Р Е Ш Е Н И Е
№ 02.02.2021 г. гр. Айтос
В
ИМЕТО НА НАРОДА
АЙТОСКИ
РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
На седми януари две хиляди и двадесет и първа година
в публично
заседание в състав:
Районен съдия: Таня Спасова
секретар
Росица Марковска
като
разгледа докладваното от съдия Спасова гражданско дело № 410 по описа за 2020
г., и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск от Б. А. Х. с ЕГН **********, чрез неговия законен представител В.А.Х. с
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес ***, чрез адв. Т.Н. ***, против Х.А.Х.
с ЕГН ********** и Н.Х.Х. с ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес ***,
чрез адв. А.Д. ***.
В исковата молба се поддържа, че ищецът е
наследник на А. Х. Х. с ЕГН **********, поч. на 14.02.2017 г. На 19.10.2010 г.
наследодателят сключил с ответниците предварителен договор за покупко-продажба
на складово помещение ** на сутерена на жилищна сграда в гр. Б., ул. ***, за
което платил 12 000 лева при подписване на договора. Към договора бил
сключен писмен анекс на 05.01.2016 г., с което е удължен срока за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на имота – 10.01.2017 г. при условие,
че продавачите нанесат имота в кадастралната карта и се снабдят с актуална
кадастрална схема, което така и не сторили. Не са предали владението и
държането върху имота и не са изпълнили основното задължение по прехвърляне на
собствеността. Налице е виновно неизпълнение на договорните им задължения, като
въпреки дадения им седемдневен срок с нотариална покана, продавачите
продавачите продължават да бездействат, поради което ищцовата страна счита, че има правен интерес
от предявяване на осъдителен иск с правно основание по чл.55, ал.1 вр. чл.79
вр. чл.87 от ЗЗД за връщане на платената сума по предварителния договор от
12 000 лева главница и 1 670 лева за периода от 12.02.2019 г. до
датата на завеждане на делото - 26.06.2020 г., ведно със законната лихва върху
главницата.
В
срока за отговор е постъпил такъв от ответниците, с който оспорват исковата
претенция с твърдение, че предварителния договоро за покупко-продажба е нищожен
на основание чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗЗД поради невъзможен предмет и поради
противоречие на императивните норми на закона. Гореописаното складово помещение
не може да бъде обект на самостоятелно прехвърляне отделно от жилището, към
което принадлежи. Плащането е извършено въз основа на нищожен договор, като е
налице изначална липса на основание, поради което вземането става изискуемо от
момента на плащането – 18.10.2010 г. От тази дата започва да тече погасителната
давност спрямо вземането на купувача за връщане на платената по нищожния
договор цена, поради което към 20.10.2015 г. вземането на купувача за връщане
на платената сума се е погасило по давност, в която връзка се заявява
възражение за изтекла погасителна давност на вземането на ищеца за връщане на
платената цена в размер на 12 000 лева.
От
събраните по делото доказателства от фактическа страна съдът намира следното:
Представен е предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 19.10.2020 г. с нотариална заверка на подписите между
съпрузите Х.А.Х. и Н.Х.Х. като продавачи и А. Х. Х. като купувач с предмет складово
помещение **, находящо се в сутерена на четириетажна жилищна сграда в гр. Б.,
ул. *** ** със застроена площ от 25, 56 кв.м., при граници: изток – външен зид,
запад-общо помещение, север – външен зид, юг-изба, ведно с прилежащите му ид.ч.
от общите части на сградата и правото на строеж върху сутерена. Цената е
12 000 лева, по отношение на която продавачите – ответници по делото - в
чл.3, т.2 от договора са заявили, че са „получили
изцяло и в брой при подписване на настоящия договор“. Първоначално страните са
договорили да сключат окончателен договор в срок най-късно до 10.01.2011 г., но
с писмен анекс /допълнително споразумение/ от 05.01.2016 г. този срок е изменен
до 10.01.2017 г. с оглед възможността и задължението на продавачите да подадат
молба до СГКК-Б. за изменение на кадастралната карта и да се снабдят с
кадастрална схема за обекта.
Купувачът по предварителния договор А. Х. Х. е починал
на 14.02.2017 г., като негов наследник е ищцовата страна - синът му Б. А. Х. с
ЕГН **********, представляван в настоящото производство от своята майка В.А.Х..
На 04.02.2019 г. от ищцовата страна на ответниците-продавачи
е връчена нотариална покана за предприемане на действия по сключване на
окончателен договор, вкл. е посочен 7-дневен срок за отговор, след който
купувачът ще счита липсата на отговор за отказ за прехвърляне на правото на
собственост върху имота с всички последици, като предявяване на иск за
обявяване на предварителния договор за окончателен или иск за връщане на цялата
платена продажна цена.
Този имот ответниците-продавачи са придобили по силата
на нотариален акт за продажба на недвижим имот № 108, том втори, рег. № 2836,
дело № 280 от 16.04.2008 г. на нотариус С.М. – помощник нотариус по заместване
на О.Ж. – нотариус, вписан под № 133 в регистъра на НК с район на действие – Б.кия
районен съд.
Относно складовото помещение са представени също така
нотариален акт за собственост на недвижим имот построен върху земя на ЖСК № 47,
том пети, дело № 2976/89 г. на нотариус Д.Р., в което то е описано като част от
жилище-апартамент със застроена площ от 86, 90 кв.м. на първия етаж от
четириетажната жилищна сграда с избено помещение ** от 51, 43 куб. м. и
таванско помещение № 6 с 38, 56 куб.м., ведно със съответните идеални части от
сградата и правото на строеж. През 1997 г. процесното избено помещение, описано
като складово помещение ** със застроена площ от 25, 56 кв.м., находящо се в
сутерена на четириетажна жилищна сграда в гр. Б., ул. ***, е продадено
самостоятелно с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 151, том
шестнадесети, дело № 5179/97 г. на нотариус С.Д.. Последвала е втора продажба с
нотариален акт № 187, том трети, рег. № 5711, дело № 519 от 13.09.2006 г. в
полза на праводателката на продавачите, които след това са го придобили от нея
с горепосочения нотариален акт за продажба на недвижим имот № 108, том втори,
рег. № 2836, дело № 280 от 16.04.2008 г. на нотариус С.М. – помощник нотариус
по заместване на О.Ж. – нотариус, вписан под № 133 в регистъра на НК с район на
действие – Б.кия районен съд.
Вещото лице С.И. е заключило, че е налице идентичност
между процесното складово помещение и описаното избено помещение ** с площ от
51, 43 куб.м. в първоначалния нотариален акт за собственост на недвижим имот
построен върху земя на ЖСК № 47, том пети, дело № 2976/89 г. на нотариус Д.Р..
Прието по делото е заключението на вещото лице С.И..
Според заключението процесното избено помещение е зимник към жилището съгласно
чл.38 от СПНИНМ. Същото е разположено в северозападната част на сутерена на
сградата с размери в план 6, 70 х 3, 40 м или площ 22, 78 кв. и предверие с
размери 1, 30 х 1,30 м и площ 1, 69 кв.м., общо площ 24, 47 кв.м., с дограма –
прозорци РVC – 3 броя с размери 135/75 см, врата дървена БДС, височина – до най ниска
констуктивна част /трегер/ 2, 20 м., довършителни работи: вароциментова мазилка
по стени и тавани, под-замазка, с изградени вътрешни ел. инсталации и ВиК, като
помещението е празно и неизползваемо. За него няма издадена схема от Служба
ГКК-Б.. Нанасянето на процесното помещение в КК е свързано с промяна на вече
одобрената такава със Заповед за одобрение на КККР № РД-18-9 от 30.01.2009 г.
на изпълнителен директор на АКГГ, като редът за изменение е по ЗКИР и Наредба №
РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането
на кадастралната карта и кадастралните регистри. Според вещото лице основното
жилище, описано в първоначалния нотариален акт № 47, том пети, дело № 2976/89
г. на нотариус Д.Р. притежава две помещение – избено/зимник и таванско, извън
жилищната площ на апартамента, което надвишава изискванията на чл.38 от СПНИНМ
и действащия чл.110, ал.1 от Наредба № 7/2003 г. на МРРБ, изискващи поне едно
складово помещение във или извън жилището. Вещото лице също е констатирало, че
сградата е построена на основание одобрен проект от 07.04.1969 г. като ЖСК
„Нефтохимик“ и се състои от партер с три жилищни етажа. Съгласно обяснителната
записка към проекта сградата е проектирана на 4 етажа с 8 апартамента – по два
апартамента на етаж и една гарсониера на първия етаж. Всеки от двустайните
апартаменти съдържа: родителска и детска спалня и санитарен възел, кухня
лаборатория – 6, 40 кв.м. и дневна с кът за хранене – 19 кв.м. Предвидено по
проекта е разпределение Партер, разпределение Етажи – I, II, III, разпределение Фасади, разпределение Вертикален
разрез, но проектът не съдържа чертежи – разпределение на партер и покрив.
Въз основа
на гореизложената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира
следното:
Съгласно чл.98 от
ЗС, освен ако не е постановено или уговорено друго, принадлежността към вещ не
е самостоятелна вещ и съответно не може да се придобива самостоятелно, а следва
собствеността на главната вещ. Когато недвижимата вещ е сграда, самостоятелно
може да се придобива или цялата сграда или само такава част от нея, която по
силата на архитектурен /инвестиционен/ проект, одобрен съгласно действащите
строителни правила и норми, е обособена като самостоятелен обект /жилище,
ателие, гараж или др. подобни/. По своята същност избеното и таванското
помещения представляват принадлежност към жилището - чл.37 от ЗС и поради това
следват собствеността на главната вещ - чл.98 от ЗС. В практиката си ВКС последователно и непротиворечиво приема, че
доколкото складовите обекти са принадлежност към жилищните обекти, като такива
те съгласно разпоредбата на чл.98 ЗС следват главната вещ и по изключение могат
да бъдат придобивани отделно от жилищните обекти в сграда в режим на етажна
собственост чрез правни сделки или по давност единствено от лица, които
притежават жилищни обекти в сградата /решение
№207/16.06.2011 г. по гр.д.№867/2010 г. на Второ ГО на ВКС; решение №45/04.05.2012 г. по гр.д.№482/2011 г. на Второ ГО на ВКС;
решение №172/12.10.2015 г. по гр.д.№1167/2015 г. на Първо ГО на ВКС/. Складовите
помещения нямат самостоятелно правно и техническо съществуване, а са акцесорни
към жилищата. Затова те не могат да бъдат предмет на правни сделки отделно от
жилищата, независимо от броя
складови помещения към всяко едно от жилищата в сградата, доколкото няма пречка
едно жилище да има повече от едно складово помещение. В същия смисъл е и задължителната съдебна практика на Решение
№ 26 от 23.02.2017 г. по гр.д. № ********* г. на Първо ГО на ВКС, постановено
по чл.290 от ГПК.
В случая с оглед предназначението на процесното
помещение според архитектурния проект и първоначалният акт за собственост на недвижим имот построен върху земя на ЖСК, според които същото не е проектирано като самостоятелен
обект /а като принадлежност към основното жилище/ и при положение, че не е
установено да е отговаряло на изискването за самостоятелен обект от какъвто и
да е вид по смисъла на действалите към момента на построяване на сградата
Строителни правила и норми за изграждане на населени места, последвалата Наредба №5 от 1977 г. за правила и
норми по териториално и селищно устройство, както и действащата Наредба № 7 от
22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони, то следва да се
приеме, че същото не е самостоятелен обект на собственост. Даването на
идентификатор на помещението по кадастралната карта няма конститутивно
значение. В този смисъл въпреки допълнителната договорка между страните не е имало възможност за сключване на окончателен договор още към
момента на сключване на предварителния договор при положение, че
купувачът-наследодател на ищеца не е притежавал самостоятелен жилищен или друг самостоятелен обект
в сградата. Следователно предварителният договор за продажба е нищожен поради
невъзможност на предмета.
При нищожност на договора същият не е породил права и
задължения. Платените по нищожен договор суми, като покупна цена са недължимо
платени и се дължи тяхното връщане поради забрана за неоснователно обогатяване на основание чл.55, ал.1
от ЗЗД. Ищцовата страна е
доказала по несъмнен начин, че е платила по нищожния договор като цена сумата от
12 000 лева. Същевременно
от ответната страна е направено възражение за погасяване на задължението по
давност, като относно началния момент на
погасителната давност за връщане на даденото по нищожен договор има задължителна съдебна практика - т.7 на
ППВС
№1/1979 г., Решение №607/2009 г. на ІІІ г.отд,
по гр.д.№ 402/2008 г. Решение №303/01.10.2015 по дело №2081/2015 на ВКС, ГК, IV г.о., постановено по реда на чл.290 от ГПК, с която ВКС приема, че доколкото липсва основание за престацията, изискуемостта на вземането,
основано на престиране по нищожен договор, настъпва от момента на самото
престиране,
като не се влияе дори от момента на съдебното
прогласяване на нищожността с влязло в сила решение. В случая
плащането на цената по нищожния договор е извършено на 19.10.2010 г. Исковата
молба е предявена в съда на 26.06.2020 г., т.е. към този момент е изтекла
общата погасителна петгодишна давност. Ето защо исковата претенция се явява
неоснователна и следва да се отхвърли.
С оглед крайният резултат по исковата претенция за
главница, то следва да се отхвърлят и исковите претенции за лихва в размер на
1 670 лева за периода от 12.02.2019 г. до 26.06.2020 г., ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 26.06.2020 г. до окончателното
плащане.
Искане за разноски от ответната страна не е направено
нито в отговора по исковата молба, нито в съдебно заседание, поради което съдът
не следва да се произнася по тях.
Ищцовата страна е направила искане за разноски и е
представила списък на разноските, но с оглед крайния резултат по делото такива
не й се следват.
Така мотивиран, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявеният осъдителен иск от В.А.Х. с ЕГН **********, с адрес ***, в качеството на
законен представител на Б. А. Х. с ЕГН **********, със съдебен адрес ***, чрез
адв. Т.Н. ***, против Х.А.Х. с ЕГН ********** и Н.Х.Х. с ЕГН **********, с
адрес ***, със съдебен адрес ***, чрез адв. А.Д. ***, за заплащане на следните
суми: 12 000 лева – главница, представляваща платената продажна цена по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.10.2010 г. и
1 670 лева – лихва за забава за периода от 12.02.2019 г. до 26.06.2020 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от 26.06.2020 г. до
окончателното плащане.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Б.кия
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.
Препис от решението да се връчи на страните.
Районен съдия: