№ 921
гр. София, 01.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Светлин Михайлов
Членове:Даниела Христова
Цветомира П. Кордоловска Дачева
при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова
като разгледа докладваното от Цветомира П. Кордоловска Дачева Въззивно
гражданско дело № 20241000503334 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258-273 от ГПК.
С Решение № 260223/08.04.2024 г. по гр. д. № 14809/2028 г. по описа на
Софийски градски съд, I Гражданско отделение, I-2 състав, е бил уважен предявеният
от М. К. П., ЕГН **********, заместен от законните му наследници в хода на
производството – В. С. М.-П., ЕГН **********, С. М. П., ЕГН **********, и М. М.
П., ЕГН **********, срещу К. П. П., ЕГН **********, Р. П. С., ЕГН **********, и Р.
М. Х., ЕГН **********, иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС и в полза на
ищците В. С. М.-П., ЕГН **********, С. М. П., ЕГН **********, и М. М. П., ЕГН
**********, е признато правото да изкупят по реда на чл. 33, ал. 2 от ЗС , чрез
заместване и встъпване в правата на Р. П. С., ЕГН ********** и Р. М. Х., ЕГН
**********, в качеството им на купувачи на 1/6 идеална част от общо четири
недвижими имота, със съответни идентификатори 68134.1001.172.1.11,
68134.1001.172.1.5, 68134.1001.172.1.16 и 68134.1001.172.1.10, всички те с
административен адрес: ***, които са били предмет на договор за покупко-продажба
между ответниците К. П. П., ЕГН ********** и Р. П. С., ЕГН **********, обективиран
в Нотариален акт № 19, том I, рег. № 746, дело №17/28.06.2018 г. по описа на нотариус
Л. А., вписана под № 427 на НК, срещу заплащането от ищците на ответниците Р. П.
С., ЕГН ********** и Р. М. Х., ЕГН **********, в едномесечен срок от влизането в
сила на решението на сумата от общо 61 935, 92 лева (шестдесет и една хиляди
деветстотин тридесет и пет лева и деветдесет и две стотинки).
С решението си, съдът на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК е осъдил ответниците
1
К. П. П., ЕГН **********, Р. П. С., ЕГН **********, и Р. М. Х., ЕГН **********, да
заплатят на ищците В. С. М.-П., ЕГН **********, С. М. П., ЕГН **********, и М.
М. П., ЕГН **********, сумата от 3 333, 60 лева (три хиляди триста тридесет и три
лева и шестдесет стотинки), представляваща сторените от ищците разноски по делото,
както и сумата от 10 000 лева (десет хиляди лева), представляваща заплатен от ищците
адвокатски хонорар.
Недоволен от така постановеното решение е останал ответникът К. П. П., който
в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК го обжалва изцяло. Поддържа се недопустимост на
първоинстанционното решение, а в условията на евентуалност неправилност,
необоснованост и незаконосъобразност на решението, доколкото било постановено в
нарушение на материалния и процесуалния закон, като първоинстанционният съд бил
изградил фактическите си констатации на непълно и неправилно тълкуване на
доказателствения материал, а с това и е достигнал до необосновани правни изводи.
Ответникът излага като основен аргумент по допустимостта наличието на висящо
съдебно производство по делба между сънаследниците на общите наследодатели, по
което било направено възражение с правно основание чл. 76 от Закона за наследството
(ЗН). Според въззивника това производство има преюдициален характер по отношение
на настоящия иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС, доколкото решението по него би могло да
доведе до признаване на съсобственост в полза на купувачите по атакуваната сделка.
При евентуално уважаване на това възражение би се оказало, че страните по договора
са съсобственици, поради което не е било налице задължение за предложение за
изкупуване и не би могло да възникне правото по чл. 33, ал. 2 от ЗС. Поради това,
ответникът счита, че първоинстанционното производство е следвало да бъде спряно
служебно. По същество на твърдяната неправилност на обжалваното решение се
поддържа, че искът е предявен след изтичане на преклузивния двумесечен срок от
узнаването за сделката. Освен това се твърди, че приобретателите по договора – Р. и Р.
С. – не са „трети лица“ по смисъла на чл. 33 от ЗС, тъй като Р. С. е наследник на
общите наследодатели и съсобственик на други имоти в сградата, поради което
разпоредителната сделка е била такава между съсобственици. На следващо място,
ответникът навежда още възражение за нищожност на договора поради уговорка за
обратно изкупуване, като оспорва изводите на първата инстанция относно
недопустимостта на свидетелските показания за установяване на датата на частен
документ, тъй като ищците не били „трети лица“ по смисъла на чл. 181 от ГПК. В тази
връзка се сочат решения на ВКС, допускащи свидетелски показания за установяване
на достоверна дата при определени хипотези. Наред с горното се поддържа, че
процесният договор е нищожен и поради противоречие с добрите нрави, тъй като
договорената цена била седем пъти по-ниска от пазарната, а разпоредителната сделка
касаела изключително атрактивни имоти в центъра на София с висока инвестиционна
стойност. Според ответника такава нееквивалентност на престациите представлява
практическа липса на насрещна престация и накърнява добрите нрави, поради което
договорът следва да се обяви за нищожен. Като последен довод се изтъква, че не е
била налице възможност да се определи цената на идеалните части от само част от
имотите, предмет на продажбата, тъй като в договора е уговорена обща цена. Поради
това определянето на пропорционална цена чрез съпоставяне на пазарни и данъчни
оценки не може да замести волята на страните относно конкретна договорна цена. На
посочените основания се отправя искане към въззивния съд за обезсилване на
първоинстанционното решение като недопустимо, а евентуално за неговата отмяна
като неправилно, и постановяване на ново решение за отхвърляне на иска.
Претендират се и направените по делото разноски.
2
Ищците В. С. М.-П., С. М. П. и М. М. П. оспорват въззивната жалба като
неоснователна по съображения, изложени в подадения по реда на чл. 263, ал.1 от ГПК
писмен отговор. Претендират се разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК, по делото е постъпил и отговор на въззивната
жалба от страна на Агенция „Пътна инфраструктура“. В него е изразено становище за
основателност на въззивната жалба по подробно изложени съображения. Претендират
се разноски.
Ответниците Р. П. С. и Р. М. Х. не вземат становище по депозираната въззивна
жалба в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК.
В производството са присъединени за съвместно разглеждане по реда на чл. 274
и сл. от ГПК Частна жалба с вх. № 279134/16.09.2024 г., подадена от ответника К. П.
П., и Частна жалба с вх. № 281351/22.10.2024 г., подадена от ищците В. С. М.-П., С.
М. П. и М. М. П., двете срещу Определение № 265022/31.07.2024 г. по гр. д. №
14809/2028 г. по описа на Софийски градски съд, I Гражданско отделение, I-2 състав,
постановено по реда на чл. 248 от ГПК, с което са оставени без уважение молбите на
страните за изменение на първоинстанционното решение, в частта за разноските за
адвокатско възнаграждение. По същество в двете частни жалби се излагат
аргументирани възражения в посока неправилност на обжалваното Определение, като
постановено в нарушение на материалния закон и при съществено нарушение на
съдопроизводствените правила.
Препис от частните жалби е връчен на всяка от страните по делото, като в срока
по чл. 276, ал. 1 от ГПК биват взаимно оспорвани като неоснователни по съображения,
изложени в подадените от страните писмени отговори.
Съдът, като взе предвид събраните доказателства по делото във връзка с
инвокираните от страните доводи и възражения в пределите на правомощията си
по чл. 269 от ГПК, намери следното:
Въззивната жалба е подадена в рамките на законоустановения срок за обжалване
по чл. 259, ал. 1 от ГПК от легитимирано лице и срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт, поради което същата е процесуално допустима. Разгледана по същество
въззивната жалба е неоснователна.
Съгласно чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, по допустимостта му само в обжалваната част, а по останалите въпроси
е ограничен от посоченото в жалбата. Както вече Върховният касационен съд
многократно се е произнасял (решение № 176 от 08.06.2011 г. по гр. д. № 1281/2010 г.
ІІІ г. о.; № 95 от 16.03.2011 г. по гр. д. № 331/10 г. на ІV г. о.; № 764 от 19.01.2011 г. по
гр. д. № 1645/09 г. на ІV г. о.; № 702 от 5.01.2011 г. по гр. д. № 1036/09 г. на ІV г. о.; №
643 от 12.10.2010 г. по гр. д. № 1246/09 г. на ІV г. о) въззивният съд се произнася по
правилността на фактическите и правни констатации само въз основа на въведените
във въззивната жалба оплаквания; проверява законосъобразността само на посочените
процесуални действия и обосноваността само на посочените фактически констатации
на първоинстанционния съд; относно правилността на първоинстанционното решение
той е обвързан от посочените в жалбата пороци, а надхвърлянето на правомощията по
чл. 269 от ГПК е основание за касиране на въззивното решение.
В случая, обжалваното решение е издадено от надлежен съдебен състав на
Софийски градски съд, в рамките на предоставената му от закона правораздавателна
власт и компетентност, поради което същото е валидно. Предвид изискванията на
процесуалния закон за служебната проверка на постановеното решение в обжалваната
3
му част, съдът счита, че не се установяват нарушения на съдопроизводствените
правила във връзка със съществуване и упражняване правото на иск, поради което
първоинстанционното съдебно решение е допустимо.
Тук е моментът да се обърне внимание на наведеното във въззивната жалба
възражение за недопустимост на първоинстанционното съдебно решение, поради
наличието на висящо дело за делба, по което било направено възражение по чл. 76 от
ЗН, което настоящият въззивен съд намира за неоснователно по следните причини.
На първо място, настоящото производство е образувано по иск с правно основание чл.
33, ал. 2 от ЗС, с който ищците упражняват предоставеното им от закона право да
изкупят процесните от по 1/6 идеални части от съсобствени им недвижими имоти,
продадени на лице, което не е съсобственик. Именно придобиването на тези идеални
части от процесните недвижими имоти от страна на ответницата Р. С. е причина за
възникване на правния интерес на ищците, поради което валидността и последиците
на тази сделка подлежат на преценка именно в настоящото производство. Касателно
въпроса за съотношението между иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС и иск за делба, в рамките
на който е направено възражение по чл. 76 от ЗН, съществува установена съдебна
практика, според която правният спор по чл. 33 от ЗС следва да бъде разрешен с
приоритет. Това се обосновава с обстоятелството, че приобретателят по атакуваната
сделка би имал качеството на съсобственик само ако искът за изкупуване бъде
отхвърлен. Именно поради това се приема, че искът по чл. 33 от ЗС има
преюдициален характер спрямо делбеното производство, а не обратното (в този
смисъл: Определение № 4449 от 29.12.2022 г. по ч. гр. д. № 3907/2022 г. на ВКС, I г.
о.).
Въззивният съд намира първоинстанционното решение за правилно и
обосновано. Софийски градски съд правилно е изяснил фактическата обстановка
по делото и въз основа на нея е извел изводите си за основателност на предявения
иск, което е в съответствие с материалния и процесуален закон, поради което и
на основание чл. 272 от ГПК въззивният съд препраща към мотивите му.
От фактическа страна, след преценка на твърденията и доводите на страните,
както и на събраните по делото доказателства, настоящият въззивен състав приема за
установени и доказани следните факти и обстоятелства:
От представения по делото Констативен нотариален акт за собственост на
недвижим имот, придобит по реда на ЗВСВОНИ, наследство и дарение № 129,
том II, рег. № 6219, дело № 298 от 10.12.2002 г. по описа на нотариус В. Г., вписана
под № 340 на НК, който нотариален акт е вписан в Службата по вписвания с вх. рег. №
40530, акт № 199, том LLXXXIV, дело № 30713/2002 г., се установява, че лицата М. К.
П., К. П. П., Р. П. С., Е. Х. П. и А. С. П. са признати за съсобственици на пет етажна
жилищна сграда, находяща се в ***, част от която се състои от следните
самостоятелни обекти в нея, които са от значение за предмета на настоящото дело, а
именно: 1/ изба склад, с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.11; 2/
партерен етаж, с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.5.; 3/ трети етаж, с
кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.16; и 4/ три тавански стаи, с
кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.10. В тази връзка, дяловете на
посочените съсобственици на процесните четири самостоятелни обекти в сградата са
както следва: М. К. П. – 3/6 идеални части; К. П. П. – 1/6 идеална част Р. П. С. – 1/6
идеална част и А. С. П. – 1/6 идеална част.
Относно недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.11
се установява следната хронологичност на разпоредителни сделки с идеални части от
4
последния към момента на сключване на процесната оспорвана сделка от 28.06.2018 г.,
а именно:
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижими имоти
№ 151, том II, рег. № 3094, дело № 301 от 13.05.2004 г. по описа на нотариус М. К.,
вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията с
вх. рег. № 17645, акт № 105, том LVI, дело № 13382/2004 г., се установява, че Р. П. С. е
дарила на съпруга си Р. М. Х. 1/12 идеална част, а на децата си С. Р. С., Р. Р. С., И. Р.
С. и В. М. Р. С. съответно по 1/60 идеална част.
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижим имот №
87, том II, рег. № 07050, дело № 266 от 28.06.2012 г. по описа на по описа на нотариус
М. К., вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по
вписвания с вх. рег. № 27304, акт № 53, том LXIII, дело № 13071/2012 г., се
установява, че Р. П. С. е дарила на дъщеря си В. М. Р. С. собствената си 1/60 идеална
част.
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижим имот №
88, том II, рег. № 07051, дело № 267 от 28.06.2012 г. по описа на по описа на нотариус
М. К., вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по
вписвания с вх. рег. № 27308, акт № 56, том LXIII, дело № 13074/2012 г., се
установява, че Р. М. Х. е дарил на дъщеря си В. М. Р. С. собствените си 5/60 идеални
части.
След извършените по-горе разпоредителни сделки с идеални части от
недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.11 се установява, че
съсобственици в него при следното съотношение на идеалните части към датата на
оспорваната сделка, предмет на настоящото дело, са лицата: М. К. П. – 30/60 идеални
части; К. П. П. – 10/60 идеални части; А. С. П. – 10/60 идеални части; В. М. Р. С.
– 7/60 идеални части; С. Р. С. – 1/60 идеална част, Р. Р. С. – 1/60 идеална част и И.
Р. С. – 1/60 идеална част.
Относно недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.5 се
установява следната хронологичност на разпоредителни сделки с идеални части от
последния към момента на сключване на процесната оспорвана сделка от 28.06.2018 г.,
а именно:
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижими имоти
№ 151, том II, рег. № 3094, дело № 301 от 13.05.2004 г. по описа на нотариус М. К.,
вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията с
вх. рег. № 17645, акт № 105, том LVI, дело № 13382/2004 г., се установява, че Р. П. С. е
дарила на съпруга си Р. М. Х. 1/12 идеална част, а на децата си С. Р. С., Р. Р. С., И. Р.
С. и В. М. Р. С. съответно по 1/60 идеална част.
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижим имот №
87, том II, рег. № 07050, дело № 266 от 28.06.2012 г. по описа на по описа на нотариус
М. К., вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по
вписвания с вх. рег. № 27304, акт № 53, том LXIII, дело № 13071/2012 г., се
установява, че Р. П. С. е дарила на дъщеря си В. М. Р. С. собствената си 1/60 идеална
част.
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижим имот №
88, том II, рег. № 07051, дело № 267 от 28.06.2012 г. по описа на по описа на нотариус
М. К., вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по
вписвания с вх. рег. № 27308, акт № 56, том LXIII, дело № 13074/2012 г., се
5
установява, че Р. М. Х. е дарил на дъщеря си В. М. Р. С. собствените си 5/60 идеални
части.
След извършените по-горе разпоредителни сделки с идеални части от
недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.5 се установява, че
съсобственици в него при следното съотношение на идеалните части към датата на
оспорваната сделка, предмет на настоящото дело, са лицата: М. К. П. – 30/60 идеални
части; К. П. П. – 10/60 идеални части; А. С. П. – 10/60 идеални части; В. М. Р. С.
– 7/60 идеални части; С. Р. С. – 1/60 идеална част, Р. Р. С. – 1/60 идеална част и И.
Р. С. – 1/60 идеална част.
Относно недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.16
се установява следната хронологичност на разпоредителни сделки с идеални части от
последния към момента на сключване на процесната оспорвана сделка от 28.06.2018 г.,
а именно:
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижими имоти
№ 151, том II, рег. № 3094, дело № 301 от 13.05.2004 г. по описа на нотариус М. К.,
вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията с
вх. рег. № 17645, акт № 105, том LVI, дело № 13382/2004 г., се установява, че Р. П. С. е
дарила на децата си С. Р. С., Р. Р. С., И. Р. С. и В. М. Р. С. собствената си 1/6 идеална
част.
От представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба на идеални
части от недвижими имоти № 35, том I, рег. № 2556, дело № 32 от 13.03.2013 г. по
описа на нотариус М. Ш., вписана под № 042 на НК, който нотариален акт е вписан в
Службата по вписвания с вх. рег. № 10189, акт № 80, том XXIV, дело № 7900/2013 г.,
се установява, че С. Р. С., Р. Р. С., И. Р. С. и В. М. Р. С. са продали на М. К. П.
съсобствената си 1/6 идеална част.
След извършените по-горе разпоредителни сделки с идеални части от
недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.16 се установява, че
съсобственици в него при следното съотношение на идеалните части към датата на
оспорваната сделка, предмет на настоящото дело, са лицата: М. К. П. – 4/6 идеални
части; К. П. П. – 1/6 идеална част и А. С. П. – 1/6 идеална част.
Относно недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.10
се установява следната хронологичност на разпоредителни сделки с идеални части от
последния към момента на сключване на процесната оспорвана сделка от 28.06.2018 г.,
а именно:
От представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижими имоти
№ 151, том II, рег. № 3094, дело № 301 от 13.05.2004 г. по описа на нотариус М. К.,
вписана под № 200 в НК, който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията с
вх. рег. № 17645, акт № 105, том LVI, дело № 13382/2004 г., се установява, че Р. П. С. е
дарила на децата си С. Р. С., Р. Р. С., И. Р. С. и В. М. Р. С. собствената си 1/6 идеална
част.
От представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба на идеални
части от недвижими имоти № 35, том I, рег. № 2556, дело № 32 от 13.03.2013 г. по
описа на нотариус М. Ш., вписана под № 042 на НК, който нотариален акт е вписан в
Службата по вписвания с вх. рег. № 10189, акт № 80, том XXIV, дело № 7900/2013 г.,
се установява, че С. Р. С., Р. Р. С., И. Р. С. и В. М. Р. С. са продали на М. К. П.
съсобствената си 1/6 идеална част.
След извършените по-горе разпоредителни сделки с идеални части от
6
недвижим имот с кадастрален идентификатор 68134.1001.172.1.10 се установява, че
съсобственици в него при следното съотношение на идеалните части към датата на
оспорваната сделка, предмет на настоящото дело, са лицата: М. К. П. – 4/6 идеални
части; К. П. П. – 1/6 идеална част и А. С. П. – 1/6 идеална част.
На следващо място, от представения по делото Нотариален акт за продажба
на идеални части от недвижими имоти № 19, том I, рег. № 746, дело № 17 от
28.06.2018 г. по описа на нотариус Л. А., вписана под № 427 на НК, който нотариален
акт е вписан в Службата по вписвания с вх. рег. № 42230, акт № 34, том XLVI, дело №
30287/2018 г., се установява, че ответника К. П. П. е продал на ответницата Р. П. С.
собствените си: 1/6 идеални части от процесните недвижими имоти със
съответни кадастрални идентификатори 68134.1001.172.1.11, 68134.1001.172.1.5,
68134.1001.172.1.16 и 68134.1001.172.1.10, заедно с 1/6 идеални части от първия етаж
на сградата и 1/6 идеална част, представляваща 241/300 идеални части от мястото,
върху което е построена сградата, срещу обща продажна цена за всички идеални части
в размер на 84 000 лева.
По делото е безспорно също така, че ответникът К. П. П. не е предлагал на
наследодателя на ищците М. П. изкупуването на идеалните части от процесните
недвижими имоти.
В тази връзка трябва да се спомене, че представените от ответниците и
сключени между тях Предварителни договори за горепосочените идеални части от
недвижими имоти от 25.06.2018 г. и 26.06.2018 г., предвид тяхната доказателствена
стойност, ще бъдат предмет на коментар по-долу в настоящото изложение.
По делото пред първоинстанционния съд са били допуснати и изслушани
заключенията на вещото лице – инж. А. Ц. по съдебно-техническата експертиза и
допълнителната съдебно-техническа експертиза. От заключенията по същите се
установява, че разпределението на продажната цена на процесните идеални части от
недвижимите имоти по повод на разпоредителната сделка, инкорпорирана в
Нотариален акт за продажба на идеални части от недвижими имоти № 19, том I, рег. №
746, дело № 17 от 28.06.2018 г. по описа на нотариус Л. А., вписана под № 427 на НК,
възлиза на сума в общ размер на 61 819, 12 лева. Същевременно, заключенията по
допълнителната съдебно-техническа експертиза дават ясни стойности на данъчната и
пазарна оценка на всеки един от имотите по сделката, респективно за 1/6 идеална част
от тях. Така и към 28.06.2018 г. общата данъчна оценка за 1/6 идеална част от
процесните недвижими имоти със съответни кадастрални идентификатори
68134.1001.172.1.11, 68134.1001.172.1.5, 68134.1001.172.1.16 и 68134.1001.172.1.10,
възлиза на сума в общ размер на 210 261, 17 лева, а общата пазарна оценка за 1/6
идеална част от същите недвижими имоти възлиза на сума в общ размер на 412 244, 89
лева.
Въззивният съд кредитира изцяло заключенията на вещото лице изготвило
съдебно-техническата и допълнителната съдебно-техническа експертиза, като
обективно, безпристрастно и компетентно изготвени от лице, притежаващо специални
знания в съответната област.
От показанията на разпитания пред първоинстанционния съд св. А. Д. се
установява, че същият познава страните по делото и че от 2003 г. насам е директор на
банков клон, помещаващ се в имот, който се отдава под наем от съсобствениците, сред
които са М. К. П., К. П. П. и Р. П. С.. Посочва, че от 2003 г. банката има договор за
наем с тях, като последният подписан анекс е от 2018 г. и е подготвен от правния отдел
7
на централата на банката. Така и в началото на септември 2018 г., при подновяване на
анекса, правният отдел установил чрез справка в Имотния регистър, че К. П. П. е
прехвърлил своя дял на Р. П. С. два-три месеца преди подписването на анекса.
Свидетелят твърди, че е научил за тази промяна едва при подготовката на новия анекс,
като по време на предварителните разговори за наема и срока на договора нито той,
нито М. К. П. са били уведомени за прехвърлянето. На 12 септември 2018 г. М. К. П.
бил поканен да подпише анекса, но при прегледа на документа установил, че името на
К. П. П. липсвало, а на негово място фигурирала Р. П. С.. След уточнение от страна на
свидетеля, че това се дължи на промяната в собствеността, М. К. П. подписал анекса.
Впоследствие Р. П. С. отказала да подпише общ анекс с М. П. и настоявала за отделен
документ. Свидетелят удовлетворил това искане, като изготвил три отделни,
идентични анекса – съответно за всеки един от съсобствениците. Няколко седмици
след това М. К. П. помолил свидетеля да изготви писмена декларация, в която да
удостовери, че на 12 септември 2018 г. за първи път е узнал за промяната в
собствеността. Свидетелят се съгласил и подписал такава декларация, която била
нотариално заверена. Свидетелят потвърждава, че до посочената дата е изплащал наем
на К. П. П., без да е уведомен, че той вече не е собственик, и че не е имал основание да
се съмнява в настъпили промени. Освен това, свидетелят подчертава, че е поддържал
добри и уважителни отношения с всички съсобственици, като често са водили
предварителни разговори за условията по анексите – включително с Р. П. С., с която
също са обсъждали параметри като наем и срок. Свидетелят изрично заявява, че не е
предоставял предварителен екземпляр от анекса на Р. С. на 5 септември 2018 г., както
тя твърди, и че по негови данни и спомени всички съсобственици са били поканени и
уведомени едновременно след 12 септември 2018 г.
Настоящият въззивен съд кредитира изцяло показанията на св. А. Д., тъй като
същите са дадени непосредствено пред първоинстанционния съд, възпроизвеждат
лично възприети обстоятелства, като са пълни, логични, непротиворечиви и житейски
убедителни.
Пред настоящата инстанция не са събирани нови доказателства.
С оглед на установената фактическа обстановка, въззивният съд достига до
следните правни изводи.
С разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС е уредено правото на съсобственик да
изкупи идеалната част от съсобствения имот, продадена от друг съсобственик на трето
лице, когато не са били спазени предвидените в посочената разпоредба изисквания –
не е било отправено предложение до другите съсобственици да изкупят частта при
същите условия; представената пред нотариуса декларация е неистинска или третото
лице е купило частта при условия, уговорени привидно във вреда на останалите
съсобственици. Нормата на чл. 33, ал. 2 от ЗС е императивна. Тя е предназначена да
брани интересите на трети за договора за продажба лица – другите съсобственици, на
които законът дава възможност да запазят собствеността върху общата вещ само
между тях, вместо да се включват и други лица в съсобствеността.
По своя характер правото на изкупуване е субективно потестативно право, което
се упражнява по съдебен ред чрез предявяване на конститутивен иск. Съдебното
решение, с което този иск се уважава, внася търсената от изкупуващия съсобственик
правна промяна – той придобива правото на собственост върху продадената на третото
лице идеална част при същите условия, при които третото лице е купило частта.
Преобразуващото действие на решението се изразява в заместване на купувача във
вече реализираната продажба с друго лице – изкупуващия съсобственик, без да се
8
засяга самата сделка – нейното съдържание и вещно действие. Конститутивното
действие на влязлото в сила решение, с което се уважава иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС, е
занапред, а отчитайки твърденията и възраженията на страните в настоящия случай, то
за уважаване на този иск е необходимо да бъде установено кумулативното наличие на
следните предпоставки: 1/ наличие на съсобственост към момента на процесното
прехвърляне на идеални части от съсобствен имот; 2/ това прехвърляне да бъде
извършено на трето за съсобствеността лице; 3/ да е налице липса на надлежно
предложение до ищеца за закупуване при същите условия; 4/ както и искът да бъде
предявявен в преклузивния двумесечен срок, който започва да тече от момента на
узнаване за продажбата (така и Решение № 197 от 03.08.2012 г. по гр. д. №
1430/2010 г. на І г. о. на ВКС и Решение № 209 от 19.07.2010 г. по гр. д. № 750/2010 г.
на І г. о. на ВКС).
Предвид казаното по-горе, настоящият въззивен съд намира, че в настоящия
случай са налице всички предпоставки, обуславящи основателността на така
предявения иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС.
Безспорно по делото е установено, че към датата на процесния договор за
покупко-продажба от 28.06.2018 г., обективиран в Нотариален акт за продажба на
идеални части от недвижими имоти № 19, том I, рег. № 746, дело № 17 от 28.06.2018 г.
по описа на нотариус Л. А., вписана под № 427 на НК, който нотариален акт е вписан в
Службата по вписвания с вх. рег. № 42230, акт № 34, том XLVI, дело № 30287/2018 г.,
между М. К. П. (наследодател на ищците) и ответника К. П. П. е съществувала
съсобственост върху процесните четири недвижими имота, находящи се в ***, със
съответни кадастрални идентификатори: 68134.1001.172.1.11, 68134.1001.172.1.5,
68134.1001.172.1.16 и 68134.1001.172.1.10. В този смисъл, прехвърленият дял от всеки
от имотите, а именно по 1/6 идеална част, е бил собственост на ответника К. П. П.,
който го е прехвърлил на трето за съсобствеността лице – Р. П. С.. Самата сделка е
била извършена без М. К. П. да е получил писмено предложение да изкупи
съответните дялове от имотите при същите условия. Не на последно място,
настоящият въззивен съд намира, че преклузивният двумесечен срок по чл. 33, ал. 2 от
ЗС е спазен, доколкото по делото категорично и от свидетелските показания е
установена датата на узнаване за процесната сделка – 12.09.2018 г.
Доколкото въззивният съд се произнася по правилността на фактическите и
правни констатации само въз основа на въведените във въззивната жалба възражения,
то следва да се спомене следното.
Един от основните акценти във въззивната жалба е възражението, че процесния
договор за покупко-продажба от 28.06.2018 г. е сключен за идеални части от няколко
недвижими имота, като не е определена индивидуална цена за всеки от тях, поради
което не можело да се приложи правилото на чл. 33, ал. 2 от ЗС. Настоящият
въззивен съд намира това възражение за неоснователно. Липсата на
индивидуализирана цена за всеки един от прехвърлените имоти, респективно за
идеални части от тях, не води автоматично до неоснователност на правото на
изкупуване, тъй като съдът има правомощие да определи цената при условията на чл.
162 от ГПК, като се съобрази с всички относими икономически данни. Такава
методология е не само възможна, но и утвърдена в съдебната практика. В поредица от
свои решения като например № 441/2012 г., № 199/2007 г. и № 76/2009 г., Върховният
касационен съд приема, че при наличие на обща уговорена цена за няколко имота е
допустимо определяне на конкретната изкупна стойност на един или няколко от тях
чрез експертна оценка или съчетано прилагане на данъчна оценка и пазарна стойност.
9
В случая първоинстанционният съд е приложил именно този подход, като е обосновал
изчисленията си на база средна дробна стойност между данъчните оценки и пазарните
цени на съответните имоти. Макар въззивният съд да не споделя възприетия от
първоинстанционния съд алгоритъм на определяне на цената, то действително той е
прозрачен, логичен и не е оспорен по същество от ответната страна, поради което и не
подлежи на преразглеждане, предвид разпоредбата на чл. 269 от ГПК.
Въззивната жалба съдържа и оплаквания за неправилност на решението,
обосновавани с липсата на доказателства за предявяване на исковете по чл. 33, ал. 2 от
ЗС в двумесечния преклузивен срок. Тези възражения също са неоснователни.
Съгласно трайната съдебна практика, включително Решение № 197 от 03.08.2012 г. по
гр. д. № 1430/2010 г. на ВКС и Решение № 72 от 01.07.1959 г. на ОСГК, срокът започва
да тече от узнаване на продажбата, а не на самия факт на прехвърляне. В настоящия
случай показанията на свидетеля А. Д., възприети от първоинстанционния съд като
безпристрастни и обективни, сочат категорично, че М. К. П. е узнал за сключената
покупко-продажба на 12.09.2018 г., а исковата молба е депозирана на 06.11.2018 г.,
тоест в рамките на преклузивния срок.
По същество се поддържа още, че приобретателите Р. П. С. и съпругът й Р. М.
Х. не били трети лица по смисъла на чл. 33 от ЗС. Това възражение не намира опора
в доказателствата по делото, доколкото от хронологичното проследяване на
съсобствеността върху процесните четири недвижими имоти категорично се
установява, че към 28.06.2018 г. споменатите две лица са се разпоредили чрез
поредица от дарения в полза на техните деца с притежаваните от тях идеални части от
процесните недвижими имоти.
На следващо място, правилно първоинстанционният съд е отхвърлил и
възражението за нищожност на договора поради наличие на уговорка за обратно
изкупуване. Представеният предварителен договор няма достоверна дата и не е
подписан от ищците. В тази връзка, предвид разпоредбата на чл. 154 от ГПК,
ответниците не ангажираха никакви доказателства, които да установят действителната
дата на сключване. Ето защо и първоинстанционният съд правилно е приложил
разпоредбите на чл. 164, ал. 1, т. 5 от ГПК и чл. 181, ал. 1 от ГПК, като е обосновал
защо ищците следва да бъдат третирани като трети лица спрямо този документ, което
заключение е в пълно съответствие и с тайната съдебна практика на ВКС, намерила
изражение и в Решение № 273 от 02.12.2019 г. по гр. д. № 1067/2019 г. на ВКС, в което
се подчертава, че всеки неподписал частен документ, на когото той се противопоставя
и с който се цели накърняване на негови права, е трето лице.
Неоснователно се явява и възражението за нищожност на продажбата
поради противоречие с добрите нрави. Продажната цена действително е под
данъчната оценка за всички имоти, но това само по себе си не е достатъчно за да
обуслови извод за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД. Законът
допуска свободно договаряне, включително и за цена под данъчната или пазарната. Не
само това, но в трайната практика на ВКС се приема, че за да се приеме накърняване
на добрите нрави поради нееквивалентност на престациите, следва да е налице
практически липсваща престация – хипотеза, която настоящият случай не покрива.
Макар и значително по-ниска, уговорената цена не достига до степен на „илюзорност“,
което би било необходимо, за да се изведе нищожност на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3
от ЗЗД.
Предвид гореизложеното въззивната жалба се явява неоснователна.
Обжалваното решение е постановено при правилно приложение на материалния
10
закон, при липса на съществени процесуални нарушения и при пълно обсъждане
на релевантните доказателства.
Налице е съвпадение между крайния резултат от изводите на Софийски градски
съд, поради което първоинстанционното решение, в обжалваната част, следва да
бъде потвърдено.
При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК на ищците се
следват сторените пред въззивната инстанция разноски за един адвокат. Касателно
направеното възражение за прекомерност, същото настоящият въззивен съд намира за
основателно предвид разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 5 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г.
за минималните адвокатски възнаграждения, отчитайки също фактическата и правна
сложност на делото пред въззивната инстанция, като намира за дължима сума в размер
на 13 500 лева (тринадесет хиляди и петстотин лева), представляваща направени по
делото пред въззивния съд разноски, по компенсация.
По съединените за съвместно разглеждане Частна жалба с вх. №
279134/16.09.2024 г., подадена от ответника К. П. П., и Частна жалба с вх. №
281351/22.10.2024 г., подадена от ищците В. С. М.-П., С. М. П. и М. М. П., двете срещу
Определение № 265022/31.07.2024 г. по гр. д. № 14809/2028 г. по описа на Софийски
градски съд, I Гражданско отделение, I-2 състав, постановено по реда на чл. 248 от
ГПК, с което са оставени без уважение молбите на страните за изменение на
първоинстанционното решение, в частта за разноските за адвокатско възнаграждение,
то настоящият въззивен съд счита същите за изцяло неоснователни.
На първо място и предвид изхода на спора пред първоинстанционния съд,
следва да се отбележи, че по делото са били представени два договора за правна
помощ, с които е уговорено и реално е било заплатено по банков път адвокатско
възнаграждение в размер на 13 600 лева от ищците на техния процесуален
представител.
Освен това, както правилно е посочил Софийски градски съд в обжалваното
определение, адвокатското възнаграждение следва да се определи към момента на
подаването на исковата молба (така и Решение № 208/2016 г. по гр. д. 1261/2016 г. на
ВКС, IV Г. О.), а доколкото към онзи момент е била в сила Наредба № 1 от 9 юли 2004
г. за минималните адвокатски възнаграждения в редакцията преди изменението от м.
ноември 2022 г., то минималното адвокатско възнаграждение за предявения иск,
предвид цената на иска, обусловена от данъчните оценки за съответните идеални части
от недвижимите имоти, възлиза на сума в размер на 6 035, 22 лева.
Същевременно делото се отличава с известна фактическа и правна сложност,
следваща от продължителността на делото, участието на процесуалния представител
на ищците в пет открити съдебни заседания, разпита на свидетел, допуснатите
заключения по съдебно-техническата експертиза и допълнителната съдебно-
техническа експертиза, както и процедурата по конституирането на наследниците на
първоначалния ищец. Отчитайки всичко това, настоящият въззивен съд се
солидаризира с възприетия от първоинстанционния съд дължим размер на адвокатско
11
възнаграждение в размер на 10 000 лева.
С оглед на изложеното, въззивният съд намира, че обжалваното
Определение е правилно, постановено при спазване на процесуалния закон и въз
основа на относимите доказателства. Ето защо подадените частни жалби следва
да бъдат оставени без уважение, а обжалваното Определение – потвърдено.
Водим от горното, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260223/08.04.2024 г. по гр. д. № 14809/2028 г. по
описа на Софийски градски съд, I Гражданско отделение, I-2 състав.
ОСЪЖДА К. П. П., ЕГН **********, да заплати на В. С. М.-П., ЕГН
**********, С. М. П., ЕГН **********, и М. М. П., ЕГН **********, сумата от 13
500 лева (тринадесет хиляди и петстотин лева) – представляваща направени по
делото пред въззивния съд разноски, по компенсация.
ПОТВЪРЖДАВА Определение № 265022/31.07.2024 г. по гр. д. № 14809/2028 г.
по описа на Софийски градски съд, I Гражданско отделение, I-2 състав, постановено по
реда на чл. 248 от ГПК, с което са оставени без уважение молбите на страните за
изменение на първоинстанционното решение, в частта за разноските за адвокатско
възнаграждение.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от съобщаването му чрез
връчване на препис от същото пред ВКС при условията на чл. 280, ал.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
Особено мнение на съдията Светлин Михайлов
ОСОБЕННО МНЕНИЕ:
Не съм съгласен с крайния извод на състав относно основателността на
предявените искове и законосъобразността на атакуваното решение по следните
съображения:
Правото на собственост съгласно чл. 30 ЗС може да принадлежи на две или на
повече юридически или физически лица. В такъв случай всеки съсобственик участва в
ползите и тежестите на общата вещ, управлението на която се извършва по решение на
болшинството от съсобствениците - чл. 30 и 32 ЗС. Когато се касае до съсобственост върху
недвижими имоти, за да бъде ограничен броят на съсобствениците и промяната им, чл. 33
12
ЗС установява задължение за всеки съсобственик, който продава своята част на трето лице,
да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите
съсобственици да купят частта му при същите условия, както и да декларира писмено, че те
не са приели предложението. Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, съсобственикът може да продаде
своята част от недвижимия имот на трето лице само ако преди това е предложил на другите
съсобственици да купят частта му при същите условия и никой от тях не е приел
предложението. С оглед на това следва да се приеме, че съществен елемент на
основателността на предявен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС е изкупуването да се
допусне при същите условия. Независимо от начина и причините за възникване на
съсобствеността, всеки от съсобствениците има право да извърши сделка на разпореждане
със своята част.
Изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС се простира само върху продажбата на идеална
част от недвижимия имот на външно за съсобствеността лице( втора предпоставка за
основателност на предявеният иск). Разпоредбата на чл. 33 ЗС не съдържа забрана за
съсобственика да се разпорежда със своята част от недвижимия имот в полза на външно за
съсобствеността лице, а само въвежда ограничение в упражняването на това право.
Правилото създава ограничение за правото на разпореждане и договорната свобода по чл. 9
ЗЗД, и затова разпоредбата на чл. 33 ЗС не подлежи на разширително тълкуване. Така
формулираното от законодателя ограничение не засяга извършването на разпоредителни
сделки между съсобствениците.
В конкретния случай е предявен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС, с
които се атакуват извършена прехвърлителна сделка от единия от съсобствениците в полза
на трето за съсобствеността лице по отношение на притежаваните от него идеални части от
няколко недвижими имота.
По отношение на изложеното относно кредитирането на свидетелските
показания на разпитаният по делото свидетел А. Д., в частта относно момента на узнаване за
извършената прехвърлителна сделка от страна на М. К. П. и удостоверяването на този факт
чрез нотариално заверена декларация смятам, че дадените свидетелски показания не следва
да се кредитират. В тази част свидетелят не установява непосредствено възприет от него
факт, а по същество представляват заключение (извод), които не се подкрепя от други
събрани по делото доказателства, както и не се основава на непосредствено възприети от
него факти. Ето защо не следва да се възприема за установен от така дадените свидетелски
показания момента за узнаване за сключената прехвърлителна сделка. Съобразно общото
правило на чл. 154 от ГПК всяка от страните е длъжна да установи фактите, на които
основава своите искания или възражения. С оглед на това общо правило в тежест на ищеца е
да установи момента на узнаването, от които момент започва да тече предвидения в закона
двумесечен срок за предявяването на иска. Други доказателства, извън посочените в
мотивите на решението (свидетелските показания) не са ангажирани от ищеца. След като от
този факт черпи права същият е длъжен да установи отрицателния факт, че преди
твърдяната дата не е установил извършената сделка. По отношение на доказването на
отрицателен факт, константна е практиката на ВКС, че не винаги твърденията за
отрицателни факти обръщат доказателствената тежест, доколкото доказването може да бъде
извършено посредством други положителни факти, установими с всички допустими и
относими доказателствени средства. С оглед на тази практика, дори да се приеме, че в тази
част свидетелските показания следва да се кредитират, те не разкриват липсата на знание у
ищеца по отношение на този факт в един предходен момент.
Неправилен е извода, че пред настоящата инстанция не са събирани нови
доказателства, релевантни за спора. Такива са приети с протоколно определение от
проведеното открито съдебно заседание и които смятам за релевантни за настоящия спор.
Същите касаят наличието на правен интерес, за които съдът следи не само към момента на
13
предявяването на иск, а до постановяването на окончателното решение. Пред настоящата
инстанция са представени писмени доказателства, възникнали след постановяването на
първоинстанционното решение (договор за дарение). От същият се установява, че към
момента на приключване на устните състезания пред настоящата инстанция ответниците Р.
П. Сайдан и Р. М. Мариам Р. Сайдан не са трети за съсобствеността лица по отношение на
два от имотите, предмет на настоящия спор. С извършената разпоредителна сделка
идеалните части от тези два имота са преминали в собственост на лица, които са били
съсобствените при извършването на оспорената разпоредителна сделка. Наличието на
елементите от фактическия състав на чл. 33, ал. 2 ЗС следва да се преценява към момента на
постановяване на съдебното решение. Това следва от общото процесуално правило,
установено в чл. 235, ал. 3 ГПК – съдът е длъжен да вземе предвид и фактите, настъпили
след предявяването на иска, ако са от значение за спорното право, защото го пораждат,
погасяват или променят. В този см. е практиката на ВКС, обективирана в решение № 44 от
29.05.2019 г., постановено по гр. д. № 2 528/2018 г., по описа на ВКС, ГК, Второ гражданско
отделение. С оглед на изложеното смятам, че по отношение на предявеният иск за тези
имоти иска е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Не споделям и извода, че при липса на индивидуално определена цена за всяка
идеална част от различните имоти съдът следва да приложи правилото на чл. 162 от ГПК.
Константната практика на ВКС приема, че след като с оглед на установените по делото
факти не може да се изведе действителната воля на прехвърлителя каква част от общо
определената цена за идеалните части от няколко имота се отнася за имотите, за които е
налице правен интерес от предявяването на иска, то предявените искове са неоснователни.
В конкретния случай, с оглед на изложеното по-горе по отношение на
неоснователността на предявеният иск за два от имотите, предмет на прехвърлителната
сделка и при общо определена цена за всички идеални части от четирите имота, то
предявеният при наличието на правен интерес към момента на постановяването на
настоящето решение иск за останалите два имота е неоснователен. Изкупуване се допуска
само ако от самата сделка може да се изведе (определи) цената на цената на идеалните части
на всеки имот, тъй като само в тази случай с постановеното решение съдът ще спази
изискването за изкупуване при действително уговорените цени. Определянето на цената на
всяка идеална част чрез използването на оценителски експертизи, определящи средна
пазарна цена и цена на идеална част от всеки имот, съобразно правилата на математиката, не
следва да се възприема като годно заместване на волята на страните при извършването на
разпоредителната сделка. В този см. е практиката на съдилищата, обективирана в решение
№ 35 от 08.06.22 г., постановено по гр. д. № 3 072/21 г. по описа на ВКС, ГК, Второ
гражданско отделение, решение № 1 461 от 01.12.22 г., постановено по в. гр. д. № 1 555/22 г.
по описа на САС, недопуснато до касационен контрол и др.
С оглед на изложеното смята, че атакуваното решение е неправилно и
незаконосъобразно и като такова следва да се отмени, като предявеният иск следва да се
отхвърли като неоснователен.
14