РЕШЕНИЕ
№ 37
гр.Поморие, 14.03.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд
– Поморие, гражданска колегия, в открито заседание на шести юли през две хиляди
и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Д.Д.
при участието на секретаря А.Г., като разгледа
докладваното от районния съдия г.д.N 861 по
описа за
Производството
е образувано по искова молба от М.Д.К., Д.М.Ш., Е.О.Ш. и Б.Ч.Х., всички ищци
чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Н.Ч.,
против Етажната собственост (ЕС) сграда с идентификатор 57491.509.24.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) на гр.Поморие (сграда „Е” (Ета)), комплекс „С.Р.”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз
Борис І”, № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез
управителя В.Г.Д..
Ищците твърдят, че са
собственици на самостоятелни обекти на собственост (СОС) в процесната сграда Е (Ета),
съответно първият ищец е собственик на СОС, представляващ ателие № 23, на
четвъртия етаж на сградата, втората и третият ищец на апартамент № 3, ет.3, а
четвъртият ищец на ателие № 12, ет.7.
Сочат, че на 14.11.2017 г., е проведено общо събрание
(ОС) на собствениците на СОС в ЕС на сградата, за което е съставен протокол.
Застъпват становище, че проведеното ОС е недопустимо
по въпросите, посочени в поканата за свикване на ЕС, че ОС е свикано
незаконосъобразно и незаконосъобразно е проведено.
Твърдят, че ОС е свикано с покана, изходяща от
управителя на ЕС – „Двора” ЕООД, изпратена на ищците по електронен път, при
дневен ред както следва:
т.1 – Избор на протоколчик
за провеждане на ОС;
т.2 – Приемане на решение за
извършване на необходим ремонт на сградата по смисъла на §1, т.8 от
Допълнителните разпоредби на Закона
за етажната собственост (ЗУЕС) и създаване на фонд
„Ремонт и обновяване” на сградата;
т.3 – Приемане на бюджет за извършване на
необходимия ремонт;
т.4 – Определяне на размера, начина,
сроковете и условията на плащане на паричните вноски за поддържането на фонд
„Ремонт и обновяване”, предвид нуждата от извършване на необходим ремонт на
сградата;
т.5 – Приемане на решение, с което се
възлага на управителя на ЕС да сключи договори за извършване на необходимия
ремонт с когото прецени, при условия и цена каквато прецени, но в рамките на
приетия бюджет на ЕС;
т.6 – Определяне на финансови санкции за
етажни собственици, които не са платили точно и в срок вноските за фонд „Ремонт
и обновяване” и
т.7 – Вземане на решение за предприемане
на юридически действия от страна на управителя на ЕС при неплащане на
задължения от страна на етажните собственици и определяне на съответните мерки
за това.
Твърдят, че е налице нарушение на чл.13, ал.1 ЗУЕС,
допуснато при свикването на събранието, изразяващо се в непоставяне на поканата
за свикване на ОС на видно и общодостъпно място на входа на сградата.
Сочат, че ОС е проведено в неподходящо време, когато
комплекс „С.Р.”, който е за сезонно ползване, не се обитава от собствениците и
на неподходящо място – извън ЕС, в друга сграда на комплекса – сграда „Д”
(Делта), която не се намира в близост до процесната
ЕС.
Твърдят, че след приключване на регистрацията на
собствениците председателят на ОС не е обявил на присъстващите липсата на законоустановения кворум за провеждане на ОС, както и
необходимостта от отлагане на същото за по-късен час.
Твърдят, че след отлагането на ОС председателят му не
е обявил на присъстващите процента от идеалните части от общите части (ИЧ от
ОЧ), представлявани от присъстващите при започване на ОС, който процент е
посочен в протокола от ОС като кворум от 42.10182 % ИЧ от ОЧ.
Твърдят на следващо място, че липсва пълномощно за
представителство пред ОС от собствениците на СОС Е1-18, че са налице пълномощни
за представителство в ОС на друга сграда – сграда А (Алфа), а именно пълномощно
от 19.07.2017 г., дадено от Ю.Ф.Я.на Б.Р.Н. и пълномощно от същата дата, дадено
от Е.А.К.на Г.Г.К..
Сочат, че е налице пълномощно, дадено от А.Ю.П.(ап.
Е2-5), дадено на И.М.П., което не е регистрирано в списъка с присъстващите
лица, поради което припадащите се на собственика ИЧ от ОЧ не са отразени в
кворума за провеждане на ОС и не са отчетени при вземане на решенията по
точките от дневния ред.
Твърдят, че е налице пълномощно, дадено за СОС
ап.Е5-9, в което като собственици са посочени Д.И.и К.Е., а в списъка на
собствениците като такива са посочени ДЖ.Д.и Д.Е..
Заявяват масова липса на необходимата индивидуализация
на голяма част от упълномощителите – липса на рожденни дати, данни от документ за самоличност, която води
до липса на представителна власт на пълномощниците.
Сочат, че са налице пълномощни, съставени на чужд
език, непридружени с превод на български език.
Твърдят, че е допуснато нарушение на чл.16, ал.7 ЗУЕС,
изразяващо се в непоставяне на видно и общодостъпно място на входа на сградата
на съобщение, че е изготвен протокола от ОС.
Твърдят, че в документите за собственост на СОС в
сградата ИЧ от ОЧ са посочени в квадратни метри, а в списъка на присъстващите
на ОС лица ИЧ от ОЧ са посочени в проценти, като не са налице данни
преобразуването на ИЧ да е направено от лицензиран оценител, както и по
неустановен начин е направена прекалкулация на
наличния кворум към 100 %.
Сочат, че от списъка на присъстващите на ОС, приложен
към протокола и неразделна част от него, не става ясно кое лице на кой
собственик е пълномощник.
Твърдят, че с цел заобикаляне на закона един от СОС в процесната сграда – склад с площ 7.61 кв.м., с
идентификатор 57491.509.24.1.197, е прехвърлен на 38 лица, за да може
последните да бъдат представители на собственици с обикновено пълномощно, което
обстоятелство считат за самостоятелно основание за отмяна на решенията на ОС.
Сочат, че в списъка на присъстващите на ОС като
собственици на СОС с идентификатор 57491.509.24.1.198 са посочени дружествата
„С.Р. къмършъл”АД и „Двора” ЕООД, които не са
собственици на имота.
Заявяват, че в списъка, за посочения имот, подписи са
положени от пълномощници – адв.Г.
и адв.Н., които са упълномощени от несобственик на
имота – „Двора” ЕООД.
Посочват, че по същия начин пълномощникът М. М-В е
упълномощена от дружеството „Сънсет Къмършъл” ЕООД, което не е собственик на СОС в процесната сграда.
Твърдят, че при провеждане на ОС не са обявявани
резултатите от гласуването, колко от представляваните общи части са гласували
„за”, „против” и „въздържал се”, а само се е обявявало, че решението е взето с
мнозинство.
Заявяват становище за допуснато нарушение на чл.16,
ал.5 ЗУЕС, изразяващо се в непосочване в протокола на ОС кой собственик как е
гласувал, както и неподписване на протокола от участвалите в събранието лица и
неотразяване на направените на ОС предложения, изявления и обсъждания.
Твърдят, че сборът от ИЧ гласували „за”, „против” и
„въздържал се” при гласуването по т.1 от дневния ред надвишава 100 %, което
сочи за неправилно изчислени и прекалкулирани ИЧ.
Освен
изложените съображения за незаконосъобразност на всички решения, взети на
проведеното ОС, ищците сочат и такива за незаконосъобразност на конкретно
посочени решения – тези по т.2 до т.7 от дневния ред на събранието.
Твърди се от ищците, че приетото по т.2 от дневния ред
решение да се извърши необходим ремонт на сграда Е (Ета)
и да се създаде фонд „Ремонт и обновяване на сградата”, касае ремонт на
покривни тераси, които не са общи части, а тераси към отделни СОС и като такива
са индивидуална собственост, както и че в случая стана въпрос не за необходим
ремонт на сградата, по смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС, а за основен такъв, по
смисъла на §1, т.18 от ДР на ЗУЕС, вр.с § 5, т.42 от
ДР на ЗУТ, за извършването на който е необходим кворум не по-малко от 67 на сто
ИЧ от ОЧ, какъвто кворум не е бил налице на процесното
ОС.
Решението по т.3 от дневния ред за приемане на
предложения бюджет за извършване на необходимия ремонт на сградата, който
бюджет е неразделна част от протокола, е оспорено от ищците с твърдението, че в
предложения бюджет са вписани номер на обект, процент идеални части и сума,
която следва да заплати всеки етажен собственик, но от нея не става ясно въз
основа на какви параметри е формирана сумата, а и предложеният бюджет не е
такъв по смисъла на закона.
Оспорва се от ищците като незаконосъобразно и
решението на ОС по т.4 от дневния ред, вноската за поддържането на фонд „Ремонт
и обновяване” на сградата за извършването на необходимия ремонт да е съобразно
приетият бюджет, преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно
разпоредбата на чл.50, ал.2 ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в
общите части на ЕС, но не по-малко от един процент от минималната работна
заплата за страната, платима еднократно до края на м.август
Решението на ОС по т.5 от дневния ред е оспорено с
аргумент, че е налице разминаване между обявения в поканата за свикване на ОС
дневен ред и приетото решение, както и поради липсата на кнокретизация
на предоставените на управителя правомощия.
Застъпва се и становище за незаконосъобразност на
решението по т.6 от дневния ред, съгласно което при неплащане точно и в срок на
вноската по поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” за извършване на
необходимия ремонт, приета на ОС, етажният собственик ще дължи лихва за забава
в размер на 5 % годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението към ЕС.
Твърди се, че в случая е недопустимо начисляване на
лихва за забава след определената дата, предвид недължимостта
на месечните вноски след м.август
Заявено е и становище за незаконосъобразност на
решението по т.7 от дневния ред предвид незаконосъобразността на предходите решения на ОС.
Предявен е от ищците иск с правно основание чл.40,
ал.1 ЗУЕС, за отмяна на всички решения на ОС на ЕС, проведено на 14.11.2017 г.,
обективирани в протокол от ОС от същата дата, като
незаконосъобразни. Претендират се и разноските по дело.
Исковата молба е приета за разглеждане от съда и
препис от нея е връчен на ответната ЕС, която в законоустановения
срок е подала отговор, с който оспорва предявената претенция като неоснователна
и моли съдът да я отхвърли изцяло.
Ответникът твърди, че организирането, провеждането,
вземането на решения, изготвянето и връчването на протокола от ОС са извършени
законосъобразно, в съответствие с изискванията на ЗУЕС, като излага подробни
аргументи в подкрепа на застъпеното становище. Също претендира разноските по
делото.
В съдебно заседание ищците се представлява от редовно
упълномощен (л.125-
Ответната ЕС също се представлява от редовно
упълномощени (л.144) представители – адвокати, който поддържа изразеното с
отговора становище за неоснователност на предявения иск.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна
подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по
делото доказателства, и като съобрази относимите
законови разпоредби, прие следното:
Не се спори, а и се установява от представените по
делото заверени преписи от нотариален акт № 59/20.04.2006 г., нот.дело № 624/2006 г. (л.16-17), нотариален акт №
54/20.04.2006 г., нот.дело № 619/2006 г. (л.18-19) и
нотариален акт № 108/08.03.2006 г., нот.дело №
287/2006 г. (л.20-21), всички по описа на нотариус Христо Ройдев,
че ищците М.Д.К., Д.М.Ш., Е.О.Ш. и Б.Ч.Х., са собственици на посочените в
исковата молба СОС – ателие № 23, апартамент № 3 и ателие № 12, всички в
сградата с идентификатор 57491.509.24.1 по КККР на гр.Поморие, същата сграда
„Е” (Ета) в комплекс „С.Р.” гр.Поморие.
Представен е заверен препис от покана (л.157-158), за
свикване на извънредно ОС на собствениците в ЕС на процесната
сграда, изходяща от управителя на ЕС – „Двора” ЕООД гр.Поморие, подписана от
представителя на дружеството- управител В.Д., с която собствениците са
уведомени, че управителят свиква извънредно общо събрание на собствениците при
дневен ред както следва:
т.1 Избор на протоколчик за
провеждане на ОС; т.2 Приемане на решение за
извършване на необходим ремонт на сградата по смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на фонд „Ремонт и обновяване” на сградата; т.3
Приемане на бюджет за извършване на необходимия ремонт; т.4 Определяне на
размера, начина, сроковете и условията на плащане на паричните вноски за
поддържането на фонд „Ремонт и обновяване”, предвид нуждата от извършване на
необходим ремонт на сградата; т.5 Приемане на решение, с което се възлага на
управителя на ЕС да сключи договори за извършване на необходимия ремонт с
когото прецени, при условия и цена каквато прецени, но в рамките на приетия
бюджет на ЕС; т.6 Определяне на финансови санкции за етажни собственици, които
не са платили точно и в срок вноските за фонд „Ремонт и обновяване” и т.7
Вземане на решение за предприемане на юридически действия от страна на
управителя на ЕС при неплащане на задължения от страна на етажните собственици
и определяне на съответните мерки за това.
В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на
14.11.2017 г., от 13.00 ч., в зала „Емералд”, на етаж
-1, на сграда „Делта” в комплекса, като регистрацията на участниците ще започне
в 12.30 ч.
Като дата на поставяне на поканата е посочената датата
29.09.2017 г., а като час – 11.40 ч.
Поканата е изготвена и на английски (л.160-162) и
руски (л.163-165) език.
Представен е заверен препис от протокол (л.166),
датиран от 29.09.2017 г., относно поставяне на поканата на 29.09.2017 г., 11.40
ч. на входната врата на сградата. Протоколът е подписан от представляващия
управителя и Яни Костадинов Мечков – съсобственик на СОС в процесната
сграда.
Не се спори, а и се установява от представените от
ищците електронни писма (32-40), с посочен автор В.Д., с електронна поща на
автора – management@sunsetresort.bg, че поканата е изпратена на ищците по електронен път
и получена от същите.
Предвид
така посоченото съдът намира, че не е налице твърдяното от ищците нарушение на
чл.13, ал.1 ЗУЕС, допуснато при свикване на ОС, изразяващо се в непоставяне на
поканата за свикване на ОС на видно и общодостъпно място на входа на сградата.
Разпоредбите на чл.13, ал.1-5 ЗУЕС, гарантират правото
на собствениците на СОС в сграда в режим на ЕС да вземат участие в ОС на ЕС,
като въвеждат задължение на свикващия ОС да уведоми собствениците за свикването
на ОС по посочения в закона ред. В случая собствениците – ищци са били надлежно
уведомени за свикването на процесното ОС в срока по
чл.13, ал.1 ЗУЕС и са могли да упражнят правото си да присъстват при
провеждането на ОС и да вземат участие във вземането на решения, което право
ищецът М.Д.К. е и реално упражнил, чрез пълномощника си адв.Ч..
Не са налице и следващите, сочени от ищците, нарушения
на ЗУЕС, изразяващи се в свикване и провеждане на ОС в неподходящо време,
когато комплекс „С.Р.”, който е за сезонно ползване, не се обитава от
собствениците и на неподходящо място – извън ЕС, в друга сграда на комплекса –
сграда „Д” (Делта), която не се намира в близост до процесната
ЕС.
ЗУЕС не въвежда специфични правила за провеждане на ОС
на ЕС в сгради за сезонно ползване (временно обитаване по смисъла на чл.95,
ал.2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за
правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони), в
това число не съдържа предписание ОС на ЕС да се свиква във време, в което СОС
се ползват от собствениците, а провеждането на ОС на ЕС в друга сграда на същия
комплекс не представлява нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС, като в този смисъл е и Решение № 1261/23.12.2016 г. по в. гр. д. №
1089/2016 г. на ОС – Бургас.
По делото е представен заверен препис от списък на
собствениците, присъстващи на ОС на ЕС в процесната
сграда, насрочено за 14.11.2017 г. (л.91-97 и л.197-200), в заглавната страница
на който е посочено, че същият е неразделна от протокола за проведеното ОС.
В списъка са посочени 200 СОС в сграда Е (Ета), индивидуализирани с номер и площ (със и без ИЧ), с
посочени собственици на СОС, ИЧ от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на
ИЧ към всички ИЧ и подписи на присъствалите на ОС събрание собственици, респ.пълномощници.
Не се спори, а и се установява от представените по
делото титули за собственост – нотариални актове (л.201-576), че СОС в процесната сграда са собственост на лицата, посочени в
списъка.
Представен е заверен препис от протокол от започналото
в 13.00 ч., ОС на собствениците на СОС в сграда Е (Ета)
в комплекс „С.Р.” гр.Поморие (л.22-31), в който са посочени с идентификатор
представените на събранието СОС, техните собственици и притежаваните от същите
ИЧ от ОЧ на сградата в проценти.
В протокола е отразено, че неразделна част от същия е
таблица с присъстващите собственици, в която е положен подпис от последните.
Отразено е в протокола и обстоятелството, че
председателят на събранието, същият пълномощник на управителя, е констатирал,
че към обявения час за провеждане на ОС
последното не може да е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15,
ал.1 ЗУЕС – най-малко 67 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието се
отлага за 14.00 ч. на същата дата, като регистрацията на собствениците е продължила
до последно посочения час.
Съгласно протокола в 14.00 ч. председателят на
събранието е констатирал, че към 14.00 ч. на 14.11.2017 г. на събранието
присъстват собственици (пълномощници на собственици),
формиращи кворум от 42.10182 % ИЧ от ОЧ, който е необходимия такъв по чл.15,
ал.2 ЗУЕС – не по-малко от 33 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС и събранието може да
заседава и да взема решения.
Ищците сочат като нарушения на процедурата по
провеждане на ОС обстоятелството, че след приключване на регистрацията на собствениците
председателят на ОС не е обявил на присъстващите липсата на законоустановения
кворум за провеждане на ОС, както и необходимостта от отлагане на същото за
по-късен час.
Според съда обявяването или необявяването на
обстоятелството, че не е налице изискуемият от чл.15, ал.1 ЗУЕС кворум за
провеждане на ОС, при фактическо и неоспорено от ищците започване на ОС в 14.00
ч., не е основание за незаконосъобразност на взетите от ОС решения, ако от
доказателствата по делото се установява наличния към обявения час за начало на
ОС кворум и ако така установения кворум е по-малък от посочения в закона.
В случая от горепосочения списък на собствениците
несъмнено се установява, че към обявения час за начало на ОС кворумът е бил
по-малък от този по чл.15, ал.1 ЗУЕС.
Ищците твърдят също така, че при началото на
заседанието председателят му не е обявил на присъстващите процента от ИЧ от ОЧ,
представлявани от присъстващите при започване на ОС, който процент е посочен в
протокола от ОС като кворум от 42.10182 % ИЧ от ОЧ.
За законосъобразно провеждане на ОС в хипотезата на
чл.15, ал.2 ЗУЕС е необходим кворум от представени на общото събрание
собственици не по-малко от 33 на сто ИЧ от ОЧ.
Необявяването на кворума при началото на заседанието
според съда не е самостоятелно основание за незаконосъобразност на решенията на
ОС.
Последните биха били незаконосъобразни ако посоченият
в протокола кворум не съответства на действително представения на събранието и
същият е по-малък от 33 на сто.
Изчислен от съда аритметичният сбор от ИЧ на
представените на събранието собственици на СОС (по протокола) е в размер
42.10185 % ИЧ, като разликата между посочения в протокола и изчисления от съда
сбор е 0.00003 % и същата е в рамките на изчислителната грешка.
В този сбор са включени ИЧ, притежавани от посочените
в протокола собственици под № 4 – „Трем” ООД (0.49196%) и под № 48 –
А.Ю.П.(0.41640%).
Съгласно протокола от ОС „Трем” ООД се е представлявал
на събранието от управителя Б. Г., за който е отразено, че присъства лично.
В списък на собствениците, присъстващи на ОС, „Трем”
ООД е посочен под № 105 (л.94), като за този собственик не е положен подпис от
представител, поради което и с оглед оспорването на ищците, съдът приема, че
този собственик не е бил представен на ОС и притежаваните от него ИЧ следва да
бъдат изключени от кворума.
В протокола от ОС е отразено също така, че
собственикът А.Ю.П.е представляван на ОС от пълномощника си И.М.П., упълномощен
с писмено пълномощно. Посоченото в протокола писмено пълномощно е представено
по делото (л.86-гръб и л.87), но в списъка на собствениците не е положен подпис
от пълномощника на собственика П., посочен в списъка под № 37 (л.92).
От друга страна съдът взе предвид, че в протокола от
ОС, пълномощникът на собственика П. е посочен като такъв и на собствениците
В.Л.Б.– № 33 в списъка на собствениците и Н.М.Ж.– № 34 в списъка на
собствениците.
По делото са представени пълномощните (л.87-гръб – 88
и л.88-гръб – 89), с които тези двама собственици са упълномощили П. да ги
представлява на ОС на процесната сграда, в списъка на
собствениците, присъствали на процесното ОС, са
положени подписи от пълномощника, ето защо съдът приема, че пълномощникът е
присъствал на ОС и в качеството си на такъв на собственика П. и притежаваните
от последния ИЧ от ОЧ на сградата не следва да бъдат изключвани от кворума.
За останалите собственици, посочени в протокола от ОС
като представени на събранието в списъка са положени подписи, поради което
съдът следва да разгледа възраженията на ищците относно наличието, респ. липсата
на представителна власт на пълномощниците,
представлявали собственици на процесното ОС.
В тази връзка ищците твърдят на първо място, че липсва
пълномощно за представителство пред ОС от собствениците на СОС Е1-18.
В протокола от ОС
е отразено, че собственик на СОС, представляващ апартамент Е1-18 е Н.С.,
представляван на събранието от пълномощника си С.В.Ш..
По делото е представено от ответната ЕС писмено
пълномощно (съгласие за гласуване) от 19.07.2017 г. (л.175), с което този
собственик упълномощава С.Ш., същият съсобственик на СОС в процесната
сграда (л.206-208), да го представлява на ОС, поради което съдът приема, че
пълномощникът е разполагал с валидна представителна власт по чл.14, ал.1 ЗУЕС,
ето защо това възражение на ищците е неоснователно.
Във връзка с това възражение на ищците и с оглед
извода за наличие на представителна власт съдът намира за необходимо да
отбележи и следното.
Видно от приложения по делото нот.акт
№ 71/06.03.2006 г., нот.дело № 252/2006 г.,
(л.259-260), по описа на нотариус Христо Ройдев, СОС
Е1-18 (ателие № 18, сграда „Е”, ет.1 по нот.акт) е
придобит от Н.С. (Н.С.) и У.Г. в съсобственост. Упълномощаването за участие в
ОС на сградата е извършено от единия от съсобствениците, но същото е породило
валидна представителна власт за пълномощника да представлява и двамата
съсобственика. Това е така, тъй като участието в общото събрание на ЕС е
действие на обикновено управление и като
такова може да се извършва от всеки от съсобствениците (Решение № 54/27.04.2015
г. по гр.дело № 5237/
По отношение на представителната власт на участвалите
в ОС пълномощници ищците възразяват също така, че са
налице пълномощни за представителство в ОС на друга сграда – сграда А (Алфа), а
именно пълномощно от 19.07.2017 г., дадено от Ю.Ф.Я.на Б.Р.Н. и пълномощно от
същата дата, дадено от Е.А.К.на Г.Г.К..
По делото е представено писмено пълномощно (съгласие
за гласуване) от 19.07.2017 г. (л.82-гръб и л.83), с което Ю.Ф.Я., в качеството
си на собственик на апартамент № Е7-16А, в сграда Е (Ета)
с идентификатор 57491.509.24.1, е упълномощил Б.Р.Н., същият съсобственик на
СОС в процесната сграда (л.206-208), да го
представлява на ОС, поради което съдът приема, че пълномощникът е разполагал с
валидна представителна власт по чл.14, ал.1 ЗУЕС и това възражение на ищците е
неоснователно.
Действително, в българският вариант на текста на пълномощното,
изготвено на български и руски език, е посочено, че пълномощникът е упълномощен
да представлява собственика пред ОС на сграда А (Алфа), но тъй като навсякъде
другаде в пълномощното, в това число и в руския вариант, сградата е посочена
като Е (Ета) и е индивидуализирана с идентификатора
си от КККР, съдът приема, че в пълномощното е допусната фактическа грешка,
която като такава не води до липса на представителна власт на пълномощника.
Същите са съображенията на съда и по отношение на
възражението за липса на представителна власт на пълномощника Г.Г.К., упълномощен от собственика Е.А.К.(л.83-гръб и л.84).
И в този случай се касае за допусната фактическа грешка в пълномощното,
доколкото собственикът е упълномощил представителя си, именно в качеството си
на собственик на СОС в сграда Е (Ета) – апартамент №
Е-17.
По отношение на възражението за наличие на пълномощно
от А.Ю.П., дадено на И.М.П., което не е регистрирано в списъка с присъстващите
лица, съдът вече има възможност да отбележи в решението си, че този собственик
е посочен в протокола като представен на ОС, а липсата на подпис от пълномощник
в списъка на присъстващите не води до извод, че този собственик не е бил
представен на ОС по горепосочените съображения.
Ищците твърдят на следващо място, че е налице
пълномощно, дадено за СОС Е5-9, в което като собственици на имота са посочени
Д.И.и К.Е., а в списъка на собствениците като такива са посочени ДЖ.Д.и Д.Е..
По делото е представено писмено пълномощно (съгласие
за гласуване) от 19.07.2017 г. (л.71-гръб и л.74-гръб), с което Д.И.и К.Е., в
качеството си на собственици на апартамент № Е5-9, в сграда Е (Ета), са упълномощили М.С.Г., същата съсобственик на СОС в процесната сграда (л.206-208), да ги представлява на ОС.
Представен е и препис от нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 181/14.03.2006 г., нот.дело
№ 360/2006 г. (л.462-463), на нотариус Христо Ройдев,
съгласно който ДЖ.Д.и Д.Е. са придобили в съсобственост апартамент № Е5-9 в процесната сграда.
По делото не са налице доказателства, установяващи правоприемство между собствениците на имота по нотариален
акт ДЖ.Д.и Д.Е. и посочените като такива в пълномощното Д.И.и К.Е., поради
което съдът намира, че ответната ЕС не е доказала наличието на валидна
представителна власт по чл.14, ал.1 ЗУЕС за пълномощника, ето защо
притежаваните от собствениците на този имот ИЧ от ОЧ също следва да бъдат
изключени от кворума.
Ищците заявяват като основание за липса на
представителна власт на пълномощниците и масова липса
на необходимата индивидуализация на голяма част от упълномощителите
– липса на рожденни дати, данни от документ за
самоличност.
Съдът намира, че индивидуализирането на упълномощителя с име и адрес, посочване на СОС, притежаван
от упълномощителя и полагане на подпис от същия е
достатъчно, за да се приеме, че с пълномощните в обикновена писмена форма (при
тези с нотариална заверка на подписа на упълномощителя
самоличността на последния е проверена от нотариуса) е учредена представителна
власт съгласно съдържанието на пълномощното.
По възражението на ищците за наличие на пълномощни,
съставени на чужд език, непридружени с превод на български език следва да се
отбележи, че пълномощните (съгласия за гласуване) са изготвени на български и
чужд език (руски, английски), като упълномощителя е
полагал подпис под варианта на пълномощното, изготвен на езика, който упълномощителят владее. При изготвен вариант на
пълномощното и на български език, съдът намира, че е спазено изискването на
чл.185 ГПК, ищците не оспорват верността на варианта на български език, а
неподписването на последния не води до липса на документ при наличие на подпис
във варианта на чужд език.
Предвид така изложеното и при приспадане на ИЧ от ОЧ,
притежавани от непредставените на ОС собственици, съответно: 0.49196% за „Трем” ООД и 0.42168 % за ДЖ.Д.и Д.Е.,
съдът намира за доказано, че на процесното ОС са били
представени 41.18821 % ИЧ от ОЧ, с което е спазено изискването на чл.15, ал.2 ЗУЕС, за провеждане на ОС в тази хипотеза на закона.
Неоснователно е възражението на ищците, че е налице
нарушение на чл.16, ал.7 ЗУЕС, изразяващо се в непоставяне на видно и
общодостъпно място на входа на сградата на съобщение, че е изготвен протокола
от ОС.
Разпоредбата на чл.16, ал.7 ЗУЕС въвежда гаранция за
собствениците на СОС своевременно да узнаят за изготвянето на протокола от ОС,
с оглед упражняване на правото им по чл.40, ал.1 ЗУЕС да оспорят решението на
ОС.
В случая ищците не спорят, че на 21.11.2017 г. по
електронен път са им предоставени копия от протокола и приложенията към него,
поради което съдът приема, че не е налице твърдяното нарушение по чл.16.ал.7 ЗУЕС.
На следващо място ищците въвеждат като основание за
незаконосъобразност на решенията на процесното ОС
твърдението, че в документите за собственост ИЧ от ОЧ на СОС са посочени в квадратни
метри, а в списъка на присъстващите на ОС лица идеалните части са посочени в
проценти, като не са налице данни преобразуването на ИЧ да е направено от
лицензиран оценител, както и по неустановен начин е направена прекалкулация на наличния кворум към 100 %.
Преобразуването на посочените в актовете за
собственост ИЧ от ОЧ от квадратни метри в проценти е математическа операция, за
която не е въведено изискване да се осъществява от лицензиран оценител.
Същото се отнася и за определянето на относителната
тежест на ИЧ, притежавани от представен на ОС собственик, с оглед участието му
във вземането на решения – процента ИЧ, притежавани от представен на ОС
собственик, отнесен към общо представените на събранието ИЧ, изразени като 100
%.
Например, ако собственик притежава 10 кв.м. в идеални
части от общите части на сградата, а общият размер на последните е 1 000
кв., метра, то собственика притежава 1% от общите части, респективно ако на
събранието са представени 50 % от общите части, относителната тежест на притежаваните
от този собственик идеални части, с които той участва във вземането на решения
е 2%.
Ищците заявяват като основание за незаконосъобразност
на решенията на процесното ОС обстоятелството, че в
списъка на присъстващите на ОС, приложен към протокола и неразделна част от
него, не е посочено и не става ясно кое лице на кой собственик е пълномощник.
Възражението е неоснователно. В списъка на
присъстващите на ОС са положени подписи от собствениците, респ.пълномощниците на собственици, с отбелязване на това им
качество, към протокола, а и по делото са представени пълномощните, по силата
на който собствениците са представлявани, поради което съдът приема, че липсва
сочената от ищците неяснота.
Ищците твърдят също така, че с цел заобикаляне на
закона един от СОС в процесната сграда – склад с площ
7.61 кв.м., с идентификатор 57491.509.24.1.197, е прехвърлен на 38 лица, за да
може последните да бъдат представители на собственици с обикновено писмено
пълномощно, което обстоятелство считат за самостоятелно основание за отмяна на
решенията на ОС.
Заобикалянето на закона е уредено като самостоятелно
основание за нищожност на договорите – чл.26, ал.1, пр. второ ЗЗД. За да се
осъществи заобикаляне на закона, участниците в сделката следва да съзнават, че
целят постигането на забранен или непозволен от закона резултат чрез
извършването на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не
противоречи на повелителните правила на закона. В този случай страните
извършват тези сделки не за да получат непосредствените, типични за тях правни
резултати, а за да постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото осъществяване на
която би противоречало на закона. При заобикалянето на закона участниците в
сделката трябва да съзнават, че чрез извършената сделка или поредица от сделки
постигат цел, която законът не позволява – ТР № 5/28.11.2012 г. по тълк. д. № 5/2012 г., ОСГК на ВКС.
Чрез транслативна сделка,
при която СОС се придобива в съсобственост от множество субекти, физически или
юридически лица, не се постига твърдения от ищците непозволен от закона – чл.14 ЗУЕС, резултат – представителство на ОС по силата на пълномощно в обикновена
писмена форма.
Това е така, тъй като за възникването на валидна
представителна власт по чл.14, ал.1 ЗУЕС, освен качеството собственик (съсобственик)
на СОС в сграда ЕС, което следва да има представляващия, е необходим и
едностранен акт (сделка) – упълномощаване, който акт е последващ
транслативната следка и
изхожда от субект – представляван, който не е страна по прехвърлителната
сделка, по силата на която представляващия е придобил качеството собственик.
Като съображение за незаконосъобразност на решенията
на процесното ОС ищците въвеждат и твърдението, че в
списъка на присъстващите на ОС, като собственици на СОС с идентификатор
57491.509.24.1.198, са посочени дружествата „С.Р. къмършъл”АД
и „Двора” ЕООД, като последните не са собственици на този имот и са
представлявани от пълномощници – адв.Г.
и адв.Н., които са упълномощени (л.50) от
несобственик на имота – „Двора” ЕООД.
Установява се от представената по делото справка за
имот (л.102) и извадки от публично достъпния
Търговски регистър ( л.176а-193 и л.194), че СОС с идентификатор 57491.509.24.1.198,
представляващ склад с площ 8.27 кв.м. е апортиран в
капитала на „С.Р. къмършъл”АД от „С.Р.” АД, като
впоследствие 1/10 ид.ч. от имота е продадена от приобретателя на „С.Р. мениджмънт” ЕООД, което дружество от
своя страна е продало тази идеална част на „Д.” ЕООД през
Действително по делото е представено пълномощно
(л.50), с което „Двора” ЕООД е упълномощило адв. Н. и
адв.Г. да представляват дружеството на ОС на
жилищните сгради в комплекс „С.Р.”, насрочени за 14.11.2017 г., от което
пълномощно не се установява наличието на представителна власт по отношение на
имот с идентификатор 57491.509.24.1.198.
От друга страна по делото са представени и пълномощно
от 13.11.2017 г. (л.175), с което „Д.” ЕООД е упълномощило същите представители
да го представляват на процесното ОС, а така също и
потвърждение, датирано от 26.02.2018 г., с което дружеството, чрез управителя,
е потвърдило действията на пълномощниците на ОС на
сградите в комплекса, проведени на 14.11.2017 г.
Дори и съдът да не кредитира пълномощното от
13.11.2017 г., като такова без достоверна дата, действията на пълномощниците са били потвърдени от „Д.” ЕООД – чл.42,
ал.2 ЗЗД, поради което становището на ищците, че собствениците на имот с
идентификатор 57491.509.24.1.198 не са били представени на процесното
ОС, не се споделя от съдебния състав.
Идентично по характера си е и възражението на ищците,
че посоченато като собственик на множество имоти в
сграда Е (Ета) дружество „Сънсет
Къмършъл” ЕООД, представлявано от пълномощника М. М-В,
не е собственик на тези имоти.
Установява се от горепосочената извадка от публично достъпния Търговски регистър (л.176а-л.193), че по
силата на апортна вноска в капитала на дружеството „Сънсет Къмършъл” ЕООД, последното
е собственик на СОС, посочени в позиции от 179 до 190 и от 193 до 200 по
списъка на собствениците (позиции от 124 до 143 по извадката).
Установява от доказателствата по делото, че апортът не е вписан в Службата по вписванията, но това
вписване има само оповестително действие, а транслативния ефект на апорта
настъпва с вписването на увеличението на капитала в Търговския регистър –
изрично в този смисъл Определение № 153/26.02.2010 г. по ч. т. д. № 1/2010 г.,
II т. о., ТК на ВКС и посоченото в него Решение № 150/10.11.2009 г. по т. д. №
766/2008 г., II т. о. на ВКС.
На следващо място ищците сочат като основание за
незаконосъобразност на оспорените решения на ОС твърдението, че на събранието,
при гласуване по всяка точна от дневния ред се обявявало, че има наличие на
кворум и мнозинство при вземане на решенията без да се обявява процента,
съставляващ мнозинството, както не се е обявявало и колко от представляваните
общи части са гласували „за”, „против” и „въздържал се”.
Заявяват и становище за допуснато нарушение на чл.16,
ал.5 ЗУЕС, изразяващо се в непосочване в протокола от ОС кой собственик как е
гласувал, както и неподписване на протокола от участвалите в събранието лица и
неотразяване на направените на ОС предложения, изявления и обсъждания.
Видно от протокола от процесното
ОС, в същия са посочени процентите гласували „за”, „против” и „въздържал се”,
като в показанията си
св.Н.Г.П.(присъствал на ОС) сочи, че след гласуване на всяко решение по точките
от дневния ред и изчисляване на гласовете се е обявявало дали решението е
прието с мнозинство.
Предвид протокола и показанията на свидетеля съдът
приема, че дори и на ОС да не са посочвани конкретните проценти гласували „за”,
„против” и „въздържал се”, а се е обявявало единствено, че решението е прието с
мнозинство, то това обстоятелство, само по себе си, не е основание за
незаконосъобразност на взетите решения, при положение, че не са ангажирани
доказателства, а и не се твърди, че решенията не са взети с мнозинство.
Несъмнено в протокола от ОС не е отразено кой
собственик как е гласувал, както и същият не е подписан от всички лица, които
са участвали в събранието, но подписи на същите се съдържат в списък на
собствениците, присъстващи на ОС, неразделна част от протокола, поради което
съдът приема, че не е допуснато твърдяното от ищците нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС. Тук отново следва да се отбележи, че само по себе си непосочването как са
гласували лицата, присъствали на събранието, при липса на твърдение, че
решенията не са взети с мнозинство, не е самостоятелно основание за
незаконосъобразност на решенията.
Що се касае до твърдението за неотразяване на
направените на ОС предложения, изявления и обсъждания съдът намира за
необходимо да отбележи, че разпоредбата на 16, ал.5 ЗУЕС изисква в протокола да
се отразят същността на изявленията и направените предложения, но от
показанията на св.П., както и от тези на св.И.М.П.(присъствала на събранието в
качеството на пълномощник на собственици), се установява, че изявленията и
предложенията на част от собствениците/пълномощниците
са се изразявали в несъгласие с необходимостта от извършване
на ремонт на сградата, респ. несъгласие с размера на дължимите за ремонта
вноски от собствениците, последните са имали възможност да гласуват с „против”
по отношение на тези въпроси от дневния ред, поради което неотразяването на
изявленията и предложенията им не се отразява на законосъобразността на взетите
на събранието решения.
На следващо място не се установиха от съда нарушения,
свързани с изчисляването на ИЧ гласували „за”, „против” и „въздържал се”,
водещи до липса на мнозинство за вземане на решенията, поради което оплакването
на ищците в тази насока е неоснователно.
В съвкупност от изложеното до момента съдът намира, че
при свикването, провеждането и вземането на решения на процесното
ОС не са допуснати нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на всички
решения, взети на ОС, поради което следва да се разгледат твърденията на ищците
за незаконосъобразност на отделните решения.
Ищците оспорват взетото по т.2 от дневния ред решение
на ОС да се извърши необходим ремонт на сграда Е (Ета)
и да се създаде фонд „Ремонт и обновяване на сградата”.
При съобразяване на решението, отнесено към последващите такива, съдът приема че по тази точка от
дневния ред ОС е взело две решения – първото за извършване на необходим ремонт
на сградата, а второто за създаване на фонд „Ремонт и обновяване”.
Ищците твърдят на първо място, че решението да се извърши ремонт касае такъв на покривни тераси, които не са
общи части на сградата, а тераси към отделни СОС, които като такива са индивидуална
собственост.
Предмет на собственост, обща на всички етажни
собственици /притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти/ е и покривът
на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС го причислява към общите части на
етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен,
терасовиден или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не
само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена
част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като
тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на
покрив, която е главната функция на този вид тераси. Щом като терасата обслужва
като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от обстоятелството,
че като площ се ползва от един или няколко собственика – Решение №
37/11.03.2010 г. по гр. д. № 528/2009 г., II г. о., ГК на ВКС.
Покривната тераса е обща част на сградата в режим на
етажна собственост и като такава, съгласно разпоредбата на чл.38 ЗС не може да
бъде индивидуална собственост на етажен собственик и служи за покрив на
сградата, съгласно своето предназначение, независимо от факта, че се използува като тераса – Решение № 63/31.03.2011 г. по гр.
д. № 1283/2010 г., II г. о., ГК на ВКС.
Предвид цитираната практика на ВКС съдът приема, че
покривните тераси в процесната сграда са общи части
на сградата и ремонтът на същите следва да е за сметка на всички собственици
– Решение № 1380/09.08.1955 г. по
гр.дело № 3355/1955 г., ІV г.о. на ВС.
Ищците твърдят на следващо място, че е взето решение
не за „необходим ремонт” на сградата, по смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС, а за
„основен” такъв, по смисъла на §1, т.18 от ДР на ЗУЕС, вр.с
§ 5, т.42 от ДР на ЗУТ, поради което за вземането на решение е бил необходим
кворум не по-малко от 67 на сто ИЧ от ОЧ, какъв кворум не е бил налице на процесното ОС.
Съгласно разпоредбата на параграф 1, т. 8 от ДР на
ЗЕУС, „Необходим ремонт” е дейност за привеждане на сградата, на общи части,
инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за
техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с
оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване
на сградата и самостоятелните обекти в нея.
Съгласно § 5, т.42
от ДР на ЗУТ, „Основен ремонт” на строеж е частично възстановяване и/или
частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или
инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които
първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни
елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които
се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава
срокът на тяхната експлоатация.
По силата на § 5, т.43 от ДР на ЗУТ, „Текущ ремонт” на
строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките,
съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се
засяга конструкцията на сградата, не се извършват дейности като премахване, преместване
на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията
на сградата, не се променя предназначението на помещенията и натоварванията в
тях.
При така посочените легални дефиниции според съда
„необходимият ремонт” по смисъла на 1, т. 8 от ДР на ЗЕУС, може да бъде както
„основен ремонт” по смисъла на § 5, т.42 от ДР на ЗУТ, така и „текущ ремонт” по
смисъла на § 5, т.43 от ДР на ЗУТ.
Видно е от показанията на св.П., както и от
констатациите представения по делото доклад от технически анализ, извършен от „Бейтс България” ЕООД (л.106-121), че в процесната
сграда са налице течове от покрива/ покривните тераси, довели до повреди в СОС
в сградата, отстраняването на които течове налага ремонт на покрива/покривните тереси – изолации, покрития и повърхностни слоеве.
Според съда този ремонт е за поддържане в изправност
на сградата, не налага частично възстановяване и/или частична замяна на
конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа,
като такъв е „текущ” по смисъла на ЗУТ и „необходим” по смисъла на ЗУЕС – с
извършването му ще се отстранят създадените пречки и неудобства за нормалното
използване на сградата и самостоятелните обекти в нея, ето защо според съда не
е налице твърдяното от ищците нарушение на чл.17, ал.2, т.5 от ЗУЕС, поради което
и след като по делото не е спорно, че фонд „Ремонт и обновяване” в процесната ЕС не е бил създаден до вземане на решението, то
решението по т.2 от дневния ред на процесното ОС е
законосъобразно.
С решението по точка 3 от дневния ред ОС е приело
предложения бюджет за извършване на необходимия ремонт на сграда Е (Ета), който бюджет е неразделна част от протокола от ОС.
Видно от приложения по делото (л.122-124) бюджет за
извършване на ремонта в табличен вид, общият размер на същия е 409 084.80
евро, който размер е разпределен между
собствениците, съобразно притежаваните от тях ИЧ от ОЧ на сградата, при
посочване в таблицата на конкретно дължимата от собственика сума.
При съобразяване на решението, отнесено към
предходното и последващи такива, съдът приема че с
решението по тази точка от дневния ред е приет бюджет за извършване на
необходимия ремонт в размер от 409 084.80 евро.
Ищците обосновават твърдението си за
незаконосъобразност на това решение на първо място с аргумент, че ремонтът на
сградата не е „необходим” по смисъла на ЗУЕС, който аргумент съдът не споделя
по съображенията посочени по-горе в решението, съответно не споделя и
становището за незаконосъобразност на решението на това основание.
На второ място ищците считат решението по т.3 от
дневния ред за незаконосъобразно поради липсата на яснота относно начина, по
който е формиран бюджета, респ. дължимите от отделните собственици суми – липса
на доказателства относно подлежащите на ремонтиране площи от сградата и
неправилно изчислени (завишени) суми за отделните собственици.
По отношение на това становище на ищците съдът намира
за необходимо да отбележи, че от доказателствената
съвкупност по делото, в това число показанията на св.П. и доклада от
техническия анализ, се установява наличието на течове от покрива/покривните
тераси на сградата, които течове създават пречки и неудобства за нормалното
използване на същата, респ. налагат извършването на ремонт за отстраняването
им.
Към момента на вземане на процесното
решение приетият бюджет за ремонта е прогнозен такъв, определен на база средна
цена 160 евро на кв.м., изчислена съобразно посочените в доклада ориентировъчни
цени (л.112-гръб), отнесена към общата площ на покрива/покривните тераси на
сградата от 2 556.78 кв.м., видно от представената по делото справка
(л.194а).
Въпросите как е определен размерът на приетия на ОС
бюджет за ремонта и дали същият е завишен са такива по целесъобразността на
приетото решение, поради което в този аспект решението не подлежи на съдебен
контрол.
Въпросите какви точно площи от покрива/покривните
тераси ще бъдат ремонтирани и каква ще е реалната цена за изпълнение на ремонта
са такива във връзка с контрола по изпълнението на взетите на ОС решения, който
контрол е различен и последващ контрола на съда за
законосъобразност на решенията по чл.40, ал.1 ЗУЕС, поради което съдът не дължи
отговор на тези въпроси.
В съвкупност от изложеното съдът приема, че оспореното
от ищците решение на ОС по т.3 от дневния ред е законосъобразно.
По т. 4 от дневния ред ОС на ЕС е взело решение
вноската за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” на сграда Е/Ета/ за извършването на необходимия ремонт да е съобразно
приетият бюджет, преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно
разпоредбата на чл.50, ал.2 ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в ОЧ на
ЕС, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната,
платима еднократно до края на месец август
При съобразяване на решението, отнесено към предходните
такива, съдът приема, че с това решение е определен размерът на дължимата от
всеки собственик вноска за извършване на ремонта на сградата и сроковете за
заплащането ѝ.
Съгласно чл.48, ал.3 ЗУЕС, разходите за ремонт на
общите части, за които има прието решение на ОС на собствениците, се
разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с
притежаваните от тях ИЧ от ОЧ на сградата.
По силата на чл.48, ал.5 ЗУЕС, за извършване на
необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства
незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание
утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.
Съгласно чл.50, ал.1 и ал.2 ЗУЕС, ОС на собствениците
създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване”, средствата в който се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на ОС
съобразно ИЧ на отделните собственици в ОЧ на ЕС, но не по-малко от един
процент от минималната работна заплата за страната и от други източници.
По силата на чл.50, ал.4 ЗУЕС, средствата във фонда се
разходват за извършване на дейностите по чл.48, чл.49 ЗУЕС, изпълнение на
мерките и указанията от техническия паспорт на сградата и за други разходи,
определени с решение на общото събрание, като съгласно чл.50, ал.5 ЗУЕС,
разпореждането със средствата във фонда, набрани в сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС
– сметка със специално предназначение, открита на името на председателя на
управителния съвет (управителя), се извършва от председателя на управителния
съвет (управителя) въз основа на решение за тяхното използване, прието от ОС.
Според настоящия съдебен състав така очертаната
законодателна рамка предвижда няколко легални възможности за извършване на
необходим ремонт на общи части на сграда в ЕС.
В хипотезата на създаден фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС,
определена вноска по чл.50, ал.2 ЗУЕС, набрани средства във сметката по чл.50,
ал.3 ЗУЕС и възникване на необходимост от ремонт на ОЧ, първата легална
възможност е да се свика ОС на собствениците, което да вземе решение за
извършване на ремонт и да определи средствата, необходими за извършването му,
въз основа на което решение управителния съвет (управителя) да се разпореди с
определените от ОС средства от сметката по чл.50, ал.3 ЗУЕС, в изпълнение на
предписанията на чл.48, ал.5 ЗУЕС и чл.50, ал.5 ЗУЕС.
Възможно е отпускане на средства за ремонт от сметката
по чл.50, ал.3 ЗУЕС и без решение на ОС, в хипотезата на чл.49, ал.1 ЗУЕС, при
необходимост от извършване на неотложен ремонт и наличието на достатъчно средства
за извършване на ремонта в специалната сметка.
И в двата случая направените разходи за ремонтите,
удостоверени с платежни документи, се утвърждават от ОС по силата на чл.48,
ал.5, изр.второ ЗУЕС.
Когато обаче не е създаден фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС, не
е определена вноска по чл.50, ал.2 ЗУЕС, и не са набрани средства във сметката
по чл.50, ал.3 ЗУЕС, какъвто случай е процесния, при възникнала необходимост от
ремонт на ОЧ, който е необходим такъв, вкл. и неотложен, по силата на чл.48,
ал.1 ЗУЕС и чл.49, ал.2 ЗУЕС, следва да се свика ОС, което да приеме решение за
извършване на ремонта и за набиране на средства за същия, което е сторено с процесните решения по т.2 и т.3 от дневния ред.
Както бе посочено по т.2 от дневния ред ОС на ЕС е
взело две решения – първото по чл.48, ал.1 ЗУЕС – за извършване на необходим
ремонт, а второто по чл.50, ал.1 ЗУЕС – за създаване на фонд „Ремонт и
обновяване”.
С решението по т.3 от дневния ред са одобрени
прогнозните средства за извършване на ремонта, които средства законосъобразно и
в съответствие с предписанието на чл.48, ал.3 ЗУЕС, с решението по т.4 са
разпределени между собствениците на СОС в процесната
ЕС, съразмерно с притежаваните от тях ИЧ от ОЧ на сградата.
При създаден с решението по т.2 фонд по чл.50, ал.1 ЗУЕС, законосъобразно е взето решение средствата за ремонта да се внесат сметка
по чл.50, ал.3 ЗУЕС – сметка със специално предназначение, открита на името на
председателя на управителния съвет (управителя), от която сметка да се
разходват от управителния съвет (управителя) за извършване на ремонта, като
направените разходи, удостоверени с платежни документи, подлежат на
утвърждаване от ОС.
Така определените от ОС средства за извършване на
ремонта, дължими от собствениците, не са вноска по чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС,
поради което не е незаконосъобразно решението на ОС, с което собствениците са
задължени средствата да бъдат платени в
определен от ОС срок – края на м.август
При създаден с решението по т.2 фонд „Ремонт и
обновяване” по чл.50, ал.1 ЗУЕС, съгласно предписанието на чл.50, ал.2, т.1 и
т.2 ЗУЕС, средствата в него се набират от ежемесечни вноски от собствениците в
размер, определен с решение на ОС съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на ЕС, но не по-малко от един процент от минималната
работна заплата за страната и от други източници, като под други източници
законът има предвид средства напр. от наем на общи части, от поставени върху
сградата рекламни или технически съоръжения и др.
В случая в решението по т.4 от дневния ред е допуснато
смесване на понятията за дължими от собствениците вноски за извършване на
необходим ремонт и вноските, дължими от собствениците за набиране на средства
във „Фонд ремонт и обновяване”, които вноски са различни по падеж.
В случая с решението по т.4 от дневния ред вноските за
извършване на необходим ремонт са конкретно определени по размер за всеки
собственик и са платими еднократно, в определен от ОС срок.
Вноските по чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, също следва да са в
определен от ОС размер, който не може да бъде по-малък от един процент от
минималната работна заплата за страната, но са платими ежемесечно.
Допуснатата смесване се дължи на обстоятелството, че
предвид внасянето на еднократните вноски за ремонт по специалната сметка на
фонда по чл.50, ал.1 ГПК, при излишък след извършване на ремонта, останалите
средства ще са такива на фонд „Ремонт и обновявяне”,
респ. ще се използват впоследствие за дейностите по чл.50, ал.4 ЗУЕС.
С оглед съдържанието на взетото по т.4 от дневния ред
решение, при посоченото смесване на понятия, съдът приема, че със същото не е
определен размер на вноска по чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, така както изисква
нормата, което обаче не води до извод за незаконосъобразност на решението, тъй
като размерът на тази вноска може да бъде определен с последващо
решение на ОС на ЕС.
Що се касае до размера на вноските по т.4, важи
казаното относно общия размер на бюджета – касае се за целесъобразност на
приетото решение, а същата не подлежи на съдебен контрол.
По т.5 от дневния ред е взето решение за възлагане на
управителя на сграда Е/Ета/ да сключи договори, както
за извършването на необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР
на ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор, който да осъществява
контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя регулярани отчети до етажните собственици относно неговото
изпълнение, с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но всички
договори да са в рамките на приетия бюджет на ЕС за извършването на необходимия
ремонт на сградата. С решението се разрешава на основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на
управителя на сградата да се разпорежда с всички средства събрани в банковата
сметка със специално предназначение – за фонд „Ремонт и обновяване”, съгласно
приетото решение на ОС на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата,
както наМ.за добре.
Така приетото решение, в частта му за възлагане на
управителя да сключи договор с независим надзор, не е предварително обявено в
дневния ред на ОС и след като не е взето в хипотезата на неотложен случай по
смисъла § 1, т.16 от ДР на ЗУЕС, е
прието в нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, като такова е незаконосъобразно и в
тази му част следва да бъде отменено.
В останалата му част решението е законосъобразно.
Не е налице твърдяната от ищците липса на
конкретизация на предоставените с решението правомощия на управителя.
С решението управителят е оправомощен
да сключи договор, който е с определен предмет – извършване на необходим ремонт
на сградата и цена – в рамките на приетия бюджет на ЕС за извършването на
ремонта. Основанието на договора е решението на ОС.
Оправомощаването на управителя да се разпорежда със средствата,
събрани с вноските по т.4 от дневния ред е в съответствие с взетото от ОС
решение за извършване на ремонта и нормата на чл.50, ал.5 ЗУЕС.
По т. 6 от дневния ред ОС е взело решение при
неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване” на сграда Е (Ета) за извършването на теобходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният
собственик да дължи лихва за забава и размер на 5% годишно върху дължимата
вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на задължението му към
ЕС.
Това решение е незаконосъобразно.
Правомощията на ОС на ЕС са посочени в чл.11 ЗУЕС и
сред същите не е налице правомощие за определяне на санкции за собственик,
който не изпълни решение на ОС в определения от решението или ЗУЕС срок, в това
число за определяне лихва за неизпълнение/забавено изпълнение на паричното
задължение на собственика към ЕС.
Защитата на ЕС при такова поведение на собственик е
уредена в закона – чл.38, ал.1 ЗУЕС, като в заповедното производство може да се
претендира от ЕС обезщетение за неизпълнение/ забавено изпълнение на
задължението, но същото е в размер на законната лихва.
По т. 7 от дневния ред ОС е взело решение при
неплащане на задължения към ЕС управителят да има право да предприема съдебни
процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни искове пред местно
компетентния съд по местонахождение на ЕС.
Решението е законосъобразно.
По искове на собствениците в ЕС, предявени срещу тях
във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател
или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си
по СУЕС, те по силата на чл.23, ал.4 ЗУЕС, се представляват от управителя –
Определение № 508/16.07.2015 г. по ч. гр. д. № 2791/2015 г., IV г. о., ГК.
Предвид посочените от съда съображения в обобщение
следва да се посочи, че като незаконосъобразно следва да бъде изцяло отменено оспореното
от ищците решение на процесното ОС по т.6 от дневния
ред, както и следва да бъде отменено частично решението по т.5 от дневния ред,
в частта му за възлагане на управителя на ЕС да сключи договор с независим
надзор.
Останалите решения на ОС са законосъобразни, поради
което искът по отношение на тях следва да бъде отхвърлен.
И двете страни са направили искания за присъждане на
разноски.
Съгласно чл.78,
ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по производството и
възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника
съразмерно с уважената част от иска.
Предвид частичната основателност на претенцията в
тежест на ответника следва да бъдат възложени разноски на ищеца в размер 81.75
лв., съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да
иска заплащане на направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част
от иска, поради което и с оглед изхода от спора в полза на ответната ЕС следва
да бъдат присъдени разноски в размер 393.70 лв.
Възражението на ищците по чл.78, ал.5 ГПК, за
прекомерност на заплатеното от ответната ЕС адвокатско възнаграждение е
неоснователно.
В случая конкретните обстоятелства по делото –
предмета на същото и кръга на подлежащите на доказване факти, подлежащите на
разрешаване правни въпроси, извършените от страните процесуални действия и
обема на събрания доказателствен материал, не
обосновават ниска правна и фактическа сложност на производството, поради което
съдът намира, че заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение в размер
500 лв. е съответно на действителната правна и фактическа сложност на делото.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ като
незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.1
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „Е” (Ета)), комплекс „С.Р.”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз
Борис І”, № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез
управителя В.Г.Д., взето по т.5 от дневния ред на събранието, в частта му за
възлагане на управителя да сключи договор с независим надзор, който да осъществява
контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя регулярани отчети до етажните собственици относно неговото
изпълнение.
ОТМЕНЯ
като незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание
на собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор
57491.509.24.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие –
сграда „Е” (Ета)), комплекс „С.Р.”, с адрес гр.
Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора”
ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., взето по т.6 от дневния ред на събранието, при
неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване” на сграда Е (Ета) за извършването на
необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва
за забава и размер на 5% годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението му към ЕС.
ОТХВЪРЛЯ иска
на М.Д.К., гражданин на Република
Ирландия, роден на *** г., притежаващ паспорт № ***/25.02.2011 г., с адрес: ***, Д.М.Ш., гражданка на
Република Ирландия, родена на *** г., притежаваща паспорт № ***/22.11.2014 г., с адрес: ***, Е.О.Ш., гражданин на
Република Ирландия, роден на *** г., притежаващ паспорт № ***/12.04.2010 г., с адрес: *** и Б.Ч.Х., гражданин на
Република Ирландия, роден на *** г., притежаващ паспорт № ***/25.03.2008 г., с адрес: ***, всички ищци чрез
пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Н.Х.Ч., против Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие – сграда „Е” (Ета)), комплекс „С.Р.”, с
адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на
ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., за отмяна решенията на проведеното на
14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост, взети по
т.1; т.2; т.3; т.4; т.5, в частта му, с която се възлага на управителя на
сграда Е (Ета) да сключи договор за извършването на
необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на
ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата и се разрешава на
основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с всички
средства събрани в банковата сметка със специално предназначение – за фонд
„Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
необходимия ремонт на сградата, както наМ.за добре и
т.7 от дневния ред на събранието.
ОСЪЖДА
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.1 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „Е” (Ета)),
комплекс „С.Р.”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана
от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., да заплати на М.Д.К.,
Д.М.Ш., Е.О.Ш., и Б.Ч.Х., всички ищци чрез пълномощника и съдебен адреса*** – адв.Н.Х.Ч., сума в размер 81.75 лв. (осемдесет и един лева
и седемдесет и пет стотинки), представляваща разноски по делото, съразмерно с
уважената част от иска.
ОСЪЖДА
М.Д.К., Д.М.Ш., Е.О.Ш., и Б.Ч.Х., всички ищци чрез пълномощника и съдебен
адреса*** – адв.Н.Х.Ч., да заплатят на Етажната
собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „Е” (Ета)),
комплекс „С.Р.”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана
от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., сума в размер 393.70
лв. (триста деветдесет и три лева и седемдесет стотинки), представляваща
разноски по делото, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: