Р Е Ш Е Н И Е №
гр. София, 18.12.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VІ-16
състав, в публично съдебно заседание на осми декември две хиляди и двадесета
година, в състав:
СЪДИЯ:
ВАЛЕРИЯ БРАТОЕВА
при секретар Диляна Цветкова, разгледа докладваното от
съдията търговско дело № 241 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда
на чл. 365 и сл. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).
Образувано е по искова молба, вх. №
13451/03.02.2020 г. на „6.“ ЕООД, ЕИК *******, за осъждане на Н.С.Д., със
седалище ***, да му заплати сума в общ размер на 251282,50 лева, представляваща
стойност на извършени СМР в предоставен за временно възмездно ползване имот,
съгласно договор за наем № Д-04-541/20.12.2017 г., за извършването на които
ответникът дал изрично съгласие.
Ищецът твърди, че по силата на сключен на 20.12.2017 г.
договор за наем № Д-04-541/20.12.2017 г. му било предоставено ползването на
недвижим имот с площ от 220 кв.м. за срок от 10 години, считано от 01.01.2018
г., като имотът следвало да се ползва с цел предоставяне на помещенията за
временно настаняване и извършване на консултации и обучения на студенти. При
получаване на фактическата власт върху имота състоянието му не позволявало
ползване за уговореното предназначение, поради което се наложило извършването
от наемателя на ремонтни работи, за които наемодателят дал предварително
съгласие. За извършването на строително-ремонтните дейности наемателят заплатил
на трето лице – „Л.“ ЕООД по издадена му фактура сумата 251282,50 лева без ДДС.
С писмо от 05.06.2018 г. наемателят прекратил наемното правоотношение с оглед
възникнала необходимост от удовлетворяване на важни обществени нужди,
включително с писмо от 11.10.2018 г. прекратил повторно наемното правоотношение
на друго основание. Недвижимият имот бил предаден на наемодателя с протокол от
11.11.2019 г., в който извършените подобрения на имота били отразени, но заплащане
на стойността им от страна на наемодателя не последвало.
Ответникът Н.С.Д. е депозирало отговор на исковата молба,
в който оспорва допустимостта и основателността на предявения иск. Твърди, че
имотът представлявал публична държавна собственост, предоставен му само за стопанисване,
поради което ответник по иска следвало да се конституира държавата,
представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Възражението е неоснователно. Ищецът претендира ангажиране на договорната
отговорност на ответника за извършени в нает недвижим имот подобрения, след
дадено изрично съгласие, като не се позовава на претенция за изравняване на
неоснователно обогатяване, в който случай процесуално легитимиран ответник би
бил собственикът на подобрения недвижим имот.
По същество оспорва иска с твърдението да не е дадено
съгласие за извършване на претендираните СМР, респ. последните били извършени в
нарушение на договора. От друга страна извършването на СМР в имот публична
държавна собственост водело до заобикаляне на правилата за възлагане на
обществени поръчки. Отделно от това даденото съгласие за извършване на СМР не
представлявало изискваното от договора споразумение и защото липсвала
конкретизация на стойността на ремонтните дейности. Ищецът нямал качеството
владелец на недвижимия имот, а като негов държател могъл да се ползва само от
защита по правилата за воденето на чужда работа без пълномощие или по тези за неоснователно
обогатяване.
Твърди, че при извършването на СМР били нарушени
правилата на ЗУТ и ЗКН, като за извършване на предприетите преустройства се
изисквало разрешение за строеж, а за промяна в предназначението на частта от
сградата – съгласие на съответния министър, а такова не било искано. Сградата
представлявала и паметник на културата, поради което се прилагали и специалните
правила на ЗКН, съответно следвало да бъде издадена виза за проектиране и
изготвена проектно-сметна документация. Подлежащите на премахване незаконни
строежи не следвало да бъдат заплащани. Наемният договор бил прекратен именно поради
незаконосъобразната промяна на предназначението на наетия имот. Отдаването на
част от имота като хостел било в нарушение на ЗДС. Доводите за допуснати
нарушения на проведената тръжна процедура съдът не следва да обсъжда, тъй като
са неотносими за предмета на спора.
На следващо място се твърди, че състоянието на имота било
съответно на ползването, за което бил нает и не се налагали ремонтни дейности,
а отразеното в протокол от 20.12.2017 г. било невярно. Част от ремонтните
дейности представлявали луксозни подобрения, които не следвало да се заплащат,
а други пък нямали характеристиката на трайно прикрепени такива.
В допълнителна искова молба ищецът заявява, че исковата
претенция се основава на неизпълнение на договорно задължение и по тази причина
е насочена срещу страната-наемодател по договора. В случая били извършени
ремонтно-възстановителни работи, за които нормативната уредба не поставяла
изисквания за издаване на разрешения и съгласувания. За извършване на
ремонтните работи страната-наемодател дала изрично съгласие, което съставлявало
постигнато допълнително споразумение, съгласно уговореното в договора за наем.
Ползването на имота като хостел било изрично предвидено в договора и страните
при сключването му констатирали несъответност на състоянието му за ползване за
уговореното предназначение, без извършване на ремонтни работи. Прекратяването
на наемното правоотношение веднага след приключване на ремонтните дейност
съставлявало израз на недобросъвестно поведение от страна на ответника. За
извършените възстановителни работи не били необходими никакви строителни
разрешения и съгласувания, нито пък е предназначението на имота е било
променено. Настоява, че всички извършени работи в имота са били предварително
съгласувани с наемодателя.
В допълнителния отговор ответникът поддържа възражения,
че не ставало ясно на какво основание ищецът претендира заплащане на разходите
за извършените ремонтни дейности. В тази връзка прави искане държавата да бъде
привлечена като трето лице-помагач на ответника, доколкото обогатяване било
настъпило в нейната правна сфера, което искане е прието за основателно,
доколкото държавата е носител на правото на собственост върху процесния
недвижим имот.
В отговора ответникът настоява, че допълнително
споразумение за извършване на ремонта не е сключено, тъй като нямало съгласие
по разходите, на който не се сочел дори прогнозен размер. В останалата част от
допълнителния отговор се приповтарят възраженията, изложени в отговора.
Държавата, представлявана от Министъра на регионалното
развитие и благоустройството, конституирана като трето лице-помагач на
ответника Н.С.Д., оспорва иска като твърди, че в имота-публична собственост е
извършен основен ремонт, за който не са били налице строителни книжа и от
компетентните органи не били дадени съответните разрешения и одобрения. С
провеждането на иска ищецът се домогвал да черпи права от допуснати нарушения
на нормативната уредба, регулираща строителството, което било недопустимо.
Съдът, като прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение, намира от фактическа и
правна страна следното:
Страните не спорят и с определение от 13.08.2020 г. за
безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията помежду им, са отделени
фактите, че на 20.12.2017 г. сключили договор за наем № Д-04-541/20.12.2017 г.,
както и че наемателят заплатил на трето лице сумата 251282,50 лева за извършени
СМР в недвижимия имот, предмет на договора за наем, която стойност ответникът
оспорва да е пазарна.
Видно от представения с исковата молба договор за наем №
Д-04-541/20.12.2017 г. на ищеца „6.“ ЕООД било предоставено възмездното ползване
на част от държавен недвижим имот, представляваща самостоятелно обособен обект
на петия етаж и прилежащите към него площи на четвъртия етаж в сградата на Н.С.Д.,
гр. София – откъм ул. Аксаков, който обект страните се съгласили да се ползва
за следната дейност – помещения за консултации и обучение и помещения за
временно настаняване тип „студентски хостел“ – чл. 1, ал. 2 от договора. Срокът
на действие на договора, съгласно чл. 2 е 10 (десет) години, считано от
01.01.2018 г..
В чл. 14 и чл. 15 от договора, представляващи част от
раздела, уреждащ правата и задълженията на наемателя, страните приели, че
покриването на разходите за основните и текущи ремонти, оборудване и
обзавеждане на обекта от страна на наемателя подлежи на договаряне с отделно
допълнително споразумение между страните. Всички евентуални преустройства
следвало да бъдат съгласувани писмено с наемодателя в предварителен порядък
преди началото на изпълнението им. Преустройства по смисъла на ЗУТ се
изпълнявали след като бъдат одобрени от компетентните органи съответните
архитектурни и инсталационни проекти. Съгласно чл. 17 от договора, при
прекратяване на наемното правоотношение наемателят следвало в едноседмичен срок
да демонтира собствената си техника и съоръжения и да предаде имота на
наемодателя в добър външен вид. В раздела, уреждащ правата и задълженията на Н.С.Д.,
е предвидено задължение да съдейства на наемателя при извършването на основни
ремонти, както и при издаването на съответните разрешителни и лицензи, ако
такива са необходими.
С оглед статута на сградата страните се съгласили, че при
възникване на необходимост от удовлетворяване на важни обществени нужди,
договорът може да бъде прекратен с 12-месечно писмено предизвестие, за периода
на което наемателят не дължи заплащането на наемна цена – чл. 26 от договора.
Видно от предавателно-приемателен протокол, подписан на
20.12.2017 г., при предаване на наемателя „6.“ ЕООД обектът бил с
компрометирана водопроводна и канализационна инсталация, електроинсталацията -
с демонтирани крайни елементи, част от съществуващите табла били със стари
бушони, входните врати - с нарушени повърхности и брави, преградните стени – с
нарушена цялост и с местоположение, различно от представената тръжна
документация, таванът и подът - с паднала мазилка и стар мокет, дограмата - със
счупени затварящи механизми, стълбите - с отчупени елементи, нефункционираща
вентилационна система, без корнизи по прозорците, с незатварящи се капандури и
захабени общи части. С оглед така констатираното състояние наемателят се
задължил да представи за одобрение от наемодателя предложение за извършването
на строително-монтажни работи, с оглед пускане на наетия обект в експлоатация,
като съгласуването и лицензирането, ако са необходими следвало да бъдат за
сметка на наемателя. В изпълнение на така поетото задължение, на 28.12.2017 г.
при ответника е входирано уведомление за проектираните основни СМР, съобразени
с уговореното ползване на обекта. В уведомлението изрично е посочено, че
предложените СМР ще останат като трайни подобрения на сградата и ще подобрят
състоянието й. В отговор на уведомлението в писмо, изх. № 93/29.12.2017 г.
наемодателят одобрил предложените СМР и изрично дал съгласие за тяхното
извършване, при спазване на действащите нормативни правила, с две направени
забележки – вместо ремонт на отоплителната инсталация да бъде извършен демонтаж
на отоплителна инсталация и вместо товароподемна платформа да се предвиди
асансьор/подемник.
Безспорен е фактът, че за извършване на одобрените СМР,
ищецът сключил с трето за спора лице – „Л.“ ЕООД договор за изпълнение на СМР,
по който заплатил сума в размер на 251282,50 лева, без ДДС, съгласно фактура №
**********/23.07.2018 г..
В писмо, изх. № 55/05.06.2018 г. наемодателят отправил
предизвестие за прекратяване на договора за наем при условията на чл. 26 от
същия. С последващо предизвестие, изх. № 89/11.10.2018 г. наемодателят заявил
прекратяване на договора за наем с 30-дневно предизвестие, поради неизпълнение
на задълженията на наемателя по чл. 15. В мотивите за отправяне на
предизвестието ответникът се позовал на факта, че извършените преустройства в
наетите помещения били извършени при липса на предварително съгласувани с
компетентните държавни и общински органи архитектурни и инсталационни проекти.
Фактическата власт върху наетия имот, наемателят предал на наемодателя с
предавателно-приемателен протокол на 11.11.2019 г..
Не е спорно, че процесният наемен договор е сключен след
проведен търг с тайно наддаване, съгласно заповед № РД-27/03.11.2017 г. на Министъра
на образованието и науката, като в заповедта е определено следното предназначение
на обекта - като офис, архив, бюро, ателие, център, кабинет, студио, редакция,
помещения за консултации, обучения и изпити, или други аналогични дейности,
свързани с предоставяне услуги на студенти. Няма съмнение и, че ответникът е
създаден като юридическо лице с постановление на МС № 65/05.04.1999 г. с цел
организиране и подпомагане дейности на студентите в областта на изкуството,
културата, образованието и науката; предоставяне на информация и съдействие за
намиране на работа, упражняване на спортни занимания, отдих и туризъм, като на Н.С.Д.
е предоставена за безвъзмездно управление сградата на пл. Народно събрание № 10,
която е публична държавна собственост, видно от акт № 001310 и съгласно
удостоверение № 4497/04.11.1996 г. на Директора на НИПК е декларирана с писмо
на НИПК № 2637/07.06.1988 г. за архитектурен паметник на културата.
В производството е прието основно и допълнително
заключение на съдебно-техническа експертиза, които съдът кредитира като
компетентно изготвени и съответни на събраните в производството доказателства.
Според основното заключение, при осъществения от вещото
лице оглед преобладаващата част от претендираните от ищеца СМР били фактически
изпълнени, като част от някои СМР имали скрит характер и не било възможно да се
установи извършването им, като това се отнася и за демонтажните видове работи.
Според вещото лице в наетия обект са извършени СМР, които остойностени по
пазарни цени възлизат на сумата 230755,37 лева, без ДДС, включваща и
извършените СМР в общи части на сградата, но без извършените демонтажни работи.
Промяна в предназначението на наетия самостоятелен обект вещото лице не е
установило, тъй като за сградата не е налице одобрен архитектурен проект. Обособената
част била с предназначение с код 690 „Друг вид самостоятелен обект“, каквото
предназначение би имал и студентският хостел, съгласно уточнението на вещото
лице в съдебно заседание и извода му в допълнителното заключение.
Съгласно допълнителното заключение на
съдебно-техническата експертиза пазарната стойност на подобренията, които са
трайно прикрепени към обекта и нямат характер на луксозни подобрения, възлиза на сумата
136749,72 лева без ДДС, но с оглед отстраняването на монтираните под окачения
таван бойлери, е необходимо в стойността да се предвиди и сума за демонтирането
и монтирането на окачен таван в размер на 1520 лева без ДДС.
В съдебното заседание, проведено на 08.12.2020 г. е
приета като доказателство и нотариална покана, с която ответникът предоставя на
ищеца 7-дневен срок да отстрани описаните в поканата движими вещи. Поканата е
връчена на адресата на 02.12.2020 г., поради което срокът към приключване на
устните състезания не е изтекъл, затова поканата цени единствено като
доказателство, че в наетия обект са налице посочените движими вещи, които ищецът
е доставил и монтирал с оглед ползването на имота за наетото предназначение.
В производството са събрани гласни доказателствени
средства чрез разпит на свидетелите Н.Г.И., П.К.Д., Р.К.П.и М.Я.Х., показанията
на които съдът преценява като еднопосочни относно състоянието на обособената
част от сградата при сключването на договора за наем, като различията в
показанията на свидетелите се дължат на субективните им възприятия и оценки, но
не са основание да се приемат за съществени противоречия.
На база свидетелските показания, съдът приема, че при
сключването на договора състоянието на имота е било лошо, тъй като е имало
течове от покрива, електрическата инсталация била стара, само с два проводника,
което препятствало ползването, тъй като липсвало заземяване, затова и всички
инсталации в обособения обект били изключени, като през лятото на 2017 г. бил извършен
ремонт на покривната конструкция, с което били преустановени течовете, но не били
отстранени последиците от тях. Състоянието на дограмата е било лошо, като
прозорци имало само от едната страна, откъм ул. „Аксаков“, а на 5-етаж под
тенекиения покрив имало капандури, деформирани от времето. Настилки били
налице, но от стари плочки в лошо състояние, налице били стъклени прегради,
греди по тавана, ВИК инсталацията била за подмяна, като водоснабден бил само четвъртият
етаж, а петият бил без санитарни помещения и не се ползвал с години. Липсвал
асансьор, като между 4 и 5 етаж стълбището било дървено.
Според свидетеля Н.И. – представляващ ответника при
сключване на договора разрешения за
ремонтните дейности не били издадени, защото преустройства не са били
извършвани, а само ремонтно-възстановителни и довършителни работи, за които с
наемателя постигнали споразумение да бъдат изпълнени.
Други доказателства от значение за спора не са ангажирани,
а необсъдените съдът намира да не са необходими за изясняване предмета на спора
от фактическа страна.
Относно главния иск с
правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 1
ЗЗД.
Основателността на предявения иск се обуславя от
кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало между страните наемно
правоотношение, в рамките на което за привеждане на отдадената под наем вещ в
състояние, годно за ползване съгласно уговореното предназначение, от страна на
наемателя е извършен ремонт, за който от страна на наемодателя е изразено съгласие,
предметното съдържание на което дефинитивно следва да обхваща и разпределението
на отговорността за покриване на разходите за ремонтните дейности.
Между ищеца и Н.С.Д. е сключен договор, който е
юридически факт, пораждащ правоотношение помежду им, с типичното за наема
съдържание: отдаване на индивидуално определена вещ – самостоятелно обособен обект
на пети етаж, заедно с прилежащи към него площи на четвъртия етаж в сграда,
публична държавна собственост, предоставена на наемодателя за управление.
В производството не е спорен факта на извършен от страна
на наемателя „6.“ ЕООД основен ремонт на наетия имот, насочен към привеждането
му в състояние, годно за ползването му, съгласно уговореното в договора
предназначение – студентски хостел, стойността на който ремонт е заплатена от
наемателя.
За целите на настоящото производство не се налага
детайлно обсъждане на доводите на ответника, че така уговореното ползване
представлява изменение на условията на обявения търг с тайно наддаване за
отдаването на имота под наем, тъй като в заповедта за провеждането му по
отношение на ползването само примерно и затова - неизчерпателно са изброени
дейности, които обаче по естеството си следва да са насочени към предоставяне
на услуги за студенти, а няма съмнение, че осигуряването на възможност за
временното им настаняване е именно такава услуга и напълно се вписва в предмета
на дейност на Н.С.Д., дефиниран в акта на МС за учредяването му. От тази гледна
точка наемното правоотношение е възникнало от договор, сключен в
съответствие с условията на обявения
търг и затова породил валидна облигационна връзка между страните.
Спорен в производството е въпросът какви са правата на
наемателя за възмездяване на извършените от него разходи за отремонтирането на
наетия самостоятелен обект в рамките на така сключения договор и с оглед настъпилото
негово прекратяване.
По отношение на правата на наемателя за извършени в нает
имот подобрения (включително основен негов ремонт) е налице трайна и
последователна съдебна практика, в това число и задължителна за съдилищата. С
тълкувателно решение № 85/02.12.1968 г. по гр. дело № 149/1968 г. е прието, че
държателят на недвижим имот, който е извършил подобрения в него, не може да се
ползва от разпоредбите на чл. 71 и чл. 72 ЗС - неговите отношения със
собственика за добивите, получени от имота, и извършените подобрения се уреждат
в съответствие с договора между тях, а при липса на договор - съобразно
правилото на чл. 93 ЗС за добивите и правилата за водене на чужда работа без
пълномощие и неоснователно обогатяване - за подобренията. В т. I. 1 ПП на ВС №
6/27.12.1974 г. е извършено нормативно тълкуване на чл. 72 и чл. 74 ЗС, като се
приема, че кредитор по тези вземания, основани на забраната за неоснователно
обогатяване, е само владелецът, но не и държателят. Тълкувателният акт, макар и
приет при действието на ЗУС от 1952 г. (отм.), е със запазено (задължително) за
съдилищата действие. Според тълкуването в т. II. 6 от същото постановление
подобрение на един имот е налице, когато вложените труд, средства и материали
са довели до увеличаване на стойността му.
В практика на ВКС унифицирано се приема, че наемателят на
недвижим имот има качеството на държател и неговите отношения във връзка с извършените
в имота подобрения следва да се уредят в съответствие с договорните отношения
със собственика (наемодателя), а при липса на такива - в съответствие с
правилата за водене на чужда работа без пълномощие или тези за неоснователното
обогатяване. В този смисъл са решение № 274/06.01.2016 г. по гр. д. № 1720/2015
г., ГК, ІІІ ГО на ВКС, решение № 34/02.04.2009 г. по т. д. № 683/2008 г., ТК,
ІІ ТО на ВКС, решение № 81/10.02.2010 г. по гр. д. № 3445/2008 г., ГК, IV ГО на
ВКС, решение № 571/14.10.2008 г. по т. д. № 313/2008 г., ТК, І ТО на ВКС, в
които безпротиворечиво е прието, че в хипотезата, когато правоотношенията са
породени от договор, като договор за наем, заем за послужване или друг правен акт,
отговорността на наемодателя за следващото се на наемателя обезщетение за
направени разходи за подобрения в отдаден за ползване имот, се урежда съобразно
клаузите на договора за наем, а ако такива уговорки не се постигнати -
съобразно правилата за неоснователното обогатяване по чл. 59 ЗЗД.
В решение № 329 от 09.01.2013 г. по гр. д. № 381/2012 г.,
Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС е прието, че при постигната между страните по договор
за наем уговорка, че извършените ремонтни работи, имащи характер на подобрения
в наетия имот, са за сметка на наемателя, след прекратяване на договора,
наемателят не може да претендира тяхната стойност като обезщетение за
неоснователно обогатяване на основание чл. 59 ЗЗД. Последното е следствие от
обстоятелството, че отношенията на страните произтичат от договора и са
договорно уредени, което изключва субсидиарния ред за изравняване на неоснователно
обогатяване.
В случая ищецът претендира да е извършил основен ремонт
за привеждане на нает недвижим имот в състояние, позволяващо ползването му
съгласно уговореното предназначение, при постигнато с наемодателя съгласие за
това, което означава, че ищецът претендира реалното изпълнение на поето по
волята на Н.С.Д. задължение да заплати извършени в наетия имот ремонтни дейности.
Такова съгласие обаче, което да поражда в правната сфера на ответника
задължение за престиране цената на извършения основен ремонт на наетия имот, не
се установява да е налице.
В съдебната практика, изразена в решение № 67 от
30.07.2014 г. на ВКС по т. д. № 1843/2013 г., II т. о., ТК, е прието, че на
тълкуване според критериите на чл. 20 ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни
уговорки в договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор
между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване
на договора общо съгласие и целените с договора правни последици. Тълкуването
се извършва съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, за да се изясни действителната,
а не предполагаемата воля на договарящите. Прилагането на критериите на чл. 20 ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с
друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя
формираната при сключване на договора и обективирана в съдържанието му воля на
договарящите. При тълкуването на неясни клаузи следва да се има предвид и се
изследват обстоятелствата, при които е сключен договора, породените към този
момент отношения между страните и произтичащото от това поведение на
последните, както и това след сключването му, които обстоятелства водят до
цялостно изясняване на действителната воля на страните.
Тълкуването на договора за наем съгласно така очертаните
критерии налага извод, че в същия между страните не е постигнато съгласие
наемодателят да дължи заплащането на разходите за извършване на основни ремонти,
тъй като същите са за сметка на наемателя. В тежест на наемодателя е възникнало
единствено и само задължение да съдейства на наемателя при извършването на
основни ремонти (чл. 6), което означава, че ако такива ремонти се извършват, те
се предприемат от наемателя, на който се дължи само съдействие. В чл. 14 от
наемния договор е прието покриването на разходите за основните и текущи
ремонти, оборудване и обзавеждане на обекта от страна на наемателя да е предмет
на договаряне с отделно споразумение, което потвърждава извод, че съгласно
договора основните и текущи ремонти, включително оборудването и обзавеждането,
се извършват и заплащат от наемателя, а евентуалното покриване на разноските за
тях от страната-наемодател се урежда в допълнително споразумение. Че
наемодателят по силата на договора не носи задължение да покрива/заплаща тези
разходи е видно и от клаузата на чл. 17 – при прекратяване на наемното
правоотношение, наемателят дължи демонтиране на собствената си техника и
съоръжения, т. е. оборудването и обзавеждането се осигуряват от наемателя и при
прекратяване на правната връзка, същият дължи да ги вдигне и освободи наетия
имот. По волята на страните основните и текущи ремонти, както и обзавеждането и
оборудването имат еднакъв правен режим, тъй като са посочени в една договорна
клауза. Следователно разноските за основни ремонти се приравняват на разноските
за текущи ремонти, обзавеждане и оборудване и няма съмнение, че се понасят от
страната-наемател. Разбира се, допустимо е в нарочно споразумение страните да
уговорят нещо различно от това положение и само тогава волята им разноските за
основен ремонт да са за сметка на наемателя би била дерогирана. А такова,
променящо носената от наемателя отговорност за заплащане на разходите за
извършен основен ремонт, споразумение не е постигнато.
Наистина, от страна на наемателя „6.“ ЕООД е отправено уведомление
за възнамерявано извършване на строително-монтажни дейности в наетите
помещения, но никъде в същото не е изразена воля и не е отправено предложение
разходите за тези ремонтни дейности да се поемат от наемодателя, включително,
например като бъдат прихванати с дължим месечен наем по аналогия с чл. 231, ал.
2 ЗЗД. Напротив, наемателят заявява готовност при одобряване извършването на
необходимите СМР, да пристъпи към реализирането им, което означава и да поеме
заплащането на разходите, свързани с тях, така както повелява самия наемен
договор. По тази причина и в предложението проектираните СМР не са остойностени
по никакъв начин, тъй като наемателят не е изразил воля покриването им да е за
сметка на наемодателя, който е юридическо лице на бюджетна издръжка. Смисълът
на отправеното предложение е наемодателят да даде съгласие за проектираното
въздействие върху управляваната от него вещ – публична държавна собственост.
Даденото от наемодателя съгласие е за разрешаване изпълнението на проектираните
СМР, при спазване на нормативните изисквания. Никъде в същото не се съдържа
воля на Н.С.Д. за поемане на задължението да обезщети наемателя за направените разходи
за одобрения ремонт. Разходите за ремонтните дейности изобщо не са предмет нито
на предложението на „6.“ ЕООД, нито на даденото разрешение/одобрение от
наемодателя. Затова понасянето на същите се урежда съгласно основния договор, а
неговото тълкуване, както се изясни по-горе еднозначно сочи, че тези разходи са
за сметка на наемателя, освен ако в допълнително споразумение не бъде уговорено
нещо различно, но в процесния случай такава уговорка липсва.
Все в подкрепа на този извод са и фактите, че наемателят
в качеството му на търговец следва да е бил наясно със състоянието на
предложения за наемане обект, тъй като при обявяване на тръжната процедура е
предоставена възможност за негов оглед всеки работен ден, съответно
определената минимална наемна цена от 1760 лева без ДДС за площ от 220 кв. м.,
т. е. 8 лева без ДДС за кв. м. за помещения, находящи се в самия център на гр.
София, е значително по-ниска от пазарната, която в изготвената, с оглед
провеждането на търга, оценка възлиза на сумата 6,63 € (12,97 лева). Това ясно
манифестира, че предложената и впоследствие договорена цена безспорно е
съобразена със състоянието на имота и наемателят при полагане на дължимата към
собствените си работи грижа, следва да е предвиждал необходимостта от
финансиране за своя сметка на ремонтни дейности, включително и основни такива,
обзавеждане и оборудване на помещенията, още повече, че договорът е сключен за
10 годишен срок, през който да продължи ползването на имота и направените в
него подобрения. Именно с оглед дългосрочния характер на правоотношението за
наемателят е бил налице икономически интерес от инвестиране в наетия имот за
привеждането му в състояние, годно за ползването му като студентски хостел.
Затова и в уведомлението/предложението за предстоящите ремонти не е поставен
въпросът наемодателят да поеме задължение да обезщети „6.“ ЕООД за стойността
на ремонтните дейности. Все затова не е посочена цена на ремонтните дейности в
отправеното уведомление, не е представен на наемодателя и отчет за разходваните
средства за извършените ремонтните дейности, като до прекратяване на
правоотношението няма никакво обективирано от наемателя искане за одобряване на
разходите и разплащането им. Ремонтът е бил необходима и икономически
обоснована инвестиция с оглед дългосрочния характер на договора и постигнатата
по-ниска от пазарните условия наемна цена.
Спорът във връзка с извършените разходи за привеждане на
имота в състояние, годно за ползването му по предназначение, очевидно е породен
в резултат на предсрочното прекратяване на правоотношението и свързаната с това
невъзможност на наемателя да получи насрещна на вложените средства за
подобряване на имота материална престация (ползането на ремонтиран и обзаведен
по съвременни стандарти хостел).
Гражданският процес е доминиран от диспозитивното начало.
Произнасянето на съда е ограничено до заявеното основание на осъдителната
претенция – заплащане на разходи за извършен основен ремонт на нает недвижим
имот, за който наемодателят е дал съгласие, което съгласие е необходимо да
включва задължаване за заплащане на разходите за ремонта. Такова съгласие не се
доказа да е постигнато. Извършването на ремонтни дейности е разрешено, но
уговорки за заплащане на стойността им от Н.С.Д. не са налице. Това означава,
че в рамките на договорното правоотношение за ответника не е породено
облигационното задължение да поеме разходите за основния ремонт на помещенията
за ползването им като студентски хостел, съответно искът за реално изпълнение
на това задължение е неоснователен и се налага да бъде отхвърлен.
Това не препятства възможността ищецът да претендира
разходите като имуществени вреди от неправомерното прекратяване на договора за
наем или по пътя на неоснователното обогатяване, но спрямо правния субект, в
чийто патримонуим се е отразила имуществената облага (увеличената стойност на
вещта в резултат на ремонта).
С оглед изхода на спора, право на присъждане на разноските
за производството, се поражда за ответника Н.С.Д., в приложение на чл. 78, ал. 3 ГПК, което доказва извършени такива в размер на сумата 12556 лева, формирана от
заплатено адвокатско възнаграждение, включително за производство по обезпечаване
на доказателства в размер на 10656 лева и от внесени депозити за възнаграждения
на вещо лице в размер на 1900 лева.
Ищецът релевира възражение за прекомерност на заплатеното
от ответника адвокатско възнаграждение, което съдът счита за неоснователно само
поради факта, че сам ищецът е заплатил възнаграждение в размер на 12000 лева, с
включен ДДС, което надхвърля заплатеното от ответника и манифестира
значителната за страните правна и фактическа сложност на спора, която и при
съобразяване на цената на иска, не позволява прилагането на чл. 78, ал. 5 ГПК.
Така мотивиран Софийският градски съд,
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „6.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище ***, срещу Н.С.Д.,
със седалище ***, иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл.
14 от договор за наем № Д-04-541/20.12.2017 г. за заплащане на сумата 251282,50
лева, представляваща стойност на извършени със съгласието на наемодателя СМР в
предоставен за временно възмездно ползване недвижим имот.
ОСЪЖДА „6.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище ***, да
заплати на Н.С.Д., със седалище ***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата 12556 (дванадесет
хиляди петстотин петдесет и шест) лева - разноски за настоящото производство и за
производството по частно гр. дело № 71595/2018 г. на СРС, 27 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните и е постановено при участието на
ДЪРЖАВАТА като трето лице-помагач на Н.С.Д..
СЪДИЯ: