№ /02.10.2019 год., гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД - ВАРНА, ХХVІ състав, в публичното заседание на трети септември през две
хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
РАЛИЦА АНДОНОВА
при участието на
секретаря Ангелина Георгиева,
разгледа докладваното от съдията адм. д.
№ 1916 по описа на съда за 2018 г.,
и за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е
по реда на чл.36 ал.1 т.4 и ал.3 от Закона за общинската собственост (ЗОбС) вр.
чл.146 и сл. от АПК. Образувано е по жалба от М.Г.Я., ЕГН **********,***, чрез
пълномощника й адв.м. К. ***, против Заповед №1371/12.04.2018г на кмета на
Община Варна, с която в изпълнение на решения №1061-2 и №1061-2-1 по Протокол
№26 от заседание на Общински съвет - Варна от 31.01.2018 г. е наредено да се
прекрати съсобствеността между Община Варна и жалбоподателката върху имот ПИ
10135.1030.298, чрез замяна на собствеността на Община Варна върху апартамент №
23, ведно с прилежащото му избено помещение и съответните идеални части от
общите части на сградата, находяща се в
гр. Варна, *********************************, срещу собствените на
жалбоподателката 39 кв.м. ид.ч. от недвижимия имот, в който е построена
сградата, и доплащане от жалбоподателката на разликата между продажните цени на
двата имота в размер на 117 782,00 лв., данъци и режийни разноски. Заповедта се
оспорва като незаконосъобразна с твърдения за липса на правно основание за издаването
ѝ с оглед факта, че жалбоподателката като съсобственик на имота е била
изключена от процедурата по учредяване право на строеж за изградената в него
сграда, част от която е ап.23. Алтернативно се иска от съда да отмени заповедта
в частта относно определените
пазарни оценки на престациите, които страните следва да си разменят, като се
твърди, че определената пазарна стойност на притежаваните от оспорващата
идеални части от ПИ 10135.1030.298 е занижена, а цената на апартамент № 23,
ведно с избеното помещение и припадащите му се части от общите части на
сградата, е завишена. Иска се от съда да отмени заповедта на кмета изцяло, или алтернативно
– в конкретно посочените части.
След проведено
съдебно дирене и събиране на доказателства по делото, с определение
№999/12.04.2019г и с допълващото го определение №1272/17.05.2015г настоящият
съдебен състав е отменил протоколното си определение от 12.03.2019г за даване
ход на делото по същество, възобновил е съдебното дирене, оставил е без
разглеждане като процесуално недопустима на осн.чл.159 т.1 от АПК жалбата на М.Я.,
и е прекратил образуваното по нея съдебно производство; съотв. жалбоподателката
е осъдена да заплати на ответната страна юрисконсулстко възнаграждение в размер
на 100лв. С определение №10332/03.07.2019г по адм.д.№7020/2019г на ВАС – София,
ІІ отд., това произнасяне е отменено и делото е върнато за продължаване на
съдопроизводствените действия по жалбата на М.Я. съобразно дадените от
касационната инстанция задължителни указания.
В съдебно
заседание жалбоподателката чрез адв.К. поддържа изцяло жалбата си, настоява за
уважаването й съобразно указанията на ВАС, и претендира присъждане на сторените
по делото разноски съобразно представения списък по чл.80 от ГПК.
Ответникът – Кметът
на Община Варна, редовно призован, не се явява и не се представлява. С молба с.д.
№ 13224/30.08.2019г. процесуалният му представител - юрисконсулт П. Ц., моли
делото да бъде разгледано в нейно отсъствие, като изразява становище по
отношение размера на евентуално присъдените в полза на жалбоподателката
разноски. Със становище с.д.№2589/12.02.2019г (стр.79-80 по делото) са развити подробни
доводи по същество за законосъобразност на оспорената заповед като издадена от
компетентен орган при спазване на административнопроцесуалните правила и при
правилно приложение на материалния закон, с оглед на което се настоява за
отхвърляне на жалбата, като се претендира и юрисконсултско възнаграждение. Направено
е възражение за прекомерност на адвокатския хонорар в случай, че жалбата бъде
уважена, и ако се претендира възнаграждение, по-голямо от установения в Наредба
№1/ 09.07.2004г. минимален размер на адвокатските възнаграждения за дела от
вида на настоящото.
След
преценка на събраните в производството доказателства по отделно и в тяхната
съвкупност, съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
С
нотариален акт №161, том ІІ, дело № 747/1976г., по дарение от родителите си жалб.
М.Я. е придобила 1/3 ид. част от жилищна сграда, находяща се в гр. Варна, **************,
заедно с 1/6 от дворното място, в което е построена сградата, цялото с площ от
234 кв.м. Със Заповед № 1391/2.1.04.1987 г. на осн. чл.98 от ЗТСУ (отм.) имотът
е отчужден за реализиране на мероприятие: „Жилищен блок 108 на бул. „Карл
Маркс“ в 14 м. р. на гр.Варна“. В процедурата по отчуждаване на посочения имот праводателите
на Я. са обезщетени с жилище (Допълнителна заповед №2836/13.09.1988г –
стр.190-191 по делото), а за нея е определено парично обезщетение. Според
приобщения като доказателство договор от 19.04.1991г (стр.189 по делото) между Я.
и поделение 38420 – София като инвеститор на обект „жилищен блок в 14 подрайон
на гр.Варна“, вместо това обезщетение жалбоподателката следва да получи жилище
№38, ет.12, вх. А със съответните прилежащи части; независимо от липсата на
доказателства, този договор очевидно не е изпълнен. Впоследствие по повод
искане на жалбоподателката за прекратяване на съсобствеността, кметът на Община
Варна е постановил Отказ № РД-2-94-М/13.06.2002 г., оспорен по съдебен ред и отменен
с решение от 23.02.2004г. по адмд.№1330/2002г на ОС – Варна, в законна сила от
25.10.2004г., с което е прекратено отчуждителното производство по реда на §9
ал.2 от ПР на ЗУТ и е възстановена съсобствеността върху новообособения имот
между Община Варна и М.Я. с 39 кв.м. ид.ч. от него.
Началото
на настоящото производство е поставено от кмета на Община Варна с предложение
до Общински съвет – Варна, който със свое Решение №4626-3 по Протокол №50 от заседанието
си на 24.01.2007г., е дал съгласие за ликвидиране на съсобствеността между
Община Варна и М.Я. върху УПИ ІІІ, отреден „за жилищно строителство и
магазини“, в кв. 535 по плана на 14 м.р. на гр. Варна, актуван с Акт за
общинска собственост № 2840/10.11.2003 г., чрез замяна, като срещу
притежаваните от нея 39 кв.м. ид.ч. от имота Я. ще придобие собствеността върху апартамент № 23 със
застроена площ от 90,70 кв.м. на V етаж в новостроящия се блок, съгласно
одобрен архитектурен проект. Според същото решение замяната ще се извърши по
пазарни цени, определени от лицензиран експерт-оценител, като разликата в
цените на имотите – предмет на разпоредителната сделка, ще бъде за сметка на
заменителката Я..
За
приетото решение жалбоподателката е уведомена с писмо изх. № РД 12003497ВН
-062ВН от 14.11.2014г., с което изрично ѝ е указано да изрази становище дали
приема условията за прекратяване на съсобствеността според решението на
Общинския съвет или не. Я. е получила писмото на 17.11.2014г. лично, на ръка,
видно от саморъчно направения запис. В отговор оспорващата, чрез пълномощник, е
изпратила до Община Варна писмо вх. № РД-12003497ВН -063ВН от 03.02.2015г., с
което е изразила съгласие процедурата по прекратяване на съсобствеността да се
извърши по реда, одобрен от Общинския Съвет-Варна.
С
цел довършване на процедурата жалбоподателката е внесла в общинския бюджет необходимата
сума за изготвяне на пазарна оценка от независим оценител на вещите, предмет на
разпоредителната сделка, с оглед разпоредбата на чл.41 ал.2 от ЗОбС. Предвид
това, че процедурата не е финализирана, а са изминали повече от шест месеца от
изготвяне на доклада за оценката от независимия оценител, до оспорващата е
изпратено писмо рег. № ОСИСД16004998ВН_006ВН от 04.04.2017г. С него директорът
на Дирекция Общинска собственост, икономика и стопански дейности“ е поканил М. Я.
да внесе повторно сумата, необходима за изготвянето на нова оценка на заменяните
вещи. С платежно нареждане от 19.04.2017 г. (л.75 от адм. преписка) по сметка
на Община Варна повторно е внесена сума от 180 лв.
С
Договор Рег. № Д17001171ВН от 31.07.2017г. (л.78 и 79 от преписката) на
лицензиран оценител е възложено да извърши пазарна оценка на общински недвижим
имот, находящ се в гр. Варна, *********************************, с
идентификатор 10135.1030.298.1.2,3 със застроена площ 90,91 кв.м., ведно с
прилежащото избено помещение №23 с площ от 6,95 кв.м., както и 0,7470 ид. части
от общите части на сградата и от правото на строеж. Оценката е изготвена и е
предадена на възложителя на 08.08.2017г. (приемо-предавателен протокол на л.91
от преписката). За изпълнение на поставената задача вещото лице е използвало
метода на пазарните аналози и ликвидационния метод. Видно от заключението на
експерта, пазарната стойност на описания по-горе обект – частна общинска
собственост, е определена в размер на 66 071 евро или 129 224, 00 лв.
С
друг Договор рег. № Д17001172ВН също от 31.07.2017г. (стр.92 и 93 от преписката),
на друг лицензиран независим оценител е възложено да изготви пазарна оценка на
частен недвижим имот по НА № 161, т. ІІ, дело № 747/1976 г. и Решение от 23.02.2004
г. на ВОС по адм. дело 1330/2002 г., представляващ 39,00 кв.м. ид.ч. от УПИ №
10135.1030.298, 14 м.р., кв. 535, целият с площ от 3069 кв.м. Такава оценка е
изготвена и е предадена на възложителя с приемо-предавателен протокол от
09.08.2017г. И в този случай независимият оценител е посочил в доклада си, че е
използвал два метода – сравнителният (метод на пазарните аналози) и методът на
остатъчната стойност. С тази оценка пазарната стойност на притежаваните от М.Я.
39 кв.м. ид.ч. от УПИ ІІІ, отреден „за жилищно строителство и магазини“, в кв.
535 по плана на 14 м.р. на гр. Варна, е определена в размер на 11 442,00 лв.
Във
връзка с производството с писмо рег. № ОСИСД180021220ВН_001ВН/27.03.2018г. (л.112
- 114 от преписката) директорът на Дирекция „Местни данъци“ при Община Варна е
предоставил удостоверения за данъчните оценки на недвижимите имоти, предмет на
замяната. Видно от Удостоверение изх. № **********/23.03.2018г. данъчната
оценка на притежаваните от оспорващата 39 кв.м. ид. части от ПИ №
10135.1030.298, 14 м.р., кв. 535 в гр. Варна, възлиза на 2 436,70 лв. От
представеното със същото писмо Удостоверение изх. № *********7/23.03.2018г. е видно, че данъчната
оценка на обект,
находящ се в гр. Варна, *********************************, с идентификатор
10135.1030.298.1.23, със застроена площ 90,91 кв.м., ведно с прилежащото избено
помещение №23 с площ от 6,95 кв.м., както и прилежащите му ид. части от общите
части на сградата, възлиза на 114 309,60 лв.
Към
административната преписка е приложен Акт за частна общинска собственост (АЧОС)
№ 6961/09.05.2012г. за 868,18 кв.м. от
ПИ № 10135.1030.298, цялото с площ от 3 069 кв.м. Видно от същия, останалите съсобственици на
имота са „Варнафарма Холдинг“ ООД с 2 161,82 кв.м. съгл. Договор от
30.10.2008г и приложения към него (стр.88-134 по делото), и оспорващата М.Я. с
39 кв.м. С НА №187, т.ІІ, рег.№11379 от 20.12.2008г (стр.10-17 по делото),
жалб.Я. е отстъпила на „Варнафарма
Холдинг“ ООД правото на строеж върху съсобствения им имот в гр.Варна,
бул.“Владислав Варненчик“ №108, като приобретателят придобива право на строеж
върху 71 индивидуализирани обекти в сградата. Според постигнатите с договора
уговорки, на жалб.Я. не се следва никакво обезщетение за така отстъпеното право
на строеж. По делото е приобщен и АЧОС № 8003/ 20.10.2014г., според който апартамент №23 в сградата със застроена площ
90,91 кв.м. е частна общинска собственост. Между страните по делото не се
спори, че сградата, находяща се в гр. Варна, *********, е надлежно въведена в
експлоатация, което се установява от приложеното на стр.4 от преписката
Разрешение за ползване № ДК-07-В-106/21.08.2014г.
С
Решение № 1061-2 по Протокол № 26/31.01.2018г. Общинският съвет- Варна е приел
посочените по-горе пазарни оценки на заменяемите вещи, и на кмета на общината е
възложено да извърши всички действия, необходими за финализирането на
процедурата по прекратяване на съсобствеността между Община Варна и
жалбоподателката М. Я. върху УПИ № 10135.1030.298, 14 м.р., кв. 535 в гр.
Варна. Според приобщените в хода на съдебното дирене в изпълнение на указанията
на ВАС – София доказателства, представени с молба с.д.№12659/15.08.2019г, това
решение е обявено по реда на чл.22 ал.2 от ЗМСМА чрез публикуването му във
вестник „Черно море“, бр.25 от 06.02.2018г, както и на интернет-страницата на
Община Варна (стр.182-188 по делото); според писмото от председателя на ОбС (стр.82
по делото), решението не е обжалвано от Я. в срок и е влязло в сила.
С
оспорената си в настоящото производство Заповед №1371/12.04.2018г., в
изпълнение на горецитираното решение на ОбС, кметът на Община Варна е наредил
да се прекрати съсобствеността между Община Варна от една страна и М.Г.Я. от
друга страна върху ПИ № 10135.1030.298, находящ се в гр. Варна, *********.
Посочени са и условията за прекратяване на съсобствеността – чрез замяна на
собствеността на община Варна върху самостоятелен обект с идентификатор №
10135.1030.298.1.23, представляващ апартамент № 23, находящ се в гр. Варна, *********,
*********, със застроена площ от 90,91 кв.м., ведно с прилежащото избено
помещение № 23 с площ от 6,95 кв.м., както и 0,7470 % ид. части от общите части
на сградата и от правото на строеж, със собствеността на М. Г. Я. върху 39,00
кв.м. ид. части от ПИ № 10135.1030.298 на основание НА №161/05.03.1976 г. В т.
VІ от заповедта са посочени сумите, които заменителката Я. *** за финализиране
на сделката: 1).Разликата между продажните цени на двата имота в размер на
117 782,00 лв.; 2).Данък на осн. чл.47, ал.2 от ЗМДТ в размер на 2,6 %
върху продажната цена на имота – 3 359,82 лв.; 3). ДДС на осн. чл.45, ал.7
и §1, т.5, буква „б“ от ДР на ЗДДС в размер на 20%, начислен върху продажната
цена, след приспадане на дължимото от Общината ДДС по т.V, т.2 от заповедта –
23 556,40 лв.; и 4). Режийни разноски на осн. чл.79, ал.1, т.1 от НРПУРОИ
в размер на 2% върху продажната цена на имота
- 2 584,48 лв. Общата стойност на дължимите от Я. суми по
извършване на замяната възлизат на 147 282,70 лв. В заповедта изрично е
посочено, че тези суми следва да бъдат заплатени от Я. в 30-дневен срок от
датата на връчване на заповедта, а при невнасянето им заповедта следва да бъде
отменена и преписката прекратена.
Доколкото
с жалбата са оспорени и двете възприети от административния орган оценки – тази
на апартамент № 23, и тази на притежаваните от Я. 39 кв.м.ид.ч. от площта на
съсобствения имот, дадени от независимите оценители в хода на административното
производство, по искане на жалбоподателката съдът е допуснал по делото съдебно-оценителна
експертиза. Съобразно изложеното в обстоятелствената част на заключението
с.д.№206/07.01.2019г (стр.48-70 по делото), при изготвянето му вещото лице Н.М.
е приложила метода на сравнимите неконтролирани цени, съответно – методът на
пазарните цени по Наредба №Н-9/14.08.2006г за реда и начините за прилагане на
методите за определяне на пазарните цени, като е използвала за сравнение
аналози по реални сделки, извършени с имоти със сходни характеристики. Според т.1
от заключението по СОЕ (стр.52-53 по делото), съсобствените на жалбоподателката
39 кв.м.ид.ч. съставляват 1,27 % от целия ПИ 10135.1030.298 с площ 3069 кв.м.
От учреденото вещно право на строеж предвид общата му разгъната застроена площ
в размер на 8 862,19 кв.м., на жалбоподателката съгл. този процент на
съсобственост се изчисляват 112,55кв.м. Според
т.2 от заключението пазарната стойност на съсобствените 39 кв.м.ид.ч. на
жалбоподателката в ПИ 10135.1030.298 е в размер на 25 935,00лв; стойността
на правото на строеж върху съсобствените й 39 кв.м.ид.ч. е в размер на
21 050,00лв. Според т.3 от заключението пазарната стойност на ап.23 в
изградената в съсобствения ПИ сграда е в размер на 87 455,00лв. Съгл.
допълнителното заключение по СОЕ с.д.№3856/01.03.2019г (стр.143-144 по делото),
процентът на обезщетение за собствениците на недвижими имоти в района, в който
се намира процесният имот, при учредяване на вещно право на строеж, е 30 %.
Според показанията й в о.с.з. на 12.03.2019г, това е минимумът, който
собственикът на недвижим имот би могъл да получи като обезщетение. Експертът е
обяснила и математическите изчисления по неконтролираните сделки, чрез които е
достигнала до посочената стойност, като е допълнила, че посочените в първото
заключение 112,55 кв.м. представляват обезщетението за жалбоподателката за
съсобствените й 39 кв.м.ид.ч. в размер на 30 % от общата РЗП на жилищната
сграда.
Съдът
преценява двете неоспорени от страните заключения като обективни и компетентно
дадени, поради което изцяло ги кредитира.
Горната
фактическа обстановка, по същество безспорна между страните, съдът приема за
установена въз основа на писмените доказателства по административната преписка,
тези, приобщени в хода на съдебното дирене, както и от заключенията на СОЕ,
които са взаимно обвързани, допълващи се и безпротиворечиви, и анализирани в
съвкупност не налагат различни изводи.
При
така установената фактология съдът прави следните правни изводи:
По
допустимостта на жалбата:
Прекратяването на съсобствеността между между общината
и ФЛ/ЮЛ е сложен фактически състав, уреден в чл.36 от ЗОС и Раздел ІІ от
НРПУРОС на Община – Варна. Така съгл.чл.36 ал.1 от ЗОбС
прекратяването на съсобственост върху имоти между общината, държавата,
физически лица или юридически лица се извършва след решение на общинския съвет
по ред, определен с наредбата по чл.8 ал.2, чрез делба, продажба на
частта на общината, откупуване частта на физическите лица или на юридическите лица или замяна. Според ал.2 на текста при прекратяване на съсобствеността по ал.1 се
прилагат разпоредбите на Закона за собствеността и на Гражданския процесуален
кодекс. Ал.3 на текста предвижда, че въз основа на решението на общинския съвет
кметът на общината издава заповед и сключва договор.
Съгласно
чл.36 от ЗОбС вр. чл.8 ал.11 от ЗОС и ТР №5 от 10.12.2008г. по т.д. № 20/2007г.
по описа на ОС на ВАС, именно решението на общинския съвет, с което се
предвижда прекратяване на съсобствеността на общината с физическо лице и се
одобрява цената, която физическото лице следва да доплати в този случай на
осн.чл.36 ал.1 т.4 от ЗОбС, за да придобие ап.23 – частна общинска собственост,
е индивидуалният административен акт по разпореждане с общинско имущество,
който пряко и непосредствено засяга съсобственика и който подлежи на обжалване
по реда на АПК, т.е. това е подлежащият на оспорване акт по реда на АПК пред
административния съд. Единствено в случай, че решението на ОбС за одобряване на
сумата, която съсобственикът следва да заплати за прекратяване на съсобствеността си с общината, не му
е съобщавано и му е станало известно едва от съдържанието на заповедта на кмета по ал.3
на чл.36 от ЗОбС, жалбата срещу тази заповед би била допустима като предявена
от лице с правен интерес от обжалването й. (решение
№667/17.01.2018г по адм.д.№9303/2016г на ВАС – София, ІІІ отд.).
Съобразно
задължителните указания на ВАС с определение 010332/03.07.2019г по
адм.д.№7020/2019г, задължението на административния орган да съобщи своя ИАА по
реда на чл.61 от АПК не може да бъде дерогирано от разгласяването на същия акт
по реда на чл.22 от ЗМСМА. При това валидно е само съобщаването, извършено по
реда на чл.61 от АПК (в приложимата му при издаване на решението на ОбС – Варна
редакция) – чрез устно уведомяване за съдържанието на акта, удостоверено с
подпис на извършилото го длъжностно лице, или чрез отправяне на писмено съобщение,
вкл. чрез електронна поща и факс – ако страната е посочила такива, а ако адреса
на някое лице е неизвестен или то не е открито на посочения адрес – чрез
поставяне на таблото за обявление, на интернет–страницата на съответния орган
или оповестяване по друг обичаен начин. Узнаването, че решението на ОбС – Варна
съществува не отговаря на въведеното в закона изискване за надлежното му
съобщаване, още повече, че адресатът трябва да бъде уведомен и за съдържанието
му. Поради това съдебната практика приема за приложим срока по чл.22 ал.2 от ЗМСМА само в случаите, когато решенията на ОбС се оспорват от лица, които нямат
качество на заинтересовани страни в административното правоотношение.
Съобразно
гореизложеното и предвид факта, че Решение № 1061-2 по Протокол № 26/31.01.2018г.
Общинският съвет- Варна е оповестено единствено по реда на чл.22 ал.2 от ЗМСМА,
но безспорно не е съобщено на жалбоподателката по реда на чл.61 ал.1 от АПК
(както например й е съобщено предходното Решение №4626-3 по Протокол №50 от
заседанието на 24.01.2007г.), следва извод, че съдържанието му й е станало
известно едва с връчването на Заповед №1371/12.04.2018г на кмета на Община
Варна. Това обстоятелство, спазеният 14-дневен срок за оспорването му пред
съда, и наличието на правен интерес у М.Я. да оспори заповедта пред съда като
нейн адресат, обосновават извод за процесуална допустимост на жалбата й против
този ИАА на кмета на Община Варна, с който във връзка с прекратяването на съсобствеността
върху ПИ с идентификатор 10135.1030.298 по КККР на гр. Варна, са определени
пазарните цени на обектите – предмет на замяната, както и другите условия до
окончателната финализиране на процедурата по прекратяване на съсобствеността.
По
основателността на жалбата:
Разгледана
по същество, допустимата жалба е и основателна.
На
първо място оспорената заповед е издадена от кмета на Община Варна като орган
на изпълнителната власт с определени по ЗМСМА правомощия, по силата на които
той е оправомощен да прецени доколко са осъществени изискванията на законодателя
за прекратяване на съсобственост по отношение на имот, в който общината има
права ведно с другиго, съобразявайки се с реда, определен в общинската наредба,
приета на основание чл.8 ал.2 ЗОбС.
Оспореният
ИАА е издаден в писмена форма, а от съдържанието му се установява и наличието
на императивно изискуемите реквизити по чл.59 ал.2 от АПК – наименование на
органа, който го издава, наименование на акта, адресат на акта, фактически и
правни основания за издаване на акта, разпоредителна част, с която се определят
правата или задълженията, начинът и срокът за изпълнението, дата и подпис на
лицето, издало акта, с означаване на длъжността му. В заповедта е посочено
основанието за издаването й – чл.44 ал.2 от ЗМСМА и чл.36 ал.1 от ЗОбС, съгласно
който прекратяването на съсобственост върху имоти между общината, държавата,
физически лица или юридически лица се извършва след решение на общинския съвет
по ред, определен с наредбата по чл.8 ал.2, чрез делба, продажба на частта на
общината, откупуване частта на физическите лица или на юридическите лица и замяна.
Текстът на чл.36 ал.1 от ЗОбС е възпроизведен в чл.27 от Наредбата на Общински Съвет
- Варна за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество.
В конкретния случай замяната е избрана като способ за прекратяване на
съсобствеността върху ПИ № 10135.1030.298 в гр. Варна, от който 39 кв.м.ид.ч.
са собственост на жалб.Я., а в предходен момент тя е изразила изрично съгласието
си за това прекратяване и за избрания способ, съобщени й с Решение № 4626-3 по
Протокол № 50 /24.01.2007г.
Не
се установяват и съществени нарушения на административнопроизводствените
правила, които да обосновават отмяна на оспорваната заповед. Процедурата е
проведена по реда на Глава ІV от ЗОбС и на Общинската Наредба за реда за
придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. В хода на
административното производство ответникът е възложил на лица - лицензирани
оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители, да
извършат оценка на заменяемите имоти – 39 км.м.ид.ч. от ПИ № 10135.1030.298 в
гр.Варна и апартамент № 23, находящ се в гр. Варна, *********, вх.Б.
Представените в срок пазарни оценки са одобрени и гласувани от Общински съвет –
Варна на негово редовно заседание, проведено на 31.01.2018г.
Спорът
между страните в това производство е концентриран единствено досежно размера на
приетите с решението на ОбС пазарни оценки на заменяемите вещи, въз основа на
които е издадена оспорената заповед, като въведените с жалбата твърдения са, че
пазарната стойност на притежаваните от оспорващата Я. 39 кв.м.ид.ч. от
процесния ПИ е силно занижена, за разлика от пазарната стойност на апартамент №
23 и прилежащите му части, които са неправилно и необосновано завишени. Доколкото
размерът на определените пазарни цени във връзка със замяната е част от въпроса
за материалната законосъобразност на акта, то същият подлежи на съдебен
контрол.
По
делото са налични две оценки на заменяемите имоти – тези, изготвени от
лицензирани оценители в хода на административното производство, и изготвените
от вещото лице, назначено от съда на съдебното дирене.
Към
административната преписка не са представени доказателства, от които да е видно
на какви данни са базирани пазарните цени на недвижимите имоти, които са
предмет на замяната. В пазарната оценка на апартамент №23 и прилежащите му
части, изготвена от лицензирания оценител Диана Пенева, формално е посочено, че
е използван методът на пазарните аналози, без да са описани характеристиките на
сравняваните имоти, за да се установи тяхната съпоставимост. Не става ясно и
колко имота са били предмет на съпоставката, както и дали това са офертни цени
или са цени на реални сделки, извършени със имоти, разположени в непосредствена
близост с оценявания и със сходни характеристики. От Доклада за определяне
пазарната стойност на 39 кв.м.ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.298 в
административната фаза на производството пък е видно, че съпоставката е
извършена изцяло и само въз основа на офертни цени за четири имота, като за
целта е ползвана информация от сайта www.imot.bg по обява на фирма „Хепи Хоумс“, на www.imot.com по обява на фирма „Киров“ и от сайта www.homes.bg по обяви на фирма „Адрес“ и фирма „Евро Хоум“.
При
изготвяне на назначената по делото основна и допълнителна съдебно-оценителна
експертиза са използвани цени по реално извършени сделки с имоти, разположени в
непосредствена близост до оценяваните имоти и със сходни с техните
характеристики, като към делото са представени и доказателства за това (копия
от нотариалните актове за реално сключени сделки, ведно със скиците към тях),
за разлика от пазарните оценки, изготвени в хода на административното
производство, които – както беше посочено – са изготвени по неясни критерии или
по офертни цени, които нямат същата тежест, с каквато разполагат цените по
реално сключени сделки. Предвид факта, че заключението, изготвено от вещото
лице Н.М. в хода на съдебното дирене единствено е изготвено при стриктно
прилагане на метода на сравнимите неконтролирани цени, приложим по силата на
Наредба № Н-9/2006г, и не е оспорено от ответната страна, съдът намира, че
именно то следва да бъде кредитирано при формиране на правните му изводи по
същество. Конкретно – позовавайки се на това заключение, съдът приема, че
пазарната стойност на 39 кв.м.ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.298 е 25 935,00лв., а пазарната стойност
на апартамент 23 в изградената в ПИ сграда е 87 455,00лв.
Съдът
в този си състав преценява като ирелевантни за този процес възраженията за
накърнени права на жалбоподателката в процедурата по учредяване правото на
строеж върху ПИ с идентификатор 10135.1030.298. Съотношението, упражняването и
уреждането на вещните права на собственост, вкл. и това на строеж върху
съсобствения ПИ, са с гражданско-правен характер и страните по тях са
равнопоставени, за разлика от административното правоотношение на власт и
подчинение, обективирано с издаването на оспорената понастоящем заповед на
кмета на Община Варна. Съответно – разрешаването на гражданско-правните спорове
във връзка с учредяването на право на строеж между Община Варна и „Варнафарма
Холдинг“ ООД, респективно – изключването на съсобственика им М.Я. от тях, е от
компетентността на общите съдилища, тези въпроси не могат да бъдат обсъждани от
съда и отстранени в производство по реда на АПК, а и принципно не са с
преюдициален характер за настоящия спор. Само за пълнота на изложението следва
да бъде посочено, че с НА №187, т.ІІ, рег.№11379 от 20.12.2008г (стр.10-17 по
делото), жалб.Я. е отстъпила на
„Варнафарма Холдинг“ ООД правото на строеж върху съсобствения им имот
напълно безвъзмездно, вероятно след предварителна уговорка, че ще получи
апартамент 23, който изрично е изключен от договора, и за него е съставен АЧОС.
В
тази връзка и тъй като не е предмет на административния спор, не може да бъде
обсъждано в настоящото производство и спазването на присъщия за този район процент
на обезщетение на собственика на земята от РЗП на построената върху нея
сградата – 30%, който очевидно не е приложен в този случай, тъй като според
заключението на СОЕ по делото на Я. се полагат 112,55 кв.м., а площта на
заменяемия ап.23 е 90,91 кв.м. Стойността на правото на строеж, оценено на
21 050,00 лв. от в.л. Н.М., също не следва да бъде съобразявана, понеже –
както вече беше посочено, то е предоставено безвъзмездно от жалбоподателката на
инвеститора „Варнафарма Холдинг“ ООД.
Предвид
гореизложеното настоящият състав приема, че жалбата е основателна и процесната
Заповед №1371/12.04.2018г. на кмета на Община Варна следва да се измени в
оспорените части чрез намаляване на пазарната цена на процесните 39 кв.м ид.ч.
от ПИ с идентификатор 10135.1030.298 от 11 442,00 лв., без включен ДДС на 25 935,00 лв. без ДДС, а на
апартамент № 23 находящ се в гр. Варна, *********,
вх.Б. и прилежащите му части – от 129 224,00 лв. без включен ДДС на 87 455,00 лв. без ДДС.
Съответно
на това изменение следва да бъде изменена заповедта и в нейната т.V.2. относно
дължимия на осн.чл.45 ал.5 т.1 от ЗДДС данък върху добавената стойност от
Община Варна върху продажната цена на 39 кв.м.ид.ч. – от 2 288,40лв. (при
цена 11 442,00лв.) на 5 187,00
лв. (при цена 25 935,00лв.). По идентични съображения следва да бъде
изменена и т.VІ от заповедта относно дължимите за плащане от М.Я. суми, при
съобразяване на императивната разпоредба на чл.46 ал.2 т.1 от ЗМДТ, т.е. с
основа данъчната оценка на ап.23 от 114 309,60лв, която е по-висока от
определената пазарна такава от 87 455,00лв, както следва: 1. Разликата
между продажните цени на двата имота – от 117 782,00лв. на 61 520,00 лв.; 2. Данък
на осн.чл.47 ал.2 от ЗМДТ в размер на 2,6 % върху данъчната оценка на имота –
частна общинска собственост – 114 309,60 лв., т.е. сумата 2 972,05 лв. вместо 3 359,82 лв.; 3.
ДДС на осн.чл.45 ал.7 и §1 т.5 б.“б“ от ДР на ЗДДС в размер на 20% върху продажната
цена от 87 455,00 лв. или сумата 17 491,00 лв., от която следва да се
приспадне дължимия от Община Варна ДДС в размер на 20% върху продажната
стойност на 39 кв.м.ид.ч. в размер на 25 935,00лв, или 5187,00 лв., т.е.
дължими от жалбоподателката са 12 304,00
лв.; 4. Режийни разноски на
осн.чл.79 ал.1 т.1 б.“б“ от НРПУРОИ в размер на 2% върху данъчната оценка на
ап.23 от 114 309,60 лв. или сумата 2 286,18 лв.
вместо 2 584,48лв.
При
този изход на делото основателна се явява претенцията на жалбоподателката за присъждане на
сторените по делото разноски, в това число и на заплатения адвокатски хонорар,
в общ размер на 1 060 лв. (10 лв. ДТ, 450лв. депозит за СОЕ, и 600 лв.
адвокатско възнаграждение, което не е прекомерно с оглед фактическата и правна
сложност на делото).
Така
мотивиран и на осн.чл.172 ал.2 от АПК, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Заповед № 1371/12.04.2018г. на Кмета
на Община Варна, както следва:
-
В т.ІV.1. намалява пазарната оценка на самостоятелен обект
с идентификатор 10135.1030.298.1.23, представляващ апартамент 23, находящ се в гр. Варна, *********, *********, ведно
с прилежащото избено помещение № 23 и 0,7470% от общите части на сградата, от
129 224,00 лв. без включен ДДС на
87 455,00 лв. без включен ДДС;
-
В т.ІV.2. увеличава пазарната оценка
на 39 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.298, от 11 442,00 лв.
без включен ДДС на 25 935,00 лв. без включен ДДС;
-
В т.V.2. увеличава дължимия от Община Варна ДДС на осн.чл.45 ал.5 т.1 от ЗДДС
от 2 288,40 лв. на 5 187,00 лв.;
-
В т.VІ.1. намалява разликата между
продажните цени на двата имота – от 117 782,00лв. на 61 520,00 лв.;
-
В т.VІ.2. намалява размера на
дължимия от М.Г.Я. данък на осн.чл.47 ал.2 от ЗМДТ от 3 359,82 лв. на 2 972,05 лв.;
-
В т.VІ.3. намалява размера на
дължимия от М.Г.Я. ДДС на осн.чл.45 ал.7 и §1 т.5 б.“б“ от ДР на ЗДДС от
23 556,40лв. на 12 304,00 лв.;
-
В т.VІ.4. намалява размера на
дължимите от М.Г.Я. режийни разноски на осн.чл.79 ал.1 т.1 б.“б“ от НРПУРОИ на
Община Варна от 2 584,48лв. на 2 286,18
лв.
ОСЪЖДА Община Варна да заплати на М.Г.Я., ЕГН
**********,*** сторените в производството разноски в размер на 1 060 (хиляда
и шестдесет) лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна
жалба пред Върховния административен съд на РБ в 14-дневен срок от съобщаването
му.
Преписи
от решението да се връчат на страните.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: