№ 9386
гр. София, 20.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
при участието на секретаря ХРИСТИЯНА Р. РАЧЕВА
като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело
№ 20241110104923 по описа за 2024 година
Производството по чл. 310 от Гражданския процесуален кодекс ГПК) и
следващите.
Образувано е по искова молба на И. Д. Х. с ЕГН **********, адрес . (ищца).
Ищцата твърди, че на 04. 04. 2023 г. е отдала под наем на ответниците ., находящ се на
адрес .. Към момента на предявяването на иска ответниците имали просрочени
задължения за наеми за периода 01. 09. 2023 г. – 31. 12. 2023 г. в размер на общо 3 400
лева, разходи за „вход“ за периода 01. 09. 2023 г. – 30. 11. 2023 г. в размер на общо 40
лева, разходи за отопление/подгряване на вода за периода 01. 08. 2023 г. – 30. 11. 2023
г. в размер на общо 129 лева и 63 стотинки, разходи за електрическа енергия за периода
01. 08. 2023 г. – 30. 11. 2023 г. в размер на общо 133 лева и 16 стотинки, разходи за
„вода“ за периода 01. 08. 2023 г. – 30. 11. 2023 г. в размер на общо 73 лева и 34
стотинки, сума в размер на 200 лева, представляваща неплатен остатък от задължения
за периода 04. 04. 2023 г. – 01. 12. 2023 г., както и неустойка за неизпълнение на
договора за наем в размер на 425 лева. Обобщава, че ответниците й дължат общо 4 801
лева и 13 стотинки ведно със законовата лихва за забава. На 16. 09. 2023 г. ищцата
уведомила ответниците на уговорения адрес за кореспонденция, че прекратява
сключения между тях договор за наемна основание т. 12. 3. от него и че те трябва да
освободят имота след изтичането на срока на предизвестието. Ответниците не
освободили имота, преустановили заплащането на наемни вноски и режийни разходи,
а от есента на 2023 г. започнали да се държат арогантно и предизвикателно, лишавайки
ищцата от владението и държането на собствения й имот. На 21. 12. 2023 г. на
ответниците била връчена и нотариална покана от ищцата за разваляне на договора за
наем и за освобождаване на наетия имот с изготвяне на приемо-предавателен протокол.
Ответниците обаче продължили да отказват да освободят имота и до предявяването на
иска. Иска от съда да осъди ответниците да опразнят и да й предадат имота – предмет
на договора за наем. Претендира разноски.
С нарочна молба от 02. 05. 2024 г. ищцата иска от съда да се произнесе на
1
основание чл. 314, ал. 1 ГПК относно съществуването на оспореното правоотношение.
Става въпрос за установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК.
В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответниците С.
В. И. с ЕГН ********** и Р. Р. В. с ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес ., и
двамата с настоящ адрес .. Ответниците твърдят, че подписването на договора за наем
не съставлявало доброволен техен акт. Твърдят, че при подписването са били в
състояние на крайна нужда. Освен това заявяват, че ищцата ги е измамила. Твърдят, че
тя не им представила документи, доказващи, че е единствен собственик на имота.
Развиват подробни доводи, че наетият имот им е бил предоставен в негодно за
обитаване състояние – с „разпечатана“ алуминиева дограма, с разбита преградна
врата и сред „хаос от прах, счупени стъкла върху покривка на масата и стърчащи на
трески остри остатъци от разбитата врата“. Тези недостатъци не били отразени в
приемо-предавателния протокол, което според ответниците го правело недействителен,
а щом приемо-предавателният протокол съставлява неразделна част от договора за
наем, то по този се компрометирали и формулировките в самия договор. Наред с това
договорът бил оформен по такъв начин, че агенцията за недвижими имоти не била
„контрактуален гарант“ и сключването му било нарочно изтласкано в края на
работния ден (след 18, 00 часá), така че да няма време за нотариална заверка. Освен
това при сключването на договора предали на ищцата сумата в размер на 750 лева в
брой, представляваща депозит, но ищцата не им издала съответна разписка. Освен това
според ответниците ищцата не била осъществила акт на предаване на владението,
защото „просто ни подаде едни ключове в офиса на „Мирела““ . Излагат доводи, че
всъщност отдаденият под наем недвижим имот бил всъщност ап. 15, а не ап. 23. Докато
го обитавали се натъкнали на разписки, които уличавали ищцата в извършването на
престъпления. Оплакват се, че в наетия недвижим имот имало „контролни“ водомери
и електромери, които нямали пломби, като ищцата ги заставяла да заснемат
показанията им и периодично да й ги изпращат. Твърдят, че са заплащали съответните
сметки, но че била налице фалшификация и дублаж на един и същ клиентски номер и
договорна сметка. Въпреки това ищцата започнала да им изпраща заплашителни
електронни съобщения за заплащане на „съчинени“ сметки и за разтрогване на
договора. В хода на устните състезания заявяват, всъщност посочените от тях пороци
обуславят нищожността на договора за наем, а не неговата унищожаемост, както и че
справедливото решение на съда би означавало да не бъдат приети претенциите на
ищцата.
Ответниците не упражниха правото си на безплатна правна помощ, макар и
първостепенният съд да им напомни за тази възможност с определението, съдържащо
доклада по делото.
След като съобрази процесуалното поведение на страните и представените
доказателства, съдът направи следните изводи.
Исковата молба е подадена от заинтересовано лице чрез надлежно упълномощен
процесуален представител и е придружена с документ за внесена държавна такса в
необходимия размер. Отговаря и на останалите формални изисквания на чл. 127 и чл.
128 ГПК. При това положение исковата молба е редовна, а предявеният с нея иск е
процесуално допустим.
Ищцата предявява осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, предл.
първо от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за опразването на ., находящ се на
адрес . (недвижимият имот). В тежест на ищцата е да установи при условията на пълно
и главно доказване валидното сключване на твърдения договор за наем с ответниците,
2
както и че е изпълнила задължението си да предаде недвижимия имот на ответниците
(ключовете от него) и да им осигури ползуването му. В тежест на ответниците е да
установят при условията на пълно и главно доказване, че са заплащали своевременно
наема и режийните (комунално-битовите) разходи, свързани с ползуването на имота,
както и че са предали недвижимия имот на ищцата (ключовете от него). С отговора на
исковата молба ответниците са въвели твърдения за сключването на договора при
крайна нужда, както и че са били измамени от ищцата. Тези твърдени от тях пороци
обуславят унищожаемостта на договора за наем, а не неговата нищожност, поради
което и правилно бяха квалифицирани от първостепенния съд с доклада по делото като
възражения за унищожаемост по чл. 33, ал. 1 ЗЗД, съответно чл. 29, ал. 1 ЗЗД. В
тежест на ответниците по така направените възражения е да установят при условията
на пълно и главно доказване, че към момента на сключването на договора за наем са се
намирали в крайна нужда и че договорът е бил сключен при явно неизгодни условия,
както и че ищцата ги е въвела в заблуждение относно съществените характеристики на
договора за наем или/и качествата и състоянието на недвижимия имот.
Страните не спорят, а и от събраните по делото писмени доказателства се
установява, че на 04. 04. 2023 г. те сключили договор за наем, по силата на който
ищцата предала на ответниците недвижимия имот, а те поели задължението да й
заплащат месечен наем в размер на 850 лева авансово между 1-во и 5-о число на
месеца. Ответниците наред с това поели задължението да заплащат ежемесечно със
свои средства консумативните разходи за ползуването на недвижимия имот, а именно
„ток, вода, ТЕЦ, такса вход“. В договора за наем страните също така посочили и
електронни адреси, чрез които да водят кореспонденция. Ответниците предали на
ищцата сумата 750 лева „гаранционен депозит“ (впоследствие през месец юни
предали още 100 лева гаранционен депозит), а ищцата им предала ключовете от
недвижимия имот (два комплекта по два ключа), за което съставили приемо-
предавателен протокол. Срокът на договора за наем бил една година, тоест до 04. 04.
2024 г.
Понеже ответниците били безработни в началото на месец май 2023 г.
ответниците помолили ищцата да заплатят частично наема в размер на 600 лева, а
остатъкът 250 лева, както и сумата 100, представляваща част от гаранционния депозит,
да бъдат отсрочени и заплатени през месец юни. Ищцата се съгласила и приела
частичното плащане. След това ответникът Р. В. постъпил на работа на 30 май и на 02.
06. 2023 г. помолил ищцата да приеме отново само частично плащане в размер на 600
лева и „сметките“, тъй като щял да получи първата си заплата между 5-о и 10-о число
на месец юни. Ищцата отново се съгласила и получила частичното плащане, но
изтъкнала, че отсрочените вноски за наем вече ставали общо 600 лева и се
доближавали до размера на гаранционния депозит. На 10. 07. 2023 г. ответникът Р. В.
уведомил ищцата, че е получил заплатата си, но че размерът на заплащането му
значително спаднал, защото поради здравословен проблем се наложило да отсъства от
работа. Поради това помолил ищцата отново да приеме частично плащане на сумата
650 лева и „сметките“. Ищцата отговорила, че ако се съгласи, отсрочените
задължения щели да се увеличат на 800 лева и че трябвало да обсъди този въпрос със
сина си. През месец юли и месец август ответниците заплатили всичките си
задължения съобразно уговореното, като ищцата получила два парични превода на
стойност 1 223 лева, съответно 1 154 лева и 90 стотинки.
На 14. 09. 2023 г. ответникът Р. В. отново се свързал с ищцата и се оплакал, че
още в „началния период на обучение“ (вероятно е имал предвид в срока за изпитване)
3
трудовото му правоотношение е било прекратено, поради което и здравословното му
състояние се влошило и трябвало да му бъде извършено образно-диагностично
изследване на стойност малко под 800 лева, което не можел да си позволи, защото
предпочел да спази уговорката си с ищцата и да й заплати и отсрочените задължения.
През септември ответникът Р. В. започнал нова работа, а предстояло и ответницата С.
И. да започне работа, поради което не разполагали със средства, с които да заплатят
наема за септември. Заявил, че ще има възможност да плати за този месец в края му. На
16. 09. 2023 г. ищцата отговорила, че след обсъждане със сина й, който бил другият
собственик на недвижимия имот, двамата решили да дадат на ответниците последна
отсрочка на дължимите суми за текущия месец. Заявила, че очаква в края на септември
ответниците да се издължат, а от октомври да преминат към спазване на датите,
посочени в договора за наем, както и че в противен случай това писмо на ищцата
следвало да се счита за предизвестие.
Ищцата отказала да отсрочва повече задълженията на двамата ответници
въпреки доводите на Р. В., че през 2009 г. баща му е починал в катастрофа, че двамата
ответници са жертва на политическа репресия и организирана престъпна група, че са
били принудени да напуснат жилището си и да живеят в чужбина, че политически
активист е обещал да им помогне финансово със средства на политическата му партия,
но ги предал, и т.н. и т.н. На 15. 10. 2023 г. ищцата поискала от ответниците да й
заплатят всички дължими суми в размер на общо 2 038 лева и 93 стотинки. На 12. 11.
2023 г. ищцата отново поискала заплащане на всички задължения в размер на вече
2 979 лева и 99 стотинки, като освен това заявила, че приканва ответниците до 14, 00
часá на 17. 11. 2023 г. да й предадат ключовете от недвижимия имот и доброволно да го
напуснат. На 08. 12. 2023 г. ищцата отправила нотариална покана до ответниците за
заплащането на сума в размер на общо 4 801 лева и 13 стотинки (включваща между
всичко друго и неустойка в размер на 425 лева, неплатен остатък от задължения в
размер на 200 лева, както и законна лихва за забава). С нотариалната покана ищцата
напомнила, че на 16. 09. 2023 г. уведомила ответниците, че прекратява договора на
основание т. 12. 3 и че следва да освободят недвижимия имот след изтичането на срока
на предизвестието. Освен това с нотариалната покана ищцата отново заявила, че
разваля сключения договор за наем и поканила в седемдневен срок ответниците да й
заплатят сумите в размер на общо 4 801 лева и 13 стотинки, както и да освободят
недвижимия имот. Нотариалната покана била връчена на ответниците на 21. 12. 2023 г.
Няма данни ответниците да са освободили недвижимия имот и да са предали на
ищцата двата комплекта ключове от него.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните правни
изводи.
Договорът за наем е двустранен договор, по силата на който наемодателят се
задължава да предаде ползуването върху една вещ на наемателя, а наемателят се
задължава да заплаща наем. Наред с тези основни задължения на страните по договора
за наем е възможно да възникнат и някои допълнителни, като например задължението
на наемателя да заплаща на наемодателя разходите за водоснабдителни и
канализационни услуги, електрическа енергия и топлинна енергия. Често пъти в
практиката наемодателят е и собственик на вещта, обект на договора за наем. Законът
обаче не поставя подобно изискване за самото сключване на договора за наем. Няма
законова пречка наемодател по договор за наем да бъде лице, различно от собственика
на вещта. Важно е единствено наемодателят да изпълнява задължението да осигури
ползуването на наетата вещ. В дадения случай ищцата надлежно е изпълнявала
4
задълженията си като наемодател. Обстоятелството дали тя е собственица на наетия
недвижим имот е неотносимо към предмета на настоящото дело. „Съответно и
задължението на наемателя по чл. 233 ЗЗД да върне наетата вещ след
прекратяването на договора за наем е такова само спрямо наемодателя и единствено
последният е легитимиран да иска изпълнението на това задължение. Нямат
значение обстоятелствата кой е собственикът на имота и какви са отношенията
между него и лицето, сключило наемния договор, и дали съобразно с тези отношения
наемодателят е имал право да отдаде жилището под наем“ – решение № 164 от 13.
04. 1976 г. по гр. дело № 29 по описа на ВС, III г. о., за 1976 г. Това обстоятелство щеше
да има значение и да подлежи на проверка от съда, ако ищцата беше предявила вещния
иск по чл. 108 ЗС, но случаят не е такъв. Прочее, щом като въпросът за собствеността е
ирелевантен при сключването на договор за наем, то възражението на ответниците за
унищожаване на договора поради това, че ищцата ги е измамила, представяйки се за
собственик, е неоснователно. За пълнота следва да се добави, че ответниците и не
представиха доказателства, които да установят, че някое друго лице, различно от
ищцата, е действителният собственик на недвижимия имот.
Относно възражението за унищожаване на договора за наем поради сключването
при крайна нужда и явно неизгодни условия съдът намира следното. Първо,
представените от двамата ответници писмени доказателства – разпечатки на
електронна кореспонденция с редица лица, от които търсят помощ и съдействие – не
може да се приеме, че установява при условията на пълно и главно доказване
твърдяната от тях крайна нужда. Самите твърдения на ответниците за естеството на
крайната нужда са твърде неясни, като те я свързват със смъртта на бащата на
ответника Р. В., съответно съпруга на ответницата С. И.. Но ако той действително е
починал през 2009 г., не е ясно как двамата ответниците продължават да са в състояние
на крайна нужда повече от десет години по-късно. Състоянието на крайна нужда по
начало е внезапно и краткотрайно, поради което и законът предвижда кратък
едногодишен давностен срок (чл. 33, ал. 2 ЗЗД). Второ, от текста на самия договор за
наем и предвид служебно известните на съда други случаи на сключване на договори
за наем условията по договора не са явно неизгодни.
По изложените причини съдът приема двете възражения на ответниците за
унищожаемост на договора за неоснователни. Тук следва да се допълни само, че ако
тези възражения се бяха оказали основателни и договорът за наем беше унищожен,
съответно ако съдът беше констатирал нищожността му, както предлагат ответниците
в откритото съдебно заседание, последицата от унищожаването на договора или
прогласяването му за нищожен отново щеше да е ответниците да предатат имота на
ищцата, макар и на друго основание.
И така, договорът за наем е действителен. Ищцата е изпълнявала надлежно
задълженията си по него. От друга страна, ответниците не доказаха да са изпълнявали
надлежно задълженията си по него. Действително, първоначалните плащания за месец
май и юни 2023 г. са били частични частично отсрочени със съгласието на ищцата, а за
месеците юли и август 2023 г. ответниците са заплатили надлежно задълженията си. От
месец септември 2023 г. насетне обаче ответниците навлезли в трайно неизпълнение на
задълженията си по договора за наем. Тук следва да се напомни, че ищцата не е длъжна
да приеме частично плащане (чл. 66 ЗЗД), нито е длъжна да отсрочва заплащането на
задълженията. Нейното електронно изявление от 16. 09. 2023 г., получено на
електронния адрес на ответниците, посочен в договора за наем, съставлява
едномесечно писмено изявление по смисъла на т. 12. 3 и т. 13 от договора за наем. При
5
това положение договорът за наем е бил развален още на 16. 10. 2023 г. Понеже
договорът за наем е с периодично изпълнение, неговото разваляне (или прекратяване)
действа занапред – чл. 88, изр. първо ЗЗД.
След като договорът за наем, макар и действителен, е бил развален на 16. 10.
2023 г., то според правилото на чл. 236, ал. 2 ЗЗД ответниците дължат на ищцата
обезщетение и трябва да изпълняват всички задължения, произтичащи от прекратения
договор наемен договор. В това число е и задължението по чл. 233, ал. 1 ЗЗД за
предаването на наетата вещ. Както основателно изтъква ищцата в писмената защита,
това предаване е двустранен акт, за чието осъществяване е необходимо активно
поведение и от страна на ответниците. Как обаче следва да се произнесе
първостепенният съд по инцидентния установителен иск на ищцата за наличието на
наемно правоотношение между страните? Въз основа на чл. 236, ал. 2 ЗЗД по-старата
съдебна практика приемаше, че „щом като наетата вещ не е предадена на
наемодателя след изтичане на наемния срок, наемните правоотношения
продължават да съществуват“ – решение № 1106 от 9. 05. 1966 г. по гр. дело № 560
по описа на ВС, I г. о., за 1966 г. По-новата съдебна практика обаче прие, че
ползуването на наетата вещ продължава без правно основание (решение № 391 от 26.
05. 2010 г. на ВКС по гр. дело № 765/2009 г., III г. о.; решение № 769 от 17. 06. 2011 г.
на ВКС по гр. дело № 1332/2010 г., III г. о.). Съобразявайки актуалната съдебна
практика по прилагането на закона настоящият съдебен състав следва да приеме, че
към момента на предявяването на иска наемно правоотношение между страните по
делото не съществува, тъй като договорът за наем е бил прекратен/развален преди това.
Исковете за установяване на правно положение към по-ранен момент, а не към
момента на предявяването им, са изключение (например иска по чл. 54, ал. 2 ЗКИР),
каквото предявеният иск не съставлява. Поради тези съображения инцидентният
установителен иск на ищцата трябва да бъде отхвърлен. Разбира се, това произнасяне
на съда не засяга правата на ищцата, произтичащи от разваления договор за наем
съобразно чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Разноски. При този изход на делото съдът следва да присъди пропорционално
сторените от страните разноски.
Ищцата е сторила разноски за държавна такса в размер на 408 лева и
уговореното и реално заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева.
Разходите за адвокатско възнаграждение следва да се разделят поравно за двата
предявени от ищцата иска – осъдителният иск за опразването на недвижимия имот и
установителния иск за наемното правоотношение. Предвид изхода на делото по всеки
иск на ищцата следва да се присъдят половината разноски за адвокатско
възнаграждение, тоест 300 лева. Общите дължими разходи следва да бъдат понесени
разделно и поравно от всеки един от ответниците.
Ответниците не претендират разноски, а и не са представили доказателства да са
сторили такива, поради което разноски не следва да им бъдат присъждани.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 124, ал. 1 от Гражданския
процесуален кодекс на ищцата И. Д. Х. с ЕГН **********, адрес ., за установяване на
съществуването на наемно правоотношение с ответниците С. В. И. с ЕГН ********** и
6
Р. Р. В. с ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес ., и двамата с настоящ адрес ..
ОСЪЖДА на основание чл. 233, ал. 1, предл. първо от Закона за задълженията и
договорите ответниците С. В. И. с ЕГН ********** и Р. Р. В. с ЕГН **********, и
двамата с постоянен адрес ., и двамата с настоящ адрес ., да опразнят и предадат на
ищцата И. Д. Х. с ЕГН **********, адрес ., недвижимия имот ., находящ се на адрес .,
който им е бил отдаден под наем въз основа на разваления договор за наем от 04. 04.
2023 г.
ОСЪЖДА ответницата С. В. И. с ЕГН **********, постоянен адрес ., настоящ
адрес ., да заплати на ищцата И. Д. Х. с ЕГН **********, адрес ., сумата в размер на
354 лева, представляваща разноски в първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА ответника Р. Р. В. с ЕГН **********, постоянен адрес ., настоящ
адрес ., да заплати на ищцата И. Д. Х. с ЕГН **********, адрес ., сумата в размер на
354 лева, представляваща разноски в първоинстанционното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в срок до 03. 06.
2024 г.
Служебно изготвени преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7