№ 11953
гр. София, 28.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 153 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:НИКОЛАЙ Н. ЧАКЪРОВ
при участието на секретаря ЛИЛИЯ П. ПЕТКОВА
като разгледа докладваното от НИКОЛАЙ Н. ЧАКЪРОВ Гражданско дело №
20211110164640 по описа за 2021 година
Предявени са установителни искове по чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД
за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата 9 547, 60 лв.,
представляващи наемна цена за периода 01.10.2020 г. – 31.12.2020 г., ведно със законната
лихва от 29.04.2021 г. до окончателното изплащане на вземането, за които суми е издадена
заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 24 920/2021 г. по описа на СРС, 153
състав. Претендира разноски за исковото и заповедното производство.
Ищецът твърди, че на 01.08.2016 г. с ответника „ФИРМА“ ООД е сключил договор за
наем на следния недв. имот: офис с площ 226 кв. м., находящ се на четвърти етаж в сграда в
гр. С... Поради неплащане на наемната цена и режийните разноски за периода 01.09.2020 г. –
28.02.2021 г. ищцовата страна твърди да се е снабдила със заповед за изпълнение по чл. 410
ГПК по ч.гр.д. № 24920/2021 г. по описа на СРС, 153 състав. В хода на процеса ответникът
погасил част от сумите, като останала дължима наемна цена в общ размер 9 547, 60 лв. за
периода 01.10.2020 г. – 31.12.2020 г., която се претендира в настоящото производство.
Ответникът е депозирал отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК. Оспорва
претендираната от ищеца наемна цена за процесните месеци, като твърди прихващане със
свои насрещни парични вземания за извършени подобрения в имота на обща стойност 7 648,
23 лв., както и платена без основание част от наемна цена за месеците март, април и юни на
2020 г. в размер на 4 773, 80 лв., с оглед обявеното в страна извънредно положение се
създал обичай между търговците наемните правоотношения да се преуреждат и месечните
наеми на офиси да се намаляват наполовина. Претендира и разноски.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и доводите на страните,
намира следното:
Предявените искове са за реално изпълнение на задължения по договор за наем.
Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и
разходите, свързани с ползването на вещта.
По делото не е спорно, че на 01.08.2016 г. страните сключили договор за наем, по силата
който ищецът е предал на ответника следния недвижим имот: четвърти етаж с площ 226 кв.
м., находящ се в сграда в гр. С...
1
Установява се още, включително и от показанията на разпитаните по делото свидетели,
че ищецът е изпълнил основното си задължение като наемодател по наемното
правоотношение да предостави държането на имота на ответника наемател и да осигури
необезпокояваното му ползване през целия срок на договора.
Следователно за ответника е възникнало задължение да плаща наемната цена, така както
е уговорена в чл. 3 от процесния договор за наем.
От изготвената счетоводна експертиза и изисканите справки от Т. – Н.. С. се установява,
че издадените от ищеца фактури № ./31.10.2020 г., № ./30.11.2020 г. и № ./31.12.2020 г. за
дължимите наеми за месеците октомври, ноември и декември 2020 г. са отразени в
дневниците за покупки и в подадените справки – декларации от ответника за съответния
месец. Отразяването на фактурата в счетоводството на купувача, включването й в дневника
за покупко-продажбите по ДДС и ползването на данъчен кредит по същата съгласно ЗДДС
представлява недвусмислено признание на задължението и доказва неговото съществуване /
Решение № 67 от 31.07.2015 г по т. Д. № 631/2014 г. на II т. о. ВКС и др/.
Ответникът е направил възражение за прихващане на наемната цена с вземания за
направени от него подобрения в имота съгласно приложените фактури за материали и
монтажи на описаните С.. на обща стойност 7 648,23 лв.
За да бъде уважено възражението на ответника, последният трябва да докаже, че има
изискуемо еднородно вземане към ищеца. За целта е назначена съдебно-техническа
експертиза, която да отговори на въпроса дали и кога са извършени подобрения.
Съгласно експертизата част от описаните от ответника подобрения в имота, за
извършването на които споделя и свидетелят Стайков, в това число система за сигурност на
офис, мебели за обзавеждане на кухня, монтаж на мебелни дистанционери за кухня на офис,
щори за офис, ремонт на С. система чрез поставяне на разширител, материали за
охранителна система, монтаж на датчик, сирена, клавиатура, кабел, предавател – С. мазе и
евро палети, представляват самостоятелни движими вещи, които могат да бъдат
демонтирани, без главната вещ или те да бъдат увредени, съответно не водят до увеличение
стойността на имота. Следователно същите не представляват подобрения по смисъла на
наемния договор и не са довели до обогатяване на наемодателя, тъй като са останали
собственост на ответника.
По делото са представени фактури и разходо – оправдателни документи за закупени
материали и извършени строително - монтажни дейности, като от назначената счетоводна
експертиза се изяснява, че същите са осчетоводени в счетоводните регистри на ответното
дружество. От приложената документация обаче не се установява описаните дейности да са
били извършени именно в процесния имот. При оглед на място в имота вещото лице е
констатирало обстоятелството, че претендираните за извършени от ответника ремонти -
полагане на настилка с ламиниран паркет, изработка, доставка и монтаж на алуминиева
дограма, доставка и монтаж на контакти, къртене и чистене на мазе, не могат да се
установят при оглед на място на процесния имот. В открито съдебно заседание последният
изяснява, че на база на документите няма как да се установи, какво е извършено от
ответника, липсват и приемо – предавателни протоколи, от които да се установи
състоянието на имота към датата на сключване на наемния договор.
С оглед на всички констатации, експертизата дава заключение, че не се установява
увеличение на стойността на процесния имот в резултат на извършените С.. и обзавеждане в
него.
От изложеното следва, че при правилно разпределена доказателствена тежест в процеса,
ответникът не доказа при условията на пълно и главно доказване извършването на
подобрения в наетия имот.
Неоснователно е и възражението на ответника, че страните са се споразумели
2
наемателят да получи отстъпка в размер на половината от дължимите наемни суми за
месеците март, април и юни 2020 г. във връзка с обявеното в страната извънредно
положение, които суми е следвало да се приспаднат от следващите наеми. Съгласно чл. 9.2
от договора за наем всяка промяна на клаузите от договора следва да бъде осъществена в
писмена форма. Следователно за да е действителна уговорка за промяна в наемната цена,
същата трябва да е в писмена форма. Ответникът не твърди да е сключвал писмено
споразумение с наемодателя за промени в договора, съответно и по делото не са
представени доказателства в тази връзка. Обстоятелството дали са уговаряни съответни
отстъпки в наемите с други контрахенти на ищеца, в каквато насока са показанията на св.
Рашева, са неотносими към наемното отношение между страните по делото.
Във връзка с твърденията на ответника, че не е ползвал имота поради наличие на
форсмажорни обстоятелства следва да се посочи следното. Правноирелевантно е реалното
ползване на наетия имот от страна на наемателя в хипотезата, при която наемодателят е
изпълнил основното си задължение по договора, а въпросът дали и как наемателят ще
упражнява фактическа власт е предоставен в негова дискреция /решение № 238 от
04.09.2013 г. по т. д. № 123/2011 г. на ІІ ТО на ВКС/. На практика възражението на
наемателя за неползване на наетия имот, поради обявеното в страната извънредно
положение, представлява позоваването му на непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ.
Видно от разпоредбата на чл. 306, ал. 1 ТЗ институтът е уреден в полза на длъжник, който е
поставен в невъзможност за изпълнение на задължението си поради непреодолима сила.
Хипотезата е неприложима към настоящия случай, тъй като въведените противоепидемични
мерки не рефлектират върху възможността за изпълнение на задължението на ищеца за
заплащане на наемната цена по начин, че да го направят обективно невъзможно, още повече,
че по делото не се установява извънредното положение да е възпрепятствало стопанската
дейност на ответника, както и да се е отразило върху получаваните от нея доходи.
Предвид липсата на твърдените от ответника притезания, релевираните възражения за
прихващане са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Ответникът не доказа да е
погасил претенциите и чрез плащане, предвид което предявеният иск за заплащане на сумата
9 547, 60 лв., представляваща наемна цена за периода 01.10.2020 г. – 31.12.2020 г. следва да
се уважи изцяло. На ищеца следва да се присъди и законната лихва от подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното изплащане на
вземането.
Изходът на делото предпоставя право на разноски за ищеца. Същият е сторил такива за
държавна такса и депозит за експертиза в исковото производство в размер на 291 лв., както
и в заповедното производство в размер на 490 лв. за държавна такса.
Мотивиран от горното, Софийски районен съд, 153 състав
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 422, ал. 1 ГПК, че „ФИРМА“ ООД,
ЕИК . дължи на „ФИРМА“ ЕООД, ЕИК ., на основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, сумата 9
547, 60 лв., представляваща наемна цена за периода 01.10.2020 г. – 31.12.2020 г., дължима по
договор за наем от 01.08.2016 г., ведно със законната лихва от 29.04.2021 г. до
окончателното изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по
чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 24 920/2021 г. по описа на СРС, 153 състав, като ОТХВЪРЛЯ
възражението на „ФИРМА“ ООД, ЕИК . за прихващане със сумата 7 648, 23 лв.,
представляваща насрещни парични вземания за извършени подобрения в наетия имот и със
сумата 4 773, 80 лв., платена без основание част от наемна цена за месеците март, април и
юни на 2020 г.
3
ОСЪЖДА „ФИРМА“ ООД, ЕИК . да заплати на „ФИРМА“ ЕООД, ЕИК . на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сумите 490 лв. разноски в заповедното производство и 291 лв. разноски в
исковото производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд с въззивна жалба в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4