РЕШЕНИЕ
№260230 26.11.2021 г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и
първа година
в публично заседание в следния
състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Красимира Любенова
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 81 по
описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по повод исковата молба на „В.” ЕООД, ЕИК ......., представлявано
от М.В., против „У.о.и с.” ЕАД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление
***, представлявано от Е.Р.. Твърди се, че „В." ЕООД, ЕИК ......., е
собственик на сграда, която се състои от 13 апартамента- всичките негова
собственост. Сградата била построена в ПИ, целия с площ от 39 235 кв.м., с
идентификатор № 61056.502.569 по КККР на с. Равда, Община Несебър, собственост
на„У.о.и с." ЕАД. Върху целият парцел с площ от 39235 кв.м. преди 12
години бил построен курортен комплекс с търговско наименование „Е.", в
който сградите и жилищата в тях принадлежали на частни юридически и физически
лица. Сградата, която носи търговско наименование- вила „Б.", и в която
били разположени сочените апартаменти, била указана като подобект „Е”. С влязло
в сила Решение № 27/19.04.2010 г., постановено по гр.дело № 648/2006г. по описа
на НРС „П.Д." ЕООД, ЕИК.......- предишен собственик на поземления имот към
момента на въвеждане в експлоатация на обекта на ищеца, е било осъдено да
предаде владението на ПИ с идентификатор № 61056.502.569 на „У.о.и с."
ЕАД. След въводът във владение на основание на горепосоченото съдебно решение,
както и към настоящия момент се сочи, че ответното дружество не полагало
следващите му се грижи на добър стопанин за ПИ с идентификатор № 61056.502.569,
върху който били построени множество други сгради и съоръжения за отдих,
съставляващи к.к. „Е.". В резултат на бездействието и неполагането на
нужните грижи от ответното дружество, ищецът в продължение на години бил
възпрепятстван и принуден да търпи ограничения в свободното и необезпокоявано
използване на собствените си жилища, тъй като ответното дружество ограничило
правото на преминаване през ПИ и достъпа до сградата на ищеца от трети лица,
претендиращи да имат права върху посочения парцел. Въпреки отправените писма до
МОН- принципала на ответника, за разрешаване на проблема, отговор не бил
получен, като понастоящем свободните площи от поземления имот били отдадени под
наем за 3 години на външно дружество, чрез което се възпрепятствало и пречело
на ищеца спокойно и необезпокоявано да ползва собствените си сграда и жилища
съгласно тяхното предназначение. Навеждат се доводи, че ответното дружество не
признава собствеността на ищеца върху сградата, тъй като документацията за
изграждането й била нищожна. Сочи се, че на 24.02.2020 г. ответното дружество
било отдало под наем незастроената част от поземления имот, на „Е. Н.У.” ЕООД,
а с анекс от 25.02.2020 г. е дало правата на наемателя еднолично да организира
пропускателен режим в незастроената част от имота, в която част попада и
сградата на ищеца. По този начин се ограничил достъпа да сградата. Предвид
изложеното се моли да се постанови решение, с което на основание чл.64 от ЗС,
се определи право на ползване на ищеца върху собствената на ответника част от
поземления имот, необходима за използване на намиращата се в имота жилищна
сграда, според нейното предназначение.
В срокът по
чл. 131 ГПК постъпи писмен отговор от ответното дружество, с който се оспорва
предявената претенция. Сочи се, че „У.о.и
с." ЕАД е търговско дружество с едноличен собственик Държавата и основен
предмет на дейност- организиране на детски отдих в собствени морски и планински
почивни бази. Дружеството било учредено по силата на Решение №1005/20.12.2004г.
на Министерски съвет, като при учредяването в капитала му са апортирани общо
165 държавни почивни бази, находящи се в цялата страна. Сред тях е и ПБ
„НДК-Равда", част от територията, на която бил поземлен имот №
61056.502.569 по КК на с. Равда, общ. Несебър, обл. Бургас, с площ от 39 235
кв.м. Собствеността върху процесния имот била възстановена на трети лица по
реда на ЗСПЗЗ с незаконосъобразно решение на поземлената комисия и впоследствие
несобствениците са продали имота на „П.Д." ООД. Спорът между двете
дружества бил разрешен със соченото от ищеца решение, с което съдът е приел за
установено по отношение на „П.Д." ООД, че „У.о.и с." ЕАД е собственик
на ПИ 61056.502.569. По време на съдебните спорове „П.Д." ООД построил в
спорния имот днешния апарт- хотел „Е. Б.Е.Р.". Съгласно строителните книжа
на комплекса, сградата, в която се намирали закупените от ищеца апартаменти,
представлявали подобект „Е". Счита се, че предявеният иск бил недопустим
поради липса на правен интерес. Това било така, тъй като ищецът сочел, че трети
лица, а не ищеца, възпрепятствали упражняване правото му на собственост върху
сградата. По същество предявеният иск бил и неоснователен, тъй като наличието
на сграда, собственост на трето лице, не лишавала собственика на земята да
ползва незастроената част от нея за свои нужди, включително да я застроява, или
да отстъпва право на строеж на друго лице. Липсвало спор между ищеца и
ответника относно правото на преминаване и достъп до сградата. Наред с това се
сочи, че ищецът не сочел доказателства, че бил суперфициарен собственик на вила
„Б.", построена в собствения на „У.о.и с." ЕАД имот. Предвид горното
се моли искът да бъде отхвърлен.
Съдът, като
взе предвид становищата на страните, приложения по делото доказателствен
материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
По отношение
на наведеното твърдение за липса на правен интерес у ищеца за предявяване на
иска поради липса на спор между страните, съдът не го споделя. Заложените в
обстоятелствената част на исковата молба твърдения са именно за наличие на спор
между страните относно правата на ищеца и в частност правото му на достъп до
сградата, да която се твърди, че е негова собственост. Твърденията на ищецът,
че му е нарушена възможността да ползва сградата вследствие на действия на
дружеството- ответник, са достатъчни да обусловят правния му интерес от
предявяване на иск по чл.64 от ЗС. Дали сочените действия са осъществени в
действителност от ответника или от трето лице е въпрос по съществото на спора,
отговор на който ще бъде даден в крайния съдебен акт. Предвид на това
претенцията се явява допустима.
При
преценката относно съществото на спора съдът счита за нужно да посочи, че в
писмените защити на страните се наведени за първи път нови доводи, които няма
да бъдат взети предвид и няма да се подлагат на преценка. С протоколно
определение съдът е приел доклада, инкорпориран в определението по чл.140 от ГПК, за окончателен, при липса на възражения от страните. Ето защо на преценка
подлежат само наведените в соченото определение твърдения от страните.
Претенцията
е с правно основание чл.64, ал.1 от ЗС, съгласно която собственикът на
постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за
използването на съответния обект според неговото предназначение, освен ако в
акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. По делото не се
спори, че ищеца е собственик на самостоятелни обекти във вила „Б.“, както и че
ответника е собственик на имота, в който вилата е построена. Видно от
представените по делото от ищеца нотариални актове не е предвидено друго освен
прехвърляне собствеността на съответния самостоятелен обект в сграда, поради
което от съществено значение е правилото на
чл. 64 от ЗС. В Решение № 20 от 15.04.2020 г. по гр.д.№ 1934/2019 г. по
описа на I гр.о. на ВКС е прието, че при липса на уговорено "друго"
между собственика на земята и суперфициарния собственик на сградата, правото на
последния по чл. 64 ЗС включва
ползването на такава част от терена, която му осигурява нормален достъп до
входа на сградата. Следва да се посочи, че притежаването на право на собственост върху
постройка, отделно от собствеността върху земята, имплицитно включва и
притежаване на право на строеж за сградата. В този случай, съгласно чл. 64 ЗС,
собственикът на постройката има и допълнително право- да
ползва чуждата земя доколкото това е необходимо за използването на постройката
според нейното предназначение. От своя страна, собственикът на земята не може
да извършва такива действия, които ограничават и пречат на правата на
суперфициарния собственик. Предвид на
това безспорно ищецът, като собственик на самостоятелните обекти в сградата,
има право да ползва поземления имот, за да достигне до входа на сградата, в
която са ситуирани собствените му апартаменти. От страна на ответното дружество
се оспорва, че същото осъществява пречки за достъп до сградата, което
възражение съдът не споделя. Видно от представеният договор, поземления имот е
отдаден под наем на трето лице, което очевидно създава пречки за достъп до
комплекса, включително и на представители на ищеца. Това се потвърждава от
изложеното от вещото лице в нарочни молби и в съдебно заседание, че същото,
въпреки, че е било с представител на ищеца, не е било допускано до имота от наемателя,
който осъществява и контролира достъпа в комплекса. Това наложи отлагане
няколко пъти на делото, издаване на съдебни удостоверения за пред това
дружество, постановяване на нарочни актове на съда с разпореждане да се осигури
достъп на вещото лице. Обстоятелството, че ограничението се осъществява от
лице, което се намира в облигационни отношения с ответника, а не лично от
негови представители, не води до отпадане отговорността на последния да търпи
ограничения в имота си от собствениците на изградените в него обекти.
Представеното от ответникът писмо за прекратяване на договорните отношения с „Е.
Н.У.“, няма данни да е връчено на последното, поради което и не се доказва, че
същото е породило сочения в него ефект. По делото няма спор, а това се
установява и от заключението на вещото лице, че поземления имот на ответника е
ограден и до него се осъществява контролиран достъп, като е без значение дали
това е от ответника, или от лице, на което същия е предоставил това право. Следователно
по делото се доказва, че са налице неправомерни действия, които препятстват
правото на ищеца по смисъла на чл. 64 от
ЗС да ползва поземления имот за достъп до обитаваната от него сграда. Ограничаването на правата на
собственика на терена е до такъв обем от правото, който е достатъчен за
осигуряване възможността на собственика на сградата да я ползва. Това ползване
се ограничава само до достъп до сградата, доколкото това е необходимо за
ползването с оглед на физическите характеристики на постройката, като елемент
на градоустройството. Правата на собственика на земята трябва да се ограничават
в минимална степен, тъй като това право на ползване върху терена е безсрочно и
безвъзмездно, а последният не може да има подчинено на сградата предназначение.
Останалата част остава в разпореждане и ползване на собственика на земята. В тази връзка по изготвената по
делото СТЕ бяха представени няколко варианта. При първият от тях вещото лице
заяви, че се осигурява само пешеходен достъп до сградата предвид на това, че по
изградената съществуваща алея има стълбище. Вторият вариант бе предложен с
условности от вещото лице за сключване на споразумение между страните, което
очевидно не може да се постигне. Третият вариант съдът намира за най- удачен и
целесъобразен, като взе предвид и становищата на страните, обединявайки се
около него. Неминуемо до сградата следва да има възможност да се стигне с
автомобил, най- малко на тези със специален режим- линейка, пожарна и т.н. При
варианта, предложен по поставената допълнителна задача /л.187- л.190 от делото/,
достъпа се осъществява от централния портал на комплекса, минава по
съществуваща алейна мрежа по края на имота и достига до централния вход на
сграда „Б.“. По този начин, дори и да се отнема малко по- голяма площ от
земята, настоящата инстанция счита, че ще се засегнат в най- малка степен
правата на собственика на поземления имот да използва останалата част от него.
Предложеният подход към сградата минава възможно най- близко до оградата на
комплекса, с което оставя останалата част неразделена и цяла, като се ползва и
част от вече изградена мрежа. С оглед на това съдът счита, че претенцията
следва да бъде уважена по изложения трети, допълнителен вариант на вещото лице.
Съобразно
изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, следва да бъде уважено
искането на ищеца за присъждане на сторените разноски, възлизащи на сумата от
общо 2179 лв. съобразно приложения списък и представените по делото доказателства.
Съдът не споделя възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
като отчете и обстоятелството, че по делото се проведоха и множество съдебни
заседания, за всяко от които нормата на чл.7, ал.9 от Наредба № 1/2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения предвижда допълнително
възнаграждение от 100 лв.
Мотивиран от горното,
Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОПРЕДЕЛЯ за ползване от „В.” ЕООД, ЕИК ......., представлявано от М.В.,
част от собствения на „У.о.и с.” ЕАД, ЕИК ......., ПИ с идентификатор №
61056.502.569 по КККР на с. Равда, Община Несебър, целия с площ от 39 235
кв.м., необходима за осигуряване на достъп на ищеца до собствените му
самостоятелни обекти, находящи се в сграда „Е“- вила „Б.“, комплекс „Е.“, построена
в посочения поземлен имот, която част е оцветена в жълто съобразно скицата към
допълнителното заключение по СТЕ на вещото лице М.М., находяща се на л.190 от
делото, която скица ОБЯВЯВА за
неразделна част от решението.
ОСЪЖДА „У.о.и с.”
ЕАД, ЕИК ......., да заплати на „В.” ЕООД, ЕИК ......., представлявано от М.В.,
сумата от 2179 лв.,
представляващи съдебно деловодни разноски.
Решението подлежи
на обжалване пред Окръжен съд- гр.Бургас в двуседмичен
срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ
: