Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.
София, 7.01.2022 г.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГК, ІV- Б въззивен състав, в публично съдебно заседание на десети
декември през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Рени Коджабашева
ЧЛЕНОВЕ: Станимира Иванова
мл.
съдия Лора Димова
при участието на
секретаря Капка Лозева, като разгледа докладваното от съдия Коджабашева гр.
дело № 16753 по описа за 2019 година и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по
реда на чл.258 и сл. ГПК.
С
Решение от 30.10.2019 г., постановено по гр.д.№ 46354/ 2018 г. на Софийски
районен съд, І ГО, 157 състав, „Ж.” ЕООД- гр. София /ЕИК ********/ е осъдено да заплати на Ц.С.С. /ЕГН **********/ на основание чл.92, ал.1 ЗЗД сумата 6220 лв., представляваща
мораторна неустойка по чл.19, изр.1, предл.1 от Договор за строителство и
покупко- продажба на недвижим имот, сключен на 01.07.2015 г., за забава
изпълнението на строежа в срока по чл.3 от договора за периода 1.02.2017 г.-
30.06.2017 г., и на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата 1 448.75 лв.- разноски по делото /за държавна такса, адвокатско
възнаграждение и възнаграждение за вещо лице/.
Постъпила
е въззивна жалба от „Ж.” ЕООД- гр. София /ответник по делото/, в която са изложени
оплаквания за неправилност и необоснованост на постановеното от СРС решение, с
искане да бъде постановена отмяната му и да бъде постановено решение за
отхвърляне на иска като неоснователен и недоказан, с присъждане на разноски за
двете съдебни инстанции.
Въззиваемата
страна Ц.С.С. /ищец по
делото/
оспорва жалбата и моли постановеното от СРС решение като правилно да бъде
потвърдено, като претендира разноски за въззивното производство.
Предявен е иск с
правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД.
Софийски градски съд, като обсъди
събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно
разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира от
фактическа и правна страна следното:
Жалбата,
с която е сезиран настоящият съд, е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК и е
процесуално допустима, а разгледана по същество е основателна.
Съгласно
чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта- в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от посоченото в жалбата.
Атакуваното
първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
По
същество обжалваното решение е неправилно и следва да бъде отменено.
Предявеният
от Ц.С. иск с правно основание чл.92,
ал.1 ЗЗД е неоснователен.
Съгласно
разпоредбата на чл.92, ал.1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват, или като санкция. Поради това тя се дължи, независимо
дали от неизпълнението са настъпили вреди. Неустойката е акцесорно задължение и
става изискуема при неизпълнение на друго главно задължение. Фактическият
състав, който следва да се осъществи, за да възникне основание за заплащане на
неустойка за неизпълнение на договор, е: наличие на валидно договорно
задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка.
В
случая според сключения на 1.07.2015 г. между Ц.С.С.- като купувач- възложител,
и „Ж.“ ЕООД- като продавач- строител, Предварителен договор за построяване и
продажба на недвижим имот, продавачът се задължил да построи и продаде на
купувача имот в новострояща се сграда в с. Бистрица, Р-н Панчарево,
м.“Орешковица“, представляващ АПАРТАМЕНТ № 2 на два етажа, състоящ се от антре,
дневна- столова, кухненски бокс, санитарен възел, стълбище, две спални, ниша за
пералня, санитарен възел и балкон, с РЗП 77.77 кв.м., заедно с прилежащите
части от общите части на сградата и 13.333 % идеални части от поземления имот,
равняващи се на 100 кв.м. /чл.1 от договора/, в степен на завършеност и видове
довършителни работи, посочени в Приложение № 1 към договора /чл.2/, за сумата
53 000 евро общо- цена на апартамента и идеалните части от поземления имот
/чл.12 от договора/. Съгласно чл.3 /1/
от договора продавачът- строител се задължил да осигури завършване на сградата, в която се намира недвижимият
имот- предмет на договора, в срок до
12 месеца, считано от датата на влизане в сила на разрешението за строеж, но не по- късно от 30.12.2016 г., и да
покани писмено купувача за подписване на протокол- образец № 15 /акт 15/, а в
срок до един месец от подписване на акт- 15 от всички собственици на обекти в
сградата да представи в РДНСК цялата необходима документация за издаване на разрешение
за ползване на сградата. Според клаузата на чл.19, изр.1 от договора, при
забава на строителството с повече от 1 месец след срока по чл.З, ал.1, или
за забава за снабдяване с разрешение за ползване в срока по чл.3, ал.1
продавачът- строител дължи на купувача- възложител неустойка за всеки забавен ден в размер на 0.1 % от общата продажна
цена, но не повече от 6 % от същата.
Установява
се по делото, че сключеният на 1.07.2015 г. договор е изменен по взаимно
съгласие на страните, като е предвидено извършването на допълнителни СМР по
част „Архитектура“ и част „Конструкции“ от строителя /видно от Заповед №
РПН16-РА50-83/ 20.10.2016 г. на Гл. архитект на Район „Панчарево“- СО и
заключение на съдебно- техническа експертиза/, вследствие на което: покривът на
сградата бил променен, кота било била повдигната с цел осветяване на складовата
площ, излята била стоманобетонна плоча над втори етаж на сградата, заменена била
част от дървения таван, преместени били преградни стени и врати на някои от имотите
и т.н. Според посоченото в приложената по делото Заповед № РПН 16-РА50-83/
20.10.2016 г. на Гл. архитект на Район „Панчарево“- СО, за изменение на разрешението за строеж заявителят /ответникът/ представил
Л.2 на Реш. по гр.д.№
16753/ 2019 г.- СГС, ГК, ІV- Б с-в
нотариално- заверена декларация рег.№ 3477/
16.09.2016 г. по чл.154, ал.5 ЗУТ, според който след издаване на разрешението
за строеж, изменения в одобрения инвестиционен проект, в обхвата на
съществените отклонения по ал.2, т.5, 6, 7 и 8, се допускат по искане на
възложителя, придружено от нотариално- заверено съгласие на заинтересуваните
лица по чл.149, ал.2 ЗУТ, а именно възложителят, собствениците и носителите на
ограничени вещни права в поземления имот. Тъй като поисканите от „Ж.“ ЕООД
изменения в одобрения инвестиционен проект попадат в обхвата на съществените
отклонения, с цел допълване на разрешението за строеж с това изменение е
представено съгласие на заинтересуваните лица, сред които и ищецът С., което
обосновава приемането на извод, че между страните е било постигнато съгласие за
изменение на договора за строителство в посочения по- горе смисъл, което е
наложило извършването на допълнителни СМР от строителя и съответно е довело до
фактическо продължаване на срока за изпълнението им. Спазена е предвидената в
договора форма за изменението му /чл.22/, като наличието на съгласие на ищеца,
удостоверено в цитираната заповед от 20.10.2016 г. /и потвърдено в показанията
на св. Ц./, не е оспорено от същия.
Относно
реализацията на строителството на процесната сграда са представени по делото
следните документи: Разрешение за строеж № 129/ 28.07.2015 г. /влязло в сила на
24.08.2015 г./; Удостоверение № РПН16-ГР94-4009/ 12.12.2016 г. на Кмета на Район „Панчарево“- София- за завършване на процесната сградата на
етап „груб строеж“ и за съответствието й с изискванията на чл.181, ал.2 ЗУТ; Заповед №
РПН16-РА50-83/ 20.10.2016 г. на Гл. архитект на Р-н „Панчарево“- СО- за
допълване на издаденото на 28.07.2015 г. разрешение за строеж; Констативен акт
за установяване годността за приемане на строежа /акт- обр.15/ от 30.06.2017
г., с който е извършено предаване на строежа от строителя на възложителя;
Удостоверение № 1033/ 10.11.2017 г. на Гл. Архитект на СО- за въвеждане на
строежа в експлоатация.
Представени
са от страна на ответника и Акт /обр.10/ от 1.12.2016 г.- за спиране на
строителството, и Акт /обр.11/ от 15.02.2017 г.- за възстановяване на
строителството, които не са оспорени от ищеца.
Съгласно
първоначалното заключение на вещото лице по изслушаната в първоинстанционното
производство съдебно- техническа експертиза, прието като неоспорено от
страните, преработката на архитектурния проект на сградата, за която е издадена
цитираната по- горе заповед от 20.10.2016 г., влязла в сила около 16.11.2016
г., се отнасяла за всички обекти /помещения/ на таванския етаж на сградата,
като се наложило проектирането и изливането на нова бетонна плоча с оглед
усвояването на таванските помещения. Според вещото лице не може да бъде даден
отговор на въпроса на какъв етап е бил строежът, когато било поискано
изменението на проектите /допълнително заключение на СТЕ/.
Спорно
по делото, предвид въведените във въззивната жалба на ответното дружество
доводи, е налице ли е забава от негова страна при изпълнението на валидно
договорно задължение, което е обвързано със срок, обосноваващо плащане на
предвидената в чл.19, изр.1 от процесния договор мораторна неустойка.
Според
цитираната договорна клауза- чл.19, изр.1, отговорността на изпълнителя-
продавач „Ж.“ ЕООД е предвидена за „неизпълнение на задължението му за
завършване на сградата в срока по чл.3, ал.1“, т.е. не по- късно от 30.12.2016
г. Правилно е прието в тази връзка в обжалваното решение, че клаузата за
мораторна неустойка свързва отговорността с неточното във времево отношение- до
30.12.2016 г., изпълнение на задължението за фактическо завършване на
строителството, „а не и с издаване на акта“, както и че продължителността на
забавата, след която изпълнителят отговаря за забавеното изпълнение с неустойка
по чл.19, е един месец след 30.12.2016 г., или от 1.02.2017 г. Неправилни са
останалите изводи на първоинстанионния съд, тъй като предвиденото в договора
„завършване на сградата“, по преценка на въззивния съд, е завършването й до
фаза „груб строеж“, удостоверено на основание чл.181, ал.2 ЗУТ с акт на
общинската /районната/ администрация от 12.12.2016 г., който предхожда етапа на
съставяне на Акт- обр.15, датиращ от 30.06.2017 г.
Не
може да бъде споделен от въззивния съд приетият от първо-инстанционния съд
извод, че договорът за строителство не бил изпълнен в уговорения между страните
срок, поради неправилно съобразеното от строителя време за изпълнение на
уговорените и предложени от него изменения, съответно липсата на уговорка за
продължаване на срока по чл.3, ал.1 от договора, по отношение на което лошите
метеорологични условия имат само вторично значение.
Действително,
макар да са постигнали съгласие за изменение съдържанието на договора и за
изменение обема на дължимите от строителя СМР, страните не са постигнали
споразумение за изменение и на крайния срок за „завършване на сградата“,
предвиден в клаузата на чл.3 /1/ от договора.
Релевантно
за приемане на изводите за наличието или липсата на забава, обосноваващи
присъждане на процесната неустойка, е определяне на понятието „завършване на
сградата в срок най- късно до 30.12.2016 г.“ по смисъла на чл.3 /1/ от
процесния договор.
Обективно
под „завършване на сградата“
страните са имали предвид фаза на строителството, предхождаща подписването на
протокол- образец № 15 /акт 15/ от всички собственици на обекти в сградата и
представянето в РДНСК на цялата необходима документация за издаване разрешение
за ползване на сградата /чл.3.1 от договора/, тъй като тези фази са посочени в
чл.3, ал.1 от договора като следващи „завършването на сградата в срок не по-
късно от 30.12.2016 г.“.
При
преценка на обосноваващите спорното материално право факти и обстоятелства
въззивният съд намира, че предпоставка за задействане на процесната неустоечна
клауза в случая липсва, тъй като сградата, вкл. процесният имот, е била
изградена в степен на завършеност „груб строеж“ преди изтичане на визирания в
чл.3, ал.1 и чл.19, изр.1 от договора срок с крайна дата 30.12.2016 г.
Съгласно дадената в &
5, т.46 от ДР на ЗУТ /предишна т.42- ДВ, бр.65 от 2003 г./ легална
дефиниция „груб строеж“ е сграда или
постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или
с различна
Л.3 на Реш. по гр.д.№
16753/ 2019 г.- СГС, ГК, ІV- Б с-в
степен на изпълнени довършителни
работи. Следователно „завършване на сградата“ по смисъла на чл.3, ал.1 от
процесния договор представлява изграждането й в степен на завършеност „груб
строеж“, каквато по делото е безспорно установена въз основа на представеното
от ответника с писмения отговор на исковата молба Удостоверение №
РПН16-ГР94-4009/ 12.12.2016 г. на Кмета на Р-н „Панчарево“- София- за
завършване на процесната сграда на етап „груб строеж“ и съответствие с
изискванията на чл.181, ал.2 ЗУТ, и каквато към датата на изтичане на визирания
в чл.3, ал.1 и чл.19, изр.1 от договора срок безспорно е била достигната.
Следва да се отбележи, че посочените в Приложение № 1 към договора степен на
завършеност на имота и видове довършителни работи са уговорени като
предпоставка за предаване на имота, поради което и не рефлектират върху
приетите по- горе изводи, като освен това няма и данни и доказателства да не са
били извършени при достигането на имота до фаза „груб строеж“, която според
цитираната по- горе дефиниция е „без или с различна
степен на изпълнени довършителни работи“.
Ирелевантна за приемане изводите по съществото на спора при това
положение се явява датата на издаване на Акт- обр.15 относно процесната сграда-
30.06.2017 г., тъй като тълкуването на договорното съдържание на чл.3, ал.1
налага извод, че срокът „не по- късно от 30.12.2016 г.“ касае само
строителството на сградата и предхожда съставянето на акт- обр.15 и на
разрешение за ползване, за които в процесния договор краен срок като календарна
дата не е предвиден. Както в чл.3, ал.1, така и в чл.19, изр.1 от договора, не
е предвидено „изграждане на сградата с акт- обр.15“, а „завършване на сградата“
до 30.12.2016 г. и „забава на строителството“ след тази дата, поради което и не
може да се приеме, че тези предпоставки за задействане на неустоечната клауза
са осъществени.
Аргумент в тази насока се извежда и от чл.7, ал.3 на приложимата
Наредба № 3/ 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на
строителството, издадена от МРРБ /обн.ДВ- бр.72/ 15.08.2003 г., в
приложимата през процесния период редакция/, регламентираща условията и реда за
съставяне на необходимите актове и протоколи за установяване на обстоятелствата
при подготовката, започването и изпълнението на строителството, обвързани с
необходимия за изпълнението на всеки строеж технологичен порядък, според т.15
от който констативен акт за установяване годността за приемане на строежа
/част, етап от него/ /приложение № 15/ се съставя на основание чл.176, ал.1 ЗУТ, като с него се извършва предаването на строежа и строителната документация
от строителя на възложителя. В случая сградата е изградена във фаза „груб
строеж“ и снабдена с цитираното по- горе удостоверение по чл.181, ал.2 ЗУТ на 12.12.2016 г., т.е. в рамките на
договорения между страните срок, поради което и договорната отговорност на „Ж.“
ЕООД по чл.19, изр.1 от процесния договор- за неизпълнение на задължението му
за „завършване на сградата“ в срок до 30.12.2016 г., не може да бъде ангажирана.
Следва
да се отбележи наред с горното, че издаването на посоченото удостоверение по
чл.181, ал.2 ЗУТ /за “завършване на сградата в груб строеж“/ е предпоставка за
осъществяването на прехвърлителни сделки с предмет построената сграда или
самостоятелни части от нея, обосноваваща правен интерес на купувача-
възложител, за разлика от издаването на акт- обр.15, което не е свързано с
настъпването правни последици, предпоставящи преминаване на собствеността върху
имота от продавача- изпълнител в имуществото на купувача- възложител.
Основание за присъждането на договорна неустойка в посочената
хипотеза следователно липсва, поради което и искът на Ц. С. по чл.92, ал.1 ЗЗД
като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
При
тези съображения, поради несъвпадане изводите на двете съдебни инстанции по
съществото на спора обжалваното първо-инстанционно решение, което е неправилно,
следва да бъде отменено и вместо това да бъде постановено решение, с което
предявеният от Ц.С. иск по чл.92, ал.1 ЗЗД да бъде отхвърлен като
неоснователен. При този изход на спора следва да бъде преразпределена и
отговорността за разноски за първоинстанционното производство, като ищецът
следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата 1 320 лв.- разноски /920
лв.- платено адв. възнаграждение, и 400 лв.- за възнаграждение на вещо лице/.
При
този изход на спора на основание чл.273 вр. чл.78, ал.1 ГПК въззиваемата страна
дължи на заплати на въззивника сумата 1 325 лв.- разноски за въззивното
производство /125 лв.- платена държ. такса, и 1 200 лв.- платено адв.
възнаграждение/.
Водим
от горното, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ Решение от
30.10.2019 г., постановено по гр. дело № 46354/ 2018 г. на Софийски районен
съд, І ГО, 157 състав, и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ц.С.С. /ЕГН **********/ срещу „Ж.” ЕООД- гр. София /ЕИК ********/ иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за присъждане на сумата 6 220 лева, претендирана като
мораторна неустойка по чл.19, изр.1 от сключен между страните на 1.07.2015 г.
договор за строителство и покупко- продажба на недвижим имот, уговорена „за
забава на строителството“ след срока по чл.3, ал.1 от договора, ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба- 13.07.2018 г., до
окончателното изплащане на сумата, като неоснователен.
ОСЪЖДА Ц.С.С. /ЕГН **********/ да заплати на „Ж.” ЕООД- гр. София /ЕИК ********/ сумата
1 320 лв.
/хиляда триста и двадесет лева/- разноски
за първоинстанционното производство, на основание чл.78, ал.3 ГПК, и сумата 1 325 лв. /хиляда триста двадесет и пет лева/- разноски за въззивното производство, на
основание чл.273 вр. чл.78, ал.1 ГПК.
Л.4 на Реш. по гр.д.№
16753/ 2019 г.- СГС, ГК, ІV- Б с-в
Решението
може да се обжалва при условията на чл.280, ал.1 ГПК с касационна жалба в 1-
месечен срок от съобщаването му на страните пред Върховния касационен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.