РЕШЕНИЕ
№ 1872
гр. Пловдив, 26.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и шести април през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Людмила Людм. Митрева
при участието на секретаря Величка Хр. Грабчева
като разгледа докладваното от Людмила Людм. Митрева Гражданско дело №
20215330116333 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба от „Кондор – недвижими имоти“ ЕООД срещу К. А. З.,
с която са предявени осъдителни искове за присъждане на сумата в размер на 2016 евро с
ДДС, представляваща дължимо и незаплатено възнаграждение за осъществено
посредничество по сключен между страните Договор за посредничество при продажба на
недвижим имот от 13.11.2019 г., а именно за продажба на недвижим имот – апартамент на
две нива № ***, разположен на ***, със застроена площ от 101.24 кв.м, находящ се в ***,
както и сумата в размер на 365.68 евро – обезщетение за забава върху главницата, считано
от 01.01.2020 г. до 14.10.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба в съда – 15.10.2021 г. до окончателното плащане..
В исковата молба се излагат твърдения, че на 13.11.2019 г. между страните е сключен
Договор за посредничество при продажба на недвижим имот. По силата на този договор
ответникът възложил на ищеца да извърши посредническо съдействие за продажба на
собствения му имот. В договора била посочена продажна цена в размер на 84 000 евро. В
изпълнение на договора ищецът организирал два огледа на жилище от потенциални
купувачи Д. Г. и Н. Т., за които бил съставен нарочен протокол, подписан от страните.
На 14.11.2019 г. ищецът Договор за гаранция с купувача Д. Г., на основание на който
последният предоставил парична гаранция, за да се спре предлагането на имота за продажба
и да се пристъпи към сключване на предварителен договор за покупко-продажба.
На 15.11.2019 г. ответникът също сключил договор за гаранция, приел платената от
купувача гаранция и се задължил да спре от продажба процесния имот. В договора за
гаранция също била записана продажната цена от 84 000 евро.
Ищецът предприел всички необходими действия, за да се снабди с необходимите
документи за сключване на договор за продажба под формата на нотариален акт.
Своевременно бил изготвен и съгласуван проект на предварителен договор. Била
изпратена на страните устна и писмена покана с дата, час и място на среща за подписване на
1
предварителен договор.
На 29.11.2019 г., датата на срещата, страните се явили, като на срещата изненадващо
за брокерите на ищеца, ответникът заявил, че се отказва да продаде имота и отказал да
подпише предварителния договор.
Бил изготвен протокол за срещата, подписан от купувача и от двама свидетели.
Поведението на страните усъмнило ищеца, който след известно време извършил справка в
Агенцията по вписванията и установил, че ответникът е продал апартамента си на Д. Г. на
31.12.2019 г. с ***.
Съгласно договора за посредничество ответникът дължи възнаграждение на ищеца в
размер на 2.4 % с ДДС от договорената продажна цена. която в случая е 84 000 евро, или
възнаграждение в размер на 2016 евро.
Задължението за плащане е възникнало за ответника на 31.12.2019 г., когато е
продаден имота, като от 01.01.2020 г. същият изпада в забава и му е начислено обезщетение
за забава в размер на 365.68 евро за периода 01.01.2020 г. до 14.10.2021 г.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с който оспорва иска.
Признава, че е сключил с ищеца посочения в исковата молба договор за посредничество,
както и ще ищецът е осигурил оглед на процесния недвижим имот, апартамент на две нива
№ ***, разположен на ***, със застроена площ от 101.24 кв.м, находящ се в *** и е намерил
купувач Д. Г.. Ответникът бил крайно недоволен от услугите на ищеца, доколкото бързал да
продаде имота си. Ищецът му заявил, че е намерил купувач в лицето на Д. Г., но след това
комуникацията с ответника спряла. На 28.11.2019 г. лицето Х. Т. – *** при ищеца се
обадило на ответника и му заявили, че купувачът се е отказал от сделката и такава няма да
има. Ответникът останал крайно разочарован, защото това му се съобщава ден преди
сключване на предварителен договор и решил, че ще прекрати договора за посредничество и
прекратил същия. Ответникът решил, че сделка с купувача няма да има и започнал да си
търси друг купувач, като върнал представената му гаранция. В последствие синът на
ответникът установил контакт с Д. Г.. От него установил, че до подписване на
предварителен договор не се е стигнало, тъй като Г. имал възражения по предварителния
договор. Ответникът и Г. достигнали до извод, че причините да не се сключи предварителен
договор се дължат на некоректното поведение на ищеца, самите те изчистили всички
условия по предварителния договор и сключили договор за продажба. Счита, че
единственото, което ищецът направил е да свърже ответникът с купувача и е организирал
два огледа, нищо друго. Счита, че доколкото договорът за посредничество бил развален не
се дължала възнаграждение по него. Счита, че възнаграждение не се дължи, доколкото
ищецът не е участвал в изповядването на сделката, както и размера на възнаграждението не
би следвало да е на сума от 84 000 евро, доколкото това не е продажната цена. Счита, че ако
се приеме искът за основателен, то дължимото възнаграждение е 600 евро. Излагат се
доводи за недействиетлност на договора за посредничество и клаузи от него. Иска се
отхвърляне на исковете.
Пловдивският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства по
свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията,
доводите и исканията на страните, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правна
квалификация чл.79, ал.1, пр.1 ЗЗД, вр. с чл.51 ТЗ, вр. с чл.286 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
За да бъдат уважен така предявеният иск ищецът следва, да установи, основанието,
от което произтичат претенциите му – да е сключен договор за посредничество /поръчка/ с
ответника, със сочения в исковата молба предмет и съдържание, ищецът да е изпълнил
задълженията си по договора и да е изправна страна по него, уговерени в договора клаузи за
дължимо възнаграждение, размерът вземането за възнаграждение и настъпването на падежа
2
на вземането, осъществяването на контакт и преговори от ответника с клиенти, предложени
от ищеца без неговото съгласие, закупуване на имот от ответника, за чието посредничество
е съдействал ищеца, че е регистриран по ДДС и такова му се дължи върху главницата.
Ответникът следва е да проведе насрещно доказване, както и да установи такива
положителни факти, които да изключват, унищожават или погасяват претендираните
вземания, а при установяване наличието на вземанията, следва да докаже, че ги е погасил.
С Определение от 15.12.2021 г. като безспорно между страните е отделено, че на
13.11.2019 г. между страните е сключен договор за посредничество при покупка на
недвижими имот, като ищецът е осигурил два оглед на ответника на имот, апартамент на
две нива № ***, разположен на ***, със застроена площ от 101.24 кв.м, находящ се в ***,
като е намерил купувач в лицето на Д. Г., че сключен договор за гаранция, по който
ответникът е получил капаро в размер на 2000 лева от купувача Г., както и че този имот е
закупен от Д. Г. с ***. Не се спори, че в договора за посредничество е посочена продажна
цена от 84 000 евро.
По иска по чл.79, ал.1 ЗЗД:
Спорно по делото е дали ищецът е осъществил посредничеството за закупуване на
процесния имот, с което се е стигнало до неговото закупуване.
Видно от Договор за посредничество за продажна на недвижим имот 13.11.2019 г.
/л.10/ ищецът е сключил договор с ответника с предмет посредничество за продажба на
процесния недвижим имот - апартамент на две нива № ***, разположен на ***, със
застроена площ от 101.24 кв.м, находящ се в ***
Видно от Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 23.05.2019 г.
/л.11/, ищецът е поел задължение да посредничи на Д. Г. за закупуване на недвижим имот.
Видно от Договори за гаранция с продавач и купувач на недвижим имот от
15.11.2019 и 14.11.2019 г. /л.13-14/ Д. Г. е предоставил на ищеца гаранция в размер на 2000
лева за закупуване на процесния имот на покупна цена от 84 000 евро, като гаранцията е
предоставена от ищеца на ответника – продавач, отново при покупна цена от 84 000 евро.
Месец след предаване на гаранцията от купувача на продавача – на 31.12.2019 г. е
изповядана нотариална сделка, при която Д. Г. купува от К.З. процесния имот за сума в
размер на 107 802.89 лева.
От разпита на свидетелката А. Е. Н. /протокол от о.с.з. от 26.04.2022 г. л.96/ се
установява, че същата е работи при ищеца, като именно тя е изготвяла документите,
сключвани във връзка с процесния имот. Извършени били два огледа на процесния имот,
ответникът бил запознат с процедурата по сключване на договор за посредничество и за
предоставяне на документите, касаещи процесния имот. Имало интерес към имота от Д. Г.,
който желаел да закупи имота, за което заплатил гаранция, във връзка с която били
подписани договори за гаранция. След това започнала подготовка по изготвяне и
подписване на предварителен договор. Купувачът Г. поискал известни корекции в
предварителния договор, поискал някои документи. По предварителния договор нямало
възражение от ответника. Когато настъпил крайния срок за подписване на предварителен
договор, от името на ищеца била изпратена покана до продавача и купувача за провеждане
на среща. Такава среща се осъществила в офиса на ищеца, на която присъствали и двете
страни. На тази среща ответникът заявил, че се отказва от сделката, което било странно за
свидетелката, доколкото през цялото време ответникът държал бързо да се продаде имота,
защото средствата му били необходими да завършат сградата. Това усъмнило служителите
на ищеца. За отказа на продавача от сделката бил съставен протокол, било върнато капарото
на купувача. На следващия ден от срещата свидетелката случайно видяла синът на
ответника и купувача Д. Г. на обекта, където се намирал процесния имот. Това
допълнително уверило свидетелката, че продавачът и купувачът искат да игнорират
3
агенцията и да не плащат възнаграждение. След известно време, след проверка в Агенцията
по вписванията, свидетелката установила, че процесния имот е продаден именно на Д. Г..
След тази справка ищецът завел дело за дължимото възнаграждение, както срещу ответника,
така и срещу Д. Г.. След завеждане на делото срещу последния, същият признал, че
уговорките с К.З. са били да игнорират ищеца и да не му заплащат дължимото
възнаграждение за посредничество. Свидетелката установява, че през целия процес на
работа с ответника, последният не е изразявал недоволство към свършената от ищеца
работа.
Преценени по реда на чл.172 ГПК, с оглед тяхната заинтересованост, съдът
кредитира показанията на свидетелката като непротиворечиви помежду си и с събраните по
делото писмени доказателства, същите са логични и последователни. Свидетелката дава
информация за факти и обстоятелства, които лично и непосредствено е възприела.
От свидетелят А. К. З. /протокол от о.с.з. от 26.04.2022 г. л.98/, син на ответника и
доведен от него, се установява, че причината ответникът да се откаже от договора за
посредничество е, че предварителния договор не е сключен в предвидения 14-днвен срок.
Същият твърди, че в последствие купувачът Д. Г. се е срещнал с него случайно на адреса на
процесния имот и тогава уговорили, че ще се сключи договор за продажба.
Преценени по реда на чл.172 ГПК, съдът некредитира изцяло показанията на този
свидетел, доколкото противоречат на представените по делото писмени доказателства.
На първо място видно от договора за гаранция подписан с ответника на 15.11.2019 г.,
в същия е уговорен 14 дневен срок за подписване на предварителен договор. Този срок
изтича на 29.11.2021 г.
Видно от Протокол от 29.11.2019 г. /л.17/ в последния ден от този срок ищецът е
поканил продавача и купувача да подпишат предварителен договор. И двете страни са се
явили, но предварителен договор не е подписан.
С оглед изложеното съдът не приема, че има неизпълнение на задълженията от
страна на ищеца. Ответникът не установи наличието на неизпълнение на задължението на
агенцията. Не се установи и купувачът да се отказал от закупуване на имота, поради
неизпълнение на задължения от агенцията. Още повече месец след тази среща продавачът и
купувачът са сключили договор за продажба за процесния имот.
По делото няма реални данни и доказателства за наличие на някакво неизпълнение на
задълженията от страна на агенцията за недвижими имоти. Същата е свързала страните,
постигнала е съгласие между тях за продажба на процесния имот на търсената от ответника
– продавач цена от 84 000 евро, поканила е страните за подписване на предварителен
договор, съобразно договорените с ответника срокове. Не се установява наличие на пречка
за подписване на предварителен договор.
С оглед изложеното съдът приема, че ищецът е изправна страна по договора за
посредничество сключен с ответника, изпълнила е задълженията си по раздел II, т.5 от
договора и за така предоставената услуга се дължи възнаграждение.
В раздел I, т.4 от договора е предвидено заплащане на възнаграждение в размер на
2.4 % с ДДС върху цената на имота, посочена в договора за посредничество, която в случая е
84 000 евро, в срок до подписване на предварителния договор или ако няма такъв до
подписване на окончателен договор.
Възраженията на ответника, че клаузите на договора по т.4 и т.8 били неравноправни,
съдът приема за неоснователни.
На първо място следва да се посочи, че процесния договор е потребителски,
предоставя се услуга от търговец по предоставяне на посредничество при продажба и
закупуване на недвижими имоти по занятие на физическо лице., което има качеството
потребител по смисъла на Закона за защита на потребителите.
4
Съдът не открива неравноправен характер на разпоредбата на чл.4 от договора. В нея
ясно и недвусмислено е посочено какво възнаграждение се дължи, как е формирано, при
какви условия и в какъв срок се дължи. В договора са посочени компонентите въз основа на
които се начислява възнаграждението, а именно посочена в предварителния договор
продажна цена, ако няма такъв в посочената в Протокола за оглед към договора. Клаузата е
уговорена индивидуално, по съгласие на страните. Действително между страните не е
подписан предварителен договор. Не е подписвано и Приложение № 1 към този договор.
Представено е Приложение № 1 към договора за посредничество с купувача /л.12/,
подписвано преди сключване на договора за посредничество с ответника.
Тълкувай разпоредбите на договора за посредничество, съдът приема, че целта е
уговореното възнаграждение да се определя въз основа на реално търсената от продавача
продажна цена. Съдът приема, че цената не е обвързана с цената по ***, доколкото често се
случва същата да не е действително уговорената между страните, а сделката да се изповядва
на база данъчна оценка на имота, за това в договора за посредничество, базата на която се
определя възнаграждението е посочената в Приложение № 1 или в предварителния договор,
доколкото в тях се посочва действително търсената пазарна цена на имота. Доколкото, обаче
такива документи в случая липсват, с оглед горните съображения, съдът приема, че базата
на която би следвало да се определя възнаграждението на посредника е посочената от
продавача продажна цена в договора за посредничество, като няма логика тя да е посочена в
различен размер в Приложение № 1 към този договор, ако такова се изготвя. Още повече с
тази цена купувачът се е съгласил, видно от договора за гаранция и на тази цена би следвало
да се сключи предварителен договор.
Дължимото възнаграждение на ищеца, изчислено 2.4 % умножено по 84 000 евро е
2016 евро с ДДС. Цената се дължи с ДДС, доколкото ищецът е регистриран по ДДС преди
сключване на процесния договор за посредничество, видно от представена справка за
регистрация /л.72/
В обсъжданата разпоредба /т.4/ е посочено и какъв е минимума на възнаграждението,
а именно 600 евро с ДДС, като е ясно кога се начислява този минимум, а именно когато 2.4
% от продажната цена е по-малко от 600 евро с ДДС.
Дали клаузата по чл.8 е неравноправна в случая е без правно значение, доколкото
същата не е приложима в настоящия казус, а и да е такава, ще е недействителна само тя, а не
целия договор.
С оглед всичко изложено искът като доказан по основание и размер ще се уважи.
По иска по чл.86 ЗЗД
В чл.4 от договора е посочено, че вземането за посредническо възнаграждение става
изискуемо от датата на подписване на предварителния договор, ако няма такъв, от датата на
подписване на окончателния договор за продажба.
В случая договорът за продажба, под формата на ***, е подписан на 31.12.2019 г.
/л.12/. Ответникът изпада в забава от следващия ден – 01.01.2020 г. Претендира се
обезщетение за забава за периода 01.01.2020 г. до 14.10.2021 г., което изчислено от съда по
реда на чл.162 ГПК, с помощта на онлайн калкулатор, върху главница в размер на 2016
евро, възлиза на сума в размер на 365.68 евро, до която сума искът като основателен ще се
уважи.
Като законна последица от уважаване на иска за главница ще се уважи и претенцията за
заплащане на законна лихва върху същата, считано от датата на подаване на исковата молба
в съда – 15.10.2021 г. до окончателното плащане, каквото искане е направено още в исковата
молба.
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски се пораждат за ищеца, на основание 78, ал.1
5
ГПК.
Ищецът доказа следните разноски – 207.72 лева, платена държавна такса и 660 лева –
платено адвокатско възнаграждение, за реалното плащане на което са представени
доказателства - договор за правна защита и съдействие и платежно нареждане /л.91-92/. Или
общо 867.72 лева, които ще се присъдят изцяло.
Така мотивиран, Пловдивският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. А. З., ЕГН **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ НА „Кондор -
недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, ул. „Петко Д. Петков“ № 23 сумата в размер на 2016 евро с ДДС, представляваща
дължимо и незаплатено възнаграждение за осъществено посредничество по сключен между
страните Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 13.11.2019 г., а
именно за продажба на недвижим имот – апартамент на две нива № ***, разположен на ***,
със застроена площ от 101.24 кв.м, находящ се в ***, както и сумата в размер на 365.68 евро
– обезщетение за забава върху главницата, считано от 01.01.2020 г. до 14.10.2021 г., ведно
със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба в съда –
15.10.2021 г. до окончателното плащане, както и сумата в размер на 867.72 лева – разноски
в производството.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Пловдивския окръжен съд.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _______/п/________________
6