№ 6568
гр. София, 11.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 64 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:МИРОСЛАВА П. ИЛЕВА
при участието на секретаря ПЕТЯ ЦВ. С.А
като разгледа докладваното от МИРОСЛАВА П. ИЛЕВА Гражданско дело №
20231110160500 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл.124 и сл. ГПК.
Столична община е предявила искове по чл.232, ал.2, пр.1 ЗЗД и чл.92 ЗЗД срещу „София
Аутдоор“ ООД за сумата от 1495,77 лева – непогасен остатък от наемна цена по договор за наем на
части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни материали № СОА16-
ДГ66-3 от 05.04.2016г., за периода м.01.2021г. – м.03.2021г., вкл., ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба (03.11.2023г.) до окончателното плащане и за сумата от 7672,81 лева –
неустойка за забава за плащане на претендираните главни вземания при общ период на забавата
05.12.2020г. – 03.11.2023г.
Ищецът твърди, че е сключил с ответника договор № СОА16-ДГ66-3 от 05.04.2016г. за наем на
части от имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни материали при
уговорена месечна цена от 27600 лева без ДДС или 33120 лева с ДДС за срок от 10 години. С
позоваване на чл.13, ал.1, ал.2 и ал.3 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на
Столична община обосновава твърдение, че наемната цена по сключените договори следва да се
актуализира с месечния индекс на потребителските цени. Поради това наемната цена по договора
за 2020г. се равнявала на 28096,80 лева без ДДС (с приложение на индекс от 1,8 % съгласно данни
на НСИ) и за 2021г. се равнява на сумата от 28658,74 лева без ДДС (с приложение на индекс от 2 %
съгласно данни на НСИ). По силата на сключено споразумение страните уговорили, че за
м.01.2021г. наемната цена ще се заплаща с намаление в размер на 50 %. Така при приложение на
разпоредбите на чл.13 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община
останал издължен остатък от наемната цена след прилагане на предвидената в Наредбата
индексация на наемната цена. Върху неизплатените остатъци от наемните цени била дължима и
уговорената в договора неустойка за забава от падежа на всяко задължение до подаване на исковата
молба.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в срока по чл.131 ГПК, с който оспорва
исковете. Възразява, че спрямо процесния наемен договор не намира приложение Наредбата за
цените при сделки с недвижими имоти на Столична община (НЦСНИСО), защото същият бил
извън приложното поле, определено в чл.2 от Наредбата. Видно от текста на нормата на чл.13, ал.1
НЦСНИСО ежегодна актуализация на наемната цена можело да обвързва ответника само ако
1
такава клауза е била включена в договора или ако договорът за наем е бил сключен преди влизане в
сила на наредбата, като в случая нито една от посочените хипотези не били налице. Отделно от
това посочената норма създавала задължение за общинските служители за включване на клауза за
актуализация на наемната цена в договора за наем. Тя не обвързвала страните по силата на закона,
след като страните не са уговорили такава клауза в сключения между тях договор, като в тази
връзка се позовава и на нормата на чл.20а, ал.2 ЗЗД. Договорът за наем бил сключен по реда на
Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси, като в същата няма уредба
относно актуализация на наемната цена в срока на договора. Такава уговорка липсвала и в
цялостната документация при провеждане на конкурсната процедура. Евентуално оспорва и
механизма на претендираната актуализация на наемната цена. Позовава се на изтекла погасителна
давност по чл.111, б.“в“ ЗЗД при условие че при актуализацията на наемна цена се вземе предвид
индекс за периода м.04.2019г. – м.04.2020г. Заявява, че изрично писмено е възразил срещу
извънсъдебно отправените от ищеца претенции за плащане на непогасен остатък от наемна цена
при приложение на чл.13 от Наредбата.
Софийски районен съд, като взе предвид предявените искове, възраженията срещу тях и
доказателствата по делото, намира следното:
Страните не спорят, а и от събраните писмени доказателства се установява, че на 05.04.2016г. е
сключен договор за наем № СОА16 – ДГ66-3/05.04.2016г. между ищеца Столична община в
качеството на наемодател и ответника „София Аутдоор“ ООД в качеството на наемател. Договорът
е сключен на основание чл.14, ал.7 ЗОС и чл.45 от Наредбата за условията и реда за провеждане на
търгове и конкурси на СО. Съгласно договора ищецът (наемодател) е предоставил на ответника
(наемател) за временно възмездно ползване части от имоти – публична общинска собственост, за
поставяне на рекламни материали на територията на Столична община за пакет Б 8, определени в
Приложение № 1 и Приложение № 2. Договорът е сключен за срок от 10 години, считано от датата
на приемане на монтираните рекламни елементи от комисия, назначена със заповед на главния
архитект на Столична община (чл.2, ал.1 и ал.2). Уговорено е, че за ползването на имотите
ответникът дължи наемна цена в размер на 27600 лева без ДДС (чл.3), като първата наемна цена се
заплаща в 5 – дневен срок от влизане в сила на договора съгласно чл.2, ал.2 от договора (чл.4). При
забава в плащането на наемната цена е уговорено наемателят да дължи неустойка в размер на 0,5 %
на ден от дължимата сума, но не повече от 3 месечни наема (чл.11).
Съгласно споразумение № СОА21-ДГ66-9/18.03.21г. към горецитирания договор за наем
страните са се споразумели, че ответникът дължи заплащане на договорената наемна цена в
намален размер от 50 % за периода 01.12.2020г. – 31.01.2021г. Споразумението е сключено в
изпълнение на решение № 578/12.11.2020г. на Столичния общински съвет и на основание чл.306 ТЗ
поради отчетен спад в приходите за съответния период, който е по – висок от 50 %. Според
клаузата на чл.2 от споразумението всички останали разпоредби в договора, доколкото не
противоречат на договореното в споразумението, остават непроменени и запазват действието си.
Не се спори също, че договорът за наем е влязъл в сила съгласно уговорено в клаузата на чл.2,
ал.2 от договора, както и че за процесния период ищецът е предоставил на ответника ползването на
уговорените части от имоти – публична общинска собственост.
Спорът се отнася до това дали месечната наемна цена по процесния договор подлежи на
актуализация съгласно предвиденото в чл.13 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти
на Столична община. Посочената наредба е приета на основание чл.14, ал.8 („Наемните цени се
определят от общинския съвет“) и др. разпоредби от ЗОС. Съгласно нормата на чл.13, ал.1 от
Наредбата договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена,
при която е сключен договорът. Предвидено е, че актуализация на цената се извършва и по
договорите за наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза.
Нормата на чл.13, ал.2 от Наредбата предвижда, че ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който
е подписан наемния договор, наемната цена по сключените договори се актуализира с Индекса на
потребителските цени - месечен, спрямо същия месец на предходната година, по формулата ИПЦ,м
(см пг) = 100,%, официално обявен от Националния статистически институт, с изключение на
наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите
партии. Съгласно нормата на чл.13, ал.3 (до изм. с Решение № 281 по Протокол № 17 от 9.07.2020
2
г.) от Наредбата, актуализацията на цената се извършва с анекс към договора за наем. След
изменение с решение № 281 по Протокол № 17 от 9.07.2020 г. нормата на чл.13, ал.3 от Наредбата
гласи, че актуализацията на цената се извършва по силата на договора за наем веднъж годишно,
като наемателят се уведомява от Столична община.
От уговорките в процесния договор за наем е видно, че липсва клауза съгласно смисъла на
чл.13, ал.1, изр.1 от Наредбата, а именно клауза за ежегодна актуализация на наемната цена. В
случая не намира приложение и изр.2 на чл.13, ал.1 от Наредбата, защото процесният договор е
сключен през 2016г., т.е. след влизане в сила на Наредбата, която е приета с решение на СОС от
28.02.2008г. Отделно от това, видно от редакцията на нормата на чл.13, ал.3 от Наредбата,
действаща към датата на сключения договор за наем, актуализацията на цената се извършва с анекс
към договора за наем. В случая няма твърдения и данни да е бил сключен анекс към процесния
договор за наем, с който страните да уговарят актуализация на наемната цена по смисъла на чл.13
от Наредбата. Адресат на задължението по чл.13, ал.1 от Наредбата за включване в договорите за
наем на имоти – общинска собственост, които обичайно са дългогодишни, на клауза за
актуализация на наемната цена по начина, посочен в чл.13, ал.2 от Наредбата, е на компетентния
орган на Столична община, който сключва наемния договор.
От приетите по делото писмени доказателства се установява, че между страните в рамките на
процесния период е сключено горецитираното споразумение от 18.03.2021г., с което е предвидено
единствено намаляване на наемната цена съгласно решение на СОС и чл.306 ТЗ, като
съображенията в решението на СОС за намаляване на наемната цена са свързани с отчитане на спад
на приходите от продажби в резултат на въведените в страната противоепидемичи мерки. Изрично
в клаузата на чл.2 от споразумението е посочено, че остават непроменени и запазват действието си
онези уговорки, които не противоречат на споразумението.
От горното следва, че до края на процесния период страните не са сключвали споразумение за
актуализация на наемната цена в посока увеличаване при прилагане на регламентирания в нормата
на чл.13, ал.2 от Наредбата индекс.
Следва да се посочи, че източникът на претендирите права – неплатена наемна цена, е договор
за наем, който макар и да е сключен на специално основание - чл.14, ал.7 ЗОС, и по специален ред –
този по Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси на СОС, от този
договор възниква облигационна връзка между равнопоставени субекти. Въпреки че едната страна
по договора е Столична община, тя не действа в договорното правоотношение в качеството си на
административен орган, а в качеството си на равнопоставен субект в облигационното
правоотношение. В отношенията между страните по процесния договор приложение намират
общите правила за договорите, вкл. тези по чл.20а ЗЗД. Съгласно посочената норма договорите
имат сила на закон за тези, които са ги сключили и договорите могат да бъдат изменени,
прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания,
предвидени в закона. При това за промяна на условията, в т.ч. и размер на наемната цена, на
процесния наемен договор, който не предвижда актуализация на същата, следва да се сключи
анекс, какъвто в случая няма подписан. Актуализацията на наемните цени, предвидена в чл.13 от
Наредбата, не може да стане част от договорното съдържание без изрично договаряне – арг. чл.20а,
ал.2 ЗЗД. И при заверените от Наредбата наемни правоотношения за прилагане на уредения
механизъм на актуализация на наемната цена е предвидено сключване на анекс (чл.13, ал.3 –
редакция преди изм с Решение № 281 по Протокол № 17 от 9.07.2020 г.). Това изключва извод за
предвиждане в Наредбата за „автоматично“, т.е. по силата на закона, актуализиране на наемните
цени по сключените по ЗОС наемни договори.
Предвид изложеното претенцията за непогасен остатък от наемната цена, дължим при
прилагане на индекс съгласно чл.13, ал.2 от Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на
Столична община, е неоснователна и искът за непогасен остатък от наемната цена следва да се
отхвърли. Неоснователен е и обусловеният иск за неустойка за забава върху претендирания
непогасен остатък от наемна цена и искът по чл.92 ЗЗД също следва да се отхвърли.
По разноските:
Предвид изхода на делото право на разноски има само ответникът, който претендира такива за
3
адвокатско възнаграждение в размер на 1216 лева, за плащането на което представя доказателства.
Неоснователно е възражението за прекомерност на адв. възнаграждение. Същото е в размер,
определен съгласно чл.7, ал.2, т.1 НМРАВ (сегашно наименование „Наредба за възнаграждения за
адвокатска работа“). Макар съгласно решение на СЕС по дело C – 438/2022г. размерите на
възнагражденията, определени в НМРАВ, да не са обвързващи за съда, те могат да служат за
ориентир при определяне на справедлив и обоснован размер на адв. възнаграждение. В случая
правата и фактическа сложност не е изключително ниска, което да оправдае определяне на размер
на възнаграждението под предвидения в НМРАВ. При това на ищеца се следват разноски в
претендирания размер от 1216 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Столична община, адрес : гр. София, ул. „Московска“ № 33
искове по чл.232, ал.2, пр.1 ЗЗД и чл.92 ЗЗД срещу „София Аутдоор“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление : гр. София, бул. „Евлоги Георгиев“ № 49, за сумата от 1495,77
лева – непогасен остатък от наемна цена по договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни материали № СОА16-ДГ66-3 от 05.04.2016г., за периода
м.01.2021г. – м.03.2021г., вкл., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба
(03.11.2023г.) до окончателното плащане и за сумата от 7672,81 лева – неустойка за забава за
плащане на претендираните главни вземания при общ период на забавата 05.12.2020г. – 03.11.2023г.
ОСЪЖДА Столична община, адрес : гр. София, ул. „Московска“ № 33 да плати на „София
Аутдоор“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление : гр. София, бул. „Евлоги
Георгиев“ № 49, на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата от 1216 лева – разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4