Р Е Ш Е Н И Е
№260095
гр. Поморие, 21.05.2021год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд гражданска колегия, в публичното заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и първа година, в състав :
Председател: Нася Япаджиева
при секретаря Валентина Атанасова
като разгледа докладваното от съдия Н. Япаджиева гр. дело N 621 по описа за 2020 година и за да се произнесе, взе предвид следното.
Производството
пред ПРС е образувано въз основа на искова молба подадена от „БРГ Поморие“ ЕООД, представлявано от
управителя Г.Г. с пълномощник адв. Илияна М. против В. А.И..
В исковата молба сочи, че ответникът е собственик на апартамент и гараж
находящи се в гр.Поморие в комплекс „ Бългерийн Роуз Гардънс“ и на
26.03.2012г. е сключил договор с „Бългерийн Роуз Гардънс“ ЕООД за поддръжка и управление на комплекса и
се задължил да плаща годишна такса в размер на 5 евро на кв.м. за гаража и 12
евро на кв.м. за година за апартамента и
до ноември 2016г. заплащал паричното си задължение. На 28.12.2018г. „Бългерийн
Роуз Гардънс“ ЕООД е прехвърлило всички
свои права и задължения по всички
сключени договори за управление и поддръжка на комплекс „Бългерийн Роуз
Гардънс“ на „БРГ Поморие“ ЕООД , като
за прехвърлянето е уведомен ответника.
Твърди, че ответника не е изпълнил задължението си да заплаща год. такса за поддръжка и управление на
комплекса за 2018г., 2019г. и
2020г. като за задълженията му са
издадени фактури и дължи общо сумата от
7713.80лв. В допълнителна молба уточнява, че комплекса не е затворен и договора
не е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС, а претендира изпълнение на договорни
задължения. Моли съдът да постанови
решение с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 7713.80лв.
представляваща задължение по договора за поддръжка и управление на комплекс „Бългерийн
Роуз Гардънс“ от 26.03.2012г., ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане. Претендира направените разноски. В съдебно заседание поддържа иска.
В срока е постъпил отговор от ответника, който оспова изцяло предявения иск. На първо място сочи, че комплекса в който се намира обектите на ответника не е такъв от затворен тип, на следващо място сочи, че договора не е сключен между надлежни страни като „Бългерийн Роуз Гардънс“ ЕООД не е инвеститор, каквото е изискването на чл.2 от ЗУЕС и на следващо място сочи, че договора не е сключен в предвидената от закона форма-писмена с нотариална заверка на подписите и е нищожен. Сочи, че ако ищецът, счита че обектите се намират в сграда, спрямо която се прилагат правилата на ЗУЕС, то управлението е чрез ОС на ЕС, а не чрез договор. На следващо място, счита, че ответника не дължи претендираното изпълнение, тъй като комплекс „ Бългерийн Роуз Гардънс“ ЕООД не е изпълнявало задълженията си по договора, допускани са кражби, влизане на външни лица в комплекса и не са поддържани спортните зони и съоръжения защото такива не са изградени, комплекса не се охранява и е осигурен безпрепятствен достъп до басейните и зелените площи на външни лица. Счита, че договора за цесия е нищожен. Моли предявения иск да бъде отхвърлен. В садебно заседание поддържа отговора и ангажира доказателства.
Предявения иск е с правно основание чл.79 от ЗЗД.
ПРС, като взе предвид събраните по делото доказателства, становищата на страни и разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото е представен Договор № BGR 2019 сключен между „Бългериън Роуз Гардънс“ ЕООД и „БРГ ПОМОРИЕ“ ЕООД, видно от който „Бългериън Роуз Гардънс“ прехвърля безусловно на „БРГ ПОМОРИЕ“ ЕООД правата и задълженията по всички сключени между „Бългериън Роуз Гардънс“ и собственици на самостоятелни обекти в комплекс Бългерийн Роуз Гардънс“ договори за поддръжка и управление на комплекса, поради обективна невъзможност за изпълнение на задълженията.
По делото е представен Договор за поддръжка и управление на комплекс BULGARIAN ROSE GARDENS сключен на 26.03.2012г. между „Бългериън Роуз Гардънс” ЕООД и В. А.И. като собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.501.525.3.19 в комплекс „Бългериън Роуз Гардънс” по силата на който собственика възложил на дружеството срещу заплащане до поддържа и провежда организационното, техническото и административното управление на комплекса което включва: организация на вътрешния ред в сградите и в общите части и съоръжения на комплекса, оказване на всякакъв вид помощ на собствениците с оглед на спокойното и необезпокояване пребиваване и упражняване правото им на собственост в жилищата и в комплекса като цяло; ежедневно техническо поддържане на общите инсталации, оборудване и на другите общи части на сградите, басейни, фитнес и спа центъра, пул баровете, ресторантите, спортните зони и съображенията, паркинги и зелени зони; организиране на вътрешна и външна сигурност в комплекса; организиране на санитарно хигиенни услуги в комплекса – общите части на сградите; организиране и поддръжка на безплатните услуги и дейности които комплекса предоставя на собствениците : охрана и сигурност, хигиена на общите части, басейни, чадъри и шезлонги, рецепция със служители ползващи английски и руски език; Застраховане на общите части на съоръжения на комплекса.
Собственикът се задължил да плаща такса за поддръжката и управлението на комплексна в размер на 12 евро на кв. метър за година за законно притежаваната от него обща застроена площ.
Представен е и Договор за поддръжка и управление на комплекс BULGARIAN ROSE GARDENS сключен на 26.03.2012г. между „Бългериън Роуз Гардънс” ЕООД и В. А.И. като собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.501.525.3.28 в комплекс „Бългериън Роуз Гардънс” по силата на който собственика възложил на дружеството срещу заплащане до поддържа и провежда организационното, техническото и административното управление на комплекса, като собственикът се задължил да плаща такса за поддръжката и управлението на комплексна в размер на 5 евро на кв. метър за година за законно притежаваната от него обща застроена площ.
По делото са представени две фактури по за 2659.93лв. и една за сумата 2393.94лв. с посочен доставчик „БРГ ПОМОРИЕ“ ЕООД и получател В.И..
Във връзка с оспорването от страна на ответника, че „Бългериън Роуз Гардънс” е изправна страна по договора са допуснати до разпит двама свидетели. Свидетелката П. в показанията си сочи, че от около четири живее постоянно в гр.Поморие в комплекс Роуз Гардънс, ., в апартамент 22К и когато купили апартамент в комплекса имало оборудвано помещение за фитнес и за спа и компания която предоставяла спа услуги, но през последните четири или пет години нищо от това не работило, а в комплекса нямало воден бар, нямало спортни зони, а имало само два басейна. Твърди, че има кражби и лично от нейния апартамент е била извършена кражба, че се разрешава на хора които не са собственици да ползват басейна и те минават през територията на комплекса и е много шумно, когато започне летния сезон, няма портиер, а вратата била с чип и когато купували апартамент това било луксозен комплекс, а сега апарт-хотел. Свидетеля Т. свидетелства, че живее в апартамента на В.И. постоянно от юли 2020г., но от 2013г. посещава комплекса и Спа няма, не е виждал воден бар, няма спортни съоръжения и спортни площадки, а външни хора идват в ресторанта и може да се влезе в комплекса през ресторанта. Сочи, че основно се почистват помещенията, които се отдават под наем и прилежащите към тях помещения, без помещенията на собствениците.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита, че така предявения иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД е неоснователен.
Страните не спорят, че комплекса в който се намират обектите на ответника не е затворен и в тази връзка управлението и поддръжката на общите части не се извършва по реда на чл.2 от ЗУЕС.
Управлението и поддържката обаче
на общите части е подчинено на предвиден в ЗУЕС специален ред и този ред
не може да бъде дерогиран от отделните
етажни собственици. Собствениците на самостоятелни
обекти в сграда в режим на етажна собственост, имат право да участват в управлението
на етажната собственост, като формите на управление на етажната
собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците. /чл. от ЗУЕС.
Според настоящия състав сключените между „Бългериън Роуз Гардънс”и ответника два договора за поддръжка и управление са нищожни, тъй като противоречат на ЗУЕС и ЗС. Предвидените в ЗУЕС форми на управление на етажната собственост изключват възможността, когато не е налице затворен комплекс да се сключват договори със всеки собственик за поддръжката и управлението на общите части. Съгласно чл.11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС единствено общото събрание на ЕС може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Решението за възлагане на правомощия и/или дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, следва да е прието на ОС на ЕС, проведено при спазване на законоустановеният ред за провеждане на събранието. Според настоящия състав недопустимо е всеки отделен собственик да сключва договор за управление и поддръжка на припадащата се на отделния собственик общи части на сградата предвид разпоредбата на чл.38, ал.3 от ЗС прогласяваща неделимостта на общите части. Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС предвижда, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, но страните са категорични, че комплекса не е затворен и този начин на управление не е приложим. Дори обаче комплекса да е затворен, то договора не е сключен в предвидената форма с нот.заверка на подписа и пак не би породил правни последици.
Договор за
възлагане дейността по поддържка и управление на общите части, може да се
сключи само след като ОС на ЕС е приело
решение, тази дейност да се възложи на трето лице – избрано физическо или юридическо лице със сключен договор. В
този случай договора следва да се сключи от упълномощено от общото събрание
лице, а не от всеки собствник поотделно.
В
настоящото производство не се твърди и не са представени доказателства да е
проведено ОС на ЕС и на това събрание да
се взети решения с които да е взето решение дейността по управление и поддържка
да е делигирана на трето лице. Затова и
сключените два договора между „Бългериън Роуз Гардънс“ ЕООД и В.А.И. са нищожни
и не са породили правни последици, поради
което и претендираните суми от
ищеца на когото „Бългериън Роуз Гардънс“
ЕООД е прехвърлило правата си не се дължат на ищеца и иска следва да бъде отхвърлен
И двете страни са поискали да им бъдат присъдени направените по делото разноски. Съобразно изхода ищецът следва да заплати на ответника сумата от 840.00 направени разноски по делото.
Мотивиран от изложените съображения съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска предявен от „БРГ ПОМОРИЕ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ..9 представлявано от управителя Г.Г. със съд адрес *** адв. И.М. за осъждане ответника В. А.И., роден на ***г. гражданин на Руска Федерация, с адрес в Р България гр.Поморие, комплекс „BULGARIAN ROSE GARDENS“ със съд.адрес *** адв. Т.П. да заплати на БРГ ПОМОРИЕ“ ЕООД сумата в размер на 7713.80 / седем хиляди седемстотин и тринадесет лева и 80ст./ представляваща задължение по два договора за поддръжка и управление на комплекс „BULGARIAN ROSE GARDENS“, ведно със законната лихва от 13.10.2020г. до окончателното изплащане на сумата като неоснователен.
ОСЪЖДА „БРГ ПОМОРИЕ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. . представлявано от управителя Г.Г. със съд адрес *** адв. И.М. да заплати на ответника В. А.И., роден на ***г. гражданин на Руска Федерация, с адрес в Р България гр.Поморие, комплекс „BULGARIAN ROSE GARDENS“ със съд.адрес *** адв. Т.П. сумата от 840 / осемстотин и четиридесет/ лева направени разноски по делото
Решението подлежи на обжалване пред БОС в двуседмичен срок от получаване на съобщението.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: