№ 4871
гр. ., 17.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Я.М.Ф.
при участието на секретаря С.А.Р.
като разгледа докладваното от Я.М.Ф. Гражданско дело № 20211110160807
по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.
Образувано по искова молба, уточнена с молба от 01.04.2022 г., от СН. Б. Р. против
ПЛ. ИВ. Д. с искане ответникът да опразни и върне на ищеца владението върху апартамент .,
находящ се в гр. ., ж.к. „.“, бул. „.“ ., бл. ., ..
В исковата молба са изложени твърдения, че на 01.08.2014 г. между страните по
спора е сключен договор за наем, по силата на който ищецът в качеството си на наемодател
предоставил на ответника право на ползване върху процесния недвижим имот, като
последният се задължил да заплаща наемно възнаграждение в размер на 550 лева месечно.
Страната поддържа, че ответникът не е заплатил в срок нито една от уговорените месечни
наемни вноски за 2021 година и първите четири месеца на 2022 година. В допълнение е
отбелязано, че наемателят не заплаща комунални разноски за жилището, като в тежест на
наемодателя се трупат огромни задължения за незаплатени сметки за вода и парно. Предвид
изложените твърдения ищецът намира, че съгласно чл. 11 от процесния договор
съглашението е прекратено. При условията на евентуалност страната прави искане в случай,
че съдът намери за неоснователни доводите за прекратяване на наемния договор вследствие
на неизпълнение на задълженията на наемателя, да приеме, че договорът е прекратен поради
изтичане на уговорения от страните срок на действие на съглашението. Страната поддържа,
че подадената искова молба има характер на покана за доброволно опразване на процесния
имот. Направено е искане сторените от ищеца разноски в производството да бъдат
възложени в тежест на ответника.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва наведените в исковата молба твърдения и
правни доводи. В подадения отговор на искова молба са изложени твърдения, че съгласно
допълнително устно споразумение към процесния договор за наем страните по
съглашението постигнали съгласие срокът на действие на наемния договор да бъде
продължен с пет години, след изтичане на който срокът на действие се продължава с още
пет години. Ответникът поддържа също така, че страните по взаимно съгласие изменили
съдържанието на сочената от ищеца клауза на чл. 11 от договора, като приели същият да се
счита за прекратен при забава на задължението за плащане на наемна цена, дължаща се на
временни финансови затруднения или здравословни проблеми на наемателя, продължаваща
повече от 24 месеца. В подадения отговор на исковата молба са изложени доводи, че макар
1
наемателят да бил в тежко здравословно състояние поради продължително боледуване,
страната се стремяла акуратно да изплаща дължимите наемни вноски, в подкрепа на които
твърдения са представени копия от платежни документи. Ответникът заявява готовност да
заплати всички непогасени месечни вноски след уточняване на точния им размер и период,
за които се отнасят. В подадения отговор са изложени доводи, че наемателят продължава да
ползва процесния имот, тъй като намира, че между страните продължава да съществува
валидно облигационно правоотношение по процесния договор за наем.
Съдът, съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба
доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:
Основателността на осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1, ЗЗД се
обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало наемно
правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и релевирано
неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ. С оглед разпоредбата на
чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи
основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който
трябва да проведе пълно и главно доказване. По отношение на неизпълнението, което като
отрицателен факт от действителността - а именно неосъществяване на дължимо поведение -
връщане на вещта, ответната страна носи доказателствената тежест да установи
положителния факт - точно изпълнение, като при липсата на ангажирани годни
доказателства и доказателствени средства за последното, съдът следва да приложи
неблагоприятните й последици, като приеме за несъществуващи недоказаните факти.
Страните не спорят, а и от представения по делото Договор за наем от 01.08.2014 г. се
установява, че между С.Б. . – . в качеството на наемодател и ПЛ. ИВ. Д. в качеството на
наемател е възникнало валидно облигационно правоотношение, по силата на което ищецът
предоставил право на ползване върху процесния недвижим имот на ответника, като
последният се задължил да заплаща месечна наемна цена в размер на 550 лева със срок на
действие на съглашението година и осем месеца, с изтичане на който договорът се счита за
прекратен. Съгласно чл. 7, ал. „а“ от договора наемателят се задължил да заплаща
уговореният наем до пето число на текущия месец по банкова сметка на наемодателя. Видно
от съдържанието на представения договор за наем / чл. 11/ страните са постигнали съгласие
облигационната връзка между тях да бъде прекратена при забава на изпълнение на
задължението на наемателя за заплащане на уговорената наемна цена с повече от един
месец. Недоказани се явяват наведените от ответника твърдения в подадения отговор на
искова молба, че между страните е постигнато споразумение, с което срокът на действие на
съглашението е продължен с пет години и е изменено съдържанието на чл. 11 от
съглашението, като е уговорено договорът да се счита прекратен при забава на изпълнение
на задълженията на наемателя да заплаща уговорената наемна цена с повече от 24 месеца.
По делото не е представен сключен между страните анекс в писмена форма, а искането за
събиране на гласни доказателствени средства за установяване на твърдяното обстоятелство
чрез разпит на свидетел предвид изричното противопоставяне на ищцовата страна е
оставено без уважение на основание чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК.
Съдът намира, че от представените по делото платежни нареждания не се установява
наемателят да е заплащал в срок уговорената месечна наемна сума за месеците от 2021
година и за изминалите месеци до приключване на съдебното дирене от 2022 година.
Напротив, видно от ангажираните документи се установява, че нито едно плащане не е
извършено в срока по чл. 7, ал. „а“ от съглашението. Предвид изложеното съдът приема, че
облигационното отношение е прекратено, считано от 05.02.2021 г., доколкото към тази дата
са били налице предвидените в чл. 11 от договора предпоставки - забава с повече от 30 дни
за заплащане на дължими наемни вноски.
Само за пълнота следва да бъде отбелязано, че дори и договорът да не бе прекратен
2
поради забава в изпълнение на задълженията на наемодателя да заплаща наемната цена в
срок, договорът е прекратен поради изтичане на срока на неговото действие по аргумент от
чл. 236, ал. 1 ЗЗД доколкото с подаване на исковата молба наемодателят изрично се е
противопоставил ползването на вещта да продължи от страна на ответника. Предвид
изложеното следва да се приеме, че най-късният възможен момент на прекратяване на
договора за наем е настъпил в хода на процеса, поради което следва да бъде съобразен на
основание чл. 235 ГПК.
С оглед на изложеното, по делото се установява, че между страните е възникнало
наемно правоотношение, по силата на което наемателят е получил фактическата власт върху
процесния апартамент, което впоследствие е било прекратено.
В тежест на ответника е възникнало задължение да върне имота на ищеца. При
прекратяване на наемното правоотношение задължение на наемателя е да върне имота в
състоянието, в което го е приел (при отчитане на обичайното му овехтяване), като го
освободи от внесените в него вещи и го предаде заедно с ключовете за достъп на
наемодателя като надлежна страна по договора / в подкрепа на изложеното Решение №
214/23.01.2017 г. по т.д. № 1642/2015 г. на ВКС, II т.о. и Решение № 73/08.04.2016 г. по гр. д.
.76/2015 г. на ВКС, IV г.о./. В тежест на ответника по делото е да докаже изпълнение на това
свое задължение. Между страните не е спорно, че ответникът продължава да ползва
процесния имот, поради което предявеният иск се явява основателен.
С оглед изхода на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответника следва
да бъдат възложени сторените от ищеца съдебни разноски в размер общо на 1264 лева, от
които сумата в размер на 264 лева внесена държавна такса за разглеждане на спора и сумата
в размер на 1000 лева заплатено адвокатско възнаграждение на процесуалния представител
на страната.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА П.Д. И., ЕГН **********, с адрес в гр. ., ж.к. „.“, бул. „.“ ., бл. ., ., . да
опразни и върне на С.Б. . – ., ЕГН **********, със съдебен адрес в гр. ., бул. „.“ ., на
основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, държането върху нает недвижим имот по прекратен
Договор за наем от 01.08.2014г., представляващ апартамент ., находящ се в гр. ., ж.к. „.“,
бул. „.“ ., бл. ., ..
ОСЪЖДА П.Д. И., ЕГН **********, с адрес в гр. ., ж.к. „.“, бул. „.“ ., бл. ., ., . да
заплати на С.Б. . – ., ЕГН **********, със съдебен адрес в гр. ., бул. „.“ ., на основание чл.
78, ал. 1 ГПК, сумата в размер на 1264 лева, представляваща сторени по делото съдебни
разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред
Софийски градски съд в двуседмичен срок от 17.05.2022 г. на основание чл. 315, ал. 2 ГПК.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3