Решение
гр. С., 1.11.2016 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски
градски съд, Гражданска колегия, І-18 състав, в публично заседание на двадесети
октомври през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРИСТИНА ФИЛИПОВА
при
секретаря И. А., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 7397 по описа
за 2013 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 93 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Ищецът Г.Е.К. твърди, че на
21.04.2008 г. сключил с ответника М.Г.М. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и за възлагане и изпълнение на довършителни
строително-монтажни работи на апартамент № 1а, изграден в груб строеж, с площ
от 107,74 кв.м., ет. 1, в сграда, находяща се в гр. С.,
кв. О., ул. ******** № 43, УПИ VІІІ-270, кв. 35, целият с площ от 486 кв.м.
Уговорена била цена от 72 630 лв., от която като задатък
срещу разписка била платена сумата от 9 500 евро. На същата дата 21.04.2008 г.
бил подписан и окончателния договор за строителните работи. Ищецът сочи, че
след внимателно запознаване с документите е установил, че праводателят
на продавача (дружеството „Е.” ООД) не е станало собственик на сградата, поради
което и продавача М. не е успял да прехвърли на ищеца правото на собственост
върху процесния апартамент. Отделно от това се сочи,
че имотът е продаден на трето лице на 24.03.2009 г. от ответника. Позовавайки
се на чл. 9, ал. 2 и 3 от договора ищецът поддържа, че има право да се откаже
от сключването на окончателен договор и да получи обезщетение в двоен размер. С
оглед изложеното претендира ответникът да бъде осъден да му заплати двойният
размер на задатъка, а именно сумата от 17 000 евро,
съставляваща част от обща претенция от 19 000 евро, както и лихва върху
исковата сума в размер на 10 000 лв. за периода от 8.10.2009 г. до 23.04.2013
г., (съгласно уточнение в молба от 18.03.2016 г.), както и законна лихва върху
главницата от 23.04.2013 г. (датата на исковата молба). Не претендира разноски.
Ответникът М.Г.М. оспорва
исковете, като сочи, че е изправна страна, а неизправен е бил именно самия
ищец. Оспорва твърдението на ищеца, че линията на правоприемство
на правото на собственост е била опорочена. Оспорва представената декларация
(под № 8) и допълнително споразумение (под № 9). Сочи, че правото на строеж не
е погасено. Оспорва наличието на предпоставките за уважаване на иск по чл. 93 ЗЗД. Твърди, че исковете са погасени по давност. Не претендира разноски.
Третите лица помагачи – Д.С.А., м.Л.А.
и С.Д.А. не вземат становище по иска.
Съдът, като обсъди наведените доводи и прецени
събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа
и правна страна:
По делото е представен н.а. № 27 от 25.02.1999 г., т.
І, рег. 683, дело 31/99 г. на нотариус А.И., с който Е.Г.Д. и З.Г.Д., като
собственици на дворно място, находящо се в гр. С., кв. О., ул. ******** № **, съставляващо УПИ
VІІІ-270, кв. 35, учредили право на строеж на Д. С. З., действащ като едноличен
търговец под фирма „Д. – Д. З.“, като е запазено правото на собственост върху
конкретно изброени имоти, срещу задължение на едноличния търговец в 24-месечен
срок да изгради изцяло за своя сметка жилищна сграда и да предаде на
учредителите предвидените за тях в т. 2 от акта имоти.
В последствие на свой ред ЕТ „Д. – Д. З.“, и Д.К. З.а,
са преотстъпили правото на строеж (с нотариален акт № 155 от 27.07.1999 г.,
вх.рег. № 18187, акт № 115, т. LXV, дело
16117/99 г. на Служба по вписванията, представен на л. 157 в цялост), на „Е.“
ООД, срещу запазване на правото на строеж върху един апартамент - № 2а, на 1
етаж, с площ от 102, 82 кв.м. и избено помещение № 17 с площ от 5,97 кв.м.
Видно от декларация, нотариално
заверена на 6.02.2002 г., вписана в книгите за вписвания на 5.07.2002
г. (в четливо копие на л. 273) Х.Е.Т. (в качеството му на управител на „Е.“
ООД) се е отказал от преотстъпеното му право на строеж върху недвижим имот, находящ се гр. С., кв. О., ул. ******** № 43, УПИ VІІІ-270,
кв. 35, преотстъпено от ЕТ „Д. – Д. З., като в документа е вписано, че
дружеството не е предприело действия по осъществяване на правото на строеж и
същото е погасено поради изтекъл срок.
Представено е допълнително споразумение към посочения
по-горе договор от 27.07.1999 г., подписано на 11.07.2007 г., с което З.Г.Д.,
Д. С. З., действащ като ЕТ „Д. – Д. З.“, и съпругата му Д.К. З.а, Х.Е.Т.,
действащ като управител на „Е.“ ООД, са потвърдили действието на договор за
преотстъпване на учредено право на строеж, сключен на 27.07.1999 г. като са се
съгласили декларацията за отказ от правото на строеж да бъде заличена и да се
счита за недействителна.
Междувременно с н.а. № 67 от 5.12.2005 г. „Е.“ ООД е сключило
сделка за покупко-продажба на имот в груб строеж. По силата на същата
дружеството продало на Д.С.А. и С.Д.А. процесния
апартамент № А1 с площ от 107, 74 кв.м. на първи етаж. С н.а. № 37 от 24.01.2008 г. е сключена нова сделка за
продажба на имот, като Д.С.А., М.Л.А. и С.Д.А. са продали апартамента на П.И.Й.
и ответника М.Г.М., е с н.а. № 69 от 21.03.2008 г. П.Й. е продала своята
½ ид.ч. на ответника.
По делото е представен предварителен договор от 21.04.2008
г., за покупко-продажба на недвижим имот и за възлагане на изпълнение
на довършителни строително-монтажни работи, сключен между ответника М.Г. М.
(продавач-изпълнител) и ищеца Г.Е.К. (купувач-възложител). Страните са се
задължили да сключат окончателен договор за прехвърляне на правото на
собственост върху апартамент № А1, ет. 1, кота +2,70,
със застроена площ от 107,74 кв.м., ет. 1, изграден на етап
завършен груб строеж, в сграда, находяща се в гр. С.,
кв. О., ул. ******** № 43, УПИ VІІІ-270, кв. 35, целият с площ от 486 кв.м.,
заедно с мазе № 6 с площ от 4,98 кв.м. и 0,079 % от ид.ч.
от общите части на сграда и правото на строеж, за цена от 72 630 евро. В
чл. 3 е договорено заплащане на сумата от 9500 евро като задатък
срещу разписка. Такава е представена по делото на л. 18 и е с дата 21.04.2008 г.
В чл. 5, т. 1 от страна на продавача е декларирано, че трети лица нямат право
на собствено или други права, които да се противопоставят на купувача. В чл. 9,
ал. 2 и 3 е предвидено, че купувачът може да се откаже от сключване на
окончателен договор (нотариален акт) ако има данни и надлежно издадени
документи от държавен орган, че трети лица имат права върху недвижимия имот или
го владеят, като в такъв случай продавачът следва да върне платения задатък в двоен размер.
Установява се, че на 8.10.2009 г. пред СРС е постъпила
искова молба от Г.К., с която е претендирано част от
вземането за задатък, на стойност 4000 лв. С решение
на СГС, по гр.д. № 14792/11 г., ІV Б отд., влязло в
сила на 28.04.2015 г. искът е изцяло уважен.
При така очертаната фактическа обстановка се налагат
следните правни изводи:
Няма спор, че за част от претендирания
двоен размер на задатъка е проведен съдебен процес,
приключил с влязло в сила решение, с което исковата претенция, част от
стойността на целия двоен размер на капарото, е уважена в предявения размер от
4000 лв. Съгласно решение № 154 от 24.08.2016 г. по гр. д. № 3848/2015 г., г. к., ІV Г. О. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК,
при уважен частичен иск фактическите констатации на съда в решението за
уважаването му, касаещи правопораждащи спорното
правно факти се ползват със сила на пресъдено нещо в последващото производство за остатъка от вземането. При
спазване на посочените задължителни указания настоящият състав приема по
повдигнатия в настоящия процес спор следното:
Установява се, че между ищецът Г.К. и ответника М.М. на 21.04.2008 г. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на конкретен недвижими имот, а именно – апартамент № 1а, изграден в груб строеж, с площ
от 107,74 кв.м., ет. 1, в сграда, находяща се в гр. С.,
кв. О., ул. ******** № 43, УПИ VІІІ-270, кв. 35, с площ от 486 кв.м. Като
капаро е платена сумата от 9500 евро, за което е представена и разписка. В
договора е включена клауза, при която страните са предвидили възможност за
купувача да се откаже от сключване на окончателен договор (нотариален акт) ако
има данни и надлежно издадени документи от държавен орган, че трети лица имат
права върху недвижимия имот или го владеят, като в такъв случай продавачът
следва да върне платения задатък в двоен размер.
Установява се, че собствениците на терена са учредили право на строеж върху
него на едноличния търговец „Д. – Д. З.“, който на свой ред го е преотстъпил
на дружеството „Е.“ ООД. Представителят на последното е вписал в Службата по вписванията отказ от правото на строеж на 5.07.2002 г. и считано от тази
датата по отношение на „Е.“ ООД суперфицията се е
погасила. Отказът на управителя и представител на дружеството е валиден с оглед
разрешението, прието в Тълкувателно решение № 3 от 15.11.2013 г. по тълк. д. № 3/2013 г., ОСГТК на ВКС. Сключената след отказа
сделка за продажба (с н.а. № 67 от 5.12.2005 г.) не е прехвърлила на
купувачите Д.С.А. и С.Д.А. правата върху процесния
апартамент № А1, тъй като те не са съществували в патримониума
на дружеството. Ето защо П.Й. и ответника М.М. също
не са могли да придобият вещни права върху обекта.
Визираното по-горе допълнително споразумение от 11.07.2007
г. не е породило вещно–правен ефект, тъй като не е спазило изискването
за нотариална форма при прехвърляне на вещни права.
С оглед казаното ищецът К. не е разполагал с правната възможност
да получи от ответника М. правото на собственост върху процесното
жилище, тъй като права върху него са имали трети лица, поради което за него се
е породила правото да се откаже от сключване на окончателен договор. При такъв
отказ за К. е възникнало и възможността да получи в двоен размер задатъкът, предоставен при сключване на процесния
договор, а именно – 19 000 евро. От наличните данни се установява, че в
друг съдебен процес между същите страни предмет на спора е била част от
капарото, а именно 4000 лв. Видно от влязлото в сила съдебно решение съдът е
присъдил тази сума, като с оглед установения курс на еврото тя възлиза на 2045,17
евро. Остатъкът до пълния двоен размер на капарото съответно е 16 954, 83 евро.
Тази сума следва да бъде присъдена на ищцовата
страна, като искът се отхвърли за горницата до пълния предявен в настоящия
процес размер от 17 000 евро.
Съдът не намира за основателно възражението на
ответника, че искът е погасен по давност. Претенцията за възстановяване на задатък по чл. 93 ЗЗД не попада в приложното поле на чл. 111,
б. „б“ ЗЗД, тъй като се касае до самостоятелна форма на договорна отговорност, различна
от неустойката. Ето защо по отношение на капарото се прилага общата петгодишна
погасителна давност, доколкото липсва изрична правна норма в обратния смисъл.
Така и в решение № 521 от 29.06.2009 г. по гр. д. № 25/2008 г., Г. К., ІV г. о.
на ВКС. В конкретния случай правото на ищеца да претендира връщане на задатъка възниква от момента, в който той е обективирал намерение да се откаже от сключването на
окончателния договор. По делото липсват данни това да е сторено преди
депозиране на исковата молба, с която първоначално е поискано присъждане само
на част от задатъка. Доколкото искът пред СРС е
заведен на 8.10.2009 г. от този момент за ответникът е възникнало и задължение
за връщане на задатъка. Настоящата искова претенция е
предявена на 23.04.2013 г., т.е. в петгодишния срок. Отделно от това съгласно решение
№ 48 от 28.05.2015 г. по т. д. № 567/2014 г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС, със
завеждането на частичен иск не се прекъсва погасителната давност по отношение
на останалата част на вземането - до пълния му размер, но с предявяване на
частичния иск се спира течението на давностния срок
по чл. 115, ал. 1, б. "ж" ЗЗД. Ето защо отново следва да се приеме,
че искът, разглеждан в настоящото производство не е погасен по давност.
Върху претенцията от 16 954, 83 евро следва да се
начисли лихва, която ищецът е претендирал за периода от 8.10.2009 г. до
23.04.2013 г. Според възражението за изтекла погасителна давност и на основание
чл. 111, б. „в“ ЗЗД обаче, тази претенцията е погасена по давност преди периода
от 23.04.2010 г. – 23.04.203 г. Изчислена със специална програма лихвата за
този период върху сумата от 16 954, 83 евро възлиза на 10 269, 30 лв.
Ето защо искът по чл. 86 ЗЗД, предявен за сумата от 10 000 лв. следва
изцяло да се уважи.
Воден от горните мотиви съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл. 93 ЗЗД М.Г.М., ЕГН **********, да заплати на Г.Е.К., ЕГН **********,
сумата от 16 954, 83 евро, ведно със законната лихва от 23.04.2013
г. до окончателното изплащане, като част от обща сума 19 000 евро, съставляваща
двоен размер на задатък по предварителен договор от 21.04.2008
г. за покупко-продажба на недвижим имот и за възлагане и изпълнение на
довършителни строително-монтажни работи като ОТХВЪРЛЯ иска за пълния предявен в настоящото производство размер
от 17 000 евро, като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 86 ЗЗД М.Г.М. да заплати на Г.Е.К. сумата от 10 000
лв., като лихва върху 16 954, 83 евро, дължима за периода от 23.04.2010
г. до 23.04.2013 г.
Решението е постановено при
участие в производството на третите лица помагачи на страната на ответника Д.С.А., М.Л.А. и С.Д.А..
Решението
може да се обжалва пред САС в 2-седмичен срок от съобщението до страните, че е
изготвено.
ГРАДСКИ СЪДИЯ: