№ 190
гр. Варна , 03.12.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ в публично заседание на
осемнадесети ноември, през две хиляди и двадесета година в следния състав:
Председател:Вилиян Г. Петров
Членове:Георги Йовчев
Николина П. Дамянова
Секретар:Десислава И. Шинева Чипева
като разгледа докладваното от Вилиян Г. Петров Въззивно търговско дело №
20203001000418 по описа за 2020 година
по жалбата на "СИС пропърти инвест" ЕООД - гр.Варна срещу решение
№131/24.10.2019 г. на Окръжен съд Добрич - ТО по т.д. №294/2018 г. , с
което е отхвърлен искът му за договорна неустойка в размер на 71675
лева и по частната му жалба срещу определение по чл.248 ГПК
№160/09.04.2020 г. на съда относно разноските по решението, съобрази
следното:
Въззивникът моли с жалбата и в с.з. чрез процесуалния си представител
за отмяна решението и за постановяване вместо него на друго решение, с
което искът бъде уважен, ведно с присъждане на съдебните разноски за
двете инстанции. Поддържа и подадената частна жалба.
Ответникът по жалбата - "Доминант строй" ООД - гр.Добрич моли с
писмени отговори на жалбите и в с.з. чрез процесуалните си
представители за потвърждаване на обжалваните решение и определение,
като, в случай че съдът приеме иска за основателен и доказан, при
условията на евентуалност моли за намаляване на размера му до успешно
1
доказания такъв в процеса. Съображения за това излага в писмена защита.
Жалбата и частната жалба са подадени в срок и са допустими.
Разгледани по същество, жалбата е частично основателна, а частната
жалба е неоснователна.
Предмет на иска е договорна неустойка по т. 6 от нотариален акт №89,
том V, рег. №4243, дело №440 от 07.07.2017 г. на Нотариус Р. Г., с район
на действие района на Районен съд гр.Добрич, рег.№330 на Нотариалната
камара, за продажба на право на строеж, с т.1 от който ответникът -
продавач прехвърля на ищеца - купувач правото на строеж за построяване
в сградата на ул."Георги Кирков" №6 в гр.Добрич на 4 апартамента -
жилища №№ 9 и 17 във вход трети и 11 и 12 във вход втори, срещу
продажна цена на правото на строеж от 46000 лева. С т.4 от акта
купувачът се задължава да построи със свои сили, материали,
организация и средства описаните в т.1 самостоятелни обекта от
жилищно - търговския комплекс. С т.5 от същия продавачът се задължава
да завърши СМР и въведе сградата в експлоатация в срок до 31.12.2017 г.,
считано от датата на подписване на договора, при условие че не настъпят
форсмажорни обстоятелства или други обективни пречки и не са
наложени законови и административни забрани за строителството, като в
тези случаи срокът за завършване на строителството се удължава с
времето, необходимо за отстраняване на причината. Съгласно т.6 при
неизпълнение от продавача на задължението да завърши СМР в
посочения срок, както и да предаде обектите в завършен вид в същия срок
той дължи неустойка на купувача до окончателното им предаване в
размер на 0.1 на сто върху пазарната стойност, която същите биха имали
към датата, когато е следвало да бъдат предадени. Самият ответник е
закупил правото на строеж за построяването общо на 25 обекта в
сградата, представляваща жилищно - търговски комплекс, в т.ч. на
процесните 4 апартамента, от "Сплендид" ООД - гр.Добрич с нотариален
акт №47, том ІІ, рег. №1085, дело №153 от 25.02.2015 г.
Тълкуването на посочените по-горе договорни клаузи съобразно чл.20
2
от ЗЗД води до извода, че ищецът следва да построи четирите
апартамента, за които му е прехвърлено правото на строеж, а ответникът
следва да довърши изградената до този момент /от "Сплендид" ООД -
гр.Добрич/ сграда и я въведе в експлоатация /с акт-обр.16/ до 31.12.2017
г., като в рамките на същия срок и предаде на ищеца изградените от
последния апартаменти в завършената и въведена в експлоатация сграда
/с разрешение за ползване - обр.17/. Последното не се е случило нито в
рамките на договорения срок, нито до момента, установено от
заключението на тройната СТОЕ, изслушана от въззивната инстанция.
Основните възражения на ответника срещу иска на ищеца за присъждане
на договорна неустойка за неизпълнение по т.6 от договора, обективиран
в нотариалния акт за продажба на право на строеж от 07.07.2017 г. са, че
ищецът нямал правен интерес от въвеждане на сградата в експлоатация и
от иска, тъй като бил прехвърлил три от четирите апартамента на трети
лица и бил реализирал печалба, а не е претърпял вреди от продажбите,
както и че не бил дал необходимото съдействие на ответника да въведе
сградата в експлоатация, тъй като сам не бил завършил към датата на
падежа апартаментите, за които му било отстъпено право на строеж с
процесния договор. Не бил и заплатил изцяло цената на отстъпеното
право на строеж и дължал на ответника още сумата 5000 лева. Ответникът
прави и възражение, че клаузата за неустойка в договора е нищожна
поради противоречие с добрите нрави. Фактът, че ищецът е продал 3 от
четирите апартамента преди датата на падежа не прави иска без правен
интерес или неоснователен. Първо, защото страна по договора е ищецът и
само той може да ангажира отговорността на ответника за неизпълнение,
не и последващи приобретатели на обектите. Второ, защото продажбата
на апартаментите не предполага и не доказва автоматично, че от
продажбата продавачът е реализирал печалба. И трето, защото
неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се
доказват - чл.92, ал.1, изр.1 - ЗЗД. От това следва, че за присъждане на
неустойка за неизпълнение е без значение дали е претърпял и какви вреди
3
във връзка с неизпълнението кредиторът. Уговорената в т.6 от договора
неустойка не е нищожна поради накърняване на добрите нрави, само
защото с нея не е предвиден краен предел, до който да се начислява, като
в този смисъл е постоянната съдебна практика. В случая за краен предел
следва да се счете изтичането на срока от 6 месеца от датата на падежа,
когато /на 28.06.2018 г./ ищецът е завел иска си, доколкото от една страна
в рамките на този срок е нормално да се очаква ответникът да изпълни
просроченото си задължение за предаване на апартаментите с разрешение
за ползване предвид обезпечителната функция на неустойката, а от друга
страна с начисляване на подневно уговорената неустойка ищецът не би се
обогатил, а само ще бъде обезщетен, за забавата на ответника.
Незаплащането от ищеца на сумата 5000 лева не може да се счете за
недадено от кредитора на длъжника съдействие, което да доведе до
отпадане отговорността на ответника, от една страна, защото
неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на
последния, а от друга, защото с представената на л.40 от въззивното дело
молба на ответника за заплащане на остатъка от продажната цена 5000
лева по процесния нотариален акт /вече заплатен с платежно нареждане
от 23.09.2020 г. - л.42/ той е признал, че между страните е съществувала
уговорка тази сума да се заплати при получаване на акт 16 на сградата.
Що се отнася до възражението, че ищецът не бил изградил
апартаментите си в срок и с това не дал съдействие на ответника за точно
изпълнение на задълженията по договора и от негова страна, съдът
съобрази следното: По делото не са представени доказателства, че
ответникът е извършил някакви довършителни СМР по общите части на
сградата. От заключението на единичната СТЕ се установява, че
ответникът не е вписан в сайта на Камарата на строителите в България
като лице, извършващо строителна дейност. Фактът, че разрешението за
строеж е било издадено на името на първоначалния строител -
"Сплендид" ООД-гр.Добрич не е пречка строителството да се прехвърли
на друг строител, който да поиска издаване на ново разрешение за строеж
на свое име. Фактът, че ответникът не го е сторил, доказва, че той не е
4
имал в действителност намерение да довърши строителството на
сградата. Фактът, че ищецът е възложил с договор от 07.07.2017 г. на "Ес
Пи Ес имоти" ООД - гр.Добрич както изпълнението на СМР на неговите
си апартаменти 9, 17, 11 и 12, така и всички видове СМР по общите части,
инсталации и комуникации, необходими за въвеждане в експлоатация на
цялата сграда, в която се намират обектите, видно от договора,
потвърждава липсата на намерение и очевидно на невъзможност на
ответника да изпълни поетите договорни задължения да завърши сградата
до приемането й с акт-обр.16, които включват именно изграждането на
общи части, общи инсталации и комуникации. Ищецът не е поемал
задължение да бъде инвеститор на цялата сграда вместо ответника, така
че възражението на последния, че не му дал необходимото съдействие е
неоснователно. Той не само че е осигурил собственото си изпълнение
чрез трето лице "Ес Пи Ес имоти" ООД - гр.Добрич, но е осигурил чрез
него и изпълнението от страна на ответника, като е заплатил на третото
лице и възнаграждение, което за частта, касаеща общите части на
сградата и общите инсталации и комуникации, представлява понесени
разходи, които не му се следват, тъй като са задължение на ответника. От
заключението на единичната СТЕ се установява, че към 18.03.2019 г.
общите части на сградата не са завършени като вътре в сградата няма
главно ел. табло и завършена електрическа инсталация. В договора с "Ес
Пи Ес имоти" ООД - гр.Добрич няма по начало възлагане на това
дружество изпълнението на "В и К" инсталация. При това положение е
очевидно, че няма как в три от процесните четири апартамента /без ап.11
във вход 2, който е изцяло завършен/ да има свързване към електрическа
и "В и К" инсталация. Вещото лице констатира липса на контакти и
частично свързване към електическата и водопроводна инсталации в
трите апартамента. За да е възможно обаче апартаментите да бъдат
издадени по БДС от ищеца - с монтирани контакти и свързване към
ел.инсталация и "В и К" инсталация, е нужно да са положени самите
инсталации в сградата, а ответникът не е доказал да е изградил такива.
Тройната СТОЕ също приема, че задължението за изграждане на
електрическата и водопроводната инсталация на четирите апартамента е
5
на ищеца, но това не следва от функцията му на възложител на цялата
сграда, какъвто е доводът й. Въпросът е правен и не е от компетентността
на вещите лица, а от тази на съда. Ищецът няма такива задължения за
цялата сграда, като задълженията му са само да построи обектите си и да
ги издаде /по БДС с оглед задължението на ответника за издаване на
сградата с напълно завършени обекти /с акт-обр.16/. Свързването с
електрическата и водопроводна инсталации ищецът може да извърши
само след като такива вече съществуват като част от изградените общи
части на сградата, а не и преди това. Установено от заключението на
тройната СТОЕ, сега сградата е с напълно завършени общи части, фасада
и покрив, като самостоятелните обекти в нея са също завършени по БДС.
При липса на изградени от ответника такива към датата на падежа -
31.12.2017 г. обаче, ищецът също не е могъл да завърши изградените от
него апартаменти по БДС с изграждане в тях на "ВиК" инсталация до тапа
и на ел.инсталация с изводи за ключове, контакти и осветителни тела,
каквито са изискванията за завършеност по БДС съгласно заключението
на тройна СТОЕ. За да завърши апартаментите си ищецът в степен на
завършеност по БДС, позволяваща приемане на сградата с акт-обр.16 и
разрешаване ползването й с акт-обр.17, е следвало да получи
необходимото съдействие от ответника със завършване прокарването на
електрическата и водопроводната инсталации в сградата, което от една
страна е изискване за приемане на цялата сграда с акт-обр.16 от държавна
приемателна комисия, а от друга - би позволило на ищеца да завърши
свързването на Ел. и "ВиК" инсталациите в апартаментите към общите
сградни инсталации, представляващи общи части на сградата. След като
от данните по делото се установява, че ответникът не е завършил към
датата на падежа същите общи части, той не може да възразява, че
ищецът не му дал нужното съдействие, за да изпълни договорното си
задължение за въвеждане на сградата в експлоатация, тъй като самият той
е дължал на свой ред даване на съдействие на ищеца да завърши
процесните апартаменти в степен на завършеност по БДС.
Ето защо, следва да се приеме, че към датата на падежа е било налице
6
виновно неизпълнение на договора само от ответника, а не и от ищеца,
който е могъл да изпълни изцяло само при напълно изпълнени СМР по
общите части от ответника относно електрическите и водопроводни
проводи на сградата, каквито са липсвали. Няма причинно-следствена
връзка между неизпълнението на ответника и поведението на ищеца.
Напротив, последният е действал с грижата на добрия стопанин, като
въпреки поето такова договорно задължение, е предприел и то за своя
сметка изпълнение на общите части на сградата чрез трето лице, с което е
договарял, макар че това задължение по договор е на ответника.
Доколкото няма релевирани по делото форсмажорни събития, водещи до
удължаване на падежа на задължението на ответника по договора, искът
за присъждане на ищеца на дължима неустойка за договорно
неизпълнение на ответника във времево отношение - със забава по т.6 от
нотариален акт №89/07.07.2017 г. е основателен. По отношение на
размера й въззивният съд съобрази неоспореното от страните в тази му
част заключение на тройната СТОЕ, изслушано във въззивната
инстанция, съгласно което общата пазарна стойност на четирите
процесни апартамента към датата на падежа - 31.12.2017 г. възлиза на
316100 лева. Правилно вещите лица при определяне на пазарната
стойност на апартаментите са приложили с оглед максимална
обективност на заключението си и вещния метод наред с метода на
пазарните аналози със съответно претегляне 10% към 90% - Таблица 11
на л.82 от делото. Съобразно тази пазарна стойност неустойката за забава
възлиза на 56581.90 лева /0.1% х 179 дни х 316100 лева/, за която сума
искът следва да се уважи, а за разликата му до предявения размер от
71675 лева се отхвърли. Предвид това обжалваното решение на ДОС
следва да се отмени в отхвърлителната му част до размера на 56581.90
лева - главница, като искът в същата част се уважи, ведно с разноските по
делото, а се потвърди в останалата му отхвърлителна част за разликата до
71675 лева. Решението в частта относно присъдени в полза на ответника
разноски за първата инстанция следва да се отмени съобразно изхода на
спора за разликата от 53.59 лева до 254.50 лева - разноски по делото и за
разликата от 737.02 лева до 3500 лева - адвокатско възнаграждение, като
7
се потвърди за сумите - 53.59 лева и 737.02 лева. В полза на ищеца
съобразно изхода на спора следва да се присъдят сумите - 5136.77 лева и
2631.54 лева, представляващи съответно съдебни разноски за първата и за
въззивната инстанция. Частната жалба срещу определението на ДОС по
чл.248 - ГПК следва да се остави без уважение, доколкото от
представената разписка на л.271 от първоинстанционното дело се
установява, че договореното адвокатско възнаграждение /4800 лева/ е
внесено в брой в касата на Адвокатско дружество "Кирякови и Ко" -
гр.Добрич, което е било упълномощено от ответника да го представлява
по делото, действащо чрез упълномощения от същото адвокат П. А. А., а
адвокатският хонорар е бил намален с оглед направеното от ищеца
възражение за прекомерност до размера на 3500 лева съобразно
преценката на съда за положения от адвокатското дружество труд и
фактическата и правна сложност на делото.
Воден от изложеното и на основание чл.271, ал.1 - ГПК съставът на
Варненския апелативен съд - ТО
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №131/24.10.2019 г. на Окръжен съд Добрич - ТО по
т.д. №294/2018 г. в отхвърлителната му част за разликата от 56581.90 лева
до 71675 лева - главница и в осъдителната му част за разноски в полза на
ответника за разликата от 53.59 лева до 254.50 лева - разноски по делото
и от 737.02 лева до 3500 лева - адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА "Доминант строй" ООД - гр.Добрич, ЕИК *********, да
заплати на "СИС пропърти инвест" ЕООД - гр.Варна, ЕИК *********,
сумата 56581.90 лева - договорна неустойка за неизпълнение поради
забава по т.6 от нотариален акт №89, том V, рег. №4243, дело №440 от
07.07.2017 г. на Нотариус Р. Г., с район на действие района на Районен
8
съд гр.Добрич, рег.№330 на Нотариалната камара, за продажба на право
на строеж, както и сумите: 5136.77 лева - съдебни разноски за първата
инстанция и 2631.54 лева - съдебни разноски за въззивната инстанция.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му отхвърлителна част за
разликата до 71675 лева - главница и в осъдителната му част за разноски в
полза на ответника до размера на сумите: 53.59 лева - разноски по делото
и 737.02 лева - адвокатско възнаграждение.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частната жалба на "СИС пропърти инвест"
ЕООД - гр.Варна срещу определение по чл.248 ГПК №160/09.04.2020 г.
на Окръжен съд Добрич - ТО по т.д. №294/2018 г. относно разноските по
решението.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9