Р Е
Ш Е Н
И Е № 404
гр.Пловдив,22.03.2018 година
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски окръжен съд,гражданско
отделение, І гр. с., в публично заседание на двадесет и втори февруари през две
хиляди и осемнадесета година, в състав:
Съдия:Атанаска
Букорещлиева
при участието на секретаря Елена Ангелова, като разгледа
докладваното гр.д. № 104/ 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Подадена е искова молба от Н.Д.Д,
ЕГН **********,*** , с която е предявен иск по чл.26,ал.1,пр.3 ЗЗД против „М.- Д.”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление-****.
Твърди се в исковата молба, че на
****. е сключен договор за покупко-продажба ,обективиран
в нотариален акт №104/2006г., по силата на който ищецът продал на „М.-Д.” ООД
/понастоящем „М.-Д.” ЕООД/ поземлен имот с площ от 3,752 дка- бивша нива с
променено предназначение за изграждане на „*****”, съставляващ имот №015014,
парцел 014, масив 015 в землището на гр. **** Община ****., ЕКАТТЕ 59238, м.”****”,
както и поземлен имот с площ от 4,246 дка- бивша нива с променено
предназначение за изграждане на „****”, съставляващ имот №015015, парцел 015,
масив 015 в землището на гр. ****, Община ****., ЕКАТТЕ 59238, м.”****”, които имоти
понастоящем съставляват поземлен имот с идентификатор 56784.315.33 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. *****., с адрес на ПИ- гр.
*****., район ”****”, м.”****”, с площ по актуална скица-7624 кв.м. Описаните
недвижими имоти са продадени общо за сума в размер на 3600 лв., която е
значително по-ниска от данъчната им оценка-110225,90лв. ,а и от тяхната пазарна
стойност. Заявява се, че продажната цена не покрива дори направените от ищеца
разноски за промяна предназначението на земите, предмет на сделката. По-високи
са били и платените от продавача разходи във връзка с прехвърлянето на
собствеността- нотариална такса, местна такса, такса за вписване в АВ и др.
Поддържа се, че сключеният на ****. договор е нищожен поради накърняване на
добрите нрави- налице е нееквивалентност на насрещните престации, като
размерът на уговорената продажна цена е толкова нисък, че практически е сведен
до липса на престация. Доколкото ответното дружество
оспорва правата на ищеца и неговите правоприемници по отношение собствеността
върху тези имоти и построените в тях сгради, същият счита, че има правен
интерес от предявяване на настоящия иск.
С оглед изложените обстоятелства,
се иска от съда да постанови решение за прогласяване нищожността на сключения с
нотариален акт №104/2006г. договор за покупко-продажба на недвижим имот на
посоченото основание- накърняване на добрите нрави.
Подробни съображения по спора са
развити и в писмена защита на ищеца. Направено
е искане за присъждане на разноски.
В срока по чл.131 от ГПК
ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който е изразено становище
за неоснователност на предявения иск. Не се оспорва твърдението на ищеца
относно наличието на сключен между страните договор за покупко-продажба на
гореописаните недвижими имоти. Заявява се, че оспорената сделка е действителна
и при сключването й не са накърнени добрите нрави. Страните са могли свободно
да определят съдържанието на договора, като в случая продавач по договора е ищецът,
а купувач-ответното дружеството, в което той е притежавал 99 % от капитала и е
бил негов управител и представляващ т.е. едно и също лице е формирало волята на
продавач и купувач, определило е
параметрите на сделката и е подписало нотариалния акт. Оспорват се от ответника
твърденията на ищеца, че е платил разноските за промяна предназначението на земите, предмет
на сделката, както и разходите, свързани с последната, като се сочи, че те са
поети от дружеството. Изложено е в отговора, че аргументирането на тезата на
ищеца за „нееквивалентност на престациите”, водеща до
нищожност на процесния договор, с позоваването на
практиката на ВКС е некоректно , тъй като тя е възпроизведена избирателно.
Поддържа се, че липсата на еквивалентност на престациите
не е достатъчна за прогласяване нищожността на сделка. Необходимо е да се
преценява още действителната воля на страните-преследваната от тях цел и дали
тя е свързана с удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес. Наведени
са от ответника твърдения, че по силата на договор за покупко-продажба от
30.10.1996г. ищецът и съпругата му са придобили въпросните имоти на цена, която е била шест пъти по-ниска от
тази, на която са продадени през 2006г. Съпрузите са били съдружници
в СД ”М. Д. и сие” и земята е била закупена с цел
осъществяване на търговската дейност на дружеството. Впоследствие СД е
преобразувано в „М. Д.”ООД, променено е и предназначението на закупената
земеделска земя и са построени пет сгради от дружеството, с негови средства, за
осъществяване на дейността му, като строежите са въведени в експлоатация.
Твърди се, че с построяването на сградите в имота, чиято данъчна оценка е
1605393,60лв., предназначението на земята е обслужващо, тя не може да се ползва
отделно от сградите, свободната площ е силно редуцирана, като на практика
земята без сградите няма стойност и е непродаваема. При отчитане на тези
обстоятелства е сключена процесната сделка, с която
селскостопанската земя с променено предназначение е продадена на дружеството,
на стойност, значително надвишаваща покупната такава. Направено е от ответника
искане за присъждане на разноски.
По
делото е конституирано като трето лице-помагач на страната на ищеца- „К. М.”АД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление :гр. *****, ул. ”*****, което
е изразило становище, че предявеният иск е основателен.
Съдът, след
като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, намира следното:
Не се спори и се установява по
делото, че на ****. между Н.Д.Д, като продавач, и „М.-Д.“ООД, представлявано от
управителя Н.Д., като купувач, е сключен с нотариален акт №104, том V, рег. №3330, н.дело №900/2006г.
на нотариус С.Й.с рег.№*** по регистъра на НК, вписан в СВ под №54, том 74, рег.№211588,
дело 16927/04.08.2006г., договор за
покупко-продажба на следните недвижими имоти: поземлен имот с площ от 3,752
дка- бивша нива с променено предназначение за изграждане на „*****”,съставляващ
имот №015014, парцел 014, масив 015 в землището на гр. ****, Община ****,
ЕКАТТЕ 59238, м.”****”, при описаните граници, както и поземлен имот с площ от
4,246 дка- бивша нива с променено предназначение за изграждане на „****”,
съставляващ имот №015015, парцел 015, масив 015 в землището на гр. **** -**,
Община *****, ЕКАТТЕ 59238, м.”****”, срещу сумата от общо 3600 лв. ,за която в
нотариалния акт е отразено ,че продавачът Д. е получил изцяло от дружеството на
****., преди подписването на договора. Записано е в нотариалния акт ,че
данъчната оценка на имота е 110 222,90лв.
От вписаните данни в нотариален
акт №104/2006г. е видно, че за установяване правото на собственост върху
имотите продавачът е представил нотариален акт за покупко-продажба №27/1996г. Последният е приет по делото и
установява ,че по силата на договор за продажба на недвижим имот ,сключен на 30.10.1996г.,
Н.Д. е закупил от Н.Т.С.и П. Т.Х.недвижим имот, представляващ нива с площ от
8000 кв. м , четвърта категория на земята при неполивни условия, находяща се в
гр. ****, кв.“****“,в местност “****“, съставляваща парцел 5, от масив 15 по
плана за земеразделяне на кв. “****“, гр .****, за
сумата от 662048лв.
Не е спорно и се установява от
представените писмени доказателства, че впоследствие е извършена процедура по
промяна предназначението на горепосочения
имот, която е приключила с издаване на съответните актове. С решение
№КЗЗ-1/11. 02.1999г. на КЗЗ е променено предназначението на 4,246 дка
земеделска земя от V-та
категория, поливна, върху която е изградена **** в местност “****“. На
11.05.2002г. е постановено и решение № 4
на Комисията по чл.17, ал.1, т.1 от ЗОЗ, издадено на основание чл.24,
ал.2 от ЗОЗЗ и чл.41,ал.1 от ППЗОЗЗ , с което е променено предназначението на 3
752 кв. м земеделска земя от четвърта категория, поливна, за изграждането на
обект-„*****“ в землището на гр. ****- ** , местността“****“ ,имот №015014. В
първото от решенията е посочено, че дължимата държавна такса, която следва да
се заплати от собственика на земята, е в размер на 1 230 797лв., а във
второто е визирано задължение за
заплащане от инвеститора на такса в размер на 5 853,12лв.
Представена е декларация, с която
съпрузите Д.-с.в СД” М.-Д. и сие” декларират , че
вписват в активите и баланса на дружеството право на строеж за построяване на
описаната сграда, както и правото на ползване върху съответната част на терена,
служеща за ползването на сградата.
Налице са данни, че в процесните имоти с променено предназначение е осъществено
строителство на сгради . С разрешение за ползване №375/14.09.2000 г. е разрешено ползването на
строеж- „А.-с.б., П. и г.“, “В.к.з. и т.“ в имот №015015 ,землище- ***,
местност “****“, кв. ****, гр.***** ,чийто
инвеститор е “М. Д.“ ООД. Издадено е и разрешение за ползване №455/20.06.2003г.
на строеж- „С.б.“-Втори етап към „А.-*****“ , също с инвеститор „М. Д.“ ООД.
Установява се още, че със Заповед
№КД-14-16-2543/29.12.2010г. на Началника на СГКК -***** е одобрено изменението
в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. *****, състоящо се в нанасянето на нови обекти в КККР
,а именно : поземлен имот с идентификатор 56784.315.33, с площ от 7624 кв. м , собственост
на „М. Д.“ ЕООД въз основа на нотариален акт №54/2006г.; поземлен имот с идентификатор 56784.315.34 , с
площ от 375 кв. м, собственост на дружество съгласно нотариален акт №54/2006г.,
както и следните сгради : сграда с идентификатор 56784.315.33.1 с площ от 1701
кв. м и предназначение-„п. сграда“ ; сграда с идентификатор 56784.315.33.2 с
площ от 596 кв. м и предназначение-„п. сграда“ ;сграда с идентификатор 56784.315.33.3
с площ от 252 кв. м и предназначение-„административна, делова сграда“, сграда с
идентификатор 56784.315.33.4 с площ от 50 кв. м и предназначение- „п. сграда“ и
сграда с идентификатор 56784.315.33.5 с площ от 18 кв. м и предназначение- „п.
сграда“,собственост на „М.-п.” ООД. Със същата заповед са заличени като обекти
от КККР –поземлен имот с идентификатор 56784.315.27, с площ от 7999кв.м, както
и сгради с идентификатори: 56784.315.27.1; 56784.315.27.2, 56784.315.27.3 и
56784.315.27.4, собственост на „М.-п. Д.” ООД.
По делото е допусната съдебно-
оценъчна експертиза, с вещо лице Й.А., от чието заключение се установява, че
към датата на оспорената сделка пазарната
стойност на имотите /земя/- предмет на нотариален акт №104/2006г. е в размер на
210 500лв. Посочено е, че ПИ 56784.315.33 е застроен с производствени
сгради и административна сграда, като незастроената част от дворното място е с
бетонова настилка. Според заключението, общата цена на терена и построените
сгради, възлиза на 1 587 650лв., като е посочена стойността и на
всяка от отделните сгради в имота. Освен това е определена от експерта и
стойността на правото на строеж на изградените в имота пет сгради -27738лв.
Представени са от ответника
доказателства, свързани с плащането на разноски по промяна предназначението на
земеделските земи, както и такива за платени разходи по оспорената сделка, за
които се твърди да са направени от ответното дружество. По повод оспорването от
ищеца на автентичността на подписите, положени за наредител
в 2 броя платежни нареждания от 14.05.2002г., съотв.
за сума от 5853,12лв. и за 234,12лв., по делото е допусната СГЕ, с вещо лице М.С.,
като според изготвеното заключение, подписите са изпълнени от ищеца Н.Д..
Изследвани са от вещото лице заверени копия на документите с оглед установеното,
че оригиналите не се съхраняват в „ОББ”АД, като не са констатирани признаци за
техническо пренасяне на подписите върху документите. От приетото допълнително
заключение на графологичната експертиза ,депозирано
на 12.02.2018г., се установи и че подписът, положен в сметка по чл.89 от Закона
за нотариусите от ****., е на нотариус С.Й.. Последната е разпитана като
свидетел по делото в проведено на 18.10.2017г. съдебно заседание и депозира
показания , че подписите в сметка по чл.89 от Закона за нотариусите и в
нотариален акт № 27/1996г. са нейни. С оглед на така събраните доказателства и въз основа на
заключенията на СГЕ, които съдът кредитира, като обективно, компетентно изготвени
и неоспорени от страните, следва да се приеме, че оспорването на подписите на платежните
нареждания и сметка по чл.89 не е проведено успешно от оспорващата страна.
За изясняване на спорния между
страните въпрос- дали сумите по платежните документи, удостоверяващи плащането
на разходите за промяна предназначението на земеделските земи и за процесния договор, са били действително платени, по делото
е допусната и изслушана и съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от вещо лице
В.К. .Съобразно поставените задачи, вещото лице е установило, че сумите по
платежните документи, представляващи вносни бележки от 04.08.2006г. и платежни
нареждания от 14.05.2002г., са осчетоводени в счетоводството на ответното
дружество. Прието е от експертизата още и че сумите, предмет на посочените
платежни документи, са постъпили в съответните учреждения- получатели.
При така установените фактически
обстоятелства и събрани доказателства, съдът намира предявеният иск за
неоснователен.
В случая ищецът е релевирал като основание за нищожност на атакуваната сделка
накърняване на добрите нрави –чл.26,ал.1,пр.3 ЗЗД, поради договорена твърде
ниска продажна цена на процесните имоти .
Съгласно посочената разпоредба, нищожни
са договорите, които противоречат на добрите нрави.
Добрите нрави са неписани общовалидни
морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са
критерии за оценка на сделките. Накърняване на добрите нрави по см. на чл.26, ал.1,
пр.3 ЗЗД е налице ,когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно
формулиран, но спазването му е проведено изрично чрез спазване на други
разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта,
на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото
облагодетелстване.
Според съдебната практика, липсата на
еквивалентност в насрещните престации при
двустранните договори се приема за противоречие с добрите нрави, доколкото те са
определени като граница на свободата
на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Тази неравностойност обаче следва да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация, а
това обстоятелство се преценява за всеки конкретен случай, като следва да се
съобрази действителната воля на страните и преследваната от тях цел, свързана с
удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес.
По делото се установи от
заключението на допуснатата съдебно-оценъчна експертиза, с вещо лице А., което
не е оспорено от страните и се възприема от съда, че пазарната стойност на
имотите, предмет на договора от ****., е 210 500лв., при договорена между
продавач и купувач продажна цена от 3600 лв. От съдържанието на нотариален акт
№104/2006г. е видно, че към датата на сделката данъчната оценка на имотите
възлиза на 110 225,90 лв. При така установеното, действително уговорената
в договора насрещна престация на купувача е много
по-ниска от пазарната цена на двата имота, а и от данъчната им оценка, но само въз
основа на това обстоятелство не може да се обоснове извод за наличието на
противоречие с морални норми. Извършването на сделки за покупко-продажба на
недвижими имоти по цена по-ниска от пазарната, а и от данъчната оценка на имота
не е въведено като нарушение на закона, не нарушава установените в обществото
правни принципи и не би могло да накърни добрите нрави в обществото. Съгласно разпоредбата на чл.9 от ЗЗД, страните са свободни да уговарят условията на
сключения между тях договор, включително да определят и цената по сделката. От съдържанието на процесния договор и постигнатите със същия уговорки не се
извежда извод за споразумение между страните и тяхно поведение, които могат да
се характеризират като такива, които са несъвместими с общоприети житейски
норми за справедливост и добросъвестност. По силата на договора ищецът е продал
на „М. -Д.”ООД притежаваните от него имоти, налице е и уговорена ответна парична престация за дружеството, която, макар да се отклонява
значително от данъчната и пазарната оценка на имотите, е била заплатена.
Постигнатото съгласие за цената на имота е израз на установената в закона
свобода на договаряне, позволяваща на страните да направят конкретна преценка, съобразно
техния интерес, относно потребността от насрещните престации
и взаимната им еквивалентност, като последващото
преосмисляне на реализирания при сключването на договора икономически баланс е
правно ирелевантно обстоятелство. Не е спорно, че ищецът –продавач -физическото
лице Д. към датата на сключване на оспорения договор е бил управител на
ответното дружество- купувач, което не изключва възможността същите да сключат
възмезден договор, какъвто е процесния. Ищецът е
изразил и двете насрещни волеизявления по тази сделка, като е подписал
нотариалния акт за продавач и купувач. Обстоятелството, че
се е разпоредил с имотите си на цена, каквато той е преценил, говори за това, че
същата не е единственото значимо условие по сделката, като съдът не е длъжен да търси
житейската логика и икономическата изгода на страните. Не са изложени
от ищеца конкретни причини за обосноваване ниската цена и сключване на договора
в изгода на дружеството, което е представлявал. Съобразно наведените доводи в
отговора на исковата молба и представените доказателства се установи, че след
като Н.Д. е придобил през 1996г. процесните имоти е
проведена процедура по промяна предназначението на земеделската земя, свързано
с осъществяване на търговската дейност на ответното дружество, реализирано е в
имота строителство, чийто инвеститор е ответника, като няма данни да е учредено
в надлежната форма и по предвидения ред право на строеж в полза на последния,
както и право на ползване на терена с оглед предназначението на изградените
постройки. На фона на тези отношения между страните, към момента на сключване
на договора, същите биха могли да уговорят помежду си условия, различни от
обичайните, при което не може да се направи извод, че крайният му резултат е несъвместим с
общоприетите морални норми на справедливост и добросъвестност. Няма данни да са налице действия на договарящите, които да правят договора
нищожен поради накърняване на добрите нрави. В случая ищецът се е
задоволил да изложи като единствен довод за нищож-ността
на атакуваната сделка, като накърняваща добрите нрави, че купувачът на процесния имот го е придобил на цена, многократно по- ниска
от действителната му пазарна цена. Нито се твърди,
нито се установява недобросъвестно поведение на приобретателя,
че целта му е да злепостави интереса на ищеца и да извлече собствена изгода. При
това положение, макар платената от купувача цена да е занижена, доколкото с
извършването на въпросната разпоредителна сделка не са засегнати установените и
общоприети морални норми на поведение, то не може да се приеме, че същата е
нищожна поради твърдения от ищеца порок.
По делото се установи соченото от ищеца, че продажната цена по оспорения договор е
по-ниска от направените разноски за промяна предназначението на земите –предмет
на договора и от съпътстващите разходи по изповядване на сделката, но това не променя направения
по-горе извод. Обстоятелството дали са заплатени
и от кого сумите по представените платежни документи е неотносимо
към основанието на разглеждания иск. Независимо от
това обаче, тъй като ответникът е навел твърдения в тази насока, следва да се отбележи, че в заключението по допуснатата ССЕ вещото лице К. потвърждава факта на извършени плащания
и отразяването им в счетоводството на дружеството. Не се проведе успешно и оспорването
на платежните документи от страна
на ищеца, при което следва да
се приеме, че те са доказателство за
направените разходи.
Предвид изложеното, съдът намира,
че атакуваният договор не накърнява добрите нрави и затова заявената претенция, като
неоснователна, ще се отхвърли.
С оглед изхода на спора и на
основание чл.78,ал.3 ГПК, в тежест на ищеца следва да се възложат направените
от ответника разноски. Установява се от данните по делото, че ответникът е
направил разноски -за адвокатско възнаграждение в размер на 9192лв. /7660лв. и
1532лв.- ДДС/ ; за заплащане депозит за допуснатите СОЕ ,СГЕ и ССЕ –в общ
размер на 490лв. и 20лв.-депозит за призоваване на свидетел.
Основателно обаче се явява
възражението на ищеца по чл.78, ал.5 от ГПК за прекомерност на заплатеното
адвокатско възнаграждение от ответника, заявено в съдебно заседание на
22.02.2018 г. В случая, предвид защитавания материален интерес /124
805,30лв./ и съгласно чл.7, ал.2,т.5 от Наредба
№1/2004г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, нормативно установеният минимум на дължимото възнаграждение за една
инстанция се изчислява на сума в размер на 4026,11лв., а заплатеният адвокатски
хонорар от ответника е в размер на 7660лв. и ДДС-1532лв. или общо 9192лв. Доколкото
заплатеното от ответника надвишава минималното адвокатско възнаграждение, то
съдът счита , че същото е прекомерно с оглед действителната и правна сложност
на делото, обема на събрания материал и затова са налице предпоставки за намаляване на основание чл.78,ал.5 ГПК на адвокатския хонорар до размер на 4030 лв., като върху така определения
размер следва да се начислят и 20% ДДС-806лв. След редуциране размера на
адвокатското възнаграждение на 4836 лв. разноските по производството, които
следва да бъдат присъдени на основание чл.78,ал.3 ГПК , на ответника „М. Д.“ЕООД
са в размер на 5346лв.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ,
като неоснователен, предявения от Н.Д.Д., ЕГН **********,***
,против „М.- Д.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление-гр.
****, район „****“, кв.”****”, ****, иск за прогласяване нищожността на
договора за покупко-продажба, сключен между Н.Д.Д. и
„М.-Д.”ООД на ****. ,с нотариален
акт №104, том V, рег. №3330, н.дело №900/2006г. на нотариус С.Й.с
рег.№*** по регистъра на НК ,вписан в СВ под №54, том 74,дело 16927/04.08.2006г.,
с който Н.Д.Д. е продал на „М.-Д.”ООД следните
недвижими имоти: поземлен имот с площ от 3,752 дка- бивша нива с променено
предназначение за изграждане на „*****”-с Решение №4/11.02.2002г., издадено от
МЗГ, Областна дирекция „Земеделие и гори“-гр.****, Комисия по чл.17,ал.1,т.1 от ЗОЗЗ, съставляващ
имот №015014, парцел 014, масив 015 в землището на гр. ****, Община *****, ЕКАТТЕ 59238, местността”****”,
както и поземлен имот с площ от 4,246 дка- бивша нива с променено
предназначение за изграждане на „****”-с Решение №КЗЗ-1/11.02.1999г., издадено
от МЗГАР , Комисия за земеделските земи, съставляващ имот №015015, парцел 015, масив
015 в землището на гр. ****, Община *****, ЕКАТТЕ 59238, местността ”****”, поради
накърняване на добрите нрави.
ОСЪЖДА
Н.Д.Д. ,ЕГН **********,*** , да заплати на „М.- Д.”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление-гр. *****, кв.”****”, ****,
сумата от 5346лв.- направени разноски по производството .
Решението е постановено при
участието на трето лице- помагач на страната на ищеца-„К. М.” АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление :гр.
****, ул. ”*****.
Решението
подлежи на обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия: