№ 19235
гр. София, 28.11.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАД.А
Сложи за разглеждане докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско
дело № 20211110140904 по описа за 2021 година.
На именното повикване в 15:04 часа се явиха:
След изпълнение на разпоредбите на чл. 142 ГПК
ИЩЕЦЪТ ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ „С. Л. 4“ с адрес [адрес] –
редовно уведомен, представлява се от адв. Н., с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ [фирма] – редовно уведомен, представлява се от адв.
Р., с пълномощно по делото.
ВЕЩО ЛИЦЕ П. В. Я. – редовно призовано, се явява.
ВЕЩО ЛИЦЕ А. Т. Б. – непризовано.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Предходното съдебно заседание е отложено с оглед изясняване на
делото от фактическа страна.
1
АДВ. Н.: Представям доказателства за внесен депозит за назначената
ССчЕ, който е внесен на 30.09.2022г.
СЪДЪТ констатира, че съдебно-оценителна експертиза е изготвена в
срока по чл. 199 ГПК.
СЪДЪТ ВРЪЧИ препис от заключението на процесуалния
представител на ищеца.
Съдът пристъпи към изслушване на съдебно-оценителната експертиза,
като сне самоличността на вещото лице:
П. В. Я. – 65 години, неосъждана, без дела и родство със страните по
делото.
ПРЕДУПРЕДЕНА ЗА ОТГОВОРНОСТТА ПО РЕДА на чл. 291 НК,
обеща да даде вярно и безпристрастно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Представила съм писмено заключение в срок, което
поддържам и което е изготвено въз основа на находящите се в кориците на
делото документи.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ на въпроси на АДВ. Р.: В експертизата е отбелязано
какви методи съм използвала за изготвянето на същата, а именно метода на
сравнението, на сравнителните оферти, метод на пазарните аналози. Липсват
пазарни аналози за отдаване под наем за складови площи. Изключително
трудно беше изготвянето на експертизата, тъй като правих проучване за
отдаване на складови площи в цялата Б. област – [град], [град], [град], [град] и
[град] нямат, поради което съм подходила по следния начин – търсени са
пазарни аналози за отдаване под наем на апартаменти или офиси и с
корекционен коефициент за складови помещения и мазета - 0,4 е приравнено
към складова площ. Друг метод за оценка в конкретния случай не мога да
предложа. Наемите са най-меродавно това са оферти за отдаване под наем,
когато има сутеренни помещения, складове, мазета, по принцип мазетата са
от 0,35 до 0,40 коефициенти спрямо наема за апартамента и по този начин е
подходено. Метода на приходите е точно наемът, който е в резултат на
отдаване под наем. Само метода на пазарните аналози съм приложила. Аз не
съм била на оглед на имотите, в отговора на исковата молба е написано, че
единият обект е помещение за ски, ако наистина се ползва така, евентуално
2
може да се сложи корекционен коефициент за търговска дейност, който
намаляваме с 0,6. Може да говорим за някакво завишение не особено високо,
евентуално вместо с корекционен коефициент 0,4 да е с 0,6. Това може да
доведе до минимално отклонение до 10%-15% отгоре върху стойността на
това помещение. Аз съм възприела всичките като складови помещения. Нито
една от страните не е осъществила контакт с мен за съдействие при изготвяне
на заключението. Имотите, които са използвани за сравнителен анализ са
описани, избрала съм тези имоти и съм гледала да са с площ по-малки, а не с
2
площ по 150мапартамент. Апартаменти с по-малка площ,находящи се в
[град]. Аз съм взела апартаменти и на ет. 5 и на ет. 15, приравняваме ги като
складови помещения, които са в сутерена, апартаментът е апартамент, но с
този корекционен коефициент 0,4 ги приземяване на кота -1 като сутеренни
помещения. Няма за складови площи в цялата Б. област. Това е начинът, по
който процедираме, когато търсим складови помещения и няма данни на
пазара, така го отчитат по дебелите книги.
АДВ. Р.: Нямам други въпроси към вещото лице.
АДВ. Н.: Нямам въпроси към вещото лице.
АДВ. Р.: Да не се приема експертизата, считам че има още данни, които
трябва да съберем. Считам, че не са използвани достатъчно методи на
изследването, които да съпоставят различни резултати предвид изложените от
вещото лице трудности при изготвяне на експертизата, не е събрана
достатъчно информация. Считам, че в случая е наложително да се отиде и на
място, за да се установят данни, които да послужат за изготвяне на оценка и
основно при метода на приходите, тъй като в случая единият от имотите се
намира до непосредствена близост, помещението, което се използва за склад
за ски, се намира в непосредствена близост до лифта в [град], което влияе на
самата цена, дали ще е с минимално или не, това указва влияние. Дори в
[град] и окръга да няма пазарна оценка, аз лично съм използвал складови
помещения в други зимни курорти, които не взимат малки суми за шкафче за
ски. Предвид факта, че е използван само един метод и предвид факта, че не са
събрани всички данни, които могат да послужат за експертизата, считам че
трябва да се поработи още малко. Искам вещото лице да работи по същия
въпрос, но да приложи всички методи, които са приложими към всеки един от
обектите и да събере и анализира малко повече информация. Също така
3
считам, че сравнителният анализ е твърде ограничен с апартаменти, които
дори с корекционния коефициент са твърде далече от характеристиките,
които имаме в нашите. Единствено има апартамент, който е на партера, той
горе-долу може да го приемем, но другите на ет. 5 и ет. 4 с корекционен
коефициент 0,4, считам че това не отразява реалното положение, което да
влияе на оценката. Дори и малка да е разликата, с оглед целите на настоящия
процес, считам че следва да се изследва този въпрос, за да бъдем напълно
акуратни.
АДВ. Н.: Смятам, че искането е неоснователно и не е мотивирано,
защото не се посочват кои методи да се използват. Вещото лице посочи и
обоснова защо е използвало този метод и, че има липса на информация за
използване на други методи. Процесуалният представител на ответника не
посочи кои други методи биха могли да се използват и с какво биха
променили резултата от изготвената експертиза и от къде евентуално би се
получила допълнителна информация, която не е била достъпна за вещото
лице при изготвяне на експертизата. Както и смятам, че е необосновано
използването на търговския способ, тъй като по делото няма данни, а дори и
да има шкафчета за ски, то не се установява те да се ползват и да се дават
срещу възнаграждение на външни лица, а не да се ползват само от членовете
на етажната собственост. Въз основа на това смятам, че е неоснователно
искането за нова или допълнителна експертиза, като непълна, неточна и
неясна.
СЪДЪТ намира, че вещото лице е отговорило на поставените задачи.
По искането на ответната страна ще се предостави възможност на същия в
едноседмичен срок от днес да конкретизира и формулира надлежно искане
към съда за повторна или допълнителна експертиза, поради което,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА заключението по съдебно-оценителна експертиза.
На вещото лице се издаде 1бр. РКО за сумата от 320лв., вносими по
депозитната сметка на СРС.
Вещото лице се освободи от залата.
4
СЪДЪТ предоставя възможност на ответната страна в едноседмичен
срок от днес, да формулира конкретно искане за повторна, респективно
допълнителна експертиза, като с писмена молба да постави конкретни
въпроси, респективно да посочи методи, по които иска да работи вещото
лице, както и да посочи дали намира за наложително вещото лице да посети
процесните обекти.
Пристъпи се към разпит на допуснатите свидетели при режим на
довеждане от страна на ответника.
Сне се самоличността на свидетелите:
С. В. В., Л.К. № *********, 49 години, българин, български гражданин,
неосъждан, без дела със страните по делото. Работи като заместник-управител
в охранителна фирма [фирма].
А. А. Д., Л.К. № *********, 53 години, българин, български гражданин,
неосъждан, без дела със страните по делото. Работи в частна фирма [фирма].
Съдът разясни на свидетелите наказателната отговорност по чл. 290 НК.
Свидетелите обещаха да говорят истината.
Върнаха се личните карти на свидетелите.
От съдебната зала се изведе свидетелят Д..
Пристъпи се към разпит на свидетеля В..
СВИДЕТЕЛЯТ В. на въпроси на АДВ. Р.: С [фирма] имаме сключен
договор за охрана и мониторинг от 02.02.2017г. Аз съм управител на
дружеството [фирма] от м.07.2016г. до м.9.2018г. През 2018г. напускам
поради здравословни причини и ме назначават в дружеството като заместник
- управител през м.09.2020г. на длъжността, на която и до момента работя.
Договорът за мониторинг и охрана съм подписал лично като страна с
управителя на [фирма] - Б .Б.. Дни след подписването на договора през 2017г.
посетих лично обекта, находящ се в [град], [улица], придружаван от мои
служители, за да се запознаем с поверените ни за мониторинг и охрана
обекти, описани в нашия договор и, за да запозная лицата, на които вмених да
5
пътуват периодично и да отговарят затова. На място установихме, че част от
обектите, които се намират в подземието и бяха обозначени като ателиета,
както и един магазин за ски, който е описан в договора за охрана, бяха силно
разрушени и негодни за експлоатация, нямаше какво да се охранява в тях,
жилищните апартаменти бяха наред. Имаше складови помещения в
приземната част при паркоместата, които са разположени в дясно от рампата
- четири на брой и едно бойлерно помещение, които бяха заключени и до
настоящия момент договора ни е валиден, но нямаме осигурен достъп до тях.
Когато уведомихме Б. официално с писмо за цялата ситуация на сградата, той
каза, че за жалост са взети без негово съгласие от етажната собственост за
експлоатация и ще намери начин да си ги върне и осигури достъп до тях, като
това до настоящия момент не се случва. През 2020г., когато се върнах отново
на работа, след 2 години отсъствие заварих същата фактическа обстановка,
нищо не се беше променило. Повредените обекти са записани съгласно
договора с кадастрални номера - ателиета кота -1, разположени са вляво от
входа на сградата и вляво от рампата за подземните гаражи, това което ми
направи впечатление е, че те имат достъп от външната страна на сградата по
стълба с голям английски двор, в който е разположен този магазин за ски.
Когато се върнах на работа през 2020г. и посетих сградата, може би края на
септември 2021г., установих, че към тези помещения достъпът е напълно
ограничен, неизвестно за мен кои лица са построили дървена барака с
дървена ограда, която ограничава достъпа до тези помещения, независимо че
са негоди за експлоатация. Те са тотално разрушени от някакво наводнение,
което е било назад във времето. В сградата има четири складови помещения и
едно помещение собственост на фирма [фирма], в което са разположени
водомерните възли на сградата, както и котлето и бойлерните съдове. При
влизане от рампата от подземното ниво два от складовете се намират срещу
рампата леко вдясно, обособени са с пожарообезопасени врати и са
заключени. В едно от помещенията при влизане на лица от сградата съм
видял, че има 24 на брой шкафчета за съхранение на ски, обособени с
ключалки. Понякога в него остават вратата отворена, тъй като има влага за
проветрение и би могло да се види. Вдясно от рампата при влизане се намира
складово помещение, което е пълно до човешки ръст със строителни
отпадъци, както и нови такива, най-вероятно оставени за съхранение, то не се
заключва, след него се намира бойлерно помещение с водомерните възли, и
6
веднага след него преди започване на паркоместата се намира другото
складово помещение, което е заключено и никога не съм виждал какво се
съхранява в него. Знам, че с ключове от всички разполага М., който е портиер
на сградата, заварен от нас през 2017г. там, назначен като такъв от ЕС. Не
знам повече данни за него. През 2017 г., когато уведомихме г-н Б.ов за
ситуацията, той ни каза въпреки че са ги усвоили и ги ползват, не са му
платили нищо. През 2020г. попитах г-н Б.ов дали е решил проблема с ЕС, а
той отговори, че все още не му е платено нищо и продължават да ги
използват. Г-н Б.ов съм го уведомявал по телефон и с писмено уведомление
съм го уведомил през 2017г.
АДВ. Р.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ В. на въпроси на АДВ. Н.: От 2017г. до настоящия
момент съм посещавал Етажната собственост може би 5 или 6 пъти, но
служители на дружеството, особено когато аз бях управител, ежемесечно са
посещавали сградата и са правили оглед, понякога сме имали сигнали за
инциденти и се е пътувало по 2 пъти. От 2020г. до настоящия момент съм
посещавал етажната собственост 5-6 пъти, преди това сигурно още толкова.
По време на тези посещенията на място в сградата съм оставал да преспя 1
или 2 дни. В договора на дружеството ни е записано, че срещу дейността,
която извършваме г-н Б.ов ни е предоставил апартамент за безвъзмездно
ползване на охранителната фирма, в който съм оставал да преспя някой път.
Друг път за час или два правим оглед като повечето пъти съм пътувал с
колеги и се прибираме. За въпросните 4 склада и абонатната станция с
водомери, в първия склад срещу рампата никога не съм го виждал отключено
и не съм имал достъп, не ми бе и осигурен. До него вдясно към паркоместата
се намира склад със ски гардероби, случвало се е веднъж или два пъти да го
видя с отворена врата, ски гардеробите са заключени и съм проверявал лично.
На въпрос защо е отворена врата, М. ми е казвал, че трябва да се проветрява,
защото има влага и ски оборудването ръждясва. Първият склад от рампата
вдясно, в който казах, че са складирани строителни материали, стои
отключен, но ние не знаем на кой са материалите и поради тази причина без
изричното разрешение на собственика на помещението не можем да ги
изхвърлим. Бойлерното помещение винаги е било заключено знаем, че е
7
такова от проекта на сградата, след него склада, който се намира също винаги
е бил заключен, вратите са масивни, метални, пожарозащитени спрямо
изискванията на закона. В отворените помещения съм виждал двама
граждани да ги ползват, които внасяха ски във въпросните ски гардероби, но
аз тези хора не ги познавам, нито знам кой ги е упълномощил да ползват тези
помещения, със сигурност знам, че не е собственикът на помещението, нито
ние като негов представител и охранител, знам това от Б .Б., който е
възложител по договора. Б .Б. имаше искане за възстановяване на достъпа до
помещенията, но ние казахме, че това не е в нашите правомощия и отказахме.
АДВ. Н.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
Приключи се с разпита на свидетеля.
Свидетелят се освободи от залата.
Пристъпи се към разпит на свидетеля Д..
СВИДЕТЕЛЯТ Д. на въпроси на АДВ. Р.: Знам за самостоятелния
обект на [фирма], който се намира в етажната собственост „С. Л. 4“, защото
съм ги посещавал през 2019г. през есента, по молба на управителя на
дружеството. Посетих две съседни сгради, в които дружеството има имоти,
тяхната идея беше да ипотекират част от имотите и с получените средства да
завършват останалата част от апартаментите, които имат, за да ги дават по
наем или да ги продават, понеже съм лицензиран оценител на недвижими
имоти. Посещавах имотите през 2019г. есента. Сега посетих имотите преди
няколко месеца отново със същата цел, за да видим дали има промяна в
състоянието на имотите. При първото посещение ми съдейства служител на
охранителната фирма, с който обаче, за да направя оценка трябва да имам
достъп до имотите, да приложа снимков материал в доклада, но се оказа, че
нямаме достъп до имотите, защото са заключени и доколкото разбрах
собственикът няма ключ или поне достъп. Едно помещение беше отворено и
то беше пълно със строителни материали. Всички имоти се намират на общия
сутерен на двете сгради в подземния паркинг, защото достъпът до тях е по
рампата на подземния гараж и има топла връзка от двете сгради до сутерена.
На място установих, че имотите са разположени на двете страни на входната
рампа, от едната страна са повече, може би 3 или 4, от другата страна са 2.
Само единият беше отворен, вратата на помещението беше отворена и вътре
8
имаше натрупани строителни материали, но така натрупани, че не можеше да
се влезе. Останалите помещения бяха заключени и не мога да кажа в какво
състояние са били. Според служителя на охранителната фирма се ползват от
етажната собственост, но това аз няма как да го знам. При посещението ми
през 2022г. нямаше промяна в обстановката.
АДВ. Р.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ Д. на въпроси на АДВ. Н.: Не съм се срещал с някого
от етажната собственост. Служителят на охранителната фирма не помня кой
е.
АДВ. Н.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
Приключи се с разпита на свидетеля.
Свидетелят се освободи от залата.
Страните /поотделно/: Към момента нямаме други доказателствени
искания.
СЪДЪТ намира, че делото не е изяснено от фактическа страна. Следва
да се даде възможност на вещото лице за изготвяне на ССчЕ, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 13.02.2023 г. от 15:00 часа, за която
дата и час страните да се считат за редовно уведомени от днес.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещото лице Б., като се укаже да работи по
допуснатата съдебно-счетоводна експертиза.
Протоколът се изготви в с.з, което приключи в 15:46 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
9