Р Е Ш Е Н
И Е
№........................../..........................2022 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти съдебен състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и осми март през две хиляди двадесет
и втора година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НАСУФ ИСМАЛ
при участието на секретаря Илияна Илиева,
като разгледа докладваното от съдията
гр. д. № 9409 по описа за 2019 г. на РС-Варна,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производсвтото е образувано по предявени от К. А.Д., починала
в хода на процеса, като на нейно място на основание чл. 227 от ГПК е
конституиран наследника й Д.Н.Д., и Н.Д.Н., действащи чрез адв. П.В. и адв. А.
А., срещу Е.П.З., действаща чрез адв. Л.Б.,
първоначално обективно евентуално съединени установителни искове, а именно
главен с правно основание чл. 40 от ЗЗД и евентуален с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, за
прогласяване нищожността до ½ ид. ч., на договор за покупко-продажба от
14.11.2017 г., обективиран в нотариален акт № * г., с който ищците К. Д. и Н.Н.
продали на ответницата Е.З. общо ½ ид. ч. от сграда с идентификатор * по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., община В., област В.,
одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с административен
адрес: гр. В., район А., кв. „Г.“, ул. „Ч.“ № *, разположена в ПИ с
идентификатор *, със застроена площ 111.00 кв. м., брой етажи: 2 /два/,
предназначение: жилищна сграда и 300.00 кв. м. от поземлен имот с идентификатор
* по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., община В., област В.,
одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с административен
адрес: гр. В., район А., кв. „Г.“, ул. „Ч.“ № *, целия с площ от 764.00 кв. м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване /до 10 м./, стар идентификатор: няма, номер по предходен план
*, квартал *, парцел *, при граници:
ПИ с идентификатори *, *. *. *, *, *, поради договаряне на продажната цена, от
пълномощника на ищците К.А.Н. с купувача Е.П.З., във вреда на
упълномощителите-продавачи Н.Д.Н. и К. А.Д., която вреда се извежда от много
ниската договорена цена спрямо пазарната, евентуално поради противоречие на
договора с добрите нрави по същите причини относно много ниската продажна цена.
Ищците
твърдят в сезиралата съда искова молба, че са били съсобственици в режим на
СИО на ½ идеални части от поземлен имот с идентификатор № *, с адрес гр.
В., район А., кв. Г., ул. Ч. №* и на ½ ид. части от сградата в него, с
идентификатор № *, по силата на договор за покупко-продажба от 1981 г. Твърдят
още, че на 22.03.2017 г. подписали пълномощно рег. № 648-9 на н-с при РС-В., с
което упълномощили лицето К.Н. да ги представлява пред трети лица във връзка с
продажбата на тези им собствени ид. части от терен и постройка.
Твърдят, че с договор за покупко-продажба
от 14.11.2017 г., обективиран в нотариален акт № * г., К.Н. – лично за себе си,
като собственик на другата ½ ид. ч. от терена и сградата и освен това
като пълномощник на ищците за техите ½ ид. ч. от терена и сградата,
продала на ответницата Е.П.З. 100 % ид. ч. от тези имоти, срещу цена от 20 000.00
лева общо, от които 17 000.00 лева за постройката и 3 000.00 лева за
терена. Но същевременно само данъчната оценка на постройката била
58 868.40 лева, а на земята 6 441.36 лева, а пазарната стойност на имотите
била и много по голяма от данъчната оценка. В подкрепа на последното било и
това, че на 03.04.2018 г. Е.З. продала двата имота на трето лице Й. Д. за цена
от общо 127 128.95 лева.
Така се твърди, че сделката от
14.11.2017 г. била във вреда на продавачите-упълномощители и ищци, защото
пълномощникът договорил цена повече от 3 пъти под данъчната и повече от 8 пъти
под средната пазарна цена, което накърнило и добрите нрави.
По тези причини се моли за
прогласяване нищожността на продажбата от 14.11.2017 г. на собствената на ищците
½ ид. ч. от терена и сградата на осн. чл. 40 от ЗЗД във връзка или
евентуално на осн. чл.26, ал.1, пр. 3 от ЗЗД.
Моли се за уважаване на исковете и
за разноски.
В
срока по чл.131 ГПК ответницата Е.З. депозирала писмен отговор. В него тя не
оспорва допустимостта на иска, но възразява срещу основателността му. В тази
връзка излага, че не познава и няма никакви отношения с ищците, като всички
дейности по подготовката и сключването на продажбата от 14.11.2017 г. и след
това на тази от 03.04.2018 г. били предприети и направени от пълномощника К.Н.,
с оглед нейните лични и материални отношения с Е.З.. Твърди, че З. никога не е
искала или допускала, че ще увреди ищците, тъй като вярвала, че закупените на
14.11.2017 г. сграда и терен са само на К.Н.. Счита и че причина за делото са
неуредени отношения между ищците и пълномощника им К.Н.. Изразява готовност за
споразумение. Моли за отхвърляне на исковете и за разноски.
С
определение № 260217 от 20.08.2020 г., постановено по настоящото дело,
пълномощникът К.А.Н. е конституирана като трето лице-помагач на страна на
ответницата-приобретател Е.П.З.. Третото лице-помагач в своето становище
излага, че исковете са допустими, но по същество неоснователни. Не оспорва, че
с ищците са били съсобственици на процесните недвижими имоти при равни квоти от
по ½ ид. ч. Не оспорва, че е била овластена от ищците с нарочно
пълномощно във връзка с покупко-продажбата на тяхната обща квота от
съсобствеността. Не оспорва, че на 14.11.2017 г. като пълномощник на ищците е
сключила с ответницата атакувания договор за покупко-продажба на недвижим имот,
като е продала освен притежаваните от ищците ид. ч. и собствените си и така
ответницата е станала изключителен собственик на процесните имоти. Не оспорва и
твърдението, че на 03.04.2018 г. ответницата е продала процесните имоти на
трето лице за сумата от 127 128.95 лева. Не оспорва твърдението, че
пазарната цена на процесните имоти е няколко пъти по-висока от договорената.
Твърди обаче, че действителната цена, която ищците са получили за имотите си е
в общ размер на 100 000.00 лева, с което интересът на същите не е
накърнен, а напротив - напълно удовлетворен.
В
хода на проведеното открито съдебно заседание ищците, редовно призовани, не се явяват лично. Чрез своите процеусални
представители адв. В. и адв. А. поддържат подадената искова молба, като в
депозираната писмена защита излагат подробни доводи относно основателността на
предявените установителни искове.
Ответникът, редовно призован за
същото съдебно заседание, чрез адв. Л.Б. оспорва сезиралата съда искова молба. В подадената писмена защита излага аргументи за
неоснователност на предявените в условията на евентуалност установителени
искове и моли съдът да ги отхвърли.
Третото лице-помагач на страната на
ответника, редовно призован, не се явява лично, представлява се от адв. Н. И.,
който поддържа становището за неоснователност на предявените искове, тъй като ищците
са получили сумата в размер от 100 000.00 лева, представляваща
действителната продажна цена на имотите.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните, събрания и приобщен по делото доказателствен материал в съвкупност и
поотделно и като съобрази предметните предели на исковото производство,
очертани с исковата молба и отговора, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически
положения:
Не е спорно по делото, че
ищците, от една страна, и третото лице-помагач на страната на ответницата, от
друга страна, са съсобственици при равни квоти – ½ ид. ч. за третото
лице-помагач и ½ ид. ч. общо за ищците - на процесната недвижима вещ, а
именно сграда с идентификатор *, със застроена площ 111.00 кв. м., брой етажи: 2
/два/, предназначение: жилищна сграда, находяща се в гр. В., район А., кв. „Г.“, ул. „Ч.“
№ *. Този факт се констатира
по несъмнен
начин и от ангажираните писмени документи по делото. Видно е от нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № * г. /л. 8/, че ищецът Н.Д.Н. е придобил
½ ид. ч. от къща, находяща се в гр. В., кв. „Г.“, ул. „Ч.“ № *, заедно с
300 кв. м. ид. ч. от дворно място, цялото с площ от 937 кв. м., находящо се в
гр. В., кв. „Г.“, съставляващо бивш парцел * от кв. * по плана на Г., при
граници за бивш парцел *: парцел *; *; * и ул. „Ч.“. Не се спори по делото, че Н.Д.Н. е
придобил описаните недвижими вещи по време на брака си с К. А.Д.. От
представения нотариален акт за дарение на недвижим имот № * г. /л. 9/ е видно,
че третото лице-помагач К.А.Н. е придобила ½ ид. ч. от жилищна сграда
цялата с площ от 60.00 кв. м., находяща се в гр. В., кв. „Г.“, ул. „Ч. *“,
ведно с 440.00 кв. м. ид. ч. от дворно място, съставляващо УПИ № *, целия с
площ от 740.00 кв. м., находящ се в гр. В., кв. „Г.“, ул. „Ч.“ № *, кв. *, при
граници на имота: улица, УПИ *; УПИ
№ *; УПИ № *.
От ангажирания предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 26.02.2017 г. /л. 175/, сключен между
ищците, от една страна, като обещатели и третото лице-помагач, от друга страна,
като бъдещ купувач е видно, че страните са поели задължение за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба, по силата на който третото
лице-помагач да придобие собствеността върху притежаваните от ищците недвижими
имоти, а именно ½ ид. ч. от двуетажната жилищна сграда със застроена
площ от 111 кв. м. и 300.00 кв. м. ид. ч. от дворното място с обща площ от 937
кв. м. срещу цена от 150 000.00 лева. Съгласно чл. 3.2 от предварителния
договор при подписването му бъдещият купувач е заплатил на обещателите в брой
задатък в размер от 100 000.00 лева, което е в унисон с разписката,
материализирана на гърба на договора, като е уговорено остатъкът от
50 000.00 лева да бъде заплатен в деня на подписване на окончателния
договор.
От приобщеното по делото нотариално
заверено пълномощно от 22.03.2017 г. /л. 10/ се констатира, че ищците са
овластили третото лице-помагач да ги представлява пред съответните институции и
лица във връзка с разпореждането чрез продажба или по друг избран от
пълномощника начин, при избрани от последния страни и условия, при избрана от
последния цена, със следния недвижим имот, а именно 300 кв. м. ид. ч. от дворно
място, цялото с площ от 937 кв. м., находящо се в гр. В., кв. „Г.“,
съставляващо бивш парцел *, а понастоящем влизащо в парцел *, *, *, *, ведно със
съответните ид. ч. от построените в имота сгради. Ищците са овластили третото
лице-помагач и да получава в брой или по банков път, включително, капаро и
продажната цена.
От представения нотариален акт за
продажба на недвижим имот № * г. /л. 11/, поправен с нотариален акт за поправка
на нотариален акт за продажба на недвижим имот № * г. / л. 14/ е видно, че на
14.11.2017 г. К.А.Н. в лично качество и като пълномощник на ищците е продала на
ответницата собствените си ½ ид. ч. и притежаваните от ищците в режим на
СИО общо ½ ид. ч. от недвижим имот в гр. В. кв. „Г.“, ул. „Ч.“ № *,
съставляващ къща, без площ по документ за собственост, а по скица двуетажна
жилищна сграда-еднофамилна с идентификатор № *, със застроена площ от 111 кв.
м., построена в ПИ с идентификатор *, стар идентификатор няма, номер по
предходен план *, от квартал *, парцел *, с площ от 764 кв. м., при граници: ПИ
с идентификатори *, *, *, *, * и * срещу продажна цена от 17 000.00 лева.
Видно е още от писмения документ, че към онзи момент данъчната оценка на имота
възлиза на 58 868.40 лева. По силата на правната сделка ищците, действащи
чрез третото лице-помагач, са продали на ответницата и 300 кв. м. ид. ч. от ПИ
с идентификатор *, стар идентификатор няма, номер по предходен план *, квартал *,
парцел *, с площ от 764 кв. м., при граници: ПИ с идентификатори *, *, *, *, *
и * за сумата от 3 000.00 лева при данъчна оценка от 6 441.36 лева.
Видно е от представения по делото
нотариален акт за продажба на недвижим имот № * г. /л. 16/, че на 03.04.2018 г.
ответницата е продала на Й. Д.Д. процесните недвижими имоти, а именно двуетажна
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор *, със застроена площ от 111.00 кв.
м., както и 300.00 кв. м. ид. ч. от ПИ с идентификатор *, с площ от 764 кв. м.,
находящи се в гр. В., кв/ „Г.“, ул. „Ч.“ № * срещу продажна цена в общ размер
от 127 128.95 лева.
На съда служебно е известно, че
срещу третото лице-помагач е повдигнато обвинение от РП-гр. В. за обсебване в
особено големи размери, за това че на 14.11.2017 г. противозаконно присвоила
чужди движими вещи, които владеела – парична сума в размер на 11 500.00
лева, представляваща продажната цена по атакувания пред настоящия съдебен
състав договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, като
производството по н. о. х. д. № 1020 по описа за 2021 г. на РС-В., НО, 27-ми
съдебен състав е прекратено с протоколно определение поради допуснати
съществени нарушения на процесуалните правила, довели до ограничаване правото
на защита на подсъдимата К.А.Н. и делото е върнато на прокуратурата за
отстраняването им.
От приобщения протокол за разпит на
третото лице-помагач на страна на ответницата в качеството й на обвиняем по
досъдебно производство № 148 по описа за 2019 г. на ОСлО-ОП-В. от 27.10.2020 г.
/л. 282/ се констатира, че имотите, находящи се в гр. В., кв. „Г.“, ул. „Ч.“ №
* са прехвърлени от нея в полза на ответницата, тъй като на П. В. /бившият
съпруг на К.А./ му трябвали 20 000.00 лева. В предварителния договор,
подписан между третото лице-помагач и ищците последните заявили, че са получили
100 000.00 лева от П. В. и нямали претенции към него и нея. К.А.Н. е
получила от ответницата само сумата от 20 000.00 лева, които изтеглила и
дала на П. В.. Впоследствие с пълното съдействие на П. В. ответницата е продала
имотите за 65 00.00 евро в полза на трето лице. В деня на последващата продажба
ответницата си е върнала продажната цена от 20 000.00 лева /заетата сума/,
а останалите пари е изтеглила на няколко пъти в поредни дни и ги дала на П. В..
От сделките, по които третото лице-помагач е действало като пълномощник на
ищците, парите ги получавал П. В., който предварително се уговарял с тях.
По делото са ангажирани и гласни
доказателства чрез разпита на свид. П. В. /л.326/, срещу който има подадена
молба по ЗЗДН от третото лице-помагач на страната на ответницата. В показанията
си свид. В. сочи, че се познава с К.А. от 2015 г. През 2016 г. са заживели
заедно, а през 2018 г. сключили фиктивен граждански брак, който прекратили след
няколко месеца. Свидетелят сочи, че познава ответницата Е.З. от К.А..
Последните били в много близки отношения, включително К. била приятелка и с
мъжа на Е. - Р.. Свид. В. познава и ищците, с които живеели в съседство в кв. „Г.“.
Свид. В. сочи, че ищците искали да си продадат притежаваните ид. ч. от къщата и
дворното място срещу цена от 100 000.00 лева. Третото лице-помагач К.А.Н. искала
да закупи имотите на ищците, но не й стигали парите. Свидетелят й дал на заем
сумата от 30 000.00 лева. К.А. споделила, че не й достигат още
20 000.00 лева, за да може да събере сумата от 100 000.00 лева, както
и че ще ги вземе на заем от неин близък приятел, който се казва Р. и който е
мъжът на ответницата Е.. К. и Р. се разбрали последният да й даде
20 000.00 лева на заем срещу 10% лихва, но в замяна на това К. е следвало да прехвърли собствеността
върху процесните недвижими имоти в полза на Е., за да се обезпечи връщането на
заетата сума. Констатира се от показанията на свидетеля още, че впоследствие Е.
е продала имота на друго лице. Парите получени от продажбата са били дадени на К.,
която е върнала заетата сума, ведно с лихвата на Р.. К. не е върнала на
свидетеля неговите 30 000.00 лева, като е посочила, че с остатъка от
парите ще направи нова инвестиция и после ще му върне парите. Свид. В. сочи, че
не е виждал К. да е предавала пари на ищците. Свидетелят също не е давал пари
на ищците нито от свое име, нито от името на К.. Свидетелят единствено е дал на
К. сумата от 30 000.00 лева, за да може последната да събере продажната
цена от 100 000.00 лева и да се разплати с Н..
По делото е ангажирано и експертно
заключение по назначената Съдебно-почеркова експертиза /227/, с оглед
инвокираното от ищците оспорване по реда на чл. 193 от ГПК на истинността на
разписката, материализирана на гърба на предварителния договор за покупко-продажба
от 26.02.2017 г., от което се установи по несъмнен начин, че ръкописният текст
и подписите, положени в разписка, изписана ръкописно на гърба на предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.02.2017 г. под подписите за
„продавачи“ и „купувач“, са изпълнени от Н.Н. и К. Д..
В о.с.з вещото лице поддържа
заключението си.
От експертното заключение по
назначената Съдебно-оценителна експертиза /л.314/ се констатира, че средната
пазарна стойност на процесните недвижими имоти към 14.11.2017 г. възлиза общо
на 148 202.00 лева, от която 143 177.00 лева е средната пазарна
стойност на двуетажната жилищна сграда и 5 025.00 лева е средната пазарна
стойност на 300.00 кв. м. ид. ч. от дворното място в гр. В., кв. „Г.“, ул. „Ч.“
№ *.
В о.с.з вещото лице поддържа
заключението си.
При така установената фактическа
обстановка съдът достига до следните правни
изводи:
Предявеният главен иск е с правна квалификация по чл. 40 от ЗЗД. Съгласно цитирания законов текст, ако представителят и лицето, с което той
договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда
действие за представлявания. За да бъде уважен предявеният иск ищците следва да
установят в хода на
съдебното дирене по
несъмнен начин в условията на пълно и главно доказване кумулативното наличие на
два юридически факта, а именно увреждащата сделка и недобросъвестността на пълномощника и насрещната страна по
увреждащата сделка по смисъла на ТР № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г.,
ОСГТК.
Увреждането на интересите на
представлявания може да има най-различни проявни форми, но във всички случаи се
има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е
незначително. Преценката за наличието на увреждането се извършва предвид
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към
момента на сключването на договора. Увреждането не може да се дължи, например
на последващо изменение на пазарните условия, поради което изменение продажната
цена по договора е станала неизгодна, макар да е била изгодна към момента на
неговото сключване. В конркетния случай третото лице-помагач на страната на ответника К.А.Н. в лично качество и като пълномощник на ищците се
е разпоредила в полза на ответницата Е.З. със съсобствената при равни квоти от
по ½ ид. ч. двуетажна къща с идентификатор *, със застроена площ от 111 кв. м. и
със собствената на упълномощителите в
режим на СИО 300 кв. м. ид. ч. от ПИ с идентификатор * срещу продажна цена в
общ размер на 20 000.00 лева, от която 17 000.00 лева за двуетажната
къща и 3 000.00 лева за дворното място. Видно е от ангажирания официален
свидетелстващ документ, материализиращ правната сделка, че данъчната оценка на къщата е
58 868.40 лева, а на дворното място 6 441.36 лева. От експертното
заключение по назначената СОцЕ, което съдът кредитира като компетентно
изготвено, пълно, ясно, обосновано и неоспорено от страните, се установи по
несъмнен начин, че към 14.11.2017 г. средната пазарна цена на къщата е
143 177.00 лева, а на дворното място 5 025.00 лева. От изложеното с
категоричност може да се заключи, че е налице увреждане интереса на
упълномощителите-ищци, тъй като в техния патримониум в резултат на
разпоредителната сделка е възникнало правото на парично вземане в общ размер от 11 500.00 лева –
8 500.00 лева за къщата и 3 000.00 лева за дворното място, при средна
пазарна цена 71 588.50 лева за ½ ид. ч. от къщата и 5 025.00
лева за дворното място. Очевидно е драстичното разминаване между двете
стойности. Разликата в общ размер от 65 113.50 лева за двата имота е в
разрез с принципа за еквивалентност на насрещните престации в обективното
частно гражданско право и обуславя категоричния извод на съда, за това че договорът,
сключен чрез представителя К.А.Н. и насрещната страна по него ответницата Е.П.З. е във вреда на представляваните-ищци.
В настоящия казус правноирелевантен
е фактът на престиране на сумата в размер от 100 000.00 лева от третото
лице-помагач в полза на ищците по предварителния договор от 26.02.2017 г., която
сума видно и от сделката не представлява пордажната цена на имотите, а задатък.
Предварителният договор няма вещнопрехвърлителен ефект. С него се учредява
единствено облигационна връзка между обещателите и бъдещия купувач. Съдържанието на тази облигационна връзка не включва притезателното право
на парично или непарично вземане, а потестативното право на всяка страна да иска и
насрещното задължение на другата да сключи окончателен договор за продажба. Няма данни по делото между ищците и третото
лице-помагач да е подписан окончателен договор за покупко-продажба с предмет
процесните недвижими имоти, поради което и сумата от 100 000.00 лева не
може да послужи като продажна цена, чрез чието получаване да бъде удовлетворен
кредиторовия интерес по процесната сделка за продажба, сключена на 14.11.2017
г. между ищците и ответницата. Задатъкът служи като доказателство, че договорът
е сключен и обезпечава неговото изпълнение, т.е. гарантира подписването на
окончателния договор. Третото лице-помагач, от една страна разполага с
конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, от друга страна, има призната и гарантирана от закона
възможност да реализира правата си по чл. 93, ал. 2, изр. 2-ро от ЗЗД.
За пълнота на изложението следва да
се посочи, че по делото по несъмнен начин се констатира привидността на
разписката, материализирана на гърба на предварителния договор, която макар да
е автентична по експертното заключение на вещото лице по назначената СПЕ, което
съдът кредитира като компетентно изготвено и неоспорено от страните, не доказва
по делото фактическото получаването на сумата от 100 000.00 лева от
ищците. Това е така, защото пълномощника К.А.Н. в качеството си на обвиняем по ДП
№ 148/2019 г. по описа на ОСлО-ОП-В. в хода на разпита й пред разследващите
органи сочи, че ищците са получили сумата от 100 000.00 лева от П. В..
Разпитан в хода на съдебното дирене пред
настоящия съдебен състав на основание чл. 165, ал. 2, предл. 2-ро от ГПК, свид.
П. В. сочи в показанията си, че нито той, нито К.Н. са давали пари на ищците по
предварителния договор. Показанията на свид. В. се кредитират от съда, въпреки
неговата възможна заинтересованост от изхода на делото, с оглед водените между
него и К.Н. дела, тъй като са логични, последователни, вътрешно непротиворечиви
и във връзка с останалите доказателства по делото и най-вече със защитната теза
на ответницата Е.З., изложена в отговора по чл. 131 от ГПК и поддържана в
писмените бележки, в частта досежно вътрешните отношения между последната и
третото-лице помагач.
В чл. 40 от ЗЗД не се
предполага недобросъвестност на третото лице, поради което
упълномощителите-ищци, позоваващи се на тази недобросъвестност, следва да я
установят. В производството по иска за прогласяване недействителност на
увреждащата сделка ищците упълномощители следва да установят намерението за
увреждане на пълномощника и третото лице. Преценката за това намерение се извършва
въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен
договорът с третото лице - обяснимо е представляваните лица да не разполагат с
преки доказателства за сговор между пълномощника си и третото лице. В
каузалната практика на ВКС, обективирана в Решение № 190 от 7.02.2018 г. на ВКС
по гр. д. № 180/2017 г., IV г. о., ГК, е прието, че наличието на сговор за
увреждане може да бъде установено с косвени доказателства, които ценени в
съвкупност да обуславят извод за сговаряне за увреждане. Поредица от такива
косвени доказателства могат да бъдат: близки отношения между пълномощника и
третото лице или времевия период от упълномощаването до сключването на
разпоредителна сделка и последващи такива, сочещи, че третото лице е знаело и
се е възползвало от конкретната икономическа ситуация или обратно прехвърляне
на правото на собственост от третото лице в полза на пълномощника, както и
поведението на приобретателите свързани с реализиране правомощията, които
придобиват с придобиване право на собственост или други действия, даващи
основание да се приеме, че сделката е била сключена при сговаряне за увреждане
на представлявания. Във всички случаи обаче съвкупната преценка на
доказателства следва да създава сигурно убеждение за осъществяване на факта на
увреждане на представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице.
В настоящия случай се констатира по
несъмнен начин от показанията на свид. П. В., че третото лице-помагач и
ответницата са в близки приятелски отношения. Установи се по делото, че К.Н. се нуждаела от 100 000.00 лева, за
да закупи дела на съсобствениците-ищци от двуетажната къща и дворното място.
Показанията на свид. В. в тази част са в унисон с предварителния договор от 26.02.2017 г. и пълномощното от 22.03.2017 г. Тъй като обаче не разполагала с тази сума, К.Н. е взела на заем 30 000.00 лева от
свид. П. В. и 20 000.00 лева от съпруга на ответницата Е.З., а именно Р., като в тази част показанията са в съответствие
със защитната теза на ответница. За да обезпечи обаче заетата от Р. сума, К.Н. се разпоредила
с процесните имоти като собственик и пълномощник на съсобствениците-ищци в полза на ответницата срещу продажна цена
от 20 000.00 лева общо. Т. е. увреждащата сделка в конкретния случай представлява и фидуциарна такава. Тъй като със сключването на фидуциарна сделка /когато се прехвърля право на собственост с
поето насрещно правно задължение от купувача да прехвърли на продавача обратно
това вещно право при определени условия или срок/ обичайно се цели чрез това „акцесорно” /„добавъчно, несамостойно”/ правоотношение да се обезпечи точното
изпълнение на „главното” задължение и ако то не бъде изпълнено в определен
период от време или при ненастъпване на уговореното условие, се прекратява
правното задължение на „купувача” да прехвърли обратно на „продавача” правото
на собственост върху вещта, предмет на тази фидуциарна сделка, т.е. уговаря се
предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане
собственик на вещта /арг. чл.
152, предл. 1 ЗЗД/. Очевидно
е, че, за да се постигне такова съглашение,
„продавачът” е поставен от настъпилите житейски обстоятелства и юридически
затруднения под изключително тежко финансово бреме, в безизходица, в крайна
нужда, което го заставя да „продаде” имота си на нищожна цена /при незначителна стойност/, при явно, известни и за „купувача”
неизгодни условия, с често необоснованата надежда, че „купувачът”, който
придобива имота на незначителна съобразно средната продажна стойност цена, ще
бъде „добросъвестен”, като след изпълнението на главното задължение, за
„обезпечение” на което е сключен „възмездният” транслативен договор, ще
прехвърли обратно правото на собственост на тази недвижима вещ на „продавача”.
Фидуциарната сделка е изрично запретена от закона – чл. 209 ЗЗД вр. чл. 152,
предл. 1-во ЗЗД, поради което не се прилага ограничението на чл. 165, ал. 1 и
ал. 2 от ГПК. Т.е. привидността на съглашението при сключване на фидуциарните
сделки може да бъде установена чрез свидетелски показания. В този смисъл е и
константната практика на ВКС - напр. Решение № 148/22.10.2020 г. на ВКС по гр.
д. № 489/2020 г., IV г. о., ГК, в което се приема, че забраната да се уговаря предварително начин
на удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона /чл. 152, чл. 209 от ЗЗД/, е наложена от законодателя в обществен интерес с цел да се
предотврати незаконното предоставяне на парични заеми срещу високи
лихви и прикрити обезпечения в периоди на стопанска криза.
Лицата, които се занимават с тази незаконна дейност без необходимите
разрешения, нямат интерес от съставяне на обратен документ, разкриващ
симулацията на договора за
покупко-продажба като
обезпечение за даден заем. Лицата, които получават заема, обикновено се намират
в парично затруднение, те са по-слабата страна, която не е в състояние да
изиска от другата страна обратен документ. В конкретния случай обаче
ответницата-приобретател
по фидуциарната увреждаща сделка с последващ договор за покупко-продажба от 03.04.2018 г. е прехвърлила правото на
собственост върху закупените по-рано недвижими имоти в полза на трето за процеса лице срещу
продажна цена в общ размер от 127 128.95 лева. Установява се от
показанията на свид. В., че сумата от последващата продажба е получена от К.Н.,
която е върнала на Р. заетата сума от 20 000.00 лева, ведно с лихвите, а
остатъкът е послужил на К.Н. за последваща инвестиция в друг недвижим имот.
Крайният извод на съда е, че и
ответницата, и третото лице-помагач като страни по увреждащата сделка са били
недобросъвестни, тъй като са знаели още към датата на сключване на договора за
покупко-продажба /14.11.2017 г./, че договорената продажна цена от
20 000.00 лева за двете недвижими вещи е много под средната пазарна /148
202.00 лева общо към 14.11.2017 г./ или най-малко допускали това, тъй като продажната
цена дори е под данъчната оценка на имотите към онзи момент /65 309.76 лева
общо/.
Съдът счита, че фактическият състав,
пораждащ недействителността по чл. 40 от ЗЗД е доказан по несъмнен начин, което
обуславя уважаването на предявения установителен иск. Имайки предвид
настъпилото правоприемство в процеса, санкционирано от съда по реда на чл. 227
от ГПК, и обстоятелството, че процесните имоти са придобити в режим на СИО от Н.Д.Н.
и К. А.Д., искът следва да бъде уважен досежно двуетажната жилищна сграда до
1/8 ид. ч. за конституирания наследник Д.Н.Д. и 3/8 ид. ч. за първоначалния
ищец и преживял съпруг Н.Д.Н., а по отношение на дворното място до ¼ ид.
ч. за Д.Н.Д. и ¾ ид. ч. за Н.Д.Н..
С оглед основателността на главния
иск, съдът не дължи произнасяне по евентуалния с правна квалификация по чл. 26,
ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, тъй като вътрешнопроцесуалното условие за
разглеждането му не е сбъднато.
Относно
съдебно-деловодните разноски:
При този изход на спора в полза на всеки един от ищците на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК следва да се
присъдят сторените съдебно-деловодни разноски съразмерно с уважената част от
предявените искове, чийто общ размер възлиза на 2 561.01 лева в полза на
Н.Д.Н. и 1 000.00 лева в полза на Д.Н.Д..
Водим от изложените мотиви, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 40 от ЗЗД за
недействителна по отношение на Н.Д.Н., ЕГН ********** до 3/8 /три осми/ ид. ч. сделка от 14.11.2017 г., обективирана
в нотариален акт № * г. по описа на нотариус В. П., вписан в НК под рег.
№ *, с район на действие РС-В., с която Н.Д.Н. и К. А.Д.,
ЕГН **********, действащи чрез пълномощника
К.А.Н., ЕГН **********, са продали на Е.П.З., ЕГН ********** общо
½ /една втора/ ид. ч. от сграда с идентификатор * по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., община В., област В., одобрени със Заповед №
РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с административен адрес: гр. В., район А.,
кв. „Г.“, ул. „Ч.“ № *, разположена в ПИ
с идентификатор *, със застроена площ 111.00 кв. м., брой етажи: 2 /два/,
предназначение: жилищна сграда.
ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 40 от ЗЗД за
недействителна по отношение на Н.Д.Н., ЕГН ********** до ¾ /три четвърти/ ид. ч. сделка от 14.11.2017 г., обективирана
в нотариален акт № * г. по описа на нотариус В. П., вписан в НК под рег.
№ *, с район на действие РС-В., с която Н.Д.Н. и К. А.Д.,
ЕГН **********, действащи чрез
пълномощника К.А.Н., ЕГН **********, са продали на Е.П.З., ЕГН ********** 300 /триста/ кв. м. от поземлен имот с идентификатор * по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., община В., област В., одобрени със Заповед №
РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с административен адрес: гр. В., район А.,
кв. Г., ул. „Ч.“ № *, целия с площ от 764.00 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10
м./, стар идентификатор: няма, номер по предходен план *, квартал *, парцел *, при граници: ПИ с
идентификатори *, *. *. *, *, *.
ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 40 от ЗЗД за
недействителна по отношение на Д.Н.Д., ЕГН **********,
конституиран на основание чл. 227 от ГПК на мястото на първоначалния ищец К. А.Д.,
ЕГН **********, до 1/8 /една
осма/ ид. ч. сделка от 14.11.2017 г., обективирана
в нотариален акт № * г. по описа на нотариус В. П., вписан в НК под рег.
№ *, с район на действие РС-В., с която Н.Д.Н. и К. А.Д., действащи чрез
пълномощника К.А.Н., ЕГН **********, са продали на Е.П.З., ЕГН ********** общо
½ /една втора/ ид. ч. от сграда с идентификатор * по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., община В., област В.,
одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с административен
адрес: гр. В., район А., кв. Г., ул. „Ч.“ № *, разположена в ПИ с идентификатор
*, със застроена площ 111.00 кв. м., брой етажи: 2 /два/, предназначение:
жилищна сграда.
ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 40 от ЗЗД за
недействителна по отношение на Д.Н.Д., ЕГН **********,
конституиран на основание чл. 227 от ГПК на мястото на първоначалния ищец К. А.Д.,
ЕГН **********, до ¼ /една четвърт/ ид. ч. сделка от 14.11.2017 г., обективирана
в нотариален акт № * г. по описа на нотариус В. П., вписан в НК под рег.
№ *, с район на действие РС-В., с която Н.Д.Н. и К. А.Д., действащи чрез
пълномощника К.А.Н., ЕГН **********, са продали на Е.П.З., ЕГН ********** 300 /триста/ кв. м. от поземлен имот с идентификатор * по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. В., община В., област В., одобрени със Заповед №
РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с административен адрес: гр. В., район А.,
кв. Г., ул. „Ч.“ № *, целия с площ от 764.00 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10
м./, стар идентификатор: няма, номер по предходен план *, квартал *, парцел *, при граници: ПИ с
идентификатори *, *. *. *, *, *.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, Е.П.З., ЕГН ********** да заплати
на Н.Д.Н., ЕГН ********** сумата в общ
размер от 2 561.01 лева, представляваща сторени по
делото съдебно-деловодни разноски за държавни такси и възнаграждение за един
адвокат.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, Е.П.З., ЕГН ********** да заплати
на Д.Н.Д., ЕГН ********** сумата в общ размер от 1 000.00 лева, представляваща сторени по делото съдебно-деловодни
разноски за възнаграждение за един адвокат.
Решението е постановено при участието на трето лице-помагач К.А.Н.,
ЕГН **********, конституирано на страната на ответника Е.П.З.,
ЕГН **********.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно обжалване пред ОС-В. в двуседмичен срок от
съобщението до страните.
Препис
от решението да се връчи на страните по арг. от
чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: