РЕШЕНИЕ
№ 83
гр. Берковица, 02.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЕРКОВИЦА, ТРЕТИ СЪСТАВ, в публично
заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ДЕНИЦА АНГ. ЦВЕТКОВА
при участието на секретаря СВЕТЛАНА Н. ПЕТРОВА
като разгледа докладваното от ДЕНИЦА АНГ. ЦВЕТКОВА Гражданско дело
№ 20241610100591 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба, с която е
предявен от Е. О. Е. против И. Е. Е. и Р. Луис Кокрейн иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 ГПК във вр. чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД - за
прогласяване на нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в Нотариален акт № 1.... г., поради нарушение на добрите
нрави, с който Е. О. Е., в качеството на продавач е продал на И. Е. Е., в
качеството на купувач подробно описан в него имот в с. Б., представляващ
УПИ III – 230 в кв. 16 ведно с построените в него двуетажна масивна жилищна
сграда и стопанска сграда, както и всички останали подобрения и приращения
в него, за сумата 3700 лева.
Ищецът Е. О. Е. твърди в исковата си молба, че ответницата И. Е. Е. е
негова леля, а ответникът Р. Л. К. е неин съпруг.
Твърди, че на 03.07.23 г. с ответницата И. Е. Е., сключили договор за
покупко-продажба на недвижим имот, за което е съставен Нотариален акт №
.... г., с който Е. О. Е., в качеството на продавач е продал на И. Е. Е., в
качеството на купувач подробно описан в него имот в с. Бокиловци,
представляващ УПИ III – 230 в кв. 16 ведно с построените в него двуетажна
1
масивна жилищна сграда и стопанска сграда, както и всички останали
подобрения и приращения в него, за сумата 3700 лева.
Сочи, че цената била толкова ниска, защото ответницата е негова леля.
Твърди, че сключеният между него и ответницата договор за покупко-
продажба, Нотариален акт № .............г. е нищожен, като такъв противоречащ
на добрите нрави с оглед цената, при която е сключен, а именно 3700 лева,
която е 38 пъти по-ниска от пазарната цена на имота.
В тази връзка се позовава на факта, че след изповядване на сделката
разбрал, че ответницата е обявила имота за продажба, за което през юни 2024
г. е подписан предварителен договор за покупко-продажба за сумата от 140 000
лева.
Моли съда да постанови решение, с което да прогласи нищожността на
договора за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран Нотариален
акт № ......... г.
Ответниците И. Е. Е. и Р. Луис Кокрейн са подали общ отговор и
вземат становище по допустимостта и основателността на предявения иск в
дадения му по чл. 131 от ГПК едномесечен срок.
Оспорват иска. Твърдят, че не е налице нарушение на добрите нрави,
съответно не е налице нееквивалентност на насрещните престации.
Поддържат, че уговорената продажна цена е почти колкото е данъчната му
оценка, тъй като ищецът е имал дарствено намерение към своята леля, с която
са били в много добри отношения, тя му е гласувала доверие да я
представлява в България и да се грижи за имуществото й, помагала му е
финансово, давала му е парични средства да й закупува имущество в
България, тъй като тя от дълги години живее в САЩ, включително му е дала
паричните средства за закупуването на негово име на процесния имот, който
той „формално“ й е продал на 03.07.23 г. с процесния договор, като през
цялото останало време го е държал за нея. Заявяват, че евентуалното
сключване на последващ предварителен договор от страна на ответницата е
ирелевантно за настоящия спор.
Съдът, след като обсъди поотделно и в тяхната съвкупност всички
доказателства по делото и доводите на страните, и като съобрази
разпоредбите на закона, на основание чл. 235, ал.2 от ГПК, във вр. с чл. 12 от
2
ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
За да бъде уважен така предявеният иск ищецът Е. О. Е. следва да
докаже, че сключеният между него и ответницата на 03.07.2023 г. договор за
покупко-продажба, Нотариален акт № ........ г. /л. 9 от делото/ е нищожен, като
такъв противоречащ на добрите нрави с оглед цената, при която е сключен, а
именно 3700 лева.
С доклада по делото съдът е отделил като безспорно и ненуждаещо се от
доказване, че ответницата И. Е. Е. е леля на ищеца Е. О. Е. /сестра на неговия
баща, което се потвърди и от показанията на разпитаните по делото свидетели
О. Е. и Х.Г/.
Сделката е сключена по време на брака на ответницата И. Е. с другия
ответник Р. Л. К. /видно от препис-извлечение от акт за сключен граждански
брак на л. 58 двамата са сключили брак на 16.03.2014 г. в САЩ и по делото
липсват доказателства бракът им да е бил прекратен към датата на сключване
на сделката/.
По делото е изготвена съдебно-оценъчна експертиза от вещото лице М.
З. /л. 108-110/, която не е оспорена от страните, съгласно чието заключение
средната пазарна цена за процесния имот към датата на сключване на
сделката, а именно 03.07.2023 г. е в размер на 110 000 лева.
Представени са и доказателства, че след завеждане на исковата молба -
на 12.09.2024 г. ответниците са продали имота за сумата от 689 000 евро
/Нотариален акт № 198, том III, рег. № 4148, нот дело № 524/2024 г. на л. 61/,
който факт обаче е неотносим към предмета на настоящия спор, поради което
и съдът намира за ненужно да обсъжда останалите доказателства, касаещи
продажбата на имота от ответниците.
По делото са разпитани свидетелите О. Е. и Х. Г.
Свидетелят О. Е. – баща на ищеца и брат на ответницата И. Е. даде
показания, че към датата на сключване на атакуваната сделка – 03.07.2023 г.
ищецът Е. Е. и леля му – ответницата И. Е. са били „в много добри
отношения“. Свидетелства, че ответницата живее за постоянно в САЩ от 90-
те години и заедно със съпруга й са искали да закупят имот в България, за да
се преместят да живеят там. Даде показания, че ответницата е била превела на
ищеца пари, за да й закупят кола и ищецът заедно със свидетеля Е. са й
3
съдействали за това. Заяви, че от около година свидетелят Е. и ответницата са
във влошени отношения, като преди това са били в прекрасни отношения.
Свидетелката Х.Г., която не е роднина на нито една от страните и като
такава е незаинтересована от изхода на делото потвърди, че към датата на
сключване на атакуваната сделка – 03.07.2023 г. ищецът Е. Е. и леля му –
ответницата И. Е. са били „с Е. много близки отношения и те затова избраха
да се върнат и купят къща съседна на брат й“. Също свидетелства, че
ответницата от години живее за постоянно в САЩ и заедно със съпруга й са
искали да си закупят имот в България. Свидетелства, че поради тази причина
и тъй като ответницата не е могла да се прибере в България къщата е закупена
от племенника й – ищеца Е. О., но продажната цена е платена с пари на
ответниците, които И. Е. му превела. Установи, че до датата на фактическото
прехвърляне на имота на нейно име – 03.07.23 г., когато е сключена
атакуваната сделка ответницата заедно със съпруга й е имала ключ от имота,
посещавала го е ежегодно и го е ремонтирала с техни средства. Даде
показания, че след фактическото прехвърляне на имота на името на
ответницата отношенията между нея и брат й свидетеля О. Е. се влошили,
поради която причина и ответниците решили да продадат имота.
Като доказателство по делото е приета квитанция за паричен превод,
придружена с превод на български език /на л. 93-95/, от която е видно, че на
20.03.2015 г. ответницата е превела на ищеца Е. Е. сумата от 25 000 долара,
като 10 дни по-късно – на 30.03.2015 г. Е. Е. е закупил процесния имот и
сделката е изповядана пред нотариус, за което е съставен Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № ............. г. /приложен на л. 57/.
Ищецът не оспори платежното нареждане и призна, че ответницата му е
превела отразената в него сума, като твърдението му, че по същото време бил
закупил автомобил за свои нужди и за нуждите на баба му не опровергава
показанията на свидетелката Г., доколкото липсват доказателства за каква
сума е закупен въпросния автомобил и предвид цената, за която е закупил
къщата отразена в нотариалния акт от 2015 г. – 5100 лева, предвид което така
направеното признание от ищеца, че въпросния автомобил бил закупен и за
негови нужди, съдът не кредитира показанията на свидетеля О. Е. в частта, че
ответницата не е подпомагала финансово ищеца.
При така установената по-горе фактическа обстановка, съдът намира от
4
правна страна следното:
Видно от съдържанието на Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № .... г. /л. 9 по делото/, в който е обективирана атакуваната от
ищеца сделка, с която е продал на ответницата И. Е. процесния имот
уговорената продажна цена е по-висока от данъчната му оценка към датата на
договора – съгласно описаното в нотариалния акт удостоверение за данъчна
оценка същата е в размер на 3685 лева, а продажната цена е 3700 лева.
Уговарянето на продажна цена равна или близка до данъчната оценка не
обуславя нееквивалентност на насрещните престации, респективно не
представлява нарушение на добрите нрави. /в този смисъл Решение № 29 от
22.03.2017 г. по гр.д. № 2955 от 2016 г., I г.о. ВКС, Решение № 119 от
22.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 485/2011 г., I г. о., Решение № 452 от
25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о./.
В Решение № 29 от 22.03.2017 г. по гр.д. № 2955 от 2016 г., I г.о. ВКС
приема, че накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД е
налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е изрично
законодателно формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на
други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на
справедливост, на добросъвестност в гражданските и търговските
правоотношения и на предотвратяване на несправедливо облагодетелстване.
В задължителната практика на ВКС /например решение № 119 от 22.03.2011
г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и решение № 452 от
25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Първо г.о., постановени
по реда на чл.290 ГПК/ се приема, че при преценката дали една сделка е
действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се
ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените
насрещни престации с пазарната стойност на имота- предмет на сделката, а
следва да тълкува волята на страните, за да изясни действителните им
отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора, както и че
щом законът /ЗМДТ и ЗННД/ предвижда възможност /не забранява/
недвижими имоти да се прехвърлят по цени по-ниски дори и от данъчната
им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите
като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение
на добрите нрави. По волята на страните цената на един продаван недвижим
5
имот може да бъде дори и по-ниска от данъчната му оценка.
Ето защо така уговорената продажна цена по атакуваната сделка, макар и
близка до данъчната оценка на имота не обуславя нееквивалентност на
насрещните престации, съответно не опорочава сделката и не е в нарушение
на добрите нрави.
Съответно продажбата на имота на цена близка до данъчната му оценка
не представлява накърняване на добрите нрави и не е основание за
прогласяване на нищожност на договора на това основание.
Следва да се съобрази, че страните по сделката са близки роднини –
племенник и леля и към датата на сделката са били в много добри отношения.
Сам ищецът признава в исковата си молба на стр.1 „Цената беше толкова
ниска, защото ответницата е моя леля“.
Така направеното изявление има характер на съдебно признание, тъй
като се отнася за неизгодни за ответника факти. Според
гражданскопроцесуалната теория признанието е изявление на страната или
неин процесуален представител за това, че са се осъществили неизгодни за нея
факти и именно върху неизгодността се крепи неговата доказателствена
стойност /Сталев, Ж. Българско гражданско процесуално право, девето
преработено и допълнено издание, първо по действащия ГПК, София, Сиела,
2012, стр. 270, 271/.
Това признание се подкрепя от събраните по делото доказателства - от
показанията на разпитаните по делото свидетели О. Е. и Х.Г. се потвърди, че
към датата на сключване на сделката – 03.07.23 г. Е. Е. и И. Е. са били в много
добри отношения и са си помагали взаимно, включително И. Е. през годините
е пращала пари на ищеца /в подкрепа, на което е представената квитанция за
паричен превод, придружена с превод на български език на л. 93-95/.
Предвид, което при такива отношения между страните по сделката, които
са близки роднини пазарните цени на имотите не са определящ фактор и
обичайно сделките се сключват на по-ниски от пазарните цени. По този
въпрос ВКС се е произнесъл в Решение № 38 от 4.06.2019 г. на ВКС по гр. д.
№ 498/2018 г., III г. о., в което е приел, че в отношенията между близки
роднини, както е в настоящия случай - „За сделките с недвижими имоти в
този кръг лица пазарните цени обичайно не са определящ фактор.”
6
Само по себе си наличието на нееквивалентност на насрещните
престации също не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е
нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с
оглед техния интерес.
Константната съдебна практика на ВКС приема, че сделката е нищожна
поради противоречие с добрите нрави при наличие на нееквивалентност на
престациите с оглед удовлетворяване на значим материален интерес за
сключилите договора страни, като най-често тази нееквивалентност се свежда
до нулева престация за една от страните, респективно липса на престация.
Така в Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III
г. о., ГК, в което се приема, че „понятието добри нрави предполага известна
еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие
се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита,
че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е
сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна
нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради
противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е
практически нулева.“ Същото становище е застъпено и в Решение № 452 от
25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК, в което се поддържа,
че „Облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една
страна и от друга се рамкира от "добрите нрави" и от императивните правила,
които при продажбата определят, че държавната такса се изплаща въз основа
на данъчната оценка, дори ако е договорена цена, която е по-ниска от нея.
Следователно законодателят допуска, че цената на един недвижим имот по
волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото
време понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност на
насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за
нарушение, водещо до нищожност на сделката. Тази неравностойност би
следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.”
В конкретния случай такава нееквивалентност на престациите по
атакувания от ищеца договор не е налице.
Както се посочи по-горе към датата на сделката – 03.07.23 г. данъчната
7
оценка на имота е била 3685 лева, тоест уговорената продажната цена от 3700
лева е по-висока от данъчната му оценка. Предвид така уговорената продажна
цена не може да обуслови неравностойност на престациите, която да е такава,
че да се свежда до фактическа липса на престация, съответно нулева
престация за която и да е от страните по договора.
Ето защо предявеният иск се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора на ответниците се дължат разноски при
условията на чл. 78, ал. 3 ГПК съобразно представения списък за заплатения
адвокатски хонорар в общ размер на 4320 лева, за които са представени
доказателства по делото /л. 39-40/.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Е. О. Е. с ЕГН ********** от гр. София,
жк ХРИСТО СМИРНЕНСКИ, бл.11, ет.5, ап.19, общ. Столична против И. Е. Е.
с ЕГН ********** от гр. С. и Р.Л.К. /R. L. C./, гражданин на САЩ, роден на
06.04.1976 г., иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК във вр. чл. 26, ал.
1, предл. трето ЗЗД - за прогласяване на нищожността на договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за покупко-
продажба на имот № .........г. на Д.Д., помощник-нотариус по заместване на Е.
П. – нотариус с рег. № .... на НК, с район на действие РС-Берковица, поради
нарушение на добрите нрави, с който Е. О. Е., в качеството на продавач е
продал на И. Е. Е., в качеството на купувач подробно описан в него имот в с.
Б., представляващ УПИ III – 230 в кв. 16 ведно с построените в него двуетажна
масивна жилищна сграда и стопанска сграда, както и всички останали
подобрения и приращения в него, за сумата 3700 лева.
ОСЪЖДА Е. О. Е. с ЕГН ********** от гр. С., ДА ЗАПЛАТИ на И. Е.
Е. с ЕГН ********** от гр. С. и Р.Л.К. /R. L. C./, гражданин на САЩ, роден на
.... г., СУМАТА от 4320 лева, представляваща направени в производството
деловодни разноски.
ПРЕПИС от решението да се изпрати на страните.
8
Решението може да се обжалва пред Окръжен съд - Монтана в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Берковица: _______________________
9