Р Е Ш Е Н И Е
№…..…/25.07.2018г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХLVI състав, в открито
съдебно заседание, проведено на единадесети юли две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ***
при участието
на секретаря ***, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 13637 по описа за 2017 година на Варненския
районен съд, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството
е образувано по иск с правно основание
чл. 109 ЗС, предявен
от Т.Н.О., гражданин на ***със статут на продължително пребиваващ в ***и личен номер
на чужденец ***срещу „ 7.“ ООД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление ***, офис 20 и „Ф.Б.“ ООД, ***със седалище и адрес на
управление *** за осъждане на ответниците да преустановят действията, с който
пречат на ищеца да ползва необезпокоявано поземлен имот с идентификатор ***по
КК на гр.***, представляващ обща част по отношение на жилищната сграда, в която
ищцата притежава самостоятелен обект с идентификатор ***по КК на гр.***.
Твърди се в исковата
молба, че по силата на договор за продажба, сключен с „ 7.“ ООД и обективиран в нотариален акт № 37, том № 5, рег. №8907 по
н.д.№834/16.09.2014г. на нотариус №214 НК ищцата е собственик на самостоятелен
обект с идентификатор ***по КК на гр.*** и съответните идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в която е
изградена жилищна сграда ***попадаща в имот с идентификатор ***по КК
на гр.***. Твърди, че сградата, в която се намира имота на ищцата е в режим на
етажна собственост. Твърди се, че след построяване на сградата първият ответник
е прехвърлил на втория с договор за продажба, обективиран
в нотариален акт № 173, том № 6, рег. №11318 по н.д.№1056/22.12.2015г. на
нотариус №214 НК поземления имот с идентификатор ***по КК
на гр.***, върху който имот е построена сградата в режим на етажна собственост.
Tвърди се в исковата молба, че
частта от поземления имот, върху която е построена сградата е обща част по
естеството си, а останалата част от земята е обща част по предназначение, тъй
тази частта от поземления имот, върху която не лежи сградата обслужва
технически същата. Там са изградени съоръжения, алеи, басейн, паркинг и т.н.,
които съобразно одобрения инвестиционен проект е следвало да обслужват сградата
и индивидуалните обекти в нея. От там ищецът извежда, че още с одобрения проект
по волята на изпълнителя и първи ищец на собствениците на отделните обекти в
сградата в учреден сервитут за ползването на
обектите, допълващи основното застрояване. Твърди се, че и двамата ответници ограничават достъпа на ищцата до изградения в
имота басейн, зелени площи и открит паркинг, препятстват поставянето на
охранителни камери, не допускат премесването на оградата на имота, така че да
бъде ограден и прилежащия към комплекса паркинг. Считайки тези обекти за изградени
в общи части на сградата, ищцата намира, че с действията си дружествата
ограничават упражняването на правото й на собственост върху общите части.
В съдебно заседание
ищцата, чрез адв. Андреева поддържа предявени иск.
В срока по чл. 131 ГПК
ответникът „7.“ ООД е подал писмен отговор, с който оспорва иска. Позовава се,
че дворното място извън застроената част не представлява обща част по отношение
на сградата в режим на етажна собственост, тъй като собствениците на
самостоятелни обекти в сградата не притежават право на собственост върху
дворното място. Сочи се, че ответното дружество е прехвърлило собствеността
върху процесния имот на втория ответник „Ф.Б.“ ООД и след датата на
разпоредителната сделка 22.12.2015г. не
упражнява фактическа власт по отношение на имота, нито осъществява управление
на имота или друг вид мениджмънт. Сочи се през времето, в което е упражнявал
правомощията си, произтичащи от правото на собственост върху дворното място не
е ограничавал правото на ищцата да се ползва от земята по начин, така че да
използва постройката според нейното предназначение.
В срока по чл. 131 ГПК
ответникът „Ф.Б.“ ООД е подал писмен отговор, в който сочи, че поземленият имот
с идентификатор ***по КК на гр.*** не е обща част, тъй като не е налице
идентичност между етажните собственици и собствениците на земята, върху която е
построена сградата. Потвърждава се, че в дворното място са изградени басейн,
паркинг и други съоръжения, но те принадлежат на собственика на дворното място.
Въпросите съоръжения се поддържат от трето дружество. Оспорва ищцата да е била
лишена до достъп до общите части на сградата, вкл.и достъп до самата сграда.
В съдебно заседание
ответниците, чрез процесуалните си представители адв.
Борисов и адв. Георгиева поддържат възраженията си по
иска. Ответниците са подали писмени
бележки.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното от
фактическа и правна страна:
Не е спорно по делото, а
и се установява от приложения договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА № 37, том 5, рег. № 8407, дело №
734/2014г. на нотариус рег. № 214 НК, че ищцата Т.Н.О. е придобила от „ 7.“ ООД
право на собственост върху самостоятелен обект с идентификатор ***по КК
на гр.*** и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху дворното място, в която е изградена жилищна сграда ***попадаща
в имот с
идентификатор ***по КК на гр.***.
Не е спорно още, че с
договор за продажба, обективиран в нотариален акт №
173, том № 6, рег. №11318 по н.д.№1056/22.12.2015г. на нотариус №214 НК ответникът „ 7.“ ООД е прехвърлил на „Ф.Б.“
ООД поземления имот
с идентификатор ***по КК на гр.***.
От заключението на
назначената по делото допълнителна
съдебно-техническа експертиза се установява, че около 1/3 от басейна,
градината, и почти всички изградени паркоместа
попадат в прилежащата част на сградата, изчислена съгл. Наредба № 7/2003г.,
издадена по приложението на ЗУТ.
От показанията на
св.Елена Суранова, собственик на самостоятелен обект
в комплекса, се установява, че след закупуване на имота дружеството „Фам Билдинг“ е заградило басейна, премахнало е видеонаблюдението и е разрушило детската площадка в
комплекса. Излага, че през 2017г. собствениците на самостоятелни обекти в
сградата били задължени да сключат договор за наем на земята, за което на „Ф.Б.“
ООД била преведена сумата от 6000 лева.
Свидетелят Вера Котикова излага, че само собствениците, сключили договори
за поддържащата фирма „Дом мениджмънт“ са могли да ползват имота. Споделя, че
през 2016г. била поставена табела, с указания в този смисъл. Сочи, че ищцата не
е сключила такъв договор, поради което не е ползвала басейна.
Свидетелят ***, служител
на ***, не знае за случай, в който собствениците на индивидуални обекти не са
допускани до сградата. Режимът на паркиране в комплекса е бил свободен, а за
известно време басейнът е бил оградено по съображения за безопасност. Сочи, че
площадката в комплекса е била разрушена, тъй като е била в много лошо състояние.
Свидетелят ***, бивш служител на „7.“ ООД излага, че лицата,
които имат собственост в сградата имат достъп до всяка част от имота, като
отрича такъв достъп да е бил оказан.
Гореизложената фактическа установеност налага следните
правни изводи:
Предявеният иск с правно
основание чл. 109 от ЗС възлага в тежест на ищцата да установи при условията на
пълно и главно доказване че е собственик на самостоятелен обект с идентификатор
***по КК на гр.***;,че дворното място, в която е изградена жилищна сграда ***попадаща
в имот с идентификатор ***по КК на гр.*** представлява обща част по отношение
на сградата, както и че с действията си всеки едни от двамата ответници пречи на ищцата да ползва дворното място, което
се твърди да е обща част.
В случая няма спор, че ищцата
е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***по КК на гр.***, като
видно от приложения НА № 37, том 5, рег.
№ 8407, дело № 734/2014г. на нотариус рег. № 214 НК г-жа О. не е придобила
идеални части от земята, а само от правото на строеж.
Трайно е разбирането в
съдебната практика, че земята, върху която е построена сградата е обща част, само когато е налице
пълно съвпадение между носителите на съответна
идеална част от дворното място
и етажните собственици. Когато собственикът
на земята учреди на някого
суперфициарно право да изгради отделни етажи
в една сграда, земята не е обща
част на сградата. В този случай относно ползването на земята е приложима нормата на чл. 64
ЗС.
В случая, доколкото по
делото липсва спор, че ищцата не притежава идеални части от земята, върху която
е изградена сградата, а същата е титуляр само на правото на строеж, то следва
да се приеме, че за нея е налице право да ползва земята само при ограниченията
на чл. 64 от ЗС.
По делото няма спор, а и
изрично се признава от процесуалния представител на страната в първото по
делото съдебно заседание, че правото на достъп до сградата не е ограничавано.
От събраните по делото доказателства
стана ясно, че освен достъпа до сградата, на ищцата не е ограничаван достъпа
изобщо до целия имот, макар, както се посочи по-горе тя да няма право да ползва
имота в твърдяния обем. Показанията на водените от
ищцата свидетели не внасят никаква конкретика по
въпроса кое лица и по-какъв начин е ограничавало достъпа й до дворното място.
Дори да се приеме, че процесния
достъп бива ограничен по някакъв начин с поставянето на табели с указания, че собствениците, несключили договори за поддръжка не могат да ползват
басейна, следва да се има предвид, че съгласно чл. 64 ЗС суперфициарният
собственик може да ползва земята само
доколкото това е необходимо за използване на постройката по предназначение освен ако в акта, с който
му е отстъпено правото, е постановено друго. Ако в акта, с който
е отстъпено правото по чл. 63
ЗС не е постановено друго, правото на собственика на постройката /респ. на
обект в постройка, съществуващ при условията на суперфициарна
собственост/, се ограничава само до правомощията, установени с чл. 64 ЗС - ползуване на такава
част от мястото,
върху което е построена сградата, която му осигурява
нормален достъп до сградата, включително
до входа и до външните стени на сградата като
общи части с оглед необходимостта от извършване на ремонти, събиране на паднали
предмети и др.
Същевременно при
разделна собственост на земята и постройките законът държи сметка и за интересите на собственикът на земята.
Затова ползването й от суперфициарния собственик не
може да бъде неограничено, безпределно, а следва да се простира единствено в
рамките на необходимото ограничаване на правото на собственика на земята да я
използва. Затова законът определя, че ползването на чуждия имот е допустимо в
обема на необходимото за ползването на сградата пространство, което се
осъществява по предвидения в чл. 22, ал. 7 ЗУТ ред за определяне на прилежащите
площи.
Достъпът, обаче до
прилежащите части на сградата цели да обезпечи ремонти дейности, а не други
нужди на суперфициарния собсвеник.
Следователно не всяко въздействие върху имот може да обоснове основателност на негаторния иск, а само такова, което засяга неоснователно
обекта, принадлежащ на предявилото иска лице и посредством което се създават
пречки за установения правен режим на ползване на имота и по този начин се
накърняват правата на собственика и се създават пречки същите да се упражняват
в пълен обем.
Установените факти в
настоящето производство не обосновават такъв извод. В случая за ползването на
сградата по предназначение изобщо не необходимо ищцата да може да ползва
басейна и паркоместата в комплекса, ако въобще се
приеме, че такъв достъп е отказан.
Само за пълнота на
изложението следва да се посочи, че ответникът „7. „ ООД не разполага
понастоящем и с вещни права върху имота, доколкото ги е прехвърлил на втория
ответник, без да се установява, че негови представители са ограничавали достъпа
на ищцата до обекта й на собственост.
В заключение предявеният
иск е неоснователен и се отхвърля.
С оглед изхода от
спора и на осн.чл.
78, ал.3 от ГПК, на ответника „Ф.Б.“ ООД се следват сторените по делото
разноски за адв. възнаграждение. Ответникът „7.„ ООД
не е поискал и не е представил доказателства за сторени разходи, поради такива
не се присъждат.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявен от Т.Н.О.,гражданин на ***със статут на
продължително пребиваващ в ***и личен номер на чужденец ***срещу „ 7.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
офис 20 и „Ф.Б.“ ООД, ***със седалище и адрес на управление *** иск за осъждане на ответниците да
преустановят действията, с който пречат на Т.Н.О. да ползва необезпокоявано
поземлен имот с идентификатор ***по КК на гр.***, представляващ обща част по
отношение на жилищната сграда, в която ищцата притежава самостоятелен обект с
идентификатор ***по КК на гр.***, на основание чл. 109 от ЗС.
ОСЪЖДА Т.Н.О.,гражданин на ***със
статут на продължително пребиваващ в ***и личен номер на чужденец ***ДА ЗАПЛАТИ на „Ф.Б.“ ООД, ***със
седалище и адрес на управление ***
сумата от 860 лева,
представляваща сторените по делото разноски, на осн. чл.
78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване на
съобщението от страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: