РЕШЕНИЕ
№
82
гр. Троян, 24.03.2016 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Троянски районен съд, четвърти
състав, в публичното заседание на
двадесет и четвърти февруари две хиляди и шестнадесета година в състав:
Председател: Десислава Ютерова
при секретар М.С. и в присъствието на прокурора
……………………… като разгледа докладваното от съдията - Ютерова гр.
дело № 1003 по описа за 2011 год., за да се произнесе - съобрази:
С
решение № 64 от 26.03.2013
г., съда е допуснал да се извърши
съдебна делба по реда на
чл. 69 от ЗН между В.П.Т., ЕГН ********** *** и Н.П.Д., ЕГН **********
***, на следните съсобствени
недвижими имоти, находящи се в с. Орешак, а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, представляваща еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор 53707.502.287.1.1 – първи етаж с площ
С цитирното
решение съда е отхвърлил искането за допускане на делба на СГРАДА с идентификатор 53707.502.287.2, площ
В първото съдебно заседание след допускане на делбата процесуалния
представител на ответницата Н.Д. – адвокат
С.С. от ЛАК е напарвила искане
по сметки по реда на
чл. 346 от ГПК относно следните подобрения: 1./ Направа на Ел.инсталацията на жилището .
2./ Направа на ВиК инсталация на жилището .
3./ Поставяне на
ПВЦ стъклопакети с "ка"
стъкло - четири броя, единия от
тях с врата.
4./ Поставяне на теракотни плочки в коридора и кухнята.
5./ Закупуване и поставяне на ламинат
в детска стая, спалня и в част от кухнята.
6./ Закупуване и поставяне на вътрешни врати
3 броя плюс 1 брой врата от
ПВЦ за банята.
7./ Изграждане и обособяване на баня, поставяне
на фаянсови и теракотни в същата.
8./ Външна изолация
на етажа
9./ Измазване на стените на
стаите в жилището с варов разтвор, плюс гипсова шпакловка
10./ Изливане бетон на пода
на жилището, направа на изолация
и поставяне на замазка във всички
стаи .
11./ Поставяне на гипсо-картон с изолация на таваните
на спалнята, в банята и в коридора.
ІІ. Изграждане в допуснатия до делба
поземлен имот котелно помещение, обозначено
на скицата като Сграда 53707.502.287.4- със застроена площ
ІII. Изграждане в допуснатия до делба поземлен
имот на телчарник, обозначен върху скицата като Сграда
53707.502.287.5 - със застроена площ
По реда на чл. 349 ал. 2 от
ГПК ответницата Н.Д. е направила
искане за възлагане на делбения
имот.
Съда
е допуснал в производството няколко съдебно технически – експертизи. По
изслушаната и приета комплексна техническа експертиза с вещи лица инж. Е.Г. и
арх. Ц.К. е изчислена пазарната
оценка на имота, предмет на делбата, с посочване на пазарните стойности
съответно на земята и на всяка една от самостоятелните сгради по решението по
допускане на делбата е както следва: 47
520 лева, в това
число земя - 6 900 лева, Сграда № 53707.502.287.1.1 - източна част завършена - 18 500 лева, Сграда №
53707.502.287.1.1 - западна част
незавършена - 10 500 лева, Жилищна сграда - мазански
помещения - 3 500 лева, жилищна
сграда – стълбище - 2 000 лева, Сграда № 53707.502.287.3- 2 850 лева, сграда № 53707.502.287.4 - 670 лева, сграда № 53707.502.287.5- 2 600 лв.
Пазарна оценка на всеки
един от дяловете по одобрения архитектурен проект, с който са обособени две самостоятелни жилища от
жилищния етаж, предмет на делбата е изчислена в размер на 40 320 лева в т.
ч земя - 6 900 лева, сграда № 53707.502.287.1.1- източна част
завършена - 11 300 лева, сграда № 53707.502.287.1.1 - западна част
незавършена - 10 500 лева, жилищна сграда - мазански помещения-3 500 лева, жилищна сграда – стълбище - 2 000 лева.
Стойността
на извършените СМР във вариант, при който са изключени стойността на луксозната
дограма, подови настилки и окачения таван се определя съгласно приложената
таблица 8 954 лева
без ДДС и 10
750 лева с ДДС.
Пазарната стойност на първия жилищен етаж се е увеличила в
резултата на извършените СМР със 7 200
лева.
Минимално необходимите СМР за обособяване на два самостоятелни
жилищни имота, включително и стойността на предвиждащия се нов вход за
западното жилище се определят на 2 761
лева без ДДС Съотношението на
СМР за преустройство към пазарната стойност на сградата се определя както
следва:
а:
при ремонтирана източна част:
2 761 : /18 500 + 10 500 +
3 500 + 2 000/ = 0,08 или 8 % б: при допускане, че източната част не е
ремонтирана 2 761 : /11 300 + 10 500 + 3 500 + 2 000/ = 0,10 или 10 %
Съотношението
на СМР за преустройство към строителната стойност на сградата се определя както
следва:
а: при ремонтирана източна част
2 761 : /20 200 + 11 400 + 4 800 + 2 200/ = 0,072 или 7,20 %
б: при допускане, че източната част не е ремонтирана 2 761 : /12 300 + 11 400 +
4 800 + 2 200/ = 0,09 или 9 %
Втората архитектурна част на комплекната
експертиза е анализирала подробно изготвения инвестиционен проект, въз основа
на който следва да се извърши съдебната делба. Обхватът и съдържанието на
инвестиционните проекти е определен в Наредба № 4/21.05.2001 г. и освен от фазата
на проектиране, съгласно чл. 3 ал. 1 от Наредба № 4/2001 г. зависи още от вида,
предназначението, големината и местоположението на проектирания обект. В
случая, одобреният инвестиционен проект за обект „Разделяне на първи етаж на
сграда на две самостоятелни жилища" в поземлен имот 53707.502.287, УПИ XXV-287, кв. 45 по плана на с.
Орешак, е изготвен във фаза технически проект и съдържа следните части:
архитектурна, ВиК, електрическа, ПБЗ и конструктивно
становище, които са достатъчни за изясняване на проектното решение. Изготвените
чертежи по части архитектурна, ВиК и електрическа на
одобреният проект във фаза ТП, отговарят на изискванията на чл. 33 ал. 1 /за
част Архитектурна/, чл. 64 ал. 1 и 2 /за част електрическа/ и чл. 72 /за част ВиК/, но не съдържат количествени сметки за видовете СМР
предвидени по съответната част, каквито се изискват съгласно чл. 34 за част
архитектурна, чл. 66 ал. 1 т. 2 за част електрическа и чл. 75 ал. 1 т. 5 за
част ВиК.
В обособените с проекта две жилища в първия етаж на
сградата, са предвидени изискващите се помещения съгласно чл. 40 ал. 1 от ЗУТ и
чл. 110 ал. 1 от Наредба № 7 за ПНУОВТУЗ, с изключение на складово помещение.
Според посочените разпоредби от Наредба № 7, всяко жилище трябва да има най - малко
едно складово помещение във или извън жилището. По проект в новообособените
жилища не са предвидени складови помещения. В обяснителната записка не е
посочено дали те са осигурени извън жилището.
Жилището в източната част на първия етаж се състои от
коридор, кухня, две спални, обща баня-тоалетна и тераса към югоизточната
спалня. Това в западната част на етажа се състои от коридор, столова с кухненски
бокс и една спалня с тераса към нея. Жилищните помещения /спалните/ и на двете
жилища имат прозорци на юг, а кухнята и кухненския бокс - на север, с което
отговарят на чл. 114 от Наредба № 7. Застроената площ на жилището в източната
част е 54,3 кв.м, а тази на жилището в западната част - 50,2 кв.м. Определени
по смисъла на чл. 111 от Наредба № 7 за ПНУОВТУЗ, жилището в източната част е
двустайно, това в западната част едностайно. От изложеното следва, че новообособените жилища са равностойни по изложение, почти
равностойни по площ и неравностойни по съдържание.
Кухнята
от източното жилище и кухненския бокс от западното са включени към отворите на
съществуващ комин, с което е изпълнено изискването на чл. 112 от Наредба № 7.
Тъй като кухненският бокс от западното жилище не контактува директно със
съществуващия комин, за включването му към него е предвиден фукс,
който минава през стената на банята-тоалетна и откъм банята се включва в
съществуващия коминен отвор 3. Размерите и
материалът, от който фукса ще бъде изпълнен, не са изяснени
в проекта. Съгласно чл. 33 ал. 3 от Наредба 4, когато се предвижда изпълнение
на строителството по одобрен технически проект, същият се допълва в процеса на
строителството с необходимите детайли, достатъчни за изпълнението на СМР.
Спалните и кухните и в двете жилища имат пряко странично осветление,
което отговаря на чл. 113 ал. 1 от Наредба 7.
Обособената
в източното жилище обща баня-тоалетна е вътрешна, без пряка вентилация и
вентилирането й не е изяснено в проекта. Всички останали помещения и в двете новообособени жилища са с осигурено проветряване. Съгласно
чл. 115 ал. 1 от Наредба 7, помещенията в жилището трябва да имат осигурено
проветряване.
Съществуващата
жилищна сграда, в чийто първи етаж се обособяват двете жилища, е изградена
върху частичен сутерен, чието разпределение е показано в проекта. Сутеренът се
състои от коридор и две мази със северно изложение. Проектът по част ВиК предвижда цялата вътрешна канализация на новообособените жилища да бъде свалена до по-малкото мазе и
свързана със съществуващата канализация, която също минава през него. В чл. 40
ал. 2 от ЗУТ и в чл. 110 ал. 3 от Наредба № 7 е посочено над какви помещения от
друго жилище не могат да се разполагат санитарните помещения, но не е забранено
разполагането им над помещения от сутерена. По проект мазите не са разпределени
към нито едно от жилищата в сградата. Съществуващото подпокривно
пространство също не е разпределено, то е показано като общ таван.
В одобрения инвестиционен проект за обект „Разделяне на
първи етаж на сграда на две самостоятелни жилища" в поземлен имот
53707.502.287 по плана на с. Орешак, е предложен вариант, при който предвиденото
преустройство за обособяването на двете жилища е назначително
от техническа гледна точка, тъй като според конструктивното становище
преустройството не засяга конструкцията на сградата и не променя натоварванията
в нея. При съществуващото разпределение на първия етаж друг вариант с минимално
преустройство не е възможен.
Двете обособени жилища отговарят на всички изисквания,
посочени в чл. 108 – чл. 117 от раздел ІІІ-Жилища на Наредба № 7 за ПНУОВТУЗ, с
изключение на изискването за най-малко едно складово помещение във или извън
жилището и за вентилирането на банята-тоалетна в жилището в източната част. По
проект, в новообособените жилища не са предвидени
складови помещения. В обяснителната записка не е посочено дали те са осигурени
извън жилището. Баня-тоалетна в източното жилище е вътрешна, без пряка вентилация.
В проекта вентилирането й не е изяснено.
Съществуващата сграда, в чийто първи етаж се обособяват две
жилища има частичен сутерен и общо подпокривно
пространство, в което не са обособени тавански помещения. Сутеренът се състои
от коридор и две мази. Мазите и подпокривното
пространство не са третирани в проекта.
В североизточната част на сградата е разположено вътрешното
стълбище и не е възможно оттам да се осигури достъп до западното жилище.
Наличието на маза под санитарното помещение не представлява строително-технически
проблем за изпълнението на новопроектираните ВиК и
електрическа инсталации. Съществуващата ВиК
инсталация е разположена в същото мазе.
В Наредба № 8 е определен обемът и съдържанието на устройствените схеми и планове. Одобреният инвестиционен
проект не съдържа устройствена схема или план.
Всяко от двете новообособени
жилища е с правилно функционално и обемно-пространствено разпределение, с
равностойно изложение и почти еднаква застроена площ, но неравностойни по
съдържание. Съгласно чл. 111 от Наредба № 7, източното жилище е двустайно, а
западното - едностайно.
Кухненският бокс от западното жилище е свързан посредством фукс с отвор 3 на съществуващия комин, тъй като той не
контактува директно със съществуващото коминно тяло.
В проекта е показано, че фуксът минава през стената
на банята-тоалетна и откъм нея се включва в съществуващия коминен
отвор 3. По този начин е осигурен комин за кухненския бокс на западното жилище,
който е задължителен съгласно чл. 112 от Наредба № 7. Размерите и материалът за
фукса не са изяснени в проекта. Съгласно чл. 33 ал. 3
от Наредба 4, когато се предвижда изпълнение на строителството по одобрен
технически проект, същият се допълва в процеса на строителството с необходимите
детайли, достатъчни за изпълнението на СМР.
За извършеното преустройство в източната част на първия етаж
няма одобрени строителни книжа - одобрен инвестиционен проект и разрешение за
строеж, каквито се изискват съгласно чл. 147 ал. 1 и чл. 151 ал. 1 от ЗУТ.
Поради
факта, че в едното от новообособените жилища не е
изпълнено вентилирането на кухненския бокс, съда е назначил съдебно-техническа
експертиза с вещо лице – експерт по „Отопление и вентилация”, което е дало
следното заключение: Вентилирането на банята и тоалетната ще се
извърши през коминното тяло № 5 в дясно от вратата на
детската стая. В пространството между окачения таван и бетонната плоча се
монтира гъвкав въздуховод ф 70, свързващ банята и
отвора в зида, който ще бъде пробит. От отвора въздуховода
влиза в коминно тяло № 5 като същия се покрива с гипсокартон /от него се прави кутия/. При проблеми с
разстоянията между бетоновата плоча и окачения таван, гъвкавия въздуховод се разполага в ъгъла на тавана както е указано
на чертежа и се „маскира" с гипсокартон. Не се
препоръчва самия гипсокартон да играе ролята на въздуховод заради водни изпарения от банята. При
остойностяването се взима утежнения вариант. При положение че коминно тяло № 2 и № 3 са комини на отоплителни тела или на
готварски печки, вентилирането на кухните може да стане или чрез прозоречни
вентилатори от по 35 лв/бр., или от коминно тяло № 6 и № 7.
Фукса не е необходимо да бъде под
60° В случая фукса се замества с кюнец, който в
случая може да изпълнява допълнителна роля -да топли банята. Не се препоръчва
да се затваря с ламперии или водоустойчив гипсокартон
за да може да се чисти. Инж. З. е извършил количествено-стойността сметка на
преустройството - Вентилиране баня и тоалетна – 120,17 лева Вентилиране
кухня – 333,28 лева и фукс – 30,00 лева
При обособяване на две жилища са предвидени необходимите за сградата нови консуматори на
вода, съответно нови водочерпни прибори, както и нови санитарни прибори във
връзка с обособяването на нова кухня и нова баня с тоалетна, посочено в
архитектурния проект. Вещото лице инж. С.А. е изчислила минимално необходимите
разходи за преустройството на жилищата, съгласно одобрения ВиК
проект в размер на 1 742,47 лева.
С оглед на изложената фактическа обстановка решаващият
съд като прецени доказателствата и доводите на страните по делото счита, че процесния имот следва да бъде изнесен на публична продан
при посочената цена по заключението.
Съда е направил този извод при следните съображения: Изслушаните и
приети технически експертизи са установили, че са обособени две
жилища – източно и западно, които обаче не са равностойни по квадратура, по
брой на помещения; по подхода към тях /западното жилище в момента няма вход и е
предвидено да се обособи нов вход и външно стълбище с три броя стъпала откъм
североизточната фасада на сградата/. От експертизите се установява, че СМР,
необходими за обособяването на две отделни жилища, касаят само западното
жилище. В представения инвестиционен проект липсва количествено - стойностни
сметки и съда не е в състояние да прецени целесъобразно ли ще бъде
обособяването на двете жилища. Мазанските и
таванските помещения също не са разпределени по проекта като прилежащи към
съответните жилища.
Обособените две жилища са неравностойни и поради
факта, че в източното има изграден санитарен възел, а в западното следва да се
обособи подобно помещение. Предвид заключението на техническата ВиК експертиза ще следва да се изгради нова канализационна
мрежа. От изложеното може да се предположи, че съделителя,
на който се постави в дял новообразуваното западно жилище, ще следва да вложи
значителни средства за обособяването и използването на жилището по
предназначение.
Установи се, че липсва проект за
отопление и вентилация на банята и тоалетната на източното жилище, както и на
кухните на обособените две жилища. Липсва и част „електро”
по проекта, която също се явява необходима за преценка на целесъобразността на
разделянето на жилището на две самостоятелни жилища;
При липсата на количествено -
стойностни сметки към проекта, всеки един от назначените вещи лица е правил
подобни изчисления в собствената си област. След като бъдат сумирани тези
стойности и като се прибавят непредвидените в проекта СМР, необходими за
обособяването на западното жилище в самостоятелно, се установява, че минимално
необходимите разходи ще станат много повече от 10% за обособяването от
самостоятелния жилищен обект на две жилища.
Съгласно т. 5 от ППВС № 7 от
28.11.1973 г., в решение № 541 от 08.07.2005 г. по гр.д.№ 216 от
Съгласно чл. 39 ал. 2 от ЗС и
чл. 203 от ЗУТ разделянето на един имот на няколко дяла при съдебна делба се
извършва, само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни
обекти без значителни преустройства и без неудобства за съделителите,
по-големи от обикновените. В закона не е посочен обективен критерий относно
това, кога преустройството би било значително и би създало неудобства,
по-големи от обикновените. Съда преценява това според конкретните доказателства
по казуса - в случая намира, че са налице неудобства, по-големи от обикновените,
тъй като отделните дялове са обособени по такъв начин, че се създава пречка да
се ползват общите части на сградата-общия вход, тавана и мазите, а и предстои
да се вложат в преустройството на западното жилище значителни средства, които
ще възлязат на повече от 10 %.
Предвид на горните изводи, настоящата инстанция приема, че делбата на процесния имот не следва да се извършва по реда на чл. 353
от ГПК чрез разпределяне. В този смисъл е и съдебната практика – пр. с решение № 298/25.10.2011 г.
по гр. дело № 144/2011г. на ІІ г. о. на ВКС е прието, че за да се ликвидира
една спорна съсобственост чрез разпределение на дяловете по чл. 292 ГПК /отм./,
съответен на чл.353 ГПК, е необходимо да се образуват еднородни реални дялове
за всеки съделител.
Прието е, че: „съобразно
разпоредбата на чл. 69 ал. 2 от ЗН и с оглед спазване на равенството между съделителите при разпределението по чл. 353 ГПК във всеки
дял трябва да се включат по възможност еднакви по количество и вид и
приблизително равни по стойност имоти, респ. максимално съответстващи по
стойност на дяловете на съделителите, като
неравенството на дяловете се изравнява в пари. Допустимо е разпределение на
различни по вид самостоятелни имоти само, ако между страните липсва спор
относно обособяването им в самостоятелни дялове. При наличието на спор обаче,
за да е приложим способа на чл. 353 ГПК е необходимо да се образуват еднородни
дялове от делбеното имущество."
Що се отнася до искането на
ответницата за възлагане на процесния имот по реда на
чл. 349 ал. 2 от ГПК, съда намира, че Д. не представи доказателства в процеса,
от които да се установи наличие на условията, предвидени в цитираната разпоредба.
Относно претенцията за извършени подобрения
от ответницата в процесния имот: Съдът намира, че
подобрения в имота са такива
нововъведения, които изменят общата вещ – имота, и които не са необходими за
запазването и съхраняването му. При подобренията необходима предпоставка е
именно увеличаването на стойността на имота. Ако обективно не е настъпило
такова увеличение, не е налице подобрение. Увеличението, освен това, се заплаща
само доколкото съществува към деня на постановяване на решението за заплащането
му. В заключението си инж. Г. е изчислила, че подобренията в имота, възлизат на
13 400 лева, т. е. с тази сума се е увеличила неговата стойност. В таблица
към експертизата подробно са описани видовете работа и вложени материали
относно претенцията на ответницата за
извършени подобрения в имота. Съда намира за основателни претенциите на Д. за
извършени подобрения на първия етаж от жилищната сграда. Безспорно се доказа и
от свидетелските показания на разпитаните свидетели Тодор Стефанов, Енчо
Георгиев, Преслав Йорданов, Пенчо Хасъмски и Дочо Донев, че след
Ще следва всяка една от страните
да заплати по 4 % държавна такса в полза на
Държавата по сметка на съдебната
власт върху добитата от продажбата
сума, съобразно техните дялове в размер на 950,40 лева.
Съгласно разпоредба на чл. 355 от
ГПК страните заплащат разноските в производството съгласно дяловете си. Ще следва В.П.Т. да заплати на Н.П.Д. сумата 690,00 лева, сторени
съдебно-деловодни разноски, съразмерно с дела й /от общо 1 380 лева/, а Н.П.Д.
да заплати на В.П.Т. сумата 553,16 лева, сторени съдебно-деловодни разноски,
съразмерно с дела й /от общо 1 106,32 лева/.
Водим
от изложеното съдът
Р Е Ш И :
ИЗНАСЯ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН на основание чл. 348 от ГПК като
неподеляем следния недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА, представляваща еднофамилна жилищна сграда
с идентификатор 53707.502.287.1.1 – първи етаж с площ
Добитата
от продажбата сума да се подели между съделителите
както следва: ½ част за В.П.Т.,
ЕГН ********** *** и
½ част за Н.П.Д., ЕГН ********** ***.
ОСЪЖДА
В.П.Т., ЕГН ********** *** да заплати на Н.П.Д.,
ЕГН ********** *** сумата 4 300 – четири хиляди и триста лева, извършени
подобрения в делбения имот, съобразно дяловете на съделителите, в едно със законната лихва считано от
03.10.2011 г. /датата на завеждане на иска/ до окончателно изплащане на сумата.
ОСЪЖДА
всяка една от съделителките В.П.Т., ЕГН ********** *** и Н.П.Д., ЕГН **********
*** да заплатят в полза на бюджета на съдебната власт по сметка
на ТРС 4 % държавна такса в размер на 950,40 – деветстотин и петдесет лева и 40
стотинки, като ако от продажбата се добият повече средства, да бъде начислена
върху разликата допълнително 4 % държавна такса.
На
основание чл. 355 от ГПК ОСЪЖДА В.П.Т., ЕГН ********** *** да заплати на Н.П.Д., ЕГН ********** *** сумата 690,00 – шестотин и деветдесет лева, сторени съдебно-деловодни
разноски, съразмерно с дела й.
На
основание чл. 355 от ГПК ОСЪЖДА Н.П.Д., ЕГН ********** *** да заплати на В.П.Т., ЕГН ********** *** сумата 553,16 –
петстотин петдесет и три лева и 16 ст., сторени съдебно-деловодни разноски,
съразмерно с дела й.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Ловешки окръжен
съд в двуседмичен срок от съобщението на страните, че е изготвено с мотивите.
Районен съдия: