№ 20837
гр. София, 16.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:......
при участието на секретаря ........
като разгледа докладваното от ...... Гражданско дело № 20241110167365 по
описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Т. Д. Щ. с
ЕГН: ********** против ......... с ЕИК: ........, с която са предявени следните съединени при
условията на евентуалност осъдителни искове по чл . 55, ал .1, пр. 3 ЗЗД:
главен иск за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 4000 лева,
представляваща подлежаща на връщане сума поради прекратяването на сключения
между страните договор за гаранция от 05.10.2024 г. на предвидено в същия
основание, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
(12.11.2024 г.) до окончателното изплащане на сумата;
както и иск за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 4000 лева,
представляваща платена на отпаднало основание сума поради разваляне на сключения
между страните договор за гаранция от 05.10.2024 г., ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба (12.11.2024 г.) до окончателното изплащане на
сумата.
Ищцата твърди, че на 05.10.2024 г. е сключила с ответника договор за гаранция, по
силата на който последният се задължил да договори условията и да посредничи за
сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, описан в т. 1 от договора за
гаранция. Твърди, че към момента на сключване на договора за гаранция не е знаела за
наличието на тежести върху имота, а именно вписана договорна ипотека. Посочва, че
съгласно т. 4 от процесния договор изрично било посочено, че купувачът купува имота чист
от тежести, права и претенции на трети лица, като в случай че към имота бъдат установени
такива, то ответното дружество се задължавало да възстанови депозита в пълен размер на
купувача в тридневен срок от поискването му, а договорът се прекратявал. Сочи, че в т. 5 от
договора било уговорено, че ответното дружество трябва да договори условията в срок до
10.10.2024 г., като се считало, че същото е изпълнило задълженията си, ако продавачът е
потвърдил, че приема посочените по-горе условия. Посочва, че съгласно т. 9 от договора при
непостигане на посочените в т. 2 параметри на сделката и в посочения в т. 5 срок ответното
дружество се задължавало да върне на купувача сумата, предадена като гаранция по т. 1, в
тридневен срок след писменото им поискване, а договорът се прекратявал. Поддържа, че за
евентуалното сключване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот от съществено
1
значение е същият да е чист от тежести, като в тази връзка е изпратила до ответника
запитване, в отговор на което е разбрала, че върху имота има учредена договорна ипотека.
Ето защо на 18.10.2024 г. ищцата изпратила до ответното дружество (чрез имейл
съобщение на електронната поща на ответника) заявление за прекратяване на договорното
правоотношение на основание т. 4 от същото, като прави отказ от договора, на основание,
предвидено в него и иска връщане на дадената сума.
Поддържа, че от този момент ответникът не е предприел действия по превеждане
обратно на никаква сума по банковата й сметка, като отказвал да уважи и правото й да
прекрати процесния договор и да й възстанови сумата, която е платила. С оглед предходното
на 25.10.2024 г. ищцата е изпратила на ответника своето тълкуване на т. 4 от договора, както
и изявление този път за разваляне на договора на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, тъй като вече
нямала интерес от сключването нито на предварителен, нито на окончателен договор за
процесния недвижим имот. Сочи, че след като е научила, че върху същия има вписана
ипотека, и е отправила изявление за прекратяването му, на 21.10.2024 г. е сключила
предварителен договор за покупко-продажба на друг апартамент. Допълва, че в случая
ответникът не е проявил дължимата грижа, като в този смисъл се позовава на разпоредбата
на чл. 302 ТЗ и посочва, че е нелогично и житейски неоправдано ответникът да черпи
благоприятни за себе си последици от собствената си недобросъвестност. Пояснява, че в
съобщението си от 25.10.2024 г. е направила и изявление за разваляне на процесния договор
поради неизпълнение от страна на ответника на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД – без
предизвестие, като е посочила, че поради неизпълнението от страна на ответника
последващото му изпълнение е станало безполезно за нея. Ето защо твърди да й се дължи
връщане на платеното обратно, като задържането на същото от страна на ответника
определя като незаконосъобразно, а при условията на евентуалност, счита, че задържането
на сумата е без правно основание, а именно на отпаднало такова, съответно ответникът
доколкото се е обогатил, а ищцата обедняла със сумата в размер на 4000 лева, то се дължи
връщане на същата. Твърди, че до 22.10.2024 г. ответникът не е осигурил наличието на едно
от най-важните условия за сключването на договора за продажба или на предварителния
такъв, а именно прекратяването на договорната ипотека. Сочи, че на 21.10.2024 г. интересът
й от сключването на договор за продажба или на предварителен такъв за процесния имот,
описан в процесния договор, е престанал да съществува (намерила е заместваща престация и
е сключила предварителен договор за придобиването на друг апартамент), като към този
момент (21.10.2024 г.) е била убедена, че процесният договор за гаранция от 05.10.2024 г. е
бил прекратен още на 18.10.2024 г. Твърди още, че с волеизявлението й от 25.10.2024 г.
договорът за гаранция от 05.10.2024 г. е бил развален с обратна сила (към датата на
сключването му), ако съдът не възприеме становището, че е бил прекратен на 18.10.2024 г.,
то получената от ответното дружество сума се явява получена на отпаднало основание, респ.
на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД ответникът следва да я върне на ищцата.
Вън от горното и на отделно основание, твърди, че ответникът е в договорно
неизпълнение и на т. 9 от процесния договор. Посочва, че ответникът не е договорил
условията в срока по т. 5 от договора (в който е посочено „посочените по-горе условия“, а т.
4 е сред тях, тъй като предшества т. 5), поради което и ищцата може да прекрати договора на
основание т. 9 от същия, като правните последици били идентични с предвидените в случай
на прекратяване на договора на основание т. 4 от същия. Затова, счита, че ако не бъдат
възприети аргументите за прекратяване на договора на основание т. 4 от същия на
18.10.2024 г. твърди неговото разваляне поради неизпълнение от страна на ответника на
негово задължение, произтичащо от т. 5 от договора, то с настоящата искова молба отправя
изявление за прекратяване на процесния договор за гаранция от 05.10.2024 г. на основание т.
9 от същия. Счита, че има качеството на потребител, поради което желае да се възползва от
допълнителната защита на ЗЗП. С оглед изложеното предявява настоящите искове.
Претендира съдебни разноски.
Ответникът в срока за отговор по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата молба, с
оспорва исковете по основание. Твърди да не е в неизпълнение, ищцата да не е имала правно
2
основание да прекрати или да развали процесния договор. Твърди, че е изпълнил
задълженията си по процесния договор, като е оказал съдействие на ищцата за постигната
по-добра продажна цена, а на 17.10.2024 г., въпреки че не е имал такова задължение по
договора, е представил удостоверение за вещни тежести (УВТ), поради което още в същия
ден е подал искане за заличаване на ипотеката, а на 22.10.2024 г. ипотеката е била заличена.
Ето защо счита, че с тези действия е изпълнил задълженията си, като предвид отправена
покана на 24.10.2024 г., очаквал ищцата за сключване на предварителен договор на
25.10.2024 г., но последната не се явила, за което бил изготвен констативен протокол.
Оспорва твърдението на ищцата, че е уведомила ответника по-рано от 26.10.2024 г. за
наличие на отпаднал интерес, поради сключен друг предварителен договор. Оспорва да е
налице отпаднал интерес, доколкото твърди, че до подаване на исковата молба ищцата не е
закупила окончателно, с нотариален акт, недвижим имот, който твърди да обосновава
отпадане на интереса й. Твърди, че срокът на процесния договор е удължен с анекс № 2 от
16.10.2024 г., представен към отговора на исковата молба, като новият срок уговорен между
страните бил до 25.10.2024 г. С оглед изложените съображения моли съда да отхвърли
исковете и да му присъди сторените в производството разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
На първо място съдът намира за необходимо да изясни, че въпросът за начина, по
който се определя предмета на иска е разрешен безпротиворечиво в практиката на ВКС
(решение № 45/20.04.2010 г. на II т. о. по т. д. № 516/2009 г., решение № 406/14.01.2014 г. по
гр. д. № 1585/2013 г. на IV г. о., решение № 77/08.03.2.0111 г. по гр. д. № 127/2010 г. на IV г.
о., решение № 208/06.12.2016 г. по т. д. № 2806/2015 г. на II т. о. и др.), според която
предметът на иска се индивидуализира чрез насрещни страни, правопораждащи юридически
факти и искане (петитум). Съдът е длъжен да даде защита-санкция в рамките на този
предмет, очертан в исковата молба, съответно уточнен след отстраняване на нередовност на
исковата молба, или изменен след надлежно заявени искания, като от съществено значение е
не как страната сама определя, било само с позоваване на правна норма, било понятийно,
спорното и преюдициалните права и правоотношения, което е квалификация на спорното
право, а какви са фактическите твърдения, въз основа на които извлича наличие на свое
оспорвано материално право. Последното се квалифицира от съда. Ето защо, съдът, когато
изхожда изцяло от фактите и обстоятелствата, посочени в основанието на исковата молба,
квалифицира искането и по този начин прилага правните норми. Доколкото в
обстоятелствената част на искова молба безспорно са наведени твърдения, че ищцата черпи
права за връщането на дадените в депозит суми, като се дължи връщането им, но не в двоен
размер ( съгласно т. 4) , ако се укаже, че за имотите има тежести, като именно това твърди
ищеца да се оказало и иска връщане на депозита, поради това, че първо е отправила искане
за прекратяване на договора, като същото е поискано и в петитумната част на искова молба.
Съдът неправилно е квалифицирал иск в доклада по делото в цифровата
квалификация като иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, но доколкото не е сезиран с
такъв иск, както и не са наведени твърдения за това на депозита да е придадена функцията
на задатък / след като съдът взе предвид, че задатъкът е парична сума или друга
имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като
доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение, който има
гаранционна и обезщетителнонаказателна функция, която се изразява в правото на
изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата го страна е
неизправна, което право изправната страна може да упражни само след като се откаже или
развали сключения договор, по който е даден задатъка (решение № 865/23.12.10 г. на ВКС по
г. д. № 1831/2009 г., ІV ГО, решение № 110/29.06.17 г. на ВКС по г. д. № 3868/2016 г., III ГО,
решенеие № 198/17.01.20 г. на ВКС по г. д. № 661/2019 г., III ГО, решение № 120/31.07.19 г.
на ВКС по г. д. № 992/2018, III ГО, решение № 474/13.07.10 г. на ВКС по г. д. № 457/2009, IV
ГО, и др.), счита че е сезиран с иск с правно основание по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, поради
3
прекратен договор или развален договор.
Видно от доклада по делото е налице докладван иск по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, като
е разпределена и доказателствената тежест по иск с правилната правна квалификация,
поради което с настощото решение ще бъде разгледан именно този иск.
След изясняване на тези теоретични постановки и тълкувайки договора за гаранция
от 05.10.2024 г., съдът намира, че в настоящия случай уговорената в т. 1 гаранция в размер
на 4000 лева няма нито обезпечителна, нито обезщетителна функции, доколкото от една
страна не съществува изрична уговорка страните по този договор да сключат бъдещ
предварителен или окончателен договор за покупко-продажба, а предоставената сума е
такава за гаранция за евентуалното сключване на такъв с трето лице – продавач, а от друга
страна не е налице и изрична уговорка между страните относно правото на изправната
страна да иска в двоен размер сумата, а в случай на неизпълнение е предвидено, че подлежи
на връщане в същия размер на даващата страна (т. 9 от договора за гаранция), респ. на
задържане от приемащата страна като възнаграждение по споразумение за посредничество
от 03.10.2024 г. (т. 7 от договора за гаранция) или като неустойка за неизпълнение на
задълженията по договора за гаранция.
Ищецът твърди - договорът да е имал действие, основанието да е съществувало, но
впоследствие да е престанало да съществува поради настъпването на прекратителното
условие, уговорено между страните.
От съдържанието на договора съдът установява, че сумата от 4000 лева е предадена като
гаранция/депозит, предназначен да обезпечи преддоговорните отношения между страните
по евентуална бъдеща сделка за покупко-продажба на недвижим имот. Самият договор за
гаранция не представлява предварителен договор, нито договор за продажба – той има
преддоговорен характер и урежда единствено взаимоотношенията по посредничеството и
готовността на купувача да пристъпи към сделка при определени условия.
В съответствие с правилата за разпределяне на доказателствената тежест е
доклдаван и такъв иск - а между страните по чл. 146, ал. 1, т. 5 ГПК, с доклада по делото
обективиран в определение от 23.09.2025 г. и приет за окончателен в открито съдебно
заседание от 17.10.2025 г., съдът е указа на ищцата, че по иска с правно основание чл. 55, ал.
1, пр. 3 ЗЗД носи доказателствената тежест да установи при условията на пълно и главно
доказване следните правопораждащи факти, а именно: извършване на престацията и
получаването й от ответника, отпадане на основанието, на което е престирано, като
последният следва да докаже осъществяване на правно основание, за което е получена
сумата, както и основанието да я задържи.
По делото не се спори, че между страните е възникнало облигационно отношение
по сключен договор за гаранция, както и че сумата в размер на 4000 лева е преведена по
сметка на ответника, които обстоятелства съдът с доклада по делото е отделил като
безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване.
При това положение спорните по делото въпроси се свеждат до обстоятелствата
ИМАЛА ЛИ Е ПРАВО ИЩЦАТА ДА пректаи договора на оснвоание съдържащо се в него -
поради лиспата на обстоятелствата, предвидени в т. 4 от Договора за гаранция - а именно
имотът да е чист от вещни тежести, както и дали ответникът има правно основание да
задържи сумата.
Съдът дължи внимателно тълкуване на уговорките между тях, което може да се
осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и
поведението на страните при сключването на договора, както и според обкръжаващите
сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица и т. н., като
тълкуването е мисловна дейност, насочена към установяване на точния смисъл на отделните
уговорки във връзка с целения краен резултат.
По въпроса за задължението на съда при тълкуване на договора да установи
действителната воля на страните, съобразно чл. 20 ЗЗД, е налице безпротиворечива практика
4
на ВКС по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, формирана по реда на чл. 290 ГПК: решение
№ 502 от 26.07.2010 г. по гр. д. № 222/2009 г. на ІV г. о.; решение № 546 от 23.07.2010 г. по
гр. д. № 856/2009 г. на ІV г. о.; решение № 504 от 26.07.2010 г. по гр. д. № 420/2009 г. на ІV г.
о.; решение № 220 от 31.07.2014 г. по гр. д. № 6126/2013 г. на ІV г. о.; решение № 134 от
25.06.2014 г. по гр. д. № 6886/2013 г. на ІІІ г. о.; решение № 430 от 20.01.2015 г. по гр. д. №
1673/2014 г. на ІV г. о. и др., която следва да намери приложение и по настоящото дело.
Според тази съдебна практика, при спор относно точния смисъл на договорни
клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки
действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с
други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора,
обичаите в практиката и добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от
буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението; доколко
буквалният текст изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува
отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл,
преценявайки и обстоятелствата, при които е сключен договора, както и поведението на
страните преди и след сключването му. Недопустимо е при тълкуване съдът да игнорира част
от текста на договора (решение № 129/12.07.2013 г. по т. д. № 558/2012 г. на ІІ т. о., решение
№ 482/11/30.05.2012 г. по гр. д. № 1421/2010 г. на І г. о., решение № 453/03.11.2011 г. по гр. д.
№ 634/2010 г. на ІV г. о., решение № 121/27.09.2013 г. по т. д. № 621/2012 г. на І т. о., решение
№ 170/15.10.2013 г. по т. д. № 595/2012 г. на ІІ т. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК).
В горния смисъл следва да се съобразят не само процесният договор и анекси към
него, но и разменената между страните електронна кореспонденция, както и посредническия
договор във връзка с който е свързан договора за гаранция.
В конкретния случай при тълкуването на процесния договор за гаранция и анекси
към него и съобразно съвкупна преценка на събрания доказателствен материал съдът
намира, че по делото се установява по категоричен начин, че между страните е било налице
облигационно отношение по договор за гаранция, по силата на което ищцата, в качеството
си на купувач на описания в т. 1 от договора имот, се е задължила да заплати на ответника
сумата от 4000 лева, представляваща гаранция за закупуването на имота. В т. 2 от договора е
уговорено, че купувачът изрично заявява, че желае да закупи посочения в т. 1 имот при
продажна цена в размер на 160000 евро, като в т. 3 от договора е уговорено, че при
постигане на посочените в т. 2 параметри на сделката, купувачът се задължава в срок до
15.10.2025 г. да сключи предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на
имота по т. 1 от договора. Видно от представените по делото анекси от 08.10.2025 г. и
15.10.2025 г. към договора за гаранция страните предоговорили продажната цена на имота
на 165000 евро, а срокът за подписване на предварителен договор на 25.10.2024 г.
Предходните обстоятелства не са спорни между страните.
В т. 4 от договора за гаранция е уговорено, че купувачът купува имота чист от
тежести, права и претенции на трети лица, като в случай, че към имота бъдат установени
такива, то ответното дружество се задължава да възстанови депозита в пълен размер на
купувача в тридневен срок от поискването му, а договорът се прекратява. Съгласно т. 5 от
договора ответникът се е задължил да изпълни договори условията в срок до 10.10.2024 г.,
като се счита, че е изпълнил задълженията си, ако продавачът е потвърдил, че приема
посочените в предходните точки на договора условия. В т. 7 страните са уговорили, че в
случай, че сумата по т. 1 от договора, т. е. сумата от 4000 лева, не е предадена на продавача,
то ответното дружество задържа същата като възнаграждение по сключено с ищцата
споразумение за посредничество от 03.10.2024 г. В т. 8 от договора е уговорено, че в случай,
че купувачът не сключи предварителен или окончателен договор за покупко-продажба в
срока и при условията по т. 2 и т. 3 ще се счита, че ответното дружество е изпълнило
задълженията си по споразумение за посредничество и купувачът губи предадената на
ответника гаранция като неустойка за неизпълнение на задълженията си по договора.
Съгласно т. 9 от договора за гаранция ответното дружество се е задължило при непостигане
на посочените в т. 2 параметри на сделката (относно продажната цена) и в посочения в т. 5
5
срок (до 10.10.2024 г.), да върне на купувача сумата предадена като гаранция по т. 1 в
тридневен срок след писменото им поискване, а договорът се прекратява. Така видно от
текста на посочените разпоредби на договора за гаранция страните изрично са уговорили
какви са последиците при неизпълнение на задълженията, като същите са конкретизирани и
обвързани със съответните срокове на изпълнение.
Съдът, прилагайки чл. 20 ЗЗД, тълкува договорните клаузи във взаимна връзка, с оглед
действителната обща воля на страните, добросъвестността и целта на договора.
От т. 4 от договора е видно, че страните са приели, че купувачът " купува" имота „чист от
тежести, права и претенции на трети лица“, като съдът приема с оглед правната същностн
на договора за гаранция - обещание за сключване на предварителен договор в етап на
преддоговорни отношения, в който не се прехвърлят права , няма транслативен ефект ( тоест
купувачът не купиува нищо) че това условие е било основно и обективно необходимо към
момнета на подписване на договора за гаранция, който видно от самия договор за гаранция
може да бъде последван както от предварителен договор, така и направо да се сключи
окончателен договор между страни - различни от страните в договора за гаранция.
Съдът не възприема възражението на ответната страна, че волята на страните е била имотът
да е без тежести към момент - различен от подписването на договора за гаранция, а напротив
- доколкото не е уговорено изрично, че купувачът е известен за наличие на тежести, както и
че е съгласен, да гарантира със сумата от 4000 лв. запазването на имот с вещни тежести,
както и изразяване на възможност за бъдещо отписване на тежести, съдът не счита, че е
налице основание да приеме, че волята на купувача е била да запази имот различен от „чист
от тежести, права и претенции на трети лица“ към момента на водене на преговори,
поради което приема, че имотът е следвало да бъде „чист от тежести, права и
претенции на трети лица“ към момента на подписване на договора за гаранция.
Приемането на противното, а именно: тълкуване на клаузата, направено в отговора от
ответника, а именно, че смята, че "клаузата за връщане на депозита (гаранцията) заради
тежести се активира само ако такива тежести бъдат открити след финалната сделка при
нотариуса", напрактика няма правна и житейска логика, доколкото малко вероятно е такова
обстоятелство да се установи едва след окончателното изповядване на сделката ( след като
купувачът окончателно купи имота, както се опитава да се домогне да установи ответникът)
най - малкото заради задълженията на нотариусите за проверки преди изповдяване на
сделките, както и вписване на същите тежести в самите нотариални актове, така и най - вече
поради това, че в самата клауза на т. 4 от Договора за гаранция е предвидено, че
установяването на тези обстоятелства - на тежестите - води до прекратяване на договор за
гаранция, което ( доколкото договорът за гаранция има за предмет постигане на определени
резултати, необходими именно: преди сключване на предварителе или окончателен договор)
няма логика да води до прекратяването на същия, би било безпредметно, след като вече е
сключен предварителен или окончателен договор за покупко - продажба.
Съдът, прилагайки чл. 20 ЗЗД, тълкува договорните клаузи във взаимна връзка, с оглед
действителната обща воля на страните, добросъвестността и целта на договора.
При анализа на т. 4 от договора ("купувачът купува имота чист от тежести, права и
претенции на трети лица"), съдът не възприема възражението на ответната страна, че тази
клауза се активира едва след сключването на окончателен договор. Подобно тълкуване е в
разрез както с правната, така и с житейската логика по няколко причини:
Процесният договор е за "гаранция" и има преддоговорен характер. Неговата цел е да
обезпечи готовността на купувача да пристъпи към сделка при определени условия. Логично
е най-фундаменталното от тези условия – имотът да е юридически „чист“ – да бъде
6
проверено преди сключването на предварителен или окончателен договор, а не след това.
Самата т. 4 предвижда, че при установяване на тежести, "договорът [за гаранция] се
прекратява". Прекратяването на договора за гаранция, след като вече е сключен окончателен
договор (и съответно целта на гаранцията е изцяло изпълнена), е правен нонсенс.
Следователно, правото на прекратяване и връщане на сумата може да се упражни
единствено в рамките на действието на договора за гаранция, т.е. преди финализиране на
сделката.
Съдът отчита, че използването на глагола "купува" (сегашно време, несвършен вид) в
договор, който не прехвърля собственост, е правно и граматически неточно.
Съдът, търсейки действителната воля на страните (чл. 20 ЗЗД), не следва да се спира
единствено на буквалния и изолиран прочит на една неточно използвана дума. Вместо това,
съдът тълкува цялата фраза "купувачът купува имота чист от тежести" не като описание на
самия процес на покупка, а като декларативно условие (гаранция за качество) за обекта на
бъдещата сделка.
С други думи, с тази клауза страните са се съгласили, че изходното състояние на имота,
което купувачът приема да "гарантира", е да бъде "чист от тежести". Употребата на сегашно
време ("купува") обвързва това условие с настоящия момент – момента на поемане на
задължението по договора за гаранция.
Ако действителната воля на страните, и в частност на ответника (в качеството му на
изготвил договора търговец), е била, че имотът ще бъде изчистен от тежести в бъдещ
момент (напр. към датата на предварителния или окончателния договор), то те са били
длъжни да го формулират изрично (напр. "продавачът се задължава да заличи тежестите
до...").
При липсата на такава уговорка и при наличието на неясна клауза, изготвена от търговец,
същата следва да се тълкува в полза на потребителя (ищеца). Ето защо съдът приема, че т. 4
установява условие, което е следвало да бъде налице към момента на сключване на
договора за гаранция, а именно – имотът да бъде "чист от тежести, права и претенции на
трети лица".
Доколкото по делото е безспорно установено, че към момента на сключване на договора
(05.10.2024 г.) и към момента на отправеното от ищцата изявление за прекратяване
(18.10.2024 г.) върху имота е била вписана договорна ипотека, то това обстоятелство
обективно съставлява неизпълнение на уговореното в т. 4 и активира предвиденото в същата
клауза прекратително условие.
При тълкуване на т. 4 и свързаните клаузи по реда на чл. 20 ЗЗД съдът приема, че
действителната обща воля на страните е била посредникът да организира сделка за
придобиване на имота при условие, че към момента на пристъпване към сделка ( даване на
депозита по договор за гаранция) същият е чист от тежести и че при установяване на тежест
в преддоговорната фаза купувачът може да се оттегли и да получи обратно платената
гаранция, като договорът се прекратява. Тълкуването, предложено от ответника, че
7
чистотата от тежести има значение единствено към момента на нотариалното изповядване,
противоречи на текста на т. 4, който обвързва именно установяването на тежестта с
незабавно възникващо задължение за възстановяване на депозита и прекратяване, без да
поставя условие за изчакване до финалния момент на прехвърлянето. В контекста на договор
с преддоговорен характер и с оглед добросъвестността, уговорката има смисъл на
предварително условие, при неизпълнение на което отпада интересът на купувача от
продължаване на договарянето и той не може да бъде санкциониран за упражняване на
договорно признато право на прекратяване.
При така установените факти съдът приема, че на 18.10.2024 г. ( доколкото ответникът не
оспорва да е получил уведомлението за прекратяване на договора на тази дата) е настъпило
прекратяване на договора за гаранция на предвиденото в него основание по т. 4 поради
установена тежест върху имота. С прекратяването отпада правното основание, на което
ответникът е държал получената сума, поради което същата подлежи на връщане на
основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Последващото заличаване на ипотеката на 22.10.2024 г.
не възстановява прекратеното правоотношение, нито създава ново основание за задържане
на сумата. При този изход съдът не дължи обсъждане на евентуалното основание за
разваляне по чл. 87 ЗЗД, тъй като искът е основателен по главното основание.
Не се доказа в срока след получаване на същото, както и в по - късен такъв -
гаранцията да е вътрната, поради което искът се доказа като основателен и ответника следва
да върне дадената му сума в гаранция.
Съдът взе предвид най-вече неоспорената имейл кореспонденция между страните и
представеното по делото удостоверение за вещни тежести – УВТ , от което се установява, че
върху имота, предмет на процесния договор за гаранция от 05.10.2024 г., към датата на
неговото сключване е имало учредена договорна ипотека, което не спори от ответника, като
същата е заличена на 22.10.2024 г., т. е. когато ответното дружество вече се е намирало в
неизпълнение на поетите съгласно т. 9 от договора за гаранция задължения, както и след
получаване на уведомлението за прекратяване на договора и искането за връщане на
гранцията на основание чл. 4 от Договора а гаранция.
Съдът намира, че ищцата е имала готовност и намерение за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на посочения в т. 1 от процесния договор за
гаранция, чиято поведение се потвърждава и от положената от нея допълнителна грижа по
проучване статута на имота, предмет на процесния договор за гаранция, но предвид
установената към този момент, респективно към момента на сключване на процесния
договор за гаранция, а и към момента на сключване на анексите към него, обективна пречка
за сключването на последващото съглашение на предварителен договор, предвидена в т. 4 от
договора, а именно, че имотът е обременен с тежести – ипотека, ищцата е прекратила
действието на процесния договор за гаранция. Смисълът на уговорката на т. 4 от процесния
договор за гаранция следва да бъде изведен от макар и не съвсем ясната й формулировка на
база типичната цел на договора за гаранция и доколкото липсва изрично отбелязване в
договора за гаранция купувачът да е бил уведомен (при неговото сключване) за учредената
ипотека и да е бил съгласен при това положение да придобие имота, то наличието й следва
да се подведе именно под хипотезата на тази договорна клауза и квалифицирано като
основание за възникване на задължение ответникът да върне зсумата от 4000 лева, тъй като
на практика не е изпълнил имплицитно поетото с тази уговорка задължение имотът да не е
обременен с тежести. Действително вписването на ипотеката не е пречка , въведена от
закона за изповядване на сделката, но ответникът не проведе доказване, че волята на
купувача е била да гарантира за имот, който има тежести - както се твърди от ответника,
8
които в последствие - след подаване на депозит , тепърва да се отписват.
От събраните по делото доказателства се установи, че като е заплатила на ответника
сумата от 4000 лева ищцата е била изправна страна в процесното съглашение, като с оглед
установеното неизпълнение на задължението на ответното дружество по т. 9 от същото, а
именно в срок до 10.10.2024 г. да договори условията по сключване на предварителен или
окончателен договор за покупко-продажба на посочения в т. 1 от договора имот, сред които
условия е и уговорката по т. 4 от договора, установяваща имотът да бъде чист от тежести,
права и претенции на трети лица, съдът намира, че за ищцата се е породило правото да
уведоми ответника за това, че желае да се ползва от правото си по т. 4 от договора и да го
прекрати, като получи обратно дадената сума в депозит, като естествена последица на
горното и предвидена в договора.
От изложеното е видно, че до подписване на предварителен договор в уговорения
между страните срок, а и след това, не се е стигнало, като причините за това са
изключително от страна на ответника, т. е. - налице е виновно неизпълнение по смисъла на
гражданския закон на това негово договорно задължение, поето със съглашението,
обективирано в процесния договор за гаранция. От своя страна ищцата е имала
добросъвестно поведение и е искала да сключи предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, но не е била наясно, че към датата на подписване на договора за
гаранция, върху имота е имало учредена договорна ипотека, т. е. наличие на вещна тежест
върху същия.
Позоваването на т. 8 като основание за задържане на сумата от ответника е неоснователно.
Тази клауза има характер на неустойка при несключване на предварителен или окончателен
договор по вина на купувача. Същата е неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 1 ЗЗП, като
попада и в илюстративните хипотези на чл. 143, ал. 2, т. 4 и т. 5 ЗЗП, тъй като позволява на
търговеца да задържи платеното при отказ на потребителя, без да предвижда огледно право
на потребителя при неизпълнение на търговеца или при отпадане на договорно призната
предпоставка, и предвижда санкция, която е несъразмерна с настъпилите вреди. Не се
установява клаузата да е индивидуално уговорена, а напротив – тя е част от типов договор,
поради което е нищожна по чл. 146, ал. 1 ЗЗП и не може да обоснове валидно основание за
задържане на сумата.
В настоящия случай по процесния договор за посредничество, ищецът има качеството на
потребител, а ответникът на търговец по см. на § 13 от ДР на Закона за защита на
потребителите /ЗЗП/. За спазването на императивните норми в този закон съдът следи
служебно (арг. от чл. 21, ал. 1 ЗПК, чл. 7 ал. 3 ГПК и т. 1 от Тълкувателно решение по тълк.
дело № 1/2013г., ОСГТК на ВКС). Задължението на правораздавателния орган да гарантира
законността като основен принцип в гражданския процес е уредено и с общоевропейския
стандарт на закрилата на потребителите, разяснен в практиката на СЕС (решения по дела С-
618/10, С-243/08, С-472/11, С-397/11 и С-473/00).
Съобразно чл. 143 ал.2 т. 4 от ЗЗП “Неравноправна е клаузата, която позволява на
търговеца или доставчика да задържи заплатените от потребителя суми, в случай че
последният откаже да сключи или да изпълни договора, като същевременно не
предвижда право на потребителя да получи обезщетение на същата стойност при
несключване или неизпълнение на договора от страна на търговеца или доставчика“.
В настоящия случай в т.нар договор за депозит, като част от договор за посредничество, не
9
са уговорени никакви насрещни задължения на търговеца при негово неизпълнение, които да
налагат санкции на последния, от което следва приложимостта на цитираната норма.
Съобразно чл. 146 ЗЗП „Неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са
уговорени индивидуално. Не са индивидуално уговорени клаузите, които са били изготвени
предварително и поради това потребителят не е имал възможност да влияе върху
съдържанието им, особено в случаите на договор при общи условия. Обстоятелството, че
някои условия са индивидуално уговорени, не изключва прилагането на този раздел към
останалата част от договора. Когато търговецът или доставчикът твърди, че определено
условие от договора е индивидуално уговорено, тежестта за доказването пада върху него.“
В случая наличие на индивидуална уговорка, не се твърди /или доказва/ от ответника-
търговец / в т.см Решение от 02.03.2018г. по т.д. № 875 по описа на ВКС за 2017 г./.
Съдът намира уговореното в т. 8 от договора за неравноправна клауза, като възражението на
ответника да има право да задържи тази сума на това основание, не следва да се възприема
от съда.
С оглед всичко изложено по-горе съдът намира, че изявлението на ищцата за
прекратяване на договора е породило действие, а след отпадането на правоотношението на
основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД всяка от страните дължи на другата връщане на полученото въз
основа на него. Породено е задължение за реституция на даденото по него, като страните не
си дължат изпълнение по договора, а се поражда задължение да възстановят състоянието,
предхождащо сключването му, и да си върнат получените престации. Облигационното
отношение между страните е отпаднало и всяка от страните е длъжна да върне даденото на
отпаднало основание. Безспорно е между страните обстоятелството, отразено и в процесния
договор за гаранция, че ищцата е заплатила на ответника сумата от 4000 лева като насрещна
престация по договора, което не се оспорва от ответника.
При това положение процесната сума се явява като получена от ответника на
отпаднало основание, поради което е налице фактическият състав на чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД,
респективно предявеният на това основание иск е основателен и следва да бъде уважен, като
ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищцата претендираната сума от
4000 лева, ведно със законната лихва, считано от подаване на исковата молба – 12.11.2024 г.,
до окончателното изплащане на сумата.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има само ищцата, която е претендирала
присъждането им и е представила списък по чл. 80 ГПК. Ищцата е доказала направата на
разноски в общ размер от 860 лева, от които 160 лева за държавна такса и 700 лева за
адвокатско възнаграждение, съгласно договор за правна защита и съдействие от 05.11.2024 г.
Ответникът в отговора на исковата молба е релевирал възражение за прекомерност по чл. 78,
ал. 5 ГПК, което съдът намира за неоснователно с оглед цената на предявените искове,
фактическата и правна сложност на делото, както и че претендираното адвокатско
възнаграждение е в минимален размер, съобразно действащата към подаване на исковата
молба (12.11.2024 г.) разпоредба на чл. 7, ал. 2, т. 1 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
10
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД „.......... с ЕИК: ........, със седалище и
адрес на управление: ........ да заплати на Т. Д. Щ. с ЕГН: **********, с адрес: ....... сумата
от 4000 лева, представляваща платен депозит по Договор за гаранция от 05.10.2024 г., ведно
със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 12.11.2024 г. до
окончателното изплащане на вземането, поради неговото прекратяване.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „.......... с ЕИК: ........, със седалище и адрес
на управление: ........ да заплати на Т. Д. Щ. с ЕГН: **********, с адрес: ....... сумата от 860
лева, представляваща разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Препис за страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11