№ 3857
гр. В., 08.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В., 21 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети
ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Теодора Хр. Костадинова
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20213110104406 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени обективно и
кумулативно съединени искове от Х. Т. И., ЕГН ********** от гр. Т., бул.
Т.К.в №47, вх.А, ап.13 и И. Х. Д., ЕГН ********** гр. Т., бул. Т.К.в №47,
вх.А, ап.13 срещу „Т.Л.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. А., ул. Г.П. №1А, за осъждане на ответника да заплати сумата
от 3442,52 лева (съобразно допуснато изменение на предявения иск с
протоколно определение от открито съдебно заседание проведено на
11.11.2022г.), с която ответникът неоснователно се е обогатил за сметка на
ищците вследствие извършени от последните строително – монтажни работи
в недвижим имот представляващ апартамент №А7, намиращ се в гр. В.,
същия с идентификатор 10135.2723.532.2.7, както и сумата от 11126,13 лева –
неустойка за забавено изпълнение, дължима по договор от 16.05.2018г., с
правно осн. чл. 61, ал.2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
В исковата молба, уточнена с молба от 15.04.2021г. се излагат
твърдения, че ищците са придобили от ответното дружество по силата на
договор за покупко – продажба от 06.12.2019г., който е оформен в нотариален
акт №102/2019г., недвижим имот в гр. В., същия с идентификатор
10135.2723.532.2.7. Твърди се, че общата стойност на уговорената цена, така
1
и уговорените СМР, както са посочени в предварителен договор от
16.05.2018г. са изцяло заплатени от ищците. Ответникът поел задължение да
извърши СМР и да предаде обекта в завършен вид. В собственият си имот
ищците сами извършили СМР на обща стойност от 13593,10 лева, от които от
страна на ответното дружество били признати единствено 8234,22 лева.
Разликата между осъществените от тях СМР в обекта от 13593,10 лева и
признатите от ответника в размер на 8234,22 лева, или сумата от 5358,88 лева
е предмет на спора (преди допуснато изменение по размер на предявения
иск), а след това в размер на 3442,52 лева, която сума не е заплатена. Твърди
се, че по отношение на извършените СМР от ищците в собственият им имот,
липсва изрично възлагане от страна на ответника. Досежно тези дейности
липсва валидно възникнало облигационно правоотношение между страните.
С уточнителна молба от 15.04.2021г. посочва, че задължението произтичащо
от договор за покупко – продажба, който е оформен в нотариален акт
№102/2019г. в размер на 10765,78 лева е изцяло заплатено от тях. Счита, че
ответникът се е обогатил неоснователно за сумата, която си е спестил под
формата на труд и материали, така и други разходи с оглед осъществените
СМР. Обедняването на ищците е в резултат на извършените СМР и други
обичайни работи с оглед осъществената дейност. Извършените СМР са
осъществени без изрично възлагане от страна на строителя.
Твърди, че по предварителен договор за покупко – продажба,
ответникът има качество на изпълнител, който е поел задължение да завърши
строителството в срок от 24 месеца след влизане в сила на разрешението за
строеж,а т.е. до 02.11.2019г., но въпреки това сградата е въведен в
експлоатация на 28.08.2020г., при което е допуснато забавяне от 298 дни.
Страните са уговорили неустойка, която не може да превишава 10% от
уговорената цена, поради което и за периода 01.04.2020г.-28.08.2020г.,
претендира обезщетение в размер на 11126,13 лева.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, с
който предявените искове се оспорват по основание и размер.
Не се оспорва факта, че е осъществена между страните разпоредителна
сделка, която е оформена в нотариален акт №102/2019г., по силата на който
ищците са придобили недвижим имот в гр. В., същия с идентификатор
10135.2723.532.2.7, представляващ апартамент №7, намиращ се в жилищна
2
сграда в гр. В., местност „В.“. Посочва, че между страните по повод този
апартамент е сключен предварителен договор за покупко – продажба на
правото на строеж и извършване на строително – монтажни работи.
СМР които са извършени от ищците са осъществени от последните без
да бъде давано съгласие от страна на ответника в качеството му на
изпълнител на строителството. Независимо от това ответникът е взел
решение да приеме извършените от ищците довършителни СМР в обекта, от
т.8.1.1 до точка 8.1.13 от договора, като е остойностил същите в размер на
8234,22 лева. За дейностите, които не били изрично уговорени по цена в
позиции от т.8.1.1 до точка 8.1.13, ответникът е приложил своите общи цени.
Излага, че от извършените от ищците СМР не са приети разходите сторени от
тях за входна врата, която е била доставена от ответника и подготвена за
монтаж, но по желание на ищците е осъществена нейна замяна доколкото по
техни възражения доставената била извън качеството на продукта. Не бил
признат и разход за наранен стъклопакет при демонтаж на колона, доколкото
увреждането не било по вина на ответника. Посочва, че претенциите на
ищците могат да бъдат ограничени само до размер на уговореното с
предварителния договор.
Оспорва предявеният иск за неустойка. Не оспорва, че е налице забава
при въвеждане на обекта в експлоатация. Посочва до забавата се стига
вследствие действие на трети лица във връзка с дейности по изграждане
улична канализация Ф315 ПВЦ с дължина от 60 метра, имаща за цел
осигуряване отвеждане на мръсни води от сградата, в която се намира имота
на ищците. За забава е допринесло и изпълнението на СМР по изграждане на
външно ВиК захранване на сградата. Вследствие необходимостта от
изпълнение на посочените дейности сроковете за изпълнение на сградата са
били продължени с 33 работни дни. Ответникът се позовава и на
форсмажорни обстоятелства, които са допринесли до забавяне на
изграждането на уличната канализация с дължина от 60 метра, като посочва,
че към момента, в който са се осъществявали СМР по това направление са
били налични силни и продължителни дъждове, за месеците януари и
февруари на 2020г., така и за месец юни 2020г. Тези метеорологични условия
довели до невъзможността да бъде извършвани строителни дейности по
изграждане на уличната канализация. Ответникът се позовава, като
обстоятелство, което е допринесло до забавяне на строителството на сградата,
3
в която се намира жилището на ищците и въведеното в страната на
13.03.2020г. извънредно положение. Посочва, че през този период не е била
спирана работата по изграждане на сградата, в която се намира имота на
ищците. При тези съображения срока за изпълнение бил продължен с общо
48 календарни дни, съобразно уговореното в предварителния договор. Счита
основата, от която ищците претендират неустойката за неправилно посочена.
В договорената по предварителния договор обща стойност се включвала и
цената за едно паркомясто, която не е изключена при релевиране претенцията
за неустойка. Не била изключена и стойността на апартамент №7 към
момента на прехвърляне на собствеността, доколкото сградата към този
момент вече била изградена на етап „груб строеж“. При тези възражения,
счита че основата за изчисляване на неустойката по договора следва да бъде
намалена с 49300 лева, която сума представлява сторените от ответника СМР
към момента разпоредителната сделка, които били приети от ищците без
възражения.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
Представен по делото е предварителен договор за покупко – продажба на
правото на строеж върху недвижим имот и извършване на строително –
монтажни работи от 16.05.2018г., който е сключен между ищците и ответното
търговско дружество, по силата на който обещателят се задължава да
прехвърли правото на собственост по отношение на имот представляващ
апартамент №А7, намиращ се на етаж – подпокривен съгласно архитектурния
проект, с площ от 64,04 кв.м., ведно с припадащите му се 19,1268 % идеални
части от общите части, както и паркомясто №А7, ведно с припадащите се
ид.части от дворното място с идентификатор 10135.2723.532, върху което ще
бъде построена сградата. Уговорената по договора продажна цена възлиза на
62000 евро, от която 5113 евро стойност на апартамент №А7 и паркомясто А7
и 56887 евро за строителни – монтажни работи в апартамент №А7.Уговорено
е, че страните следва да сключат окончателен договор на
29.06.2018г.Уговорени е видът, в който продавача се задължава да изгради и
предаде апартамента на купувача.
Представен по делото е договор за покупко –продажба от 06.12.2019г.,
4
оформен в нотариален акт № 77, том І, рег. №1940, дело №68/2019г. по описа
на нотариус Н.С. с район на действие ВРС, с който Е. И.а Р. – М., Н.Р.К., чрез
пълномощникът си Х. И. Т., същия и в качеството си на управител на „Т.Л.“
ООД продават на ищците Х. Т. И. и И. Х. Д., припадащите им се части от
недвижим имот изграден на етап „груб строеж“, с изпълнена носеща и
покривна конструкция и частично завършени довършитени работи,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10135.2723.532.2.7, намиращ се в гр. В., местност „В.“, етаж №3,
представляваш апартамент №7, с площ от 107,40 кв.м, за сумата от 49300
лева.
Представено е удостоверение за въвеждане в експлоатация
№101/28.08.2020г. издадено от Район „Приморски“ при Община В. на сграда
изградена в имот с идентификатор 10135.2523.532, намираща се в гр. В.,
местност „В.“, с административен адрес ур. Весела Василева №3.
Представен е договор от 26.03.2018г. за изграждане на улична
канализация ф315 ПВЦ, с дължина от 60 метра между ос.т.189 и ос.т.949 по
плана на СО “В.“, гр. В., по който Община В. има качеството на възложител,
ответникът „Т.Л.“ ООД – инвеститор, съответно изпълнител на
строителството е „ДТ Б.“ ЕООД. Уговорен е срок за изпълнение от 60 дни,
считано от настъпване на уговорените за в чл.5 от него обстоятелства
включително и представяне разрешение за строеж на ВиК отклоненията.
Представено по делото е разрешение за строеж №162/ГИ/19.09.2017г.
издадено от Община В., с което е разрешено изграждане на улична
канализация ф315 ПВЦ, с дължина от 60 метра между ос.т.189 и ос.т.949 по
плана на СО “В.“, гр. В..
Представен по делото е договор от 28.06.2019г. за изпълнение на
строително – монтажни работи, по силата на който ответното търговско
дружество възлага на изпълнителя „Водоснабдяване и канализация-В.“ да
осъществи СМР по канализационните съоръжения на обект с
административен адрес ПИ №532 по плана на СО „В.“, гр. В..Уговорен е срок
за изпълнение от 60 дни, считан от най – ранната дата посочена в одобрен
Община В. график за СМР.
Представен е график за направа на канализационно отклонение в ПИ
№532 в СО „В.“, гр. В..
5
Представено е разрешение за ползване №ДК-07-Вн-177/16.07.2020г.
издадено от РДНСК - В. за въвеждане в експлоатация на улична битова
канализация ф315 ПВЦ, с дължина от 60,5 метра между ос.т.189 и ос.т.949 по
плана на СО “В.“, гр. В..
Представена по делото е фактура № **********/18.07.2019г., от която се
установява, че ответното търговско дружество е закупило от „Б.Б.“ ООД 3 бр.
метални врати 2050-960 (мм), модел SF-6092 дясна и 4 бр. метални врати
2050-960 (мм), модел SF-6092 лява,при единична цена на вратата 157,5 лева
без вкл. ДДС.
Представено е уведомление от ответното търговско дружество до
ищците,с което последните са поканени да заплатят дължимите суми.
Посочва се, че са дължими 10000 евро, съобразно т.3 от предварителен
договор за покупко – продажба от 16.05.2018г., от които следва да бъдат
приспаднати 5998,80 лева, които представляват извършени от ищците СМР. С
уведомлението ответникът се е позовава на разпоредбата на чл.306, ал.2 ТЗ,
като с оглед въведеното в страната извънредно положение уведомява ищците,
че срока за въвеждане на сградата в експлоатация се удължава с два месеца.
Позовава се на влошени метеорологични условия, което обосновава
продължаване на сроковете уговорени в предварителния договор с още 48
дни. По причини действия на трети лица уведомява ищците, че се продължава
срока считано от 21.02.2019г. до 03.08.2020г..
Представено по делото е второ уведомление от ответното търговско
дружество до ищците. Със същото последните биват уведомени, че между
страните не е подписвано двустранно споразумение по повод осъществените
от тях довършителни дейност, с което изпълнителя да е дал съгласие за
изпълнение на тази дейност. При запознаване с калкулацията осъществена от
ищците посочва, че признава размера на осъществените от тях СМР, като
остойностява същите в размер на 8234,22 лева. Уведомява ищците, че същите
имат задължения към ответното дружество от 19000 лева, която сума
произтича от дължимо плащане по договор за покупко – продажба, който е
оформен в нотариален акт №102/2019г., при което и след приспадане на
признатите разходи от 8234,22 лева, заявява искане за плащане на сумата от
10765,78 лева.
Представена по делото е покана за доброволно изпълнение по изп. дело
6
№20207180401461 по описа на ЧСИ С.К.а – Д. с район на действие ВОС, от
която се установява, че изпълнителното дело е образувано въз основа на
издаден в полза на ответното дружество в качеството му на взискател
изпълнителен лист, издаден по ч.гр. дело № 1585/2020г. на РС – Т. за сумата
от 10765,78 лева – главница и сумата от 80,74 лева законна лихва за забава.
Представена по делото е справка от НИМХ – Филиал В., в която се
посочват стойностите на валежите в района на местност В. – Т., които се
измерват от метеорологична станция „П.п.“, за периода от 07.01.2020г. до
28.05.2020г.
Прието по делото е заключение на вещото лице П. М. по назначена
съдебно – техническа експертиза. Вещото лице за изготвяне на заключението
си освен запознаване с материалите по делото е осъществило и оглед на
място. В заключението се посочва, че общата стойност на осъществените
СМР в апартамент №7, която стойност е изчислена по средни цени на тяхното
извършване към 2019г. възлиза на 11266,75 лева с вкл. ДДС, от които 5879,29
лева е стойността на труда и 5387,46 лева е стойността на материалите.
Експерта разработва и вариант, при който за установяване стойността
на строително – монтажните работи взима в предвид уговорените цени за
материали в предварителен договор за покупко – продажба и СМР от
16.05.2018г., съответно цени за труд съобразно средните цени в областта на
строителството в страната за периода на извършване – края на 2019г., при
което изчислява, че общата стойност на СМР възлиза на 11526,80 лева, от
които стойността на материалите възлиза на 6454,03 лева, а на труда 5072,78
лева. В стойността на материалите се включват: доставка и монтаж на входна
врата, доставка и монтаж на интериорни врати, моноблок, мивка, плочки
стени, под, теракота под, ламинат в спалня и детска стая, шпакловка стени и
тавани, ПВЦ таван на баня, подмяна на врата на тераса, циментова замазка на
подове по цеия апартамент, смяна на повреден стъклопакет. Стойността от 50
лева за работа по фасада – обръщане на прозорец е отнесена към стойността
на труда.
В съдебно заседание при защита на заключението си експерта пояснява,
че страните в предварителния договор за покупко – продажба и СМР не са
посочили стойност на труда, при което е използвала средните стойности за
труда в областта на строителство за процесния период.
7
Експерта дава заключение във вариант, в който извежда стойността на
възложените с предварителен договор за покупко – продажба и СМР
дейности, с изключение на тези, които ищците твърдят, че са осъществили
към 01.04.2020г. В заключението си посочва, че застроената площ на
жилището възлиза на 107,4 кв.м., като към същото принадлежат 19,1268 %
идеални части от общите части на сградата или 6,91 кв.м. При съпоставка на
отделните видове СМР и съответната степен на изпълнение посочва, че
стойността на осъществените СМР в апартамент №7 към 2020г. възлизат на
38773,95 лева. При начисляване на 12% печалба стойността възлиза на
43426,83 лева, а с включване и на ДДС върху тази стойност общата стойност
на осъществените СМР възлизат на 52112,19 лева, при което посочва, че към
2020г. са изпълнени 73,78 % от строително – монтажните работи.
Стойността на общо неизпълнените СМР към 2020г. възлиза на 13780,07
лева, като при начисляване на печалба в размер на 12 % то стойността на
неизпълнението възлиза на 15433,68 лева, а с включване и на ДДС в размер на
18520,41 лева.Процентното неизпълнение на СМР към 2020г. възлиза на 26,22
%.
При съобразяване със степента на завършеност и средно – пазарната цена
към този момент, същата в размер от 800 евро на кв.м., посочва, че пазарната
стойност на имота възлиза на 131960 лева.
Прието по делото е допълнително заключение по съдебно – техническа
експертиза с предмет остойностяване на вложените материали при
реализиране на СМР от ищците. За изготвяне на допълнителното си
заключение, експерта посочва, че взима в предвид единичните цени на
материали съобразно предварителен договор за покупко – продажба и СМР от
16.5.2018г., съответно стойност на труд по средни цени в областта на
строителството към съответния период. Дава заключение, че допълнителните
материали, които са използвани при извършване на СМР в обекта възлизат на
стойност от 415,71 лева. При тези съображения и в таблична форма, като
приложение към допълнителната съдебно – техническа експертиза посочва,
че стойността на материалите по цени в договора възлиза на 6454,03 лева,
към която стойност следва да бъдат прибавени допълнителните материали от
415,71 лева, при което общата стойност на матиралите възлиза на 6869,74
лева. Стойността на труда възлиза на 5072,78 лева, при което стойността на
8
всички извършени СМР и вложени допълнителни материали възлиза на
11942,52 лева.
При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни
изводи:
Воденето на чужда работа без пълномощие, уредено в разпоредбите на
чл. 60-чл.62 ЗЗД, е извън договорен източник на облигационни отношения и
представлява доброволно извършване на чужда работа без възлагане.Водене
на чужда работа без поръчка е налице в случаите, когато едно лице
предприема извършването на действия (фактически или правни) за друго
лице като съзнава и иска това, без да е овластено или натоварено – чл. 60, ал.
1 ЗЗД. Последиците от работата настъпват в чужда правна сфера и
предприемането на действията отговаря на интересите и на действителната
или предполагаемата воля на доминуса. След като гесторът е предприел
управлението на чужда работа,без да е правно задължен, той е длъжен да
продължи да я извършва с грижата на добър стопанин. Задължението да се
грижи за чуждата работа продължава дотогава, докато заинтересованото лице
е в състояние да я поеме съгласно чл. 60, ал. 1 ЗЗД. В момента, в който
доминусът бъде в състояние сам да поеме работата, управителят е длъжен да
му я предаде.
Водене на чужда работа и в свой интерес е налице, когато едно лице
предприема извършването на действия (фактически или правни) за друго
лице като съзнава, че управлява чужда работа, без да е натоварено, но
действията се извършват не само в чужд, а и в собствен интерес.
Не е спорен между ищците и ответното търговско дружество въпроса,
че същите възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за
покупко – продажба от 06.12.2019г., който е оформен в нотариален акт
№102/2019г., по силата на който ищците са придобили от ответника и трети
на спора физически лица собствеността върху недвижим имот намиращ се в
гр. В., същия с идентификатор 10135.2723.532.2.7, изграден в жилищна сграда
в местност „В.“, гр. В..От съдържанието на представения договор за покупко
– продажба, който е оформен в цитирания нотариален акт се установява, че
към момента на разпоредителната сделка сградата, в която се на намира
самостоятелния обект на правото на собственост е изградена на етап „груб
строеж“. Не е спорно също така обстоятелството, че между същите в момент
9
предхождащ осъществяване на разпоредителната сделка е възникнало и
облигационно правоотношение по силата на предварителен договор от
16.05.2018г. за покупко – продажба на правото на строеж върху недвижим
имот и извършване на строително монтажни работи.Посоченият договор е
представен по делото, като видно от съдържанието на чл.8, ответното
търговско дружество се е задължило да изгради и предаде на ищците
недвижимия имот предмет на предварителния договор в завършен вид.
Довършителните строително – монтажни работи са конкретно описани в
съдържанието на договора.
Съобразно изложените в исковата молба от ищците твърдения,
ответникът в качеството му на изпълнител по договора от 16.05.2018г.е имал
затруднения да осъществи довършителните работи в недвижимия имот, при
което ищците сами осъществили, част от тях. Именно онази част от
довършителните работи, която е извършена от ищците същите оценяват на
13593,10 лева. Изрично се изложиха твърдения, че ответникът не им е
възложил осъществяване на тези довършителни работи, както и твърдения, че
доколкото задължението им по договора за покупко – продажба оформен в
нотариален акт №102/2019г. са изцяло погасени, то ответникът се е обогатил
неоснователно, което обогатяване се формира от спестените разходи за труд
и материали по така извършените от ищците СМР в техния недвижим имот.
От своя страна ответникът в отговорът на исковата си молба излага
възражения, че осъществената дейност от ищците по извършените от тях
строително – монтажни работи в техния имот може да бъде остойностена и
приета единствено и само до размера на уговореното между тях в договора от
2018г. Макар и да посочва, че довършителните работи са осъществени от
ищците без съгласие от страна на ответника, същия противопоставя
договорен източник на правоотношение, от който черпи своите права, а в
случая това е уговорената стойност на труда и материалите на довършителни
работи от т.8.1.1 до т.8.1.13 от договора за строително монтажни работи от
2018г.
Процесният предварителен договор за покупко – продажба от
16.05.2018г., в който се съдържат уговорки досежно осъществяване на
довършителни работи в имота на ищците, подробно посочени в чл. 8 е
представен по делото. Съобразно съдържанието на същия, задължението да
10
изпълни посочените СМР в чл.8 от договора е на ответното търговско
дружество. Не се спорно по делото, че ищците са изпълнили част от
дейността, задължение за извършаването на която носи ответникът, като и че
така извършените дейности са идентични с уговорените, с изключение
вложените от тях материали – входна врата и стъклопакет (при твърдения, че
същия е наранен). При констатиране на идентичност на осъществените
дейности от пункт 8.1.1 до пункт 8.1.13, за които страните са постигнали
уговорка, то отговорността за сторените разходи по изпълнение под формата
на вложени материали и труд, следва да бъде уредена по реда на договорното
основание.
Ищците имат качество на възложители по договора за изработка. Такъв
по своята същност е договора от 16.05.2018г. в частта, с която последните
възлагат на ответника осъществяване на довършителните работи в техния
имот. Ответникът има качество на изпълнител, който при уговорената в
договора цена, а такава за осъществяване на строително – монтажни работи е
изрично уговорена, следва да осъществи същите във вид, обем, качество и
срок съобразно клаузите на договора.Задължение на ищците в качеството им
на възложители е да заплатят дължимото възнаграждение на изпълнителя
след изпълнение на изработеното, на осн. чл. 266, ал.1 ЗЗД.
В разпоредбите на чл.20 от договора страните са уговорили
отговорност при неизпълнение, което неизпълнение може да бъде отклонение
в качеството на извършеното, така и да има количествено отношение. В
хипотезата на чл. 20, ал.2 от договора, възложителите имат възможност да
отстранят недостатъците на изработката, която е допуснал изпълнителя, като
тази дейност могат да натоварят трето лице или сами да я осъществят.
Независимо кой способ за отстраняване на недостатъците същите изберат, то
разходите за отстраняване на тези недостатъци (в количествено или
качествено отношение) са за сметка на изпълнителя.
От изложеното следва извода, че доколкото страните се намират
валидно обвързани по договор за изработка от 16.05.2018г., то отношенията
между тях породени при и по повод изпълнение на това правоотношение,
следва да бъдат уредени на договорно, а не на извъндоговорно основание.
Воденето на чужда работа без пълномощие, е извън договорен източник на
облигационни отношения, който се явява неприложим в случай, че се
11
установи, че между страните е валидно възникнало облигационно
правоотношение с предмет идентичен с предмета на спорното право.От
изложеното от самите ищци в исковата молба става ясно, че това са дейности,
които са уговорени в договора, при което не може да бъде ангажирана
извъндоговорната отговорност на ответника за тях. Твърденията на ищците за
липса на облигационно правоотношение обвързващо страните по спора, с
предмет довършителните работи в техния имот останаха недоказани, при
което предявения иск за присъждане на извъндоговорно обезщетение в
размер на 3442,52 лева след неговото изменение по реда на чл. 214 ГПК,
следва да бъде отхвърлен.
По отношение предявения иск за присъждане на неустойка:
Претендира се неустойка за забавено изпълнение на задължението на
ответника по предварителния договор да построи и въведе в експлоатация
недвижимия имот, предмет на договора. Поддържат се твърдения, че страните
в предварителния договор за покупко – продажба и СМР от 16.05.2018г. са
уговорили срок, в който изпълнителят следва да осъществи всички дейности
по строителство на сградата, в която не намира самостоятелния обект на
правото на собственост на ищците, като въведе същата в експлоатация.
От съдържанието на клаузата на чл. 7 от договора се установява, че
ответното търговско дружество е поело задължение да осъществи
уговорените СМР, да изгради и предаде на ищците обекта съобразно
договорените параметри, като и да снабди сградата, в която се намира
собствения, на ищците обект с Акт обр.15, както и с удостоверение за
въвеждане в експлоатация, в срок не по-късно от 24 месеца от влизане в сила
на разрешението за строеж и изграждане на строителна линия и ниво. В
разпоредбата на чл. 12 от договора е уговорена и клауза за неустойка,
съобразно която изпълнителя дължи такава в размер на 0,1% за всеки един
ден просрочие върху стойността на неизпълнените в срок строителни работи,
но не повече от 10 %.
Не е спорен между страните факта, че сградата, в която се намира
собствения на ищците имот е въведен в експлоатация на 28.08.2020г.Не се
спори от ответника, че е допуснато забавяне за осъществяване на тази
дейност, като същия оспорва, че тази забава е в резултат на дейности на трети
лица, които са осъществявали строителството на уличната канализация, към
12
която е присъединена сградата, съответно лошите метеорологични условия,
които са обусловили това забавяне.Позовава се и на въведеното в страната
извънредно положение с оглед пандемията от „Ковид 19“. В евентуалност
намира, че основата, от която следва да бъде изчислена дължимата неустойка
е неправилно посочено от ищците в размер на 111261,30 лева, като поддържа,
че към 18.11.2019г. сградата, в която е разположен имота на ищците е била на
етап „груб строеж“,при което размера на търсената неустойка следва да бъде
намален с 49300 лева, които представлявали стойността на вече извършените
СМР. Неправилно в общата стойност се включвала и стойността на
паркомясто №7, чиято чиста стойност също намира, че следва да бъде
изключена.
Доколкото не е оспорено от ответника, че е налице забава за въвеждане
на сградата в експлоатация, съобразно първоначално уговореното в договора
от 2018г., то за да бъде даден отговор на въпроса дали на ищците са дължи
присъждане на неустойка за тази забава, следва да бъдат обсъдени
възраженията на ответника за нейната недължимост, респ. намаление.
По отношение възраженията за забава по почин действия на трети лица
по строителство на ВиК канализация и влошени метеорологични условия,
като обстоятелство от извънреден и непреодолим характер, съдът намира
следното:
От доказателствата по делото следва да бъде прието, че въз основа на
договор от 26.3.2018г., по който община В. има качество на възложител, а
ответното дружество на инвеститор, на трето неучастващо в производството
лице „ДТ Б.“ ЕООД е възложено извършване на дейност по изграждане на
улична канализация ф315 ПВЦ, с дължина от 60 метра между ос.т.189 и
ос.т.949 по плана на СО “В.“, гр. В.. Дейността по изграждане на
канализационното съоръжение е предприета въз основа на разрешение за
строеж №162/ГИ/19.09.2017г. издадено от Община В., с което е разрешено
изграждане на улична канализация. Възложената работа е извършена от
изпълнителя, като канализационното съоръжение въз основа на разрешение за
ползване №ДК-07-Вн-177/16.07.2020г. издадено от РДНСК - В. е въведено в
в експлоатация. От фактическа страна съдът приема също така, че по
възлагане от страна на ответното търговско дружество, с договор от
28.06.2019г., трето лице на спора - „Водоснабдяване и канализация-В.“ и
13
поело задължението да осъществи СМР по канализационните съоръжения на
обект с административен адрес ПИ №532 по плана на СО „В.“, гр. В..
С уведомление по чл. 306, ал.2 ТЗ (л.16), ответникът е релевира
изявление, което не е спорно, че е доведено до знание на ищците доколкото
същото се представя от тях с исковата молба, че се позовава на вложените
метеорологични условия – обилно количество валежи за периода м.01 – м.02.
на 2020г., като и 06./2020г., които възпрепятстват извършването на дейности
на открито в изпълнение на вертикалната планировка на сградата, като и
включване на сградата в канализацията в района. С уведомление, уведомява
ищците, че срока за изпълнение следва да се счита за продължен с 33
дни.Изложени са също така съображения, че забавянето е в резултат и от
изменение на проектната документация свързана с осъщественото
строителство на канализацията, което също следва да бъде взето в предвид
при отчитане срока за изпълнение на СМР, така както са възложени по
договор.
Съдът не споделя възраженията на ответника за отговорността на трети
лица, които са ангажирани в дейността по изграждане на канализационното
съоръжение, към което е присъединена сградата, в която се намира имота на
ищците. Ответникът носи отговорност за вредите от неизпълнението,
включително и когато те са настъпили поради поведението на лицата, с които
е договарял по повод инфраструктурното обезпечаване на сградата. Страна по
договора с ищците е ответникът и в това си качество той е поел задължение
да построи и въведе в експлоатация сградата, в която се намира апартамента
на ищците. За възникване на отговорността му е без значение, че предвид
специфичния характер на строителството той е договарял с други лица във
връзка с изграждане инфраструктурата на сградата. Самият предмет на
договора предполага изпълнението на обект, годен за експлоатация, което е
немислимо без изграждане на ВиК система.Нейното изграждане е неразделна
част от строителния процес, включено е в дейностите, които изпълнителят е
длъжен да извърши и е предпоставка за издаване от компетентните органи на
разрешение за ползване. Ето защо забавеното изпълнение от страна на
третото лице не е обстоятелство, освобождаващо длъжника от отговорност по
смисъла на чл. 81 ал.1 ЗЗД. В съдебната практика обективирана в решение
постановено по т. дело № 2431/2011г. на ВОС, ТО се приема, че изпълнителя
е бил в състояние по всяко време да предприеме необходимите действия и
14
постъпки, за да предотврати бездействието на третото лице и да задължи
своевременното изпълнение на следващите се задължения.
От съдържанието на чл.21 от договора следва да бъде прието, че
страните са уговорили, че в случай на непреодолима сила (форсмажорни
обстоятелства), възникнали след сключване на договора, срокът за
изпълнение на СМР се продължава до времетраенето на това
положение.Доколкото ответникът е търговец за него съществува задължение
да уведоми писмено насрещната по договора страна в какво се състои
непреодолимата сила и възможните нейни последици, което задължение
произтича от разпоредбата на чл. 306, ал.3 ТЗ. Ответникът е изпълнил
задълженията си по ТЗ и е уведомил ищците, че се позовава на форсмажорни
обстоятелства, като няма данни по делото кога във времето това
волеизявление на ответника е достигнало тяхното знание. Последното
обстоятелство съдът намира, че е съществено, доколкото ако длъжникът -
ответното търговско към момента на уведомяване на ищците вече е бил в
забава, то той не може да се позовава на непреодолима сила, на осн. чл. 306,
ал.1, изр.2-ро ТЗ. Доколкото липсват по делото други данни за връчване на
това уведомление и установяване точния момент,в който то е получена от
ищците, то следва да бъде прието, че това е най – ранната дата и достоверна
датата, която се свързва с депозиране на исковата молба в съда – 26.03.2021г.,
доколкото уведомлението се представя със същата от ищците, като писмено
доказателство по делото. Към така установения момент ответникът е вече в
забава на задължението му да въведе сградата в експлоатация, съобразно
уговорения в договора срок, при което не може да се позовава на
непреодолима сила, като обстоятелство изключващо отговорността му. При
тези мотиви съдът не разглежда по същество възраженията за обилното
количество валежи, съответно не обсъжда доказателствата ангажирани от
страната в тази насока.
По отношение на възраженията за забавяне, като резултат от въведеното
в страната извънредно положение с оглед глобалната пандемия от „Ковид
19“:
По своята същност тези възражения се позовават също на настъпило
непредвидимо или непредотвратимо събитие имащо извънреден характер. За
него също въжи гореизложеното, че страната не може да се позовава на него,
15
като към момента на позоваването вече е изпаднала в забава.
От доказателствата по делото съдът приема, че с уведомлението по чл.
306, ал.3 ТЗ на л.16 от делото, което бе обсъдено по-горе, ответникът се е
позовал и на това основание. Само доколкото вече бе прието, че към този
момент той вече е в забава за задължението по въвеждане на сградата в
експлоатация, то на осн. чл. 306, ал.1 ТЗ, позоваването на форсмажор не
следва да бъде взето в предвид. Отделно от това следва да бъде посочено, че
независимо от освобождаване на заетите по трудово правоотношение
работници и служители на ответника, то последния изрично в отговора на
исковата си молба посочи, че работата по сградата не е била спирана, като
дейности по същата са осъществявали негови съдружници. Следва да бъде
посочено, че начина на организация на строителния процес, който
изпълнителя следва да извърши по силата на възложеното по договор, дали
дейността ще бъде извършВ. със собствени работници или служители или с
подизпълнители е въпрос изцяло в компетентността на изпълнителя.
Обстоятелството, че дейността по изграждане на сградата през време на
въведеното в страната извънредно положение не е прекъсВ. възпрепятства
възможността на ответника да се позове на същото. Наред с това следва да
бъде посочено, че със Закона за мерките и действията по време на
извънредното положение, обявено с решение на народното събрание от
13.03.2020г., и за преодоляване на последиците, не се въведоха конкретни
ограничения в сферата на строителството, които да обосноват спиране на
строителната дейност по новоизграждащи се сгради. При така изложеното
съдът намира, че възраженията на ответника в тази насока са неоснователно.
По отношение възражението, че от основата, върху която следва да бъде
изчислена неустойката следва да бъдат извадени вече осъществените СМР,
които се посочва, че възлизат на 49300 лева, като и да бъде приспадната
стойността на паркомясто към имота, съдът намира следното:
В разпоредбата на чл.12 от договора за покупко – продажба на
недвижим имот и извършване на СМР от 16.05.2018г., страните са уговорили
дължима от продавача неустойка в размер на 0,1 % за всеки един ден
просрочение върху стойността на неизпълнените в срок строителни работи,
но не повече от 10 %. От анализа на уговорката следва извода, че страните
освен размер и лимит са уговорили и основа, при която следва да бъде
16
изчислена дължимата неустойка за забава при неизпълнение в срок на
уговорените строителни дейности, а именно такава се дължи единствено
върху неизпълнените в срок строителни дейности. Разпоредбата на чл.12 от
договора следва по правилата на чл.20 ЗЗД да бъде тълкуВ. с оглед нейното
съдържание и свързаност с останалите разпоредби на договора.
Съобразно уговорката в чл.8 от договора, ответното търговско
дружество се е задължило да изгради и предаде в завършен вид обект, който е
предмет на това договорно правоотношение.Предмет на договора е поемане
задължение за продажба на апартамент и прилежащо му паркомясто, както и
осъществяване на довършителни СМР в самостоятелния обект на правото на
собственост, след неговото възникване като такъв. Индивидуалния обект на
правото на собственост на ищците – апартамент №7 се намира в сграда „А“,
която от своя страна е изградена в поземлен имот с идентификатор
10135.2723.532. Предмет на разпоредителната сделка, която е оформена в
договор за покупко – продажба от 06.12.2019г., оформен в НА №77/2019г. е
именно апартамент №7, като самостоятелен обект на правото на собственост,
който обект е възникнал след завършване на сградата, в която се ситуира на
етап на същата – „груб строеж“, което обстоятелство, като степен на
изпълнение на строителните работи е посочено и в самия договор, от който
ищците черпят права. При така изложеното и доколкото предмет на
разпоредителната сделка е вече възникнал самостоятелен обект на
собственост, не може да бъде прието, че е налице пълно неизпълнение от
страна на ответното търговско дружество, което да обоснове приложение на
разпоредбата на заплащане на неустойка върху цялата стойност на
уговорените СМР, съобразно чл.3, ал.3 вр. ал.4, след приспадане стойността
по ал.1 по договора.
Остойностяването на извършените СМР е предмет на изследване на
назначената в хода на съдебното производство съдебно – техническа
експертиза, заключение по която представи в.л. П. М.. В заключението си
експерта осъществи изчисление на стойността осъществената строителна
дейност, като изключи от това остойностяване дейността, която ищците са
осъществили в собствения си имот. ОпредЕ.та степен на завършеност на
цялата сграда е отнесена съразмерно площта на имота на ищците, като са
взети в предвид видовете извършени СМР, отделната степен на изпълнение,
както и как тази степен на изпълнение се отнася към процесния апартамент
17
№7.При приложение на същия метод на видове СМР, степен на
незавършеност и отношение към площта на обекта на ищците, експерта
установи и стойността на неизвършените припадащите довършителни работи
към апартамент №7. Съдът изцяло кредитира заключението на експерта, като
приема, че общата стойност на осъществените СМР в процентно отношение
възлиза на 73,78 %, съответно неизпълнението на СМР възлиза на 26,22 %.
След калкулация на отделните позиции по видове СМР се установява, че
26,22 % неизпълнение на СМР възлизат на сумата от 13780,07 лева, която
сума е без вкл. ДДС и без включване на печалба за изпълнителя. С включване
на печалба в размер на 12 %, стойността на неизпълнената част възлиза на
15433,68 лева, а с включване и на ДДС стойността е 18520,41 лева.
За да определи осноВ.та, върху която се дължи неустойка, която
съобразно уговореното се изчислява върху неизпълнените в срок строителни
работи, съдът взима в предвид уговорките в самия договор между страните. В
договора страните са уговорили окончателна цена от 62000 евро, а доколкото
не е посочено друго тази цена следва да бъде приета и за крайна такава, в
която се включват както стойността на печалбата на изпълнителя, така и
дължимия от купувача ДДС. При така изложеното следва да бъде
предпочетен от съда вариант трети от заключението на вещото лице М., в
който вариант същата посочва, че стойността на неизпълнението СМР без
включване на стойността на строителните дейности извършени от самите
ищците възлиза на 18520,41 лева, като за формиране на тази сума се включват
припадащата се част от съответните печалбата на изпълнителя и дължимия
данък добавена стойност.
В посочената сума на неизпълнени СМР не се включват тези работи,
които ищците сами са извършили в своя имот, по отношение на който факт
спор между страните няма. Спорът е единствено и досежно размера на
разходите, които са сторени за тях. Следва да бъде посочено, че тези
дейности по пункт 1-13 са възложени на ответното дружество, което нито
изложи възражения, нито доказа, че ги е извършило в срок съобразно
договора. При това довършителните СМР каквито по своята същност са
дейностите по пункт 1-13 от договора също следва да бъдат приети, че
представляват част от възложеното по него, неизпълнението на които
дейности в срок води до възникване задължението на ответното дружество да
заплати неустойка.
18
Съобразно заключението на допълнителната съдебно – техническа
експертиза на вещото лице П. М., общата стойност на вложените от ищците
материали, съответно при включване на труд съобразно единични цени на
труда по средни строителни цени в страната към 2019г., с вкл. на ДДС в
стойността възлиза на 11942,52 лева, от които за материали 6454,03 лева, за
труд 5072,78 лева и за допълнителни материали – 415,71 лева. В
първоначално депозираната по делото съдебно – техническа експертиза
вещото лице посочи, че по единични цени на труд съобразно ставки в
предварителния договор от 16.05.2018г. и при прилагате на стойност на труда
съобразно средни цени за труда към 2019г. (доколкото такива ставки в самия
договор липсват), възложеното възлиза на общо 11526,80 лева. Разликата,
която се установява е в размер на 415,17 лева или това са стойността на
допълнителните разходи за материали, които са сторени с оглед извършване
на възложените СМР.
Ответното дружество е поело задължение да построи и предаде
сградата, в която се намира имота на ищците и самия имот в състояние на
завършеност съобразно уговореното в договора, което включва и изпълнение
на довършителните работи от пункт 1- до 13 –ти по договора. Срокът за
изпълнение е уговорен до 02.11.2019г., като не се спори, че същия не е спазен,
при което и след изтичането му ищците са осъществили дейност по
изпълнение на тези довършителни СМР в собствения си обект. Независимо от
обстоятелството, че ответното дружество е признало част от разходите
необходими за осъществяване на тези дейности в размер на 8500 лева,
съобразно изложеното от ищците чрез техния процесуален представител в
последното по делото съдебно заседание, то за определяне размера на
дължимата неустойка следва да бъде изчислено фактически неизвършеното,
без да бъде взимана в предвид признатата част. Търсената неустойка е за
неизпълнение на възложени СМР в срок, при което е без значение стойността,
която ответното търговско дружество е признало под формата на сторени от
ищците разходи. При изчисляване стойността на възложеното и неизпълнено
от ответника съдът дава предпочитание на остойностяването дадено от
експерта в допълнителната съдебно – техническа експертиза, доколкото
намира, че допълнителните материали, които са остойностени в нея са
необходими разходи, такива които и ответникът е следвало да стори в случай,
19
че той бе извършил тази дейност, която му е била възложена по договор. При
така изложеното следва да бъде прието, че стойността на неизвършените в
срок от ответника допълнителни СМР по договора включват и тези на
стойност от 11942,52 лева.
При тези съображения съдът намира, че основата, върху която следва да
бъде изчислена дължимата неустойка не представлява сумата посочена в
исковата молба, която съответства на сумата по чл.3, ал.3 от договора
(111259,59 лева, като левова равностойност на уговорените 56887 евро), а
това е сумата от 30462,93 лева, като сбор от сумите 11942,52 лева и 18520,41
лева, която стойност се установи от доказателствата по делото, че
представлява онази неизпълнена от ответника част от строителните работи,
които са му възложени с процесния договор.
Съдът не споделя възражението на ответника, че от тази сума следва да
бъде приспадната стойността на принадлежащото към апартамент №7
паркомясто. Видно от съдържанието на договора – чл.3, ал.2, стойността в от
5113 евро се включва самия апартамент №7, така и паркомясто към него.
Стойността на паркомястото не е част от образуващата основа на сумата по
чл.3, ал.3 от договора, която е свързана със стойността на уговорените
СМР.Изначално още с исковата си молба ищците не включват стойността на
паркомясто към апартамента си, като основа, върху която следва да бъде
изчислена дължимата им неустойка за забава. С други думи неустойка, която
е формирана върху сумата от 5113 евро по чл.3, ал.2 от договора не
претендира с депозиране на исковата молба в съда. При така изложеното и
доколкото стойността на паркомясто №7А към апартамент №7А не се
включва към стойността на уговорените СМР, то възражението на ответника
за приспадане неговата стойност е неоснователно.
По изложените съображения предявения иск за присъждане на
неустойка се явява основателен за сумата от 3046,29 лева, представляващи
10% върху неизпълнените в срок строителни работи на обща стойност в от
30462,93 лева по договор от 16.05.2018г. За разликата над уважената част до
пълно предявения размер от 11126,13 лева предявения иск следва да бъде
отхвърлен.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на спора в полза на ищците следва да бъдат присъдени
20
разноски съразмерно уважената част на предявените искове, като съдът
следва да разгледа възражението за прекомерност, което се прави от
ответника, на осн. чл. 78, ал.5 ГПК. Съобразно материалния интерес по
делото, който следва да бъде съобразен с извършеното изменение на първия
предявен иск по размер , както и броя на проведени съдебни заседания,
минималния размер на дължимото възнаграждение за процесуално
представителство възлиза на 1167,05 лева. Производството по делото се
отличава със значителна правна и фактическа трудност,осъществени са
множество процесуални действия в съдебно заседание с участие на
процесуалния представител на ищците, при което съдът не намира, че следва
да определи възнаграждение в абсолютния минимум по Наредба
№1/09.07.2004г., в нейната редакция към момента на сключване на договора
за правна защита и съдействие, а т.е. съобразно изм. доп.
ДВ,бр.68/31.07.2020г. При тези съображения намира, че възражението с
правно осн. чл. 78, ал.5 ГПК от ответника е неоснователно. Уговореното и
заплатено възнаграждение от 1200 лева не е прекомерно.
По изложените съображения в полза на ищците се дължат разноски в
размер на 551,89 лева, на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
За неоснователно намира съдът и възражението за прекомерност, което
е направено от ищците във връзка с уговореното и заплатено възнаграждение
за процесуално представителство от страна на ответника в размер на 1248
лева. съдът намира, че същото е съобразено с материалния интерес по делото,
сложността на същото, броя на проведени съдебни заседания и
осъществените в тях процесуални действия с участие на процесуалния
представител на ответното дружество.
В полза на ответника се дължат съдебно – деловодни разноски в размер
на 1626,88 лева, съразмерно отхвърлената част на предявените искове, на
осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Х. Т. И., ЕГН ********** от гр. Т.,
бул. Т.К.в №47, вх.А, ет.5, ап.13 и И. Х. Д., ЕГН ********** гр. Т., бул. Т.К.в
№47, вх.А, ет.5, ап.13 за осъждане на „Т.Л.“ ООД, ЕИК ********* със
21
седалище и адрес на управление гр. А., ул. Г.П. №1А да заплати сумата от
3442,52 (три хиляди четиристотин четиридесет и два лева и 52 ст.) лева, с
която ответникът неоснователно се е обогатил за сметка на ищците
вследствие извършени от последните строително – монтажни работи в
недвижим имот представляващ апартамент №7, намиращ се в гр. В., селищно
образование „В.“ същия с идентификатор 10135.2723.532.2.7, находящ се в
сграда №2, описан в документи за собственост като апартамент А7,
разположен на подпокривния етаж на вилна сграда „А“, същата разположена
в южната част на поземлени имот с идентификатор 10135.2723.532, на осн.
чл. 61, ал.2 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Т.Л.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. А., ул. Г.П. №1А ДА ЗАПЛАТИ на Х. Т. И., ЕГН **********
от гр. Т., бул. Т.К.в №47, вх.А, ап.13 и И. Х. Д., ЕГН ********** гр. Т., бул.
Т.К.в №47, вх.А, ап.13 сумата от 3046,29 (три хиляди четиридесет и шест
лева и 29 ст.) лева представляваща дължима неустойка за забавено
изпълнение на строителни работи, дължима въз основа на чл. 12 от
предварителен договор от 16.05.2018г. за покупко – продажба на правото на
строеж върху недвижим имот и извършване на строително – монтажни
работи, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за разликата над уважения размер
от 3046,29 лева до пълно предявения размер от 11126,13 лева, на осн. чл. 92
ЗЗД.
ОСЪЖДА „Т.Л.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. А., ул. Г.П. №1А ДА ЗАПЛАТИ на Х. Т. И., ЕГН **********
от гр. Т., бул. Т.К.в №47, вх.А, ап.13 и И. Х. Д., ЕГН ********** гр. Т., бул.
Т.К.в №47, вх.А, ап.13 сумата от 551,89 (петстотин петдесет и един лева и
89 ст.) лева, съдебно – деловодни разноски съразмерно уважената част на
предявените искове, на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА Х. Т. И., ЕГН ********** от гр. Т., бул. Т.К.в №47, вх.А,
ап.13 и И. Х. Д., ЕГН ********** гр. Т., бул. Т.К.в №47, вх.А, ап.13 да
заплатят на „Т.Л.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр. А., ул. Г.П. №1А сумата от 1626,88 (хиляда шестстотин двадесет и шест
лева и 88 ст.) лева, съдебно – деловодни разноски съразмерно отхвърлената
част на предявените искове, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред
22
Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – В.: _______________________
23