РЕШЕНИЕ
№ ...............
гр.С., 16.01.2017 г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 4
състав, в публичното съдебно заседание на шестнадесети ноември през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАЛИНА
АНАСТАСОВА
при участието на секретаря И.И., като разгледа
докладваното от съдията гражданско
дело № 16854 по
описа за 2014 год. по
описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на С.О. срещу М.К. Я.,
с изложени твърдения, че е собственик на 275.71/1675.71 ид.ч., а ответника на
1400/1675.71 ид.ч. от описаните недвижими имоти. Изложени са твърдения, че през
процесните периоди ответникът е получил наеми за ползване на имотите по
сключените договори, включително и за идеалната част на ищеца, като по този
начин той е бил лишен от гражданските плодове от съсобствените вещи.
Претендира, на основание чл. 30, ал. 3 ЗС вр. с чл.92 и чл.93 ЗС ответникът да
бъде осъден да му заплати сумата 269921 евро без ДДС, която представлява
граждански плод, полагащ се на ищеца съобразно припадащите се на идеалните
части доходи от вещта. Претендира законна лихва върху сумата от датата на
подаване на исковата молба до окончателно погасяване на задължението. Претендира разноски.
Ищецът поддържа правни и фактически доводи, за това че нему
принадлежи правото на собственост върху недвижим имот, представляващ: „Подлез
„Ректората” (подлеза пред Софийския университет) като съоръжение на
инфраструктурата, за което първоначално бил съставен АДС № 12004 от 01.08.1994
г., а след приемането на ЗОбС и деактуването на имота, като държавен - АОбС №
006 от 10.02.1997 г. от ТОА Средец.
Поддържа, че било взето решение / Решение № 40 по
Протокол № 17 от 31.10.1996 г. на СОС/ С.О. да учреди право на строеж на
КООП-СУ (с правоприемник МК Я.) за изграждане на търговски обекти в южната част
на „Подлез „Ректората” с разгъната застроена площ (РЗП) от 1400 кв.м. В
изпълнение, бил сключен на 16.04.1997 г. договор за учредяване право на строеж
в полза на КООП-СУ, който поел задължение и да изгради и предаде на С.О. банков офис с
РЗП от 145 кв.м., която площ, по твърдение не е включена в РЗП от 1400 кв.м.
Със заповед № РД-09-186 от 26.03.1999 г. кметът на СО разпоредил О.Б. АД да
приеме изградения обект- банков офис. По твърдения в периода 1999 - 2005 г. банковият
офис се стопанисвал от О.Б. АД, която го отдавала под наем на ЕТ „Я.-П.Й.” от 17.05.1999
г. до 01.03.2005 г.
Поддържа, че във връзка с изграждането на
Метростанция № 8 се налагало съществуващите обекти, изградени в южната част на
подлеза (частта, върху която е учредено право на строеж) да бъдат временно
премахнати, за нуждите на строителството. Поради това обектите, които следвало
да бъдат премахнати, били отдадени възмездно под наем на М. ЕАД по силата на
договор за наем от 3 август 2005 г., като последния се задължил след
приключване изграждането на Метростанция № 8 да възстанови обектите на МК Я. в
първоначалния им вид. Последното не било извършено, тъй като ответникът имал
други инвестиционни намерения, които реализирал, като изградил следните два
обекта с обща площ от 1675,71 кв.м., а именно: 1. имот с
идентификатор 68134.106.133.1.113 с площ 1366,76 кв.м., разделен на три
обекта (№ 1 с площ от 144,74 кв.м.; № 2 с площ от 55,88 кв.м. и № 3 с площ от
1166,14 кв.м. на две нива - 651,54 на кота 0.00 и 514,50 на кота -3,07) и 2.
имот с идентификатор 68134.106.133.1.104 с площ от 308.95.
Твърди, че за първия имот са налице следните
строителни книжа: Разрешение за строеж № 190 от
17.07.2009 г.; Архитектурен проект
от 16.07.2009 г. за сутерена на магазин Била; Архитектурен проект /екзекутив/
за партерния етаж на магазин Била, одобрен на 03.09.2009 г.; Разрешение за
ползване № ДК-07-501 от 18.09.2009 г. За втория обект, по твърдения на
ответника, са налице следните строителни книжа: Разрешение за строеж № 73 от
30.10.2009 г.; Архитектурен проект,
одобрен на 30.10.2009 г.; Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 1315 от
08.12.2009 г.
Поддържа твърдения, че считано от 08.12.2009 г.,
МК Я. изградила и ползвала търговски обекти с обща разгъната застроена площ от 1675.71
кв. метра, което надхвърля, според ищеца, с 275,71 кв.м. площта на учреденото в
полза на ответника право на строеж /в размер на 1400 кв.м. по договора от
16.04.1997 г./ Поддържа фактически твърдения, че разликата от 275.71 кв.м. била
получена по следния начин: чрез застрояване на площта върху която е бил изграден
собствения на Общината банков офис от 145 кв.метра; и чрез застрояване извън
учреденото й право на строеж в размер на 130,71 кв.метра.
Излага правни доводи, че на основание чл.92 от ЗС
собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако не е
установено друго. В случая, според ищеца установеното друго е, че по силата на
посочения по-горе договор за учредяване право на строеж МК Я. била собственик
на обекти с РЗП в размер на 1400 кв.метра. Всичко над уговореното в посочения
договор било собственост на СО, а именно 275.71 кв.метра. При тези изложени
правни и фактически доводи, поддържа твърдения, че МК Я. и С.О. са
съсобственици на посочените два имота: с идентификатор 68134.106.133.1.10, и с
идентификатор 68134.106.133.1.11 при следните квоти: за МК Я. - 1400/1675.71
идеални части и за С.О. - 275.71/1675.71 идеални части.
Поддържа твърдения, че всички описани търговски
обекти били отдадени под наем от МК Я., както следва:
-имот с идентификатор 68134.106.133.1.11, състоящ
се от: търговски обект № 1, с наемател „С. Б.” ЕООД, по договор за наем от 28.10.2009 г. при наемна
цена - по-голямата сума от определена твърда сума /3000 евро без ДДС на месец/ или
процент от оборота платима или от 01.02.2010 г. или от датата на издаване на разрешението
за експлоатация на обекта - ресторант от веригата Макдоналдс /McDonald's/; търговски
обект № 2, с наемател „К.Б.М.” ЕАД, по договор за наем от 22.07.2009
г., при наемна цена от 4 500 евро, без ДДС месечно, платима от датата на
издаване на разрешението за ползване -18.09.2009 г.; търговски обект № 3,
с наемател „Б.Б.” ЕООД, по договор за наем от 07.07.2009 г. при наемна
цена от 3% от брутния годишен оборот, но не по малко от 15 000 евро, без ДДС, месечно,
платима от 01.10.2009 г. и
-имот с идентификатор 68134.106.133.1.10 с
наемател „ДМ Б.” ЕООД по договор за наем от 2009 г., при наемна цена от
6 390 евро, без ДДС, месечно, платим от датата на нотариалната заверка на
подписите на договора.
Поради това, според ищеца, ответникът в
качеството си на наемодател е получил най - малко следните суми по посочените
договори: за търговски обект № 1, с наемател „С. Б.” ЕООД - 265 000
евро, без ДДС; за търговски обект № 2, с наемател „К.Б.М.” ЕАД - 261
000 евро, без ДДС; за търговски обект № 3, с наемател „Б. Б.” ЕООД - 870
000 евро, без ДДС; за търговски обект, с наемател „ДМ Б.” ЕООД - 244 860
евро, без ДДС. Поради това, според ищеца, общата сума, получена от МК Я. възлиза
на 1 640 860 евро, без ДДС.
Доколкото, според ищеца, ответникът е получила
наеми в размер на 1640 860 евро, без ДДС, а С.О. притежава 275.71/1675.71
идеални части /приблизително равни на 16.45 %/, то, МК Я. дължи на С.О.
обезщетение, на основание чл.30, ал.3 ЗС, в размер на 269 921 евро, без ДДС.
В подадени молби – уточнения от 11.11.2014 г., от
11.05.2015 г., от 27.05.2015 г. и от 19.05.2016 г. ищецът допълва и пояснява
изложените обстоятелства в следният смисъл: Собствените на СО идеални части от
обектите имат характер на частна общинска собственост, а притежаваните от
ответника след 2027 г. ще преминат в собственост на общината според
договореното.
Поддържа твърдения, че учреденото на ответника
право на строеж е било реализирано първоначално в периода 1997 — 1999 г.,
когато в южната дъга на подлеза са били обособени няколко обекта, които не
съществуват в момента и впоследствие — след приключване на изграждането на
Метростанция № 8 — през 2009 г. Към 19.05.2016 г., според ответника е налице
промяна в идентификаторите на процесните имоти, както следва: имот с
идентификатор 68134.106.133.1.11 бил разделен на два отделни имота: 1.
обект с идентификатор 68134.106.133.1.15, на кота 0.00 метра, с площ
според схемата от 809.31 кв.метра и 2. обект с идентификатор
68134.106.133.1.16 на кота -3,07 метра с площ според схемата от 344.79
кв.метра, а имот с идентификатор 68134.106.133.1.10 получил нов
идентификатор - 68134.106.133.1.14, със същата площ от 308.95 кв.метра.
Поддържа, че договореност между ответника и М.
ЕАД за ползване на съществуващите обекти под наем във връзка с изграждането на
Метростанция № 8 е била постигната с договор № 123 от 03.08.2005 г. По силата
на този договор от страна на М. ЕАД било поето задължение за възстановяване на обектите
в първоначалния им вид. Тъй като не било възможно да се установи при
изграждането на кой от обектите е налице превишение на договорената квадратура
от 1400 кв.метра, заявява че е налице съсобственост по отношение на всички
изградени обекти.
Твърди, че ответникът е получил доходи от наем на
търговски обект № 1 с наемател „С. Б.” ЕООД сумата 7000 евро, без ДДС, месечно,
считано от 01.02.2010 г. до завеждане на исковата молба, или общо — 396 666
евро; от търговски обект № 2 - с наемател „К.Б.М.” ЕАД /предишно „К.Б.М.” ЕАД/
— 4500 евро, без ДДС, месечно, считано от 22.10.2009 г. до завеждане на
исковата молба, или общо — 270 000 евро; от търговски обект № 3 – с наемател „Б.Б.”
ЕООД- 15 000 евро, без ДДС, месечно, считано от 22.10.2009
г. до завеждане на исковата молба, или общо 900000 евро и за имот с идентификатор
68134.106.133.1.10 с наемател „ДМ Б.” ЕООД, - 6 390 евро, без ДДС, месечно, считано
от 01.01.2010 г. до завеждане на исковата молба, или общо — 368 490 евро.
Поддържа, че волята на страните по договора за
учредяване право на строеж била размера на учреденото право на строеж да бъде
определено не от застроената, а от разгъната площ, поради което предмета на
договора включва всички нива на обектите, които е следвало да бъдат построени. Изразява
правни и фактически доводи в тази насока.
В срока за писмен отговор ответникът изразява
следното становище по исковете: Оспорва исковете по основание и размер. Оспорва
твърденията на ищеца, че е налице съсобственост върху посочените обекти. Не
оспорва, че между страните е бил сключен договор за учредяване право на строеж
№ РД-56-375/16.04.1997 г., по силата на който С.О. /СО/ е учредила на
студентска кооперация „КООП- СУ“ (чийто правоприемник по отношение на тези
вещни права е ответникът “М.К. Я.”/МК”Я.”/ право на строеж „за изграждане на
самостоятелни търговски обекти с разгърната застроена площ около 1400 кв.м“
(чл. 2 от договора). Не оспорва, че МК ”Я.” е изпълнила задълженията си по
договора, в резултат на което е придобила за срока на договора собствеността
върху изградените от нея търговски обекти съобразно строителни книжа, одобрени
от СО.
Поддържа твърдения, че реализирането на проекта
на СО - изграждане Метростанция № 8 е причинил почти пълно разрушаване на
обектите на МК”Я.” /луксозно изпълнени и печеливши заведения и търговски
обекти/, довел до отнемане на значителни части от тях /без изпълнени
отчуждителни или обезщетителни процедури/. Поради липса на средства и съответно
неизпълнение на задължения по договора, се наложило МК „ Я.“ със свои средства
да възстанови обектите съобразно новите възможности на свободните площи и
съобразно одобрени от СО строителни книжа.
Оспорва фактическите твърдения на ищеца, че след
изграждането на Метростанция №8 и по силата на описаните договорености,
унищожените/премахнати обекти на МК”Я.” е следвало да бъдат възстановени в
първоначалния им вид от страна на „М.” ЕАД, но в изпълнение на „нови
инвестиционни намерения” ответникът се е отказал от това, както и че ответникът
е изградил процесните два обекта при надхвърлен обем на учреденото право на
строеж. Изразява становище, че именно чрез разменената между дружеството и
ответника кореспонденция се установява, че „М.” ЕАД не е бил в състояние да
изпълни задължението си по чл.10 от Договора за наем да върне имота в
състояние, не по-лошо от това, в което го е приел, поради липса на осигурени от
СО средства за това по проекта и договора с изпълнителя „Т.С.”ко. По твърдение
на ответника, поради неизпълнение на сроковете
и задълженията по договора се наложило да бъде изпратено предложение
№3900-72/27.04.09 г. на МК ”Я.” до Комисията по транспорт при СО за възстановяване
на помещенията с оглед завършване в срока по договора, като наемателят следвало
да възстанови разходите за това, оценени от експерт, избран от самия наемател.
В този смисъл било изпратено и писмо от МК”Я.” вх.№ 1118/01.06.09 г. с цел срочно
възстановяване и предаване на обектите в първоначалния вид. Това обстоятелство,
според ответника, нямало отношение към промените, които МК”Я.” предвиждала да
проектира и изпълни в съответствие и с поетите задължения по договор за
учредяване на правото на строеж от 1997 г. Поддържа твърдения, че извършените
промени в изградените от МК “Я.” обекти били причинени единствено от действията
на С.О. във връзка с изпълнение на Метростанция №8 в подлез “Ректората”.
Последното, според ответника било извършено в нарушение на реда /без провеждане
на отчуждителна процедура/, като били отнети значителни площи от собствеността
на МК ”Я.”. Поддържа твърдения, че описаните действия били предприети от МК “Я.”
за да запази в най-голяма степен съответствието между обемите на построеното и
учреденото й право на строеж.
Поддържа твърдения, че обектите, спрямо които
ищеца твърди, че е възникнала съсобственост са били изградени/възстановени от
МК”Я.” въз основа на договора от 1997 г., след съответно одобряване на новите
проекти, с издаване на разрешение за строеж и съответно след завършване на
строителството – след издаване на разрешение за ползване именно от СО.
Оспорва твърдението на ищеца, че в случая е
налице надхвърляне обема на учреденото право на строеж с 275.71 кв.м.,
изчислявани по начина, отразен в исковата молба, както и че на това основание е
възникнала съсобственост в тях, съответна на посочените площи.
Поддържа твърдения, че РЗП на имот с
идентификатор 68134.106.133.1.11, е значително под посочената от тази в
исковата молба /1366.76 кв.м./. Изразява правни и фактически доводи, че площта
от 514.50 кв.м., която е разположена на кота минус 3.07 не следва да бъде
включвана в РЗП на обекта и не следва да бъде отчитана при нейното изчисление.
Същите правни и фактически доводи изразява по отношение на площи общи за целия
подлез „Ректората“ обслужващи всички изградени в него обекти /общи части на
целия подлез/, съответно 109.32 кв.м., изградени на кота минус 3.07 /предверие
към гл.ел.табло, ОВ инсталация и инсталационен проход, обслужващи всички
самостоятелни обекти в подлеза-общи части/ и 80.80 кв.м. /обслужващи и
метростанцията- ел.табло, два трафопоста и ОВК инсталация/ изградени на кота
0.00.
Заявява становище, че не случайно при сключване
на договора за учредяване на правото на строеж обема бил уговорен и определен
съобразно „разгънатата застроена площ” при ползван израз „около”, чрез което да
бъдат обхванати необходимите отклонения /съобразно практиката до
10%-допустими/.
По отношение на имот с идентификатор
68134.106.133.1.10 заявява, че частта от РЗП на този имот, построен от МК “Я.”
въз основа на учреденото й от СО право на строеж, също е значително по-малка от
твърдяната в исковата молба. За обосноваване на изложените правни и фактически
доводи твърди, че учреденото в полза на МК “Я.” право на строеж е валидно само
за обекти, изградени в имот, който е общинска собственост. Поддържа, че част от
имот с идентификатор 68134.106.133.1.10, се намира под поземлен имот с пл.№ 21,
попадащ изцяло в УПИ IV, кв. 487 по регулационния план - Централна градска част
(пл. район 1-84) на гр. С., одобрен със Заповед №РД-09-50-167/03.04.2000 г.,
който имот не е и никога не е бил собственост на С.О..
Твърди, че площта на обектите, изградени от МК “Я.”
въз основа на договора от 16.04.1997 г. е значително по-малка от уговорената.
Освен това при изграждането на входа към метростанцията са били отнети и унищожени
площи над 400 кв.м., за което била предявена претенция и образуван друг съдебен
процес. По отношение на обекта – банков офис заявява, че същият вероятно е бил
разрушен при изпълнение на СМР във връзка с изграждане на метростанцията.
Поради липса на съсобственост по отношение на
описаните търговски обекти по изложени от ответника правни и фактически
съображения, не намира приложение указаното в разпоредбата на чл.30, ал.3 ЗС и
исковете подлежат на отхвърляне. Претендира разноски.
Съдът, след като обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл.235, ал.2 и ал.3 от ГПК и прецени поотделно
и в съвкупност събраните по делото доказателства, след като взе предвид
установените с тях от фактическа страна обстоятелства, достигна до следните
фактически и правни изводи.
В производството не бе спорно, че ищецът е
собственик на подлез
„Ректората” представляващ елемент на техническата инфраструктура /по см. на чл.64, ал.1, т.1 от ЗУТ/ чл.21а от ЗТСУ /отм./ имащ характер на недвижим имот по см. на чл.110, ал.1
ЗС. Установи се, че за този недвижим имот – пешеходен подлез „Ректората“
построен през 1989 г. в гр.С., м.Ц., бул.*******, 22, при граници: бул.*******
и бул.******* е бил съставен АДС № 12004 от 01.08.1994 г. След деактуване със заповед №
РД-57-012/06.02.1997 г. на областния управител на област С. е бил съставен на 10.02.1997
г. от ТОА Средец АОбС № 006, в който е посочено, че същият е със стоманобетонна
конструкция, в която са изградени три подобекта: 1. Магазин на 36.68 кв.м. в
северното крило; 2. магазин на 125.98 кв.м. в северното крило и 3. дискотека на
579.22 кв.м. в северното крило, всичките построени 1989 г.
Страните не спорят и се установява, че Столичен
общински съвет приел решение
№ 40, взето по Протокол № 17 от 31.10.1996 г., с което дал съгласието си за
отстъпване възмездно и срочно право на строеж за срок от 30 години на
Студентска кооперация „КООП СУ”, определена чрез преговори, за изграждане на
търговски обекти в южната част на пешеходен подлез „Ректората” с обща РЗП
1550 кв.м., означени с номера от 1 до 5 на приложената скица; възложил на
кмета на СО да сключи договор и издаде заповед; възложил на „КООП СУ” да
заплати пазарната цена на срочното право на строеж, да изготви и внесе
архитектурен прокт за обектите на база предварителен архитектурен проект в срок
от три месеца след подписване на договора; да изгради със свои средства и
предаде на СО банков офис със застроена площ не по-малко от 145 кв.м. съгласно
одобрения проект.
В производството не бе спорно и се установи, чрез
представения договор рег.№ РД-56-375, че в изпълнение на Решение № 40, взето по
Протокол № 17 от 31.10.1996 г. на СОбС на 16.04.1997 г. бил сключен между С.О., като
собственик на недвижим имот и КООП-СУ (с правоприемник МК Я.), като суперфициар договор за учредяване
право на строеж за
изграждане на търговски обекти с разгъната застроена площ около 1400 кв.м.
/без предвидения за застрояване от носителя на вещното право банков офис с РЗП
от около 145 кв.м./ в имот – публична общинска собственост, представляващ
пешеходен подлез „Ректората“, като правото на строеж било учредено за срок от
тридесет години, след изтичането на който страните предвидили задължение за
безвъзмездно предаване на обектите на собственика /чл.4, ал.3/. Суперфициарът
поел задължение да изгради търговските обекти съгласно одобрен по съответния
ред архитектурен проект, като в чл.12 било предвидено, че в шестмесечен срок
следва да внесе за разглеждане в управление „А и Г“ на СО идеен архитектурен
проект, съобразно идеята залегнала в скицата одобрена от СОбС. В едномесечен
срок след одобряване на работния проект носителя на така учреденото ограничено
вещно право поел задължение да поиска разрешение за строеж. Съответно – да
започне строителство в срок 2 месеца след получаване на разрешение за строеж.
От своя страна суперфициарят поел задължение да не променя, разрушава или по
какъвто и да е начин да видоизменя съществуващата конструкция на подлеза.
Установява се, както бе посочено, че за
съоръжението на техническата инфраструктура – подлез бил съставен първоначално АДС
№ 12004 от 01.08.1994 г., а след приемането на ЗОбС и деактуването на имота,
като държавен - АПОбС № 006 от 10.02.1997 г. от ТОА Средец.
Страните не спорят и се установява, чрез
приложената заповед № РД-09-186 от 26.03.1999 г. на кмета на СО, че
самостоятелния обект – банков офис с размери 145 кв.м. бил построен от
ответника, като било разпоредено О.Б. АД да приеме същия. На 03.05.1999 г. този
обект бил актуван от СО с АОбЧС № 448, приложен по делото. В периода 1999 -
2005 г. последния се стопанисвал от О.Б. АД, която го отдавала под наем на ЕТ „Я.-П.Й.”
от 17.05.1999 г. до 01.03.2005 г.
Останалите изградени в пешеходния подлез
търговски обекти в изпълнение на учреденото право на строеж страните не спорят
и се установява от приложения договор за наем на недвижим имот № 123/03.08.2005
г., сключен между МК „Я.”, като наемодател и М. ЕАД, като наемател, представлявали
пет търговски обекти с предназначение и площ, както следва: бинго зала, в т.ч.
кафе-клуб със застроена площ 1163 кв.м., 2. Еврофутбол – ЗП 68 кв.м., 3.
Магазин за карти на СКГТ – ЗП 43 кв.м., 4. Обменно бюро – ЗП 9 и 5. Казино –
105 кв.м. Страните не спорят и се установява, че обектите са били предоставени
под наем на М. ЕАД в изпълнение на договор № 120А/02.08.2005 г., сключен между С.О.
и М. ЕАД във връзка с изграждането на Метростанция 8 /втори радиус от първи
диаметър на метрото-след метростанция „Сердика” в посока ж.к.Младост/, поради
засягане дейността на търговските обекти, които се намират в подлез „Ректората”
и в подлез „ЦУМ-Шератон” за срока на строителството. Страните не спорят, че
начинът на определяне на наемната цена бил договорен в чл.2 от договор №
120А/02.08.2005 г., като същият следвало да бъде за сметка на средствата за
финансиране изграждането на метростанции 8 и 9, а срокът в чл.4 /периода на
строителството/.
Установява се, че наемателят М. ЕАД поел
задължение да върне имотите след прекратяване на договора /до завършване на
СМР, но не по-късно от края на 2009 г./ в състояние, не по-лошо от това, в
което е бил предаден /чл.10, ал.1 от договор № 123/03.08.2005 г./. Чрез
приложеното предложение на МК „Я.” до Постоянната комисия по транспорт,
транспортна инфраструктура и безопасност на движението при СОбС от 27.04.2009
г. се установява, че суперфициарят е отправил искане за възлагане на оценка от
избран от наемателя М. ЕАД експерт за определяне на стойността на всички СМР,
които следвало да бъдат извършени за възстановяване състоянието на помещенията.
Било предложено, след установяване на тези стойности от страните, МК”Я. да
извърши строителството, а М. ЕАД да поеме разходите съобразно извършената
оценка. В отговор, с писмо от 19.05.2009 г. М. ЕАД посочил, че възстановяване
на помещенията в първоначалния им вид е физически невъзможно, поради
предвиждани промени в нивата от страна на МК”Я.”. Поради това дружеството заявило,
че фирмата „Тайсей ко” /строител на метрото/ ще извърши строителните работи и
възстановяването до местата на тези промени без разходи по преустройство и
модернизация на помещенията. В отговор, на 01.06.2009 г. МК”Я.” заявява, че
промените които предвижда за изградените помещения, като суперфициар не засягат
поетите задължения по договора за наем, сключен във връзка със строителството
на Метростанция 8 и посочила, че в хода на строителството някои от обектите са
били променени по размер и вид, срещу което възразява.
Страните не спорят и се установява, че след
съгласуване и одобряване на необходимите строителни книжа било извършена
промяна предназначението и преустройство на обектите на ответника „бинго зала”,
зала за развлекателни игри, зала за „Еврофутбол” и кафе-бар в търговски обекти
№ 1 и № 2 и магазин „Била”, находящи се в подлез „Ректората”. За извършеното
строителство било издадено разрешение за строеж № 190/17.07.2009 г. и
разрешение за ползване на обектите № ДК-07-501/18.09.2009 г. От своя страна за
обект – „магазин за промишлени стоки” било издадено разрешение за строеж №
73/30.10.2009 г. и разрешение за ползване № 1315/08.12.2009 г.
Според констатациите на СТЕ,
обектите,
предмет на експертизата са два самостоятелни обекти, част от сграда, изградена
под земната повърхност, поради което тяхната „разгъната застроена площ” ще се
определи като
„застроена площ” по определението дадено в §2 ал. 1, 2 и 3 на ДР на Наредба № 7
от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони, а именно: площта, ограничена от
външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени на обекта и
осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите
помещения в сградата. Сумарната определена застроена площ на търговските обекти
построени от ответника, предмет на експертизата е 1530,70 кв.м., според
експерта. При това, допустимата грешка в сумарната застроена площ на обектите е
31,30 кв.м., според СТЕ, като разликата от 130,70 кв.м представлява по-малко от
10% от посочената в исковата молба по делото разгъната застроена площ 1400.00
кв.м. Предвид направените от експерта измервания, определения и анализи и посочената
в договора от 16.04.1997 г. РЗП от „около 1400 кв.м.” не може да се твърди, че
изградените от ответника след 08 декември 2009 г. търговски обект/търговски
обекти надхвърлят учреденото му право на строеж. Освен това, според СТЕ, неправилно
в КККР са нанесени два самостоятелни обекта с идентификатори 68134.106.133.1.15
и 68134.106.133.1.16. В самостоятелния обект с идентификатор 68134.106.133.1.15
били включени, според СТЕ, три самостоятелни обекта със самостоятелно
предназначение и ограждащи стени. Това били магазин БИЛА, офис Т. и ресторант
за бързо хранене „Макдоналдс”. Самостоятелен обект с идентификатор 68134.106.133.1.16
определен за складово помещение по същество, според експерта, бил прилежащ обект
към обект магазин БИЛА и същият е неделим от него. С оглед тези констатации на
СТЕ е посочено, че дори и да има надхвърляне на РЗП по договора, не е възможно същото
да притежава характеристиките на самостоятелен обект по смисъла на §5 т. 39 от
ДР на ЗУТ.
Чрез приложените в производството писмени
доказателства се установява, че ответникът е сключел договори за наем за
търговските обекти, както следва:
1.
на 07.07.2009
г. с „Б. Б.“
ЕООД при месечна наемна цена 15 000,00 евро без ДДС.
Според ССчЕ, дължимият наем за периода от 22.10.2009 г. до 22.10.2014 г., който отговаря
на съотношението 275,71/1675,71 идеални части възлиза на 145
349,32 евро без ДДС.
2.
на 22.07.2009
г. с „Т. Б.“
ЕАД ( „К.Б.М.“ ЕАД) при месечната
наемна цена 4 500,00 евро без ДДС. Размерът на наема за периода
от 22.10.2009 г. до 22.10.2014 г., който отговаря на съотношението
275,71/ 1675,71 идеални части, възлиза на 44 423,98 евро без ДДС.
3. на
28.10.2009 г. със „С. Б.“ЕООД
при месечна
наемна цена за наемния обект 7 000,00 евро без
ДДС. Размерът
на наема за периода от 01.02.2010 г. до 22.10.2014 г.,
който отговаря
на съотношението 275,71/ 1675,71 идеални части, възлиза на 57
973,46 евро без ДДС.
4. на
29.09.2009 г. с „ДМ Б.“
ЕООД при месечна
наемна цена на 6 390,00 евро без ДДС. Размерът на наема за периода
от 01.01.2010 г. до 22.10.2014 г., който отговаря на съотношението
275,71/ 1675,71 идеални части, възлиза на 60 628,85 евро без ДДС.
Общият размер на сумите,
които отговарят на съотношението 275,71/ 1675,71 идеални части от така
описаните наемни
обекти, според ССчЕ възлиза на сумата 308375,61 евро без ДДС, с левова равностойност
603 130,27 лв.
При така установеното, съдът намира следното от
правна страна:
Според указаното в чл.30, ал.3 ЗС, всеки от
съсобствениците има право на част от добитите доходи от вещта, съобразно дела
на участието му в съсобствеността, докато съществува правното състояние на съсобственост.
На съразмерна част от доходите има право както съсобственикът, който не е
ползвал изцяло имота, така и този, който е ползвал част от него, но е бил лишен
от доходите за останалата част. Всички граждански плодове подлежат на
разпределение между всички съсобственици съобразно с правата им в
съсобствеността, дори и да са резултат от подобряване на общата вещ от един от
съсобствениците. От правно значение е само дали ползващият съсобственик е
реализирал доходи и дали тези доходи са резултат и от ползването на
притежаваната от другите съсобственици идеална част, от ползването на която
последните са били лишени. Това е така защото всеки съсобственик има право да
получи такава част от ползите от общата вещ, която съответства на неговия дял в
съсобствеността.
За основателността на
иска в доказателствена тежест на ищеца бе да установи в условията на пълно и главно
доказване следните обстоятелства - съсобственост върху вещта (включително какъв
е дела на ищеца в съсобствеността); че ответникът е извличал полза, събирайки
някакви доходи от тази вещ изцяло или над неговите права, както и какъв е
техния размер и че този съсобственик не е издължил съответния дял от тях на
останалите съобственици.
Съобразно установеното в хода на процеса, съдът
намира че сочените предпоставки не бяха установени, поради което исковете
следва да бъдат отхвърлени. Съображения:
В полза на КООП-СУ (с правоприемник МК Я.) е било учредено от С.О. на
16.04.1997 г. вещно право на строеж върху недвижим имот – собственост на ищеца -
подлез „Ректората” представляващ елемент на техническата инфраструктура
построен през 1989 г. в гр.С., м.Ц., бул.*******, 22, при граници: бул.*******
и бул.******* за изграждане на търговски обекти /в южната част на подлеза/. В
изпълнение, от страна на ответника били построени в периода 1997 г.- 1999 г. пет търговски обекти: бинго
зала, в т.ч. кафе-клуб; Еврофутбол; магазин за карти на СКГТ; обменно бюро и казино.
В полза на ответника, като носител на вещното право възникнало и съществува право на собственост
върху построеното, включващо в
съдържанието си и правото да се ползва земята, доколкото това е необходимо за
използването на постройките според тяхното предназначение, както и правото да се построят
постройките отново ако погинат /чл. 63, чл. 64 и чл. 66, ал. 2 ЗС/, тъй като
съгласно чл. 66, ал. 2 ЗС правото на строеж не се погасява, ако постройката или
част от нея погине. В
периода 2005 г. - 2009 г. при изпълнение строителството на Метростанция 8 в
района на подлез „Ректората” обаче ползването
на построените търговски обекти от страна на собственика им било препятствано. Съобразно
постигнатата договореност между С.О., МК Я. и М. ЕАД ползването на обектите било предоставено
от ответника на М. ЕАД срещу наемна цена определена от лицензиран експерт по
възлагане на С.О., като било предвидено разходите за наемане на обектите да
бъде за сметка на средствата за финансиране изграждането на Метростанция 8 и 9
с прилежащите им участъци /т.2 и т.3 от договор № 120А/02.08.2005 г. сключен
между С.О. и М. ЕАД. В производството не се установи изпълнение на задълженията
от страна на наемателя М. ЕАД да върне имотите след прекратяване на договора /до завършване на СМР, но
не по-късно от края на 2009 г./ в състояние, не по-лошо от това, в което е бил
предаден /чл.10, ал.1 от договор № 123/03.08.2005 г./. Напротив, установи се,
че по
договореност между С.О. и МК Я. било извършено
преустройство и промяна в предназначението им в периода м.07.-м.12.2009 г.
/след учредяване и реализиране правото на строеж/.
Спорният по делото въпрос се отнася за обема на учреденото право на строеж от 16.04.1997 г., както и дали извършеното преустройство
и промяна в предназначението на търговските обекти /построени 1997-1999 г./ извършено
в периода м.07.-м.12.2009 г., надхвърля
учреденото право на строеж.
Обемът на отстъпеното вещно право на строеж се
определя в акта за учредяването му, който в случая, както беше посочено, е
изразеното в приетото
решение на Столичен общински съвет и сключения договор от С.О. и ответника. При тълкуване на
изразената от учредителя воля в съставения договор е видно, че обемът на
правото на строеж е
определен, като „разгъната застроена площ около 1400 кв.м.”, което е
следвало да бъде реализирано, чрез строителство на търговски обекти съгласно
одобрен по съответния ред архитектурен прокт. По смисъла на действащата нормативна уредба
към момента на учредяване правото на строеж „разгънатата застроена
(бруто) площ на сградата е сборът от застроените площи на всички етажи, в това
число полуподземния и подземните етажи / чл.104 на Правилника за прилагане на Закона за
държавната собственост вр. §
3, ал.5 от Наредба
№ 5 на Министерството на териториалното развитие и строителството от 1995 г. за
правила и норми по териториално и селищно устройство (ДВ, бр. 48 от 1995 г.) и
с БДС 163-86. В
този смисъл е и действаща уредба към момента на извършване на преустройството
във времето м.07.-м.12.2009 г. - § 2, ал.1 и ал.2 от ДР на Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за
устройство на отделните видове територии и устройствени зони /обн.ДВ, бр.3/2004
г./ доколкото разпоредбата на §5, т.18 от ДР на ЗУТ е била приета на един
по-късен етап (изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.).
Съобразно цитираните правила,
според констатациите на СТЕ в производството се установи, че сумарно определената
застроена площ на търговските обекти построени от ответника през 2009 г.
възлиза на 1530,70 кв.м. при допустима грешка в сумарната застроена площ 31,30
кв.м. Поради това, въз основа на събраните доказателства в производството не се
установи реализираното право на строеж на описаните търговски обекти да
надхвърля учреденото право на строеж.
Поради това, твърдението на ищеца, че е
съсобственик на построените обекти остана недоказано в производството. Настоящият
състав възприема становището възприето със задължителната практика на ВКС,
създадена по реда на чл. 290 ГПК: решение № 173 от 26.06.2013 г. по гр. д. №
1273 от 2013 г. на ВКС І г.о. решение № 316 от 20.05.2013 г. по гр. д. №
217/2012 г., на ВКС II г. о. С цитираните решения е прието, че обемът на
отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на
административния акт, с които е учредено. Изграденото в повече от учредения
обем на право на строеж е собственост или на собственика на земята или на
притежателя на правото на строеж, с оглед на това дали то представлява
самостоятелен обект на собственост или не. Когато изграденото в повече е
самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по
приращение на основание чл.92 от ЗС, а когато не е самостоятелен обект, съдът
следва да установи неговият правен статут с оглед възможността да бъде придобит
от притежателя на правото на строеж на основание чл.97 и чл.98 от ЗС.
Доколкото, чрез приетата СТЕ се установи, че не е
налице надхвърляне обема на учреденото от ищеца в полза на ответника право на
строеж, съдът намира за неоснователни и недоказани твърденията на ищеца, че е
придобил правото на собственост /съсобственост/ по приращение към правото му на
собственост върху дворното място върху търговските обекти, чието преустройство
и промяна предназначението е било извършено във времето от м.07.-м.12.2009 г.
на основание чл.92 ЗС.
Цитираният законов текст установява принцип на приращението -
собственикът на земята е собственик и на постройките, освен ако не е установено
друго. Доколкото в производството бе установено съществуването на отделни права на собственост върху земята и върху
постройките, т. е. установено бе учредяване вещно право на строеж, съществуването на последното изключва действието на общото правило на приращение. Указаното в чл.92 ЗС би
намерило приложение и в случаите, в които построеното е извън обема на
учреденото право на строеж или надстрояване и съответно представлява
самостоятелен обект по строителните правила и норми. С оглед възприетите от
съда констатации на експерта по СТЕ, в производството не се установи
суперфициаря да е построил извън обема на учреденото право на строеж, поради
което собственик на преустроените и променени по предназначение търговски
обекти е ответника.
За несамостоятелен обект важат правилата на чл.97 и
чл.98 ЗС - той следва режима на главната вещ. Поради това, на самостоятелно
основание, с оглед дадените от експерта по СТЕ констатации, съдът намира че дори
и да е налице надхвърляне правото на строеж, то, построеното в повече няма
характер на самостоятелен обект по см. на §5 т. 39 от ДР на ЗУТ и принадлежи към търговските
обекти на ответника.
С оглед изложените съображения, съдът намира че не
се установи възникване на съсобственост върху търговските обекти построени от
ответника в периода 1997 г.-1999 г. и преустроени и променени по предназначение
във времето от м.07.-м.12.2009
г. по одобрени от ищеца строителни книжа между собственика на земята С.О. и
собственика на правото на строеж, учредено с договор от 16.04.1997 г. – МК Я..
Исковете следва да бъдат отхвърлени, като неоснователни без изследване
наличието на останалите предпоставки на чл.30, ал.3 ЗС.
Съобразно изхода на спора, на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответника се следват сторените разноски в общ размер на 16000.00
лв. съобразно представения списък /л.225/.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни предявените от С.О., ЕИК ******** с адрес гр.С., ул.М., ** със
съдебен адрес ***, чрез адв.Р.В. от САК, срещу М.К. „Я.“, ЕИК ******** с адрес гр.С., бул.*******,
20, действащ чрез адв.М.Р. от САК, искове по чл.30, ал.3 ЗС за заплащане на общата сума 269921 евро без ДДС, представляваща граждански плод /наем/ получен от МК „Я.“
в периода 01.01.2010 г. до 22.10.2014 г. /по сключени договори за наем/, полагащ се на С.О., като собственик на 275.71/1675.71
ид.ч. от следните недвижими имоти: 1. имот с идентификатор 68134.106.133.1.13 /самостоятелен
обект в сграда/ с площ 1366,76 кв.м., разделен на три обекта (№ 1 с площ от
144,74 кв.м.; № 2 с площ от 55,88 кв.м. и № 3 с площ от 1166,14 кв.м. на две
нива - 651,54 на кота 0.00 и 514,50 на кота -3,07) и 2. имот с идентификатор
68134.106.133.1.104 /самостоятелен обект в сграда/ с площ от 308.95, които
имоти са идентични /промяна в идентификаторите/ със следните недвижими
имоти: имот с идентификатор 68134.106.133.1.11 /самостоятелен обект в
сграда/ разделен на два отделни имота: 1. самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.106.133.1.15 по КК и КР, одобрени със
Заповед № РД-18-33/15.06.2010 г.- на Изпълнителния директор на АГКК с
предназначение – за търговска дейност /с
включени два търговски обекта магазин Била и ресторант за бързо хранене
Макдоналдс/, на кота 0.00 метра, с площ 809.31 кв.метра според схема
№ 15-286301-07.07.2015 г. с адрес гр.С., бул.*******, 22, ет. минус „-„1,
находящ се в сграда 1, разположена в поземлени имоти с идентификатори 68134.100.87,
68134.106.133, 68134.106.134 и принадлежи към поземлен имот с идентификатор
68134.106.133 и 2. самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.106.133.1.16
по КК и КР, одобрени със Заповед № РД-18-33/15.06.2010 г.- на Изпълнителния
директор на АГКК с предназначение – за склад /за склад на магазин Била“ на кота – 3.07 метра и площ 344.79
кв.метра според схема № 15-286302-07.07.2015 с адрес гр.С., бул.*******, 22,
ет. минус „-„2, находящ се в сграда 1, разположена в поземлени имоти с
идентификатори 68134.100.87, 68134.106.133, 68134.106.134 и принадлежи към
поземлен имот с идентификатор 68134.106.133 и самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.106.133.1.10 с промяна в идентификатора – самостоятелен
обект в сграда с идентификатор - 68134.106.133.1.14 по КК и КР,
одобрени със Заповед № РД-18-33/15.06.2010 г.- на Изпълнителния директор на
АГКК с площ от 308.95 кв.метра с търговско предназначение /магазин ДМ/, който обект принадлежи към поземлен имот с
идентификатор 68134.106.133 по КК и КР, одобрени със Заповед №
РД-18-33/15.06.2010 г.- на Изпълнителния директор на АГКК с адрес гр.С., бул.*******
с площ 6781 кв.м., при съседи: поземлен имот с идентификатор 68134.100.89, 68134.100.87,
68134.106.134, 68134.106.136, 68134.106.135, 68134.106.132, 68134.106.2,
68134.106.1, 68134.100.83, 68134.100.84 и 68134.100.86 с начин на трайно
ползване – за кръстовище съобразно скица на поземлен имот №
15-286317-07.07.2015 г., всички описани обекти построени в южната част на
„Подлез „Ректората” построен 1989 г. в гр.С., м.Център, бул.*******, 22,
при граници: бул.*******
и бул.******* въз основа на учредено право на строеж от С.О. в полза на КООП-СУ (с правоприемник
МК Я.) договор за учредяване право на строеж с рег.№ РД-56-375 от 16.04.1997 г.
ОСЪЖДА С.О., ЕИК ******** с
адрес гр.С., ул.М., ** със съдебен адрес ***,
чрез адв.Р.В. от САК, да заплати на М.К. „Я.“,
ЕИК ******** с адрес гр.С., бул.*******, 20, действащ чрез адв.М.Р. от САК, на
основание чл.78,
ал.3 ЗЗД сумата от 16000.00 лева - съдебно – деловодни разноски за тази инстанция
съобразно представения списък.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: