РЕШЕНИЕ
№ 101
гр. Ямбол, 05.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, III СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Галина Ив. Вълчанова Люцканова
при участието на секретаря Е.Г.А.В.
като разгледа докладваното от Галина Ив. Вълчанова Люцканова Гражданско
дело № 20242330103637 по описа за 2024 година
Пред съда е депозирана искова молба от Т. Д. В. и Р. Г. М., двамата от гр.Я. чрез
пълномощника им адв.К. от АК Я., с която се желае да бъдат осъдени ответниците Х. П. С. и
С. И. Й., двамата от гр.Я. да им заплатят сумата 17 100 лв., както следва: С. И. Й. да им
заплати сумата от 14 300 лв., като получена на отпаднало основание по прекратен със
споразумение от *** г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по
реда на чл. 19 от ЗЗД от *** г., ведно със законната лихва, считано от дата на завеждане на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата, а Х. П. С. да им заплати сумата от 2
800 лв., като получена на отпаднало основание по прекратен със споразумение от *** г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по реда на чл. 19 от ЗЗД от
*** г.,ведно със законната лихва, считано от дата на завеждане на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата.
Твърденията са за това, че между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот по реда на чл. 19 от ЗЗД от *** г. и анекс от *** г. към
него, по силата на които ответниците са се задължили да продадат на ищците недвижими
имоти – сгради за сумата 143 000 лв. в срок до 31.12.2024 г. В изпълнение на задълженията
си за плащане на цената, ищците са заплатили капаро в размер 14 300 лв., която сума е била
преведена по сметка на ответницата Й., а на 10.08.2024 г. са превели по сметка на ответника
С. сумата 2 800 лв. Впоследствие ищците установили, че продаваните сгради са построени в
общинско място без разрешение за строеж и не могат да бъдат снабдени с удостоверение за
търпимост, поради което се отказали от сделката. Ищците и ответниците сключили на *** г.
1
споразумение за прекратяване на предварителния договор, считано от тази дата, както и за
връщане на платените суми по договора, които са предмет на настоящия иск.
В срока по чл.131 от ГПК писмен отговор от ответниците е постъпил. Ответницата С.
И. Й. чрез пълномощника си адв.Р. А. от АК Я. оспорва иска като неоснователен и желае
отхвърлянето му с присъждане на разноските по делото. Действително страните са сключили
предварителния договор и анекс към него, но твърди, че причината за последния е
обстоятелството, че купувачите не са могли да осигурят нужните средства за закупуване на
имота и са пожелали тази отсрочка до 31.12.2014 г. С анекса са били променени сградите,
предмет на договора, както и начина на плащане на продажната цена. След време С. Й.
разбрала, че синът й Х. С. без нейно знание и съгласие, поради силно настояване от страна
на купувачите и управителя на Агенция за недвижими имоти „***“ е подписал
споразумение, с което се е съгласил да прекрати действието на предварителния договор за
покупко-продажба от *** г., поради което двамата се скарали. Ответницата Й. оспорва
автентичността на подписа, положен от името на С. И. Й. по приложеното към исковата
молба споразумение за прекратяване на предварителен договор от *** г. и моли в тази
връзка да бъде открито производство по чл. 193 от ГПК. Счита, че споразумението от *** г.
за прекратяване на процесния предварителния договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от *** г. е нищожно, тъй като не е подписано от нея и тя не е дала съгласие за това; че
споразумението от *** г. е недействително по отношение на ответницата Й. в качеството й
на съсобственик, тъй като действия по разпореждане с предмета на предварителния договор
- съсобствени недвижими имоти - извършени без съгласието на единия съсобственик са
недействителни; счита, че уговорката в споразумението от *** г. за прекратяване на
предварителния договор от ***г., с което продавача Х. С. се е съгласил да възстанови на
купувачите платената като капаро по предварителния договор сума е нищожна, поради
противоречие със закона. Функцията на капарото/задатък и последиците от договарянето му
и плащането му са ясно разписани в материалния закон чл. 93, ал.2 от ЗЗД: „Ако страната,
която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от
договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е
получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер.“
Въз основа на тези възражения ответницата Й. счита, че по отношение на нея
предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот не е прекратен, той е
действащ и тя има готовност да изпълни поетото с него задължение за прехвърляне
собствеността на недвижимите имоти, в договорения срок - 31.12.2024 г., както и синът й.
Ответникът Х. С. в отговора на исковата молба оспорва предявения иск по
изложените от ответницата Й. съображения за това, че до споразумение за прекратяване на
предварителния договор се стигнало поради невъзможността на ищците-купувачи да
осигурят средства за продажната цена, а не по посочените пречки в исковата молба,
свързани със законността на закупуваните сгради и издаване на удостоверение за търпимост.
Купувачите и „***“ са били доста настоятелни за сключване на споразумение за
2
прекратяване на предварителния договор и въпреки, че бил болен С. отишъл в Агенцията и
тъй като не издържал на натиска, подписал споразумение за прекратяване, каквото му дали.
Майка му С. Й. не била там, но те се съгласили да се подпише и вместо нея. С. не казал на
майка си, че е подписал споразумение за прекратяване на предварителния договор, но когато
тя разбрала от брокер на „***“, се скарали, защото тя не била съгласна да се прекрати
предварителния договор и да се връщат пари. Междувременно от Агенция „***“ писали на
ответника С. по вайбър, че купувачите са готови да купят имота за 80 000 лева, но той не се
съгласил. Според него всички действия на купувачите били, за да се опитат да купят имота
на много по-ниска цена от реалната и договорена с предварителния договор. Също се иска
отхвърляне на иска и присъждане на разноските по делото.
От ищците Т. Д. В. и Р. Г. М. е депозирано допълнение на искова молба вх.№ *** г., с
което са изложени нови и допълнителни обстоятелства, на които се основават исковете им
против Х. П. С. и С. И. Й.. Със същата молба се иска да бъде прието, че ответницата С. И.
Й. дължи претендираната от нея сума на отпаднало основание поради разваляне на
сключения предварителен договор, а по отношение на ответника Х. П. С. е добавено
евентуалното му осъждане по предявения иск по чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД също с посочено
отпаднало основание – разваляне на договора, а не прекратяването му, както и по
отношение на двамата ответници се счита прекратено действието на договора поради
изтичане на срока за сключване на окончателен договор на *** г.
Предвид така заявените допълнителни фактически обстоятелства, на които се
основават исковете, съдът е изготвил допълнителен проекто-доклад, с който е прието, че
ищците не оспорват обстоятелството, че ответницата С. И. Й. не е подписвала споразумение
за прекратяване на предварителен договор от *** г., а подписът е положен от ответника Х.
П. С.; че ищците нямат вина за неподписване на окончателен договор, а това е станало
поради непредставяне на необходимите документи за сделката от страна на продавачите-
ответници и се установило, че правният статут на сградите е незаконно строителство.
В съдебно заседание ищците, редовно призовани чрез своя пълномощник адв.К.
поддържат предявените искове.
Ответниците, също редовно призовани, явяват се лично като ответницата Й. чрез
своя пълномощник адв.А. поддържа своя отговор на иска, а ответникът С. поддържа своя
отговор лично.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установена
следната фактическа обстановка:
С исковата молба е представен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот по чл.19 от ЗЗД, сключен на *** г. и със страни продавачи – ответниците Х.
П. С. и С. И. Й. и купувачи – ищците Т. Д. В. и Р. Г. М.. По този предварителен договор
продавачите са се задължили да продадат на купувачите съсобствения си недвижим имот,
находящ се в гр. Я., ул. „***, а именно шест сгради с идентификатори 87374.559.134.3,
87374.559.134.4, 87374.559.134.5, 87374.559.134.6, 87374.559.134.7 и 87374.559.134.8,
3
всички построени в общинско дворно място съставляващо ПИ с идентификатор
87374.559.134. Купувачите са се задължили да заплатят на продавачите договорената между
тях цена в размер 143 000 лв. по следния начин: 14 300 лв. капаро /задатък/ в двудневен срок
от деня на подписването на предварителния договор по банкова сметка на С. И. Й. и 128 700
лв. по банкова сметка отново на С. И. Й., веднага след нотариалното изповядване на
покупко-продажбата. С предварителния договор страните са се задължили да сключат
окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 30.09.2024 г.
Страните по договора са подписали на *** г. анекс № *** към този предварителен
договор, с който са променени предмета на договора и срока му по следния начин: сградите
предмет на предварителния договор са три, а именно сграда с идентификатор
87374.559.134.9 със застроена площ 71 кв.м, обединена и образувана от сгради с
идентификатори 87374.559.134.3, 87374.559.134.4 и 87374.559.134.5; сграда с идентификатор
87374.559.134.6 и сграда с идентификатор 87374.559.134.7, всички построени в общинско
дворно място съставляващо ПИ с идентификатор 87374.559.134. Продажната цена е
идентична с първоначално договорената в размер на 143 000 лв., като освен капарото от 14
300 лв. е договорено заплащане и на 2 800 лв. по банкова сметка на Х. П. С. като
остатъчната сума за цялостното изплащане на договорената цена е в размер 125 900 лв.
Срокът съгласно анекс № 1 за сключване на окончателен договор е променен на най-късно
до ***г.
Ищците са представили споразумение към предварителния договор от *** г. и
Анекс № ***/*** г., което споразумение е за прекратяване на договора за покупко-продажба
на недвижим имот по взаимно съгласие и е от *** г. С това споразумение страните са
постигнали съгласие, считано от *** г., че се прекратява действието на предварителния
договор и анекса към него, като продавачите следва да възстановят на купувачите платеното
капаро /задатък/ в размер на 14 300 лв. по сметка на С. Й. и в размер 2 800 лв. платено по
сметка на Х. С.. Споразумението за прекратяване е подписано от купувачите Т. Д. В. и Р. Г.
М., както и от продавача Х. П. С., като след допълнителната искова молба на ищците става
ясно, че продавачката С. Й. не е подписвала това споразумение, а същото е подписано от
другия продавач от нейно име, поради което споразумението за прекратяване няма действие
по отношение на продавача С. Й..
За установяване на обстоятелството за реално изплащане на договореното капаро от
страна на купувачите същите са представили две преводни нареждания от *** г. и от
28.06.2024 г., с които по сметката на С. И. Й. са заплатени сумите съответно 10 000 лв. и 4
300 лв., както и нареждане за кредитен превод от 10.08.2024 г. за заплатена на Х. С. сума в
размер на 2 800 лв.
За удостоверяване правото на собственост върху продаваните по предварителния
договор недвижими имоти – сгради от страните са представени четири нотариални акта.
Съгласно констативен нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот,
придобит на основание давностно владение и наследство № ***, том *** г. лицето М. Д. Д. е
признат за собственик по давностно владение и наследство на следните недвижими имоти,
4
находящи се в гр. Я.: шест сгради с идентификатори 87374.559.134.3, 87374.559.134.4,
87374.559.134.5, 87374.559.134.6, 87374.559.134.7 и 87374.559.134.8, всички сгради
построени в дворно място съставляващо ПИ с идентификатор 87374.559.134 с адрес ул.“***.
Ответникът Х. С. е придобил собствеността върху шестте сгради от М. Д. Д. по силата на
покупко-продажба, за която е изготвен нот.акт № ***, том ***, дело № *** г., след което
съгласно нот.акт № ***, том***, дело № *** г. Х. С. е дарил на С. И. Й. 1/3 ид.ч. от тези
недвижими имоти, представляващи шест сгради. Представен е и нот.акт №*** г. за
учредяване на договорна ипотека, съгласно който Х. С. в качеството си на кредитополучател
и ипотекарен длъжник и С. И. в качеството си на съдлъжник и ипотекарен длъжник са
ипотекирали в полза на кредитора „***“ ЕООД шестте сгради предмет на предварителния
договор за покупко-продажба преди сключване на последния.
За процесните сгради са представени скица-проект № *** г. за изменение на КККР
за сгради с идентификатори 87374.559.134.8, 87374.559.134.5, 87374.559.134.4 и
87374.559.134.3, съгласно който проект сградите 3, 4 и 5 се обединяват в една, а сграда 8 се
премахва. Така предвиденото обединение и премахване на сграда е отразено на скица на ПИ
№ *** г., като сградите предмет на предварителния договор са вече три с идентификатори
87374.559.134.9, 87374.559.134.6 и 87374.559.134.7, какъвто е предмета на Анекс № 1. Видно
от последната скица в този общински недвижим имот има изградени още две сгради, които
са с идентификатори 87374.559.134.1 и 87374.559.134.2. Върху последната скица като
единствен собственик по данни от КРНИ, както на поземления имот, така и на сградите,
попадащи в имота е отразена Община Я., съгласно Акт за частна общинска собственост №
*** г.
Във връзка с твърденията на ищците, че до сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на сградите не се е стигнало поради техния неуреден статут, са
представени становище на Нотариус С. М. и писмо от Община Я.. Съгласно становището на
Нотариус М. в нотариалните актове, удостоверяващи собствеността върху шестте сгради не
са описани приложени разрешения за строеж на сградите, не са представени такива.
Обединението на три от сградите под един покрив след ремонт през 2021 г. могат да бъдат
предмет на продажба и ипотека като три отделни сгради след представяне на удостоверение
за търпимост, издадено от Община Я., а относно съборената сграда е необходимо да се
изиска от Община Я. удостоверение за премахване, което да бъде отразено от СГКК със
заличаване от кадастралната карта. Самият поземлен имот с идентификатор 87374.559.134 е
общински и не може да бъде предмет на сделка или да се приеме като обезпечение по
кредит.
В писмото на Община Я. № *** г. до Х. С. във връзка със заявление вх. № *** г. за
издаване на удостоверение на търпимост на строеж за сгради с идентификатори
87374.559.134.6 и 87374.559.134.9, Главният архитект на Община Я. е посочил, че
поземленият имот, в който са построени сградите е съсобствен и за да бъде издадено
удостоверение за търпимост на сграда е необходимо да бъдат представени декларации за
съгласие от съсобствениците в УПИ, както и договор за отстъпено право на строеж за
5
сградите от Община Я.. Прието е, че заявлението от *** г. се отнася само за сграда с
идентификатор 87374.559.134.9, а за сграда с идентификатор 87374.559.134.6 е необходимо
да бъде подадено ново заявление за издаване на удостоверение за търпим строеж с
приложение посочената вече документация, отнасяща се за сградата.
По делото бяха събрани гласни доказателства в лицето на посочените от ищците
свидетели М. К. А. и М. М. П. във връзка с развитието на отношенията между страните
относно предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Свид. А. е брокер
на недвижими имоти в Агенция *** и познава страните по повод процесната покупко-
продажба на шест сгради в кв. К.. Свидетелката заявява, че предварителният договор е бил
подписан в Агенцията от всички страни и след това се започнало снабдяване с документи за
имота, които да послужат на банката и на Нотариуса, като за целта Х. е дал пълномощно на
брокерката, за да може тя да се снабди с тези документи. Трудността за снабдяване с
документите била от това, че продаваните къщи са строени преди 1960 г., липсват
строителни книжа и би могло да бъдат снабдени с удостоверение за търпим строеж, което се
издава от Общината. Общината е отказала да издаде удостоверение за търпим строеж,
защото върху целия имот няма издадени договори за отстъпено право на строеж, което не
дава правото да се строи на държавна общинска земя, прави сградите незаконни и няма как
да се мине каквато и да било сделка за тях. От Общината са предложили вариант за
узаконяване на сградите като следва да се закупи целия имот – цялата земя, която е
общинска на явен търг, но тъй като там има вече и други собственици, те също би следвало
да участват в търга и не е ясно кой би го спечелил. Цената която са казали от Общината
също е била непосилна от Х.. При това положение свид. А. заявява, че станало ясно, че няма
как да се продаде имота и страните пожелали прекратяване на предварителния договор,
което подписал само Х.. След това Х. се обадил на свидетелката да предложи по-ниска цена,
ако все още желаят да купят имота, като тази цена ще е за имота във вида, в който е, т.е.
незаконен и след това те да си узаконят земята. Купувачите предложили по-ниска цена и се
съгласили на условието да закупят незаконните къщи и да се явят на търг да закупят
общинската земя, но Х. не харесал предложената от тях цена и се отказал да продава имота.
Анексът за удължаване на срока на предварителния договор страните са сключили, за да
могат продавачите да се снабдят с документа за търпим строеж, тъй като процедурата е по-
дълга, но след като се установило, че такъв документ не може да бъде издаден страните са
решили да прекратят, защото продавача няма финансова възможност да кандидатства да
играе на търга и да закупи мястото, а купувачите не могат да бъдат финансирани. Тъй като
свид.А. е говорила и с двете страни, за нея и двете страни са решили да прекратят договора.
Втората свидетелка М. М. П. е консултант в консултантска фирма „***“ ЕООД и е
консултирала ищците Т. и Р. за техния кредит във връзка със закупуване на сградите по
предварителния договор. Първоначално са пуснали оферти към няколко банки и ищците са
избрали да работят с *** като кандидатствали за ипотечен кредит за сумата от 160 000 лв. и
били одобрени. Одобряването било първоначално, съобразно техните доходи и било
одобрение за кандидатстване за ипотечен кредит, след което е започнало събиране на
6
документи за имота. Тогава се оказало, че от Общината не могат да издадат удостоверение за
търпимост на постройките, тъй като земята е общинска и Банката отказала да приеме този
имот за обезпечение. Свид. П. лично е отишла до Общината, за да разбере защо не може да
бъде издадено такова удостоверение и от там са й казали, че имотът е общински, т.е. строено
е върху общинска земя, която не е придобита от продавача. Нотариус М. е дала становище на
Банката за това, че се изискват определени още документи от вече представеното и по-точно
удостоверение за търпимост.
Представените от ищците техни трудови договори, както и от двете страни
разпечатки от провеждани вайбър-разговори, съдът не обсъжда. Трудовите договори - тъй
като са без значение за спора, а вайбър-разговорите - тъй като за същите не е ясно между
кого са провеждани, а и до голяма степен удостоверяват изложеното от страните и събраните
в тази връзка гласни доказателства.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
Предявените искове са с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД. Според тази
разпоредба, който е получил нещо на отпаднало основание е длъжен да го върне. В случая
ищците обосновават отпадналото основание, въз основа на което са предявили претенциите
си –вследствие прекратяване, евентуално разваляне на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот по отношение на ответника Х. С. и вследствие разваляне на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по отношение на
ответницата С. Й., както по отношение на двамата ответници вследствие изтичане срока за
сключване на окончателен договор на *** г.
Съдът намира предявените искове за допустими, а разгледани по същество и за
основателни по следните съображения:
За съда е безспорно обстоятелството, че сключеният предварителен договор и анекс
към него е бил прекратен по силата на споразумение от *** г. с продавача Х. С., предвид
безспорното също обстоятелство, че продавачката С. Й. не е подписвала това споразумение
за прекратяване. Прекратяването на предварителния договор е станало със споразумение,
т.е. по взаимно съгласие между продавача Х. С. и купувачите Т. В. и Р. М., поради което след
настъпване на това прекратяване е отпаднало основанието, по силата на което продавачът С.
е получил от купувачите сумата в размер на 2 800 лв. Ответникът С. не представи каквито и
да е доказателства, от които да бъде прието, че същият не следва да връща на ищците сумата
2 800 лв., както и че е получил тази сума на основание, което не е отпаднало –
предварителният договор е прекратен. Поради това претенцията на ищците по отношение на
ответника С. следва да бъде уважена и същия следва да им върне сумата от 2800 лв.,
получена на отпаднало основание - прекратяване на предварителен договор за покупко-
продажба.
По отношение на ответницата С. Й., съдът намира, че искът също е основателен, тъй
като въпреки, че същата не участва в споразумението за прекратяване на предварителния
договор съдът приема, че по отношение на нея договорът е развален поради това, че
7
предметът му е станал невъзможен. Съгласно ТР № 3/2014 г. от 28.06.2016 г. на ОСГК на
ВКС, с което са дадени разяснения относно нищожност на договори поради невъзможен
предмет по чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД, е посочено, че всяка сделка има предмет и ако към
момента на постигане на съгласието предметът е фактически или правно невъзможен,
сделката е нищожна поради невъзможен предмет. В настоящия случай към момента на
постигане на съгласие за бъдеща покупко-продажба на сградите предмет на сделката по
предварителния договор, предварителният договор не е бил с невъзможен предмет. Тази
невъзможност е установена след сключване на предварителния договор за покупко-
продажба в процеса на снабдяване с необходимите документи за окончателното й
изповядване и сключване на договор за ипотека. В този случай е посочено ТР № 3/2014 г.,
ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване при вече породено
задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, което
погасява задължението - чл.89 ЗЗД – ако задължението на едната страна се погаси поради
невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право, а ако невъзможността е
частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или
разваляне на договора по съдебен ред. Същото становище е взето и в решение №
93/6.04.2012 г. по гр.д.№ 1548/2010 г., 4 г.о. за това, че ако при сключването на договора
възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и
едва ако впоследствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор
се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която
длъжникът отговаря.
В настоящия казус, при сключване на предварителния договор и анекса към него, а
и към момента сградите предмет на договора фактически съществуват – предмета на
договора е възможен. След сключване на предварителния договор, в процеса по снабдяване
с изискуемите за окончателната сделка документи, става ясно, че сградите предмет на
предварителния договор не могат да бъдат снабдени с удостоверение за търпимост съгласно
§ 16, ал.1 от ПР на ЗУТ. Според тази разпоредба, строежи изградени до 07.04.1987 г., за които
няма строителни книжа, но са били допустими по действащите ПУП и по правилата и
нормативите действали по време на извършването им или съгласно този закон, са търпими
строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на
прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени
да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими. Удостоверение
за търпимост на строеж за продаваните по предварителния договор сгради не е издадено, не
е представено и по делото. Липсват издадени строителни разрешения за изграждането на
процесните сгради в ПИ, който е общинска собственост. Надлежният орган – Община Я. е
отговорила с писмото си от *** г., че не уважава заявлението на Х. С. за издаване на
удостоверение за търпим строеж. Без снабдяването с удостоверение за търпим строеж и при
липса на надлежно издадени строителни разрешения, изградените в общинския имот сгради
не могат да бъдат предмет на сделка покупко-продажба по смисъла на § 16 ал.1 изр.2 от ПР
на ЗУТ, което е пречка за нейното изповядване. Съгласно чл.6 от процесния предварителен
договор, продавачът се задължава да се снабди и представи в оригинал всички документи,
8
установяващи правото му на собственост и изискуеми от закона за нотариалното оформяне
на сделката. След като удостоверението по § 16, ал.1 от ПР на ЗУТ не е издадено на
продавачите предметът на сделката става невъзможен, а продавачите не са изпълнили
задължението си по чл.6 от предварителния договор за снабдяване с необходимите за
изповядване на сделката документи, т.е. невъзможността на предмета на сделката е по
причина, за която отговарят продавачите.
Съгласно разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен
договор не изпълни задължението си поради причина, заради която той отговаря,
кредиторът може да развали договора като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. В тази връзка е
възражението на ответницата Й. за това, че не й е отправена покана за изпълнение преди
завеждане на делото и не е изпълнена хипотезата на чл.87, ал.1 от ЗЗД за разваляне на
договора. В настоящия случай следва да се приеме, че по отношение на продавачката Й.,
която не е подписвала споразумението за неговото прекратяване, процесният предварителен
договор се разваля с исковата молба въпреки, че в исковата молба не е посочен подходящ
срок за изпълнение. Договорът следва да се счита развален в този случай, ако длъжникът не
изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно подходящия за
съответната престация срок. Съгласно съдебната практика исковата молба, с която се
претендират по делото последици от разваляне на договор съдържа имплицитно и
предупреждение за изпълнение дори и волеизявление за разваляне на договора даже и да не
е изрично формулирано изявление. С получаване на препис от исковата молба длъжникът по
договора се запознава с изявлението на кредитора за дължимо изпълнение, което се съдържа
в претенцията за връщане на даденото по договора като последица от неговото разваляне,
поради което следва да се приеме, че исковата молба има значението на покана за
изпълнение и предупреждение за разваляне на сделката по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД. До
приключване на съдебното дирене в настоящото производство от страна на ответницата С.
Й. не са представени доказателства за това да е изпълнила задълженията си по
предварителния договор във връзка със снабдяване с необходимите документи за
изповядване на окончателната сделка покупко-продажба – удостоверение за търпимост на
сградите предмет на договора, поради което следва да се приеме, че предварителният
договор е развален по отношение на тази ответница.
По изложените съображения за това, че ответницата Й. е страната по двустранен
договор, която не е изпълнила задължението си по него, съдът намира за неоснователно
възражението й, че претендираната от ищците сума не следва да им се връща, тъй като има
характер на задатък. Съгласно разпоредбата на чл.93 ал.2 изр.2 от ЗЗД, ако задължението не
е изпълнено от страната, получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да
иска задатъка в двоен размер. Т.е. при положение, че Й. не е изпълнила задължението си по
договора, което води до неговия невъзможен предмет, а купувачите са се отказали от този
договор, платеният от тях задатък следва да им бъде върнат. Тези обстоятелства водят до
основателност на предявеният срещу С. Й. иск за връщане на сумата 14 300 лв., платена на
9
отпаднало основание по смисъла на чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД.
Предвид така направените изводи за основателност на претенциите и установяване
на отпадналото основание, водещо до връщане на дадените суми по предварителния
договор, съдът не обсъжда съображенията на ищците за изтичане срока за сключване на
окончателен договор – на *** г.
Искането за присъждане на законна лихва върху главниците следва да бъде уважено
като по отношение на дължимата от ответника С. законна лихва следва да се присъди
считано от депозиране на исковата молба до окончателното изплащане, а за ответницата Й.
законна лихва следва да се присъди считано от депозиране на допълнителната искова молба,
която се приема за покана по чл.87 ал.1 от ЗЗД.
При този изход на делото ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на
ищците направените по делото разноски в размер 1984 лв.
На основание изложеното, ЯРС
РЕШИ:
ОСЪЖДА С. И. Й., ЕГН ********** от гр. Я., ул. „*** на основание чл.55 ал.1
предл.3 от ЗЗД да заплати на Т. Д. В., ЕГН ********** от гр.Я., ул.“*** и Р. Г. М., ЕГН
********** от гр.Я., ж.к.“*** сумата 14 300 лв., ведно със законната лихва, считано от
20.01.2025 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Х. П. С., ЕГН ********** от гр. Я., ул. „*** на основание чл.55 ал.1
предл.3 от ЗЗД да заплати на Т. Д. В., ЕГН ********** от гр.Я., ул.“*** и Р. Г. М., ЕГН
********** от гр.Я., ж.к.“*** сумата 2800 лв., ведно със законната лихва, считано от
25.11.2024 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА С. И. Й. и Х. П. С. с посочени данни да заплатят на Т. Д. В. и Р. Г. М. с
посочени данни на основание чл.78 ал.2 от ГПК направените по делото разноски в размер
1984 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването
на страните пред ЯОС.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
10