Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 22.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на тринадесети октомври две хиляди двадесет и
втора година в състав:
Съдия: Свилен Станчев
при участието на секретар Сн.Апостолова, като разгледа
докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 1876 по описа за 2021 година, прецени:
Предмет
на делото е предявен от К.Е.Б. и Н.Т.Б. срещу „А.“ ЕООД *** и К.А.П. осъдителен
иск (предявен като частичен и увеличен на 11.01.2022 г. до пълния размер – л.
194) с правно основание чл. 92 от ЗЗД, за солидарно заплащане на неустойка от 65 300
евро, за неизпълнение на задължение за завършване и предаване на владението
върху обекти в груб строеж в сграда, изградена в УПИ № I-172 кв. 87 по плана на гр. София
местност „Лозенец II“, които обекти са
предмет на договори за продажба, сключени с НА № 61 том IV рег. № 5953 дело № 602/2016 г. от
29.11.2016 г. на нотариус Д.Н., вписан в СВп с вх. № 7545от 29.11.2016 ., акт №
126 том CLXVдело № 5483/2016 г.; НА № 62 том IV рег. № 5954 дело № 603/2016 г.от
29.11.2016 г. на нотариус Д.Н., вписан в СВп с вх. № 75239 от 29.11.2016 ., акт
№ 72 том CLXХVдело № 54730/2016 г.; и НА № 63 том IV рег. № 5955 дело № 604/2016 г.от
29.11.2016 г. на нотариус Д.Н., вписан в СВп с вх. № 75134 от 29.11.2016 ., акт
№ 933 том CLXХVдело № 34820/2016 г.
Пълномощникът
на ищците К.Е.Б. и Н.Т.Б. излага, че на 15.04.2013 г. било учредено в полза на
ответника „А.“ ЕООД чрез неговия управител – ответника К.А.П., право на строеж
върху следния поземлен имот: УПИ I-172 в кв. 87
по плана на гр. София СО, район Лозенец ул. „*****, без идентификатор по
кадастрална карта към момента на сключване на договора, а понастоящем ПИ с
идентификатор 68134.901.917. Съгласно нотариалния акт за учредяване на право на
строеж, ответникът „А.“ ЕООД срещу поемане от ответника на задължение да
построи монолитна жилищна сграда с апартаменти, офис, студиа, гаражни клетки на
партера, складове, подземен гараж с гаражни клетки и подземен трафопост, с обща
РЗП 1184 кв. м (РЗП на надземната част 928,89 кв. м и ЗП на сутерена 219,75 кв.
м, състояща се от сутерен, партер, три жилищни и два подпокривни етажа.
Разпределението на обектите в сградата, било: в сутерена – подземен гараж с
шест клетки, склад, стълбищна клетка с асансьор и помещение за подземен трафопост;
на партерния етаж - офис, стълбищна клетка с асансьор, главен вход и главно ел.
табло, както и
две гаражни клетки; на жилищните етажи - по два тристайни апартамента и
стълбищна клетка с асансьор; и на подпокривните етажи се предвиждат две студиа,
едно складово помещение и стълбищна клетка с асансьор. Поемателят-строител „А.“
ЕООД се задължил да построи описаната сграда със свои средства, труд и
материали и да предаде с удостоверение за въвеждане в експлоатация на учредителите
недвижимите имоти, описани в пункт III от нот. акт, в степен
на строителна завършеност, договорена с „А.“ ЕООД в предварителен договор,
сключен на 07.04.2011 г.
Съгласно договореното
в пункт VIII от нотариалния акт, „А.“ ЕООД се е задължило да завърши
строителството на сградата и изпълнението на СМР с издаване на Протокол обр.15,
в срок от 21 месеца, считано от подписването на нотариалния акт (т.е. до
15.01.2015г.), както и да осигури издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата в срок от 3 месеца, считано от датата на подписването
на Протокол обр.15, при условие, че не са настъпвали форсмажорни обстоятелства.
Сградата била изградена в груб строеж и понастоящем била с идентификатор
68134.901.917.1 по кадастрална карта. На 29.11.2016 г., ищците придобили чрез
покупко-продажба от ответниците „А.“ ЕООД, К.А.П. и лицето К.И.С.обекти в
изградената в груб строеж сграда: ищецът Н.Т.Б. – апартамент № 2 на първи
надпъртерен етаж за сумата от 72 190 евро, и гаражна клетка № 7-8 на
партерен етаж за сумата от 12 680 евро; ищцата К.Е.Б. – апартамент № 1 на
първи надпартерен етаж за сумата от 29 725 евро, и 17,73% ид.ч. от подземния гараж в сутерена (кота - 2,70 м.) на
жилищната сграда за сумата от 7950 евро. Всички суми били заплатени от
купувачите преди сключването на сделката.
Тъй като и в трите нотариална акт за покупко-продажба е
нямало уговорен краен срок за предаване на обектите на ищците, на 10.05.2018 г.
ответникът К.А.П., действащ като управител на „А.“ ЕООД, в качеството му на
продавач и изпълнител на строителните дейности в построената на „Груб строеж“
жилищна сграда на ул. „*****, СО-Лозенец, гр. София, декларирал писмено пред
тях, че в срок до 31 октомври 2018 г. ще им предаде владението върху закупените
недвижими имоти - в завършен вид и с разрешение за ползване (акт Обр.16). След
като така декларираното намерение не се осъществило в посочения от декларатора
срок (31.10.2018 г.), на 15.01.2019 г. бил изготвен Протокол № 10а, между
ищците и ответника К.А.П., действащ в лично качество и в качеството си на
собственик и управител на „А.“ ЕООД, с подписването на който страните поели
помежду си следните задължения:
К. и Н. Б.предоставяли
на К.П. сумата от 15 000 евро за извършени и предстоящи за извършване
довършителни дейности за въвеждането на закупените от тях жилища в експлоатация
и нормалното им ползване. Посочено било и какво точно следва да бъде извършено
от страна на строителя като довършителни дейности по сградата и обектите на К. и
Н. Б.в нея.
К. и Н. Б.предоставяли на К.П. сумата от 7 254,90 (лева, която да бъде преведена по банков
път по фактура 121/21.12.2017 г. за окончателно плащане на паркомясто № 4 в
сутерена на сградата, предплатено по фактура № 103/29.11.2016 г. на „А.“ ЕООД,
като получателят на сумата се задължава да прехвърли собствеността на имота с
нотариален акт, в срок до 28.02.2018 г. Ответниците К.А.П. и „А.“ ЕООД чрез П.
като управител се задължили в срок до
30.04.2019г. вкл., да предадат владението на закупените жилища,
гаражни клетки и паркомясто на купувачите К. и Н. Б.с разрешение за ползване.
При неизпълнение в срок на така поетото задължение, К.А.П. дължи на купувачите К.
и Н. Б.обезщетение за просрочие от 100 (сто) евро за всеки просрочен ден, което
практически съставлява уговорена неустойка за забава по чл.92 от ЗЗД.
Ищците твърдят, че по
трите сделки заплатили на ответника „А.“ ЕООД общо 137 545 евро и 7254,90
лева. Към датата на предявяване на иска 11.02.2021 г. ищците не са получили
владението върху имотите си в договорения вид (акт обр. 16). За обектите не бил
съставен и протокол образец 15. Поради това ищците смитат, че за периода от
01.05.2019 г. до 11.02.2021 г. ответникът „А.“ ЕООД бил в забава. Според
уговорената неустоечна клауза от 100 евро за ден и периода на забавата от 653
дни, дължимата неустойка била 65 399 евро. Сумата била дължима солидарно
от двамата ответници.
На основание изложеното, пълномощникът на ищците прави
искане до съда да осъди ответниците „А.“ ЕООД и К.А.П. солидарно да заплатят на
ищците К.Е.Б.Н.Т.Б. сумата от 65 300 евро, обезщетение за просрочие,
солидарно дължимо от тях на основание протокол № 10а от 15.01.2019 г.
Ответниците „А.“
ЕООД и К.А.П. в отговори с идентично съдържание правят следните възражения
срещу иска:
- възражение за
неизпълнение от ищците на поетото от тях задължение да предоставят на ответника
К.А.П. сумата от 15 000 евро за извършени и предстоящи за извършване
довършителни дейности за въвеждане на закупените жилища в експлоатация и
нормалното им ползване, което според ответниците е причина за недовършването и
невъвеждането на сградата в експлоатация;
- възражения за нищожност
на неустоечната клауза, поради накърняване на добрите нрави, предвид
надостатъчния според ответниците срок на извършване на всички СМР и въвеждане
на сградата в експлоатация;
- възражения за прихващане
на претендираното вземане с вземанията на ответниците към ищците в размери по
15 000 евро за всеки ответник.
Съдът като взе
предвид становищата на страните и прецени събраните по делото доказателства
поотделно и в съвкупност, прие за установено следното:
Между страните не се спори и се
установява от представения нотариален акт № 137
от 15.04.2013 г. том I рег. № 1927 дело № 127/2013 г. на нотариус Д.Н.,
че ответникът „А.“
ЕООД е придобил право на строеж за построяване на монолитна жилищна сграда с
апартаменти, офис, студиа, складове, подземен гараж с гаражни клетки и гаражни
клетки на партера, в УПИ I-172 в кв. 87 по плана на гр. София СО, район Лозенец ул. „*****, понастоящем
ПИ с идентификатор 68134.901.917 срещу задължение на ответника да завърши
строителството на сградата и изпълнението на СМР с издаване на протокол обр. 15
в срок от 21 месеца от датата на договора. Към дата 29.11.2016 г. жилищната
сграда била изградена във фаза „груб строеж“. С три договора за
покупко-продажба от 29.11.2016 г. ищците придобили следните обекти в сградата:
С нотариален акт №
61, том IV, рег.№ 5953, дело N2
602 от
2016 г. на нотариус Д.Н. ищецът Н.Т.Б. купил ответника „А.“ ЕООД и лицето К.И.С.недвижим
имот, изграден на „груб строеж“, съставляващ: апартамент № 2 в
гр. София, СО-Лозенец, в жилищната сграда на ул. „*****, на първи надпартерен
етаж, кота +2,82 м., със застроена площ от 110,64 кв.м., състоящ се от входно
антре, баня с тоалетна, спалня, дневна, кухня и три тераси, при съседи:
стълбище, асансьор, ап.№ 1, улица, двор, двор и улица, заедно с 14,42% ид.ч. от
общите части на сградата и заедно с 11,59% ид.ч. от правото на строеж върху
мястото, върху което е построена същата, съставляващо УПИ I-172,
кв.87 по плана на гр. София за м. „Лозенец II-ра
част“, с площ по скица от 267 кв.м., при съседи по скица: ул. „Лозенец“, ул.
„Бисер“, УПИ II-173 и
УПИ Х-174, за сумата от 72 190 евро, заплатена по банков път от купувача
преди сключването на сделката.
С нотариален акт № 62, том IV, рег.№ 5954, дело № 603 от
2016 г. на нотариус Д.Н., ищецът Н.Т.Б. купил от ответника „А.“ ЕООД недвижим
имот, изграден на „груб строеж“, съставляващ: гаражна клетка № 7-8, находящ се в гр. София, СО-Лозенец, в
жилищната сграда на ул. „*****, на партерен етаж, кота 0,00 м., със застроена
площ от 29,52 кв.м., при съседи: офис, улица, рампа и двор, заедно с 2,28%
ид.ч. от общите части на сградата и заедно с 1,84% ид.ч. от правото на строеж
върху мястото, върху което е построена сградата, за сумата от 12 680 евро, заплатена по банков път
от купувача преди сключването на сделката.
С нотариален акт № 63, том IV, рег.№ 5955, дело № 604 от
2016 г. на нотариус Д.Н., ищцата К.Е.Б. купила от ответника „А.“ ЕООД следните недвижими
имоти, изградени на „Груб строеж“, съставляващи: 1) Апартамент № 1, находящ се в гр. София, СО-Лозенец, в
жилищната сграда на ул. „*****, на първи надпартерен етаж, кота +2,82 м., със
застроена площ от 52,89 кв.м., състоящ се от входно антре, спалня, баня с
тоалетна, дневна с кухненски бокс, склад и тераса, при съседи: стълбище,
апартамент № 2 и от две страни - улици, заедно с 6,89% ид.ч. от общите части на
сградата и заедно с 5,54% ид.ч. от правото на строеж върху мястото, върху което
е построена сградата, за сумата от 29
725 евро, заплатена от купувача преди сключването на сделката и 2) 17,73% ид.ч. от подземния гараж в
сутерена (кота - 2,70 м.) на жилищната сграда, изградена до степен „Груб
строеж“, находящ се в гр. София, СО-Лозенец, на ул. „*****, състоящ се от шест
гаражни клетки и маневрено пространство, целият със застроена площ от 179,40
кв.м., при съседи: улица, двор, улица, помещения за подземен трафопост,
асансьор и стълбищна клетка, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на строеж
върху мястото, върху което е построена сградата, при съответно разпределено
право на ползване на тези идеални части в границите на Гаражна клетка № 1 с
площ от 14,82 кв.м., при съседи: гаражна клетка № 2, сутеренна стена, сутеренна
стена и маневрено пространство, заедно с принадлежащите към гаражната клетка
идеални части от общите части на подземния гараж, равняващи се на 16,98 кв.м.,
или обща площ на гаражната клетка (№ 1) с идеалните части към нея от 31,80
кв.м., за сумата от 7950 евро, заплатена по банков път от
купувача преди сключването на сделката.
В описаните договори не било уговорено задължение на
ответника към ищците да довърши изграждането на обектите – предмет на
договорите и предаването им на купувачите в завършен вид и въведени в
експлоатация. С документ, озаглавен „Декларация“ с вписана дата 10.05.2018 г.
(л. 13), ответникът К.А.П. като управител на ответника „А.“ ЕООД *** се
задължил в срок до 31.10.2018 г. да предаде владението на закупените имоти в
завършен вид и с разрешение за ползване, на купувачите.
На 15.01.2019 г. между
страните бил съставен протокол № 10а за окончателни плащания и извършване на довършителни
дейности по въвеждане в експлоатация на жилищната сграда на ул. „***** гр.
София (л. 11), имащ характер на договор, сключен между ищците Н.Т.Б. и К.Е.Б.,
и ответника К.А.П. в лично качество и като представител на ответника „А.“ ЕООД.
Според съдържанието на документа ищците предоставят на ответника К.П. сумата от
15 000 евро за извършени и предстоящи за извършване довършителни дейности
за въвеждане на закупените жилища в експлоатация и нормалното им ползване.
Ответникът К.А.П. лично и в качеството си на собственик и управител на
ответника „А.“ ЕООД се задължавал (л. 12) в срок до 30.04.2019 г. да предадат закупените
жилища, гаражни клетки и паркоместа на ищците. В текста на протокола се съдържа
уговорка, в случай че К.А.П. не изпълни това свое задължение в посочения срок,
дължи обезщетение на купувачите в размер на 100 евро за всеки просрочен ден.
По делото са
представени 2 бр. разписки с дати 13.04.2018 г. и 14.01.2019 г. (л. 208-209) за
получени от ответника К.А.П. като управител на ответника „А.“ ЕООД суми от 5000
евро и 10 000 евро. Във връзка с оспорването от представителя на
ответниците истинността на разписката от
14.01.2019 г. по делото е назначена и изготвена съдебно-почеркова експертиза.
Заключението безспорно установява подписването на документа от ответника К.А.П.
след изготвянето на текста (л. 299).
По делото е изготвена
съдебно-техническа експертиза, според която към датата на огледа за целите на
експертизата сградата се намира на етап на готовност за съставяне на акт обр.
15 и разрешение за ползване. Ако обр. 15 не е бил съставен и разрешение за ползване
не е било издадено.
Тези доказателства
обуславят следните изводи на съда:
С цитирания протокол №
10а ответниците са се задължили срещу допълнително заплатена от ищците сума от
15 000 евро да изпълнят в срок до 30.04.2019 г. довършителните работи по
собствените на ищците жилища, да предприемат действия по въвеждането им в
експлоатация и да предадат владението върху имотите. Съдът приема за доказано,
че сумата от 15 000 евро, уговорена с протокола, е била заплатена от
ищците на ответника „А.“ ЕООД и получена от ответника П. в качеството му на
управител на ответното дружество. Доказателство за това са както представените
от ищците разписки, така и съдържанието на самия протокол. В становище вх. № 264661
от 27.01.2022 г. представителят на ответника е оспорил относимостта на
разписката от 18.04.2018 г., с твърдение, че с нея се погасило друго задължение
на ищците към ответниците. Твърдението не е подкрепено с доказателства по
делото. Освен това, с протокол № 10а ищците не са поели задължение за плащане,
а страните са констатирали вече извършено плащане. Доказателство за това е
редакцията на първа страница вторият абзац от документа, според който К. и Н. Б.„предоставят“
(а не „се задължават да предоставят“) на К.П. сумата от 15 000 евро. В
подкрепа на това е следващото изречение, уреждащо начина на използване на
„предоставената сума“. Употребата в изречението на минало страдателно причастие
„предоставената“ означава, че при съставянето на протокола сумата вече е била
предадена от ищците и получена от ответниците.
Съдът приема за доказано,
че жилищната сграда, респ. обектите в нея, не са били въведени в експлоатация в
уговорения срок до 30.04.2019 г., към датата на исковата молба 11.02.2021 г. и към
датата на изготвяне на съдебно-техническата експертиза по делото 04.10.2022 г. Това
обуславя извод за неизпълнение на договора от ответниците. В писмената защита
пълномощникът на ответниците прави възражение за обективна невъзможност за
изпълнение в уговорения срок, поради промяна на захранването в част „електро“
на сградата от собствен трафопост в захранване от съществуващ трафопост, и
реконструкция на съществуващ уличен водопровод, с който е свързано захранването
на сградата. Първото твърдение е
недоказано и освен това твърдяната промяна в захранването на сграда от собствен
в съществуващ трафопост не налага „изпълнение на нов строеж“, нито издаване на
разрешение за такъв. Реконструкцията на съществуващ уличен водопровод е започнала
през 2021 г., две години след изтичане на срока по протокол № 10а от 15.01.2019
г. – разрешението за строеж за реконструкция на уличния водопровод е издадено
на 13.04.2021 г., а строителството е започнало на 01.07.2021 г. (л. 234).
Неизпълнението на задължението
на ответниците за довършване на строителните работи по жилищата и въвеждането
им в експлоатация е основание за възникване на задължение за обезщетение за
неизпълнение. В конкретния случай ищците претендират обезщетение на основание уговорена
неустойка в четвърти абзац второ изречение, на втора страница от протокол № 10а
от 15.01.2019 г. Клаузата предвижда неустойка в размер на 100 евро за всеки
просрочен ден. Представителят на ответниците е направил възражение за недължимост
на неустойка от ответното дружество, като се е позовал на начина на формулиране
на клаузата за неустойка, която се дължи само от ответника К.А.П.. Възражението
е неоснователно. Според правилата на чл. 20 изр. 2 ЗЗД, отделните клаузи на
договора трябва да се тълкуват във връзка помежду им и всяка да се схваща в
смисъла на целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността. Неустоечната клауза следва да се тълкува във връзка със
съдържащото се в предходното изречение задължение за довършване на обектите и
предаването им с разрешение за ползване. То е на двамата ответници, като
ответникът П. се е задължил в лично качество и е задължил ответното дружество „А.“
ЕООД като негов управител. Нелогично и противоречащо на смисловата връзка между
текстовете е за неизпълнение на това задължение да носи отговорност само
ответникът – физическо лице, а не и търговското дружество, в чийто предмет на
дейност влизат точно действията, уговорени в протокол № 10а от 15.01.2019 г.
Горното е и с оглед целта на договора, обективиран в протокол № 10а, да
преодолее неблагоприятните последици от забавеното изпълнение на задължението
на ответниците за довършване на строителните обекти и въвеждането им в
експлоатация. Поради това, съдът приема, че задължението за заплащане на
неустойка е възникнало и за двамата ответници.
Представителят на
ответниците е направил и възражение за нищожност на неустоечната клауза, поради
уговарянето и в свръхпрекомерен размер, без краен предел и без фиксиран срок. Липсата
на уговорка за краен предел и фиксиран срок на неустойката в търговските
договори не води до нейната нищожност (ТР 1-2010-ОСТК). Договорът, обективиран
в протокол № 10а от 15.01.2019 г. за ответника „А.“ ЕООД е търговски по смисъла
на чл. 286 ал. 1 ТЗ и липсата на уговорка за максимален предел или краен срок
на начисляване на неустойката не я прави нищожна.
Размерът на неустойката
също не я прави изначално нищожна, а следва да се прецени към момента на неизпълнението
на договора, след съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди
(мотивите към ТР т. 3), с оглед преценката за прекомерност. В случай, че
неустойката надвишава реално настъпилите и доказани вреди до степен, нарушаваща
нейната обезщетителна функция, това може да бъде предмет на корекция по реда на
чл. 92 ал. 2 ЗЗД, в който смисъл е направено искане в т. 2 от отговора на
исковата молба (л. 59).
В конкретния случай, задължението
за неустойка възниква от дата 01.05.2019 г. и се начислява за период от 653
дни, до датата на исковата молба 11.02.2021 г., или според Протокол № 10а от
15.01.2019 г., общият размер на неустойката е 65 300 евро. По делото не е
установена стойността на довършителните работи, които се следват за въвеждането
на жилищата в експлоатация – вещото лице не е отговорило на тази задача. Но
съпоставянето на размера на неустойката 65 300 евро с общата продажна цена
на придобитите от ищците в груб строеж жилища – общо 101 915 евро, обуславя
извод за несъответствие на размера на неустойката с нейната обезщетителна
функция. Поради това, съдът намира възражението за прекомерност на неустойката
за основателно. Следва дължимата неустойка да бъде намалена на основание чл. 92
ал. 2 ЗЗД, като съдът приема, че следва ответниците да заплатят на ищците
неустойка в размер на 20 000 евро.
В отговора на исковата
молба представителят на ответника е направил възражение за прихващане с
претендирано насрещно вземане в размер на 15 000 евро, възникнало съгласно
протокол № 10а от 15.01.2019 г. Възражението за прихващане е неоснователно. Както
съдът приема, цитираният протокол № 10а от 15.01.2019 г. удостоверява не
възникнало задължение на ищците към ответниците за сума от 15 000 евро, а
реално изплатена от ищците на ответниците сума от 15 000 евро.
Във връзка с
оспорването на истинността на разписка от 14.01.2019 г., издадена от К.А.П. за
получена сума от 10 000 евро от Н.Т.Б., съдът следва да признае за
недоказано оспорването, с оглед безспорно установеното авторство след
изготвената съдебно-почеркова експертиза.
Ответниците дължат на
ищеца Н.Т.Б. разноски в размер на 3957,75 лева, според уважената част от иска.
Ищците дължат на ответника
К.А.П. разноски в размер на 345 лева според отхвърлената част от иска. Не се
дължи присъждане на адвокатско възнаграждение по чл.38 ал. 2 от ЗА, тъй като не
са представени доказателства, че ответникът К.А.П. е сред лицата по чл. 38 ал.
1 т. 3 ЗА за представляващия го адвокат.
Мотивиран от горното,
съдът
Р Е
Ш И:
Осъжда „А.“ ЕООД ********, седалище и адрес на
управление:*** и К.А.П. ЕГН **********, адрес: *** солидарно да заплатят на К.Е.Б.
ЕГН ********** и Н. Т.Б. ЕГН **********, адрес *** сумата от 20 000
(двадесет хиляди) евро неустойка за неизпълнение на задължението за довършване
и въвеждане в експлоатация на жилища в масивна жилищна сграда в гр. София ул. „*****,
съгласно протокол № 10а от 15.01.2019 г., като на основание чл. 92 ал. 2 от ЗЗД
отхвърля иска за неустойка над тази сума до предявения размер от 65 300
евро, поради прекомерност.
Осъжда „А.“ ЕООД *** и К.А.П.
да заплатят на Н.Т.Б. разноски в размер на 3957,75 лева, според уважената част от иска.
Осъжда К.Е.Б. ЕГН **********
и Н.Т.Б. да заплатят на К.А.П. разноски в размер на 345 лева според отхвърлената част
от иска. Решението подлежи на обжалване пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: