№ 178
гр. гр.Н., 25.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тринадесети април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Н.Р.М.Б.
при участието на секретаря К.Ил.Л.
като разгледа докладваното от Н.Р.М.Б. Гражданско дело № 20222150101410
по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на А. М. К.,
ЕГН **********, живущ в с. А., общ. С., ул. П., № 32, против Етажна собственост на
сграда с идентификатор 51500.507..... по КККР на гр. Н., находяща се в комплекс
„.................“, бл.2, представлявана от „.......................“ ЕООД, ЕИК .................. Ищецът
твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.507......20, с площ 58.88 кв.м., с предназначение на обекта- жилище, апартамент,
намиращ се на втори етаж, кота +2,80 м., както и 1,04 %, равняващи се на 7.41 кв.м. ид.
части от общите части на сграда № 1 с идентификатор 51500.507....., изградена в
поземлен имот с идентификатор 51500.507.176, с административен адрес: гр. Н.,
„.................“ № 1, вх. .............., обективиран в нотариален акт № ..., том IX, рег. № ....,
дело № .... от 31.07.2018 г. на нотариус .................. с рег. № ... на НК, с район на
действие Районен съд- Н.. Сочи, че на 15.11.2022 г., с покана от 20.10.2022 г., се
свикало Общо събрание на Етажната собственост на комплекс „.................“ само за
блок 2 при дневен ред: Избори/преизбиране на Управител на ЕС. Поради липса на
изискуемия кворум събранието се отложило за провеждане на следващия ден-
16.11.2022 г. от 12:05 часа. На 16.11.2022 г. от 12:05 часа било проведено общото
събрание само за блок 2 съобразно обявения дневен ред. Ищецът излага доводи, че
приетото решение на общото събрание само за блок 2 е незаконосъобразно. Сочи, че
общо събрание на етажните собственици с административен адрес: гр. Н., комплекс
„.................“, блок 1, също се е провело с отделна покана също за 15.11.2022 г., но
поради липсата на необходимия кворум се е провело също на 16.11.2022 г. в 10:05 часа.
1
Изтъква, че и двете решения са незаконосъобразни. Навежда, че етажната собственост
на комплекс „.................“, блок № 1 и № 2, е една единна, за което имало взето решение
на 22.10.2009 г. На това основание решението на етажните собственици за сграда блок
2 било незаконосъобразно, тъй като не било проведено като общо събрание на
етажната собственост на блок 1 и блок 2. Акцентира, че е допуснато нарушение на
разпоредбата на чл. 13 от ЗУЕС, тъй като поканата не била обявена за свикване на
общо събрание на цялата етажна собственост, а било свикано и касаело поотделно
покани за блок 1 и за блок 2, и за обявени за провеждане общи събрания в един ден, в
различни часове. Допуснато било нарушение и на разпоредбата на чл. 13, ал. 7 от
ЗУЕС за това, че липсвали мотиви за избор на нов управител. Излага, че е допуснато
нарушение на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС. Навежда, че общото събрание на 15/16.11.2022 г.
било проведено без изявления и разисквания на присъствалите етажни собственици.
Твърди, че е нарушена и разпоредбата на чл. 14 от ЗУЕС. От протокола се
установявало, че има участие на етажни собственици, чрез пълномощници, които не
били обявени в протокола и не били представени пълномощни, както и участвали
пълномощници, чиито пълномощни не били нотариално заверени. Предвид
изложеното се моли съда да постанови решение, с което да обяви за нищожно и да
отмени като незаконосъобразно решението на проведеното на 15/16.11.2022 г. Общо
събрание на собствениците на самостоятелни обекти в Етажна собственост в сграда-
блок 2 с идентификатор 51500.507..... по КККР на гр. Н..
В срока по чл. 131 от ГПК по делото постъпи писмен отговор на исковата молба,
подаден от ответната етажна собственост, с който се излага становище за допустимост,
но неоснователност на предявения иск. Развиват се доводи, че така взетите решения на
проведеното на 15/16.11.2022 г. общо събрание на етажната собственост на сграда с
идентификатор 51500.507..... не са нищожни. Сочи се, че видно от разрешение за
строеж № 170/19.10.2004 г. на гл. арх. на Община Н. в имота се предвиждало
строителство на два блока- бл. 1 и бл. 2, за които били изготвени две отделни
площоразпределения от експерт- оценител, от които е видно, че сборът от идеалните
части от общите части на всяка сграда бил равен на 100 %. Инвестиционно намерение
било да се формират две отделни сгради, всяка една с отделна архитектура, които не
формират общ архитектурен обем. Сградите били нанесени в кадастъра с два
самостоятелни кадастрални идентификатори, като не били функционално свързани.
Навежда се, че неправилно било твърдението, че собственици на самостоятелни обекти
в една сграда могат да взимат решения за управлението и поддръжката на общите
части на друга сграда, които не са тяхна собственост. В тази връзка се цитират решение
№ 92/07.04.2022 г. по гр.д. № 1318/2021 г. на Районен съд- Н. и решение №
1079/09.11.2022 г. по възз. гр.д. № ...9/2022 г. на Окръжен съд- Бургас. Сочи се, че
поради наличието на съдебна практика в насока незаконосъобразност на т.нар. „единна
етажна собственост“ се организирали и свиквали отделни общи събрания, на които е
2
избран управител. Излагат се съображения за липса на посочените от ищеца
възражения за незаносъобразност на взетите решения. Събранието било свикано от
управителя „.......................“ ЕООД с покана от 20.10.2022 г. за свикване на общо
събрание на собствениците в сграда с идентификатор 51500.507..... с адрес к-с „Съмър
Дриймс“, бл. 1 на основание чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС. Сочи се, че липсвало и допуснато
нарушение на чл. 13, ал. 7 от ЗУЕС. Изтъкват се доводи, че събранието е било
проведено при условията на чл. 15, ал. 3 от ЗУЕС. Излага се, че отразено в протокола
било обстоятелството, че председателят на събранието констатирал, че към обявения
час за провеждане на общото събрание последното не можело да се проведе поради
липса на необходимия кворум по чл. 15, ал. 1 ЗУЕС- най-малко 67 на сто идеални
части от общите части, поради което събранието се отложило за 13.00 ч. на същата
дата, в който час било констатирано, че липсва кворум по чл. 15, ал. 2 ЗУЕС - не по-
малко от 33 на сто идеални части от общите части, поради което събранието било
отложено за следващия ден- 16.11.2022 г., като регистрацията на участниците
започнала в 11 ч., с начален час на събранието 12:05 ч. На последно посочената дата и
час на събранието присъствали собственици/пълномощници на собственици на общо
18 бр. СОС, формирали кворум от 20,32 % идеални части от общите части и
председателя на събранието обявил, че същото може да заседава и да взема решения. В
протокола били отразени резултатите от гласуването за всяко взето решение с
посочване на гласувалите „за“, „против“ и „въздържал се“ в проценти идеални части от
общите части. Поради изчерпване на дневния ред заседанието било закрито, като
протоколът бил подписан от председателя на събранието- П.П.Т., управител на
„.......................“ ЕООД и протоколчика В.Н. Твърди се, че липсва нарушение на чл. 16,
ал. 3 от ЗУЕС- дневният ред в поканата бил за избор на управител на етажната
собственост и именно такова решение било взето. Наред с това се навежда, че липсват
допуснати нарушения на чл. 14 от ЗУЕС и на чл. 14, ал. 3 от ЗУЕС. Обръща се
внимание, че от оповестяването на протокола за ищеца била възникнала възможността
в срока по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС да оспори писмено съдържанието му, включително
достоверността на отразените в него решения. Сочи се, че протоколът се е
стабилизирал като съдържание и доказва с обвързваща етажните собственици и съда
доказателствена сила, че отразените в него действия на ОС и взети решения са
извършени съобразно отразеното в него. Заключва се, че неоснованителни са всички
твърдения за нарушения на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС. Моли се от съда да постави
решение, с което да отхвърли предявените искове и да остави в сила всички решения,
приети на процесното общо събрание.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Производството е с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
По делото не се спори, а и видно от нотариален акт № ..., том IX, рег. № ...., дело
3
№ .... от 31.07.2018 г. на нотариус .................. с рег. № ... на НК, с район на действие
Районен съд- Н., ищецът е собственик на апартамент Е6, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 51500.507......20, с площ 58.88 кв.м., с предназначение
на обекта- жилище, апартамент, намиращ се на втори етаж, ведно с 1,04 %, равняващи
се на 7.41 кв.м. ид. части от общите части на сграда с идентификатор 51500.507.....,
изградена в поземлен имот с идентификатор 51500.507.176, с административен адрес:
гр. Н., „.................“ № 1, вх. ...............
С оглед вида на настоящата претенция- конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само досежно посочените в исковата молба
нарушения, които представляват самостоятелни основания за отмяна на атакуваните
актове на общото събрание.
В исковата молба са наведени възражения относно свикването и провеждането
на събранието, касаещи поканата, начина на определяне на кворума, вземане на
решение, което не е било в дневния ред.
Основното възражение в исковата молба е, че е проведено общо събрание само
на бл.2 при положение, че бл.1 и бл.2 били една ЕС, поради което съдът намира, че
първо следва да разгледа този въпрос.
Не се спори по делото, че комплексът се състои от две сгради- с идентификатор
№ 51500.507..... и с идентификатор № 51500.507.176.3. Ищецът твърди, че по силата на
решение на ОС етажните собственици на двете сгради са взели решение да бъде
учредена една обща ЕС. Макар и да е налице такова решение, обаче, съдът намира, че
то не почива на закона. Непротиворечива е съдебната практика, че етажната
собственост възниква по силата на закона, а не по волята на собствениците на обекти в
нея, пък било то и единодушно изразена. Етажната собстевност възниква от момента, в
който един или няколко отделни обекта в сградата са придобити и са станали
собственост на различни лица. В този смисъл едно такова решение, макар и взето по
волята на всички етажни собственици в две сгради, не може да породи действие.
Видно от приложените разрешение за строеж, таблици за площообразуването, както и
извадка от КК, в един поземлен имот в случая са изградени две съвсем самостоятелни
сгради, които не са свързани помежду си. В този смисъл от момента, в който обектите
в тях са станали собственост на различни лица, и в двете сгради /блока/ е била
учредена по силата на закона отделна ЕС. Няма пречка двете етажни собствености да
провеждат съвместно общо събрание, но то следва да почива на правилата на чл.18 от
ЗУЕС. Видно, обаче, от текста на протокола от проведеното събрание, в същото не са
били на дневен ред и не са взети решения, които да са свързани с общи части на двете
ЕС. В този смисъл е нямало законова пречка да се проведе ОС само на сграда 2. Нещо
повече, това е било законовото правило. Този въпрос е бил предмет на изследване и по
гр.д. № 1318/2021 г. по описа на РС- Н. и в.гр.д. № ...9/2022 г. по описа на ОС- Бургас,
където и двете инстанции са изразили становище, в смисъла на изложеното по- горе от
настоящия състав.
С оглед на така изложеното всички наведени възражения относно липсата на
покана за бл.1 и неправилно изчисляване на кворума поради неучастието на етажните
собственици от бл.1, са неоснователни.
По отношение на възражението досежно пълномощниците, участвали в
събранието, следва да се посочи, че съобразно представените по делото пълномощни, в
голямата си част нотариално заверени, всеки пълномощник е отразен в присъствения
лист от 16.11.2022 г. Единствено пълномощното на Ганна Шульга не носи нотариално
удостоверяване, но видно от протокола за регистрация, същата е собственик на
апартамент Е12, поради което и закона не поставя такова условие за валидност на
представителната й власт.
Последното възражение е относно обстоятелството, че било взето решение,
което не било посочено в дневния ред. Видно от поканата за свикване на събранието,
4
същото е било с дневен ред от една точка, а именно избор/преизбиране на Управител
на ЕС. При обсъждане на точката в протокола е отразено, че това се налагало с оглед
наличието на висящи дела по оспорване законосъобразността на вече проведените ОС,
включващи и избор на управител, и с оглед отпадане възможността ЕС да остане без
Управител. В този смисъл е бил преизбран стария управител с нов мандат от 2 години.
Съдът намира, че така взетото решение не противоречи на закона. Няма пречка преди
изтичане мандата на стария управител на ЕС да бъде избран нов такъв, пък било то и
отново същото лице. Следва да се посочи, че решение кое лице да бъде избрано за
Управител на ЕС не подлежи на съдебен контрол, тъй като съдът не може да извърши
преценка от името на ЕС. Законът не поставя и условие да се чака изтичане мандата на
вече избрания управител. Противното би означавало, че ако етажни собственици са
недоволни от управлението, но срока за обжалване на избирането вече е изтекъл, да не
може действащия управител да бъде сменен с друг. В този смисъл решението за
преизбиране на стария управител, преди изтичане на мандата му, не е
незаконосъобразно. Видно от протоколите от вече проведените събрания, предходния
управител също е бил едноличен, т.е. не е бил избран УС, поради което възражението,
че бил избран едноличен управител, което не било включено в дневния ред, е
несъстоятелно. Формата на управление е част от въпроса по избирането на
управителен орган, поради което дори и да не е заложено изрично като точка в дневния
ред, вземането на едно такова решение не опорочава същото. Няма пречка в хода на
разискването на точката да бъде предложено органа на управление да стане от
едноличен в колективен и обратно.
С оглед всичко изложено съдът намира исковата молба за неоснователна, поради
което и иска следва да бъде отхвърлен.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК, на ответника следва да се присъдят направените
по делото разноски, възлизащи на сумата от 1000 лв.
Мотивиран от горното, Н.ският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на А. М. К., ЕГН **********, живущ в с. А., общ. С., ул. П., №
32, против Етажна собственост на сграда с идентификатор 51500.507..... по КККР на гр.
Н., находяща се в комплекс „.................“, бл.2, представлявана от „.......................“
ЕООД, ЕИК ................., за отмяна на решенията на Общо събрание на Етажната
собственост на сграда 2, проведено на 15/16.11.2022 г., обективирани в нарочен
протокол от същата дата
ОСЪЖДА Етажна собственост на сграда с идентификатор 51500.507..... по КККР
на гр. Н., находяща се в комплекс „.................“, бл.2, представлявана от „.......................“
ЕООД, ЕИК ................., да заплати на А. М. К., ЕГН **********, живущ в с. А., общ.
С., ул. П., № 32, сумата от 1000 лв., представляващи съдебно- деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Бургас в двуседмичен срок
от уведомяването на страните за изготвянето му.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
5