№ 21409
гр. София, 16.06.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в закрито заседание на
шестнадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Й.А М. ГЕНЖОВА
като разгледа докладваното от Й.А М. ГЕНЖОВА Гражданско дело №
20221110143400 по описа за 2022 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Образувано е по искова молба на Н. Г. Б., Й. Т. Б. и Е. Т. Б., чрез
пълномощника адв. Х. М., срещу „**********“ ЕООД, ЕИК **********.
Ищците твърдят, че по силата на договор за наем от 20.04.2018г.
предоставили на ответника за ползване следния недвижим имот: жилищна
сграда на ул. „*************“ №6, в гр. ***************, в УПИ I-447, кв.27
по плана на гр. ************** II-ра част – разширение“ за срок от 3 години.
С анекс от 29.04.2021г. срокът на договора бил продължен с още една година,
а по силата на §2 от анекса при липсата на предварително уведомление за
прекратяване на договора, същият бил продължен с още една година до
29.04.2023г. Месечната наемна цена по договора била в размер на 5000 лева,
платими ежемесечно до 5-то число на съответния месец, като наемателят
дължал заплащане и на консумативните разноски, вкл. такса смет. С договора
била уговорена неустойка при неплащане на наемната цена в уговорения срок
в размер на 0,5% от месечния наем за всеки просрочен ден. В договора било
предвидено, че при неплащане на повече от една месечна вноска договорът се
прекратява автоматично. Ищците твърдят, че ответникът не им е заплатил
месечната наемна цена за м. април и м. май 2022г., като на 31.05.2022г.
имотът бил освободен от наемателя. Поддържат, че договорът за наем е
прекратен, считано от 06.05.2022г., предвид неплащането на наемните вноски
за м. април и м. май 2022г., поради което възникнало и задължението на
наемателя да плати неустойка за предсрочното прекратяване в размер на
депозитната вноска – 5000 лева. Ищците отправили до ответника нотариална
1
покана, с която го уведомили, че прихващат внесения депозит по договора за
наем с дължимата договорна неустойка за прекратяване на договора по вина
на наемателя, както и го поканили да им заплати сумата в размер на 12 295,73
лева, от които дължима наемна цена в размер на 5806,45 лева за периода от
м.април до 05.05.2022г.; договорна неустойка за забава в размер на 1950,63
лева към датата на поканата, както и обезщетение за ползване на имота след
прекратяване на договора за наем за периода от 06.05.2022г. до 31.05.2022г. в
размер на 4193,55 лева, както и такса смет за периода от 01.01.2022г. до
31.05.2022г. в размер на 345,10 лева. Ответникът получил поканата на
28.06.2022г., но плащане не последвало. С оглед изложеното ищците молят
съда да постанови решение, с което ответникът да бъде осъден да им заплати
следните суми: дължима наемна цена в размер на 5806,45 лева за периода от
м.април 2022г. до 05.05.2022г., или при условията на евентуалност същата
сума като обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за
наем; договорна неустойка за забавено плащане на дължимата наемна цена в
размер на 3210 лева, начислена за период, считано от датата на всяко
просрочие до 10.08.2022г.; сумата от 4193,55 лева, представляваща
обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем в
периода от 06.05.2022г. до 31.05.2022г., или при условията на евентуалност
същата сума като дължима наемна цена за посочения период; и сумата от
345,50 лева – такса битови отпадъци за периода от 01.01.2022г. до
31.05.2022г., ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от
датата на подаване на исковата молба – 10.08.2022г. до окончателното
плащане, като сумите се претендират при условията на активна солидарност
от ищците, или при условията на евентуалност 2/3 от сумите за ищцата Н. Б.
и по 1/6 за ищците Й. Б. и Е. Б., съобразно квотите им в съсобствеността, или
при условията на евентуалност при равни квоти. Претендират се и
направените по делото разноски.
Ответникът, чрез пълномощника адв. М. С., е депозирал писмен
отговор на исковата молба по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК, с който
предявените искове се оспорват изцяло. Счита, че към датата на подписване
на анекс от 29.04.2021г. договорът за наем е бил прекратен с изтичане на
уговорения с него срок, т.е. на 20.04.2021г., т.е. анексът не е породил
действие. Между страните след посочената дата продължили отношения във
връзка с имота, предмет на договора за наем, които се уреждали в устна
2
форма и посредством кореспонденция през приложението ******. Оспорва
претенцията за неустойка, твърденията за предсрочно прекратяване на
договора, както и наличието на забавено плащане на наемни вноски за имота.
Не оспорва, че до м.04.2022г. месечната наемна цена за ползване на имота е
била в размер на 5000 лева. Ответникът поддържа, че имотът е освободен в
края на м. април 2022г., съгласно уговорки между страните в проведена
между тях кореспонденция през приложението ******. До 31.05.2022г. в
имота се намирали вещи на наемателя, които били предмет на договаряне
дали и на каква стойност ще бъдат тези вещи, задържани от наемодателя.
Оспорва и иска с правно основание чл.236, ал.2 от ЗЗД, като излага доводи, че
не е имало противопоставяне от страна на наемодателя вещите да бъдат
изнесени на по-късен етап, като поддържа също така, че това не представлява
ползване на имота. Оспорва претенцията за заплащане на такса битови
отпадъци, както и за мораторна лихва. При условията на евентуалност прави
възражение за прихващане с насрещни вземания срещу ищците за следните
суми: 5000 лева – платен по договора за наем депозит, подлежащ на
възстановяване; 3683,03 лева – стойността на софтуерна система за сигурност
„********“ и технически елементи, както и система за контрол на достъпа,
които били оставени в имота в полза на ищците. При условията на
евентуалност оспорва че договорът за наем е бил прекратен поради
неплащане на наемна вноска. Поддържа, че ищците са били уведомени от
наемателя по телефона още в края на м. декември 2021г. за прекратяване на
договора при спазване на договореното предизвестие. Между страните била
установена форма на комуникация през приложението ******, където
договаряли как ще стане предаването на имота и кои мебели и други
подобрения ще задържат наемодателите. От кореспонденцията било видно, че
наемодателите не са държали формално да се оформи предизвестието и да се
спази срокът му и активно търсели купувачи за наетия имот почти година
преди освобождаването му от наемателя – от м. юни 2021г. Между страните
съществувала уговорка, че в момента, в който се намери купувач за имота,
наемният договор ще бъде прекратен без да се спазва срока на
предизвестието. Наемателят и негови служители осигурявали достъп за
извършването на огледи от потенциални купувачи. Свидетели на уговорките
и на извършваните огледи били и гостите на наетия имот, който се ползвал
като седалище на основан от дружеството социален клуб с над 80 членове и
3
техни гости. Ответникът посочва, че е ползвал имота до края на м. април
2022г., като за дължимия наем отправил устно по телефона и писмено през
приложението ****** съгласието си да бъде прихванат от внесения депозит в
размер на 5000 лева. Ползване на имота след тази дата не било
осъществявано, а имотът бил освобождаван в периода до края на м. май
поради това, че наемодателите нямали яснота какво точно желаят да задържат
от обзавеждането на къщата, както и от техническото оборудване, закупено и
монтирано от наемателя. Голяма част от мебелировката, закупена от
наемателя, наемодателите имали намерение да задържат срещу определена
цена, като за това били водени преговори през приложението ****** между
управителя на ответното дружество и Н. Б., която била основното лице за
връзка с наемодателите. С оглед мащабите на наетия имот и извършените от
наемателя подобрения, било необходимо много повече от обичайното време
за освобождаване на имота. Навежда твърдения, че е бил коректен платец по
договора за наем и няма непогасени задължения към ищците, поради което
счита, че не дължи неустойка. С извършените от наемателя подобрения в
имота значително се увеличила стойността на къщата и това направило
възможна продажбата на значителна стойност, оферирана в обявите за
продажба. При условията на евентуалност прави възражение за прекомерност
на неустойката. С оглед изложеното моли предявените искове да бъдат
отхвърлени като неоснователни.
Предявени са при условията на обективно и активно субективно
съединяване осъдителни искове с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД,
чл.236, ал.2 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл.154, ал.1 от ГПК разпределението на
доказателствената тежест е, както следва: ищецът следва да установи при
условията на пълно и главно доказване, че между страните е възникнало и
съществувало през месеците, за които се претендира заплащане на наемна цена и
разноски за ползване на имота валидно наемно правоотношение, по силата на което са
изпълнили основното си задължение да предоставят ползването на имота в надлeжно
състояние, че договорът за наем е прекратен, че са се противопоставили на
ползването на имота от страна на наемателя, че са уговорени по размер
неустойка в случай на неизпълнение в срок на задължението на наемателя за
заплащане на наемна цена, както и при предсрочно прекратяване на договора
по вина на наемателя, а ответникът следва да установи всички факти, от които
4
произтичат възраженията му.
По направеното от ответника възражение за прихващане същият следва
да установи при условията на пълно и главно доказване основанието и
размера на твърдените от него вземания.
Съдът намира предявените искове за допустими, а исковата молба за
редовна по смисъла на чл. 127 и чл. 128 от ГПК. На основание чл.140, ал.3 от
ГПК делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно
заседание, за което да се призоват страните.
По изложените мотиви и на основание чл.140 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от получаване на
съобщението да уточни наименованието на дружеството, от което е подаден
писмения отговор, като съобрази, че посоченото в писмения отговор
наименование на дружеството не съответства на това, вписано в ТРРЮЛНЦ
за дружество с посочения ЕИК.
ПРИЕМА за съвместно разглеждане в настоящото производство
направеното от ответника възражение за прихващане с насрещни вземания
срещу ищците за следните суми: 5000 лева – платен от наемателя депозит по
договора за наем, подлежащ на възстановяване; 3683,03 лева – стойността на
закупена от наемателя и монтирана в наетия имот софтуерна система за
сигурност „********“ и технически елементи, както и система за контрол на
достъпа.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
13.09.2023г. от 10.30 часа, за която дата и час да се призоват страните.
ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно
доброволно уреждане на спора.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото
документите, приложени към исковата молба и писмения отговор.
ДОПУСКА на ответника един свидетел при довеждане, като оставя без
уважение искането на ответника за допускане на втори свидетел.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните преписи от настоящото определение, а на
5
ищеца да се връчи и препис от писмения отговор.
Определението не подлежи на самостоятелно обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6