Р Е Ш Е Н И Е
№ 260801 04.12.2020 година град Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският
районен съд, ХVІ
граждански състав
На
двадесет и осми септември две хиляди и двадесета година
В
публично заседание в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Силвия Петрова
при
секретар Марина Димова
като
разгледа докладваното от съдията Петрова
гражданско дело № 6215 по описа за 2019
година,
за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на
„СТРОЙАЛИЯНС“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Свети Влас, ж.к. почивен комплекс Етъра,
вх. Д, ет.1, ап. 10, представлявано от М.В.Щ. срещу етажната собственост на
блок Е, представляващ сграда с идентификатор 81178.5.430.5, изградена във
ваканционен комплекс „Флорес Гарден“,
адрес: гр. Черноморец, местност „Аклади“, общ.
Созопол, представлявана от управителя П.С.Д., с която се иска отмяна на всички
решения на общото събрание, проведено на 17.07.2019г., като незаконосъобразни.
Като основание за незаконосъобразността на решенията
се сочи, че не е спазена процедурата по провеждането на общото събрание, като
се излагат подробни доводи в тази връзка и се цитират нарушените разпоредби от
Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, в това число и такива
обосноваващи законосъобразността на взетите решения – по отношение на начина на разпределяне на
дължимите разходи за управление и поддръжка на общите части. Излага се също
така, че въобще не са налице основанията за отделяне на процесните
блокове в отделна етажна собственост, като в случая става дума за комплекс от
затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС. Поради и това се иска
отмяна на всички взети решения.
В срок е постъпил отговор на исковата молба от
етажната собственост, представлява от управителя П.С.Д., като се изразява
становище за допустимост на иска, но за неговата неоснователност. Сочи се, че
за процесната етажната собственост са налице
функционалните предпоставки да бъде едно цяло и съответно била законосъобразно
формирана. Спазен е реда по свикване и провеждане на общото събрание от
17.07.2019г. Твърди се, че не са налице сочените от ищеца нарушения при
вземането на решенията, поради което и се моли за отхвърлянето на иска.
Правното
основание на иска е чл. 40 от Закона за управление на етажната собственост
/ЗУЕС/.
След съвкупна
преценка на доводите на страните, на събраните по делото доказателства и на
разпоредбите на закона, Бургаският районен съд намира за установено следното:
Молбата за
отмяна на решенията на ОС на ЕС е подадена в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС и от
надлежна страна, поради което е процесуално допустима.
По делото между страните няма
спор, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти, попадащи в процесната етажна собственост.
По делото не се спори, а и от представените писмени
доказателства се установява, че в ПИ с идентификатор 81178.5.430 по КККР на
гр.Черноморец, адм. адрес: гр.Черноморец,
общ.Созопол, обл.Бургас, местност “Аклади“, са изградени общо 10 сгради – A, B, C, D, E, F, G,
H, I и К. Дори и да се приеме, че за ваканционен
комплекс “Флорес Гарден“ са
налице всички предпоставки по § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а именно: обособен е в
отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на ЕС и
други обекти, обслужващи собственици и обитатели, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица, то предвид липсата на сключени от
инвеститора със собствениците на самостоятелни обекти писмени договори с
нотариална заверка на подписите – по чл.2 от ЗУЕС, редът за жилищните комплекси от затворен тип в
случая не е приложим, а въпросите за
управлението и поддръжката са от компетентността на ОС на ЕС на всяка от
сградите и съвместно тяхно ОС.
Видно от представената по делото
покана за свикване на общото събрание от 09.07.2019г., изходяща от етажен
собственик П.С.Д. - собственик на
самостоятелен обект в процесната етажна собственост,
е обявено свикването на общо събрание на 17.07.2019 г. при следния дневен ред:
1. Приемане на решение за учредяване на ЕС; 2. Избор на управител /управителен
съвет; 3. Избор на контрольор/контролен съвет; 4. Обсъждане и приемане на
правилник за вътрешния ред; 5. Приемане на решение за откриване на
разплащателна сметка и упълномощаване на лице, което ще оперира със сметката, с
цел обезпечаване нуждите на ЕС; 6. Приемане
на решение за размера и сроковете за заплащане на дължимите вноски от
собствениците за сезон 2019г./2020г.; 7. Упълномощаване на
Управителя/Председателя на Управителния съвет да събира дължимите вноски от
собствениците и завеждане на съдебни дела и снабдяване с изпълнителни листи
срещу собствениците, които в определения срок не внесат дължимите вноски, като
за целта упълномощава адвокати; 8. Завеждане на книга на ЕС, задължение за
вписване в нея, предприемане на административни мерки по отношение на тези,
които не са предоставили необходимите данни и не са се вписали в книгата на ЕС.
В тази връзка следва да се
отбележи, че съгласно чл. 12, ал.6 от ЗУЕС при нововъзникнала
етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от
възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20
на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в
посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател, каквато
е настоящата хипотеза. От представените доказателства следва да се приеме, че
при свикването на процесното ОС не са допуснати
нарушения на закона. При провеждането му на обявената дата всички ЕС са
представлявани от надлежно упълномощените им представители. Представен е и протокола
от проведено общо събрание от 17.07.2019г., видно от който по т. 1, 2, 4, 5, 6,
7 и 8 решенията са приети с мнозинство от 50.341 % ид.ч.
от общите части на сградата, а по т. 3 от дневния ред всички единодушно са
гласували „против“.
Съгласно
чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се провежда, ако присъстват лично или
чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1
- 4 и 7. В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на
притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата -чл. 17, ал. 1
от същия закон. Извън случаите по ал. 2 на чл. 17 от ЗУЕС решенията се приемат
с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите
части на етажната собственост.
Твърденията на ищеца са, че изначално е опорочено
изчисляването на идеалните части на собствениците при самото гласуване по
всички точки от дневния ред, а това счита, че е така доколкото площта на т.нар.
покривни тераси – част от процесната сграда „Е“,
неправилно е била придадена към апартамент № 20 и 21. Това от своя страна е
довело до погрешно изчисляване на притежаваните от собствениците на тези
апартаменти идеални части от общите части на сградата, чрез тяхното
завишаване.
Според изготвената съдебно-техническа експертиза, покривната
част на жилищна сграда „Е” с идентификатор на сградата 81178.5.430.5, изградена
във ваканционен комплекс „Флорес Гарден”,
разположен върху поземлен имот с идентификатор 81178.5.430, с адрес:
гр.Черноморец, местността „Аклади”, община Созопол,
област Бургас, е със застроена площ от 165,88 кв.м. Покривът е плосък с
декоративни скатни елементи на по-ниско ниво, по
проект се е предвиждало околовръст на покрива да
бъдат обособени участъци с ширина от 1,40 за озеленяване с ниска растителност и
храсти, което не е реализирано. Покривът е с положена хидроизолация, защитена с
плочки от гранитогрес. Ползването на покрива е
достъпно за всички собственици на отделните обекти-ваканционни апартаменти,
посредством общото стълбище обслужващо всички етажи на сградата и асансьор,
достигащ до IV етаж. На покрива няма обособена тераса от 21,10 кв.м., която да
е достъпна само от един обособен обект в сградата. Предназначението на покрива
на всяка сграда е да предпазва обектите в сградата от атмосферните условия. Застроената
площ на покрива е 165,88 кв.м. и тя е достъпна за ползване по вътрешното
стълбище на сграда ”Е” от всички собственици на апартаменти в сградата, не само
от тези собственици на ап. Е 20 и Е 21. Покривната част не е свързана по
никакъв начин с ап. Е 20 и ап. Е.21. Сграда
„Е”, изградена в урегулиран поземлен имот с идентификатор на сградата
81178.5.430, с адрес: гр.Черноморец, местността „Аклади”,
община Созопол, област Бургас, попада в пространствените граници на поземления
имот, изградена е като подобект ”Е”, ситуирана е в
североизточната част на ПИ с идентификатор 81178.5.430. Видно от приложената
към делото ситуация на УПИ I-5087, 5088, 5094, сградите са разположени в
имота така, че всички да имат достъп до изградените в центъра на имота басейн с
детски басейн към него, до местата за почивка, за развлечение - шахмат, детски
кътове, пейки, озеленяване и барбекю. Подхода към Курортното селище е чрез изграден портал
за охраната. Изградено е видео наблюдение. Влизането е било с инсталация с чип,
която от една година е спряна и влизането е свободно.
B имотния регистър към Агенция по вписванията и
в АГКК има данни за идеалните части на самостоятелните обекти в сграда с
идентификатор 81178.5.430.5 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. Черноморец, общ.Созопол, обл.Бургас, в процентно
съотношение. Сборът от ид.ч., припадащи се на всички обекти в сградата в
съхраняваното в КККР ценообразуване е 100 %. Експертът е констатирал, че в ценообразуването в 100% ид.ч. от общите части на сградата са включени и 2,049 % ид.ч. за покривна тераса от 21,10 кв.м., която не би
трябвало да участва в общите части на сградата, т.е., за да се изчислят ид.ч. от общите части на всички самостоятелни обекти в
сграда ”Е”, следва да се изготви ново ценообразуване, без участието на
застроена част от покривна тераса. При сравняване на всички
посочени в ценообразуването
данни /съхранявано в КККР/,
вещото лице е установило допуснати грешки при изписване
на идеалните части на два
от обектите, посочени в Присъствения лист към протокола
от учредителното общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти, находящи се в сграда
с идентификатор 81178.5.430.5 по
КККР на гр.Черноморец, м.”Аклади”сграда „Е” в к-с „Флорес Гардън”, проведено на 17.07.2019 год., а именно: апартамент Е 21 със собственик П.С.Д. е вписан в Присъствения лист с 8,709 % ид.ч. от об.ч.,
ВМЕСТО с 7,666 % ид.ч. от об.ч. на сградата,
както е по ценообразуване съхранявано в
КККР-Бургас и апартамент №
Е20
със собственик С.Ю., представлявана от П.С.Д. е вписан в Присъствения лист с 15,80 % ид.ч. от об.ч.,
ВМЕСТО с 5,371 % ид.ч. от об.ч. на сградата,
както е по ценообразуване съхранявано в
КККР-Бургас. При изчисляване на кворума на
присъстващите на общото събрание проведено на 17.07.2019 год., експертът е установил, че „Стройалиянс” ЕООД са присъствали с квота от 49,659 %, а квотата на
останалите присъстващи и упълномощени лица е 48,26 %. На проведеното на 17.07.2019 год. общо събрание кворумът е бил
общо 97,919 %, като 49,659
% от об.ч. са гласували „против”
, а 48,26 % са гласувани „За”.
При тези констатации на експертизата и като съобрази,
че на общото събрание, проведено на 17.07.2019г. са приети решения по т. 1, 2,
4, 5, 6, 7 и 8 с посочено мнозинство от 50.341 % ид.ч.
от общите части на сградата, което според експерта възлиза всъщност на 48,26 %,
при наличие на 49,659 % от об.ч., които
са гласували „против”, то решенията като незаконосъобразни следва да бъдат
отменени. Следва да се отбележи, че по т. 3 от дневния ред всички единодушно са
гласували „против“.
На основание
чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да бъде осъден да заплати на ищеца разноски в
размер на 770 лева.
По изложените съображения, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ взетите решения по т. 1, 2, 4, 5, 6, 7 и 8 на общото
събрание на Етажната собственост на блок „Е“, представляващ сграда с
идентификатор 81178.5.430.5, изградена върху ваканционен комплекс „Флорес Гарден“, адрес: гр.
Черноморец, местност „Аклади“, общ. Созопол, обл. Бургас, проведено на 17.07.2019г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на блок „Е“, представляващ
сграда с идентификатор 81178.5.430.5, изградена върху ваканционен комплекс „Флорес Гарден“, адрес: гр.
Черноморец, местност „Аклади“, общ. Созопол, обл. Бургас, да заплати на „СТРОЙАЛИЯНС“ ЕООД с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Свети Влас, ж.к. почивен комплекс
Етъра, вх. Д, ет.1, ап. 10, представлявано от М.В.Щ., сумата от 770 лева /седемстотин
и седемдесет лева/ за направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала:
ММ