РЕШЕНИЕ
№ …………………
гр. София, 20.05.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, І-18 състав в публично заседание на тринадесети
декември две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА
при секретаря Ирена
Апостолова разгледа докладваното от с ъ д и я
Мартинова гражданско дело № 14260
по описа за 2017 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано въз основа на искова молба, подадена от И.А.В.и Б.Р. – В. против „Ю.Б.“
АД, с която е предявен иск с правно основание чл. 422 от ГПК във връзка с чл.
79 от ЗЗД във връзка с чл. 232, ал. 2 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД. Ищците твърдят, че по силата на
Постановление за възлагане на недвижим имот от 04.11.2014 г. на ЧСИ Н.М.по
изпълнително дело № 2014841040404274 в тяхна полза са възложени недвижими имоти
в гр. София, район Триадица, ж.к. ********, в Административно жилищен комплекс
с подземни гаражи, а именно Ресторант, разположен на две нива в секция Б, Кухня
към ресторанта, разположена на партерния етаж. Имотите били придобити в режим
на съпружеска имуществена общност. По силата на договор за наем, сключен на
11.07.2008 г. с нотариална заверка на подписите ищците твърдят, че „Ю.Б.“ АД ползва за свой банков офис
помещения в сградата, между които и придобитите от ищците имоти. Поддържат, че
след придобиване на имотите са обвързани от вписания наемен договор, като
ответникът дължи наемна цена в размер на 16690,54 лева, увеличена с такса за
поддръжка в размер на 1517,20 лева или общото задължение съобразно наетата площ
е 18207,74 лева. Твърдят, че банката не отрича съществуването на наемно
правоотношение, но превежда наемна цена в размер на 11576,40 лева, като
оставала неплатена част от 6631,34 лева. Твърди, че договорът за наем е
прекратен с предизвестие от шест месеца с нотариална покана от 13.03.2015 г.
Поддържа, че за периода от м. януари 2015 до м. септември 2015 . е дължима сума
за наем в размер на 59682,06 лева (9 х 6631,34 лева). Ищците твърдят, че в чл.
9, ал. 2 от Договора за наем е уговорена неустойка за забавено плащане на
наемната цена, поради което поддържат, че е дължима неустойка в размер на
18207,74 лева. Твърдят, че поради неизпълнение на договорно задължение са
подали заявление, по което е образувано гр.д. № 38669/2017 г. по описа на СРС,
57 състав и е издадена заповед за изпълнение за исковите суми. Моли да бъде
признато за установено, че ответникът дължи сумите, за които е издадена заповед
за изпълнение. Претендира направените по делото разноски.
Ответникът в отговора на исковата
молба заявява, че не оспорва, че ищците са придобили правото на собственост
върху описаните в исковата молба недвижими имоти по силата на Постановление за
възлагане на недвижим имот от 04.11.2014 г. на ЧСИ Н.М.по изпълнително дело №
2014841040404274, както и че между „Ю.Б.“ АД и „У.Д.“ ЕООД е сключен договор за
наем от 11.07.2008 г., който е вписан в Служба по вписванията. Поддържа, че не
дължи наемна цена в посочения от ищците размер, тъй като към договора за наем
са сключени допълнителни споразумения, с които наемната цена е променена, а
именно анекс № 1 от 24.03.2010 г., анекс № 2 от 01.11.2012 г. и анекс № 3 от
01.07.2013 г. Твърди, че общо дължимата наемна цена и такса поддръжка съобразно
уговореното е 12721,32 лева, като след удържане на авансовия данък на ищците са
превеждани суми в размер на 11576,40 лева. Поддържа, че ищците са обвързани от
сключените анекси към договор за наем. Молят предявеният иск да бъде отхвърлен.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
На 11.07.2008 г. между „У.Д.“
ЕООД - наемодател и „Ю.Б.“ АД-наемател е сключен договор за наем, вписан в
Служба по вписванията към Софийски районен съд – акт № 283, т. ХVІІ, вх. рег. №
54720 от 11.07.2008 г. По силата на този договор наемодателят е предоставил на
наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот в гр. София, район
Триадица, ж.к. ******** в Административно-жилищен комплекс с подземни гаражи и
магазини – ресторант, разположен на две нива в секция Б, Кухня към ресторанта,
разположена на партерния етаж и кафе сладкарница. Съгласно чл. 3, ал. 1 от
договора наемателят е поел задължение да заплаща наемна цена в размер на 25313
лева без включен ДДС, увеличена с такса за поддръжка в размер на 2301 лева. В
чл. 9, ал. 2 от договора страните са уговорили, че при забава на плащането на
една вноска по чл. 3 от договора наемателят дължи неустойка в размер на 0,25
% от дължимата за всеки просрочен ден,
но не повече от размера на една месечна наемна вноска.
С Анекс № 3 от 01.07.2013 г. страните
по договор за наем от 11.07.2008 г. са уговорили, че считано от 01.11.2013 г.
наемателят ще заплаща на наемодателя наемна цена в размер на 16992,25 лева,
както и такса за поддръжка в размер на 2301 лева, като съгласно т. 3 сумите се
считат крайни, а в случай, че наемодателят се регистрира по ДДС се счита, че в
тях е включен дължимия ДДС. Установява се, че Ю.Б. АД е заплащала наемна цена
на М.М.М.- цесионер по договор за цесия от 17.07.2013 г., в размер на 19293,25
лева (16992,25 лева + 2301 лева) за м.
октомври 2014, м. ноември 2014 г. и м. декември 2014 г.
С Постановление за възлагане на
недвижими имоти от 04.11.2014 г. по изп. № 20148410404274 ЧСИ Н.М.е възложил на
И.А.В. недвижими имоти в гр. София, район Триадица, ж.к. ********, в
Административно жилищен комплекс с подземни гаражи, а именно Ресторант,
разположен на две нива в секция Б, Кухня към ресторанта, разположена на
партерния етаж с площ от 318,52 кв.м. Постановлението е влязло в сила на
22.12.2014 г.
Установява се, а и не е спорно
между страните, че към момента на възлагане на недвижимите имоти И.А.В. е бил в
брак с Б.Р. – В..
Във връзка с установяване на
твърденията на ответника, че ищецът като приобретател на наетия имот е бил
уведомен за допълнителните споразумения към договора са събрани гласни
доказателства чрез разпит на свидетеля Г.В.Г.– Ръководител секция
„Административна“ в отдел Сгради при „Ю.Б.“ АД. В показанията си свидетелят
установява, че към процесния договор за наем били сключени три анекса, касаещи
основно наемната цена, тъй като са се старали да предоговарят размера максимално близко до пазарните нива. През
2015 г. били уведомени писмено, че И.В. и съпругата му са купили част от имота,
като била проведена среща с тях. Те разполагали с договора за наем, но не
разполагали с анексите към него. Установява, че по принцип вписвали само
основните договори, но не и анексите към тях. При срещата на новите собственици
били предадени анексите, като било обсъждано сключването на нов наемен договор
с тях, но не било постигнато съгласие за наемната цена. Настояването на новите
собственици било да се продължи плащане
на наемна цена по първоначалния договор, но от банката продължили да
плащат уговорения с допълнителни споразумения размер.
В писмо вх. №
9300/0061/20.01.2015 г. ищците И.А.В. и Б.Р.
– В. са заявили, че на 19.01.2015 г. е проведена среща между тях и представители
на „Ю.Б.“ АД като е отправено предложение договорът за наем да бъде продължен
при условията му и ответникът да заплаща наемна цена в размер на 18609 лева +
ДДС съразмерно с уговорения наем и придобитата от тях площ.
С Нотариална покана рег. № 936, т. 1, № 192 от 13.03.2015 г. „Ю.Б.“
АД е отправил на основание чл. 13, т. 6 от договора за наем предизвестие от 6
месеца за прекратяването му.
Не е спорно между страните, а и
се установява, че за периода от м. януари 2015 г. до м. септември 2015 г.
наемателят е заплащал наемна цена в размер на 11576,40 лева.
Въз основа на заявление от 14.06.2017
г., подадено от И.А.В. и Б.Р.В. е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК по гр.д. № 38669/2017 г. по описа на СРС, 57 състав, с която въз основа договор
за наем от 11.07.2008 г., сключен с нотариална заверка на подписите е
разпоредено на „Ю.Б.“ АД да заплати сумата от 59682,06 лева, представляващи
неплатена част от наемната цена по договор за наем от 11.07.2008 г. с
нотариална заверка на подписите и за периода от 01.01.2015 г. – 31.03.2015 г.,
ведно със законната лихва за периода от 14.06.2017 г. до изплащане на
вземането, неустойка за забава в размер на 18207,74 лева по чл. 9, ал. 2 от
договора и разноски в заповедното производство. В срока по чл.414, ал.2 от ГПК длъжникът е
депозирал възражение срещу заповедта, поради заповедният съд е указал на
заявителя, че може да предяви иск относно вземането си.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА
следното:
Предявеният положителен
установителен иск с правно основание чл. 422 във връзка с чл. 124, ал. 1 от ГПК
е допустим - предявен е от лице - заявител, имащо правен интерес от
установяване съществуването и изискуемостта на вземането си, за което е
издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 417 от ГПК, против която е
подадено възражение от длъжника. Предмет на установяване е съществуването и
изискуемостта на вземане, за което е била издадена заповед за незабавно
изпълнение по гр.д. № 38669/2017 г. по описа на СРС, 57 състав.
Съгласно разпоредбата на чл. 79,
ал. 1 от ЗЗД, когато длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има
право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата. Основателността на
предявения иск е поставена в зависимост от това по делото да се установи, че
между страните съществува облигационно правоотношение, в чието съдържание са
включени задължения за заплащане на наемна цена и за заплащане на неустойка за
забавено плащане на наемната цена. От събраните по делото доказателства се
установява, а и не е спорно, че между „У.Д.“ ЕООД – наемодател и „Ю.Б.“ АД –
наемател е бил сключен договор за наем, по силата на който ответникът е поел
задължение да заплаща наемна цена в размер на 25313 лева без включен ДДС,
увеличена с такса за поддръжка в размер на 2301 лева. Не е спорно също така, а
и се установява, че договорът за наем е вписан в Службата по вписвания при
Софийски районен съд. Съгласно разпоредбата на чл. 237 от Закона за
задълженията и договорите при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако
е бил вписан в имотния регистър. Следователно с придобиване на собствеността
върху имота ищците са встъпили в договора за наем като наемодатели и съответно
са били обвързани от него. Спорът между страните е за това какъв е размерът на
наемната цена, дължима от наемателя за исковия период. Настоящият съдебен
състав намира, че новите собственици на наетия имот встъпват в правата на първоначалния наемодател такива, каквито те са били
към момента, в който са придобили собствеността, т.е. и с последващите му изменения.
Вписването на договор за наем със срок
по – дълъг от една година (чл. 112, б. „е“ от Закона за собствеността)
гарантира на наемателя възможността да ползва наетия имот в уговорения срок,
независимо от промяната на собствеността. Вписването на договора оповестява на
трети лица съществуването му, като новият собственик встъпва в наемното
правоотношение с правата и задълженията, които е имал праводателят му. От
събраните по делото доказателства е установява, че с допълнителни споразумения
към договора за наем е изменен размерът на наемната цена, както и се
установява, че в период предхождащ прехвърлянето на собствеността ответникът –
наемател е превеждал на наемодателя наемна цена в изменения размер, т.е. налице
е достоверна датата на изменението. В този смисъл и по аргумент на разпоредбата
на чл. 237, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите договорът за наем в
тази част е задължителен за новият наемодател, макар и в тази част договорът за
наем да не е бил вписан. Невписването на измененията на договора за наем,
касаещи размера на наемната цена, не води до това, че приобретателят на наетия
имот е обвързан от съдържанието на вписания договор. Това е така, доколкото
разпоредбата на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите има за цел да
гарантира правото на наемателя да ползва имота съобразно уговореното с
първоначалния договор. Следователно наемната цена, която е била дължима от
наемателя е в размер на 11204,11 лева и сумата от 1517,07 лева – такса за
поддръжка. Страните не спорят, че тази сума е платена от наемателя, поради което
и предявеният иск се явява неоснователен за претендираните суми.
Съгласно чл. 92, ал.1 от ЗЗД неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението без да е нужно те да се доказват. Доколкото по делото не се
установява, че е налице неизпълнение на договорно задължение от страна на
наемателя – ответник, то предявеният иск за установяване съществуването на
задължение за заплащане на неустойка, за която е издадена заповед за
неизпълнение се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Съгласно разпоредбата на чл. 78,
ал. 8 от ГПК ищците следва да бъдат осъдени да заплатят сумата от 300 лева,
представляваща юрисконсултско възнаграждение.
Воден от горното, Софийски градски съд, І-18 състав
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от И.А.В., ЕГН-********** и Б.Р. – В., ЕНЧ – ********, двамата от
гр. София, бул. „********против „Ю.Б.“
АД, ЕИК – ********, със седалище и адрес на управление *** иск с правно
основание чл. 422 от ГПК във връзка с чл. 79, ал. 1 във връзка с чл. 232 и чл.
92 от Закона за задълженията и договорите с искане да бъде признато за
установено, че „Ю.Б.“ АД дължи да заплати на И.А.В.Б.Р. – В. сумата от 59682,06 лева (петдесет и девет хиляди шестстотин осемдесет и два лева и шест ст.),
представляващи неплатена част от наемната цена за периода от 01.01.2015 г. –
31.03.2015 г. по договор за наем от 11.07.2008 г. с нотариална заверка на
подписите, рег. № 6016/11.07.2018 г. на Нотариус Д.Т., вписана в НК под № 264 с
район на действие СРС, вписан в Служба по вписванията към Софийски районен съд
– акт № 283, т. ХVІІ, вх. рег. № 54720 от 11.07.2008 г., ведно със законната
лихва за периода от 14.06.2017 г. до изплащане на вземането, неустойка за
забава в размер на 18207,74 лева
(осемнадесет хиляди двеста и седем лева и седемдесет и четири ст.) по чл. 9,
ал. 2 от договора, за които суми е издадена заповед за незабавно изпълнение по
чл. 417 от ГПК по гр.д. № 38669/2017 г.
по описа на СРС, 57 състав като
неоснователен.
ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал. 8 от ГПК И.А.В.,
ЕГН-********** и Б.Р. – В., ЕНЧ
– ********, двамата от гр. София, бул. „********да заплатят на „Ю.Б.“ АД, ЕИК – ********, със седалище
и адрес на управление *** сумата от 300
(триста) лева, представляваща юрисконсултско възнаграждение.
Решението може да се обжалва в двуседмичен
срок от връчването на препис от него на страните пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: