№ 9508
гр. София, 23.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20231110164615 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от „Медицински център Медика 2005“ ЕООД срещу останалите етажни
собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС с административен адрес:
/адрес/, иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решението по т. 1, взето от
Общото събрание на етажните собственици от сградата в режим на ЕС на 19.10.2023 г. в
частта, касаеща определяне размера на дължимата от дружеството такса поддръжка, считано
от 01.01.2024 г.
Ищцовото дружество „Медицински център Медика 2005“ ЕООД твърди, че е
регистрирано като лечебно заведение „медицински център“ с предмет на дейност
осъществяване на специализирана извънболнична медицинска помощ и е вписано в
регистъра на Изпълнителна агенция „Медицински надзор“. Посочва, че по силата на
договор за покупко-продажба от 10.08.2017 г., в качеството си на купувач, е придобило
собствеността върху недвижим имот, представляващ апартамент № 2, находящ се на етаж 1
с площ от 43,79 кв.м., заедно с прилежащите му 1,11 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 6,82 кв. м. и прилежащите му 136,78/674 идеални части от
урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата, представляващ УПИ IX-372 от
кв. 125 по плана на гр. София, местност „Лозенец III-та част“, с административен адрес:
/адрес/. Изяснява, че въз основа на Заповед на главния архитект на район „Лозенец“ от
02.11.2017 г. било допуснато изменение в одобрения инвестиционен проект, изразяващо се в
промяна в предназначението на притежавания от ищеца апартамент в амбулатория за
първична медицинска помощ – групова практика за специализирана медицинска помощ –
неврология. Строежът бил въведен в експлоатация съгласно Удостоверение от 25.11.2019 г.,
издадено от главния архитект на Столична община, като имотът, собственост на ищцовото
дружество, бил кадастрално отразен като имот с идентификатор 68134.902.372.5.2 по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-739/21.11.2017 г. на изп. директор на АГКК, с
предназначение – за здравни и социални услуги. Ищецът посочва, че на 19.10.2023 г. било
проведено общо събрание на етажните собственици в сградата в режим на етажна
собственост с адрес: /адрес/. За свикването на последното не е имало обявена по
установения ред писмена покана, поради което ищцовото дружество не е редовно уведомено
1
и не е взело участие на събранието. Излага се, че в хода на същото било взето решение по т.
1 от дневния ред, съгласно което на основание чл. 51, ал. 5 ЗУЕС за обект „Медицински
център Медика 5“ /бивш ап. 2/, находящ се на партера в сградата, в който се упражнява
професия и извършва дейност, свързана с достъп на външни лица, да се заплаща такса
поддръжка в петкратен размер, а именно 225 лева на месец, считано от 01.01.2024 г. Прието
било таксата да се заплаща преди началото на всяко четиримесечие в касата на ЕС, в брой и
на управителя Н. К.. С исковата молба „Медицински център Медика 2005“ ЕООД, в
качеството си на собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна
собственост, оспорва така взетото решение, намирайки същото за незаконосъобразно.
Конкретно посочва, че Общото събрание е свикано и проведено в нарушение на
установените правила – без обявяване на поканата от свикалия го управител в установения
срок съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС и без последният да е съставил протокол по отношение
датата и часа на поставяне на поканата; протоколът е изготвен от протоколчик, избран в
нарушение на правилата на чл. 16, ал. 4 ЗУЕС; не съдържа всички необходими реквизити
съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС – не е посочено място на провеждане на ОС, не са посочени
поименно явилите се лица и идеалните части от ЕС, не е посочен номерът на самостоятелния
обект, който всеки етажен собственик притежава, не е отбелязано обстоятелството кои
собственици присъстват лично и кои се представляват от упълномощени лица, определени
изказвания са отразени без посочване на техния автор, в съдържанието на протокола не са
описани представените пълномощни, нито са приложени копия от тях на основание чл. 14,
ал. 5 ЗУЕС, в графата „данни за собственика“ името на С.Н. неправилно е вписано по
отношение собствеността върху ап. 5 и пм. 5, както и върху ап. 7 и пм. 6, тъй като няма
качеството на етажен собственик. Наред с това, данните за притежаваните идеални части от
общите части на сградата, посочени в т. 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 от списъка - приложение,
са неверни, тъй като вписаните идеални части в проценти са повече от действителните
такива съгласно документи за собственост. Поради това ищцовото дружество счита, че не са
спазени изискванията за наличие на кворум и представителна власт на лицата, както и
правилата за мнозинство при вземане на решения. С исковата молба се оспорва
представителната власт на лицето И.Т., като пълномощник на П.П., на лицето С.Н. като
пълномощник на „СН Асет Партнърс“ АД и на лицето И.И. при поискването им от
ищцовото дружество. Изтъква се, че оспореното решение е незаконосъобразно и с оглед
разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС, тъй като размерът на разходите за управление и поддръжка на
общите части на ЕС се определя на база действително извършените разходи за всеки отделен
месец, а не на база предварително определен и авансово дължим фиксиран месечен размер.
Посочва се, че оспореното решение не е мотивирано, не се позовава на конкретни факти и
съдържа неверни твърдения. В исковата молба се твърди, че решението не съдържа данни за
причините, поради които значително са нараснали разходите за поддръжка на общите части
на сградата в резултат на стартиране дейността на „Медицински център Медика 2005“ /бивш
ап. 2/“. Ищцовото дружество посочва, че с оглед предмета си на дейност е добре
организирано относно начина на посрещане/изпращане на пациенти, като е налице
обособено помещение, изпълняващо функции на чакалня. Излага, че при определяне на
таксата по чл. 51, ал. 5 ЗУЕС не са взети предвид разходите за експлоатация на асансьора в
сградата, който ищцовото дружество не използва, както и, че така определеният размер на
таксата за поддръжка не е съобразен с другото търговско дружество, притежаващо обекти в
същата сграда в режим на етажна собственост. Поради тези причини МЦ „Медика 2005“
ЕООД счита, че решението по т. 1 е взето при липса на фактическо и правно основание. С
тези съображения отправя искане за уважаване на исковата претенция и за отмяна на
оспореното решение. Претендира присъждане на сторените по делото разноски.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна –
останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: /адрес/,
представлявана от управителя Н. Й. К., чрез пълномощника си адв. Г., намира исковата
претенция за изцяло неоснователна. Не оспорва, че ищцовото дружество е собственик на
самостоятелен обект в процесната жилищна сграда в /адрес/, а именно на апартамент № 2,
находящ се на етаж № 1, кота 0, както и, че предназначението му, след допуснато изменение
2
на инвестиционния проект, е амбулатория за първична медицинска помощ – групова
практика за специализирана медицинска помощ – неврология. Не оспорва, че на 19.10.2023
г. е проведено общо събрание на ЕС, на което са присъствали всички собственици на
самостоятелни обекти в сградата, с изключение на представител на ищцовото дружество.
Твърди, че решенията са взети в съответствие със закона, при стриктно съблюдаване на
процедурните правила, регламентирани в ЗУЕС, с нужния кворум, при надлежно свикано
Общо събрание. Конкретно посочва, че на 09.10.2023 г. в 20:10 часа на видно и
общодостъпно място – на входната врата на сградата и на шкаф за домофонна система,
намиращ се във фоайето на сградата, е поставена покана за свикване на ОС на 19.10.2023 г.,
която съдържа всички изискуеми реквизити. Поддържа се, че за поставянето на поканата е
съставен нарочен протокол, подписан от управителя и един от собствениците. До всички
етажни собственици, в т.ч. и до ищцовото дружество, покана с идентично съдържание е
изпратена и на електронната поща на 10.10.2023 г. Заявява се, че на 26.10.2023 г. в 20:17 часа
е изготвен и оповестен протоколът от провелото се на 19.10.2023 г. общо събрание, като
съобщение в тази връзка, заедно с копие от протокола, са поставени на намиращия се срещу
входа на сградата шкаф за домофонната система. Ответната страна намира, че протоколът
съдържа всички реквизити съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, заедно със списък - приложение към
него и всички пълномощни, удостоверяващи представителната власт на присъствалите
упълномощени лица. Протоколчикът е надлежно и единодушно избран от всички
присъстващи на ОС. Оспорва ищцовото дружество да е отправяло искане да се запознае с
представените пълномощни. Видно от присъствения лист и протокола, решенията са взети с
мнозинство от 98,89 %. В отговора се излага довод, че отразените идеални части от общите
части на сградата са коректно описани и в съответствие с притежаваното право на
собственост на всеки един собственик. Посочва се, че управителят няма задължение да
следи дали е налице прехвърлена собственост или дали има промяна в
обитателите/наемателите. Излага се, че от ищеца своевременно не е направено възражение
по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, като съдържанието на протокола не е оспорено пред управителя в
предвидения 7-дневен срок, след изтичане на който протоколът се стабилизира и има
обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Останалите
етажни собственици твърдят, че е налице основание за заплащане от страна на ищеца на
такса за поддръжка и управление на общите части в петкратен размер, тъй като дружеството
упражнява търговска дейност като медицински център, която е свързана с постоянен достъп
на външни лица, а това от своя страна води до увеличаване на разходите за електроенергия,
почистване, дребни поправки в общите части на сградата и др. Поддържа се, че няма
изрично законово изискване таксата за поддръжка и управление на общите части да бъде
равна на размера, определен за един собственик/обитател. Като релевантно основание за
заплащане на петкратна такса намира обстоятелството, че Медицинският център ползва общ
вход с живущите в сградата, както и, че за такъв вид лечебно заведение е предвидена
възможност за стационар за 24 часа. Твърди, че в мотивите към решението са посочени
действителната ситуация и реалните факти, довели до увеличаване на таксата за поддръжка
и управление. Излага се, че другото търговско дружество, притежаващо обект в същата
сграда в режим на етажна собственост, използва последния като жилище, а не за
упражняване на търговска дейност. Оспорва твърдението на ищеца, че липсва правно
основание за вземане на решение за увеличаване на размера на таксата, тъй като съгласно
чл. 11, т. 5 ЗУЕС това е именно от изключителната компетентност на ОС. Действията по
управление и поддръжка не могат да бъдат извършвани при липсата на авансово извършени
вноски, предвидени за този вид разходи. С тези доводи останалите етажни собственици от
процесната сграда отправят искане за отхвърляне на исковата претенция като
неоснователна, доколкото оспореното решение по т. 1, взето на процесното общо събрание, е
законосъобразно. Претендират разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
3
незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата
разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната
собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
По своята правна същност исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конститутивни и имат за
свой предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на
самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на
общо събрание на етажни собственици.
Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на етажната
собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото събрание и
управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при упражняване на
законовите си правомощия Общото събрание, в която участват собствениците/ползватели на
самостоятелни обекти, приема решения.
Решенията на Общото събрание на сграда в режим на етажна са особен вид
многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на
една обща цел. Последните се вземат по специално законовоустановена процедура,
регламентираща начина на свикване на ОС, състав, представителна власт, гласуване,
предметна компетентност, като спазването на тези правила е основание за действителността
на решението – в т. см. Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. дело № 657/2012 г., I г. о., ГК на
ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Характера на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за
проверка на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът
за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се
инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица - собствениците на
обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по
характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението,
извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
С оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в
производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно
посочени, доколкото отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при
нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, като съдът с
решението си не може да замести решението на общото събрание на етажните собственици.
Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения,
допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, посочени в сезиращата съда
искова молба.
Предвид това и с оглед принципа на диспозитивното начало, установен в
разпоредбата на чл. 6 ГПК, пряко проявление на който е определяне на вида и предмета на
търсената защита от страните, то и в производство по иск по чл. 40 ЗУЕС съдът дължи да
изследва именно посочените от ищеца доводи, насочени към оспорване процесуалната и
материална законосъобразност на взетите решения.
В настоящия случай, с оглед становищата на страните и на основание чл. 146, ал. 1, т.
4 ГПК с проекта за доклад по делото, обективиран в определението от 05.06.2024 г. и обявен
за окончателен такъв, като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени
обстоятелствата, че процесната сграда с административен адрес /адрес/ е в режим на етажна
собственост; че ищецът „Медицински център Медика 2005“ ЕООД е собственик на
самостоятелен обект в сградата – апартамент № 2, като по силата на допуснато изменение в
одобрения инвестиционен проект за процесната сграда предназначението на притежавания
от ищеца апартамент е променено в амбулатория за първична медицинска помощ – групова
практика за специализирана медицинска помощ – неврология; че на 19.10.2023 г. е
проведено общо събрание на собствениците от сградата в режим на ЕС, на което е взето
процесното решение, оспорено от ищеца; че определеният с това решение размер на
дължимите от ищеца разходи за управление и поддръжка на общите части се равнява на
петкратния такъв за съответната етажна собственост.
4
За притежаваните от ищеца права върху самостоятелен обект в процесната жилищна
сграда свидетелстват и данните от приетия като писмено доказателство Нотариален акт за
покупко – продажба на недвижим имот № 7, том II, рег. № 5865, дело № 122/10.08.2017 г. по
описа на нотариус Веселина Кацарова с рег. № 269 на НК и с район на действие Софийски
районен съд, сочещи, че ищцовото дружество е придобило собствеността върху недвижим
имот – апартамент № 2, на ет. 1, с площ от 43,79 кв.м., състоящ се от хол с кухненски бокс и
трапезария, спалня и баня с тоалетна, при съседи: двор, двор, апартамент 1, стълбищна
клетка и коридор, заедно с прилежащите му 1,11 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 6,82 кв.м., находящ се в жилищна сграда с подземни гаражи с
площ от 238,17 кв.м. изградена в степен на завършеност „груб строеж“, построена в УПИ IX-
372 от кв. 125 по плана на град София, местност „Лозенец III част“.
Следователно, като собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна
собственост по см. на § 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС ищецът се явява и активно процесуалноправно
легитимиран да предяви процесната искова претенция.
Между страните не се спори, а и от представения (и от двете страни) и приет по
делото заверен препис от протокол по чл. 16, ал. 4 ЗУЕС се установява, че на 19.10.2023 г. от
19:30 часа е проведено Общо събрание на собствениците и обитателите на ЕС с
административен адрес /адрес/ с председател Н. К. и протоколчик С.Н. който протокол е
подписан от председателя, и от протоколчика. От съдържанието на протокола се установява,
че на проведеното общо събрание са обсъдени, гласувани и приети решения по следния
дневен ред: 1. вземане на решение за размера на такса поддръжка и управление на общите
части, дължими от собственици/ползватели/обитатели, срок и начин на плащане; т. 2.
вземане на решение за сезиране/възлагане на компетентните органи извършване на проверка
относно законосъобразността и ползване по предназначение на имот – апартамент 2, в който
имот към момента се помещава „Медицински център Медика“; т. 3. вземане на решение
относно премахване на неправомерно поставени табели от собственици, определяне на
размер на обезщетение при неправомерно ползване на общи части за собствени цели от
собственици на месечна база; т. 4. обсъждане на въпроси във връзка със зачестилите повреди
по общите части на сградата, както и нарушаване на спокойствието на собственици/живущи
в сградата от посетители (пациенти) на Медицинския център. Изяснява се, че на ОС на ЕС е
взето конкретно решение по т. 1 от дневния ред, съгласно което дължимата такса поддръжка
за жилищата в сградата се запазва в досегашния размер от 45 лева на апартамент/жилище,
която да се заплаща и занапред, на месец – преди началото на всяко четиримесечие, в касата
на ЕС, в брой на управителя Н. К., както до този момент. Взето е решение на основание чл.
51, ал. 5 ЗУЕС за обект Медицински център „Медика“ /бивш ап. № 2/, находящ се на партера
в сградата, в който се упражнява професия и се извършва дейност, свързана с достъп на
външни лица, да се заплаща такса поддръжка в петкратен размер, а именно сумата от 225
лева на месец, считано от 01.01.2024 г. В решението е налице препращане към мотивите за
това при направените обсъждания по тази точка, като е посочено, че същото е свързано с
увеличаване на разходите за поддръжка на общите части на сградата в резултат на
стартиране и осъществяване на дейността на Медицинския център. Предвидено е таксата да
се дължи преди началото на всяко четиримесечие в касата на ЕС, в брой на управителя Н. К.,
както и, че таксата за поддръжка на Медицински център „Медика“ /бивш ап. № 2/ до края на
2023 г. остава непроменена, а именно в размер на 45 лева на месец.
По делото не се спори, а и от приложения към протокола списък на присъствалите на
общото събрание, представляващ неразделна част от него, се установява, че ищцовото
дружество „Медицински център Медика 2005“ ЕООД, като собственик на самостоятелен
обект в процесната жилищна сграда – апартамент № 2, не е представлявано от свой
представител на проведеното на 19.10.2023 г. общо събрание.
Изясни се, че разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС въвежда преклузивен срок за
оспорване законосъобразността на проведеното ОС по съдебен ред – 30-дневен, който
започва да тече от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7. Съгласно посочената
разпоредба в седемдневен срок от провеждане на общото събрание, председателят на
5
управителния съвет (управителят) поставя на видно и общодостъпно място на входа на
сградата съобщение за изготвянето на протокола от проведеното ОС. За поставяне на
съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и
един собственик, ползвател или обитател, в който се посочват датата, часът и мястото на
поставяне на съобщението. Съгласно законовата разпоредба копие от протокола от
провеждане на общото събрание, заверен с надпис „вярно с оригинала“ и приложенията към
него, се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13,
ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната.
В настоящия случай страните не спорят, а и от приетите като писмени доказателства
по делото съобщение за изготвяне на протокол от проведеното общо събрание и протокол за
поставяне на съобщението се установява, че на 26.10.2023 г. в 20:17 часа, чрез поставяне на
съобщение на шкаф на домофонната система на процесната сграда, етажните собственици
от сградата в режим на ЕС с административен адрес /адрес/ са били уведомени, че
протоколът от проведеното на 19.10.2023 г. общо събрание на собствениците на процесната
ЕС е изготвен и прикрепен към съобщението, а копие от него, заверено с „вярно с
оригинала“ може да се предостави от домоуправителя на ЕС при поискване. Съобщението за
изготвянето на протокола е подписано от управителя на ЕС, а протоколът за поставяне на
съобщението – от управителя на ЕС и от един свидетел - И.А.Т. – етажен собственик /ап. №
10/. Установява се също, от приложената по делото извадка от ел. кореспонденция (л. 100 от
делото), че съобщението по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС за изготвяне на протокола от проведеното ОС
на ЕС на 19.10.2023 г. е изпратено от управителя на ЕС на 26.10.2023 г. и на електронните
адреси на етажни собственици, сред които и на ищцовото дружество (обстоятелство,
останало неоспорено по делото).
Предвид изложеното, съдът достига до извод, че 30-дневният срок за оспорване на
процесното решение за ищеца е започнал да тече считано от 26.10.2023 г. на основание чл.
16, ал. 7 ЗУЕС и съответно не е изтекъл към момента на сезиране на съда с исковата молба
на 24.11.2023 г.
Ето защо, процесната искова претенция се явява предявена от процесуално
легитимирана страна и в преклузивния за това срок, което я прави процесуално допустима и
обуславя разглеждането по същество.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание.
Незаконосъобразни са решенията на общото събрание на ЕС, които противоречат на
императивни правни норми или на разпоредби, установени с приетия Правилник за
вътрешния ред на ЕС; които са взети в нарушение на предвидените в закона или в
Правилника процедури и правила за вземане на решение; при нарушен ред за свикването на
общото събрание; по въпрос, който е извън компетентността на общото събрание на
етажната собственост, предвидена в чл. 11 ЗУЕС.
Следователно, уважаването на процесния конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС е
обусловено от установяване от ищеца, при условията на пълно и главно доказване, че
притежава правото на собственост върху самостоятелен обект в процесната сграда в режим
на етажна собственост с административен адрес /адрес/, провеждането на процесното общо
събрание, взетото решение на събранието, което претендира да бъде отменено.
При установяване на тези обстоятелства, в тежест на ответната страна е да докаже
спазване на законоустановените предпоставки за провеждане на събранието (че решенията са
взети при надлежно свикано и проведено общо събрание), както и, че взетите решения не
противоречат на императивни материалноправни норми, конкретно наличието на
предпоставките на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС – че ищцовото дружество е собственик, който
извършва дейност в самостоятелен обект на ЕС, свързана с достъп на външни лица, че
определеният размер на дължимите от него разходи за управление и поддържане на общите
части е до петкратния такъв и, че е определен с мотивирано решение на общото събрание.
Изясни се, че с исковата молба ищецът оспорва законосъобразността на решението по
6
т. 1, взето на процесното общо събрание, на първо място с доводи за ненадлежното му
свикване, поради липса на обявена по установения ред писмена покана – при съблюдаване
на срока по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС и със съставянето от управителя на протокол за датата и часа
на поставянето на поканата.
Редът за свикване на общото събрание на собствениците е правнорегламентиран в
разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на
ОС), съгласно която Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го
свикват, поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7
дни преди датата на събранието, чрез задължително отбелязване на датата и часа на
поставянето й върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол. Съгласно ал. 7 на същата разпоредба поканата съдържа дневния ред на общото
събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на
неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане
на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя).
В настоящия случай, от представените и приети по делото писмени доказателства се
установява, че с покана за провеждане на общо събрание на собствениците на етажната
собственост на сграда, находяща се на административен адрес /адрес/, е свикано общо
събрание на процесната ЕС на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС от лицето Н. К., в
качеството му на управител на ЕС. В поканата е отразено, че ОС ще се проведе на 19.10.2023
г. от 19:30 ч. във фоайето на партерния етаж на сградата, при следния дневен ред: 1. вземане
на решение за размера на такса поддръжка и управление на общите части, дължими от
собственици/ползватели/обитатели, срок и начин на плащане; т. 2. вземане на решение за
сезиране/възлагане на компетентните органи извършване на проверка относно
законосъобразността и ползване по предназначение на имот – апартамент 2, в който имот
към момента се помещава „Медицински център Медика“; т. 3. вземане на решение относно
премахване на неправомерно поставени табели от собственици, определяне на размер на
обезщетение при неправомерно ползване на общи части за собствени цели от собственици
на месечна база; т. 4. обсъждане на въпроси във връзка със зачестилите повреди по общите
части на сградата, както и нарушаване на спокойствието на собственици/живущи в сградата
от посетители (пациенти) на медицинския център; т. 5. разни. Поканата е подписана от
управителя, чиято е инициативата за свикване на ОС на ЕС. Върху представения по делото
препис от поканата е отразено, че същата е поставена на 09.10.2023 г. в 20:10 часа.
Изяснява се, че с протокол за обявяване на покана по реда на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС за
провеждане на ОС на ЕС е удостоверено, че на 09.10.2023 г. в 20:10 часа на входната врата
на сградата, находяща се на адрес: /адрес/, както и на шкаф за домофонната система във
фоайето на сградата, е поставена покана за свикване на ОС на етажните собственици, което
ще се проведе на 19.10.2023 г. Протоколът обективира и съдържанието на самата покана с
посочените в същата дата и място на провеждане на ОС и дневен ред. Протоколът за
поставяне на поканата е подписан от управителя на ЕС – лицето Н. К. и от един свидетел –
лицето И.А.Т..
Събраните по делото писмени материали сочат също, че идентична по съдържанието
си покана за провеждане на общо събрание е изпратена от управителя Н. К. до етажни
собственици, в частност и до ищцовото дружество, по електронен път, на електронна поща,
на 10.10.2023 г. (л. 96 от делото).
При анализ на така събраните писмени доказателства съдът достига до извод, че
процесното общо събрание е свикано при спазване на законоустановената за това процедура.
Поканата за свикването му е подписана от управителя, доколкото същото е свикано по
негова инициатива по см. на чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС, поставена е на видно и общодостъпно
място – на входната врата, както и на шкаф във фоайето на сградата, не по-късно от 7 дни
преди датата на събранието – в случая на 09.10.2023 г. при ОС, свикано за и проведено на
19.10.2023 г., като за датата, часът и мястото на поставянето е съставен протокол,
подписан от управителя и от свидетел. Ето защо, съдът приема, че като етажен собственик
ищцовото дружество е било редовно уведомено за насроченото общо събрание в
7
законоустановения за това срок и по надлежния ред, в съответствие с разпоредбата на чл. 13,
ал. 1 ЗУЕС.
По делото спорно е и обстоятелството относно надлежното провеждане на процесното
общо събрание, предвид изложените доводи от ищцовата страна за избран в нарушение на
чл. 16, ал. 4 ЗУЕС протоколчик, както и за липса на част от необходимите реквизити от
съдържанието на протокола съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС – конкретно място на провеждане на
ОС, явилите се лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, който всеки собственик притежава, кои собственици присъстват
лично и кои се представляват от упълномощени лица, отразяване на изказвания без
посочване на техния автор, неправилно отразяване на лицето С.Н. по отношение
собствеността върху ап. № 5 и пм. № 5, както и върху ап. № 7 и пм. № 6, доколкото същата
няма качеството на етажен собственик.
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 4 ЗУЕС за провеждане на общото събрание на
етажната собственост се води протокол, като протоколчикът се избира с обикновено
мнозинство, по предложение на председателстващия.
Същевременно изискуемото съдържание на протокола е нормативно установено в
нормата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на ОС),
а именно: дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които
те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата –
„за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения.
От представения (и от двете страни) и приет по делото заверен препис от протокол за
проведено общо събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на ЕС с адрес:
/адрес/, се установява, че за протоколчик на общото събрание сред присъстващите лица е
предложено, респ. избрано лицето С.Н.-с единодушие от присъстващите на ОС
собственици/представители, след проведено явно гласуване. В протокола е отразено, че
процесното общо събрание е проведено на 19.10.2023 г. с начален час 19:30 часа, като на
същото са присъствали 13 от общо 14 собственици/представители на самостоятелни обекти
в сградата в режим на ЕС, представляващи 98,89% от собствеността в сградата. Посочено е,
че представителите на собствениците са удостоверили надлежно представителната си власт,
представили са пълномощни, отразени в присъствен лист, неразделна част от протокола.
В списък-приложение към протокола за провеждане на ОС на ЕС на 19.10.2023 г. на
собственици на обекти ид. части от общите части в процесната жилищна сграда, са отразени
конкретният самостоятелен обект в сградата с данни за собственика и процентът идеални
части от сградата. В графа „бележки“ от присъствения списък са положени подписи на
собствениците, а в случаите, в които последните са представлявани от пълномощник –
подписи на пълномощниците им и съответното отбелязване, че подписалото се лице е
пълномощник.
При анализ на така събраните по делото писмени доказателства съдът достига до
извод, че процесното общо събрание е проведено при спазване на законоустановената за
това процедура – лицето С.Н. е избрана за протоколчик с единодушие, а с това и в
съответствие с изискуемото по чл. 16, ал. 4 ЗУЕС обикновено мнозинство, в приложения
присъствен списък, неразделна част от протокола, са отразени явилите се лица и идеалните
части от ЕС, които те представляват, номерът на самостоятелния обект, който всеки
собственик притежава, както и обстоятелството кои собственици присъстват лично и кои се
представляват от упълномощени лица. Действително, в протокола не е посочено изрично
мястото на провеждане на ОС, но при анализ на съдържанието му следва, че това е
предварително обявеното в поканата за свикването му – фоайето на жилищната сграда. В
тази връзка съдът съобрази, че в протокола е удостоверено, че към началния час на
провеждане на ОС присъстващите са констатирали, че поканата за свикването му стои на
местата, на които е поставена – на входната врата на сградата и на видно място във фоайето.
Наред с това, при обсъждането на т. 5 от дневния ред в протокола е отразено, че по време на
провеждане на ОС е констатирано преминаване на служител на ищцовото дружество през
8
фоайето, където се провежда ОС на ЕС. Ето защо, съдът намира, че макар формално мястото
на провеждане на процесното ОС да не е вписано в протокола, то следва от съдържанието
му, при което е налице съответствие между предварително обявеното такова с поканата от
09.10.2023 г. и мястото на реално провеждане на ОС.
Изясни се, че съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС част от задължителното съдържание на
протокола е отразяването на същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения. В случая, от съдържанието на протокола от процесното ОС следва, че
всяка точка от дневния ред е докладвана от управителя, отразените са конкретно
проведените обсъждания, предложеното за гласуване решение и конкретното взетото такова,
с което са спазени законовите изисквания откъм съдържание на протокола. В тази връзка
съдът намира за неоснователен доводът на ищеца за допуснато нарушение на чл. 16, ал. 5
ЗУЕС поради непосочването на автора на конкретно направените изказвания и
предложения, доколкото тази императивна по характера си законова разпоредба не въвежда
такова изискване, като релевантно е отразяване на същността на самите изказвания и
предложения.
Съдът намира за неоснователно и твърдението на ищеца относно неправилно
вписване в присъствения списък към протокола на лицето С.Н. по отношение собствеността
върху ап. № 5 и пм. № 5, както и върху ап. № 7 и пм. № 6.
В представения и приет по делото препис от списък – приложение към протокола от
ОС следва, че за съответните обекти в графа: „данни за собственика“ е вписано лицето С.Н.
но следвано от изписване на дружеството „СН Асет Партнърс“ АД, като в графа „бележки“
срещу същите обекти изрично е отразено, че подписалото се лице С.Н. е пълномощник.
Същевременно от приетите като писмени доказателства по делото Удостоверение с
изх. № 20220420103235/20.04.2022 г. за актуално състояние на „СН Асет Партнърс“ АД,
издадено от Агенция по вписванията и пълномощно за учредена в полза на С.Н.
представителна власт се установява, че представител на дружеството е лицето С. Й.а Х.,
като същото има като непарична вноска в капитала си недвижими имоти – апартамент № 5,
апартамент № 7, покрито паркомясто № 5 и покрито паркомясто № 6, находящи се в сграда
на адрес: /адрес/. Изяснява се, че с писмено пълномощно С. Й.а Х., в качеството си на
представляващ „СН Асет Партнърс“ АД е упълномощила лицето С. И.Н. (член на Съвета на
директорите съгласно удостоверението) с правото да я представлява при провеждане на ОС
на ЕС на сграда, находяща се на адрес: /адрес/, което ще се проведе на 19.10.2023 г. от 19:30
часа, в качеството на собственик на упълномощителя на недвижим имот в тази сграда.
Предвид изложеното дотук, съдът намира, че не е налице соченото от ищеца
неправилно отразяване относно собствеността в приложения списък на присъствалите на
процесното ОС за самостоятелни обекти ап. № 5 и пм. № 5 и ап. № 7 и пм. № 6, доколкото в
същия са отразени и дружеството, собственик на обектите и имената на представляващото
го на ОС лице С.Н. като изрично е вписано, че същата се е подписала в качеството си на
пълномощник на „СН Асет Партнърс“ АД.
В настоящото производство „Медицински център Медика 2005“ ЕООД излага довод и
за допуснато нарушение, касаещо съдържанието на протокола и изразяващо се в липсата на
описание на представените пълномощни и на прилагане на копия от тях на основание чл. 14,
ал. 5 ЗУЕС, оспорвайки недлежното учредяване на представителната власт на лицето И.Т.,
като пълномощник на П.П., на лицето С.Н. като пълномощник на „СН Асет Партнърс“ АД и
на лицето И.И., като пълномощник на В.М..
Съгласно разпоредбата на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента
на провеждане на ОС) собственик или ползвател, който не може да участва в общото
събрание, може да упълномощи друг собственик, който да го представлява, като
упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на
общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма, като
участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от
пълномощното се прилага към него – арг. от чл. 14, ал. 5 ЗУЕС. На основание чл. 14, ал. 3
9
ЗУЕС собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го
представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно. Когато
собственикът е юридическо лице, упълномощаването се извършва от управителния му орган
– арг. чл. 14, ал. 2 ЗУЕС.
В настоящия случай, в протокола от проведеното ОС е констатирано, че
представителите на етажните собственици са удостоверили надлежно представителната си
власт, като са представили пълномощни, отразени в присъствения списък, който е
неразделна част от протокола. От съдържанието на присъствения списък следва, че на
общото събрание са присъствали лично етажни собственици на следните самостоятелни
обекти: ап. № 1 и гараж № 3, ап. № 4 и гараж № 1, ап. № 8 и гараж № 8, ап. № 9 и гараж №
4, ап. № 10, гараж № 6 и гараж № 2, ап. № 11 и гараж № 5, ап. № 12 и гараж № 7, ап. № 13 и
гараж № 9. От присъствения списък се установява още, че етажните собственици от
конкретно посочени обекти в жилищната сграда са участвали на ОС чрез пълномощник,
както следва: ап. № 3 и паркомясто № 4 с вписан собственик П.П. чрез пълномощник И.Т.
(етажен собственик за обекти ап. 10 и гаражи 6 и 2), за ап. № 5, паркомясто № 5, ап. № 7 и
паркомясто № 6 със собственик „СН Асет Партнърс“ АД – чрез пълномощник С.Н. и ап. №
12А със собственик В.М., чрез пълномощник И.И. етажен собственик за обекти ап. 12 и
гараж 7). Приети като писмени доказателства по делото са и 3 броя пълномощни, от чието
съдържание следва, че етажният собственик В.М.М. е упълномощил И.Г.И. (с пълномощно
от 16.10.2023 г.), етажният собственик П.В.П. – лицето И.А.Т. (с пълномощно с нотариално
заверен подпис от 18.10.2023 г.) и етажния собственик „СН Асет Партнерс“ АД – лицето С.
И.Н., с правото да ги представляват при провеждането на общото събрание на собствениците
в сграда с адрес в /адрес/, което ще се проведе на 19.10.2023 г. от 19:30 часа.
От изложеното следва, че етажните собственици В.М. и П.П. са представлявани на
процесното ОС, респ. са участвали в същото чрез надлежно упълномощени техни
представители, като представените в тяхна полза пълномощни са в изискуемата от закона
писмена форма по чл. 14, ал. 1 ЗУЕС. Спазено е и законовото изискване за удостоверяване в
протокола на участието на конкретни етажни собственици (с поименното им изброяване)
чрез представител, респ. за конкретно посочване на представителите срещу всеки
представляван етажен собственик и на представляваните идеални части в списъка към
протокола. Действително, по делото не се установява несъмнено, че копия на посочените
пълномощни, учредяващи представителна власт в полза на И.Т. /за етажния собственик
П.П./ и И.И. /за етажния собственик В.М./ са приложени към самия протокол, в какъвто
смисъл е разпоредбата на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС. Въпреки това и в двете пълномощни е отразен
моментът на подписването им – 16.10.2023 г., респ. 18.10.2023 г. съгласно нотариална
заверка на подписа, като и двете дати предхождат датата на процесното ОС – 19.10.2023 г., с
оглед на което съдът намира за неоснователно оспорването на ищеца в първото по делото
заседание, че посочените пълномощни са изготвени за целите на процеса.
Ето защо, относно представителството на етажните собственици П.П. и В.М. не е
налице соченото от ищеца нарушение на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС.
По отношение извършеното в полза на С.Н. упълномощаване от изпълнителния
директор на „СН Асет Партнърс“ АД съдът намира, че същото не е в изискуемата от закона
форма.
Както вече се изясни, съгласно чл. 14, ал. 3 ЗУЕС (в приложимата й редакция)
собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да
упълномощи писмено друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на
подписа или адвокат с писмено пълномощно. По силата на чл. 14, ал. 2 ЗУЕС, когато в
етажната собственост собственици са юридически лица, упълномощаването се извършва от
управителните им органи.
При анализ на тези текстове следва, че в хипотезата на представителство на етажен
собственик от трето за етажната собственост лице, то последното трябва да бъде
упълномощено с пълномощно с нотариална заверка на подписа, каквото не се изиска когато
е упълномощен други етажен собственик или адвокат.
10
Приобщеното като писмено доказателство по делото пълномощно, въз основа на
което е учредена представителна власт в полза на лицето С.Н. е в обикновена писмена
форма, без нотариална заверка на подписа. Същевременно по делото не се твърди и не
следва от приетите писмени доказателства това лице да е и етажен собственик в процесната
жилищна сграда, което да обуславя упълномощаването по силата на съставено в проста
писмена форма пълномощно (видно от удостоверението от 20.04.2022 г. издадено от
Агенция по вписванията същата е част от Съвета на директорите на дружеството).
Ето защо, съдът приема, че по отношение на етажния собственик „СН Асет
Партнърс“ АД не е спазена процедурата по ч. 14, ал. 3 ЗУЕС, като идеалните части към
притежаваните от него обекти (съгласно отразените данни в присъствения списък) – оабщо
15,28 % идеални части от общите части на сградата – 6,41% за ап. № 5 и пм. № 5 и 8,87% за
ап. № 7 и пм. № 6,), поради ненадлежно учреденото представителство следва да бъдат
изключени от общия сбор на идеалните части, отразен в присъствения списък – 98,89 %.
Въпреки това съдът намира, че посоченото обстоятелство не влияе на валидността и
законосъобразността на взетото и оспорено от ищеца решение, респ. при определяне на
кворума и необходимото мнозинство за вземането му, тъй като оставащият кворум, при
наличието на който е проведено ОС, гласувано е предложението и е прието процесното
оспорено решение по т. 1, не е под законоустановения минимум от 51 % по арг. от
разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на
ОС). В случай, че посочените 15,28% ид. ч. се изключат от общия сбор на идеалните части,
отразени в присъствения списък, мнозинството, необходимо за вземане на процесното
решение по т. 1, също не е под законоустановения минимум от 50 % съгласно чл. 17, ал. 3
ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на ОС).
Ищецът оспорва и отразените в приложения към протокола присъствен списък данни
за притежаваните идеални части от общите части на сградата, посочени в т. 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
11, 12, 14 от списъка, като неверни поради отрязването им в проценти, които са повече от
действителните такива съгласно документите за собственост. В проведеното първо по делото
о.с.з. ищцовата страна уточнява, че сборът от идеалните части, отразени в присъствения
списък към протокола е получен при сумиране на идеалните части от общите части на
сградата, прилежащи към съответния основен обект (апартамент/жилище) с идеалните
части, припадащи се на паркоместа или гаражи, които идеални части в документите за
собственост са посочени като такива, прилежащи към сутерена на сградата, което е само
част от общите части и не ги изчерпва.
Изясни се, че разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС (в приложимата редакция към
момента на провеждане на ОС) въвежда изисквания откъм съдържанието на протокола за
проведеното ОС. Същият има характера на свидетелстващ документ, установяващ
извършените от Общото събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил
специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол, както и относно съобщаването
му на етажните собственици по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като смисълът на тази процедура
е в две насоки – проверява се още веднъж съдържанието му, освен от подписалия го
председател, и от етажен собственик, респ. обитател или ползвател, и се оповестява
съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок – 7 дни от оповестяване на протокола
за присъствалите и от узнаването – за отсъстващите, в който етажен собственик, ползвател
или обитател може да оспори съдържанието на протокола, респ. достоверността на взетите
решения.
Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола,
удостоверяването на съдържанието му от изрично натоварени за това лица, определеният
начин за оповестяването му и срокът за оспорване на съдържанието му придават
доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелстващи документи.
След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му протоколът се стабилизира и има
обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Ето защо, в
производството по реда на чл. 40 ЗУЕС, при оспорване законосъобразността на взетите
решения, съдържанието им се удостоверява със стабилизирания протокол. В това
11
производство в тежест на оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието на протокола
в определения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, че въпреки това протоколът не е поправен и, че
представеният препис от протокола не отразява достоверно извършените действия и взетите
решения от общото събрание (в този смисъл Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. №
4294/2014 г. на ВКС, I ГО).
В настоящия случай в списъка – приложение и неразделна част от протокола са
посочени в % отношение представените идеални части от общите части, които данни се
съдържат и в самия протокол от процесното ОС – присъствие на собственици/представители
на самостоятелни обекти в сградата, притежаващи 98,89 % ид. части от общите части
(каквато всъщност е разликата между 100 % и притежаваните от ищцовото дружество 1,11
%, което единствено не е представлявано на ОС). Ето защо, и във връзка с изложения довод
от ищеца, съдът намира за необходимо да отбележи, че конкретните размери на
принадлежащите към всеки един от обектите в процесната ЕС идеални части от общите
части, релевантен при определяне на необходимия кворум и мнозинство при вземане на
решенията, е вписан в присъствения списък, който представлява неразделна част от
протокола от общото събрание, а общият размер на представените обекти - отразен в самия
протокол, поради което и с оглед липсата на данни за оспорване на съдържанието му от
ищеца в срока и по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, следва да се приеме, че удостоверените в
същия обстоятелства отговарят на действителното фактическо положение. Предвид това,
извън предмета в настоящото производство, очертан от предявената искова претенция, е
извършването на проверка относно действително притежаваните идеални части от
отделните етажни собственици.
За прецизност следва да се отбележи, че дори и да е налице грешка в пресмятането на
размера на идеалните части от общите части на сградата, притежавани от всеки етажен
собственик, то по делото несъмнено се установи, че в процесното общо събрание са взели
участие всички етажни собственици, с изключение на ищцовото дружество, по отношение
на което е безспорно, че не е присъствало. Приспадането на притежаваните то него ид. части
и на тези, принадлежащи към обектите на етажния собственик „СН Асет Партнърс“ АД (по
вече изложените съображения) от общия брой, равняващ се на 100 %, обаче не влияе на
валидността и законосъобразността на взетото по т. 1 решение, оспорено от ищцовото
дружество, доколкото същото е прието при наличието на законоустановения минимален
кворум от 51 % от идеалните части от общите части на етажната собственост и гласувано с
мнозинство, повече от 50 % от представените идеални части от общите части на сградата.
Предвид всичко изложено дотук, съдът намира, че процесното, оспорено от ищеца
решение на ОС от 19.10.2023 г., е взето при съблюдаване на законоустановената за това
процедура, което обуславя преценката на съда относно съответствието на решението с
императивните материалноправни норми, с оглед въведените от ищеца конкретни доводи.
В конкретната хипотеза ищцовото дружество излага, че решението по т. 1, взето на
процесното ОС е незаконосъобразно поради противоречието му с чл. 51, ал. 5 ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС (в приложимата редакция към
момента на провеждане на ОС) сред изключителните правомощия на Общото събрание на
ЕС е да определя размера на паричните вноски за разходите за управление и поддържане на
общите части на сградата, а съгласно разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата
редакция) разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната
собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Съгласно чл. 51, ал. 5 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на ОС)
собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в
самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща
разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до
петкратния размер, определен с мотивирано решение на общото събрание. В ал. 6 от
законовия текст е предвидено, че този вид собственици/обитатели/ползватели заплаща
таксата по ал. 1 (еднократен размер) когато за самостоятелния му обект е предвиден отделен
12
вход. Предпоставките за дължимостта на определените от общото събрание разходи в по-
голям размер съдът намира за императивно уредени.
Следователно, материалноправната законосъобразност на процесното, оспорено в
процеса, решение по т. 1 е обусловена от наличието на предпоставките, уредени в
разпоредбата на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, а именно, че ищцовото дружество е собственик, който
извършва дейност в самостоятелен обект на ЕС, свързана с достъп на външни лица, че
определеният размер на дължимите от него разходи за управление и поддържане на общите
части е до петкратния такъв и, че е определен с мотивирано решение на общото събрание.
По делото като безспорно е отделено обстоятелството, че „Медицински център
Медика 2005“ ЕООД е собственик на самостоятелен обект в процесната сграда в режим на
ЕС – апартамент № 2, като по силата на допуснато изменение в одобрения инвестиционен
проект за процесната сграда, предназначението на притежавания от ищеца апартамент е
променено в Амбулатория за първична медицинска помощ – групова практика за
специализирана медицинска помощ – неврология.
За осъществяваната от ищеца медицинска дейност свидетелстват приетите като
писмени доказателства по делото Удостоверение за регистрация на лечебно заведение за
извънболнична медицинска помощ № 208/10.10.2022 г., издадено от ИА „Медицински
надзор“, с Приложение № 1 – Списък на медицинските специалности, по които лечебното
заведение осъществява дейност и Приложение № 2 – Списък на лицата по чл. 40, ал. 1, т. 5
ЗЛЗ към него, справка от Търговския регистър за актуалното състояние на ищцовото
дружество, от които следва, че „Медицински център Медика 2005“ ЕООД е регистрирано
като лечебно заведение – медицински център, с предмет на дейност – осъществяване на
специализирана извънболнична медицинска помощ, и е вписано в регистъра на
Изпълнителната агенция „Медицински надзор“.
По делото са представени и приети писмени доказателства - Разрешение за строеж №
154/09.12.2016 г., Заповед РЛЦ17-РА-096/02.11.2017 г., с която разрешението за строеж е
допълнено именно в частта, касаеща предназначението на ап. А2 и Удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 1038/25.11.2019 г., от които се установява, че предназначението
на апартамент № 2 /съгласно Нотариален акт № 7, том II, рег. № 5865, дело № 122/10.08.2017
г./, находящ се на партерно ниво /кота + 0.00/ в процесната сграда в режим на ЕС, е
променено на амбулатория за първична медицинска помощ /АПМП/ – групова практика за
специализирана медицинска помощ – неврология. Приета по делото е и Схема № 15-
1222954-17.11.2023 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.902.372.5.2, от
която се установява, че собственият на ищеца самостоятелен обект е с предназначение - за
здравни и социални услуги.
Предвид изложеното и от анализа на събраните писмени доказателства, съдът достига
до извод, че към момента на вземане на оспореното решение на процесното ОС ищцовото
дружество разполага с качеството на етажен собственик, който извършва дейност в
самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС, свързана с достъп на външни лица, поради
което и дължи заплащане на въведения с разпоредбата на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС по-висок размер
на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, който размер се
определя с мотивирано решение на общото събрание в диапазона от трикратния до
петкратния размер на определения еднократен такъв на разходите за управление и
поддръжка, дължими от собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект в
сграда, който не извършва такава дейност, при липсата на твърдения и данни дружеството
да разполага със самостоятелен, отделен вход за обекта си.
Спорен по делото е въпросът за момента, към който следва да се определи размерът на
разходите за управление и поддръжка на общите части, дължими от ищцовото дружество в
качеството на етажен собственик, извършващ дейност, свързана с достъп на външни лица –
в края на всеки месец на база действително извършените разходи или на база предварително
определен разход във фиксиран размер, дължим авансово.
Както се изясни, с решението по т. 1, взето на процесното ОС на ЕС на 19.10.2023 г.,
13
чиято законосъобразност е предмет на проверка в настоящия процес, е прието дължимата
такса поддръжка за жилищата в сградата да бъде размер от 45 лева на апартамент/жилище.,
в какъвто размер да бъде и занапред, като се заплаща преди началото на всяко
четиримесечие, в касата на ЕС, в брой на управителя Н. К.. Същевременно, на основание чл.
51, ал. 5 ЗУЕС е прието за обект Медицински център „Медика“ /бивш ап. № 2/, находящ се
на партера в сградата, в който се упражнява професия и се извършва дейност, свързана с
достъп на външни лица, общото събрание взема решение, да се заплаща такса поддръжка в
петкратен размер, а именно 225 лв. на месец, считано от 01.01.2024 г., която да се заплаща по
същия начин - преди началото на всяко четиримесечие, в касата на ЕС, в брой на управителя
Н. К..
Следователно, от така взетото решение следва, че със същото разходите за управление
и поддръжка на общите части на етажната собственост са разпределени поравно на
самостоятелен обект, а именно в еднократен месечен размер от 45 лева, като същите са
дължими предварително в срок до началото на всяко четиримесечие. Изяснява се и, че
петкратният месечен размер на разходите за управление и поддръжка, дължими от ищеца на
основание чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, е определен за сумата от 225 лева, въз основа на определения
еднократен размер, като същите отново се дължат предварително в срок до началото на
всяко четиримесечие.
Съдът намира, че така взетото решение не противоречи на разпоредбата на чл. 51
ЗУЕС, доколкото в същата не се съдържа изискване размерът на разходите за управление и
поддръжка да бъде определян впоследствие, на база действително извършените разходи за
всеки изминал месец. Предварителното събиране на разходите обуславя възможността за
използването им за управлението, ползването, поддръжката и ремонта на общите части, като
съдът намира, че вземането на решение в тази връзка е възпорс на целесъобразност, която е
извън предмета на съдебния контрол. В случая, както се изясни, изискването по чл. 51 ЗУЕС
е вноските да бъдат определени поравно - според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят;
респ. поравно на самостоятелен обект, което е в изключителното правомощие на ОС на ЕС и
каквото решение в случая е налице. В законовата разпоредба няма изрично изискване
относно периода, за който да се събират тези такси и дали това да бъде предварително или
след изтичане на месеца, за който се отнасят, поради което съдът намира, че оспореното
решение в тази част не противоречи на императивните законови изисквания.
Изясни се, че ищцовото дружество оспорва решението по т. 1 като немотивирано, при
липса на позоваване на конкретни факти и съдържащо неверни твърдения.
Съдът намира това оспорване за неоснователно, предвид следните съображения:
От съдържанието на приобщения по делото протокол от проведеното общо събрание
на ЕС на 19.10.2023 г. се установява, че взетото решение по т. 1 се предхожда от докладване
на точката от управителя на ЕС и изложени в мотивната му част предложения/обсъждания.
Констатирано е увеличаване на разходите за поддръжка на общите части на сградата
вследствие от започване на дейността на „МЦ Медика“, за чието обслужване и прием на
пациенти се ползва единствено централния вход на сградата. Отразено е, че ежедневното
преминаване на множество пациенти през входа, използване на общите части на сградата за
чакалня води до значително замърсяване на общото входно фоайе на сградата, което, от своя
страна, налага почистването му да става почти ежедневно, вместо по досегашния график от
1 път седмично, а отток и допълнителни разходи за хигиенист. Прието е, че ежедневното
преминаване на пациенти през общите части и неправомерното им използване за чакалня
към Медицинския център води до значително трайно замърсяване и амортизиране на
подовата настилка във входа, замърсяване на стените във фоайето, изпълнени със специална
мазилка, а оттук и до трайно увреждане на общите части на сградата. В протокола е
отразено също, че служител на Медицинския център не посреща пациентите, които
позвъняват по домофона на общия вход на сградата и не отговаря своевременно на
позвъняването им, вследствие на което пациентите започват да дърпат и блъскат входната
врата на сградата, което вече е наложило извършването (три пъти) на спешна подмяна на
14
отключващия механизъм и дръжката на входната врата, която служи за отваряне и затваряне,
която подмяна се извършва от специализирана фирма и тази услуга възлиза на значителна
стойност. Констатирано е нарастване на сметката за изразходвана ел. енергия на общите
части поради задействане на осветлението при всяко влизане, излизане и престой на
пациенти на Медицинския център във входното фоайе на сградата.
За изясняване на твърденията относно въведената от ищцовото дружество
организация за извършваната медицинска дейност, както и по какъв начин се осъществява
достъпът на външни лица до самостоятелния обект, притежаван от ищеца, по делото са
събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на свидетелката Людмила Любенова
Г.а, допуснато по искане на ищцовата страна.
В разказа си пред съда свидетелката споделя, че от 01.04.2023 г. до настоящия момент
работи в ищцовото дружество „Медицински център Медика 2005“ ЕООД като медицинска
сестра и като координатор, организиращ медицинските дейности, като посреща и пациенти,
които идват в Центъра. Посочва, че Медицинският център представлява помещение на
партера на процесната сграда, разположено срещу входната врата, което разполага с
регистратура с чакалня и два кабинета, намиращи се вътре в Медицинския център.
Свидетелства, че Медицинският център разполага с домофон, на който пациентите
позвъняват, като в самата жилищна сграда се допускат от координатор, който излиза да ги
посрещне и да им отвори входната врата на сградата. Споделя, че Медицинският център
работи с предварително записани часове до 17:00 ч., което не води до струпване на
пациенти, като в случай на забавяне в прегледите, координаторът уговаря с пациента кога да
се върне и същият излиза да чака извън жилищната сграда. Свидетелката Г.а сочи, че в
дните, в които е на работа, не е имало случай, в който пациентите да изчакват своя ред във
фоайето на сградата, а ако дойде лице без записан час с искане да бъде прегледано, с него се
уговарят конкретни ден и час за преглед, в които да се върне. Разказва, че пациентите
посещават Медицинския център най-често в часовия диапазон между 14:00 и 17:00 ч., като
средният брой на посетителите е не повече от 5-6 души на ден. Посочва, че натовареността
от пациенти е различна, като основното медицинско лице в Центъра приема пациенти
веднъж в месеца, а останалите лекари, работещи като консултанти, са без утвърдено работно
време и идват само при предварително записани часове. Пред съда св. Г.а посочва, че когато
има нещо изцапано от пациенти във фоайето на партера на сградата, се почиства от
Медицинския център. Споделя, че служителите влизат през централния вход, не ползват
асансьор, тъй като помещението е партерно, нито осветление, но доколкото последното е на
фотоклетка, то светва при преминаване.За приема на пациентите се ползва общият вход.
За установяване на твърденията относно промените в общите части на процесната
сграда в режим на ЕС, настъпили след започване на дейността на „Медицински център
Медика“ в процесния обект в жилищната сграда, по делото са събрани гласни
доказателствени средства, чрез разпита на свидетеля Борислав Петров Боросов, допуснат по
искане на ответната страна.
В показанията си същият разказва, че е близък на семейство Д., което от около години
живее в апартамент на третия етаж в процесната сграда, находяща се в /адрес/. Споделя, че
им гостува често в различни часови диапазони. До жилищната сграда няма свободен достъп,
а се отваря с чип. Разказва, че в жилищната сграда от около две години съществува
Медицински център „Медика“, разположен срещу главния вход. Споделя, че първоначално
посещаемостта на Медицинския център била ниска, но впоследствие се повишила, което
довело до струпване на хора, които понякога чакали на стълбите, водещи към жилищните
етажи. Виждал е и чакащи пациенти пред самия кабинет, в коридора във фоайето на
сградата, които към края на деня са повече на брой. При кално време и вследствие от
влизането на тези пациенти става по-мръсно и в самия вход на жилищната сграда.
Осветлението в самия коридор е с датчик и се активира при преминаване, в. т.ч. от чакащи
пациенти пред Медицинския център вечер, опитващи се да го активират заради тъмнината.
Входната врата понякога се оставя отворена, подпряна, за да може свободно да се достъпва
Медицинският център. Свидетелят определя като значителна разликата във вида и
15
състоянието на фоайето на жилищната сграда и поддръжката от момента на нанасянето на
неговите приятели там преди около четири години, когато все още било чисто, и настоящия
такъв.
По делото като писмени доказателства са приети отчети за приходите и разходите на
процесната етажна собственост за периода от м. 09.2022 г. до м. 12.2023 г., данните от които
сочат, че за посочения период разходите за електрическа енергия и за почистващи материали
са в диапазона между 36,48 лева – 53,23 лева – за ел. енергия, и между 20,58 лева - 43,68 – за
почистващи материали. Не се установява промяна и в работните заплати, които през целия
период са в размер на 240 лева. Установява се различен размер на приходите през периода,
както и увеличаване на стойността на разходите за ел. енергия в края на 2023 г. (месеците
октомври – декември 2023 г.). Изяснява се също, че през м. 10.2022 г. и през м. 04.2023 г. са
направени разходи за ремонт на входна врата в размер съответно от 216 лева, и от 250 лева.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира, че процесното
решение по т. 1 се явява мотивирано такова съгласно изискването на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, а
оттам и взето в съответствие със законовата разпоредба. До този извод съдът достигна,
съобразявайки императивния характер на разпоредбата на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС съгласно която
собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС, извършващ дейност, свързана с
достъп на външни лица дължи вноска за управление и поддръжка на общите части на
сградата в по-висок от определения за останалите етажни собственици еднократен размер.
Законът въвежда изискване решението на ОС на ЕС да е мотивирано именно поради това, че
на Общото събрание, като основен орган на управление на етажната собственост, е
възложено правомощието, да увеличи в посочения диапазон дължимата се от този
собственик сума за управление и поддръжка на общите части, т.е., изискването за
мотивираност на решението произтича от действителната, фактическата необходимост да
бъдат събирани вноски за разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата в
размер между трикратния и петкратния размер на съответната еднократна вноска. В
настоящия случай, съдът намира, че тази необходимост следва именно от наличието на
предвидената в чл. 51, ал. 5 ЗУЕС предпоставка – ищецът е етажен собственик, който
извършва в самостоятелния обект в сградата в режим на ЕС дейност, свързана с достъп на
външни лица.
Тези обстоятелства съдът намира за безспорно установени, както от събраните
писмени доказателства, така и от показанията на свидетелите. От разказа на св. Боросов
следва, че в общите части на процесната сграда в режим на ЕС и конкретно във фоайето на
партера, регулярно и в рамките на различни часови диапазони от работния ден се
осъществява достъп на външни лица именно по повод извършваната от ищцовото дружество
медицинска дейност. Свидетелят споделя още, че достъпът на външни лица се извършва
единствено през основния вход на жилищната сграда и чрез преминаване през коридора във
фоайето на сградата, където се намира самият медицински център. Свидетелства, че
понякога входната врата към сградата остава и отворена именно, за да може свободно да се
влиза в центъра. Категоричен е, че е виждал чакащи пациенти вътре в коридора на сградата
и не извън нея. Съдът кредитира показанията на свидетеля, отчитайки сочените от него
близки отношения с етажни собственици от сградата, доколкото са израз на преките му
впечатления вследствие от честите му посещения в жилищната сграда и преминаване през
фоайето на същата, където се намира и Медицинският център, непротиворечиви и съответни
на обективните данни, внесени в процеса с писмените доказателства, сочещи за
осъществяваната от ищцовото дружество дейност в притежавания от него обект в
процесната сграда в режим на ЕС, обуславящ достъпа на външни лица до общите части,
предвид липсата на отделен вход за това. Този извод не се разколебава от показанията на св.
Г.а, която също споделя, че Медицинският център е разположен във фоайето на сградата и
ползва общия вход за прием на пациенти и за влизане на самите служители, като разказаното
от свидетелката е израз на непосредствено възприетото от нея, предвид качеството й на
служител при „Медицински център Медика 2005“ ЕООД.
За наличието на предпоставките, обуславящи определяне на размера на таксата за
16
управление и поддръжка по реда на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС и законосъобразността на взетото
решение съдът намира за ирелевантно обстоятелството какъв е точният брой на пациентите
на Медицинския център, както и дали се получава събиране на повече хора в коридора,
налице ли е реално увеличаване на разхода за ел. енергия и за почистване, доколкото
установяването на завишен брой посетители и в тази връзка повишени разходи не е
предвидено като изискване в закона за взимане на решение за увеличен размер на разходите
за управление и поддръжка. От значение в случая, съгласно законовата регламентация, е
обективното наличие на един вход на процесната сграда, чрез който се осигурява достъп до
самостоятелните обекти на собствениците, респ. и до този на ищцовото дружество, в който
то осъществява дейността си и който се достъпва от външни лица. Наред с това, следва да се
отбележи, че приетите по делото отчети за приходите и разходите на ЕС съдържат данни за
период, през който ищцовото дружество е започнало да развива своята професионална
дейност (според показанията на свидетеля Боросов от преди около 2 години, които не се
опровергават от разказа на св. Г.а сочеща, че самата тя работи в Центъра от м. април 2023 г.,
а удостоверението за регистрация на лечебното заведение е от 10.10.2022 г.).
Следва да се има предвид и, че извън предмета на съдебна проверка по иска по чл. 40
ЗУЕС е в какъв конкретно размер да бъде определената такса, дължима от собствениците на
самостоятелни обекти, извършващи дейност в самостоятелен обект на етажната
собственост, свързана с достъп на външни лица, а единствено същата да е в рамките на
трикратния и петкратния такъв, което в случая е налице.
Ето защо, съдът намира, че процесното решение по т. 1 е взето при спазване
изискването на разпоредбата на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, уреждаща необходимостта от неговото
мотивиране.
На следващо място ищецът е навел доводи за незаконосъобразност на взетото по т. 1
решение поради това, че при определяне на размера на разходите за управление и
поддръжка на общите части не са взети предвид разходите за експлоатация на асансьора на
сградата, който ищецът не използва, както и, че определеният размер не е съобразен с
другото търговско дружество, притежаващо самостоятелни обекти в същата сграда.
Съгласно дефиницията на понятието „разходи за поддържане“, дадена в §. 1, т. 11а от
ДР на ЗУЕС, следва, че същите представляват разходи за ел. енергия, вода, отопление,
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за
поддържане на общите части на сградата. Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС в
правомощията на общото събрание е възложено определянето на размера на паричните
вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС (в приложимата редакция към момента на провеждане на
ОС) предвижда, че разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на
етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, а
разпоредбата на чл. 51, ал. 9, т. 3 ЗУЕС, че Общото събрание на етажните собственици може
да предвиди разходите за поддържане и управление на общите части на сградата да се
разпределят и поравно на самостоятелен обект.
От изложеното следва, че веднъж определен от Общото събрание, размерът на
вноските за управление и поддръжка обвързва всички собственици на обекти в сградата в
режим на етажна собственост, като е без значение дали някой от тях ползва общите части на
сградата, сред които е и изграденият в същата асансьор, или не. Още повече, че в чл. 51, ал. 1
ЗУЕС изрично е предвидено, че тези разходи са дължими поравно от етажните
собственици/обекти, независимо от етажа, на който живеят.
По отношение на твърдението на ищеца, че дължимият от него размер на месечната
вноска за управление и поддръжка на общите части на сградата, определен с оспореното
решение по т. 1, не е съобразен с този, определен по отношение другото търговско
дружество „СН Асет Партнърс“ АД, което също притежава самостоятелни обекти в
сградата, съдът намира за необходимо да отбележи, че задължението на собственика на
самостоятелен обект, в който се извършва дейност, свързана с достъп на външни на ЕС лица,
17
да заплаща по-висок размер на тези разходи, не е обусловено от качеството му на търговец
по смисъла на ТЗ, а от обстоятелството, че същият извършва конкретна дейност, свързана с
достъп на външни лица. В случая по делото не се твърди и не се установява такава дейност
да е осъществявана и от „СН Асет Партнърс“ АД и въпреки това спрямо същото да е
приложена разпоредбата на чл. 51, ал. 1, вместо ал. 5 ЗУЕС.
Предвид всичко изложено дотук, съдът намира, че оспореното от ищеца решение по т.
1 от протокола от проведеното на 19.10.2023 г. Общо събрание на ЕС на сграда с
административен адрес: /адрес/ не страда от посочените пороци, явява се законосъобразно и
не подлежи на отмяна, което обуславя извод за отхвърляне на предявения конститутивен иск
по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, като неоснователен.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – неоснователност на предявения иск, право на разноски има
само ответната страна. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на същата следва да бъде
присъдена сумата от 1000 лева, представляваща сторени разноски по делото за адвокатско
възнаграждение. Реалното извършване на разхода за последното следва от отразеното в
представения по делото договор за правна защита и съдействие от 27.02.2024 г. (л. 175 по
делото) плащане на уговореното възнаграждение в брой, в която част договорът има
характера на разписка, удостоверяваща получаването му – арг. т. 1 от Тълкувателно решение
№ 4/18.06.2014 г. по тълк. дело № 4/2013 г., ОСГТК на ВКС. Същевременно от ищцовата
страна не е релевирано възражение по реда на чл. 78, ал. 5 ГПК, поради което на присъждане
подлежи пълният претендиран размер. С оглед изхода на спора, сторените от ищеца
разноски следва да останат за негова сметка.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Медицински център Медика 2005“ ЕООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Видин, ул. „Бдин“ № 12/3, против
останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост с
административен адрес /адрес/, представлявани от управителя на ЕС Н. Й. К., иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, за отмяна на решението по т. 1, взето от Общото събрание на
етажните собственици от сградата в режим на ЕС на 19.10.2023 г., в частта, касаеща
определяне размера на дължимата от дружеството такса поддръжка, считано от 01.01.2024 г.
ОСЪЖДА „Медицински център Медика 2005“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. Видин, ул. „Бдин“ № 12/3, да заплати на останалите собственици
на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с административен адрес
/адрес/, представлявани от управителя на ЕС Н. Й. К., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
сумата от 1 000 лева, представляваща сторени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
18