РЕШЕНИЕ №
гр. Велинград, 28.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН
СЪД ВЕЛИНГРАД, в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЛИЛИЯ ТЕРЗИЕВА-ВЛАДИМИРОВА
при участието на секретар Мария Димитрова, като
разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 938 по описа на съда за 2020
г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Предявен е от Г.К.П., ЕГН **********,***, против „К и Г АВАНГАРД” ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр.Велинград, ул.”Даме Груев” №13, представлявано от управителя К.З.Б.,
конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3, ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим
имот: изградената в северната част на поземлен имот с кадастрален номер 005044
(парцел четиридесет и четири от масив пети) по картата на Велинградското землище
с площ от 4,266 дка с начин на трайно ползване - автомобилен парк, при съседи
на имота: имоти 168001, 005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда,
съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около
1,300 дка, който имот, застроен и незастроен, страните са се задължили да
обособят като отделен имот в северната част на гореописания имот с излаз към
съществуващия път 28.40 м., който излаз към пътя съставлява източната граница
на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната граница на
гореописания имот кад.номер 005044 с дължина 39.48 метра, западна граница- с
дължина 24.50 метра и южна граница с дължина 53.80 метра, образувана от южната
граница на халето (авторемонтната работилница) с дължина 12м. и продължението и
в посока запад с дължина 41.80 кв.м..
Ищецът П. твърди, че на 09.05.2012г. сключил с ответното дружество „К и Г
АВАНГАРД” ООД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
силата на който ответното дружеството се задължило да му прехвърли
собствеността върху процесния недвижим имот, а именно изградената в северната
част на поземлен имот с кадастрален номер 005044 (парцел четиридесет и четири
от масив пети) по картата на Велинградското землище с площ от 4,266 дка, с
начин на трайно ползване -автомобилен парк, при съседи на имота: имоти 168001,
005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда,
съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около
1,300 дка, който имот, застроен и
незастроен, страните са се задължили да обособят като отделен имот в северната
част на гореописания имот с излаз към съществуващия път 28.40 м., който излаз
към пътя съставлява източната граница на новообразувания имот, със северна
граница на имота-северната граница на гореописания имот кад.номер 005044 с
дължина 39.48 метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна граница с
дължина 53.80 метра, образувана от южната граница на халето (авторемонтната
работилница) с дължина 12м. и продължението и в посока запад с дължина 41.80
кв.м. Излага, че съгласно пункт II от предварителния договор окончателният
договор за покупко-продажба следвало да бъде сключен в срок от три месеца след
освобождаването на имота от наложените му вещни тежести по повод на изтеглени
банкови заеми, по които имотът се явява обезпечение, и които банкови заеми се
изплащат от страна на Дружеството-продавач, като продажната цена е калкулирана
в предишни договорни отношения между страните и страните приемат, че купувачът
е изплатил на продавача изцяло цената по сделката. Съгласно пункт IV от
предварителния договор до сключване на окончателния договор купувачът
продължава да осъществява владение върху имота, обект на договора без да дължи
на продавача заплащане на наемна или друга цена, свързана с ползването на
имота. Твърди, че от направена справка № 401128/05.11.2020г. чрез отдалечен
достъп по партидата на ответника, на 01.08.2019 г. е вписано заличаването на договорната ипотека
в полза на „РАЙФАЙЗЕНБАНК БЪЛГАРИЯ” ЕАД, т.е тримесечният срок за сключването
на окончателния договор е започнал да тече от освобождаването на имота от
наложените вещни тежести и следователно е изтекъл на 01.11.2019г., а ответното
дружество все още не е изпълнило задълженията си. Предвид изложеното моли искът
му да бъде уважен. Ангажира доказателства. Претендира разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника,
с който оспорва иска. Твърди, че договорът е нищожен, тъй като в него липсва
съществен елемент, а именно цената. Излага, че към момента на сключването му
ответното дружеството все още не е било придобило правото на собственост върху
терена, през 2012 г. обектът (северна клетка от авторемонтна работилница) все
още не е съществувал като самостоятелен обект, а е бил част от общата сграда,
построена въз основа на учреденото право на строеж по приложения към исковата
молба нотариален акт № 16 т. III нот. дело № 411 /2007 г. на нотариус Г.
Халачев. Твърди, че към момента на сключване на т. нар. „предварителен договор”
нито обектът, предмет на този договор, е съществувал, нито е посочена цената на
недвижимия имот и обекта, които се „продават”. Релевира възражене за погасяване
по давност. Сочи, че договорът е сключен на 09.05.2012 г. и според чл. III
от него има действие само
в случай, че дружеството - продавач изплати на „Банка ДСК” АД дължимите суми, а
съгласно чл. II от него срокът за сключването на окончателен договор е
тримесечен от освобождаването на имота от вещни тежести, наложени по повод на
изтеглени банкови заеми. Твърди, че кредитът към „Банка ДСК” АД е изплатен
изцяло на 26.12.2012 г., т. е. тримесечният срок е за сключване на окончателен
договор е изтекъл на 26.02.2013 г.. Поддържа се, че лицето, сключило договора, не
е имало представителна власт, тъй като според чл. 21 ал. 1 т. 7 от Дружествения
договор, действащ към 2012 г., решението за отчуждаване на недвижими имоти и
вещни права върху тях е от изключителната компетентност на общото събрание на съдружниците,
поради което със своя подпис тогавашният управител Каров не е имал правната
възможност да създаде валидно облигационно задължение за дружеството по въпрос,
който е от изключителната компетентност на общото събрание. Излага, че тъй като
става дума за продажба (отчуждаване) на недвижим имот, то за подписване на
окончателен договор е необходимо решение на Общото събрание на съдружниците,
т.е. действията на управителя към онзи момент са подлежали на допълнително
одобрение чрез решение на Общото събрание на съдружниците, каквото лисва и до
момента. Ангажира доказателства. Претендира разноски.
Съдът,
като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за
установено следното от фактическа и правна страна:
За основателността на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в тежест на
ищеца е да докаже, че ответникът е собственик на описаната недвижима вещ; че
между страните е сключен валиден предварителен договор, по силата на който
ответникът се е задължил да продаде на ищеца вещта; че ищецът е изпълнил
задължението си за плащане на уговорената цена и че е настъпил падежът на
задължението на ответника. По релевираното възражение за погасяване по давност
следва да установи обстоятелства водещи до спиране/ прекъсване давността.
Ответникът следва да докаже обстоятелства, обосноваващи възраженията му срещу
възникването и съществуването на процесната претенция.
С доклада по делото
са обявени за безспорни и ненуждаещи от доказване обстоятелства, че към момента
на сключване
между страните на процесния предварителен договор е съществувало задължение по
договор за кредит с “Банка ДСК“ АД, по който ответното дружество е било
ипотечен кредитополучател. Задължението по този договор за кредит е погасено
чрез рефинансирането му станало със сключване на последващ договор за ипотечен
кредит с „Райфайзенбанк“ АД. Към момента на сключване на предварителния договор
процесният недвижим имот не е бил обособен като самостоятелен обект на право на
собственост, но към настоящия момент представлява именно такъв. Изложеното се
установява и от приетите и неоспорени поделото писмени доказателства- предварителен
договор за покупко- продажба, с нотариална заверка на подписите от 09.05.2012
г., договор за кредит № 7от 24.09.2007 г., справка за вписвания, отбелязвания и
заличавания по имотна партида на ответника, договор за срочен банков кредит №
83805 от 21.11.2012 г. и договор за срочен банков кредит № 83806 от 21.11.2012
г..
От представения по делото предварителен договор за покупко- продажба, с
нотариална заверка на подписите се установява, че на 09.05.2012 г. ответното
дружество, в качеството му на продавач се задължило да прехвърли правото на
собственост на ищеца, чрез сключване на окончателен договор за покупко-
продажба в срок от три месеца след освобождаването на имота от наложените му
вещни тежести по повод на изтеглени банкови заеми, по които процесния имот, а
именно: изградената в северната част на поземлен имот ,с площ от 4,266 дка,
означен по картата на Велинградското землище като парцел 44ти от масив 5-ти,
имот кадастрален номер 005044, с начин на трайно ползване - автомобилен парк,
при съседи на имота: имоти с кадастрални номера: 168001, 005020, 006073,
006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА, с площ от 117.60 кв.м. от промишлената
сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА РАБОТИЛНИЦА, ведно с прилежащия й терен с
площ около 1,300 дка, който имот, застроен и незастроен, страните са се
задължили да обособят като отделен имот в северната част на гореописания имот с
излаз към съществуващия път 28.40 м., който излаз към пътя съставлява източната
граница на новообразувания имот, със северна граница на имота-северната граница
на гореописания имот кад.номер 005044 с дължина 39.48 метра, западна граница- с
дължина 24.50 метра и южна граница с дължина 53.80 метра, образувана от южната
граница на халето (авторемонтната работилница) с дължина 12м. и продължението и
в посока запад с дължина 41.80 кв.м., се явява обезпечение и които банкови
заеми се изплащат от страна на Дружеството – продавач, като продажната цена е
изплатена изцяло от купувача на продавача.
От посоченото в т. III се установява, че
договорът има действие единствено в случай, че продавачът изплати дължимите на
банката- кредитор /“Банка ДСК“ АД/ суми, а в противен случай се разваля по
право. От уговорката в IV става ясно, че до
сключване на окончателен договор купувачът ще продължи да осъществява владение
върху имота, обект на договора.
Не е спорно, а и от доказателствата по делото се установява, че вписаната
в полза на “Банка ДСК“ АД договорна ипотека е била заличена на 27.11.2012 г.,
като на същата дата е вписана ипотека в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД,
по която ипотекарен длъжник е ответното дружество, а ипотекирания имот, представлява
поземлен имот, пл. № 005044, парцел 44, масив- 005, с площ по документи 4,266
дка, ведно с построената в него сграда „Автосервиз и магазин за авточасти на
един етаж“, със ЗП от 607,4 кв.м., собствени на ответното дружество, съгласно
нотариален акт за покупко- продажба и удостоверение за въвеждане в експлоатация.
При съобразяване изложеното съдът приема, че между страните по делото е
сключен валиден предварителен договор за продажба на описаните недвижими имоти.
Същият съдържа съществените елементи на предварителния договор и правните
последици от него са съвместими с целта, която страните са искали да постигнат.
Установява се безспорно, че цената по него е изплатена изцяло още към
момента на сключването му, по което няма спор между страните, поради което
ищецът се явява изправна страна в качеството си на купувач, платил цената на недвижимите
имоти, предмет на продажбата.
Видно е, че облигационното правоотношение, което е възникнало между
страните е с определяем срок на изпълнение задължението от страна на продавача
за сключване на окончателен договор, а именно „три месеца, считано от
освобождаване имота от наложените му вещни тежести по повод изтеглени банкови
заеми, по които имотът се явява обезпечение и които се изплащат от продавача“ /
т. II /. При тълкуване на уговорките между страните,
отразени в т. II и III от договора във връзка една с друга и при спазване
разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, при съобразяване представените писмени
доказателства за сключен договор за заем към онзи момент единствено с кредитор
“Банка ДСК“ АД и при липсата на други ипотечни кредити, по които процесният
имот да служи като обезпечение, съдът приема за безспорно установено, че действителната
обща воля на страните по предварителния договор е била окончателен да бъде
сключен с изтичане на три месеца от вдигане ипотеката, учредена в полза на
кредитора “Банка ДСК“ АД.
Установява се, че вещните тежести, с които е бил обременен имота са
вдигнати със заличаване ипотеката, учредена в полза на кредитора “Банка ДСК“ АД
на 27.11.2012 г. и следователно, считано от 27.02.2013 г. задължението за
сключване на окончателен договор е станало изискуемо. При съобразяване
изложеното следва да се разгледа своевременно въведеното от ответното дружество
възражение за погасяване по давност на предявения иск.
Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и по отношение на него се
прилага общата погасителна давност от пет години. Давностният срок за
погасяване на правото да се иска обявяване за окончателен предварителния
договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на
договора, ако не е уговорен друг срок. Погасителната давност за завеждане на
иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД тече и
при случаите, когато купувачът по предварителния договор е получил владението
на имота със сключването му. Когато е уговорен срок в предварителния договор,
правото на иск за сключване на окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е следвало да се
сключи окончателният договор.
С оглед на това съдът приема, че петгодишният давностен срок по чл. 110 ЗЗД
за погасяване на правото да се иска обявяване за окончателен на процесния
предварителен договор за покупка на недвижим имот е започнал да тече от датата
на настъпване, уговорения срок - 27.02.2013 г. и към момента на предявяване на
иска – 13.11.2020 г. е изтекъл. С оглед на този извод предявеният иск се явява
погасен по давност и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло.
Доводите на ищеца, че окончателния договор е следвало да се сключи едва
след заличаване ипотеката, учредена по договора за срочен банков кредит № 83806
от 21.11.2012 г., сключен с „Райфайзенбанк“ АД не произтичат нито от договорките,
обективирани в процесния предварителен договор /при изрично посочване на
кредитор “Банка ДСК“ АД /, нито от логиката на възникване правоотношението
между страните и на тези възникнали впоследствие между ответника и трети лица,
а още по- малко от тълкуване на използваните изрази в договора. „Изтеглени заеми…,
които се изплащат“ означава, че заемите са съществуващи към момента на
сключването на предварителния договор, доколкото е използвано минало
страдателно причастие на глагола „изтегля“ и се погасяват към същия момент, тъй
като е използвано сегашно време на глагола „изплащам“. Следователно дори и при
тълкуване на използваното време, в което са спрегнати глаголите използвани при
формулиране на уговорката за срок не следва извод, че се касае за бъдещи
задължения по договори за заем, респективно за бъдещо обременяване на имота с
тежести, както и за бъдещо погасяване на задължения във връзка с тях.
По разноските
При този изход н спора на основание чл.
78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответното дружество сторените от него разноски или сумата
от 800 лв., представляваща възнаграждение за един адвокат, съобразно
представените доказателства и списък по чл. 80 ГПК.
Така
мотивиран, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Г.К.П., ЕГН **********,
с адрес: ***, съдебен адрес:***, офис 101, против
„К и Г АВАНГАРД” ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Велинград, ул.”Даме Груев” №13, представлявано от управителя К.З.Б.,
конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим
имот: изградената в северната част на поземлен имот с кадастрален номер 005044
(парцел четиридесет и четири от масив пети) по картата на Велинградското
землище с площ от 4,266 дка с начин на трайно ползване - автомобилен парк, при
съседи на имота: имоти 168001, 005020, 006073, 006147, 006144 и 005023, СЕВЕРНА КЛЕТКА с площ от 117.60 кв.м. от промишлената сграда, съставляваща АВТОРЕМОНТНА
РАБОТИЛНИЦА , ведно с прилежащия й терен с площ около 1,300 дка, който имот,
застроен и незастроен, страните са се задължили да обособят като отделен имот в
северната част на гореописания имот с излаз към съществуващия път 28.40 м.,
който излаз към пътя съставлява източната граница на новообразувания имот, със
северна граница на имота-северната граница на гореописания имот кад.номер
005044 с дължина 39.48 метра, западна граница- с дължина 24.50 метра и южна
граница с дължина 53.80 метра, образувана от южната граница на халето
(авторемонтната работилница) с дължина 12м. и продължението и в посока запад с
дължина 41.80 кв.м..
ОСЪЖДА Г.К.П., ЕГН **********, с адрес: ***, съдебен адрес:***,
офис 101, ДА ЗАПЛАТИ на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК на „К и Г
АВАНГАРД” ООД. е ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Велинград, ул.”Даме Груев” №13, представлявано от управителя К.З.Б., сумата от 800 лв., представляваща
разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Пазарджишки окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
РАЙНОЕН СЪДИЯ:
ЛИЛИЯ ТЕРЗИЕВА-ВЛАДИМИРОВА