№ 17816
гр. С., 05.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕНИЦА ИВ. ЦВЕТКОВА
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ДЕНИЦА ИВ. ЦВЕТКОВА Гражданско дело
№ 20231110119775 по описа за 2023 година
Б. Я. Й. е предявила срещу „А. и.“ООД иск с правно основание чл.93 от
ЗЗД за сумата от 4000 лева, представляваща подлежащ на връщане депозит–
намерение съгласно подписано споразумение за намерение за закупуване на
недвижим имот от 19.08.2022, ведно със законната лихва от подаване на
исковата молба до окончателното плащане.
Ищцата поддържа, че през пролетта на 2022г заедно със съпруга й искали
да купят къща в близост до С., където да се преместят да живеят.Поддържа, че
попадат на обява за продажба на къща и се свързват с ответното
дружество.Представител на ответното дружество им обяснява, че могат да им
запазят имота и да се спре продажбата , но за целта трябва да оставят сума в
размер на 4000 лева.Практиката била сумата да се съхранява при тях до
подписване на предварителния договор, а впоследствие да се върне.Твърди, че
на 19.08.2022 между нея, Г. С. и „А. и.“ООД е сключено споразумение за
намерение за закупуване на недвижим имот-поземлен имот, находящ се в село
К., община Е. П..По силата на подписаното споразумение ищцата е предала на
ответника сума в размер от 4000 лева, която да служи като депозит-намерение
за закупуване на имота. Твърди, че по силата на подписаното споразумение тя
и Г. С. се задължили да сключат предварителен договор за покупко–продажба
на процесния имот до 09.09.2022г.Съгласно споразумението ответното
1
дружество съхранявало сумата на депозита намерение до подписването на
договора, а в случай, че такъв не бъде подписан по вина на някоя от страните,
сумата от 4000 лева следвало да се предаде на изправната страна.Поради
необходимостта от допълнителни документи не успели да сключат договор в
уговорения срок.През м.11.2022 преди подписване на окончателния договор в
сградата възникнала авария на водопроводната инсталация, вследствие на
което се появил масивен теч.Поддържа, че при опита да установят дали теча е
компрометирал цялата сграда, купувачите поискали строителните книжа.От
представените им документи се констатира, че построената на място сграда
съществено се различавала от представения архитектурен проект. Поради това
ищцата и съпругът й се отказали от подписване на окончателен договор
поради неизправност на продавачите, което последните оспорвали.Поддържа,
че за тези обстоятелства е съставен констативен протокол от 30.01.2023, при
съставянето на който присъствал представител на ответното
дружество.Между продавачите и купувачите не съществувал спор, че
предварителният договор е прекратен, а за това коя е изправната
страна.Твърди, че ответното дружество не й е върнало задатъка в размер от
4000 лева.Поддържа, че е отправила до ответника на 23.02.2023 изрично
уведомление за възстановяване на процесната сума с посочена банкова
сметка.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът „А. и.“ООД оспорва предявения
иск.
Съдът като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото и
относими към разрешаване на спора доказателства приема за установено от
фактическа страна следното:
По делото е представено споразумение от 19.08.2022 за намерение за
закупуване на недвижим имот, сключено между К. Н. като представител на
„А. и.”ООД и Б. Я. Й.-купувач и Г. Ц. С.-продавач, по силата на което
купувачът е предал на „А. и.”ООД сумата от 4000 лева – депозит-намерение за
закупуване на имота.
По силата на предварителен договор от 21.10.2022 Г. Ц. С. и М. П. С. в
качеството на продавачи са се задължили да прехвърлят на купувачите А. Я.
Й. и Б. Я. Й. чрез сключването на договор за покупко-продажба в нотариална
форма собствеността на следния свой съсобствен недвижим имот в режим на
2
СИО, а именно: поземлен имот, находящ се в село К., община Е. П., С. област,
с площ от 1052 кв.м., заедно с построената в имота масивна жилищна сграда
със застроена площ от 48.31 кв.м., с РЗП 106.61 кв.м. и гараж със застроена
площ от 14.55 кв.м.
По делото е представено нареждане-разписка за сумата от 4000 лева с
наредител А. Я. Й..
Видно от констативен протокол от 30.01.2023 А. Я. Й. и Б. Я. Й. са се
отказали от сключването на окончателен договор под формата на нотариален
акт за обективирания в предварителния договор недвижим имот.
С уведомление от 23.02.2023 Б. Я. Й. е поканила „А. и.”ООД да й върнат
платения депозит-намерение в размер от 4000 лева.
По делото е представено споразумение за посредничество при оглед за
покупка на недвижим имот от 15.06.2022, сключено между „А. и.”ООД и Б. Я.
Й..
С преводно нареждане от 22.10.2022 е наредена от А. Я. Й. в полза на Г. Ц.
С. сумата от 19 558.30 лева – задатък за покупка на къща в село К..
По делото е представена фактура №********** от 12.10.2023, издадена от
„А. и.”ООД с получател Б. Я. Й. за сумата от 12 673.78 лева-посредническо
възнаграждение при покупко-продажба на недвижим имот.
По делото е представена вносна бележка от 12.10.2023 за сумата от 4000
лева с вносител Н. С. С. и получател „А. и.”.
По делото е представено писмо по електронна поща на Н. С. представител
на „А. и.” до Б. Я., че има излязло удостоверение за търпимост на къщата в К.
и че в същото са записани реалните площи на имота, поради което изпраща
проект на предварителен договор.
С нотариална покана от „А. и.”ООД са поканени А. Й. и Б. Й. да заплатят на
„А. и.”ООД сумата от 8673.78 лева – остатък от комисионно възнаграждение
и сумата от 867.38 лева-неустойка за забава.
По делото е представен договор за спогодба във връзка с развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.03.2023.
Съгласно показанията на св. А. Я. Й. той бил купувач и на финала при
нотариуса разбрали, че има наводнение в къщата.Свидетелства, че абсолютно
по никакъв начин А. и. не са им помогнали, даже имали негативно влияние
3
върху сделката.Свидетелства, че брокерката се намесила да комуникира с
техния оценител, казали, че има документи, после се разбрало, че няма
документи.Отделно от това по обява къщата трябвало да е 250 кв.м., а
оценителят получил документи за 60 кв.м.Свидетелства, че имало забавяне в
оценката.Трябвало после продавачите да вадят нови оценки и ново
скициране.Свидетелства, че една част от документите си извадили сами, а
другата част адвокатите ги извадили.Техните адвокати извадили по-голямата
част от документите като това дали са длъжници, за кадастъра и други, а те си
извадили от работодател за доходи, за семейно положение.Свидетелства, че
техният адвокат изготвил проект на предварителен договор.Свидетелства, че
жена му се свързала по обявата и след това се разбрали за оглед, отишли до
къщата, огледали и си тръгнали , а брокерката дошла на вратата на колата да
подпишат протокол за оглед, като казала, че това било за шефовете.Той така и
не видял протокола, тъй като бързали.Свидетелства, че не са получили копие
от протокола.Свидетелства, че когато получили насрещния иск тогава видял
протокола.Свидетелства, че в офис на А. се разбрали за цената на
къщата.Имало представители на ответника.Разбрали се да им дадат 4000 лева
в кеш, които ще им се върнат при подписване на предварителния
договор.Свидетелства, че имали договор за стоп на продажбата, в който са
описани 4000 лева.Свидетелства, че тези 4000 лева се разбрали да не си ги
подхвърлят, а да останат за А. и да бъдат прихванати от сумата , която трябва
да й дадат, когато приключи продажбата.Свидетелства, че по принцип
говорили за 2% от стойността на къщата, но реално по този документ пишело
3%.Свидетелства, че по време на подписване на предварителния договор те
им казали, че тяхната комисионна е 3%.Тогава започнали да се пазарят и те
казали 2% при сключване на сделката при нотариус.Даже Николай казал как
да смъкне тези пари като трябвало да намали и на продавачите, но накрая се
съгласил.А. били запознати, че договорът бил прекратен.Свидетелства, че
представители на А. били при нотариуса и двата пъти.Свидетелства, че
разбрали за теча от продавачите в деня на сделката.Всички били готови за
подписване на окончателния договор при нотариуса като присъствал и
управителя на клона на банката.Документът, който бил изискан за ВиК от А.
бил за установяване на теча, причината била спукан кран. Свидетелства, че
когато подписали протокола, не го били чели и не знаели какво
дължат.Свидетелества, че при подписване на споразумението за стоп капарото
4
и плащането на сумата от 4000 лева, тогава договорили устно с представители
на А., че ще им дължат възнаграждение в размер от 2% при приключване на
сделката.Трябвало да бъде включено в договора за стоп капарото, но това го
местили и 2-3 пъти го принтирали и накрая изчезнало.Свидетелства, че
неговият адвокат пратил по имейл такъв договор за стоп капаро.Свидетелства,
че самото подписване на споразумението било в офиса на А. и присъствали
всички-продавачи, купувачи и Николай и Катя.Адвокатите ги
нямало.Свидетелства, че се отказали доста по-късно след като видели имота,
когато не получили документи за ВиК от А. или от продавачите.
Съгласно показанията на св. М. П. С. тя познавала купувачите от година
преди да сключат въпросния договор.Тя била от продавачите на имота в
с.К..Свидетелства, че е виждала купувачите предходната година, тъй като
продавали друг техен имот и купувачите били на оглед.Свидетелства, че след
това ги видяла на огледа на процесния имот, като те били с представител на
ответника.Свидетелства, че не е присъствала на самото оставяне на сумата от
4000 лева за намерение за купуване на имота, но при подписването на
предварителния договор били всички:продавачите, купувачите , мисли, че и
адвокатите им и представители на А. –Николай и Катя.След като подписали
предварителния договор г-н Стоянов им казал, че те са оставили депозит от
4000 лева за намерение за купуване на имота и понеже дължат комисионна да
преценят дали да ги оставят и да доплатят остатъка от комисионното
възнаграждение или да им ги върнат. Те се съгласили и сумата останала в
агенцията.Тъй като нямали цялата сума, която трябвало да платят, през
м.12.2022 се издължили.През 2024 продали имота на други лица. Не е плащала
нова комисионна.През 2024 продали имота чрез А..
При тази установеност на фактите съдът прави следните правни изводи:
Въз основа на споразумение от 19.08.2022 за намерение за закупуване на
недвижим имот, сключено между К. Н. като представител на „А. и.”ООД и Б.
Я. Й.-купувач и Г. Ц. С.-продавач, ищцата като купувач е предала на „А.
и.”ООД сумата от 4000 лева – депозит-намерение за закупуване на
имота.Съдът приема, че с подписването на споразумението ответникът е
декларирал, че е получил сумата от 4000 лева.Ответникът не оспорва
получаване на сумата от 4000 лева.
Съгласно т.3 от споразумението в случай, че продавачът откаже
5
неоснователно да подпише предварителен договор за покупко-продажба и
при посочената цена и условия или също така се докаже, че имотът предмет
на настоящото споразумение има неуредени документи, доказващи
собствеността му, гежести, ипотеки и/или други такива, за които купувача не е
уведомен, то посредника връща получената сума на купувача, а продавача
дължи неустойка в размер от 4000 лева.
Съгласно т.6 от споразумението то е в сила до датата на подписване на
предварителен договор за покупко-продажба за посочения по-горе имот, като
при подписване на предварителния договор и заплащане на задатък,
посредникът връща в пълен размер на купувача получената по настоящого
споразумение сума.
В случая предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот е
сключен на 21.10.2022.Съгласно чл.2, ал.1, б.”а” от договора сумата в размер
на 10 000 евро, представляващи задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД, от
договорената продажна цена, купувачът следва да заплати на продавачите до
три работни дни от подписване на договора.
Видно от преводното нареждане задатъкът в размер от 19 558.30 лева за
покупката на процесния имот в село К. е заплатен на 22.10.2022.
С оглед на което съдът намира, че са изпълнени условията на т.6 от
споразумението, при които ответникът в качеството на посредник следва да
върне в пълен размер на купувача получената по споразумението сума, а
именно: сумата от 4000 лева.
Отделно от това съдът намира, че сумата от 4000 лева следва да бъде
върната и на основание т.3 от споразумението, тъй като имотът е имал
неуредени документи, за които купувачът не е уведомен.Това се установява и
от свидетелските показания на св.Й..Съгласно показанията му по обява
къщата трябвало да е 250 кв.м., а оценителят получил документи за 60
кв.м.Отделно от това от показанията му се установява, че купувачите не са се
съгласили на сделката, тъй като не им предоставили документи от ВиК.
Поради това е съставен и констативен протокол, в който е отразено, че
посочената причина за отказ от подписване на нотариален акт е , че
декларацията на продавачите в предварителния договор, че за сградите в
имота има надлежно издадени строителни книжа, както и че действителното
фактическо положение, отговаря на предвиденото в същите, не е
6
вярно.Констативният протокол е подписан и от продавачите по сделката.
Предвид изложеното съдът намира, че сумата от 4000 лева подлежи на
възстановяване на основание споразумението от 19.08.2022 за намерение за
закупуване на недвижим имот,
Отделно от това дори да се приеме, че сумата от 4000 лева е прихваната с
част от комисионното възнаграждение, съдът намира, че тя също подлежи на
възстановяване.
Съгласно свидетелските показания на св.Й. те се разбрали с ответника да не
си ги подхвърлят тези 4000 лева, а да останат за ответника и да бъдат
прихванати от сумата, която трябва да му дадат, когато приключи
продажбата.В този смисъл са и показанията на св.Стоянова.Съгласно
показанията на св.Стоянова след като подписали предварителния договор г-н
Стоянов им казал, че те са оставили депозит от 4000 лева за намерение за
купуване на имота и понеже дължат комисионна да преценят дали да ги
оставят и да доплатят остатъка от комисионното възнаграждение или да им ги
върнат. Съгласно показанията на св. Стоянова купувачите се съгласили и
сумата останала в агенцията.
Въз основа на свидетелските показания съдът приема, че купувачите са се
договорили с ответника сумата от 4000 евро да се прихване от комисионното
възнаграждение.
Съгласно споразумението за посредничество при оглед за покупка на
недвижим имот в случай, че клиентът сключи договор за придобиване на
имота, последният дължи на А. и. възнаграждение в размер на 3% от
продажната цена , но не по-малко от 500 евро.Възнаграждението се заплаща
при подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а в
случай, че такъв не се подписва –при нотариално оформяне на
сделката.Възнаграждението се дължи поради самия факт на свързване на
страните и не подлежи на връщане.
Видно от споразумението в него е договорено, че се дължи възнаграждение в
размер на 3% от продажната цена единствено и само в случай, че клиентът
сключи договор за придобиване на имота.В настоящия случай купувачите и
продавачите са подписали предварителен договор и не се е стигнало до
окончателен договор за процесния имот, а предварителният договор е
развален със споразумение между страните.Поради това съдът намира, че не е
7
налице основание за заплащане на сумата, представляваща 3 % от продажната
цена.Освен това в споразумението е посочено, че тази сума се дължи поради
самия факт на свързване на страните.Целта на свързването на страните е
подписване на договор. В случая доколкото страните не са свързани, тъй като
не са сключили окончателен договор, не е налице основание за заплащане на
възнаграждението. С този договор се избягва пряката комуникация между
страните, поради това и клиентът няма право по какъвто и да е начин да се
свързва с продавача на имота без писмено съгласие от страна на ответника,
както и да преговаря и да сключва сделка за придобиване на имота.След като
страните не са сключили окончателен договор, а предварителният договор е
развален, съдът намира, че купувачите не дължат комисионно възнаграждение
на ответника.
С оглед на което дори и да се приеме, че сумата от 4000 лева, е прихваната
с част от комисионното възнаграждение тя подлежи на възстановяване от
страна на ответника.
Вярно е, че в договора е предвидено, че се заплаща комисионно
възнаграждение на етап сключване на предварителен договор, и ако такъв не
се сключва, плащането е на етап сключване на окончателен договор, но в
случая не е налице нито окончателен договор, а предварителният договор е
развален, поради това не е налице основание за плащането на комисионно
възнаграждение.Освен това е посочено, че клиентът дължи 3% комисионно
възнаграждение от продажната цена.Продажната цена е посочена в
предварителния договор.С разваляне на предварителния договор се заличават
последиците от договора с обратна сила.Поради това и с развалянето на
договора не е налице цена въз основа на която да се заплати комисионно
възнаграждение.Не е налице и основание за заплащането му след като
страните не са подписали окончателен договор.
Освен това от свидетелските показания на св. Й. се установява, че по-
голямата част от документите във връзка със сделката са издадени от техните
адвокати, като това дали са длъжници, за кадастъра и други, а те са си
извадили от работодател, за семейно положение.В този смисъл подготовката
на сделката е осъществена не от брокера, а от адвокатите на купувачите.
Съгласно т.2 от споразумението за посредничество клиентът има право
без допълнително заплащане да използва всички услуги, които се предоставят
8
от А. и., а именно:пълно юридическо обслужване за покупката на
гореописания имот, изготвяне на необходимите документи, пълни проверки на
собствеността и снабдяване с документи за вещни тежести на гореописания
имот.
От свидетелските показания се установява, че купувачите не са се
възползвали от правото си са на пълно юридическо обслужване от ищеца и
изготвяне на необходимите документи за сделката.
С оглед на което съдът намира, че не е налице и основание за заплащане на
комисионно възнаграждение във връзка със съдействие от страна на ищеца по
сключване на сделката.
Доколкото възнаграждението се дължи само поради факта на свързване
на страните и след като страните не са подписали окончателен договор, а
предварителният договор е развален, съдът намира, че не е налице основание
за заплащане на комисионно възнаграждение.
С оглед на което дори и да се приеме, че сумата от 4000 лева, е прихваната
с част от комисионното възнаграждение тя подлежи на възстановяване от
страна на ответника.
Предвид изложеното съдът намира, че предявеният иск с правно
основание чл.93 от ЗЗД следва да бъде уважен.
По разноските
Крайният изход на делото обуславя присъждане на разноски в полза на
ищцата.Ищцата е реализирала разноски в размер от 1062.56 лева, от които
162.56 лева – държавна такса и 900 лева–адвокатско
възнаграждение.Минималният размер на адвокатското възнаграждение,
определен по чл.7, ал.2 от Наредба №1 възлиза в размер от 700 лева.Делото не
представлява фактическа и правна сложност и решено в рамките на 2 съдебни
заседания.С оглед на което размерът на адвокатското възнаграждение следва
да бъде редуциран до сумата от 700 лева.С оглед на което в полза на ищцата
следва да бъдат присъдени разноски в размер от 862.56 лева, от които 162.56
лева – държавна такса и 700 лева – адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран съдът
9
РЕШИ:
ОСЪЖДА „А. и.“ООД, ЕИК1...., със седалище и адрес на
управление:гр.С., ул.„К. Л.”58А, със съдебен адрес:гр.С., ул. „С.”№52, ет.2,
ап.5, чрез адв.К., да заплати на Б. Я. Й., ЕГН**********, с адрес:гр.С., жк.
„М.”2, бл.205Б, вх.1, ет.8, ап.49, със съдебен адрес:гр.С., ул. „Х. Д.”№19, ет.3,
ап.8, чрез адв. Х., на основание чл.93 от ЗЗД сумата от 4000 лева,
представляваща подлежащ на връщане депозит–намерение съгласно
подписано споразумение за намерение за закупуване на недвижим имот от
19.08.2022, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
окончателното плащане.
ОСЪЖДА „А. и.“ООД, ЕИК1...., със седалище и адрес на
управление:гр.С., ул.„К. Л.”58А, със съдебен адрес:гр.С., ул. „С.”№52, ет.2,
ап.5, да заплати на Б. Я. Й., ЕГН**********, с адрес:гр.С., жк. „М.”2, бл.205Б,
вх.1, ет.8, ап.49, със съдебен адрес:гр.С., ул. „Х. Д.”№19, ет.3, ап.8, на
основание чл.78, ал.1 от ГПК сумата от 862.56 лева- разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред СГС в двуседмичен срок от
връчването.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10