Р Е Ш Е Н И Е
№ ………..
гр. София, 21.06.2016
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІІI-Г въззивен състав, на двадесет и втори
март през две хиляди и шестнадесета година в публично заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГАЛИНА ТАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: А.
НЕНОВА
мл. с-я ВЕСЕЛИНА ДИМЧЕВА
секретар
И.К.,
като
разгледа докладваното от мл.съдия Димчева в.гр.д. № 15783 по описа за 2015 год.
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 1086967/10.09.2015 г. на „Д.“
ЕООД – ответник в
първоинстанционното производство, чрез адв. П. В., срещу Решение от 05.08.2015 г., постановено по гр. д № 42810/2013 г. по описа на СРС, 32-ри състав, с което
дружеството е осъдено да плати на М.Н.М. сумата от 1 899,64 лв.,
представляваща дължима наемна цена за периода 28.12.2012 г. – 18.07.2013 г.,
съгласно договор за наем на недвижим имот от 18.07.2011 г., както и за сумата
от 11 259,64 лв. – обезщетение за лишаване от право на ползване на имота
предмет на договора за периода 17.07.2013 г. – 17.10.2013 г., ведно със
законната лихва върху сумите, считано от 14.10.2013 г. до окончателното им
плащане.
В депозираната въззивна жалба се твърди, че
обжалваното решение е неправилно, поради противоречие с материалния закон,
допуснати съществени процесуални нарушения и е необосновано. Излагат се
съображения, че присъденият размер на обезщетението за лишаване от ползването
на имота след прекратяването на договора е недоказан, а заключението на СТЕ –
необективно. Въззивникът сочи, че от сумата следва да бъде изключена стойността
определена за подпокривното пространство на сградата, тъй като това помещение
не е отдадено под наем, видно от представения по делото договор. Твърди се още,
че направените възражения за прихващане са доказани, а тяхното отхвърляне е
неправилно, като изтъква, че извършените от него ремонти и подобрения нямат
характер на обичайни такива, тъй като без тях обектът би бил неизползваем. Моли
за отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на предявените искове
като неоснователни и недоказани, евентуално – погасени чрез прихващане.
Претендира разноски.
В срока по чл. 263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от М.Н.М., чрез адв.
А. Г., с който същата се оспорва
като неоснователна.
При извършената служебна проверка по реда на чл. 269 ГПК, настоящият съдебен състав намира, че обжалваното първоинстанционно решение
е валидно и допустимо, поради което същият дължи произнасяне по съществото на
правния спор в рамките на наведените с въззивната жалба доводи.
След като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, съдът намира следното от фактическа страна:
На
18.07.2011 г., между страните е сключен договор за наем на недвижим, видно от
който наемодателят М.Н.М. отдава, а наемателят „Д.“ ЕООД приема за временно и
възмездно ползване недвижим имот представляващ дворно място, находящо се на ул.
„********, в гр. София, район „Панчарево“, с площ 1 145.40 кв.м., ведно с
намиращата се в него жилищна сграда със застроена площ от 310.40 кв.м. и с
право на ползване за детска градина. Към договора е подписан анекс от същата
дата, съгласно който за времето на действие на наемното правоотношение,
наемателят приема детето В. Й.Б. за обучение, възпитание и отглеждане в „Частна
еко детска градина ДАРА“, без заплащане на такса, като разходите за храна и
транспорт са за сметка на родителите на детето.
Ищецът
е отправил до ответника нотариална покана, връчена на последния на 11.02.2013
г., видно от която изрично заявява, че договорът за наем ще бъде прекратен с
изтичането на уговорения между страните срок и няма да бъде продължаван.
Видно
от представеното по делото съдебно решение от 19.11.2013 г., по гр.д. №
31181/2013 г., на СРС, 26-ти състав, въззиваемият в настоящото производство е
осъден да опразни и предаде на ищеца процесния недвижим имот.
По
делото, в първата инстанция е допусната и приета СТЕ, като вещото лице е дало
отговор на поставен въпрос за определяне на размера на средния пазарен наем за
периода м.юли – м. октомври 2013 г., както и относно таксата за целодневно
отглеждане на дете в частна детска градина в подобен район за периода
17.12.2012 г. – 17.07.2013 г., без храна и транспорт.
Представен
е протокол от 27.03.2014 г., подписан между страните, от който се установява,
че владението върху имота е предадено обратно на
наемодателя на посочената дата.
В
хода на първоинстанционното производство са разпитани свидетелите Е.Й.Б. и Г.Л.М..
Първата свидетелка, която е снаха на дъщерята на ищцата сочи, че детето е
преустановило посещенията си в детското заведение на 14.12.2012 г., поради
битов инцидент, който описва. Свидетелката М., която е служител при ответника
също подробно описва инцидента, както и проблеми възникнали със септичната яма
на имота.
С
протоколно определение от 27.02.2015 г. и въз основа на молба на процесуалния
представител на ищеца, съдът е допуснал изменение в размера на предявения иск за
плащане на наемна цена, като производството е продължило за сумата от
1 899,64 лева.
По
делото е изслушана ССчЕ, със заключение на вещото лице, че съгласно представените
по делото платежни документи, неизплатената част от дължимата наемна цена за
периода 01.01.2013 г. – 18.07.2013 г. възлиза на сумата от 3 855,65 лева.
Пред
първата инстанция е приета и СТЕ, която посочва извършените ремонтни работи,
тяхната единична стойност и заключава, че общия размер на същите възлиза на
1 458 лв.
По
делото са представени платежни нареждания и служебни бележки по чл. 45, ал. 4 ЗДДФЛ.
С
отговора на исковата молба ответникът е направил следните възражения за прихващане, със сумите както следва: 945 лв. –
неплатена стойност за храна на детето В. Балканджиев за периода м.10.2011 г. –
м.12.2012 г.; 189,60 лв. – надплатена сума за наем, съгласно платежно нареждане
от 28.12.2012 г.; 1 389,35 лв. – платени от „Д.****“ ЕООД данъчни
задължения на М.Н.М.; 2 000 евро – платен депозит съгласно т. 5 от
договора за наем и 10 000 лв. – стойността на направени ремонти и
подобрения в имота.
Други доказателства от значение за предмета на делото
не са представени.
При така установената фактическа обстановка и след като обсъди събраните
по делото доказателства и наведените от страните доводи по реда на въззивното
производство, съдът формира следните правни
изводи:
С депозираната искова молба
първоинстанционният съд е сезиран с обективно кумулативно съединени: иск с
правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД – за плащане на наемната цена за отдадения
под наем имот; иск с квалификация по чл. 236, ал. 2 ЗЗД – за плащане на
обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора и въпреки
противопоставянето на наемодателя и иск по чл. 79, ал. 1 вр. чл. 82 ЗЗД – за
плащане на стойността на имуществени вреди, претърпени вследствие на
неизпълнение на задължение по договора.
Въззивникът не излага конкретни възражения
относно изводите на първоинстанционния съд по отношение на иска с правно
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, но имайки предвид изявлението в жалбата, че
съдебното решение се обжалва изцяло в неговата осъдителна част, съдът намира за
необходимо да посочи следното: Не е спорно, а и от събраните по делото
доказателства се установява, че между страните е възникнало валидно
облигационно правоотношение въз основа на сключен между тях договор за наем на
недвижим имот. В договора е посочена
наемна цена в размер на 1 099 евро и срок на действието му – 2 години от
неговото сключване, като видно от представената нотариална покана, договорът не
е продължен, поради изрично противопоставяне в този смисъл на наемодателя.
Съгласно заключението на вещото лице по приетата ССчЕ, представените по делото
писмени доказателства – платежни документи установяват, че останалата дължима и
неплатена сума за наемна цена е в размер на 3 855,65 лв. Независимо от
липсата на събрани в производството доказателства, въззивницата изрично
посочва, че тази сума следва да бъде редуцирана с наемната цена за м. април
2013 г., която ѝ е платена в брой и сумата за внесен от страна на
наемателя в полза на наемодателя авансов данък за доходи от получен наем. С
оглед изявленията на страните, събраните по делото писмени доказателства и
заключението на вещото лице по приетата ССчЕ (експертът не е съобразил
единствено сумата от 1 956,01 лв., платена в брой наемна цена за м. април
2013 г.), следва, че предявеният иск по чл. 232, ал. 2 ЗЗД за плащане на
наемната цена е изцяло основателен и правилно е уважен от първоинстанционния
съд, поради което решението в тази част следва да бъде потвърдено.
По отношение на иска с правно основание чл.
236, ал. 2 ЗЗД за плащане на обезщетение за продължило ползване на имота след
прекратяване на наемното правоотношение и въпреки изричното противопоставяне на
наемодателя, настоящият съдебен състав намира следното: за да бъде основателен
така предявеният иск е необходимо да бъдат доказани следните обстоятелства от
фактическия състав на разпоредбата – валидно възникнало наемно правоотношение,
неговото прекратяване, продължило ползване на имота от страна на наемателя и
изрично противопоставяне на наемодателя. В настоящото производство облигационната
връзка между страните е безспорно установена. Видно от представената по делото
нотариална покана, връчена на наемателя на 11.02.2013 г., ищцата е уведомила
последния, че не желае наемният договор да бъде продължаван, поради което след
изтичане на уговорения в него срок – 18.07.2013 г., същият ще се счита за
прекратен, като желае владението върху имота да ѝ бъде предадено на
посочената дата. Не е спорно между страните, а и от представения по делото на
л. 85, приемо-предавателен протокол, неоспорен от ответника, се установява, че
имотът е предаден обратно на наемодателя на 27.03.2014 г., поради което следва
изводът, че същият е бил във владение на наемателя през исковия период, въпреки
изричното противопоставяне на наемодателя.
В хода на първоинстанционното производство е
приета СТЕ, съгласно която вещото лице е определило размера на средния пазарен
наем на подобна сграда, за процесния период, ако е отдадена под наем за детска
градина, а именно сумата от 12 160 лв. Във въззивната жалба е въведено
възражение, че от така определената стойност следва да бъде изключена сумата,
определена за подпокривното пространство, тъй като същото е извън предмета на
наемното правоотношение. Така направеното възражение е изцяло преклудирано, тъй
като същото е въведено извън процесуалните срокове определени в ГПК. Същото е
следвало да бъде въведено в хода на първоинстанционното производство още с
отговора на исковата молба съгласно чл. 131, ал. 2, т. 4 ГПК, с оглед преценката му от първостепенния съд.
По отношение на това възражение е настъпила преклузия съгласно разпоредбата на
чл. 133 ГПК, поради което и с оглед забраната по чл. 266, ал. 1 ГПК, същото не следва да бъде
обсъждано от въззивната инстанция.
Въззивникът твърди още и че заключението на
СТЕ е необективно, доколкото от него не ставало ясно дали сумата е определена
въз основа на информация за сходни обекти и каква е степента им на
обзаведеност. Възражението е неоснователно, тъй като вещото лице, на стр. 2 от
заключението си изрично е посочило, че определената пазарна наемна стойност за
1 кв.м. е коригирана с корекционен коефицент, с който са отчетени
характеристиките на имота, че е отдаван под наем като детска градина, с вкл.
обзавеждане. Искът за присъждане на обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, в размер
на сумата от 11 259,64 лв. е основателен, а решението в тази част следва
да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
По отношение на направените възражения за
прихващане настоящият съдебен състав намира следното: неоснователно е
направеното от ответника възражение за прихващане за сумата от 945 лв.,
представляваща неплатена цена за храна на внука на ищцата при посещенията му в
детската градина. Видно от представения анекс към договор за наем, задължение
за плащане на храна и транспорт на детето не е поето от ищцата, поради което
същата не е пасивно материално правно легитимирана да отговаря за посочената
сума. В тази част първоинстанционното решение е правилно и следва да бъде
потвърдено.
По отношение за възражението за прихващане за
сумата от 189,60 лв. – надплатена сума за наем, съгласно платежно нареждане от
28.12.2012 г., районният съд е приел, че същата е взета предвид от вещото лице
по ССчЕ и е прихваната от сумата дължима за наемна цена. Това не е вярно, доколкото
вещото лице е преценило и приспаднало единствено сумите за данъчни задължения,
платени от ответника по сметка на НАП за периода м.01.2013 г. – м.06.2013 г., в
размер на 1 200,25 лв. Платежния документ от 28.12.2012 г. е извън периода
разглеждан от вещото лице. От платежното нареждане от 28.12.2012 г., се
установява, че са платени 2 145,60 лв., според сключения между страните
договор, месечните наемни вноски възлизат на 2 149,46 лв. (1 099 евро).
Невписаните в договора уговорки за изменение на посочената цена за наем,
респективно приспадането на платени от наемодателя данъчни задължения са
ирелевантни. Както е посочено и в чл. 26 от самия договор – измененията и
допълнението на договора следва да бъдат извършвани само в писмена форма за
валидност. С оглед на изложеното настоящият съд намира, че не е налице
надплащане на наемната цена със сумата от 189, 60 лв., поради което
възражението за прихващане с тази сума е неоснователно.
По отношение на възражението за прихващане
със сумата от 2 000 евро – платен депозит по т. 5 от договора за наем,
настоящият съд намира следното: От стр. 4 на договора за наем е видно, че на
18.07.2011 г. ответникът е платил депозит в размер на 1 000 евро. Не са
представени доказателства, които да установяват предаване на остатъка от
претендираната сума за депозит в размер на 1 000 евро, поради което следва
да се приеме, че възражението за прихващане е неоснователно в тази част и
подлежи на отхвърляне. Първоинстанционният съд е приел, че това възражение за
прихващане следва да бъде отхвърлено за цялата сума, тъй като не е представен
констативен протокол по чл. 5 от договора за наем, който има характер на правопораждащ
факт, досежно връщане на депозита. Това не е вярно, доколкото такъв именно
протокол е представен от ищцата с молба от 02.06.2014 г. и се намира на л. 85
от делото. В цитираната молба ищцата твърди, че правото за връщане на депозита
е възникнало на 27.03.2014 г., т.е. след образуване на производството, поради
което този въпрос следвало да се реши в ново производство. Това съждение е
неправилно, доколкото съдът на основание чл. 235, ал. 3 ГПК е длъжен да вземе
предвид и фактите настъпили след предявяване на иска, които са от значение за
спорното право. Въззиваемата страна излага и съображения, че депозитът имал
специално предназначение, а именно да обезщети евентуални щети при напускане на
имота и за неплатени консумативи. Това твърдение е правилно, като същото
съответства на функцията и предназначението на депозита. Видно от чл. 5 от
договора за наем, страните са уговорили, че ако бъдат установени щети в имота,
причинени от наемателя, сумите се удържат от депозита. Относно наличието на
причинени от наемателя щети е образувано гр.дело № 29410/2014 г., по описа на
СРС, 47-ми състав, производството по което не е приключило с влязъл в сила
съдебен акт. Имайки предвид това, настоящата инстанция намира, че относно
вземането по възражението за прихващане не е налице ликвидност, тъй като
неговият размер (пълен или частичен) следва да бъде разрешен със сила на
пресъдено нещо, съобразно изводите на съда, който ще се произнесе по
основателността на претенцията за нанесени щети. Правото на страната да
претендира и получи платения от нея депозит е функционално свързано със
задължението ѝ да предаде имота съобразно уговореното в договора за наем.
С оглед на това претенцията за връщане на депозита в размер на 1 000 евро
е преждевременно заявена, чрез възражение за прихващане в настоящото
производство и макар при други мотиви е правилно отхвърлена от първата
инстанция.
На последно място следва да бъде разгледано
възражението за прихващане за сумата от 10 000 лв. – претендирана за
извършени ремонти и подобрения от наемателя в процесния имот. Това възражение е
отхвърлено правилно от районния съд. Съгласно Тълкувателно решение № 85 от
2.XII.1968 г. по гр. д. № 149/68 г., ОСГК, държателят на недвижим имот (какъвто
несъмнено е наемателят), който е извършил подобрения в него, не може да се
ползва от разпоредбите на чл. 71 и 72 ЗС. Неговите отношения със собственика за
добивите, получени от имота, и извършените подобрения се уреждат в съответствие
с договора между тях, а при липса на договор - съобразно правилото на чл. 93 ЗС
за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие и
неоснователно обогатяване - за подобренията. В настоящият случай страните са
обвързани от сключен между тях договор, в който изрично е уредено, че всички
подобрения направени от наемателя, по време на ползването на имота са за сметка
на наемателя (чл. 16.1. изр. второ от договора). Отделно от това настоящият съд
намира, че дейностите извършени от наемодателя и констатирани от вещото лице в
СТЕ, депозирана на 18.03.2015 г. имат характер на дребни поправки, отнасящи се до повреди, които
се дължат на обикновено употребление по смисъла на чл. 231, ал. 1 ЗЗД и следва
да останат за сметка на наемателя. Въз основа на горните аргументи следва, че
възражението за прихващане за сумата от 10 000 лева е изцяло неоснователно
и следва да бъде отхвърлено, а първоинстанционното решение потвърдено като
правилно и законосъобразно.
По
отношение на разноските във въззивното производство.
Въззивникът
претендира разноски в размер на 38 лв., които с оглед изхода на спора следва да
останат в негова тежест. Въззиваемата страна претендира 1 200 лв.
адвокатско възнаграждение, срещу което е направено възражение за прекомерност.
Съдът като прецени минималния размер по НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, който в тази инстанция възлиза на
866,10 лв. и като взе предвид правната и фактическа сложност на делото, намира,
че хонорарът не е в прекомерен размер, поради което и с оглед изхода от
въззивното производство, следва да бъде присъден в пълен размер
С
оглед съвпадане на крайните изводи на двете инстанции и на основание чл. 269 и
сл. ГПК, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение от 05.08.2015 г. постановено по гр. д № 42810/2013 г.на
СРС, 32-ри състав.
ОСЪЖДА „Д.****“ ЕООД, ЕИК ********
да плати на М.Н.М., ЕГН ********** сумата от 1 200 лв. - разноски за
въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от съобщаването му на страните, при условията
на чл. 280 ГПК.
Председател:
Членове: 1. 2.