№ 327
гр. П. , 12.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П., XXXVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в публично
заседание на двадесет и девети април, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Росица Василева
при участието на секретаря Елена Пенова
като разгледа докладваното от Росица Василева Гражданско дело №
20205220102120 по описа за 2020 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба, уточнена с молба с вх.№
16319/24.09.2020 г., подадена от „Кулинар Еърпорт Център“ АД против Ф. К.
(Franсo Contaldi), в която ищецът твърди, че на 29.11.2019 г. между него, в
качеството му на наемодател, и ответника Ф. К., в качеството му на наемател,
е сключен договор за наем на следния недвижим имот: апартамент № 54, със
застроена площ от 98.02 кв.м, находящ се гр. С., община С., район „Л.“, ул.
„М.“ № 7, на втори подпокривен етаж, вход „А“, в „Жилищна сграда,
подземни гаражи и магазини – секция А“, изградена в УПИ III-537, 544, кв.
41а, по плана на гр. С., местността „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“, състоящ се от
една спалня, дневна с кухненски бокс, антре, баня с тоалетна, дрешник и
тераса, при граници: апартамент № 55 и от три страни двор, заедно с 1.508 %
ид. части от общите части на жилищната сграда, равняващи се на 16.30 кв.м,
заедно с 1.508 % ид. части от правото на строеж върху поземления имот,
върху който е построена сградата, срещу заплащане на месечна наемна цена в
размер на 376 евро, платими в тяхната равностойност в български лева по
официалния фиксинг на БНБ в деня на плащането – от 1-во до 5-то число на
текущия месец. В деня на подписване на договора имотът бил предоставен за
ползване от ищеца на ответника с приемо-предавателен протокол от същата
дата. Поради наличие на просрочени задължения за наем и
консумативни/режийни разходи с повече от 15 дни към 21.02.2020 г., ищецът
прекратил договора за наем, считано от 29.02.2020 г. на основание чл. 4.2 във
връзка с чл. 6.1., буква „в“ от него. На основание чл. 4.2 от договора за наем
1
ответникът дължал неустойка при прекратяване на договора в размер на два
месечни наема. На 21.02.2020 г. ищецът изпратил покана до ответника в срок
до 29.02.2020 г. да освободи наетия имот и да върне държането му на
наемодателя, както и да му заплати всички дължими суми по договора.
Независимо от изпратената покана ответникът продължил да ползва имота до
07.03.2020 г., поради което дължал на наемодателя и обезщетение за ползване
на имота за периода от 01.03.2020 г. до 07.03.2020 г., включително. На
16.03.2020 г. и на 03.06.2020 г. ищецът отново изпратил покани до ответника
да погаси задълженията си във връзка с прекратения договор за наем (за наем,
консумативни/режийни разноски, лихви, неустойки, обезщетения), но до
настоящия момент същият не погасил задълженията си в общ размер на
2307.88 лв., от които: сумата в размер на 1.81 лв., неплатена част от дължима
сума по фактура № **********/31.01.2020 г. за наем за месец февруари 2020
г., ел. енергия за периода 29.11.2019 г. - 06.12.2019 г. и кабелна телевизия и
интернет за периода 02.12.2019 г. - 22.12.2019 г.; сумата в размер на 174.01
лв., дължима и незаплатена от ответника за използвана ел. енергия за периода
07.12.2019 г. - 06.01.2020 г. и кабелна телевизия и интернет за периода
23.12.2019 г. - 22.01.2020 г. и за периода 23.01.2020 г. - 22.02.2020 г., съгласно
фактура № **********/28.02.2020 г.; сумата в размер на 189.08 лв., дължима
и незаплатена от ответника за използвана ел. енергия за периода 07.01.2020 г.
- 06.02.2020 г., вода за периода 29.11.2019 г. - 23.01.2020 г. и 24.01.2020 г. -
07.03.2020 г., кабелна телевизия и интернет за периода 23.02.2020 г. -
07.03.2020 г., съгласно фактура № **********/31.03.2020 г.; сумата в размер
на 37.72 лв. - дължима и незаплатена от ответника за използвана ел. енергия
за периода 07.02.2020 г. - 07.03.2020 г., съгласно фактура №
**********/29.05.2020 г.; сумата в размер на 1470.78 лв. – неустойка при
прекратяване на договора за наем, начислена на основание чл. 4.2. от същия в
размер на два месечни наема, за което е издадена фактура №
**********/04.03.2020 г.; сумата в размер на 332.08 лв. – обезщетение за
ползване на имота за периода 01.03.2020 г. - 07.03.2020 г., включително,
съгласно фактура № **********/04.03.2020 г.; сумата в размер на 102,40 лв.,
представляваща законна лихва за забава, от която: 0.10 лв. - законна лихва за
забава върху сумата от 1.81 лв., начислена за периода 06.02.2020 г. -
20.08.2020 г., 8.12 лв. – законна лихва за забава върху сумата от 174.01 лв.,
начислена за периода 06.03.2020 г. - 20.08.2020 г., 7.20 лв. – законна лихва за
забава върху сумата от 189.08 лв., начислена за периода 06.04.2020 г. -
20.08.2020 г., 70.68 лв. – законна лихва за забава върху сумата от 1470.78 лв.,
начислена за периода 01.03.2020 г. - 20.08.2020 г., 15.50 лв. – законна лихва за
забава върху сумата от 332.08 лв., начислена за периода 06.03.2020 г. -
20.08.2020 г., 0.80 лв. – законна лихва за забава върху сумата от 37.72 лв.,
начислена за периода 06.06.2020 г. - 20.08.2020 г.
Ето защо, ищецът моли съда да уважи предявените искове, като
ответникът бъде осъден да заплати на ищеца горепосочените суми, ведно със
законната лихва за забава след подаване на исковата молба в съда –
2
24.08.2020 г. до окончателното им изплащане. Ангажира доказателства.
Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от
ответника Ф. К., чрез назначения му особен представител адв. В.К., в който
излага съображения за недопустимост и неоснователност на исковите
претенции. На първо място, намира исковата молба за нередовна, тъй като не
отговаря на изискванията на чл. 127, ал. 4 от ГПК - в нея не е посочена
банкова сметка на ищеца или друг начин на плащане. На следващо място,
твърди, че е недопустимо кумулирането на неустойка за забава за
неизпълнение на парично задължение по чл. 92 от ЗЗД с обезщетение по чл.
86 от ЗЗД в размер на законната лихва за същото неизпълнение. Поради това
искът за заплащане на претендираната неустойка е недопустим. Сочи, че след
07.03.2020 г. не е ползвал имота. Релевира възражение за нищожност на
клаузата за неустойка, респ. за прекомерност на размера й. Твърди, че
претендираните на основание чл. 232 от ЗЗД и чл. 236 от ЗЗД суми са
недължими, тъй като същите са заплатени на ищеца от предварително
внесения от ответника депозит.
Ищецът „Кулинар Еърпорт Център“ АД, редовно призован, не изпраща
законен или процесуален представител в открито съдебно заседание. По
делото е постъпило писмено становище от адв. К.Я. – пълномощник на
ищеца, в което поддържа исковата молба и моли за присъждане на сторените
от ищеца разноски.
В открито съдебно заседание ответникът Ф. К., чрез назначения му
особен представител адв. В.К., поддържа отговора на исковата молба и моли
предявените искове да бъдат отхвърлени. Сочи, че не е могъл да заплати
задълженията по процесния договор за наем, тъй като бил в недобро
здравословно състояние, което обстоятелство е било известно, но невзето
предвид от ищеца и се явява основание за отхвърляне на исковете.
Съдът, като взе предвид разпоредбите на закона, становищата на
страните и събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в
тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за
установено от фактическа страна следното:
Не е спорно по делото, а и от представения договор за наем на
недвижим имот от 29.11.2019 г. се установява, че на 29.11.2019 г. между
страните е сключен писмен договор за наем, по силата на който ищецът
„Кулинар Еърпорт Център“ АД, в качеството на наемодател, е предоставил на
ответника Ф. К., в качеството на наемател, за временно и възмездно ползване
следния свой собствен недвижим имот: апартамент № 54, със застроена площ
от 98.02 кв.м, находящ се гр. С., община С., район „Л.“, ул. „М.“ № 7, на
втори подпокривен етаж, вход „А“, в „Жилищна сграда, подземни гаражи и
магазини – секция А“, изградена в УПИ III-537, 544, кв. 41а, по плана на гр.
3
С., местността „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“, състоящ се от една спалня, дневна
с кухненски бокс, антре, баня с тоалетна, дрешник и тераса, при граници:
апартамент № 55 и от три страни двор, заедно с 1.508 % ид. части от общите
части на жилищната сграда, равняващи се на 16.30 кв.м, заедно с 1.508 % ид.
части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена
сградата, за срок до 30.11.2020 г. срещу заплащане на месечна наемна цена в
размер на 376 евро, платими в тяхната равностойност в български лева по
официалния фиксинг на БНБ в деня на плащането – от 1-во до 5-то число на
текущия месец, по посочена в договора банкова сметка. Съгласно чл. 5.1. от
договора същият влиза в сила в деня да подписването му между страните,
като в чл. 2.1. е уговорено, че наемодателят се задължава да предаде имота на
наемателя в срок до 29.11.2019 г. с подписване на двустранен приемо-
предавателен имот.
Съобразно чл. 3.2. от договора за наем наемателят се задължава да
плаща в срок договорената наемна цена и всички консумативни разноски,
свързани с ползването на имота, като: електроенергия, топла и студена вода,
телефон, кабелна телевизия, интернет, както и глоби наложени му за
неспазване на Правилника за вътрешния ред, ако има такива. Наемодателят
издава на наемателя фактури за дължимия наем и консумативни разноски, а
наемателят се задължава да приема електронни фактури и документи,
издадени чрез система за обмен на електронни фактури и електронни
документи през интернет eFaktura.bg, като за целта наемателят се задължава
да поддържа за срока на договора имейл адрес: *************@*****.**.
Консумативните разноски (режийни разходи), свързани с ползването на
имота, се заплащат от наемателя към наемодателя в петдневен срок от
получаване от страна на наемателя на издадената за тях фактура от
наемодателя.
Съгласно чл. 4.2. от договора при закъснения в плащането на наема,
консумативите или част от тях, наемателят дължи неустойка в размер на 1 %
(един процент) от просрочената сума за всеки просрочен ден, считано от
датата на падежа до датата на плащането. Ако забавата продължи повече от
15 дни наемодателят има право да прекрати договора едностранно и без
предизвестие, при което получава неустойка в двойния размер на уговорения
месечен наем.
Според чл. 6.1., буква „в“ от процесния договор, действието на
договора може да бъде прекратено предсрочно едностранно от страна на
наемодателя в случай на неплащане на наема в сроковете, посочени в раздел
IV от договора.
Според чл. 7.1. от договора за наем наемателят предоставя на
наемодателя депозит, обезпечаващ грижливото ползване на имота и
плащането на наемната цена, консумативните разноски и разходите за
възстановяване на липси, неустойки, неплатени глоби, наложени за
4
нарушаване Правилника за вътрешния ред, отстраняване повреди и други
щети на имота (ако има такива), причинени от наемателя в размер на един
месечен наем, а именно сумата в размер на 376 евро в нейната левова
равностойност по фиксинга на БНБ, която следва да бъде заплатена от
наемателя на наемодателя в тридневен срок от сключване на договора по
посочената в него банкова сметка. Съгласно договорките в чл. 7.2. – чл. 7.4.
от процесния договор за наем наемодателят има право да прихваща от
депозита всички изискуеми и забавени с повече от два дни суми, които
наемателят дължи на наемодателя. Депозитът подлежи на връщане от
наемодателя на наемателя след предаване държането на имота в добро
състояние обратно на наемодателя в случай на прекратяване на наемното
отношение и след изпълнение на всички задължения на наемателя,
произтичащи от ползването на имота и от сключения договор за наем.
Страните са се договорили, че при предсрочно прекратяване на договора за
наем, преди изтичане на 6 месеца от сключването му, депозитът не подлежи
на връщане и остава като обезщетение за наемодателя във връзка с
предсрочното прекратяване на договора, като това не освобождава наемателя
от отговорността да заплати всички суми, дължими във връзка с процесния
договор за наем и/или с ползването на имота (наеми, консумативни разходи и
др.)
Не се спори между страните, а и от представения по делото Приемо –
предавателен протокол от 29.11.2019 г. (Приложение № 1), се установява, че
ищецът – наемодател е предал на 29.11.2019 г. на ответника – наемател
гореописания апартамент № 54, предмет на процесния договор за наем, ведно
с 2 броя ключове за него, без забележки за състоянието на имота.
Не е спорно по делото, а и ответникът с отговора на исковата молба
изрично признава, че е ползвал процесният имот до 07.03.2020 г.
Видно от представената по делото от ищеца и неоспорена от ответника
фактура № **********/31.01.2020 г. дължима от ответника е сумата в общ
размер на 812,98 лв., от които: 735,39 лв. – наем за месец февруари 2020 г.,
28,29 лв. – разходи за ток за периода 29.11.2019 г. – 06.12.2019 г., 36,37 лв. –
пакет интернет и телевизия за периода 02.12.2019 г. – 22.12.2019 г., вкл.
инсталационна и активационна такса, като върху дължимите суми за ток,
интернет и телевизия за посочения период в общ размер на 64,66 лв. е
начислен ДДС в размер на 12,93 лв. Ищецът твърди, че от посочената сума от
812,98 лв. незаплатени от ответника са 1,81 лв., което обстоятелство не се
оспорва от последния.
От представената от ищеца и неоспорена от ответника фактура №
**********/28.02.2020 г. се установява, че дължима от ответника е сумата в
общ размер на 174,01 лв., от които: 79,31 лв. – разходи за ток за периода
07.12.2019 г. – 06.01.2020 г., 38,41 лв. – пакет интернет и телевизия за периода
23.12.2019 г. – 22.01.2020 г., 27,29 лв. – пакет интернет и телевизия за периода
5
23.01.2020 г. – 22.02.2020 г. и начислен върху посочените суми ДДС от 29,00
лв.
От представената от ищеца и неоспорена от ответника фактура №
**********/31.03.2020 г. се установява, че дължима от ответника е сумата в
общ размер на 189,08 лв., от които: 94,09 лв. – разходи за ток за периода
07.01.2020 г. – 06.02.2020 г., 27,29 лв. – пакет интернет и телевизия за периода
23.02.2020 г. – 07.03.2020 г., 24.42 лв. – разходи за вода за периода 29.11.2019
г. – 23.01.2020 г., 11.77 лв. – разходи за вода за периода 24.01.2020 г. –
07.03.2020 г. и начислен върху посочените суми ДДС от 31,51 лв.
Видно от фактура № **********/04.03.2020 г. дължима от ответника е
сумата в общ размер на 1802,86 лв., от която: 1470,78 лв. – неустойка при
прекратяване на договора за наем, дължима на основание чл. 4.2. от договора
в размер на два месечни наема, 332,08 лв. – обезщетение за ползване на
апартамента за периода 01.03.2020 г. - 07.03.2020 г.
От представената от ищеца и неоспорена от ответника фактура №
**********/29.05.2020 г. се установява, че дължима от ответника е сумата от
37,72 лв., от която: 31,43 лв. – разходи за ток за периода 07.02.2020 г. –
07.03.2020 г. и начислен върху посочената сума ДДС от 6,29 лв.
Ответникът Ф. К. не оспорва, че е получил приетите по делото като
писмени доказателства горепосочени фактури съответно на 31.01.2020 г.,
28.02.2020 г., 31.03.2020 г., 04.03.2020 г. и 29.05.2020 г. на посочения в
договора електронен адрес.
Не се спори по делото, а и от представените писмени доказателства, в
т.ч. имейл кореспонденция между страните на английски и италиански език,
ведно със заверен превод на български език, се установява, че ищецът е
изпратил на ответника на посочения от последния в договора за наем
електронен адрес уведомление за прекратяване на процесния договор за наем,
считано от 29.02.2020 г., което ответникът е получил на 21.02.2020 г. и е
поискал от него до 29.02.2020 г. да освободи наетия имот и да предаде
обратно държането му, в т.ч. и ключовете за имота. Видно от съдържанието
на имейла от 21.02.2020 г., към него приложено е изпратено уведомлението за
прекратяване на договора, за което страните не спорят.
При така установените правнорелевантни факти, съдът намира от
правна страна следното:
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2,
предл. 1-во и 2-ро от ЗЗД, чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, чл. 92, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86,
ал. 1 от ЗЗД.
На първо място, следва да се посочи, че относно релевираното от
ответника, чрез особения представител - адв. В.К., възражение за нередовност
на исковата молба, тъй като в нея не е посочена банкова сметка на ищеца или
6
друг начин за плащане на претендираните суми, съдът се е произнесъл с
Определение № 631/29.03.2021 г. по чл. 140 от ГПК, с което е изготвил
проект на доклад по делото и го е насрочил за разглеждане в открито съдебно
заседание. В посоченото определение съдът е изложил подробни мотиви за
неоснователност на инвокираното възражение за нередовност на исковата
молба, които намира, че не следва да приповтаря в настоящия съдебен акт.
Едновременно с това съдът е дал указания на ищеца в срок до първото по
делото съдебно заседание да посочи банкова сметка или друг начин на
плащане, съгласно изискването на чл. 127, ал. 4 от ГПК. В изпълнение на
указанията на съда ищецът, с писмена молба по делото, в дадения срок е
посочил банкова сметка.
По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во и 2-ро от ЗЗД.
Съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната
цена и разходите, свързани с ползуването на вещта.
За да бъдат уважени предявените искове с правно основание чл. 232, ал.
2, предл. 1-во и 2-ро от ЗЗД в тежест на ищеца е да установи, при условията
на пълно и главно доказване, че валидно е възникнало твърдяното
облигационно правоотношение по договор за наем; че е предоставил на
ответника ползването на процесния недвижим имот; че вземането за наемната
цена е изискуемо, както и какъв е неговият размер; че вземанията за ел.
енергия, вода, кабелна телевизия и интернет, са изискуеми, както и какъв е
техният размер.
При доказване на горното, в тежест на ответника е да докаже, че е
заплатил претендираните от ищеца суми за наем и консумативни разноски.
Страните не спорят, а и от представения по делото договор за наем се
установява по категоричен начин, че между тях е възникнало валидно
облигационно правоотношение по сключен в писмена форма договор за наем
на недвижим имот от 29.11.2019 г., по силата на който ищецът е предоставил
на ответника за временно и възмездно ползване гореописания недвижим
имот, срещу уговорено задължение в тежест на ответника наемател да
заплаща наемна цена в размер на на 376 евро, платими в тяхната
равностойност в български лева по официалния фиксинг на БНБ в деня на
плащането – от 1-во до 5-то число на текущия месец, по посочена в договора
банкова сметка, както и задължение да заплаща консумативните разноски.
Договорът е сключен за срок от 29.11.2019 г. до 30.11.2020 г.
Не се спори по делото, а и се установява от представения двустранно
подписан приемо-предавателен протокол, че на 29.11.2019 г. ищецът е предал
на ответника за ползване процесния апартамент. Фактът на ползването на
апартамента от ответника през периода 29.11.2019 г. -07.03.2020 г. не е
спорен между страните по делото.
При това положение, на основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, за ответника е
възникнало насрещното парично задължение по наемното правоотношение да
заплати на ищеца уговорената наемна цена и разходите, свързани с
ползването на имота. Падежът на наемната цена е уговорен от 1-во до 5-то
7
число на текущия месец. При така договорения между страните срок на
изпълнение, съдът намира, че по делото безспорно е установена
изискуемостта на вземането за наемната цена за месец февруари 2020 г.
От представените от ищеца, неоспорени от ответника, фактура №
**********/31.01.2020 г., фактура № **********/28.02.2020 г., фактура №
**********/31.03.2020 г. и фактура № **********/29.05.2020 г. се
установява, че действително за имота е имало неплатени задължения в резмер
на исковите претенции съответно за наем за месец февруари 2020 г., за
потребена електрическа енергия, за потребена вода, интернет и кабелна
телевизия. Ответникът не ангажира доказателства да е заплатил исковите
претенции за наем, ток, вода, интернет и кабелна телевизия за исковия
период. Нещо повече, в открито съдебно заседание излага причини от
здравословен характер за неплащането на исковите суми, без обаче същите да
са подкрепени със съответната медицинска документация или други
доказателствени източници по делото. Дори и да се приеме, че
здравословното състояние на ответника е било влошено, каквито твърдения
навежда той, то същото не го освобождава от задължението за заплащане на
поетите по процесния договор за наем парични задължения, които предвид
своята същност не представляват задължения с оглед личността на длъжника.
Съгласно чл. 81, ал. 2 от ЗЗД обстоятелството, че длъжникът не разполага с
парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от
отговорност. Следователно дори поради влошено здравословно състояние
ответникът да е реализирал по-ниски доходи, то това не го освобождава от
задължението да изпълни поетите към ищеца парични задължения.
Ответникът релевира възражение за недължимост на тези суми и с
твърдението, че те са заплатени на ищеца от предварително внесения от него
депозит. Съдът намира за неоснователно това възражение на ответника, тъй
като видно от клаузата на чл. 7.4. от договора за наем между страните е
валидно уговорено, че в случай на предсрочно прекратяване на договора за
наем преди изтичане на 6 месеца от сключването му, платеният депозит не
подлежи на връщане и остава като обезщетение за наемодателя във връзка с
предсрочното прекратяване на договора, като това не освобождава наемателя
от отговорността да заплати всички суми, дължими във връзка с процесния
договор и/или ползването на имота (наеми, консумативни разходи и др.). В
съответствие с постигнатите уговорки, доколкото процесният договор за наем
е надлежно прекратен преди изтичането на шест месеца от сключването му,
ищецът не е бил длъжен да върне на ответника депозита или да го прихване
срещу конкретно определени задължения на наемателя, а е имал право да
задържи и е задържал, на основание чл. 7.4. от договора за наем, заплатения
от ответника депозит в размер на 376 евро, платени в тяхната левова
равностойност, като обезщетение за предсрочното прекратяване на договора
преди изтичането на шест месеца от сключването му, за което е уведомил
ищеца с получаването на волеизявлението за прекратяване на договора за
наем. В този смисъл ищецът не се е обогатил неоснователно със сумата от
8
внесения депозит, каквито доводи навежда ответника.
По изложените съображения съдът намира, че исковете с правна
квалификация чл. 232, ал. 2, предл. 1-во и 2-ро от ЗЗД са изцяло основателни
и следва да бъдат уважени.
По иска с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД.
Съгласно нормата на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, ако наемателят продължи
ползуването на вещта въпреки противопоставянето на наемодателя, той
дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи
от прекратения наемен договор.
За да бъде уважен иска по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД в тежест на ищеца е да
установи, при условията на пълно и главно доказване, обстоятелството, че
между него и ответника е съществувало твърдяното облигационно
правоотношение по договор за наем, че същото е било предсрочно
прекратено, че ищецът се е противопоставил ползването на имота от
ответника да продължи, размерът на обезщетението за ползването на имота
през исковия период – 01.03.2020 г. – 07.03.2020 г., стойността на
незаплатените от ответника консумативни разноски за този период и тяхната
изискуемост.
Липсва спор между страните относно наличието на валидна
облигационна връзка помежду им по договора от 29.11.2019 г. за отдаване
под наем на недвижим имот – процесния апартамент. Безспорно е между
страните и че процесният договор за наем е прекратен с едностранно
волеизявление на наемодателя, на основание чл. 4.2 във връзка с чл. 6.1.,
буква „в“ от договора, считано от 29.02.2020 г. Между страните не е спорно и
обстоятелството, че въпреки прекратяването на договора за наем и
отправената покана да освободи имота до 29.02.2020 и да предаде обратно
държането на същия, в т.ч. ключовете за имота, ответникът е продължил да го
ползва до 07.03.2020 г.
Гореизложеното обуславя извод за облигационна обвързаност между
страните в периода от 29.11.2019 г. до 29.02.2020 г. по силата на договор за
наем на процесния апартамент, предаването обратно на държането на който е
осъществено от ответника на 07.03.2020 г. Следователно ответникът дължи
обезщетение за ползването на имота през исковия период 01.03.2020 г. –
07.03.2020 г., на основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД и е длъжен да изпълнява
всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор - задължен
е и за консумативните разходи за имота, направени през периода 01.03.2020 г.
- 07.03.2020 г. на соченото правно основание.
Размерът на обезщетението по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД е съизмерим със
средния пазарен наем за подобни обекти за процесния период, но не може да
е по-малко от уговорената наемна цена, която в процесния случай е в размер
на 376 евро, платими в тяхната равностойност в български лева по
официалния фиксинг на БНБ в деня на плащането (в този смисъл Решение №
422/21.05.2010 г. по гр. д. № 981/2009 г. на ВКС, III г.о., постановено по реда
9
на чл. 290 от ГПК).
Ответникът не оспорва размера на претендираното обезщетение по чл.
236, ал. 2 от ЗЗД за ползване на апартамента след прекратяването на договора
за наем – в периода от 01.03.2020 г. до 07.03.2020 г., нито, че не е заплатил
консумативните разходи за имота през този период, но твърди, че не дължи
обезщетението, тъй като то е заплатено на ищеца от предварително внесения
от ответника депозит. По изложените по-горе съображения, основаващи се на
постигнатите между страните договорки в чл. 7.4. от договора за наем и
обстоятелството, че същият е прекратен преди изтичането на шест месеца от
сключването му, съдът намира за неоснователно инвокираното в този смисъл
възражение.
Гореизложеното налага извод за основателност на претенциите за
заплащане на консумативни разноски за ползване на имота след прекратяване
на договора за наем и на обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, като същите
следва да бъдат уважени в пълния предявен размер.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.
Преди да пристъпи към разглеждане на исковата претенция по
същество, съдът следва да се произнесе по направеното от ответника
възражение за недопустимост на предявения иск по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.
Релевираното възражение е неоснователно. Претендираната неустойка не е за
забава в плащането на наемната цена, консумативните разноски или на част
от тях по договора за наем, а при прекратяване на договора за наем по вина на
наемателя. Допустимо е кумулирането на неустойка за обезщетяване на вреди
от неизпълнението, поради развалянето на двустранен договор за периодично
или продължително изпълнение, по вина на длъжника, ако такава е била
уговорена, с обезщетение за забава по чл. 86 от ЗЗД.
За да бъде уважен иска по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД в тежест на ищеца е да
установи, при условията на пълно и главно доказване, следните
предпоставки: действащ валиден договор за наем; неизпълнение на същия от
ответника, вид на неизпълнението; валидно уговорена неустоечна клауза;
разваляне на договора за наем и какъв е уговореният между страните размер
на неустойката при разваляне на договора за наем.
В тежест на ответника е да установи, че размера на неустойката е
прекомерен спрямо действително настъпилите за ищеца вреди.
Като клауза, уговорена в договора, неустойката е проявление на
принципа на автономия на волята в частното право (чл. 9 от ЗЗД). С нея
страните уговарят предварително размера на обезщетението, което ще
заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите задължения, без
да е необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от
неизпълнението.
Автономията на волята на страните да определят свободно
съдържанието на договора и в частност да уговарят неустойка е ограничена
10
от разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не
може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на
добрите нрави. Според постановките в т. 3 от ТР № 1/15.06.2010 г. на ВКС по
т.д. № 1/2009 г. на ВКС, ОСТК, условията и предпоставките за нищожност на
клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа
за справедливост в гражданските и търговските правоотношения. Преценката
за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да
се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а
не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните
примерно изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и
размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка;
дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-
поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка
(компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението -
съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението
вреди. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за
която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Прекомерността на неустойката не я прави a priori
нищожна поради накърняване на добрите нрави. Прекомерността на
неустойката се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез
съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди.
Обвързването на неизправната страна със задължение за заплащане на
неустойка по развален двустранен договор е възможно в хипотезата, когато
неустойката е уговорена за случай на разваляне на договора с цел да обезщети
изправната страна за вредите от развалянето, които не са тъждествени с
вредите от договорното неизпълнение (в този смисъл Решение №
102/23.07.2015 г. по т.д. № 1680/2014 г. на ВКС, II т.о.).
От процесния договор за наем и събраните по делото доказателства не
може да се направи извод, че към момента на сключване на договора е
уговорена неустойка, чиято единствена цел излиза извън присъщите й
обезщетителна, обезпечителна и санкционна функции. Уговорената в чл. 4.2.
от договора за наем неустойка при прекратяване на договора не отговаря на
приетите в практиката критерии, при които се приема, че е налице
накърняване на добрите нрави. В случая е уговорен размер на неустойка за
разваляне на договора в двукратния размер на договорения месечен наем на
имота. Това не дава основание да се формира извод за уговаряне на
неустойката извън присъщите й функции, нито дава превес на санкционната
функция на неустойката, поради което не би могло да доведе до нейното
намаляване поради прекомерност по реда на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД. В този
смисъл релевираните от ответника възражения за нищожност, респ. за
прекомерност на неустойката се явяват неоснователни. След като
наемодателят е упражнил правото си да развали договора за наем и след като
претендираната неустойка е уговорена за обезщетяване на вредите от
разваляне на договора, е налице правно основание за присъждането й.
Ответникът не твърди и не ангажира доказателства да е заплатил
претендираната от ищеца неустойка.
11
Като съобрази изложеното относно функциите на неустойката, както и
наличните по делото доказателства относно прекратяването на договора за
наем, продължаващото ползване на процесния имот от ответника след това,
възпрепятстващо възможността на ищеца да отдаде имота под наем
непосредствено след прекратяване на договора, и наличието на валидно
уговорена неустоечна клауза за заплащането на неустойка в размер на два
месечни наема при прекратяване на договора за наем, съдът намира исковата
претенция с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за доказана по основание и
размер.
Ето защо предявеният иск по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД се явява основателен и
като такъв следва да бъде изцяло уважен.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
Съгласно чл. 86, ал. 1 от ЗЗД при неизпълнение на парично задължение
длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на
забавата, като денят на забавата се определя съобразно правилата на чл. 84 от
ЗЗД. Съгласно тези правила при срочно задължение длъжникът изпада в
забава ipso jure след изтичането на срока, а ако задължението е без срок за
изпълнение – от деня, в който бъде поканен от кредитора.
За да бъде уважена акцесорната претенция по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД в
тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно и главно доказване,
следните предпоставки: съществуването на главно парично вземане и неговия
размер за исковия период, изискуемост на главния дълг, изпадането на
ответника в забава и размера на претендираното обезщетение за забава.
По делото се доказа по безспорен начин, че ответникът по предявените
осъдителни искове Ф. К. не е заплатил исковите суми, за които са издадени
процесните 5 бр. фактури.
В чл. 4.1. от договора за наем е уговорен срок за плащане на месечния
наем, а именно от първо до пето число на текущия месец, а съгласно чл. 3.2.
от процесния договор консумативните разноски, свързани с ползването на
имота се заплащат от наемателя към наемодателя в 5-дневен срок от
получаване от страна на наемателя на издадената за тях фактура от
наемодателя. Следователно в съответствие с договорките между страните
ищецът е изпаднал в забава за плащането на наемната цена за месец
февруари, считано от 06.02.2020 г. Доколкото по делото не се спори, че
ответникът е получил горепосочените фактури на датата на издаването им, то
по отношение на останалите вземания, обективирани във фактура №
**********/31.01.2020 г. ответникът е в забава от 06.02.2020 г., по отношение
на вземанията по фактура № **********/28.02.2020 г. ответникът е в забава
от 06.03.2020 г., по отношение на вземанията по фактура №
**********/31.03.2020 г. ответникът е в забава от 06.04.2020 г., по отношение
на вземанията по фактура № **********/29.05.2020 г. ответникът е в забава
от 04.06.2020 г., а по отношение на вземането, представляващо обезщетение
12
за ползването на имота след прекратяване на договора, обективирано във
фактура № **********/04.03.2020 г. от деня на поканата, като по делото не е
спорен факта, че фактурата за заплащане на обезщетението е получена от
ответника в деня на издаването й. В изявлението на ищеца за прекратяване на
договора за наем, получено от ответника на 21.02.2020 г., е обективирана
покана до ответника в срок до 29.02.2020 г. да плати сумата в размер на
1470,78 лв., представляваща левовата равностойност на 752 евро – дължима
от ответника неустойка при прекратяване на договора за наем, на основание
чл. 4.2. от договора в размер на два месечни наема. Следователно от
01.03.2020 г. ответникът е в забава за заплащането на претендираната
неустойка за предсрочно прекратяване на договора. Съдът установи, че
определен съгласно чл. 162 от ГПК с помощта на електронен калкулатор за
законна лихва, размерът на дължимата от ответника законна лихва е както
следва: 0,10 лв. е законната лихва върху неплатената част от дължимата сума
по фактура № **********/31.01.2020 г., за периода от 06.02.2020 г. до
20.08.2020 г.; 8,12 лв. е законната лихва върху сумата по фактура №
**********/28.02.2020 г., за периода от 06.03.2020 г. до 20.08.2020 г., 7,20 лв.
е законната лихва върху сумата по фактура № **********/31.03.2020 г., за
периода от 06.04.2020 г. до 20.08.2020 г., 70,68 лв. е законната лихва върху
сумата за начислена неустойка по фактура № **********/04.03.2020 г., за
периода от 01.03.2020 г. до 20.08.2020 г., 15,50 лв. е законната лихва върху
сумата по фактура № **********/04.03.2020 г., представляваща обезщетение
за ползване на имота за времето от 01.03.2020 г. до 07.03.2020 г., начислена за
периода от 06.03.2020 г. до 20.08.2020 г., а законната лихва върху сумата по
фактура № **********/29.05.2020 г., за периода от 06.06.2020 г. до 20.08.2020
г. (съобразно диспозитивното начало в процеса), е в размер на 0,80 лв.
Като законна последица от уважаването на исковете по чл. 232, ал. 2,
предл. 1-во и 2-ро от ЗЗД, чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, чл. 92, ал. 1 от ЗЗД следва да
бъде присъдена и законната лихва, считано след датата на входиране на
исковата молба в съда – 24.08.2020 г. до окончателното изплащане на
вземанията, в съответствие с изрично направеното искане от ищеца в тази
насока. Текуща (законна) лихва върху мораторната лихва по чл. 86, ал. 1 от
ЗЗД не се дължи, поради което искането на ищеца за присъждане на законна
лихва върху обезщетението по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД следва да бъде оставено без
уважение.
По разноските:
При този изход на правния спор право на разноски, на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК, има ищецът. Същият своевременно е направил искане за
присъждане на разноски и е представил писмени доказателства за реално
сторени такива в размер на 208,83 лв. – за държавна такса, 5,00 лв. – за
съдебно удостоверение, 300 лв. – за депозит за особен представител на
ответника и 939,72 лв. с ДДС – за заплатено в брой адвокатско
възнаграждение. Неоснователно е релевираното от особения представител на
13
ответника възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК. Съобразявайки фактическата и
правна сложност на делото и броя на предявените искове, по които е
осъществена процесуална защита, съдът намира, че претендираното
адвокатско възнаграждение в общ размер на 783,10 лв. без ДДС, което след
включване на ДДС възлиза на 939,72 лв., не е прекомерно. Поради това в
тежест на ответника следва да бъдат възложени направените от ищеца
разноски в настоящото производство в общ размер на 1453,55 лв.
Мотивиран от гореизложеното, Районен съд - П.
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ф. К. (Franсo Contaldi), италиански гражданин, роден на
********** г., ЛНЧ: **********, с адрес: гр. П., ул. „Ж.“ № 9, да заплати на
„Кулинар Еърпорт Център“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. С., район „О.“, ул. „Г.Б.“ № 7, ет. 3, на основание чл. 232, ал.
2, предл. 1-во и 2-ро от ЗЗД и чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, сумата в размер в общ
размер на 402,62 лв. по сключен между страните Договор за наем на
недвижим имот от 29.11.2019 г., от която: сумата в размер на 1.81 лв.,
неплатена част от наемна цена за месец февруари 2020 г., ел. енергия за
периода 29.11.2019 г. - 06.12.2019 г. и кабелна телевизия и интернет за
периода 02.12.2019 г. - 22.12.2019 г., дължима по фактура №
**********/31.01.2020 г.; сумата в размер на 174.01 лв., дължима и
незаплатена от ответника за използвана ел. енергия за периода 07.12.2019 г. -
06.01.2020 г. и кабелна телевизия и интернет за периода 23.12.2019 г. -
22.01.2020 г. и за периода 23.01.2020 г. - 22.02.2020 г., съгласно фактура №
**********/28.02.2020 г.; сумата в размер на 189.08 лв., дължима и
незаплатена от ответника за използвана ел. енергия за периода 07.01.2020 г. -
06.02.2020 г., вода за периода 29.11.2019 г. – 23.01.2020 г. и 24.01.2020 г.-
07.03.2020 г., кабелна телевизия и интернет за периода 23.02.2020 г. -
07.03.2020 г., съгласно фактура № **********/31.03.2020 г.; сумата в размер
на 37.72 лв. - дължима и незаплатена от ответника за използвана ел. енергия
за периода 07.02.2020 г. – 07.03.2020 г., съгласно фактура №
**********/29.05.2020 г., ведно със законната лихва върху посочените суми,
считано след датата на подаване на исковата молба в съда – 24.08.2020 г. до
окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА Ф. К. (Franсo Contaldi), италиански гражданин, роден на
********** г., ЛНЧ: **********, с адрес: гр. П., ул. „Ж.“ № 9, да заплати на
„Кулинар Еърпорт Център“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. С., район „О.“, ул. „Г.Б.“ № 7, ет. 3, на основание чл. 236, ал. 2
от ЗЗД, сумата в размер на 332.08 лв., представляваща обезщетение за
ползване на следния недвижимия имот: апартамент № 54, със застроена площ
от 98.02 кв.м, находящ се гр. С., община С., район „Л.“, ул. „М.“ № 7, на
втори подпокривен етаж, вход „А“, в „Жилищна сграда, подземни гаражи и
магазини – секция А“, изградена в УПИ III-537, 544, кв. 41а, по плана на гр.
14
С., местността „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“, за периода 01.03.2020 г. -
07.03.2020 г., включително, съгласно фактура № **********/04.03.2020 г.,
ведно със законната лихва върху посочената сума, считано след датата на
подаване на исковата молба в съда – 24.08.2020 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА Ф. К. (Franсo Contaldi), италиански гражданин, роден на
********** г., ЛНЧ: **********, с адрес: гр. П., ул. „Ж.“ № 9, да заплати на
„Кулинар Еърпорт Център“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. С., район „О.“, ул. „Г.Б.“ № 7, ет. 3, на основание чл. 92, ал. 1
от ЗЗД, сумата в размер на 1470.78 лв. – неустойка при прекратяване на
сключения между страните Договор за наем на недвижим имот от 29.11.2019
г., начислена на основание чл. 4.2. от същия в размер на два месечни наема, за
което е издадена фактура № **********/04.03.2020 г., ведно със законната
лихва върху посочената сума, считано след датата на подаване на исковата
молба в съда – 24.08.2020 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА Ф. К. (Franсo Contaldi), италиански гражданин, роден на
********** г., ЛНЧ: **********, с адрес: гр. П., ул. „Ж.“ № 9, да заплати на
„Кулинар Еърпорт Център“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. С., район „О.“, ул. „Г.Б.“ № 7, ет. 3, на основание чл. 86, ал. 1
от ЗЗД, сумата в общ размер на 102,40 лв., от която: 0.10 лв. - законна лихва
за забава върху сумата от 1.81 лв., начислена за периода 06.02.2020 г. -
20.08.2020 г., 8.12 лв. – законна лихва за забава върху сумата от 174.01 лв.,
начислена за периода 06.03.2020 г. - 20.08.2020 г., 7.20 лв. – законна лихва за
забава върху сумата от 189.08 лв., начислена за периода 06.04.2020 г. -
20.08.2020 г., 70.68 лв. – законна лихва за забава върху сумата от 1470.78 лв.,
начислена за периода 01.03.2020 г. - 20.08.2020 г., 15.50 лв. – законна лихва за
забава върху сумата от 332.08 лв., начислена за периода 06.03.2020 г. -
20.08.2020 г., 0.80 лв. – законна лихва за забава върху сумата от 37.72 лв.,
начислена за периода 06.06.2020 г. - 20.08.2020 г.
ОСЪЖДА Ф. К. (Franсo Contaldi), италиански гражданин, роден на
********** г., ЛНЧ: **********, с адрес: гр. П., ул. „Ж.“ № 9, да заплати на
„Кулинар Еърпорт Център“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. С., район „О.“, ул. „Г.Б.“ № 7, ет. 3, на основание чл. 78, ал. 1
от ГПК, сумата в общ размер на 1453,55 лв. – разноски в производството по
делото.
Присъдените с решението суми могат да бъдат заплатени по посочената
от ищеца банкова сметка IBAN: ...., BIC: UNCRBGSF, при банка „УниКредит
Булбанк“ АД.
Решението може да се обжалва пред Окръжен съд - П. в двуседмичен
15
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
16