иска.
Въззиваемият оспорва доводите на жалбоподателите, считайки, че мотивите
на РС са съобразени със закона.
БлОС счита жалбата за допустима. Подадена е от лице, с
правен интерес срещу подлежащ на атакуване съдебен акт.
С атакуваното решение РС е уважил предявения от И.И. иск за признаването
му за собственик по отношение на ответниците – И.К. и Б.с. Решението е
валидно, тъй като е постановено от надлежен състав на съд, при спазване на
1
писмената форма. Същото е допустимо. Постановено по допустим иск.
За преценка на доводите в жалбата въз основа на събраните по
делото доказателства, БлОС счита за установеното следното от фактическа и
правна страна:
На 20.08.2015 г. ищецът И.И. с нотариален акт № 145/2015 г.
купува от ответницата И.К. земеделски имот с начин на трайно ползване –
нива, с площ 1.170 дка, 4-та категория, находящ се в м. „Полето“,
съставляващ имот № 022026 по картата на землището на с. Градево, с
ЕКАТТЕ 07377, община Благоевград, при граници на имота по скица: имот
022025-Автомагистрала на държавата; имот 022028 - нива насл. на Д.С.Х.;
имот 000256 – полски път на община Благоевград; имот022024 – нива насл. на
С.К.К., който имот е образуван от имот № 022010. На 23.3.2016 г.
нотариалният акт е поправен с нотариален акт № 168/2016 г., в който
страните по продажбата са посочили израза „по картата на землището на село
Градево“, да се чете „по картата на землището на село Българчево“.
На 08.05.2018 г. с нотариален акт № 61/2018 г. същия продавач
И.М. продава на ответника Б.С. същия имот, който е описан като поземлен
имот с начин на трайно ползване: нива, целият сплощ от 1,1170 дка,
категория на земята при неполивни условия: 4-та, находящ се в м. „Полето“, в
змелището на с. Българчево, с ЕКАТТЕ 07377, община Благоевград,област
Благоевград представляващ имот № 022026 по плана за земеразделяне на
землището на с. Българчево, при ганици и съседи: имот 000300-
автомагистрала на държавата, имот 022028 - нива на М.Г.Я.; имот 000256 –
полски път на община Благоевград; имот022024 – нива насл. на С.К.К., който
имот е образуван от имот № 022010.
От заключението на експертизата се установява, че имота по двете сделки е
идентичен.За извода си вещото лице сочи, следното:
За възстановения с план за земеразделяне имот № 022010 от 2 дка в ОСЗ,
Благоевград, е открита партида на имота на 3.6.1999 г. На 16.3.2006 г. имотът
е записан като собственост на наследниците на И.М.С. до 8.5.2008 г. На
8.5.2008 г. имотът е записан като собственост на И.К.М. за ½ ид.ч и на Й.С.М.
въз основа на договор за делба № 72/4.3.2008 г., вписан в СВп., гр.
2
Благоевград като акт № 90, т. 1, вх.рег. № 611 от 4.3.2008 г., собственици до
11.12.2013 г. Партидата е закрита на 11.12.2013 г. по причина разделяне на
имота на два – имот № 022025 и имот № 022026 като втория имот с № 022026
е записан на И.М. и Й.С. по договора за делба № 72/4.3.2008 г., вписан в СВ,
гр. Благоевград като акт № 90, т. 1, вх.рег. № 611 от 4.3.2008 г.
За новообособените имоти са открити нови партиди от ОСЗ. За
новообособения имот № 022026 от страна на ОСЗ, Благоевград е открита
партида на имота на 11.12.2013 г./ вж. пр. 6 към заключението на експерта/.
При действието на КВС по издадена от ОСЗ скица № К
01269/20.4.2015 г. е изповядан нотариален акт № 145/2015 г. на 20.8.2015 г., с
който И.К. продава имота на И.И.. Описанието в нотариалния акт съответства
на скицата, която е съответна на КВС с изключение, че имотът се намира в
землището на с. Градево.
Нотариалният акт не е представен от купувача в ОСЗ за
вписване и той е останал в ОСЗ вписан само за продавача.
В Служба по вписвания, Благоевград нотариалният акт е
вписан като акт № 4, т. 15, д. 1640/2015 г., вх. Рег. № 4002 от 20.5.2015 г. като
е открита/създадена имотна партида 50741 за поземлен имот № 022026 в с.
Градево, общ. Симитли. Нотариалният акт 168/2016 г., с който е поправен
също е вписан от СВ, Благоевград на датата на изповядването му 23.3.2016 г.,
като данните за акта са нанесени в създадената имотна партида 50741 за имот
№ 022026, в с. Градево.
По издадена от ОСЗ, Благоевград при действието на КВС
скица № К 01544/16.4.2018 г. е изповядан на 8.5.2018 г. нотариалния акт с №
61/2018 г., с който И.М. продава същия имот на дружество Б.С., и който
нотариален акт е вписан в същия ден на изповядването му от Служба по
вписванията –Благоевград на 8.5.2018 г., като за него е открита нова имотна
партида № 63393 - за поземлен имот № 022026 в с. Българчево, общ.
Благоевград.
Имотите по скиците, въз основа на които са изповядани и
двете продажби, според експерта е един и същ, в тях описанието на имота е
идентично.
3
Видно от издаденото - преди втората продажба на имота -
удостоверение изх. № 673/2018 г. от 4.5.2018 г. за вписвания,отбелязвания и
заличавания за имот, Служба по вписванията, в гр. Благоевград е
удостоверила въз основа на наличната документация, че за поземлен имот,
нива с площ 2 дка с предварителна партида 7553, находящ се в обл.
Благоевград, общ. Благоевград, с.Българчево с № 022010 е разделен на два:
имот № 022025 с площ от 0.830 дка и имот № 022026 с площ от 1,170 дка по
проверка за лице и че договор за доброволна делба е вписан. В
удостоверението не е отбелязано, че е вписана изповядана сделка с имот
022026.
Предвид начина на описание на имотите в изповяданите
между страните сделки и експертното заключение доводите срещу
индивидуализацията на имота според БлОС са неоснователни.
Вещнопрехвърлително действие има всеки действителен
договор за покупко-продажба, прехвърлителят по който е бил собственик на
имота към момента на сключване на сделката. Има безпротиворечива
съдебната практика, според която недостатъчната индивидуализация на имота
в договора не се отразява на действителността на този договор и на неговото
вещнопрехвърлително действие, а налага само тълкуване на договора на
основание чл.20 от ЗЗД, с цел да се установи действителна воля на страните
по този договор досежно обекта на прехвърлянето. В случая от изявленията
на страните в нотариалните актове за продажба и за поправката му, между
И.М. /К./ и ищеца не остава никакво съмнение за волята им за продажба
именно на имота находящ се в м. Полето, в землището на с. Българчево,
община Благоевград с № 022026.
Няма никаво значение как се е легитимирала И.М. за
собственик при тази първа продажба на имота, след като и дружеството Б.С. е
закупило от нея същия имот и не навежда обстоятелства, имащи отношение
към придобиване от М. на правото й на собственост, които да са се
осъществили между двете сделки. Идентичността на имота, продаден на
ищеца, а впоследствие и на Б.С. не се оспорва от продавача, а се подкрепя
както вече се отбеляза в настоящия акт и от начина на описание на имотите в
двата нотариални акта и от заключението на вещото лице, който категорично
4
заключава, че имотът е един и същ като обяснява възможността съседите да
се променят. Без значение по отношение на собствеността на праводателят е и
довода, че скицата при изповядване на сделката не е подписана от началника
на ОСЗ, Благоевград – инж. Ивайло Гоцев, заемал длъжността към датата на
издаването й .
В случай като настоящия – при две последователни продажби
на един и същи имот от един и същ праводател - нормата на чл. 113 ЗСоб.
сочи за собственик на имота този от приобретателите, който пръв е вписал
сделката си.
Според чл. 1 от Правилника за вписванията /ПВп./ вписването
на сделки в Службата по вписванията има само оповестително действие по
отношение на третите лица /защитно действие има само в изрично посочените
от закона случаи/. Във всички случаи обаче вписването не е елемент от
фактическия състав на сделката продажба, не е част от формата за нейната
действителност, поради което то не се отразява нито върху действителността
й, нито върху транслативния й ефект. Вписването й в Службата по
вписванията е от значение, само когато е налице конкуренция между права -
придобиване на имот от две лица последователно от един и същ праводател-
собственик на имота.
Вписването се състои в даване на гласност на подлежащите на
вписване актове по начин, предвиден с императивните правила в ПВп. – чрез
подреждане на подлежащите за вписване актове в достъпни за гражданите
книги и възможност гражданите да правят справки по тези книги.
Към момента действа персоналната система на вписването т.е.
подлежащите на вписване актове се извършва по партидата на
собственика. Според чл. 9, ал. 1 от ПВп. Вписванията се извършват по
разпореждане на съдията по вписванията незабавно след записване на акта в
предназначения за това входящ регистър, като върху самия акт се нанасят
номерът, под който е записан в регистъра, датата, както и томът и страницата
на партидната книга, в която е нанесено вписването. В службите по
вписванията, където има въведен програмен продукт за водене на помощни
партиди за имоти, в подлежащия на вписване акт се записва и номерът на
5
партидата.
Нормата на чл. 36 ПВп. разписва, че в партидната книга се нанасят
последователно накратко, под името на всеки собственик и на определената
за него страница, извършените вписвания и отбелязвания, които се отнасят до
него, като се посочва и съответната книга, том и страница, където е подреден
актът. Следователно от възприетата у нас персонална система на вписване се
изисква вписването да се извърши по партидата на името на продавача на
договора. Вписването на продажбата само по партидата на купувача е
вписване не по установения от Правилника начин.
В процесния казус не се стигнало до вписване на продажбата на И по
партидата на продавача му, защото при изповядване на сделката, в
нотариалния акт 145/2015 г. имотът е посочен, че се намира в землището на с.
Градево, за който имот СВп. е създала партида № 50741. При вписване на
нотариалния акт 168/2018 г., с който е извършена поправката в нот. акт 145/15
г. като съответния израз се чете, че имотът е в землището на с. Българчево,
СВп. не е създала нова имотна партида – вж. експертното заключение. Освен
това след извършената поправка СВп. не е отразила продажбата по партидата
на собственика-продадавач за имота му в с. Българчево.
Тъй като сделката с И.И. не е вписана по отношение на собственика-продавач
И.К.М. в съответните регистри, книги и партиди, то в издаденото по-късно
удостоверение № 673/4.5.2018 г. от СВп. при проверка за лицето И.К.М.
сделката не посочена.
След като СВп. не е създава нова имотна партида, нито е обозначила в
съществуващата за имота партида по начин, по който да е достатъчно ясно,
че имотната партида касае имот на И.К.М. в землището на с. Българчево
респ. след изповяданата поправка сделката не е отразена по партидата на
продавача, то не е налице оповестително-защитното действие на вписването,
последица от което е непротивопоставимост на купувачите от последващата
втора сделка т.е. спрямо Б.С.. Не е настъпило специалното оповестително
действие на вписването като обективен критерий за знание на всички трети
лица /в случая за последвалия купувач.
От изложеното и предвид редовното вписване на втората продажба срещу
6
което няма доводи, постановеното от РС уважаване на иска е
незаконосъобразно. Същото следва да се отмени и предявения иск
отхвърли.
С оглед основателността на жалбите на основание чл. 78, ал. 1
ГПК на възиваемия дължи на жалбоподателя Блу систем всички направени
разноски за пред двете съдебни инстнации в размер на 1 185 лв., от тях 1 160
лв. пред РС, за което е представен списък на л. 380 от първоинастнионното пр
и 25 лв. за държавна такса за въззивното производство.
Водим от изложеното и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК,
БлОС
РЕШИ:
Отменя решение № 2976/1.4.2020 г., постановено по гр.д. 1466 по описа за
2019 г. на РС-Благоевград и вместо това постановява:
Отхвърля, като неоснователен предявения от ищеца И. Н. И. , с
ЕГН ********** срещу И.К.М. /К./, с ЕГН ********** и Б.С., с ЕИК **** иск
за признаване, че е собственик на основание покупко продажба, обективирана
в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 145, т. 4, рег. №
8385, дело 653/2015 г. по описа на нотариус Искра Кутева, вписана в
регистъра на нотариалната камара под № 241 и нотариален акт за поправка на
нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот № 168, т. 1, рег. №
2958, дело 149/2016 г. по описа на нотариус Искра Кутева, вписана в
регистъра на нотариалната камара под № 241 на следния недвижим имот -
земеделски имот с начин на трайно ползване – нива, с площ 1.170 дка, 4-та
категория, находящ се в м. „Полето“, съставляващ имот № 022026 по картата
на землището на с. Българчево, община Благоевград, при граници на имота по
скица: имот 022025-Автомагистрала на държавата; имот 022028 - нива насл.
на Д.С.Х.; имот 000256 – полски път на община Благоевград; имот 022024 –
нива насл. на С.К.К., който имот е образуван от имот № 022010 и който имот
съгл. КККР на неурбанизираната територия на землището на с. Българчево,
община Благоевград е отразен като поземлен имот с идентификатор
07377.22.26, с адрес – местност "Полето", с площ от 1 170 кв.м., трайно
предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване-нива,
7
категория на земята при неполивни условия – 4-та, номер по предходен план
– 022026 при съседи: поземлени имоти с идентификатори 07377.27.300;
07377.22.24; 07377.23.256 и 07377.22.28.
Осъжда И. Н. И. , с ЕГН ********** да заплати на Б.С. , с ЕИК
**** направените разноски пред двете съдебни инстанции в общ размер на 1
185 лв.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от
връчването му на страните пред Върховния касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8