№ 70
гр. Ямбол, 18.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, I ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ в публично
заседание на двадесет и осми септември, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Росица Ст. Стоева
Членове:Калина Г. Пейчева
Анита Хр. Велева
при участието на секретаря П.Г.У.
като разгледа докладваното от Росица Ст. Стоева Въззивно гражданско дело
№ 20212300500180 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано по въззивна жалба на М.Е.Х., подадена чрез пълномощника адв.Т.М.
против Решение №260193/21.04.2021 г., постановено по гр.д.№2981/2020 г. по описа на
ЯРС, с което съдът осъдил М.Е.Х. да заплати на И.П.А. следните суми: на осн. чл.55, ал.1,
предл.3 ЗЗД сумата 19 000 лв. - заплатено капаро и вноски по развален предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.08.2019 г.; сумата 8 000 лв. -
неустойка по чл.7, ал.2 от посочения договор; сумата 2480 лв. - разноски пред първата
инстанция.
С въззивната жалба първоинстанционното решение се атакува изцяло, с твърдения
за незаконосъобразност и необоснованост и постановяване в нарушение на процесуалните
правила. Въззивницата сочи, че купувача е влязъл във владение на имота на 01.01.2019 г.,
когато страните по сделката са сключили писмен договор за продажба. Осем месеца по-
късно - на 30.08.2019 г. и след вписване на исковата молба по спора за владение с третото
лице, страните сключват втори договор относно същия имот - процесният предварителен
договор, който допълнително уточнява уговорките по прехвърляне на собствеността върху
имота. От влизането си във владение на имота в началото на 2019 г., ищецът е ползвал
имота осем месеца и е демонстрирал, че няма забележки нито към състоянието му, нито към
разполагаемата квадратура, а от сключването на втория предварителен договор на дата
30.08.2019 г. може да бъде направен извода, че ищецът е напълно наясно с разполагаемата
квадратура. След позоваване на чл.190 ЗЗД е заявено, че действията на ищеца сочат
1
еднозначно, че той би сключил договора и ако знаеше предварително, че квадратурата на
имота е по-малка от очакваната, защото последното плащане по договора от негова страна е
от дата 28.08.2020 г., т.е. два месеца след приключване на спора с третото лице. Заявени са и
твърдения, че тъй като срока за превеждане на цялата покупна цена вече е изтекъл и тя не е
заплатена, освен недобросъвестна, ищецът се явява и неизправна страна по договора от
30.08.2019 г., поради което не разполага с право да го развали, нито да претендира връщане
на цената или неустойка, поради което предявеният иск се явява неоснователен,
включително претенцията за неустойка. При позоваване на разпоредбата на чл.192, ал.1 от
ЗЗД се сочи, че вземането на недобросъвестния купувач за връщане на платената цена
възниквало само при съдебно отстранение, каквото в случая не било налице и предявяването
на иск за връщане на заплатената цена било преждевременно. За голословни и небазирани
нито на договора, нито изобщо на закона са посочени "разсъжденията на съда относно
декларирането на неверни обстоятелства по смисъла на чл.5, ал.2. Според въззивницата
неустойка по чл.7, ал.2 се дължи единствено при неизпълнение на задължението на
продавача да прехвърли собствеността, като единствено в този случай се поражда и правото
на разваляне на договора. Заявени са и доводи за възможна предубеденост на съдебния
състав, което било допълнително основание за отмяна на атакуваното решение. По
изложените съображения се иска отмяна на решението на ЯРС и отхвърляне на заявените
претенции, а ако съда счете, "че не са налице основания за цялостно отхвърляне на иска - да
осъди ответницата да намали цената на имота съответно". Заявено е и искане за присъждане
на разноски.
В срока по чл.263 ГПК въззиваемият И.П.А., чрез пълномощника адв.Б.К. е заявил
становище за неоснователност на въззивната жалба, като са оспорени твърденията в нея.
Заявено е, че на ответницата е било известно, че площта на сградата не отговаря на
записаното в титула й за собственост, но въпреки това не е съобщила този факт на ищеца, а
при сключването на предварителния договор от 30.08.2019 г. е декларирала, че е единствен
и пълноправен собственик на имота, че други лица нямат права върху него и няма
неприключили съдебни производства относно същия. Посочено е също, че ищеца се опитал
доброволно да разреши въпроса, като предложил споразумение за намаляване на цената
съразмерно с намалената площ, като отказът на ответницата да намали цената на имота е
причината за разваляне на предварителния договор. Твърди, че т.к. в срока за изпълнение на
предварителния договор за покупко-продажба, правата върху съществена част от процесния
имот са предадени на трето лице с влязло в сила съдебно решение, изпълнението на
договора от 30.08.2019г. е станало невъзможно, поради което ищецът е упражнил правото да
развали сключения предварителен договор и за него е възникнало правото да получи
изплатената при сключването на договора продажна цена в търсения размер, тъй като
същата е дадена на отпаднало основание. Сочи се още, че ответницата дължи и уговорената
в чл.7 от договора от 30.08.2019 г. неустойка, т.к. с действията си е станала причина за
частичната невъзможност за изпълнение по него. Въз основа на изложеното се иска
оставяне на въззивната жалба без уважение, съответно - потвърждаване на атакуваното
решение. Претенция за разноски не е заявена.
В о.с.з. въззивницата се явява лично, като чрез процесуалния си представител -
адвокат, поддържа жалбата по изложените в нея съображения, като иска отмяна на
2
атакуваното решение и отхвърляне на исковете изцяло. Претендира и за присъждане на
разноски. Прави възражение за прекомерност на заплатения от насрещната страна
адвокатски хонорар. Допълнителни съображения излага в представени по делото писмени
бележки.
В о.с.з. въззиваемия не се явява, но чрез процесуалния си представител - адвокат,
поддържа становището за неоснователност на жалбата по изложените в отговора
съображения. Претендира и за присъждане на разноски. Допълнителни съображения излага
в представена по делото писмена защита.
След преценка на оплакванията по жалбата, мотивите на обжалвания съдебен акт и
доказателствата по делото, Окръжният съд приема за установено следното от фактическа
страна:
Установено е по делото от представения предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, че на 30.08.2019 г. между ищеца (сега въззиваем) и
ответницата (сега въззивник) е бил сключен предварителен договор, по силата на който
ответницата, в качеството й на продавач продава на ищеца, в качеството му на купувач,
следния свой собствен недвижим имот - 241/361 ид.ч. от ПИ с идентификатор
№87374.559.46 по КККР на гр.Ямбол, с адм.адрес: гр.*****, целия с площ от 361 кв.м.,
ведно с изградените в имота: сграда на един етаж с идентификатор №87374.559.46.4 с
предназначение - жилищна еднофамилна сграда със застроена площ 114 кв.м. и сграда на
един етаж с идентификатор №87374.559.46.5 с предназначение - друг вид сграда за
обитаване със застроена площ 23 кв.м. Страните уговорили продажната цена да е в размер
на 35 000 лв., платима по следния начин: 1. предплата в размер на 8000 лв., изплатена на
равни месечни вноски по 1000 лв. до м.август 2019 г., която сума продавача декларира, че е
получил; 2. остатъкът от 27 000 лв. ще бъде платен на равни месечни вноски по 1000 лв. до
м. ноември 2021 г. Страните уговорили в чл.6, ал.2 от договора задължение за купувача да се
яви пред нотариус за прехвърляне на собствеността в срок до 31.05.2022 год. В чл.5 страните
са установили задълженията на продавача, като в ал.3 е посочено, че продавачът декларира,
че е единствен и пълноправен собственик на имота, собствеността на имота не е
прехвърлена на трети лица, не е упълномощавал други лица за продажба на имота, върху
имота няма наложени възбрани, няма неприключили делбени, реституционни и други
съдебни спорове, касаещи собствеността му и др. Според чл.5, ал.4 продавачът е предал
владението на купувача през м.януари 2019 год. В чл.7, ал.2 от договора страните са
договорили, че при виновно неизпълнение от продавача на задълженията за прехвърляне на
собствеността върху имота и на задълженията по чл.5 от договора, той да възстанови на
купувача капарото и изплатените до момента месечни вноски и да дължи неустойка в
размер на 8000 лв., като в този случай купувачът да има право едностранно да развали
сключения договор.
Не се спори и се установява от представените доказателства, че в изпълнение на
задълженията си по договора ищецът е заплатил на ответницата общо сумата от 19 000 лв., в
т.ч. предплатата от 8 000 лв. (за което обстоятелство като разписка служи договора) и
месечни вноски общо в размер на 11 000 лв., установени от представените разписки и
вносна бележка. Последното месечно плащане извършено от ищеца е на 28.08.2020 год.
3
Към отговора на исковата молба ответницата е представила писмен документ,
наименован "договор за продажба на недвижим имот", двустранно подписан, с продавач
ответницата и купувач ищеца, в който е вписано: „От 01.01.2019 год. договорът за
изплащане на къща е в сила до 01.11.2021 год. В този период всеки месец трябва да се дават
по 1000 лв. най-малко на продавача. Къщата е на стойност 35 000 лв., кв.*****".
От приложено по делото гр.дело №4977/2018 год. по описа на ЯРС се установява, че
същото е образувано по искова молба на М.Х. против П.Щ., с която е предявен иск с правно
основание чл.108 ЗС. С влязло в законна сила решение е отхвърлен искът на ищцата М.Х. да
бъде прието за установено по отношение на ответницата П.Щ., че ищцата е собственик на 29
кв.м. от ПИ с идентификатор №87374.559.46.4, които пространствено липсват от
югозападната част на сградата и са присъединени към югоизточната част на ПИ,
собственост на ответницата Щ., включително за предаване на владението и собствеността на
спорните 29 кв.м. от жилищната сграда.
Горната фактическа обстановка въззивният съд приема за установена на база
преценка на всички, събрани по делото доказателства. До същите фактически констатации е
достигнал и първоинстанционния съд, което налага извод, че решението му е постановено
при изяснена фактическа страна на спора.
При така установената фактическа обстановка, ЯРС приел предявените искове за
основателни и ги уважил, като осъдил М.Е.Х. да заплати на И.П.А. следните суми: на осн.
чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД сумата 19 000 лв. - заплатено капаро и вноски по развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.08.2019 г.; сумата 8
000 лв. - неустойка по чл.7, ал.2 от посочения договор; сумата 2480 лв. - разноски пред
първата инстанция.
При установеното от фактическа страна, въззивния съд прави следните правни
изводи:
Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена в предвидения в чл.259, ал.1 от
ГПК преклузивен срок и отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК. Въззивницата
е легитимирана и има правен интерес от обжалването. Преценена по същество въззивната
жалба е неоснователна.
В съответствие с правомощията си, при проверка на валидността и допустимостта
на атакуваното решение, въззивния съд прецени, че последното е валидно и допустимо.
При преценка по същество - атакуваното решение се прецени за правилно.
Изложените от ЯРС мотиви относно основателността на предявените искове са правилни и
се споделят изцяло от въззивната инстанция, която на осн. чл.272 ГПК препраща към тях
В производството пред първоинстанционния съд са предявени два субективно и
обективно съединени иска, съответно: иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3, вр. чл.88,
ал.1, вр. с чл.87 от ЗЗД - за заплащане на сумата от 19 000 лв., представляваща дадена сума
по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и иск с правно
основание чл.92 от ЗЗД, вр. чл.7, ал.2 от договора - за заплащане на сумата от 8 000 лв.,
4
представляваща неустойка за неизпълнени задължения по чл.5 от договора.
Първият от предявените искове въззивният съд намира за основателен.
Отговорността на длъжника за неизпълнение, съгласно чл.87, ал.1 ЗЗД действително се
поражда след изпращане на покана за изпълнение с предупреждение, че след изтичане на
подходящ срок договорът ще се счита за развален. Исковата молба, обаче има значението на
покана при положение, че към момента на постановяване на решението правоотношенията
между страните сочат на неизпълнение от страна на длъжника по сключения договор. Щом
реално няма изпълнение, самото предявяване на иска поставя длъжника в забава и то от
момента на връчване препис от исковата молба. В трайно установената съдебна практика е
прието, че исковата молба, с която се претендират по делото последици от разваляне на
договор, съдържа имплицитно предупреждение и волеизявление за разваляне на договора. (в
т.см. Р.№706/30.12.2010 г. по гр.д.№1769/2009 г. на ВКС, ІІІ г.о.).
В процесния случай ищецът претендира като основание за разваляне на договора
настъпила невъзможност за изпълнението му, изразяваща се в невъзможност ответницата да
му прехвърли целия имот, така както е уговорено в предварителния договор, включително
се позовава на уговорката между страните в чл.7, ал.2, предвиждаща правото му да развали
едностранно договора при неизпълнение от страна на продавача на задълженията му по
чл.5.
От приложено по делото гр.дело №4977/2018 год. по описа на ЯРС безспорно е
установено, че към момента на подписване на предварителния договор продавачката по него
не е била собственик на целия обещан имот, т.к. по отношение на 29 кв.м. от ПИ с
идентификатор №87374.559.46.4 е бил налице съдебен спор, образуван по искова молба на
М.Х., като искът й за собственост върху същите е бил отхвърлен с влязло в законна сила
решение. При това положение същата безспорно не е в състояние да прехвърли на купувача
имота, така както е описан в предварителния договор и каквото задължение е поела и
несъмнено е основание за разваляне на предварителния договор от страна на купувача -
ищец. С предявяване на исковата молба и достигането й до ответницата договора между
страните е развален, какъвто правилен извод е изведен и от първостепенния съд. При това
положение е налице хипотезата на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и ответницата следва да
възстанови на ищеца заплатената по договора сума в размер на 19 000 лв.
Твърдението във въззивната жалба, че т.к. купувача по предварителния договор е
влязъл във владение на имота още на 01.01.2019 г. и е продължил да плаща вноските по
договора до 28.08.2020 г., то е знаел за по-малката квадратура на имота, не би могло да
доведе съда до различен извод от гореизложения. И това е така, т.к. дали купувача - ищец е
знаел или не каква е квадратурата на имота, не променя факта, че продавачката - ответник е
обещала да продаде имот с квадратура по-голяма от притежаваната от нея и то сключвайки
процесния предварителен договор когато вече е бил налице висящ спор за собственост
между нея и трето лице за част от имота.
Без значение за крайния извод на съда е и обстоятелството колко време купувача по
предварителния договор е ползвал имота и дали му е причинил през това време някакви
вреди, каквито твърдения са наведени във въззивната жалба. Т.к. развалянето на договора, с
5
оглед нормата на чл.88, ал.1 ЗЗД, има обратно действие, то ответницата (сега въззивник) би
могла да претендира от ползвателя обезщетение за ползването и за причинените вреди,
каквито претенции в настоящото производство не е заявила по надлежния начин.
Разсъжденията във въззивната жалба относно приложение в случая на разпоредбите
на чл.190 и чл.192, ал.1 ЗЗД също не могат да бъдат споделени, най-малко поради това, че
посочените разпоредби касаят хипотези при наличие на сключен договор за покупко-
продажба, а в настоящия случай имаме предварителен договор за такава.
По отношение на втория от предявените искове – този с правно основание чл.92 от
ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 8000 лв., въззивния съд в настоящия си състав,
намира същия за основателен. Както бе изложено по-горе сключеният между страните по
делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е развален. В чл.7,
ал.2 от договора страните са договорили, че при виновно неизпълнение от продавача на
задълженията за прехвърляне на собствеността върху имота и на задълженията по чл.5 от
договора, той да дължи неустойка в размер на 8000 лв., като в този случай купувачът да има
право едностранно да развали сключения договор. В чл.5 страните са установили
задълженията на продавача, в т.ч. в ал.3 е посочено, че продавачът декларира, че е
единствен и пълноправен собственик на имота, собствеността на имота не е прехвърлена на
трети лица, не е упълномощавал други лица за продажба на имота, върху имота няма
наложени възбрани, няма неприключили делбени, реституционни и други съдебни спорове,
касаещи собствеността му и др.
Безспорно към датата на сключване на предварителния договор обещаният имот е
бил предмет на висящ съдебен спор и то образуван по почин на продавача, след
приключване на който е станало ясно, че е налице невъзможност от страна на обещателя да
прехвърли имота във вида, в който е описан в договора, поради което купувача се отказал от
предварителния договор с депозиране на исковата молба, с която е претендирал и
последиците от развалянето на договора. При сключването на предварителния договор
продавачката е декларирала, че е собственик на имота, описан в договора, което не отговаря
на истината и е пречка за сключването на окончателен договор.
В цитираното от ЯРС Решение №775/16.02.2011 г. по гр.д.№906/2009 г. на ВКС, IV
г.о. е разяснено, че при сключването на договора страните могат да декларират определени
обстоятелства, които имат значение за сключването или изпълнението на договора. Ако
декларираните обстоятелства се окажат неистинни, при липса на други уговорки
неизправната страна дължи обезщетение, а ако обстоятелствата са пречка договорът да бъде
изпълнен, изправната страна може да се откаже от него. Съгласно чл.9 от ЗЗД страните
могат да уредят последиците от декларирането на неверни обстоятелства, като уговорят
неустойка или възможност за отказ от договора плюс неустойка. В ТР №7/2013 г. на ОСГТК
на ВКС със задължителен характер е прието, че когато двустранен договор, който не е за
продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на
длъжника и след като договорът бъде развален, отговорност за вреди под формата на
неустойка може да се претендира само ако такава е уговорена при разваляне.
С оглед на цитираната съдебна практика и при съобразяване установените по
6
делото факти следва извод, че ответницата дължи на ищеца уговорената в чл.7, ал.2 от
договора неустойка. Както вече се посочи уговорената неустойка е за обезщетяване на вреди
от неизпълнение на задължение на продавача за вярно деклариране, т.к. декларирането на
неверни обстоятелства при сключването на договор е противоправно поведение, което
нарушава задължението на страните по чл.12 ЗЗД при воденето на преговори и сключването
на договори да действат добросъвестно. В случая това е станало причина за развалянето на
договора от купувача.
По горните съображения и поради съвпадане на изводите на настоящата инстанция
с тези на районния съд, първоинстанционното решение, като правилно и законосъобразно,
следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба против него – да се остави без уважение.
При този изход на делото на въззиваемия има право да му се присъдят разноски за
въззивната инстанция. За защита във въззивното производство въззиваемия А. е заплатил
сумата 1400 лв. - за адв.възнаграждение, съобразно приложения ДПП, които следва да му се
присъдят. Направеното от процесуалния представител на въззивницата възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение, заплатено от насрещната страна, намиращо
основание в чл.78, ал.5 ГПК, е неоснователно и следва да се остави без уважение, т.к.
заплатения от А. адв. хонорар е в размер близо до минимума (1340 лв.), определен в чл.7,
ал.2, т.4 от Наредба №1/2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Водим от изложеното, ЯОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260193/21.04.2021 г., постановено по гр.д.
№2981/2020 г. по описа на Районен съд - гр. Ямбол.
ОСЪЖДА М.Е.Х. ЕГН ********** да заплати на И.П.А., ЕГН ********** сумата
от 1400 лв. - разноски за въззивната инстанция.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7