№ 19557
гр. София, 30.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 173 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:БОГДАН Р. РУСЕВ
при участието на секретаря ЗОРНИЦА ЛЮДМ. ПЕШЕВА
като разгледа докладваното от БОГДАН Р. РУСЕВ Гражданско дело №
20241110102710 по описа за 2024 година
Производството е по общия съдопроизводствен ред на ГПК.
Образувано е въз основа на Искова молба, вх. № 12273/15.01.2024г. на СРС, подадена
от Л. Х. И. срещу „***********“ ЕООД.
Ищцата Л. Х. И. чрез адв. Н. П. – АК-София, е предявила срещу ответника
„***********“ ЕООД иск с правно основание по чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждането му да ú
заплати сумата от 1800,00 лева, представляваща подлежащ на връщане платен от нея
депозит по Договор за наем на недвижим имот от 10.07.2020г., ведно със законната лихва
от подаването на исковата молба /15.01.2024г./ до окончателното ú изплащане.
Ищцата твърди, че с ответника сключили описания по-горе договор, по силата на
който той ú предоставил временното и възмездно ползване на недвижим имот – апартамент
в град София, ул. „*********“ № 2-4-6, вх. А, ет. 1, ап. 2, срещу месечна наемна цена от
600,00 лева. Съгласно договора и последващо споразумение към него тя заплатила депозити
в общ размер от 1800,00 лева. Считано от 30.09.2023г. договорът за наем бил прекратен
поради отправено от наемодателя предизвестие. На ищцата не била предоставена
възможност да подпише приемо-предавателен протокол за състоянието на имота, за което
ответникът бил в забава като кредитор. На ищцата не били представени и фактури за
заплащане на консумативните разходи за имота през релевантния за това период.
Дружеството не изпълнило и задължението си по чл. 25 от Договора да върне депозита, тъй
като ищцата не била в неизпълнение на нито едно свое задължение по него, а срокът за
връщане на сумата бил изтекъл. В насрочените по делото публични съдебни заседания
ищцата се явява лично или не се явява, като се представлява от адв. П., който поддържа
предявения иск, включително в хода на устните състезания.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът „***********“ ЕООД чрез адв. В. Г. – АК-
София, е подал Отговор на исковата молба, вх. № 96675/25.03.2024г. на СРС, с който оспорва
предявения иск като неоснователен. Заявява, че предметът му на дейност е свързан с
управление на недвижими имоти, включително чрез отдаването им под наем. Процесният
имот бил собственост на трето за делото лице, с което ответникът сключил договор за
управление. Не оспорва, че е сключил с ищцата посочения от нея договор, както и че е
1
получил депозит в общ размер от 1800,00 лева, като били постигнати договорки и за
заплащане на допълнителни суми. Имотът бил предаден на ищцата с приемо-предавателен
протокол в добро състояние, като при наличие на допълнителни забележки тя имала
възможност да ги заяви допълнително и след това. Срокът на договора бил неколкократно
продължаван, а наемът по него – увеличаван, като ищцата заплащала и съответни такси за
управление. На 31.08.2023г. ответникът отправил писмено предизвестие за прекратяване на
договора за наем на основание чл. 27, б. „б“ от него, като уведомил ищцата, че до 12:00ч. на
30.09.2023г. ще очаква тя да предаде държането на имота в състоянието, в което го била
приела, както и да представи декларация от домоуправителя за липса на задължения към
етажната собственост. След изтичане на срока представител на ответника влязъл в имота,
като установил, че И. вече го е напуснала без да бъдат оформени съответните за това
документи. Не били предадени ключовете от жилището, а то било в недобро състояние,
нуждаело се от ремонт и почистване. Не били платени задълженията към етажната
собственост и за комунални услуги. За отстраняване на повредите, почистване и смяна на
ключалки ответникът ангажирал трети лица. Заплатил дължимите суми към етажната
собственост и съответните дружества, като общо платените суми възлизали на 1739,83 лева.
Остатъкът от 60,17 лева бил преведен на ищцата по нейна банкова сметка на 20.11.2023г.,
като тя била и уведомена за извършеното прихващане на тези разходи с гаранционната сума.
В тази връзка прави възражение за осъществено извънсъдебно прихващане, а внесеният
депозит имал характер на задатък. Повредите по имота надхвърляли рамките на обичайното
изхабяване. В насрочените по делото открити съдебни заседания ответникът се
представлява от адв. Г., който оспорва предявения иск, включително в хода на устните
състезания.
Софийският районен съд, като взе предвид подадената искова молба и
предявения с нея иск, съобразявайки събраните по делото доказателства и изявленията
на страните, основавайки се на релевантните правни норми и вътрешното си
убеждение, намира следното:
Исковата молба е подадена от надлежно легитимирана страна при наличие на правен
интерес от производството, като предявения с нея иск е допустим и следва да бъде
разгледан по същество. Не са налице предпоставки за решаване на делото с неприсъствено
решение или решение при признание на иска.
Съобразно нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест по иска с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД е за ищцата, която следва при условията на пълно и главно
доказване на установи, че е сключила с ответника договор, предвиждащ задължение да
заплати на ответника сума от 1800,00 лева, че тя е платена, както и че са настъпили
предпоставките по договора, обуславящи необходимостта тя да ù бъде върната, включително
настъпване на падежа. В тежест на ответника е да установи, че е платил/върнал съответната
сума. Извън горното всяка от страните следва да докаже фактите и обстоятелствата, от които
черпи благоприятни за себе си правни последици.
Страните обективно не спорят, а и от представеното по делото заверено копие се
установява, че между тях е сключен Договор за наем от 10.07.2020г., по силата на който
ответникът в качеството си на наемодател е предоставил за временно и възмездно ползване
на ищцата като наемателка предоставения му за управление по силата на сключен със
собственичката на имота договор недвижим имот – апартамент в град София, ул.
„*********“ №2-4-6, вх. А, ет. 1, ап. 2. Уговореният наем е 600,00 лева месечно, който в
последствие е увеличен на 650,00 лева. Договорът е за срок до 31.08.2021г., който също е
продължен с допълнителни споразумения, последно до 31.08.2024г. Месечният наем, както и
консумативните разноски за имота и таксите за входа следва да бъдат заплащани на
наемодателя през съответна платформа на сайта на дружеството. Наемът и консумативните
разноски се заплащат до 1 число на текущия месец за следващия месец. Отстраняването на
2
дребните повреди по имота, свързани с обикновеното му ползване, са за сметка на
наемателя. Нанесените от наемателя или лица, които той е допуснал до имота, щети, следва
да бъдат заплатени на наемодателя /чл. 15/. При прекратяване на договора наемателят следва
да върне държането върху имота до 12 часа на деня, следващ датата на прекратяването /чл.
17, ал. 1/, като представи и декларация за платени задължения към етажната собственост,
подписана от домоуправителя /чл. 17, ал. 2/ и извънредни отчети за консумативи /чл. 25, ал.
2/. За повреди, надхвърлящи рамките на обичайното изхабяване, наемодателят има право да
прихване стойността им от внесената гаранция /чл. 17, ал. 1/. Неплащането на сметките и
таксите е основание за прекратяване на договора – чл. 12 от Договора. Съгласно чл. 20
наемателят предава на наемодателя гаранция от 1200,00 лева, чието изплащане е
разсрочено на четири вноски, последно до 01.10.2020г. Същата служи за удовлетворяване на
наемодателя в хипотезите, посочени в чл. 21 от Договора – включително неплащане на наем
и консумативни разноски, отказ да се върне имотът или се върне в несъответно състояние
и/или с щети. Гаранцията се връща, ако не са налице основания да бъде задържана, по
банков път на наемателя в петнадесетдневен срок от следващото отчитане на консумативите
– чл. 25, ал. 1. При неплащане на задълженията по чл. 13 от Договора /наем, консумативи/,
както и при неспазването на хигиенните правила, добрите нрави, реда на сградата и т.н.,
наемодателят може да прекрати договора едностранно с двуседмична покана. Ако
наемателят отсъства, тя се залепя на вратата и с това се счита за връчена. При изтичане на
предизвестието, ако имотът не бъде предаден, наемодателят има право да влезе в него,
използвайки специалист по отваряне на врати, и да смени патрона. Ако има вещи на
наемателя, те се описват в присъствие на свидетели, като те се съхраняват до поискване за
сметка на наемателя /чл. 27, б. „е“/. Със Споразумение от 29.10.2020г. страните са уговорили
увеличение на гаранционната сума на 1800,00 лева, която трябва да се плати изцяло до
01.12.2020г. на две вноски по 300,00 лева.
Видно от представения Приемо-предавателен протокол от 10.07.2020г., подписан и от
двете страни /л. 32/, жилището е предоставено на наемателката на посочената дата с
описаните в него обзавеждане и инвентар, включително триместен разтегателен диван.
Имотът е предаден почистен, без забележки и след освежително боядисване. Вписано е, че в
случай, че до 24 часа от подписването му наемателят има притеснения относно скрити
недостатъци, той може да ги изпрати на посочен в протокола мейл, заедно със съответна
снимка.
По делото е представено заверено копие от Констативен протокол № 1/30.09.2023г.,
съставен от Петър Андреев С. в присъствието на Симеон Ангелов Таранинов. Съгласно
същия, на 30.09.2023г., след изтичане на отправено предизвестие за прекратяване на
договора за наем, С. и Таранинов са влезли в имота, отдаден под наем на ищцата.
Последната го е напуснала без да уведоми за това и без да присъства на адреса за оформяне
на документацията по предаването му. Засечени са показанията на измервателните уреди за
студена и топла вода, като е констатирано, че коридорът е с изцапан латекс и счупена
плочка, холът е с изцапан латекс и скъсан подлакътник на дивана, спалнята е с изцапан
латекс. Не е представена декларация за платени такси към етажната собственост, като
имотът се нуждае от почистване.
Представени са доказателства за извършени дейности по отстраняване на посочените
увреждания и заплащане на консумативни разходи, както следва:
Платени 26,75 лева за електроенергия за периода 11.08.2023г.-10.09.2023г. – л.
45;
Платени 11,74 лева за доставени ВиК услуги за периода 08.08.2023г.-
08.09.2023г. – л. 46-47;
Платени 31,90 лева за доставена топлинна енергия за периода 01.08.2023г.-
31.08.2023г. – л. 48-50;
3
Платени 13,01 лева за доставени ВиК услуги за периода 09.09.2023г.-
02.10.2023г. – л.51-52;
Платени 36,89 лева за доставена топлинна енергия за периода 01.09.2023г.-
30.09.2023г. – л.54-56;
Платени 75,00 лева и 34,00 лева за смяна на брава, изработване на чип и касов
ключ – л.57-60;
Платени 714,00 лева и 300,00 лева за ремонтни дейности – л. 61-64, 68-69;
Платени 348,00 лева за почистване на апартамента и мебелите – л. 65-66;
Платени 112,00 лева за задължения към етажната собственост – л. 67;
Видно от платежното нареждане на л. 71 от делото сумата от 60,17 лева – остатък от
внесената гаранция, е преведена по сметка на ищцата. За извършените плащания и връщане
на остатъка е съставено уведомление /л.70/, което няма данни да е връчено на ищцата.
От страна на Л. И. към дружеството-ответник е изпратена Покана, връчена на
18.10.2023г. В същата се потвърждава, че договорът за наем е прекратен от 30.09.2023г., но
на И. не е предоставена възможност да върне ключовете и да подпише приемо-предавателен
протокол. Възразява, че не са ú представени фактури за изплащането на консумативните
разходи за имота, нито ú е върнат внесеният депозит за гаранция. От „***********“ ЕООД
се иска да върне в пълен размер гаранция, да представи фактури за установяване размера на
консумативните разходи, както и да изпрати представител за получаване на ключовете не по-
късно от 31.10.2023г.
По делото като свидетели са разпитани Н. Н., П.С. и З.С..
Свидетелят Н. има фирма /“*****“ ЕООД/, която от шест-седем години изпълнява по
възлагане на „***********“ ЕООД работи по ремонт на отдаваните под наем апартаменти.
Свидетелят уточнява, че не е ходил в процесния апартамент. Щом получел заявка, той
изпращал работници, които ремонтирали това, което е описано в заявката, и нищо повече.
След като свършели работата, те му докладвали, като той от своя страна съставял съответни
счетоводни документи и ги изпращали на възложителя, за да ги плати. В конкретния случай
е получил плащането. В апартамента било извършено боядисване, както и ремонт на диван
– подлакътникът му бил изяден, вероятно от животно-куче. Подлакътникът се демонтирал,
носел се на тапицер, той го оправял, съответно го връщали обратно. Потвърждава, че е
издал представените по делото фактури и количествено-стойностна сметка.
Свидетелят С. работи при ответното дружество от три години и половина. Познава
апартамента на ул. „*********“, кой бил едностайно жилище с хол, кухненски бокс, спалня
и баня. Той бил даден под наем на ищцата. Ходил е един-два пъти там, като му направило
впечатление, че в имота има домашен любимец – куче порода „хъски“, а това, без писмено
уведомление, било забранено. Първия път, когато отишъл, било, за да провери защо
наемателката не си плаща наема. Направило му впечатление, че в имота е много мръсно.
Имало предизвестие за прекратяване и заедно с колега отишли няколко дни преди
30.09.2023г. да приемат. И. отказала да отключи, като не била съгласна с протокола и
отказала да го подпише. Когато отишли на 30.09.2023г., отворили вратата с ключар.
Наемателката я нямало в имота, нямало нейни вещи. Установили, че латексът в спалнята и
хола е надран и изцапан – имало като надрано от ноктите на кучето, черти, нацапано.
Подлакътникът на дивана в хола бил скъсан. Имало мръсотия и прах навсякъде, както и
косми от кучето. Имало счупена през средата плочка. Съседи сигнализирали, че кучето се
разхожда свободно из апартамента и уринира на балкона. После жилището било
ремонтирано и предоставено на друг наемател след около 2-3 седмици.
Свидетелката Соколова е приятелка на майката на ищцата, като познава ищцата от
малка. Виждали се през 2-3 месеца. В процесния апартамент е ходила, включително, за да
помогне на И. да изнесе багажа си. И. винаги държала много чисто. Имала куче, което обаче
4
седяло на балкона и било извеждано сутрин и вечер. Мебелите били покрити, за да се
предпазят от надраскване. Когато И. се изнасяла, свидетелката ú помагала да носи торби с
вещи, като ú направило впечатление, че е много чисто. Не била видяла щети, счупени
плочки, надрасквания и изцапано. Съобщава, че, след като се изнесъл багажът, И. специално
повикала жена, която да изчисти.
Съдът намира, че страните са били обвързани от договор за наем на недвижим имот.
С оглед обстоятелството, че не е необходимо наемодателят да е собственик на отдавания под
наем имот, без значение по настоящото дело е съдържанието на мандатните отношения,
учредени между наемодателя и собственичката на имота. Договорът за наем е прекратен,
считано от 30.09.2023г., за което обстоятелство страните не спорят, ако и съответното
предизвестие да не е представено по делото, макар и описано като приложено към отговора
на исковата молба. Също така не се спори, че ответникът е получил гаранция в размер на
1800,00 лева.
Ищцата не е изпълнила задължението си по чл. 17, ал. 1 от Договора да върне
държането върху имота на наемодателя. Видно от показанията на свидетеля С., които съдът
кредитира, същата е отказала да подпише протокол, тъй като не е била съгласна с него. В
случай, че тя не е била съгласна с констатациите на представителя на наемодателя относно
състоянието на имота, тя е следвало да се яви, да предаде имота, както изисква договорът от
нея, а несъгласието си да изрази по подходящия според случая начин – като подпише
протокола с възражения, а ако действително възможност за излагане на такива не ú е дадена,
да го подпише с отбелязване, че има възражения, които евентуално да изложи и изпрати на
наемателя отделно. При днешното ниво на техниката и комуникационните възможности не е
имало никаква пречка да се изготвят и снимки на детайлите, които ответникът възприема
като увреждания, а ищцата - не, които да послужат за решаване на спора между страните,
включително пред съда. Напротив, ищцата е останала в имота, като след това го е напуснала
без формално да го предаде на наемодателя. Житейски това нейно поведение оставя
впечатлението за опит да се избегне отговорност за неспазване на договора. На следващо
място тя не е заплатила и съответните свързани с имота задължения за консумативни
разходи и такси към етажната собственост. Доказателства за извършени плащания на тези
консумативни разходи и такси, противопоставени от ответника и касаещи периода, в който
ищцата е била наемателка на имота, от нейна страна не са ангажирани, въпреки че това е в
нейна тежест като длъжник по парично задължение. Несъстоятелен е доводът, че не са ú
представени фактури и съответни документи, които да установяват размера на
задълженията. Съгласно чл. 232, ал. 2 ЗЗД задължението да заплаща тези нормативни
разходи е задължение за наемателката, възпроизведено в чл. 13 от Договора. Тъй като
ищцата е наемателка, същата има качеството на обитател на сградата, съответно дължи и
заплащането на таксите за управление и поддръжка на етажната собственост на основание
чл. 6, ал. 1, т. 10 вр. ал. 2 ЗУЕС и чл. 13 от Договора. Задължението за плащане на
консумативните разходи и такси е обвързано единствено от падежа по чл. 7 вр. чл. 13 от
Договора. За наемодателя е налице само задължение за предоставяне на наемателя на данни
за абонатните номера към съответните комунални предприятия с цел справки – чл. 18 от
Договора. Грижата за заплащане в срок на съответните суми е на наемателя, като не е
обвързано от представяне от страна на наемодателя на фактури и други подобни документи.
При това положение и с оглед чл. 21, чл. 17, б. „а“ и „д“ от Договора е основателно
възражението на ответника за наличие на предпоставки за приспадане на останалите
неплатени суми за комунални разходи и такси към етажната собственост от внесената като
гаранция сума. Аргумент за това е и чл. 25, ал. 2 от Договора.
Съдът намира, че се доказа и наличието на нанесени върху жилището и мебелите му
щети. И от показанията на свидетеля С., и от тези на свидетелката Соколова, се установява,
че ищцата е отглеждала куче, каквото право тя не се установи да е имала, в който случай
поддържането на хигиена в дома изисква по-интензивни грижи, съответно нараства
5
вероятността от замърсяване и повреди. По отношение на нанесените повреди съдът
кредитира показанията на свидетеля С.. Същите, ако и да са на служител на ответника, в по-
висока степен съответстват на останалите събрани по делото доказателства, конкретни и
вътрешно непротиворечиви са. Свидетелката С.а е в приятелски отношения с ищцата,
показанията ú са по-общи и неконкретни. Свидетелката съобщава, че жилището било много
чисто, не е видяла повреди и замърсявания, но е възможно определени детайли тя да не е
възприела субективно като такива, съответно да не им е обърнала внимание. Наред с това от
показанията на свидетеля Н., чиито показания съдът, макар да са в известна степен
производни, няма основание да не кредитира /фактите и обстоятелствата той е узнал от
собствените си работници/, както и от представените по делото фактури, се установи
извършването на ремонтните дейности. Житейски неправдоподобно е да се предприемат
действия по ремонт, боядисване, тапициране, смяна на ключалки и почистване, ако няма
обективна необходимост за това. Затова съдът намира, че се касае за нанесени през
времетраенето на ползването от страна на ищцата-наемателка вреди, които нямат естеството
на обичайно следващи от нормалното ползване на жилището, поради което за ответника е
възникнало правото да ги прихване със сумата на внесената гаранция.
Общо сумата за консумативни разноски и покриване на щетите възлиза, съобразно
представените по делото доказателства, на 1703,29 лева. На ответницата следва да се
възстановят 96,71 лева. От тях са платени 60,17 лева. Остават невъзстановени 36,54 лева, за
която сума предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен. За горницата над
тази сума до пълния си предявен размер искът е неоснователен и подлежи на
отхвърляне.
По разноските:
Съгласно чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК, право на разноски има само страната, в полза на
която е постановен съдебният акт. Съгласно изхода от спора право на разноски имат и двете
страни, които своевременно са заявили претенции в тази насока, като са представени и
списъци по чл. 80 ГПК.
Съобразно изхода от спора в полза на ищцата следва да се присъдят разноски от 1,52
лева за заплатена държавна такса. Доколкото ищцата е защитавана безплатно по делото от
адв. П., в полза на същия и на основание чл. 38, ал. 2 ЗАдв следва да се присъди
възнаграждение, което съобразно фактическата, правната, процесуалната и професионалната
сложност на спора следва да се изчисли на база 480,00 лева, като в негова полза се присъдят
9,74 лева.
В полза на ответника следва да се присъдят разноски за заплатен адвокатски хонорар
в размер на 773,00 лева. Заплатеният адвокатски хонорар от 790,00 лева не може да се
прецени като прекомерен.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „***********“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище в град София, да
заплати на Л. Х. И., ЕГН **********, от град София, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД,
сумата от 36,54 лева, представляваща подлежащ на възстановяване по силата чл. 25, ал. 1
от сключен между страните Договор за наем на недвижим имот от 10.07.2020г., ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба /15.01.2024г./ до окончателното ú
изплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за горницата над 36,54 лева до пълния му
предявен размер от 1800,00 лева.
ОСЪЖДА „***********“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище в град София, да
заплати на Л. Х. И., ЕГН **********, от град София, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
6
сумата от 1,52 лева, представляваща разноски по делото пред първоинстанционния съд
/гр.д. № 2710/2024г. на СРС/.
ОСЪЖДА „***********“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище в град София, да
заплати на адв. Н. Й. П., ЕГН **********, от АК-София, на основание чл. 38, ал. 2 ЗАдв,
сумата от 9,74 лева, представляваща възнаграждение за предоставена на ищцата Л. Х. И.
безплатна правна помощ пред първоинстанционния съд /гр.д. № 2710/2024г. на СРС/.
ОСЪЖДА Л. Х. И., ЕГН **********, от град София, да заплати на „***********“
ЕООД, ЕИК **********, със седалище в град София, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
сумата от 773,00 лева, представляваща разноски по делото пред първоинстанционния съд
/гр.д. № 2710/2024г. на СРС/.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд с въззивна жалба,
подадена чрез Софийския районен съд в двуседмичен срок от съобщението.
Решението да се съобщи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7