Р Е
Ш Е Н И E
№
град София, 30.07.2020год.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав, в открито заседание на първи юни през две
хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ:
Маргарита Апостолова
При участието на секретаря Антоанета
Стефанова, като разгледа докладваното от съдия М. Апостолова гр. дело № 9415 по описа за 2016 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 235 и
сл. от ГПК.
Образувано е по предявени от П.Е.К.,
чрез настойника си Г.И.К., и В.М.Ж. срещу В.Ж.Т. иск с пр.кв. чл. 108 ЗС, с
който се иска да се признае спрямо ответника, че всеки от ищците е собственик
на по 6,525% ид.ч. от обект - ателие с
идентификатор 68134.407.6.1.15, с площ 73,97кв.м. при съседи по кадастрални
схема: на същия етаж и над обекта - няма, под обекта - имот с идентификатор -
68134.407.6.1.6, който представлява обща част на сградата, в която П.К. като съсобственик на апартамент с
идентификатор 68134.407.6.1.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на гр. София, одобрени със Заповед РД-18- 45/09.07.2010 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, находящ се в гр. София, р-н Оборище, бул. „***********, с
площ от 103,24кв.м., а В.Ж. на основание
договор за замяна, притежават процесните идеални части, прилежащи към
обекта като е заявено искане за осъждане на ответника да предаде владението върху
имота.
От В.Ж.Т. са предявени срещу П.Е.К.,
чрез настойника си Г.И.К., и В.М.Ж. насрещни искови претенции за обявяването
нищожността на Договора за продажба на общински имот от 11,10,2006год. на осн. чл.
26, ал. 1, пред. първо от ЗЗД - поради противоречие със закона и разпоредбите на чл.62, ал.1, т.2, т.4, чл.64 и
чл.66 от НРПУРПОИ, както и на нотариален нот. акт №
155, том 1, per. № 2377, д.№ 148/2011год. на осн. чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради противоречие със
закона и липса на предмет, чл. 576 ГПК
вр. с чл. 574 ГПК.
Излагат се доводи, че по
силата на Договор за продажба на общински недвижим имот с № 260, том XXVIII от
11,10,2006год. П.К. и Е.К. ***, с идентификатор 68134.407.6.1.6, находящ
се в гр. София, р-н Оборище, бул. „***********, с площ от 103,24кв.м„ подробно
описан в договора, прилежаща част към който са процесиите 13,05% ид.ч. от общия таван на сградата. Твърди се с
Нотариален акт за замяна на недвижим имот с движима вещ № 155, том I, peг.
№ 2377, дело №
148/2011год. на нотариус К.Б.Е.К. да е прехвърлила своите 1/2 от 13,05 % ид.ч. от процесното таванско помещение на втория ищец - В.Ж..
Излагат се доводи вследствие
на извършени незаконни преустройства на същото, ответницата - собственик на
самостоятелен обект в сградата, да е завзела близо половината от него, като го
е обособила в самостоятелно помещение със статут на ателие. Твърди се да се
легитимира като негов собственик по силата на НА за собственост на недвижим
имот, придобит на основание давност, с № 146, том 2, peг. № 14134, дело № 306/1016год
който ищците оспорват като съставен при деклариране на неверни обстоятелства.
Поддържа се процесното
ателие да е със статут на обща част на сградата, поради което ищците, в
качеството на съсобственици на 13,5 % ид.ч. от общите
части да са лишени от възможността да го ползват- обстоятелство, обуславящо
интерес от настоящия исков процес.
Съобразно горното молят
исковата претенция да бъде уважена. Претендират разноски.
Ответникът-В. Ж. Т.
в указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл.131 от ГПК излага
становище за недопустимост, а при условията на евентуалност - за
неоснователност на исковата претенция. Оспорва ищците да са собственици на
13,05% ид.ч. от общия таван на сградата, тъй като към
датата на придобиване на апартамента през 2006год. такъв не е имало, респ. не е
представлявал обща част. Излагат се доводи за промяната на предназначението му
чрез преустройство и обособяване в отделни тавански помещения още през 1965год.
Сочи се, че на 16,09,2003год. в сградата е възникнал пожар, при който е
изгоряла цялата покривна конструкция. След възстановяване й, етажните
собственици са взели решение да бъдат изградени отново отделни тавани за всеки
от тях. Постигнато е съгласие, тези които не могат да заплатят направените
разходи за възстановяване на сградата да отстъпят от квадратурата на полагащото
им се таванско помещение на платилите по-голям дял собственици. С предварителен
договор за спогодба от 30,09,2004год. и договор за спогодба от 06,07,2005год.,
ответницата е получила по-голям таван в сравнение с останалите собственици, във
владение на който е влязла със съгласие на ищците. Независимо от горното,
твърди да е придобила имота на допълнително основание - давностно владение в
период над 10 год., за което е издаден констативен НА № 146 от 13,05,2016год.
на Р.Д. – нотариус, с per. № 274 на НК. Оспорва размера на претендирания от тях
размер ид.ч. от общото таванско помещение. Релевират се
доводи за нищожност на Договора за продажба на общински имот от 11,10,2006год.
на осн. чл. 26, ал. 1 ЗЗД- поради противоречие с разпоредбите на НРПУРПОИ, в
редакцията към момента на откриване на процедурата за закупуване на имота.
Навежда доводи за нищожност и на придобивното
основание на ищеца Ж. - твърди се нот. акт № 155, том
1, per. № 2377,
д.№ 148/2011год. да е нищожен на осн. чл. 26, ал. 1 ЗЗД и чл. 576 ГПК вр. с чл.
574 ГПК. С оглед изложеното, моли съда да бъде прогласена нищожността на
сочените придобивни основания на ищците.
Съобразно изложеното е
заявено становище за неоснователност на исковата претенция. Претендира
разноски.
При така изложеното, след като обсъди доказателствата по делото и на осн. чл. 235 от ГПК, съдът приема за установено от фактическа
страна следното:
Представена е заповед №
77-00-6/20,05,2005 год. на кмета на район „Оборище“, с която, на основание чл.
43 от ЗОС и чл. 16, ал. 2 от НРПУРОИ се настанява Е.Е.К.
и П.Е.К. ***.
Представена е молба, рег. индекс №
ОС-84-00-209 към ЖД-94-00-222/05,07,2005год. от 19,07,2005год. на Столична община от Е.Е.К.
и П.Е.К. *** закупуване на недвижим имот – общинска собственост, по реда на ЗОЗ
и Наредба на СОС, приета с Решение № 2 по протoкол 10/03,04,2000год. Представена е и декларация по чл. 5, ал. 1,
т. 1-4 от Правилника за приложение на ЗОС, в която Е.Е.К.
е декларирала данни във връзка с имущественото ѝ състояние. Представена е
декларация от Е.Е.К. от 12,07,2005г., относно
границите на апартамента който желае да закупи, както и молба, рег. индекс
ЖД-94-00-222/12,07,2005год. от Е.Е.К. и П.Е.К.
относно желанието им да закупят имота на равни квоти.
Със Заповед № ОС-84-00-209/05 от
11.08.2006 год. на Кмета на Район „Оборище”, Столична община, е наредено да се
продаде на Е.Е.К. и П.Е.К., действащ чрез неговия
настойник Г.И.К., недвижим имот представляващ апартамент, находящ се в гр.
София, бул. „******, етаж III-ти
(втори над магазини), състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, със
застроена площ от 103,24 кв.м., при граници: изток – калкан и шахта, запад –
двор и стълбище, север – апартамент на Радеви, юг – двор, отгоре - апартамент
на Х., отдолу – апартамент на Г., заедно с 13,05 % идеални части от общото мазе
на площ от 181,87 кв.м., заедно с 13,05 % идеални части от общия таван на площ
от 163,75 кв.м., заедно с 13,05% идеални части от общите части на сградата и
13,05 % идеални части от правото на строеж върху мястото, съставляващо УПИ V-15, кв. 536, м. „ГГЦ-Зона Г-12“, цялото на площ от
1064 кв.м.
Представено
е Решение
№ 590 по Протокол 59, т.8 от 21.09.2005 год. на Столичен общински съвет и
списък към него, с което са определени 1209 броя общински жилища за продажба на
наематели, настанени в тях по административен ред.
С
договор за продажба на общински недвижим имот, сключен по реда на Закона за
общинската собственост от 11,10,2006 г., рег. индекс ОС 84-00-209/05, вх. рег.
№ 67175, том XXVIII, № 260 на СВ, имотът
е продаден на Е.Е.К. и П.Е.К., действащ чрез законния
си настойник Г.И.К..
С
нотариален акт за право на собственост по покупко-продажба и делба № 77, том X, дело № 1970/95 год. на Ч.Б.– нотариус при СРС /л.
10/ е признато правото на собственост на ищеца В.М.Ж. върху недвижим имот,
представляващ МАГАЗИН, разположен в сграда, с адрес: гр. София, бул. „*****.
С
нотариален акт за замяна на недвижим имот с движима вещ № 155, том I, рег. 2377, дело № 148/2011 год. на К.Б.–
нотариус, район на действие – СРС, рег. № 043 на НК /л. 12/, Е.Е.К. е прехвърлила на В.М.Ж. ½ идеална част от
13,05% идеални части от общия таван на сграда, находяща се в гр. София, бул. „*****,
с площ от 163,75 кв.м.
С
нотариален акт за собственост върху недвижим имот придобит на основание
давност, № 146, том II,
рег. № 14134, дело № 306/2016 г. от 13,05,2016г. на нот.
Р.Д., е признато правото на собственост на В.Ж.Т. върху недвижим имот, с идентификатор
68134.407.6.1.15, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.407.6, с адрес на имота: гр. София, ул. „*****, етаж 4, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на
обекта: 1, при съседи: на същия етаж и над обекта - няма, под обекта - имот с
идентификатор - 68134.407.6.1.6, представляващ Ателие №10 /бивш
таван/, находящо се в подпокривния етаж на жилищна
сграда, находяща се в гр. София, община Столична – район „Оборище“, бул. „*****,
на две нива, състоящо се на първо ниво от хол с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна, със застроена площ от 65,08 кв.м. и състоящ се на второ ниво от 1
помещение, със застроена площ от 8,89 кв.м. и с обща застроена площ на ателието
73,97 кв.м.
С
нотариален акт за продажба № 140, том II, рег.
№ 370, дело № 338/928 год. от
05,03,1928год. С.Г.Т.е продал на Б.В.Г.четириетажна къща, намираща се на ул.
„Регентска“.
Представено
е саморъчно завещание на Г.В.Г., с което на В.Ж. Т.е завещан горепосоченият
апартамент, като е посочено, че същият се прехвърля ведно със зимничните и тавански помещения.
Представена
е заповед РД-57-2405/21,08,1993 год. на Столична голяма община, с която се
нарежда отписването от актовите книги и да се предаде на Е.Т., С.В.и
наследниците на Б., Г.и Е.Г. ПАРТЕРЕН етаж от два магазина, фурна, склад,
сервизна стая, клозет, спалня в сградата (четири етажна) на бул. Янко Сакъзов
(ген. В. Заимов), със съответните ид. части от общите
части на сградата и дворното място със съответните избени и тавански помещения.
Видно
от удостоверение за наследници от 17,06,2010 год. на Столична община,
ответницата В.Ж.Т. е дъщеря на Б. Р.Г..
Представен е договор за доброволна
делба на недвижим имот от 25,04,1962год., по силата на който между наследниците
на Б. Р.Г. е извършено делба на процесната сграда намираща се в гр. София, ул.
„****** /ново наименование бул. „*****/. В договора се посочва, че всеки от
обектите в сградата се отдава в дял заедно със съответните идеални части от
таванските и зимнични помещения.
Представен е договор за продажба на
държавен жилищен имот, съгласно Наредбата за продажба на жилища от държавен
жилищен фонд, предоставен на народните съвети от 01,07,1965 год., по силата на
който проф. М.А.Х.е придобил самостоятелен обект в процесната сграда. Посочено
е, че обектът се придобива заедно с таван от 15,84 кв.м. Представен е и
протокол на РНС „Васил Левски“ за оценка на придобития имот, в който е
посочено, че към имота е налично таванско помещение.
Представено е строително разрешение
на Софийски ГНС, РНС „Васил Левски“ от 25,07,1983 год. /л. 68/, издадено на М.А.Х.,
с което е разрешено преустройство на таванско помещение в кабинет, ведно с
архитектурен проект към него.
С договор за продажба на държавен
жилищен имот, съгласно Наредбата за продажба на жилища от държавен жилищен фонд
от 28,03,1969 год., лицето К.Д.В.е придобила имот в процесната сграда. Посочено
е, че обектът се придобива заедно с таван от 25,05 кв.м.
С
договор за продажба на държавен жилищен имот, съгласно Наредбата за продажба на
жилища от държавен жилищен фонд от 26,03,1970год., лицето Т.И.Т.е придобил имот
в процесната сграда. Посочено е, че обектът се придобива заедно с таванско
помещение от 13,88 кв.м.
Представен е нотариален акт за
продажба на недвижим имот № 54, том LLXX, дело
24094/1995 г. на И.Н.– нотариус при СРС /л. 57/, с който Н.Л.Р.е придобил имот
в процесната сграда. Посочено е, че обектът се придобива заедно с таванско
помещение от 19,57 кв.м.
Представен
е договор за продажба на недвижим имот по реда на чл. 73 от НДИ от 27,09,1982
год. /л. 378/, с който С.В.Г.е продала на РНС „Васил Левски“, намиращ се в
процесната сграда недвижим имот, ведно с прилежащия му таван, с площ от 163,75
кв.м.
С договор за продажба на недвижим
имот по реда на НДИ от 31,10,1989год., ОбНС- община
„Оборище“ – София е продала на И.М.Т.апартамент в процесната
сграда, ведно с таванско помещение с площ от 19,57 кв.м.
Представено е удостоверение, рег. №
ОМ1434/07,06,2004год. на регионално звено „пожарна и аварийна безопасност“ –
СДВР /л. 212/, издадено на К.Т.Т. в уверение на това,
че на 16,09,2003 г. е получено съобщение за пожар в покривната конструкция на
кооперация бул. „*****.
Представен е протокол от общо
събрание на етажната собственост на 30,09,2003год. /л. 210/, в което е взето
решение за извършване на ремонт на тавана на сградата.
Видно от разрешение за строеж №
189/14,10,2003 г. на Столична община, район Оборище, се разрешава на „Етажна
собственост“, с адрес гр. София, бул. „***** възстановяване таванско помещение
и покрив в сграда, намираща се в гр. София, бул. „*****, въз основа на одобрени
проекти от 14,10,2003 год.
Представен е протокол на общото
събрание на собствениците в етажната собственост в гр. София, на бул. „***** от
13,05,2004 год. /л. 80/, по
време на което членовете на етажната собственост са уговорили начина за
възстановяване на покрива и фасадата на
сградата след настъпилия пожар, както и построяване на тавански помещения. В
тази насока е представено споразумение от 06,07,2005 год. /л. 83/ между
участници в етажната собственост.
Представен е предварителен договор
за спогодба и доброволна делба от 30,09,2004год. /л. 75/, сключен между
собственици на обекти в процесната сграда, с който се постига съгласие за
извършване на делба на непостроени тавански помещения. Договорът не е подписан
от столична община.
Представена е молба от етажната
собственост на бул. „***** до главния архитект на район „Оборище“, С.О. от
12,10,2005 год. /л. 90/ за одобряване на проект за преустройство на тавани в
жилищната сграда на бул. „*****, ведно приложен архитектурен проект с
обяснителна записка.
С писмо от Столична община, район
„Оборище“ до собствениците в процесната сграда, се отказва откриване на
процедурата за одобряване внесен проект за преустройство за доброволна делба на
тавански и подземен етаж, и за промяна на предназначението на част от тавански
етаж на жилищна сграда в ателиета на бул. „***** до изпълняване на законовите
изисквания.
Представени са незаверени
архитектурни проекти 09,2012 год., ведно с обяснителна разписка и площообразуване /л.95/.
Представен е договор за извършване
на СМР на жилищна сграда на бул. „***** от 10,07,2004 г., Анекс № 1 от
12,08,2014 год. към него и сметка предложение на строителя /л. 165/, сключени
между етажната собственост и строителното дружество „Стил 3“ ООД. Като предмет
на договора е посочено цялостното изграждане на покрив на сградата, ремонт на
фасадата на сградата и ремонт на стълбищна клетка.
По делото е представен констативен
акт № С-92-00-454 от 24,11,2004год. на Столична община, район Оборище /л.217/,
в който са констатирани нарушения на строителните правила. С констативен акт №
СА-92-00-454 от 31,01,2005 год. на Столична община, район Оборище отново са
констатирани нарушения на строителните правила, изразяващи се в избиване на
допълнителен отвор над таванската плоча на едно помещенията към тавана на
сградата, където е обособено жилище, което е направено в отклонение на
издадените строителни книжа.
Със заповед РД-14-130/21,04,2005
год. на ДНСК е наредено премахването на констатираните нарушения. Същото е
направено и със заповед № РД-14-11 от 01,02,2008 год. /л. 250/, с която е
наредено премахването на незаконен строеж, представляващ промяна на част от
таванско помещение в жилище. Със заповед РД-14-567 на ДНСК /л. 252/ е ограничен
достъпа до обекта до влизане в сила на заповед № РД-14-11 от 01,02,2008 год.
С
констативен протокол № С6-303/23.07.2014г. /л. 284/ работна група на РДНСК
„София“ е констатирала, че нарушенията на строителните правила са отстранени.
По делото са назначени първоначална и две допълнителни съдебно-технически
експертизи, от заключенията на които се установява, че на таванския етаж са
налице 6 на брой тавански помещения, изградени съгласно незаверен архитектурен
проект, изобразени на схема, неразделна част от заключението - 1-ателие,
1а-ателие, 2-ателие, 3-таван, 4-таван, 5-таван. Площите им са съответно 32,08
m2, 67,5? m2, 79,94 m2, 3,01 m2, 9,76 m2, 5,14 m2. От общите стълби на сградата
се влиза в предверие (надписано в схемата) и от предверието
се влиза в ателие 1а, таван 5, ателие 2, таван 3, таван 4. В ателие 1 се влиза
чрез стълба от апартамента на долния етаж. Процесното таванско помещение
представлява ателие № 2. Посочва, че процесното помещение не е обща част на
сградата. То представлява самостоятелен обект по смисъла на ЗКИР и за него е
издадена схема на самостоятелен обект от СГКК - гр. София. В документа за
собственост - н.а. № 146, т.II, peг.
№ 14134, д. № 306/13.05.2016г. е записано също като „самостоятелен обект” с
идентификатор по действащата кадастрална карта 68134.407.6.1.15. Всички
тавански помещения са изградени отново заедно с покрива на сградата след като
целият тавански етаж е бил погинал в резултат на пожар.
В заключението на първата
допълнителна съдебно-техническа експертиза, вещото лице посочва, че в
констативен акт № СА-92-00-454/24.11.2004г. на комисия на район „Оборище“ е
записано, че „възстановяването на покривната конструкция е започнало през м.
юли 2004г. Дървената конструкция е напълно изградена“. Което като период
напълно съвпада със заключението, записано в точка б/ 2. на основната
експертиза. Тогава е констатирано, че „в едно от помещенията на IV етаж /хол в
апартамента, собственост на Евелин Калоянов/ в таванската /новата/ плоча е
избит допълнително отвор с размери 100/350 см., укрепен с допълнителна
стоманена конструкция за връзка чрез полуизградена
метална стълба към таванския етаж (в ателие 1 на схемата към основната експертиза). Строежът се изпълнява в
отклонение от одобрените строителни книжа.“ Към този момент за възстановяване
на погиналия покрив и тавански помещения в процесната сграда са били одобрени:
проект за възстановяване на таванско помещение и покрив, внесен архитектурен
проект - екзекутивна документация, конструктивно становище и разрешение за
строеж № 189/ 14.10.2003Г. за възстановяване на таванско помещение и покрив,
издадено от Гл. архитект на район „Оборище“, СО, заповедна книга, заверена на
15.07.2004г. в техническата служба на район „Оборище“, СО. Впоследствие със зап. № РД- 14-130/21.04.2005г. на зам. В конструктивно
отношение строежът е изпълнен съгласно одобрените проекти, т.е. спазени кота
корниз и кота било.“ Отбелязано е, че за изпълнените леки преградни стени от гипсокартон, който не са в съответствие с одобрения екзекутив, не се изисква разрешение за строеж. От друга
страна в констативен акт № СА-92-00-454/02.02.2006г.
на комисия от район „Оборище“ е записано, че към 02.02.2006г.,
че „в общия таван продължава извършването на строителни работи. В южната част
на таваните е обособено жилище, състоящо се от спалня, хол с кухня-бокс и
трапезария, баня с тоалетна, входно антре и южна тераса. Жилището е напълно
завършено и се обитава от В.Ж.Т. без одобрени строителни книжа и без въвеждане
в експлоатация“. Впоследствие е издадена заповед № РД-14-11/01.02.2008г. на
зам. началника на ДНСК е наредено „да бъде премахнат незаконния строеж,
представляващ извършено преустройство и промяна предназначението на таванско
помещение в жилище на четириетажна жилиш,на сграда ... на бул. ***** (съгласно
цитирания констативен акт), като се възстанови предназначението на таванското
помещение и вида му, съществувал преди извършване на незаконното строителство“.
По-късно е издадена и зап. № РД-14-567/07.11.2008г.
на зам. Началника на ДНСК, с която е забранен достъпа до незаконен строеж:
„преустройство на таванско помещение ..." до влизане в сила
на зап. № РД-14- 11/01.02.2008г. на зам. Началника на
ДНСК. Съгласно констативен протокол № С6-303/23.07.2014г. работна група на
РДНСК „София“ е установила: „че е премахнат балкона на южната страна на покрива
на сградата, като същият е възстановен в предишния си вид. Възстановено е
предишното предназначение на таванско помещение, като се използва за складиране
на вещи. Не е захранен с ел. енергия. Помещението е приведено във вид негоден
за ползване за живеене по смисъла на §4 от ДР на Наредба 13.“
Съгласно заключението на втората
допълнителна техническа експертиза, изготвена след запознаване на вещото лице с
одобрения архитектурен проект към разрешение за строеж № 189/14,10,2003год.,
както и с проект на разпределение на таван, част „ОВ“, изработен преди 1988год.
и техническа документация и оценителски протокол,
изработени през 1981 год. Съгласно одобрения проект за възстановяване на
таванско помещение и покрив от м.10.2003г. (разрешение за строеж № 189/14.10.2003г.) застроената площ (ЗП) на таванския етаж е
209 кв.м. В неодобрения архитектурен проект от 2012г. ЗП на таванския етаж е
227,98 кв.м. Съгласно проекта на таванския етаж и техническата документация от
1988/1981г., ЗП на таванския етаж е била 199,75кв.м., толкова (204,66 кв.м.) е
и застроената площ на сградата към момента, като тя не е променяна в годините. Посочва,
че общите части на таванския етаж (общия таван) е 36 m2. Останалата част от
таванския етаж с площ 163; 75 кв.м. е била заета от обособени самостоятелни
помещения, шест на брой. Дава заключение, че ответницата е завладяла 5,78 кв.м.
от общите 36,00 кв.м. на таванския етаж, което е изобразено на схема, неразделна
част от заключението. Посочва, че общият таван (общите части на таванския етаж)
не е с площ 163,75кв.м., както е записано в документите за собственост на
страните по делото.
От
заключението на назначената по делото съдебно-почеркова
експертиза, която съдът намира за обективно и компетентно изготвена и която
следва да се кредитира при постановяването на съдебния акт се установява, че подписите,
положени от името Е.Е.К., в Молба, от Е.Е.К.,*** - 84 - 00- 209, от 19.07.2005год. към Ж.Д.
94-00-222 от 05.07.2005год.; Декларация по чл.5, ал.1, т.1-4 от Правилника за
приложение на закона за общинската собственост, подадена от името на Е.Е.К., без дата; Декларация от Е.Е.К.
, във връзка с желанието и да закупи апартамент на ул. „***********, дата
12.07.2005год., не са положени от Е.Е.К.. В
заключението на допълнителната експертиза, вещото лице посочва, че Подписите,
положени от името на П.Е.К., в Молба, от Е.Е.К.,*** -
84 - 00- 209, от 19.07.205год. към Ж.Д. 94-00-222 от 05.07.2005год.; Декларация
по чл.5, ал.1, т.1-4 от Правилника за приложение на закона за общинската
собственост, подадена от името на Е.Е.К., без дата, са
несъпоставими със свободните и експериментални образци от подписите на П.Е.К..
По делото е изслушано и заключение
на съдебно техническа експертиза приета в с.з. от 01,06,2020год., което съдът
намира за обективно и компетентно изготвено, поради което кредитира същото и
възприема за обосноваване на изводите по делото.
При така установената
фактическа обстановка съдът приема за установено от правна страна следното:
Предявен е иск с пр.осн.чл.108 от ЗС, за установяване собствеността на ищците върху идеални части от общо таванско
помещение като прилежащи към главната
вещ притежавана в индивидуална собственост от всеки от тях. Претендира се защита на неправомерно трансформирана в
самостоятелен обект принадлежност към
главната вещ жилище и именно по отношение на този обект се иска предаване
на владение.
Елементите от фактически състав на
правната норма предполагат установяване
собствеността на ищците върху самостоятелен
обект в сграда в режим на етажна собственост, на основание на придобиването на
който е придобита идеална част и от общите части на сградата, упражняване на
фактическа власт върху имота от ответника. В тежест на ответника е установяване
на годно основание относно упражняване на фактическа власт.
В конкретната хипотеза се твърди ищците да са придобили самостоятелни
обекти в сградата находяща се в гр.София, бул.***********. Ищецът П.Е.К.-чрез
договор за продажба на общински имот от
11,10,2006год., а В.М.Ж., в качеството на
собственик на самостоятелен обект-магазин, находящ се на приземен и подземен етаж в сградата, по НА №77, том Х
дело 1970/1995год., твърди да е придобил
по договор за замяна ½ ид.част от 13,05% ид.части от
общия таван с НА №155, том І рег.№2377, дело 148/2011год.
Предявени са насрещни искови
претенции от В. Ж.Т.
срещу П.Е.К. и В.М.Ж. с пр.осн.чл.26 от ЗЗД за прогласяване на нищожността на договор за продажба на общински имот от 11,10,2006год. поради противоречие със
закона—Наредба за реда за придобиване,
управление и разпореждане с общинско имущество -чл.62, ал.1, т.2 от НРПУРОИ,
чл.62, ал.1, т.4 и чл.66 и чл.64 от Наредбата, както и договор за замяна,
обективиран в НА №155/2011год. на осн.чл.26 от ЗЗД –поради противоречие със закона и липса на
предмет, тъй като подпокривното пространство не е обща част.
Така предявените насрещни искове съдът намира да са процесуално недопустими
поради липса на правен интерес като абсолютна процесуална предпоставка, за
която съдът следи служебно включително и до приключване на делото.
Ищцата по насрещните искове се явява трето за атакуваните сделки лице, поради което
същата би имала интерес от прогласяване на недействителност на същите в случай,
че претендира нейни права да бъдат
засегнати. В настоящата хипотеза не се
претендира ищцата да има права
върху придобитите от ответниците по иска индивидуални обекти-апартамент или
магазин. Същата обосновава интерес, с оглед твърдението за изграждане на
обособен обект в таванското помещение, като правата й върху същия се смущават
от ищците. Така изложеното съдът намира да не обосновава правен интерес, тъй
като спора между страните се концентрира
върху това дали подпокривното пространство - тавански етаж има характер на
обща част, в която всеки от собствениците на обекти в сградата притежава
съответни на правото на собственост ид.части от
общите части, налице ли е промяна в предназначението, с оглед възможността
за придобиването му от отделни лица.
Ето защо съдът намира производството по делото по предявените насрещни
искове за нищожност да подлежи на прекратяване като процесуално недопустимо.
Отделно от това при атакуване действителността на договор сключен между трети лица страните по
сделката са задължителни необходими другари, чието участие в процеса е задължително. В конкретната хипотеза исковите
претенции не са насочени към всички страни и по двата договора.
Не се спори между страните процесното таванско помещение-ателие да е част от тавански
етаж, което към приключване на устните състезания по делото е обособено като
самостоятелен обект с идентификатор. Фактът дали самостоятелния обект е вписан
в кадастралната карта не е определящ за
това дали има статут на обща част или не. В този смисъл Решение
№40/25,03,2016год. по описа на ВКС, гр.д.№4994/2015год. на ІІ ГО. В случая с оглед данните на СТЕ/задача 1 от
заключението/ към 1927 год. по арх.проект разпределение на таванския етаж не е дадено, но с оглед височината от
5,00метра, съдът обосновава извод подпокривното пространство да не е обща част по естеството си, тъй като в
същото са могли да бъдат изградени жилища, ателиета, стаи за работа, които да
се придадат към находящите се самостоятелни обекти в сградата.
В този смисъл т.2 от ТР №34/15,08,1983год. на ВС, което не е
загубило значението си. Според цитираната практика подпокривното пространство (таванът) - обща част от
сградата, което има нужната височина,
пространство, обем, до което има
нормален достъп от стълба и което
могат при спазване на съответните
законни изисквания да се изградят
отделни обекти или сервизни помещения
към обектите в долните етажи, е обща част по
предназначение. Преустройството
и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения
може да стане
по съгласие на всички етажни
собственици при спазване на законните
изисквания за извършване на преустройството.
Съгласно Решение №280/18.03.2014 г. по гр.д. № 1718/2013 г., ВКС, І г.о. е разяснено,
че общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички
етажни собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би
се отменило, тъй като за учредяването на етажна собственост не е необходим
специален акт, от значение е моментът, в който съответното предназначение е
било придадено, като когато това е станало преди отделните самостоятелни обекти
да са разпределени в изключителна собственост между различни съсобственици,
т.е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е предназначението, което е
било придадено по волята на едноличния собственик на сградата. Съгласно чл.38
от ЗС от значение е предназначението
на помещението към момента на възникване на
етажната собственост, а именно това дали служи за задоволяване на общи
нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено
преустройство от собственика на сградата е променено предназначението му.
По делото е представен нотариален
акт за продажба № 140, том II, рег.
№ 370, дело № 338/928 год.
от 05,03,1928год., от който е видно С.Г.Т.,
в качеството на продавач да е продал на Б.В.Г.четириетажна къща, намираща се на
ул. „******, сета 14, за който не се
спори да е именно процесния имот, на бул.***********.
С
оглед представената заповед РД-57-2405/21,08,1993 год. на Столична голяма
община, с която се нарежда отписването от актовите книги и да се предаде на Е.Т.,
С.В.и наследниците на Б., Г.и Е.Г. партерен етаж от два магазина, фурна, склад,
сервизна стая, клозет, спалня в сградата (четири етажна) на бул. Янко Сакъзов
(ген. В. Заимов), със съответните ид. части от общите
части на сградата и дворното място със съответните избени и тавански помещения,
се налага извод за отчуждаване на имота
по реда на ЗОЕГПНС, но доколкото по
делото не са представи доказателства или
не са въведени твърдения от страните, то
съдът намира отчуждаването да касае само описаните в заповедта имоти.
Не
се спори към смъртта на Б. Г.да е оставила трима наследници –Г.В.Г., Е.Василева Т. и С.В.М., които са извършили доброволна
делба на наследените имоти с договор от
25,04,1962год. Т.е. към този момент
е възникнала етажна собственост в
сградата, към който момент таванския етаж е бил обща част по предназначение. Същевременно
в периода 1965 -1969 година част от обекти в сградата са продавани от РНС Васил
Левски като държавни имоти на трети
лица. В приложените договори за продажба
по Наредбата за продажба на жилища от държавен жилищен фонд предоставен на народните съвети, е видно, индивидуални обекти да са продавани
ведно със самостоятелни тавански помещения.
Притежавания от С.Г.имот-апартамент, находящ
се в процесната сграда на ІІІ етаж е продаден на РНС на
27,09,1982год. като е посочено продажбата да е ведно с таван от 163,75кв.м. От този
апартамент са обособени два
самостоятелни апартамента видно от АДС
12237/11,04,1983год. като не се спори да са продадени от Общински народен съвет Оборище, единият от
които на ищеца П.К..
От
гореизложеното, съдът обосновава извод
към 1965год. да се изградени обособени тавански помещения. Тези помещения към
1965 година са имали статут на общи по предназначение.
В ТР 34/1983год. е прието, че при преценката кои етажи или части
от етажи, как трябва да
са обособени по вид, характер,
строителни и битови елементи, за да
могат да имат самостоятелно юридическо съществуване и да принадлежат на отделни собственици,
е определено в Наредба № 5 за правила и норми
по териториално и селищно устройство. Според чл. 63, ал. 1 от наредбата
в обема на подпокривното пространство (тавана) на сгради със
скатен покрив въз основа на
одобрен архитектурен проект могат да
се изграждат жилища, стаи за
творческа или научна дейност за ползване на обитателите
в по-долните етажи, ателиета за художествена,
научна и друга творческа дейност, сушилни и тавански складови помещения. В тези случаи сградите могат да съществуват без някои от
общите части по предназначение - перални, сушилни, портиерско жилище, ако няма норма,
задължаваща в сградата да има такива.
В тези случаи предназначението може да се промени
по съгласие на всички собственици. Предназначението на общите обекти може да се промени при
условия, допустими от закона, и при
спазване на законните изисквания и да се изградят:
складови помещения или стаи за
творческа дейност, които да се придадат
към самостоятелни отделни обекти в долните етажи, ателиета, тавански жилища или други
отделни обекти, ако етажните собственици
имат право да строят такива.
Промяната може да се извърши
със съгласието на всички етажни
собственици.
В чл.192б, ал.3 от ЗТСУ/отм./, когато при преустройство на тавани, зимници,
жилища, ателиета и други обекти, извършвано
съгласно предходните алинеи, се засягат
общи части на сградата, не
могат да се вземат части
от помещения, предназначени за общо ползуване в етажната собственост (общи тавански или
зимнични помещения, коридори, перални, сушилни, складове, помещения за колички,
командни помещения за вътрешни инсталации
и др.), освен ако за това
е дадено съгласие от всички собственици.
Това
съгласието може да се
даде изрично или мълчаливо, с фактически или правни действия, с договор за доброволна
делба (не и съдебна), и във всички случаи с преразпределяне на идеалните части от общите части
на сградата, така че да
се предадат полагащите се съобразно
чл. 40, ал. 1 ЗС за новосъздаваните самостоятелни обекти. По делото няма данни до пожара през 2003год.
за промяна на предназначението на тавански етаж. От една страна не се се установява
кога конкретно са изградени отделните помещения, съответно дали към този
момент са отговаряли на строителните правила и норма, както и да е дадено
съгласие от всички собственици. Налице
за данни за допуснато преустройство на
тавански етаж само по отношение на
преустройство на таванското помещение към
апартамент на четвърти етаж с
таван от 15,84кв.м. с позволителен билет
25,07,1983год. от СГНС РНС Васил
Левски в кабинет на проф.М.А.Х.по одобрен архитектурен проект. След пожара на 16,09,2003год. няма данни за
промяна в предназначението на тавански етаж,
по одобрен архитектурен проект. С одобрения проект за възстановяване на таванското помещение и покрив от
14,03,2003год., в чертеж План на
тавански етаж от одобрения проект и
разрешение за строеж №189/14,10,2003издадено от Гл.архитект на СО район Оборище, са посочени стени, които
отделят стълбищната клетка, вентилационната шахта и стая за
работа на проф.Х.по одобрен проект, а
останалата част е посочена като общо
помещение. Изграждането на ателие №10 не съответстват на издаденото разрешение
за строеж. Към проекта от 14,10,2003год. с молба от 25,09,2004год. е внесена
екзекутивна документация, но не касае
процесното ателие, а капандурите. Ето
защо се обосновава извод да е налице съществено отклонение от проекта-нарушени
са предвижданията на проекта и е променено предназначението на таванското
помещение в жилище. /Съобразно чл.154, ал.2, т.6 от ЗУТ/.
Относно материално правната
легитимация на ищците по делото:
По делото се установи от заключението на
изслушаната съдебно-почеркова експертиза, че
молба и два броя декларации, за които е придаден вид, че са подписани от Е.К. не са подписани от същата. В тази връзка
ответникът е релевирал възражение за нищожност поради противоречие със законова
разпоредба на чл.62, ал.1, т.4 от Наредба на Столичен общински съвет за реда за
придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество-поради липса на
писмено искане. Съдът намира доводите за нищожност за неоснователни. Нарушенията в
административната процедура, са относими при преценка законосъобразността
на издадената заповед на кмета на
общината за продажба на жилището. От друга страна фактическия състав на разпореждане с общинско имущество частна
общинска собственост, каквото не се спори да е бил имотът продаден на Е.и П. К.включва
административен и гражданскоправен елемент. Административният
елемент предполага наличието на издадена заповед на кмета на общината, издадена въз основа на решение на
СОС и гражданско-правен елемент-договор за покупко-продажба, който замества НА
по чл.18 от ЗЗД. В конкретната хипотеза съдът намира да са налице и двата
елемента от фактическия състав на правната норма, поради което не е налице
нищожност на договора поради противоречие със закона-чл.26 от ЗЗД. Към датата
на сключване на договора от 11,10,2006год. няма данни за отмяна на заповед на кмета за продажба. Наличието на
процесуално нарушение при администриране на преписката не е съществено до степен да са нарушени императивни материалноправни норми, доколкото волеизявлението на
купувача за закупуване на имота е
обективирано в договора за продажба от
11,10,2006год. като не е налице спор
купувачите да са правоимащи-/наематели настанени в общинско жилище в изискуемия
за това 1 годишен срок. В този смисъл от датата на настаняване 13,05,2006год. до датата на
продажбата 11,10,2006год. е изтекъл срок повече от 1 година/. Отделно
от изложеното по делото съобразно чл.154 от ГПК не се
установи категорично оспорените документи да не са подписани от ищеца П.К.-в.л.
сочи да са несъпоставими.
По възражението за нищожност на договор за замяна сключен от ищеца В.Ж. с Е.К. по НА №155, том
1, рег.№2377, дело 148/2011год. относно замяна на 1/2ид.част от 13,05%ид.части.
При възникналата етажна собственост съсобствеността върху общите части
на сградата е неделима, доколкото е
свързана с отделните обекти. В този смисъл е недопустимо общите части да са самостоятелен
обект на прехвърлителна сделка, отделно
от главния обект на правото на собственост. Ето защо процесната
сделка, с която ищецът В.Ж. се легитимира като собственик на ид.част от общите части е нищожна поради противоречие със
закона по арг. от чл.40 от ЗС, поради което исковата
претенция заявена от същия следва да бъде отхвърлена поради липса на активна
материално правна легитимация.
Към момента на иницииране на производството се установи в процесното таванско помещение да
са обособени отделни помещения включително процесното ателие с №10.
Обособяването на отделни помещения не
променя предназначението на общите части и те запазват този характер. За
промяна на предназначението на обща част, е необходимо съгласието на всички
етажни собственици. По арг. от ТР №39/1986год.
на ОСГК на ВС до приемането на ЗУТ не съществува
предвидена форма за изразяване на това съгласие. Същото може да е
изрично-договор за делба или друго или неформално, включително изразено с конклудентни
действия, но от същите следва да се установи еднозначно съгласие на всички
етажни собственици. В този смисъл за придобиване на собствеността върху обособен обект чрез
сделка или по давност е необходимо кумулативното установяване от една страна в
промяна на предназначението на общите части, чрез съгласие на всички етажни собственици, а от друга страна обособения обект да
съответства на строителните книжа и
норми.
С оглед установената фактическа
обстановка, съдът намира да не е налице промяна в предназначението на
общото таванско помещение /поради липса на съгласие от етажен собственик -Столична
община/, поради което таванското помещение е запазило характера си на обща част
по предназначение.
В този смисъл придобиването на самостоятелен обект от ищеца П. К., ведно с ид.части
от общото таванско помещение легитимира последния по предявения иск за ревандикация за
претендираните 6,525,%ид.части.
По делото не се спори, че ответницата ползва процесното помещение. Относно
основанието за ползване се релевира възражение за придобивна давност за периода от 30,09,2004год. до
30,09,2014год. Наведените доводи за
придобивна давност са неоснователни. С Решение №159/02,01,2019год., постановено
по гр.д.№4622/17год. на ВКС са дадени разясненията
относно това, че не може да се придобива
по давност обща част в сграда в режим на етажна
собственост ако не е обособена по надлежен ред
в самостоятелен обект с надлежни строителни книжа и въз основа
на съгласие на собствениците. В конкретната
хипотеза макар и изграденото ателие да
отговаря на строителните изисквания
съгласно ЗУТ /заключение на СТЕ от 01,06,2020год./, доколкото същото е
изградено в отклонение на одобрените строителни книжа и без съгласие на всички собственици не може да бъде придобито
по давност. Отделно от изложеното видно от материалите по делото упражняването
на фактическа власт от ответницата е смущавано от останалите етажни
собственици, депозирали множество жалби относно изграждането на ателието, с
което извършена промяна в предназначението.
Съобразно
изложеното възражението за придобивна давност е неоснователно.
По разноските:
С оглед изхода от спора на осн.чл.78, ал.1 от ГПК
на П.Е.К. се дължат разноски, но по делото не са налице данни за
извършени такива. /Разноските за
д.т.-151,00лв., за вещи лица-1460,00лв. са извършени от В.Ж., по делото няма
данни за платена д.т. от 115,24лв.за вписване на ИМ, а адв. възнаграждение за
процесуално представителство-1500,00лв.за адв. М., видно от договор за правна
защита касае друго производство по гр.д.№79826/2015год. по описа на СРС/
На ищеца В.Ж. с оглед отхвърлената
искова претенция не се дължат разноски.
Предвид изхода от спора
на осн.чл.78, ал.3 от ГПК разноски се дължат
на ответната страна-В.Ж. Т., които съдът намира
за доказани в размер на ½ от 960,00лева, от които 580,00лв.-адв.
възнаграждение и 380,00лв.-вещо лице или 480,00лв.-с оглед отхвърляне само на единия иск. Разноски за
НИ не се дължат.
Мотивиран от изложеното Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявен от П.Е.К.,
ЕГН **********, представляван от настойника си Г.И.К., ЕГН **********,***, офис
1 срещу В.Ж.Т., ЕГН **********, съдебен
адрес: *** иск с пр.осн.чл.108 от ЗС, че П.Е.К.
като съсобственик на недвижим имот: апартамент с идентификатор 68134.407.6.1.6 по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед РД-18-
45/09.07.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. София, р-н
Оборище, бул. „***********, с площ от 103,24кв.м., притежава 6,525% ид.части
от ателие с идентификатор 68134.407.6.1.15, с площ 73,97кв.м. при съседи
по кадастрални схема: на същия етаж и над обекта - няма, под обекта - имот с
идентификатор - 68134.407.6.1.6, което представлява обща част на сградата,
находяща се в гр.София, ул.***********, на основание договор за продажба на общински недвижим имот, сключен по реда на ЗОС от 11,10,2006год.
ОСЪЖДА В.Ж.Т.,
ЕГН **********, съдебен адрес: *** на осн. чл.108
от ЗС да предаде на П.Е.К., ЕГН **********,
представляван от настойника си Г.И.К., ЕГН **********,***, офис 1 процесните 6,525% ид.части
от ателие
с идентификатор 68134.407.6.1.15, с площ 73,97кв.м. при съседи по кадастрални
схема: на същия етаж и над обекта - няма, под обекта - имот с идентификатор -
68134.407.6.1.6, което представлява обща част на сградата, находяща се в
гр.София, ул.***********.
ОТХВЪРЛЯ предявен от В.М.Ж., ЕГН **********, съдебен
адрес: *** срещу В.Ж.Т., ЕГН **********, съдебен адрес: *** иск с пр.осн.чл.108 от ЗС
за осъждане на ответника да предаде 6,525% ид.ч. от обект - ателие с
идентификатор 68134.407.6.1.15, с площ 73,97кв.м. при съседи по кадастрални
схема: на същия етаж и над обекта - няма, под обекта - имот с идентификатор -
68134.407.6.1.6, който представлява обща част на сградата, находяща се в гр.
София, р-н Оборище, бул. „***********, с площ от 103,24кв.м. като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д.№9415/2016год., СГС, ГО,
І-14 състав по предявените от В.Ж.Т., ЕГН **********, съдебен адрес: ***
срещу П.Е.К., ЕГН **********, представляван от настойника си Г.И.К., ЕГН **********,***,
офис 1 и В.М.Ж., ЕГН **********, съдебен адрес: *** искове с пр.осн.чл.26 от ЗЗД за
прогласяване на нищожност на договор за продажба на общински имот №260 от 11,10,2006год. и НА
№155, том І, рег.№2377, дело №148/2011 на нот.
Рег.№043 при НК.
ОТМЕНЯ на основание чл.537, ал.2
от ГПК нотариален акт № 146, т.IІ, рег. № 14134, дело
№ 306/2016 г. на нотариус Р.Д. *** действие – СРС, вписан
в регистъра на Нотариалната камара на РБ под № 274, в частта
за 6,525% ид.части от ателие №10, с
идентификатор 68134.407.6.1.15, с площ 73,97кв.м. при съседи по кадастрални
схема: на същия етаж и над обекта - няма, под обекта - имот с идентификатор -
68134.407.6.1.6, което представлява обща част на сградата, находяща се в
гр.София, ул.***********.
ОСЪЖДА П.Е.К., ЕГН **********, представляван от настойника си Г.И.К., ЕГН **********,***, офис 1 и В.М.Ж., ЕГН **********, съдебен адрес: *** да заплатят на В.Ж.Т., ЕГН **********, съдебен адрес: *** на осн.чл.78, ал.3 от ГПК сума в размер на 480,00лв.- разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО, в частта с която е прекратено производството може да се обжалва пред САС в 1 седмичен срок, а в останалата част в 2 седмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ:
.