Р Е Ш Е Н И
Е
№ 11.05.2022
година гр. Х.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД Х. гражданско отделение, четвърти
състав
на ..………осемнадесети април……. две хиляди и двадесет и втора година
в публично
съдебно заседание в следния състав :
СЪДИЯ : АННА ПЕТКОВА
С
участието на секретаря…………Силвия Делчева……..…………….….…..….
И
прокурора ………………………………………………..……………..…...……
като
разгледа докладваното от съдия
Петкова….………………………………..
търговско
дело ……….№ 56 по описа за 2021 година…..……………………,
За
да се произнесе взе предвид следното:
Делото е образувано по искова молба от Ж.Р.Т.,
действаща като ЕТ „ИПСМП – д-р Ж.П. – Ж.Т.“ - Х., с която се предявява срещу „Прайм консултантс“ ЕООД – Д. иск за сумата
30 500 лева, представляваща увеличение на стойността на недвижим имот - (магазин
11), находящ се в град Д., общ. Д., Х.О., с адрес: ул. „Л.К.“ № 22, в резултат
на извършени в имота подобрения.
Ищцата твърди, че през 2015 година сключила
с ответника „Прайм консултантс“ ЕООД – Д. договор за покупко-продажба на
недвижим имот – процесния магазин. Имотът ѝ бил предаден в деня на
нотариалната сделка във вида, описан в приемо-предавателен протокол, а именно -
на мазилка и замазка. Тъй като към момента на сделката имотът бил с тежести –
учредена в полза на ТБ „Инвестбанк“ АД договорна ипотека, то молителката
превела продажната цена по сметка, посочена от банката и не била информирана,
че с това дългът на продавача не се погасява изцяло. Банката не заличила тази
ипотека, но това обстоятелство останало неизвестно за ищцата, тя започнала да владее
имота си като собственик и извършила в него значителни подобрения, увеличавайки
цената му със сумата 30 500 лева. Сега узнала, че по искане на банката
било образувано изпълнително производство по изпълнително дело № 20179290402045
по описа на ЧСИ Н.К., с длъжник „Прайм консултантс“ ЕООД – Д., като
принудителното изпълнение било насочено върху процесния магазин. Това
обуславяло правния ѝ интерес от предявяване на настоящия иск. С уточняваща молба вх. 264702/28.06.2021
година пояснява, че правната ѝ претенция намира основание в чл. 177 ал. 1
от ЗС, а позоваването на добросъвестно владение е във връзка с искането ѝ
да бъде признато правото ѝ на задържане на имота до изплащане на
стойността на подобренията. С тези и останалите доводи, изложени в исковата
молба, прави искане за постановяване на решение, с което ответникът да бъде
осъден да заплати исковата сума, ведно със сторените от нея деловодни разноски,
както и да бъде признато правото ѝ на задържане на имота на основание чл.
72 ал. 3 от ЗС.
В срока по чл.
367 ал. 1 ГПК ответникът не подава писмен отговор.
Хасковският
окръжен съд, като съобрази становищата на страните и след като прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено следното:
Няма спор по заявените от ищеца
обстоятелства относно валидно придобиване на собствеността върху процесния ипотекиран
имот – самостоятелен обект в сграда – търговски обект
(магазин 11), находящ се в град Д., общ. Д., Х.О., с адрес: ул. „Л.К.“ № 22,
етаж 0, обект 11, съставляващ съгласно кадастралната карта на Д., одобрена със
Заповед № РД-18-38/05.07.2006 година имот с идентификатор №
21052.1017.85.12.42, който обект се намира в сграда № 12, разположена в
поземлени имоти № 21052.1017.85 и № 21052.1017.86 и принадлежи към имот с
идентификатор № 21052.1017.85, на едно ниво, с предназначение за търговска дейност,
със застроена площ 56,17 кв.м., ведно с 1,25% идеалните части от общите части
на сградата и правото на строеж върху мястото. Това се установява и от
представения и приет като доказателство по делото нотариален акт № 111 т. 6
рег. № 10386 дело 840/2015 година на нотариус М.Г., рег. № 355 на НК, в който е
обективирана сделката - покупко-продажба на процесния недвижим имот от
17.12.2015 година. Фактът на предаването
на владението върху имота от продавача „Прайм консултантс“ ЕООД на купувача ЕТ –ищец
се установява от представения и приет като доказателство по делото
приемо-предавателен протокол от 17.12.2015 година.
От представените по т.д. № 351/2021 година по описа на ПАС
нотариален акт №112 т. 3 рег. № 5754 дело № 442/2011 година на нотариус М.Г.,
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 от ГПК, издадена в полза
„Инвестбанк“ АД срещу длъжника „Прайм консултантс“ ЕООД и изпълнителен лист от
31.08.2017 година, издаден въз основа на тази заповед, се извежда съществуване на ипотечното право на банката-кредитор
„Инвестбанк“ АД – София върху процесния имот, закупен от ищеца, както и че
ищцата не е лично задължена към ипотекарния кредитор.
В подкрепа на твърденията си за образуване на изпълнително
производство, в което ищецът ЕТ е
ипотекарен длъжник, ответникът по иска – основен длъжник, а взискателят –
ипотекарен кредитор по заявеното в ИМ правоотношение, както и за насочване на изпълнение върху собствения на ищеца имот е
представеното и прието като доказателство по делото обявление за публична
продан на недвижим имот, издадено по изп.дело № 20179290402045 на ЧСИ Н.К. с
район на действие ХОС.
От
посочения приемно-предавателен протокол от 17.12.2015 година се установява и
състоянието на имота към момента на получаването на владението му от ищеца:
само с входна блиндирана врата, без интериорни врати; стани и тавани – на
мазилка, а подове – на замазка. ВиК – изградена вътрешна инсталация до тапа с
монтирани водомери и спирателни кранове по стандарт. Ел.инсталация – монтиран
електромер и табло с автоматични предпазители.
По делото са представени от ищеца и не са оспорени от ответника
многобройни писмени доказателства, които са станали обект на изследване от
страна на назначената и изслушана по делото тройна съдебно-техническа и
оценъчна експертиза. След като извърши оглед на обекта в пълния му обем и се
съобрази с действително констатирани при огледа подобрения, момента на
извършването им и приложимите пазарни цени за изграждане на такива подобрения,
както и действително установените разходи, понесени от ищеца съгласно представените
по делото фактури, вещите лица дават следните заключения:
След
придобиването на имота ЕТ-ищец е предприел и извършил довършителни строителни
работи, подобрения и преустройство, предоставящи условия за ползване като
Медицински център. Имотът понастоящем е изцяло завършен и се намира в много
добро строително - техническо състояние. Извършени са ремонтни строителни
работи и подобрения, с които помещението Магазин №11 е преустроен във връзка с
новото предназначение: Направен е отвор за врата в разделителен тухлен зид 25
см. между Магазин 11 и съседния Магазин 10 и частично е съборен разделителен 25
см. зид между Магазин 1 и Магазин 11. След преустройството на Магазин 11,
посредством изграждане на нови преградни стени от гипсокартон с изолация, са
обособени коридор и два лекарски кабинета, единият от които е с преходно
помещение към него. Сервизните помещения по проект-преддверие и тоалетна са
запазени. Извършените довършителни работи включват: подови настилки от
гранитогрес във всички помещения. Всички стени са на гипсова шпакловка и боядисани с бял латекс. В тоалетната
стените са с фаянсова облицовка. Всички тавани са с облицовка от гипсокартон, с
вградено лед осветление. В тоалетната и преходното помещение към единия
лекарски кабинет са монтирани плафониери. Монтирани са ключовете и контактите
по ел.инсталацията. Монтирана е вентилационна решетка. В тоалетната е монтирано
тоалетно седало моноблок с казанче и чиния и тоалетна мивка малък размер. Вътре
в помещенията са монтирани 5 бр. интериорни врати и 2 бр.алуминиеви, едната от
които входна остъклена.
Вещите
лица поясняват, че количествата на извършените СМР в процесния имот са
определени в резултат на извършените измервания и изчисления, а единичната цена
на извършените СМР имот е определена на базата на проучването и наличната
информация за пазарните единични цени на аналогични СМР в гр. Д. и гр. Х. към
датата на заключението. Така стигат до извода, че общата стойност на видовете СМР и подобрения, извършени в процесния имот
през периода месец юли 2017 година - месец септември 2017 година, към датата на
заключението възлиза общо на сумата 21 520,33 лева.
Твърдят, че те са трайно прикрепени към недвижимата вещ. При демонтаж
или премахване на облицовки с гипсокартон, шпакловки, подови настилки, ел.инсталация,
врати, фаянсови облицовки, латексова боя и която и да е друга извършена СМР ще
се разруши целостта съответно на под, стени, преградни стени от гипсокартон,
тавани, врати и др. Целостта на обекта ще се наруши и при демонтаж или
премахване само на малка част от извършените СМР.
Експертизата
сочи, че от м.септември 2017 година, когато е приключено изграждането на
подобренията досега са изминали 5 години. Процентът на изхабяване (обезценка)
на недвижимия имот, при експлоатационен срок 80 години е 3,32 %. С този процент
на изхабяване (обезценка) - 3,32 % е редуцирана изчислената от експертизата
стойност на всяко подобрение към месец септември 2017 година. Така стигат до
извода, че общата стойност на
направените подобрения в процесния имот към датата на заключението, след
обезценяване с процента на обезценка - 3,32 %, възлиза общо на 20 810,84 лева.
В
заключението на експертите е пояснено, че не всички 28 броя фактури за закупени
материали са относими към вложените в процесния имот такива, но те са базирали
изводите си само върху релевантните счетоводни документи.
Заключението на тройната експертиза не е
оспорено от страните, то е пълно, ясно, компетентно и безпристрастно, поради
което съдът възприема изцяло констатациите и изводите на вещите лица.
При така установената
по делото фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Изложеното в обстоятелствената част на исковата молба сочи на иск с
правно основание чл. 59 от ЗЗД във връзка с чл. 177 ал. 1 от ЗЗД, който
ипотекарният длъжник следва да проведе, за да се сдобие със съдебен осъдителен
титул, правещ вземането му за подобрения ликвидно, изискуемо и подлежащо на
принудително събиране. Ищцата в настоящия случай установява при условията на
пълно и главно доказване качеството си на ипотекарен длъжник, както и че не е
лично задължена към ипотекарния кредитор – ТБ „Инвестбанк“ АД, в чиято полза е
вписана ипотеката върху придобития от нея недвижим имот. Длъжникът в
изпълнителното производство е ответникът по настоящото дело „Прайм консултантс“
ЕООД – София, като и към настоящия момент принудителното изпълнение е насочено
върху процесния ипотекиран в полза на банката имот – обявена е публичната му
продажба.
В
полза на ищцата съществува правото да получи от цената на имота увеличението на
стойността му, което се дължи на направени от нея полезни разноски
(подобрения), при това – преди ипотекарния кредитор. По своята същност, предявеният
иск е за обезщетение, целящо недопускане на неоснователно обогатяване за сметка
на обедняване на ипотекарния длъжник. Искът е допустим, доколкото се доказва
започнало принудително изпълнение срещу собствения на ищцата магазин, в
изпълнително производство, в което „Инвестбанк“ АД е взискател, ответникът по
иска „Прайм консултантс“ ЕООД – основен
длъжник, а ищцата – ипотекарен длъжник.
При
условията на пълно и главно доказване ищцата установява вида, характера и
стойността на направените полезни разноски, както и увеличената след
извършването им стойност на имота. От кредитираното от съда заключение на
тройната експертиза се доказва, че тези подобрения са извършени след
закупуването на имота и за сметка на ищцата. Няма спор в правната доктрина и
практика, че увеличението на стойността се определя към момента на извършването
на публичната продан, без привилегията на собственика да обхваща луксозните
разноски. Вещите лица не констатират такива луксозни подобрения, чиято стойност
да бъде извадена от общата стойност на констатираните и оценените от тях
подобрения. Няма спор също, че характер на подобрения, увеличаващи стойността
на имота, имат само трайно прикрепени към недвижимата вещ подобрения, като
тежестта на доказване в тази насока също е на ищцовата страна. Експертите в
тройната съдебно-техническа и оценъчна експертиза са категорични, че никое от
процесните подобрения не може да бъде отделено от недвижимата вещ, дори и
частично.
Кредитирайки изцяло изводите на вещите лица съдът приема, че дължимата
на възстановяване на ищцата стойност на подобрения, след приспадане на
възприетия процент овехтяване възлиза на сумата 20810,84 лева. До този размер
предявената искова претенция се явява основателна и следва да бъде уважена. В
останалата част до пълния предявен размер 30500 лева искът се явява недоказан и
подлежи на отхвърляне.
Ищцата претендира признаване в нейна полза на правото на
задържане до заплащането на разноските
за подобрението, като се позовава на предвидената в закона възможност за добросъвестен
владелец по чл. 72 ал. 3 от ЗС. С оглед уважаване на главния иск, основателна и
следва да бъде уважена и акцесорната претенция за упражняване на право на задържане
на процесния имот като обезпечение за удовлетворяване на ищеца, който в случая
се явява кредитор на ответника–длъжник в изпълнителното производство, за
възстановяване на стойността на подобренията. Още повече, че надлежно (съдебно)
упражняване на право на задържане по повод на признатите на ипотекарния длъжник
подобрения е положителна предпоставка за да може да се ползва този ипотекарен
длъжник от претендираната привилегия по изр. второ на чл.
136, ал. 1, т. 4 ЗЗД.
С оглед изхода на
делото и на основание чл. 78 ал. 1 от
ГПК понесените от ищеца разноски следва да се възложат в тежест на ответника,
съразмерно уважената част от иска.
Мотивиран така, съдът
Р е ш и :
ОСЪЖДА „Прайм консултантс“
ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град Д., Х.О., ул. „Л.К.“ № 22, партер, магазин №
9, представлявано от М.П.Б. – управител да заплати на Ж.Р.Т., действаща като ЕТ
„ИПСМП – д-р Ж.П. – Ж.Т.“ – Х. с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Х., ул. „Д.“ № 14 ет. 3 ап. 2 сумата 20810,84 лева – главница
по иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД
във връзка с чл. 177 ал. 1 от ЗЗД за заплащане на стойността
на направени от ищеца подобрения в
недвижим имот - (магазин 11), находящ се в град Д., общ. Д., Х.О., с адрес: ул.
„Л.К.“ № 22, с която сума се е увеличила стойността на имота, като ОТХВЪРЛЯ иска в останалата част до
пълния предявен размер 30500 лева.
ПРИЗНАВА на основание чл. 72 ал. 3 от ЗС правото на ЕТ „ИПСМП – д-р Ж.П. – Ж.Т.“ – Х. с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: град Х., ул. „Д.“ № 14 ет. 3 ап. 2 да задържи недвижим
имот - (магазин 11), находящ се в град Д., общ. Д., Х.О., с адрес: ул. „Л.К.“ №
22, докато му се заплати от „Прайм консултантс“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Д., Х.О., ул. „Л.К.“ № 22,
партер, магазин № 9 дължимата му се сума за направените от него
подобрения в размер на сумата 20810,84 лева.
ОСЪЖДА Прайм консултантс“
ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град Д., Х.О., ул. „Л.К.“ № 22, партер, магазин №
9, представлявано от М.П.Б. – управител да заплати на Ж.Р.Т., действаща като ЕТ
„ИПСМП – д-р Ж.П. – Ж.Т.“ – Х. с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Х., ул. „Д.“ № 14 ет. 3 ап. 2,
сумата 2102,85 лева –
деловодни разноски, направени в производство по т.д. № 56/2021 година на ХОС.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на страните пред Пловдивския
апелативен съд, чрез ХОС.
Съдия: