№ 6782
гр. София, 15.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Б В
при участието на секретаря С В
като разгледа докладваното от Б В Гражданско дело № 20241110147852 по
описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Т. С. Т. е предявила срещу етажните собственици на сграда с адрес гр. София, ул. П...
№... иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС, с който се иска отмяната на решенията по т.2, т.3 и
т.5, взети на проведеното ОС на ЕС на 04.07.2024г., като незаконосъобразни.
Ищцата твърди, че е собственик на ап..., съгласно НА 133, том I, рег. № .., дело
117/02.11.2012г. на нот. с рег. №... по описа на НК, което представлява самостоятелен обект
от жилищен блок с административен адрес: гр. София, ул. П... 21. Посочва, че на 03.07.2024
г. от 18:30ч. в гр. София, ул. П... №... се е провело Общо събрание на етажната собственост,
на което не е присъствала лично и e била представлявана от е н. Заседанието е било
отложено с един час поради липса на необходим кворум. В 19:30 ч. Г П е установил, че
отново не е наличен кворум и на основание чл. 15, ал.3 от ЗУЕС събранието е отложено за
следващия ден - 04.07.2024г. от 18:30ч. Събранието се е провело при обявения в поканата
дневен ред, при участието на собственици на самостоятелни обекти, чрез лично присъствие
и по пълномощие, представляващи кворум калкулиран по протокол от 23.996% от идеалните
части на ЕС. Сочи, че Протоколът от ОС е бил изготвен на 11.07.2024г., на която дата била
уведомена. Твърди, че взетите решения по т. 2, т.3, т.5 са незаконосъобразни. Твърди, че
лицето С З е представлявало трима собственици, а Б Д представлявал двама собственици, А
А представлявал Р Щ, но към протокола липсвали приложени пълномощни, от които да се
установяват посочените представителства за формулирания кворум и за валидно вземане на
решения на ОС. С оглед на това счита, че не е била спазена разпоредбата на чл.14, ал.5 от
ЗУЕС. На следващо място твърди, че е било допуснато е нарушение на чл.15 ЗУЕС, относно
изчисляване на кворума, като посоченият в Протокола кворум на присъстващи не отговарял
на действителните собственици присъстващи и гласуващи на събранието. Счита, че
приетото решение по т.2 на ОС е взето в нарушение на материалноправни разпоредби по
ЗУЕС, тъй като е липсвало нужното мнозинство от 50% от общите части на ЕС, а освен това
не с били освободени членовете на старият управителен съвет. Твърди, че решенията по т.3
от дневния ред също са взети в нарушение на материалноправни разпоредби по ЗУЕС, тъй
като по отношение на тях също е липсвало нужното мнозинство. Твърди, че ОС е приело
вноската за управление и поддръжка на магазините да бъде в размер на 6 лева, но доколкото
магазините представлявали самостоятелни обекти в етажната собственост е следвало да
заплащат вноска еднаква с вноска за апартамент. Счита, че приетото решение по т.5 на ОС
също е взето в нарушение на материалноправни разпоредби по ЗУЕС, доколкото е взето
1
решение вноските да бъдат определени на обект, а не на обитател, както е предвидено в
закона. С оглед на това моли за уважаването на предявените искове и присъждането на
сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците, с който оспорват
предявения иск като недопустим и неоснователен. Оспорват правния интерес на ищцата за
оспорването на решенията. Посочват, че процесното общо събрание е проведено при
условията на чл.15, ал.З от ЗУЕС - при отлагане, тъй като на обявената дата не е бил налице
необходимият кворум. Твърдят, че в етажната собственост, поради големия брой
инвестиционни имоти, населени с наематели, ОС на собствениците често се отлагали за
следващия ден, поради това изискване на закона. Посочват, че всички проведени общи
събрания до момента са били проведени с кворум не по-голям от 39%. Твърдят, че двама от
етажните собственици, единият от които ищцата, оспорвали всяко взето решение с цел да не
заплащат дължимите вноски към етажната собственост. Считат, че ищцата няма правен
интерес от оспорването на решения 2 и 3, доколкото с тях не били засегнати права на
ищцата. Посочват, че доколкото член на управителния съвет на ЕС не е можел да изпълнява
функциите си занапред е заменен с друг, което не променяло правното положение. По
отношение на решение 3 твърдят, че е променена единствено вноската за фонд Ремонт и
обновяване, която не била оспорена от ищцата. Твърдят, че изброените в исковата молба
нарушения са несъществени, като направените възражения са изцяло неоснователни.
Посочват, че не са представени пълномощни към протокола, доколкото са съдържали лични
данни, като същите не били поискани от ищцата, но ги представят към отговора на исковата
молба. Твърдят, че оспорването на представителната власт от лице, което не е страна в
отношенията на упълномощител/упълномощен, са недопустими. Твърдят, че ищцата е
следвало да докаже, че е оспорила изготвения протокол. Оспорват необходимостта от
квалифицирано мнозинство при замяна на член на управителния съвет, доколкото не се
заменял целият управителен съвет. Оспорват, че е било необходимо етажната собственост
първоначално да освободи старият управителен съвет. Твърдят, че с оспореното решение не
са определени нови вноски за управление и поддържане на ЕС, а същото е извършено в
предходни решения. Оспорва правния интерес на ищцата да оспорва решението по т.5,
доколкото, в случай че разполагала домашен любимец взетото решение е в неин интерес, а в
случай не разполага с отмяната на решението щяла да лиши възможността да бъдат събрани
вноски от собствениците с домашен любимец. Твърдят, че аргументите на ищцата са начина
на определяне на вноската, са неоснователни. Оспорва, че решението е прието извън
предварително определения дневен ред. С оглед гореизложеното молят за отхвърлянето на
предявените искове и присъждането на сторените по делото разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест по иска с правна
квалификация чл. 40 ЗУЕС в тежест на ищцата е да установи, че е собственик на
обекти в режим на ЕС, приемане на оспорените решения на ОС на ЕС на посочената дата и с
посоченото съдържание, както и че е спазил 30-дневния преклузивен срок от узнаването на
решенията за предявяване на иска.
В тежест на ответниците е да докажат материалната законосъобразност на атакуваните
решения – че същите не противоречат на императивни материалноправни норми на ЗУЕС,
че са взети при необходимите кворум и мнозинство.
От фактическа страна
Съгласно приложената на л. 63 по делото покана на 25.06.2024 г. е била поставена
покана за процесното общо събрание, което да се проведе на 03.07.2024 г. от 18:30 ч. във
фоайето на сградата, при следния дневен ред: 1. Финансово състояние на етажната
собственост; 2. Избор на Управителен съвет; 3. Бюджет и вноски; 4. Разглеждане и приемане
на оферта за ремонт на покривна тераса; 5. Други;
По делото е приложен протокол от общо събрание на собствениците в етажна
собственост, находяща се в гр. София, ул. „П...“ №..., в който е посочено, че на 03.07.2024 г.
2
в 18.30 ч. не е бил налице необходимият кворум, поради което събранието е било отложено с
един час. В 19:30 ч. отново не е бил налице кворум и събранието е било отложено за
следващия ден, като се е провело на 04.07.2024 г. в 18:30 ч. и са били представени 23, 996 %
идеални части от общите части на сградата. По т. 2 от протокола е било прието следното
решение: Общото събрание е избрало следния Управителен съвет за срок от 2 години: г-н С
З, собственик на ап. 406; г-н Р Щ, собственик на ап. 403; г-н Д Г, собственик на таван 801.
По т. 3 от протокола е било прието следното решение: Общото събрание реши вноската към
ФРО ще бъде 1 % от МРЗ или по 9, 33 лв. за всички обекти, твърдата вноска за
апартаментите остава по 25 лв. и по 6 лв. за магазините. По т. 5 от протокола е било прието
следното решение: Общото събрание въведе вноска за домашен любимец, подлежащ на
извеждане, в размер на 5 лв. месечно.
В приложения на л. 69 и сл. списък на присъствалите на общото събрание лица е
посочено, че за Р Щ присъства А А, С З е посочен като прдставител на трима етажни
собственици, а Б Д – на двама. На л. 73 – л. 81 са приложени пълномощни, с които
посочените представители са били упълномощени от съответните етажни собственици да ги
представляват на общото събрание.
От правна страна
Между страните не се спори, че ищцата притежава самостоятелен обект в процесната
етажна собственост. Предвид датата на подаване на исковата молба е спазен преклузивният
срок за обжалване на процесните решение, въведен в чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата
разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната
собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
По своята правна същност исковете по чл. 40 ЗУЕС са конститутивни и имат за свой предмет
упражняване на потестативното материално право на собственик на самостоятелен обект в
сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни
собственици. Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на
етажната собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото
събрание и управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при
упражняване на законовите си правомощия Общото събрание, в която участват
собствениците/ползватели на самостоятелни обекти, приема решения.
Характера на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за проверка
на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът за
законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се
инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица - собствениците на
обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по
характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. С оглед
специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в производство по реда
на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно посочени, доколкото отмяната
на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и
при неспазване на императивни правни норми, като съдът с решението си не може да
замести решението на общото събрание на етажните собственици. Основание на исковете по
чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения, допуснати при свикването и
провеждането на общото събрание, посочени в сезиращата съда искова молба. Предвид това
и с оглед принципа на диспозитивното начало, установен в разпоредбата на чл. 6 ГПК, пряко
проявление на който е определяне на вида и предмета на търсената защита от страните, то и
в производство по иск по чл. 40 ЗУЕС съдът дължи да изследва именно посочените от
ищеца доводи, насочени към оспорване процесуалната и материална законосъобразност на
взетите решения.
Съдът намира за неоснователни оплакванията на ищцата във връзка с
представителството на проведеното общо събрание. Съгласно чл. 6, ал. 1, т 8а ЗУЕС
етажните собственици могат да участват при вземането на решения от общото събрание и
чрез пълномощник, а по силата на чл. 14, ал. 1 и ал. 5 ЗУЕС когато пълномощник е друг
етажен собственик, пълномощното може да е и в обикновена писмена форма, като участието
3
на пълномощник винаги се отразява в протокола от общото събрание и към него се прилагат
копия от пълномощните. Всички тези изисквания в разглеждания случай са били спазени.
Във връзка с обжалваните решения конкретно съдът приема следното:
Решението по т. 2 за избор на Управителен съвет е незаконосъобразно. Както е
посочила и ищцата, императивно изискване на закона в чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС е изборът на
управитлен съвет (управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията
на управителния съвет (управителя) или на част от тях на професионален управител-
търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, също и за възлагане на дейности по
поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са
собственици, да бъде извършен с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост. В разглеждани случай на общото събрание са били
представени само 23, 996 % идеални части от общите части на сградата, поради което
процесното общо събрание не е разполагало с правомощие да избира управителен съвет.
Следователно, обжалваното решение по т. 2 следва да бъде отменено.
Решението по т. 3 се състои от две части – за определяне вноските във фонд „Ремонт и
обновяване“ и за разходите за управление и поддържане на общите части. Възражението на
ищцата за начина на определяне на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ е основателно,
тъй като същата е определена в размер на по 9, 33 лв. за всички обекти, а съгласно чл. 50, ал.
2 ЗУЕС ежемесечните вноски от собствениците в този фонд се определят в размер,
определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната, т.е. те следва да са съответни на идеалните части,
а не в еднакъв твърд размер на всички обекти. В останалата част, по отношение „твърдата
вноска“ за разходи за управление и поддържане на общите части – общото събрание не е
разполагало с правомощие да вземе такова решение, тъй като съгласно чл. 17, ал. 2, т. 8
ЗУЕС за него се изисква мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите
части, каквото, както беше посочено по-горе, не е било налице. Ето защо, решението по т. 3
също подлежи на отмяна.
С решението по т. 5 е взето решение за въвеждане на вноска за домашен любимец,
подлежащ на извеждане. Съгласно чл. 15, ал. 2 ЗУЕС общото събрание се провежда при
предварително обявения с поканата дневен ред, в чл. 16, ал. 3 ЗУЕС общото събрание на
собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения
дневен ред, освен в неотложни случаи, като дефиницията за неотложен случай е в пар. 1, т.
16 ДРЗУЕС - наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за
разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни
конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане
на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи,
общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на
сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства,
водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица. В
разглеждания случай решението е включено в точка, обозначена като „други“, като в
поканата за свикване на общото събрание не е посочено, че ще бъде обсъждан въпросът за
заплащане на разходи за животни по чл. 51, ал. 7 ЗУЕС. Предвид цитираната законова
уредба съдът намира, че вземането на това решение е незаконосъобразно, тъй като то се
отнася до въпрос, който не е бил включен в предварително обявения дневен ред и
същевременно не се отнася за неотложен случай. Незаконосъобразно е включването му в
точка, озаглавена в дневния ред като „други“, тъй като така се заобикаля изискването
забраната на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, защото формално има посочена точка в дневния ред, но от
нея не става ясно какъв въпрос ще бъде обсъден и практически в нея могат да бъдат
включени всякакви въпроси, които не са били предварително обявени. Ето защо,
обжалваното решение по т. 5 също следва да бъде отменено.
По разноските:
При този изход на спора в полза на ищцата следва да бъдат присъдени направените и
претендирани по делото разноски в размер на общо 480 лв., от които 80 лв. за държавна
такса и 400 лв. за платено адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, Софийски районен съд
4
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от Т. С. Т., с ЕГН: **********, с адрес: гр. Д.., ул. „Й..“ № 8,
вх..., ап.., срещу останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост с
административен адрес: гр. София, ул. „П...“ №..., иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС
решенията по т.2, т.3 и т.5, взети на проведеното на 04.07.2024 г. общо събрание на
собствениците в етажната собственост.
ОСЪЖДА етажните собственици от сграда в режим на етажна собственост с
административен адрес: гр. София, ул. „П...“ №..., да заплатят на Т. С. Т., с ЕГН: **********,
с адрес: гр. Д.., ул. „Й..“ № 8, вх..., ап.., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 480 лв.
разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5