Р Е Ш Е Н И Е
№ …
Гр. София, 05.12.2017 г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 20 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и седми септември две хиляди и седемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
при секретаря С.
Калоферова, като разгледа т.д. № 2617 по
описа за 2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно
основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ.
Ищецът Е.Т. - синдик на Б.И.К.. АД /н./ твърди, че на 02.04.2013 г. ответникът Б.И.К.. АД /н./ сключил договор за продажба с ответника С.Б.И., действащ като ЕТ С.И. по силата на който му прехвърлил правото на собственост върху три ниви за обща цена в размер на 2336,10 лв. Ищецът поддържа, че продажната цена е значително по-ниска от пазарната към момента на сключване на сделката, като същевременно сделката е сключена след определената начална дата на неплатежоспособността и в рамките на предвидения в закона двугодишен период преди подаване на молбата по чл. 625 ТЗ. Поради това ищецът моли съда да обяви относителната недействителност на договора за продажба, сключен с Нотариален акт № 67/02.04.2013 г. на нотариус рег. № 407, РС-Б.С.. Претендира разноски.
Ответникът Б.И.К.. АД /н./ не взема становище по иска. Не претендира разноски.
Ответникът С.Б.И., действащ като ЕТ С.И. оспорва иска, като твърди, че е бил добросъвестен /не е знаел за настъпилата неплатежоспособност/; че към датата на сключване на сделката продавачът не е бил в открито производство по несъстоятелност; че уговорената цена е изцяло изплатена; че не е налице нееквивалетност на престациите /продажната цена е равна на данъчната оценка/. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Съгласно чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ /в ред. ДВ 20/28.02.2013 г., действала
към процесния момент/ може да бъде обявена за недействителна по отношение на
кредиторите на несъстоятелността възмездна сделка, при която даденото значително надхвърля по стойност
полученото и която е извършена в двугодишен срок преди подаване на молбата по чл. 625 ТЗ, но не по-рано от датата на
неплатежоспособността.
Тези елементи на потестативното право са налице:
1/. Общоизвестно /като вписано в Търговския регистър/ е, че с решение от 14.04.2015 г., постановено по т.д. № 1469/2014 г. на СГС, е открито производство по несъстоятелност по отношение на Б.И.К.. АД, като за начална дата на неплатежоспособността е определена датата 31.03.2012 г.
2/. Служебно известно е, че производството по несъстоятелност е открито по молба, подадена на 10.03.2014 г.
3/. Безспорно между страните е, че на 02.04.2013 г. Б.И.К.. АД е прехвърлило на С. И., действащ като едноличен търговец, чрез договор за продажба правото на собственост върху нива с площ от 3,501 дка, нива с площ от 7,953 дка и нива с площ от 6,550 дка, находящи се в землището на с. Габаре, община Б.С.. Общата продажна цена на имота възлиза на 2336,10 лв.
Следователно сделката е сключена след началната дата на неплатежоспособността и преди по-малко от две години от подаване на молба по чл. 625 ТЗ. Възражението на ответника-приобретател, че е бил добросъвестен, е неотносимо – извън фактическия състав на иска за обявяване на относителната недействителност по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ стои знанието на купувача по договора относно финансовото състояние на продавача. Ирелевантно е и плащането на цената – искът не е за попълване на масата чрез осъждане на купувача да заплати продажната цена, а за връщане в масата на имот, продаден /без оглед реалното плащане на цената/ на стойност, значително по-ниска от пазарната.
4/. Спорен между страните е въпросът, дали пазарната стойност на прехвърленото право на собственост значително надхвърля получената продажна цена. За отговор на този въпрос са изслушани и приети три експертизи /основна, допълнителна и повторна/, съгласно които общата пазарна стойност на трите имота към момента на сключване на сделката е най-малко 3,55 пъти по-висока от продажната – според повторното заключение, дало най-ниската пазарна стойност, тя възлиза на 8299 лв. общо за трите имота /а според основната и допълнителната СТЕ – съответно 9121,30 лв. и 9671 лв./. Заключенията са изготвени чрез анализ на офертни цени, обявления за провеждане на публични търгове, данни за продажни цени по вписани договори, както и въз основа на критериите за оценяване, посочени в Наредба за реда за определяне на цени на земеделски земи /които могат да служат за определяне на пазарната стойност с оглед обстоятелството, че са въведени за определяне на „равностойно парично обезщетение“ съгласно чл. 1, т. 5 от Наредбата/. Подробно е направен анализ на всеки от критериите, имащи значение за цената /обработваемост, отдалеченост от пазари и т.н./.
Съдът кредитира заключенията в частта, в която те съвпадат – че пазарната стойност е била не по-ниска от 8299 лв. Между така опредената пазарна цена и продажната е налице значителна разлика. Разбира се, значителността е фактически въпрос и няма общ критерий кога тя е налице /при сделки с по-голям материален интерес разликата може да не е в пъти спрямо продажната цена и също да е налице значителност/. В случая разликата се явява значителна, тъй като – независимо от общата ниска цена на продавания актив - пазарната му стойност е многократно занижена. Ирелевантно е, че имотите са придобити на стойност, равна на данъчната оценка – тази оценка не служи за определяне на пазарната цена, а се издава „за целите на облагането с данък върху наследствата и данък при придобиване на имущества, за определяне на държавните и нотариалните такси в производствата по ГПК и в други предвидени от закона случаи“ /чл. 3, ал. 2 от Приложение № 2 към ЗМДТ/.
Поради изложеното съдът счита, че са налице предпоставките за обявяване на относителната недействителност на процесната сделка на основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и искът следва да бъде уважен.
По разноските:
Ответникът-купувач следва да заплати по сметка на съда сумата от 50 лв., а в полза на масата на несъстоятелността – сумата от 200 лв. депозит за вещо лице.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ по иск, предявен от Е.Т. – синдик, по отношение на кредиторите на Б.И.К.. АД /н./, ЕИК********, договор за продажба на недвижими имоти, сключен с Нотариален акт № 67/02.04.2013 г. на нотариус рег. № 407, РС-Б.С., между Б.И.К.. АД /н./, ЕИК********, като продавач и С.Б.И., действащ като ЕТ С.И. ЕИК ********, като купувач.
ОСЪЖДА на основание чл. 649, ал. 6 ТЗ С.Б.И., действащ като ЕТ С.И. ЕИК ********, да заплати по сметка на СГС 50 лв. държавна такса, а на Б.И.К.. АД /н./, ЕИК********, сумата от 200 лв. разноски за вещо лице.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис.
СЪДИЯ: