РЕШЕНИЕ
Номер 124612.10.2020 г.Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – БургасII въззивен граждански състав
На 29.09.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Росица Ж. Темелкова
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Елеонора С. Кралева
Секретар:Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Росица Ж. Темелкова Въззивно гражданско
дело № 20202100502013 по описа за 2020 година
Делото е образувано по постъпилата въззивна жалба от Г. Т.-К., в
качеството й на председател на УС на Етажната собственост на комплекс
„РИО“, представляващ сграда с идентификатор № 51500.21.1.1 по КККР на
гр.Несебър, с адрес: гр.Несебър, общ.Несебър, обл.Бургас, м."Бостанлъка",
чрез адв.Станислава Попова и адв.Десислава Николова, съдебен адрес:
гр.Бургас, ул.“Ал.Стамболийски“ № 27, ет.1, против решение № 108 от
06.04.2020г., постановено по гражданско дело № 875/2019г. по описа на
Районен съд Несебър, с което са отменени всички решения, взети на
проведеното на 11.08.2019г. Общо събрание на Етажната собственост на
комплекс „РИО " като незаконосъобразни.
Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е
неправилно , необосновано, постановено в противоречие с материалния и
процесуалния закон. Жалбоподателят посочва, че съдът е формирал
неправилен извод за опорочена процедура по свикване на общото събрание,
както и че не е отчел всички факти, обосноваващи хипотезата на неотложен
случай за свикване на събранието. Посочва, че фактът дали събранието е
свикано по общия ред, или при наличие на неотложен случай, определя и
разликата в процедурата по свикване. Когато събранието се свиква при
1
неотложен случай, какъвто е процесният, поканата може да бъде подписана и
поставена само от един собственик или ползвател – чл.12, ал.5 ЗУЕС.
Процесното събрание е свикано по инициатива на 16 собственици, поканата е
подписана само от един от етажните собственици – Г. Т. – К.а, залепена е на
видно място на входа на сградата и е изпратена по ел.поща на всички
собственици. В тази връзка районният съд неправилно е приел, че Г. К. е
подписала поканата, но нейното име не е сред имената, посочени като
свикващи събранието, което е в противоречие със събраните по делото
доказателства.Съдът е посочил още, че поставената на входа на сградата
покана е без подписи на лицата, свикващи събранието, без да отчете
инициативата от страна на Г. Т., още повече, че поканата е поставена на две
видни места на входа на сградата.Допуснал е процесуално нарушение, като е
игнорирал показанията на свидетелите по делото във връзка с поставянето на
поканата.Неправилно е приел, че събранието е свикано по реда на чл.12, ал.2
ЗУЕС, доколкото то е по реда на чл.12, т.5 и чл.13 от ЗУЕС. Съдът е възприел,
че неотложността на събранието е обусловена от решаването на въпрос за
ремонт на покрива, но е приел, че в дневния ред за събранието липсва такава
точка. Жалбоподателят излага становище, че неотложността на събранието е
предопределена и от факта, че собствениците на имоти в комплекса са били
изправени пред ситуация с проблеми в управлението на етажната собственост
във връзка със съмнения относно разходването на събраните средства, липса
на пари в касата, проблем с покрива на сградата. Посочва, че е налице
досъдебно производство № 251 ЗМ 399/2019г. по описа на ОДМВР –Бургас за
злоупотреба с финансови средства от страна на стария управител. Всички
тези обстоятелства и факти, обосноваващи извод за неотложност на
събранието, са игнорирани от съда. Иска от съда атакуваното решение да бъде
отменено и да бъде постановено ново, с което предявеният иск да бъде
отхвърлен като неоснователен. Претендират се разноски пред двете
инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор от ищцата Е. О. П. ,
гражданка на ******** **********, родена на **********г., с адрес:
гр.*****, м.“******“*, ет.*, ап.**, чрез адв.Нели Гюмова, съдебен адрес:
гр.Бургас, ул.“Сливница“ № 26, ет.2. Излага се становище за неоснователност
на твърденията във въззивната жалба. Счита изводите на съда за обосновани
2
и в съответствие с доказателствата по делото. Безспорно е установено по
делото, че събранието в свикано от посочени в поканата лица, без същата да е
подписана, нито едно от тези лица не е управител на ЕС, а датата на
събранието е 11.08.2019г., което е почивен ден. От дневния ред на събранието
не става ясно защо същото се свиква на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС.
Заявява, че не е налице хипотезата на неотложен случай. Твърди, че към
отговора на исковата молба е представен протокол за поставена покана за
общото събрание, подписан от Г. К., от който е видно, че подписа се
различава от подписа, положен от Г. К. на самата покана. Твърди, че по
делото има три различни покани, включително и екземпляр от същата на
английски език, в която се сочи друго основание за свикване на процесното
събрание, в дневния ред липсва точка за ремонт на покрива, същата отново не
е подписана. Намира за правилен извода на съда, че са налице нарушения в
процедурата по свикване на събранието.Моли първоинстанционното решение
да бъде потвърдено като законосъобразно. Претендира разноски.
Въз основа на изложените във въззивната жалба и отговора доводи и
становищата на страните и като прецени събраните по делото доказателства и
разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд приема за установено
следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС.
Производството по гр.д.№ 875/2019 г. по описа на РС-Несебър е
образувано по исковата молба на Е. О. П. , гражданка на ********
**********, родена на **********г., с адрес: гр.*****, м.“*****“*, ет.*, ап.**,
чрез адв.Невена Чакърова, съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Славянска“ № 26,
ет.2 против Етажната собственост на комплекс „РИО“, представляващ сграда
с идентификатор № 51500.21.1.1 по КККР на гр.Несебър, с адрес: гр.Несебър,
общ.Несебър, обл.Бургас, м."Бостанлъка", за отмяна на решенията, взети на
проведеното на 11.08.2019 г. Общо събрание на Етажната собственост. В
исковата молба се твърди, че оспорените решения са незаконосъобразни, тъй
като събранието било свикано при нарушаване на императивните разпоредби
на чл.13 ЗУЕС относно процедурата и реда на свикване на Общото събрание
на етажните собственици, поканата за процесното събрание не била
подписана от лицата, свикващи събранието, не е била поставена на видно и
общодостъпно място на входа на сградата в режим на ЕС в предвидения по
закон срок преди датата на провеждане на събранието и не бил съставен
протокол за поставянето й, съобразно изискванията на чл.13, ал.1 ЗУЕС.
Счита, че не е налице неотложен случай, поради което е трябвало да бъде
спазен 7-дневния срок за разгласяване на поканата.Посочва се също, че
всички решения са взети при нарушаване на правилата за представителство,
уредени в чл.14, ал.3 ЗУЕС, тъй като липсват пълномощни за
представителство пред ЕС. На следващо място се твърди, че процесното ОС
3
на ЕС било проведено под председателството на Г. К., която е била избрана
за председател на събранието, без да е имала качество на управител или
председател на управителен съвет на Етажната собственост, което е в
нарушение на чл.16, ал.2 ЗУЕС. Твърди се, че не е бил налице изискуемият по
закон кворум на събранието. Счита, че е нарушена разпоредбата на чл.16, ал.7
и чл.51 от ЗУЕС.
В депозирания в срока по чл.131 ГПК писмен отговор, ответната
Етажна собственост изразява становище за неоснователност на иска. Сочи, че
след провалено общо събрание на ЕС на 26.07.2019г. управителят е
преустановил управлението и поддръжката на комплекса, което довело до
хаос и опасност за нормалното функциониране на сградата и съоръженията в
нея. Твърди се, че по тази причина е взето решение за свикване на събрание в
условията на неотложност, което е разгласено според изискванията на
закона.На събранието са участвали собственици, притежаващи 44,52 % ид.ч.
от общите части на ЕС, протоколът от събранието бил изготвен в срок и
изпратен на ел.адреси на собствениците на обекти в комплекса.Оспорени са
всички твърдения в исковата молба за нарушения при свикване и провеждане
на Общото събрание.
По делото са ангажирани и гласни писмени доказателства.
Районният съд е уважил изцяло предявеният иск, като е приел,че е
нарушена процедурата по свикване на Общото събрание,тъй като не е
установено спазването на законовото изискване поканата да бъде подписана
от лицата,свикващи събранието.В мотивите си съдът е приел също,че
поканата е подписана от Г. Т., като нейното име не е сред имената на
свикващите събранието.Поставеният на входа на сградата екземпляр от
поканата е бил без подписи на лицата, свикващи събранието.Установеното
със свидетелски показания съставяне на протокол за поставяне на поканата
не замества изискването за наличие на подписи в нея.Нарушението на
изискването за подписване на поканата засяга процедурата по свикване на
общото събрание ,като по тази причина решенията, взети на него са отменени,
без да се обсъждат останалите доводи на ищеца за нарушения при
провеждането му и вземането на решения по дневния ред на същото.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, по допустимостта – в обжалваната му
част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. При тази
4
служебна проверка Бургаският окръжен съд намира, че обжалваното решение
е валиден и допустим съдебен акт, а по същество – същото е правилно.
Във връзка с приетото от районния съд, а именно липса на подписана
покана на провеждане на Общото събрание на ЕС ,въззивникът на първо
място поддържа ,че е налице хипотеза на „неотложен случай „ при който
процедурата по свикване е различна, като съдът неправилно е възприел
неотложността по свикването на събранието само с оглед ремонта на покрива
на сградата,без да отчете всички други изложени аргументи и събрани
доказателства, обосноваващи хипотезата на неотложен случай.Следва да се
отбележи,че съдът не изложил мотиви относно наличие на неотложен случай
по смисъла на чл.12,ал.5 ЗУЕС. Съобразно тази разпоредба на закона, Общо
събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в
неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от
последното проведено общо събрание. Въззивникът твърди ,че именно такава
е била хипотезата при провеждане на процесното Общо събрание. За
преценка на неговото законосъобразно провеждане, на първо място е от
значение дали е установено по безспорен начин по делото наличието на такъв
неотложен случай, защото само в тази хипотеза би могло отделен етажен
собственик да свика Общото събрание на ЕС.Ако такава хипотеза не е налице,
инициатива за свикване на ОС има управителя/УС/,контрольора /КС/ или това
може да стане по писмено искане на етажни собственици, които притежават
20% от ид.ч. от общите части на сградата/чл.12,ал.1 и ал.2 от ЗУЕС/. В
поканата за свикване на процесното общо събрание е посочено, че то се
свиква в условията на „неотложен случай“/посочена е нормата на чл.12,ал.5
от ЗУЕС/ и като свикващи събранието са изброени имената на 16 етажни
собственици. В дневния ред, обявен в поканата са включени следните точки:
избиране и освобождаване на УС/управителя/, контролен съвет/контрольор/ и
касиер; определяне размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части за 2020година;ремонт на
покрива на сградата;определяне на такса за поддръжка и такса „Фонд ремонт
и обновяване“ за 2020г за общите части на сградата;избор на управителен
съвет;избор на контролен съвет, откриване на банкова сметка на ЕС и точка -
други. В отговора на исковата молба ЕС твърди ,че хипотезата на
неотложност е налице поради следните факти: липса на средства в касата на
5
ЕС; нужда от неотложен ремонт на покрива ,теча от които нанася щети на
сградата и на обекти на собствениците; изтичане на мандата на предишния
управител и контрольор; преустановяване на фактическото управление от
страна на досегашния управител и опасност за живота и здравето на
собствениците, обитателите и други лица.Същите фактически обстоятелства
са посочени в протокола от проведеното Общо събрание. Съобразно
разпоредбата на пар.1,т.16 от ДР на ЗУЕС "неотложен случай" е наличие на
факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на
сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни
елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане
на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни
конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което
възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните
обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до
опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други
лица.Изборът на управител/УС/,контрольор /КС/,касиер,определянето на
размерът на паричните вноски за разходите за управление и поддръжка на
общите части, определянето на такса за поддръжка и такса „Фонд ремонт и
обновяване“ и откриването на банкова сметка на ЕС,както и липсата на
финансови средства и преустановяване на фактическото управление на ЕС,
не попадат в хипотезата на неотложен случай, по смисъла на цитираната
разпоредба на ЗУЕС.Това е така,тъй като нито едно от тези обстоятелства,
дори да са налице, не са предпоставка за разрушаване на сградата, нито
възпрепятстват нормалното ползване на сградата или самостоятелни обекти в
нея,нито създават опасност за живота и здравето на живущите в нея.
Единствено ремонтът на покрива би могъл да попада в тази хипотеза, но само
ако състоянието му като обща част е такова ,че създава предпоставка за
разрушаване на сградата или в резултат на увреждането се препятства
нормалното използване на сградата или самостоятелни обекти в нея или се
създава опасност за живота и здравето на собствениците и обитателите.
Доказателства в този смисъл по делото не са ангажирани. От приложения
протокол от ОС на ЕС от 11.08.2019г се установява,че течът от покрива
датира от 2016 година, при дъжд водата се стича по стените на
апартаментите и по задната стена на сградата поради липса на водосточни
тръби .Нанесени са щети на няколко апартамента в сградата ,появяват се
6
мухъл и плесен и стените се олющват.От показанията на свид.Лисовой се
установява,че през 2017 година е направен ремонт на покривната тераса и
течовете са започнали вследствие на некачествен ремонт,т.е. не става дума за
нововъзникнал проблем,който изисква спешно решаване от ОС,още повече
такъв застрашаващ сигурността на сградата или на живота и здравето на
собствениците и обитателите.В подкрепа на тезата,че липсва неотложен
случай, който налага свикване на ОС по реда на чл.12,ал.5 ЗУЕС е и фактът
,че същият проблем с теча на покрива е бил поставен и предходно общо
събрание,проведено на 26.07.2019г ,за което свидетелства и свид.Н.,
присъствал на това събрание, макар за него да не е изготвен протокол.
Свид.К. също така установява ,че покривът се е нуждаел от ремонт, но
събранието е проведено тъй като е нямало управител ,който да организира
въпросния ремонт.При наличие на данни за съществуващ проблем с теч в
апартаменти на сградата с давност от няколко години ,за да се касае за
неотложен случай следва да е установено, че проблемът внезапно е ескалирал
и е довел сградата до състояние, което възпрепятства нормалното й
използване или това на самостоятелните обекти в нея, а по делото е
установено ,че наводненията, които безспорно възпрепятстват нормалното
използване на апартаментите са от 2016 година. Що се отнася до посоченото
във въззивната жалба,че случаят е бил неотложен поради липса на управител
на сградата,липса на пари в касата и западане на общите части на комплекса,
то тези обстоятелства,дори да са установени ,не могат да се квалифицират
като неотложен случай,както бе посочено по-горе в мотивите на съда. Не е
доказано по делото и твърдението, че е налице състояние на опасност за
здравината на конструкцията и от разрушаване на сградата, а освен това
такива фактически твърдения не са въведени от ЕС в първата инстанция. С
оглед на гореизложеното съдът намира за недоказано твърдението, че е била
налице хипотезата на неотложен случай, който е налагал свикването на ОС да
стане по реда на чл.12,ал.5 ЗУЕС.
Дори да се приеме, че такъв е бил налице, свикването на събранието не
е свикано в съответствие със законовата процедура за това. Съобразно чл.13
от ЗУЕС, Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които
свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място
на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в
7
неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето
задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото
събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде
насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на
поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й.В
жалбата е оспорено приетото от съда, че Г. Т.- К. не е сред лицата, свикващи
събранието.Съдът е приел,че поставената на входа на сградата покана е била
без подписи на лицата, свикващи събранието, макар и подписана от Г. К..
Изводът на съда, че Г. Т. не е сред етажните собственици, свикали ОС при
условия на неотложност е неправилен и не кореспондира със събраните по
делото доказателства. Сред посочените като свикващи ОС етажни
собственици фигурира Г. К., а тя и Г. Т. са едно и също лице/факт, по който не
се спори по делото и липсват данни по делото да има друг етажен собственик
с име Г. Т./.Макар в поканата да са посочени имена на общо 16 етажни
собственици, ако тя е подписана дори и от само един от тях, това е
достатъчно за редовното свикване на събранието, с оглед съществуващата
законова възможност и един етажен собственик да свиква ОС при неотложен
случай.Към исковата молба е представена получената от ищцата по имейл
покана за свикване на общото събрание на ЕС, която не е подписана. Не е
било предмет на изследване и липсват твърдения дали ищцата е била от
собствениците, които не ползват самостоятелния си обект или ще отсъстват
повече от един месец, в който случай следва да посочи ел. поща на която да й
се пращат покани за общи събрания/чл.13,ал.2 ЗУЕС/.Но дори и да не попада
в тази хипотеза, след като свикващите ОС са предприели действия по
уведомяване на собствениците и по ел.поща, е следвало да изпратят на тази
поща подписана покана за свикване на Общото събрание.Такава ищцата не е
получила. Спорен е също въпросът дали залепената покана на входната врата
на сградата изобщо е била подписана или представената с отговора на
исковата молба от ЕС покана, е подписана впоследствие от Г. Т.. Свидетелят
Л. в показанията си установява,че поканата, който е видял на входната врата
на комплекса не е била подписана.Противно на твърденията във въззивната
жалба ,от показанията на свидетеля К. не се установява,че поканата е била
подписана от Г. Т.-К., тъй като свидетелят изрично завява,че не знае от кого е
подписана поканата, а самият той не я е подписвал.Поради това от неговите
показания не може да се направи категоричен извод ,че поканата е подписана
8
от Г. К. към момента на поставянето й на определените за това места в
сградата. Извод ,че поканата е била подписана към момента на поставянето й
не може да се направи и от протокола за залепването на поканата, както се
твърди във въззивната жалба. По принцип, всеки един етажен собственик
или ползвател може самостоятелно да свика общо събрание в неотложен
случай,но съобразно изискванията на чл.13,ал.1 ЗУЕС следва да подпише
поканата .От събраните доказателства се установява,че такава, подписана от
свикващите ОС етажни собственици /етажен собственик, не е поставена на
видно и общодостъпно място на входа на сградата.Това нарушение на
законовите разпоредби,свързани с процедурата по свикването на Общото
събрание води до незаконосъбразност на взетите решения и те подлежат на
отмяна само на това основание.
С оглед на гореизложените мотиви съдът намира, че по делото не е
доказано наличие на неотложен случай за свикване на ОС на ЕС, а освен това
е доказано нарушение на регламентираната в ЗУЕС процедура по свикване на
събранието, поради което предявеният иск за отмяна на взетите решения е
основателен и атакуваното решение следва да бъде потвърдено с горните
мотиви.
При този изход от спора, на въззивната ЕС разноски за настоящото
производство не се дължат,а на основание чл.78, ал.3 ГПК същата следва да
заплати на въззиваемата Е. П. реално сторените разноски пред въззивната
инстанция, представляващи заплатено адвокатско възнаграждение. По делото
са представени доказателства за заплатен в брой от въззиваемата адвокатски
хонорар от 300 лв., видно от приложения договор за правна защита и
съдействие.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 108/06.04.2020 г., постановено по гр.д.№
875/2019 г. по описа на Районен съд – гр.Несебър.
ОСЪЖДА Етажната собственост на комплекс „РИО“, представляващ
сграда с идентификатор № 51500.21.1.1 по КККР на гр.Несебър, с адрес:
9
гр.Несебър, общ.Несебър, обл.Бургас, м."Бостанлъка", представлявана от
управителя Г. Т.-К. да заплати на Е. О. П. , гражданка на ********
**********, родена на **********г., с адрес: гр.****, м.“*****“*, ет.*, ап.**,
сумата от 300 лв. (триста лева),представляващи направени във въззивното
производство разноски .
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване (чл.280, ал.3. т.2
ГПК).
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10