Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер……., 29.06.2018 година, град Варна,
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, СЕДЕМНАДЕСЕТИ СЪСТАВ
На двадесет и девети май две хиляди и осемнадесета година:
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ХРИСТИНА СЯРОВА
Секретар: Дияна Димитрова
като разгледа докладваното от ПРЕДСЕДАТЕЛЯ
ГРАЖДАНСКО ДЕЛО № 2502 по описа за 2018г. на ВРС,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.422 от ГПК и чл.92 от ЗЗД.
Постъпила е искова молба от „А.Н.И.“ АД ***, против А.М.Д. ***, с която са предявени установителен иск за съществуване и дължимост на сумата от 6475 евро, представляваща неустойка по т.9.1 изр.2 от Договор за посредничество от 06.09.2014г.,(5% от продажната цена на имота), ведно със законната лихва върху сумата от датата на исковата молба, както и евентуален осъдителен иск за заплащане на сумата от 3885евро, (3% от посочената продажна цена на имота) представляваща дължима неустойка по т.9.2 във вр. с т.4.4 от Договора за посредничество, ведно със законната лихва върху сумата от датата на исковата молба, на осн. чл.422, ал.1 от ГПК във вр. с чл.92 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 06.09.2014г. между ответника А.М.Д. и "А.Н.И." АД е сключен Договор за посредничество за закупуване на недвижим имот, като търсенето е насочено към парцели или към апартаменти. В изпълнение на договора АДРЕС представя на длъжника 35 /тридесет и пет/ броя имота, измежду които и следния недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. Варна, селищно образувание „Горна Трака", местност „Фатрико дере", с кад. Идентификатор ***с площ съгласно скица на СГКК 379 кв.м., а по акт за собственост - 385 кв.м., трайно предназначение на територията - Урбанизирана, ведно с построена в имота Сграда с идентификатор ***, с продажна цена в размер на 129 500 евро (сто двадесет и девет хиляди и петстотин евро). Проведени са два огледа на имота. На първият е присъствал А.Д.. Вторият е проведен малко по-късно, на който е присъствала съпругата му - К.Й.. Огледите са извършени в присъствието на продавача. След огледа ответникът е проявил интерес към въпросния имот, като са започнали разговори относно цената на имота. Извършена е проверка на документите за собственост, като АДРЕС е продължил да изпълнява задълженията си по договора, като е показвал и други имоти на Купувача.
На 30.10.2015г. след извършена проверка, АДРЕС установява, че в резултат на посредничеството на АДРЕС, изразяващо се в представянето на гореописания имот, свързването на ответника с продавачите, срещи между ответника и собствениците на имота по време на огледа и тяхното свързване, на 10.09.2015г. ответникът, заедно със съпругата си К.Й. Д., ЕГН ********** придобиват правото на собственост върху гореописания имот, което е обективирано в нотариален акт за покупко-продажба, вписан в Службата по вписвания с акт ***г.
Твърдят, че са изпълнили задълженията си по договора за посредничество, като са имали готовност да осигурят и организационното обслужване на сделката до сключване на нотариален акт, ако ответникът своевременно ги е информирал за намеренията си.
Релевират доводи, че съгласно т. 4.3(1) и (2) от Договора за посредничество купувачът дължи възнаграждение на АДРЕС при придобиване на имот, представен от АДРЕС. Възнаграждението е дължимо в деня на придобиване на имота, което в конкретния случай е станало на 10.09.2015п. Възнаграждението не е платено и към момента. Възнаграждението е в размер на 3 % /три процента/ без ДДС от продажната цена на имота или 4662 /четири хиляди шестотин шестдесет и две/ евро с ДДС.
Сумата на възнаграждението е изчислена върху цената на закупения имот, посочена в Регистъра на предложените имоти, неразделна част от договора за посредничество, в съответствие с разпоредбите на т.6, тире 1-во от договора, където страните са уточнили понятието „продажна цена" - - която за целите на договора е цената посочена в предварителния договора, ако е сключен в присъствието на Адрес, а ако такъв не е подписан цената посочена в договора за посредничество. В конкретния случай, не е сключен предварителен договор, а ако такъв е сключен, то не е било в присъствието на Адрес. Цената посочена в Регистъра на предложените имоти, който е неразделна част от договора посочената цена е 129 500 (сто двадесет и девет хиляди и петстотин) евро.
С писмо с изх. № 453/10.11.2015г. ответникът е поканен да плати горното възнаграждение, за което му е даден подходящ срок за изпълнение. Същият е уведомен още, че ако не направи плащането в указания срок, АДРЕС ще счита договора за посредничество за развален, като след този случай ще претендира по съдебен ред неустойката за неизпълнение, посочена в т. 9.1, изречение второ от договора. Неустойката уговорена в договора се равнява на 5% /пет на сто/ от продажната цена на имота, посочена в договора за посредничество, или сума в размер на EUR 6475 /шест хиляди четиристотин седемдесет и пет евро/. Във връзка с предходното АДРЕС е издал Известие за неустойка № **********/01.12.2015г., като към настоящия момент ответникът не я е заплатил на АДРЕС.
В условията на евентуалност предявяват и следния осъдителен иск: Съгласно т. 4.4 страните са се договорили, че ако по време на действие или след изтичане на 12 месечния срок от неговото прекратяване, ако купувачът или свързано с него лице придобие имот, представен от АДРЕС, това ще се счита за опит на купувача недобросъвестно да избегне плащането на дължимото възнаграждение. Смисълът на формулираната забрана е в това, да се избегне сключването на сделката без посредничеството на ищцовото дружество, за имот представен от посредника. Във връзка с формулираната забрана, в т. 9.2 е уговорена неустойка в размер на 3 % от продажната цена, когато купувачът купи имот, представен от посредника, без неговото участие.
Твърди се, че ищцовото дружество е извършило всички фактически действия, като намирането и представянето на подходящ имот, преглед на документи, свързване на страните по сделката, но Адрес не е присъствал при сключването на договора за прехвърляне на имота. В този смисъл ответникът не е информирал ищеца за намерението си да купи имота по нотариален ред, с което е нарушил забраната на т. 4.4. и в този смисъл дължи неустойката, визирана в т. 9.2 от договора за посредничество. В конкретния случа неустойката е в размер на 3885 евро. Молят за решение в този смисъл. В съдебно заседание процесуалният представител поддържа исковете.
С отговора ответникът оспорва исковете като недопустими, алтернативно като неоснователни. Признават че между ищцовото дружество - от една страна, ответника и К. Г.Йоскова от друга е сключен Договор за посредничество с купувач от 06.09.2014г. Съгласно чл.1, предметът на същия е посредничество при придобиване на имот срещу възнаграждение съгл.чл.4.3 от договора.
От представените към исковата молба доказателства не може да се установи безспорно, че „А.н.и." АД /който не е конкретизирал в договора си правното си качество - дали е довереник, дали е изпълнител, доколкото А. и К.Д.в договора са определени като „ВЪЗЛОЖИТЕЛ"/ е изпълнил задълженията си, пряко произтичащи от клаузите по чл.2 от договора, за да се приеме, че е изправна страна, имаща право на претенция за възнаграждение - респ. право да развали сключен договор и да претендира обезщетение.
Никъде в договора не е конкретизирано, че следва да се подписва протокол за оглед само за имоти, които клиентът вижда за първи път - напротив, същността на протокола за оглед е да документира на кои имоти са водени потенциалните купувачи, а не удостоверява ексклузивното им право да са първи по ред /още по-малко - единствени/ завели купувачите на конкретен имот. Купувачът няма задължение по договор да не подписва протокол за оглед тогава, когато имотът му е известен и не фирмата-посредник му го е показала за първи път. Нещо повече - при извършването на огледа на имот с идентификатор ***ответникът и неговата партньорка /съпруга в последствие/ К.Й. Г.са казали, че им е показван имота от друг посредник /"Старс пропъртис къмпани" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***07, представлявано от С.С.Х., с който посредник са посещавали имота на 05.05.2014г./, но цената която посредникът „Старс пропърти къмпани" ЕООД е дал за имота към датата на огледа е много висока -135 000 евро/. Именно поради тази причина и при поет ангажимент от страна на „Адрес" да преговарят за цената до достигане на сума не повече от 90 000 евро в срок до 07.11.2014г., не е последвало никакво изпълнение от тяхна страна. Излагат съображения, че ищецът се е дезинтересирал от изпълнението на поръчката, докато „Старс пропърти къмпани" ЕООД повече от година осъществявали активни преговори с продавача, за да се достигне окончателна цена за имота - 90 000 лева и цена за цялото, находящо се в имота обзавеждане -123 532лв. Предвид горното, на 01.09.2015г. с посредничеството на „Старс пропърти къмпани" ЕООД А. и К.Д.сключват договор с продавачите Д.Г.Ф.и И.Д.Ф.при горепосочените параметри, а на 10.09.2015г. изповядват сделката за прехвърляне на недвижим имот в нотариална форма.
Предвид горното и съгласно предмета на договора, считат, че ищеца под никаква форма не е осъществил посредничество при придобиване на имота. Неоснователно остава и позоваването на чл.4.5., че възнаграждение по чл.4.3. се дължи и поради самия факт на свързване на страните по сделката, доколкото с исковата молба не са представени доказателства, че е извършено „свързване" на страните, нито са налице такива, че „Адрес" е можело да осъществи въпросното свързване, тъй като последните нямат сключен договор за посредничество с продавачите Д. и И.Ф..
Съвсем на отделно основание сочат, че дори „Адрес" да биха имали право на комисионна, претендиралата от тях такава по поканата в размер на 3885Е без ДДС се явява неправилно определена. Съгласно чл.6 от договора за посредничество с купувач определянето на „продажна цена" в настоящия случай препраща към цената, посочена в нотариалния акт /доколкото нито в посредническия договор има посочена цена, нито има предварителен договор, сключен в присъствието на „Адрес"/.
Позовават се на нищожност на осн.чл.26, ал.1 от ЗЗД досежно т.4.4 и т.4.5, от договора като противоречиш на закона /чл.280 и сл. от ЗЗД/ и накърняващи добрите нрави - претенция за възнаграждение без да е налице насрещна престация, което води до неоснователно обогатяване за ищеца - респ.неоснователно обедняване на ответника, доколкото последния е заплатил комисионна за посредничество на фирмата, осъществила действително такова и довела до сключване на сделка по нотариален ред. Предвид горното, няма как претенциите по т.9.2. да породи търсените правни последици, доколкото обезпечава изпълнението/неизпълнението по нищожна клауза.
С още по-силен аргумент недопустима и неоснователна се явява претенцията за неустойка в размер на 6475 евро на осн.92 от ЗЗД - предмет на делото, произтичаща от твърдение за развален договор и дължима неустойка съгл.чл.9.1. от договора. От една страна - към датата на твърдяното разваляне на договора, същият е прекратил действието си поради невъзможен предмет досежно процесния имот /на 13.11.2015г. поканата е получена от А.Д., като на 10.09.2015г. имотът вече е бил прехвърлен по нотариален ред/. От друга страна-съгл.чл.90 от ЗЗД, ищецът няма правно основание да развали договора, доколкото той самият е в неизпълнение, предхождащо неизпълнението на ответника. Поради тази причина не е налице разваляне на договора, а от там - не са настъпили правните последици, които се излагат в исковата молба и служат на ищеца като основание за завеждането й. /В този см. Решение №456/19.06.2013г. по гр.д.№1294/2011г., IV ГО , ВКС; Решение №231/25.03.20Юг. по т.д.№226/2009г., II ТО, ВКС; Решение №345/16.09.2010г. по гр.д.№139/2009г., IV ГО, ВКС и др, постановени по реда на чл.290 от ГПК/
На отделно основание, съгл.чл.87, ал.1 от ЗЗД, ищецът не е изпълнил законовото си задължение да даде на длъжника подходящ срок за изпълнение.
На последно /но не по значение/ място, на осн.чл.92, ал.2 от ЗЗД, правят възражение за прекомерност на претендираната неустойка. Неоснователно и в противоречие с добрите нрави е да се претендира сума, неколкократно надвишаваща евентуално дължимата комисионна ако ищецът беше осъществил посредническа услуга при продажна цена на процесния имот в размер на 90 000 лева.
В условията на евентуалност, претенцията за неустойка би могла да бъде основателна в размера на разходите, които ищцовото дружество действително е извършило по евентуално водене на преговори, свързани с процесния Договор за посредничество на купувач от 06.09.2014г., които разходи обаче следва да се докажат документално.
Макар и извън предмета на делото, отбелязват, че са демонстрирали лоялно отношение към ищцовото дружество, когато последното е действително е осъществило посредничество и е постигнало възложения с договора за поръчка резултат. На 30.10.2015г. А.Д. е заплатил на „А.н.и." АД сумата от 3978,16лв. по ф-ра №**********/30.10.2015г. В съдебно заседание процесуалният представител поддържа отговора. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства заедно и поотделно и с оглед наведените от страните доводи, намира за установено от фактическа страна следното: Между страните не е налице спор, а и от приетите по делото писмени доказателства се установява, че между ищцовото дружество "А.Н.И." АД, ответника А.М.Д. и съпругата му К.Г.Й.на 06.09.2014г. е сключен Договор за посредничество за закупуване на недвижим имот, като търсенето е насочено към парцели или към апартаменти. В изпълнение на договора АДРЕС представя на длъжника 35 /тридесет и пет/ броя имота, което се доказва от приложените „регистри на предложени имоти“. Между предложените имоти е ѝ следният недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в гр. Варна, селищно образувание „Горна Трака", местност „Фатрико дере", с кад. Идентификатор ***с площ съгласно скица на СГКК 379 кв.м., а по акт за собственост - 385 кв.м., трайно предназначение на територията - Урбанизирана, ведно с построена в имота Сграда с идентификатор ***, с продажна цена в размер на 129 500 евро (сто двадесет и девет хиляди и петстотин евро). Огледът на имота е извършен на 26.10.2014г.
Съгласно сключения между страните договор ответника, в качеството му на възложител е възложил на ищцовото дружество – „А.н.и.“ АД да посредничи при закупуването на имот срещу възнаграждение определено в чл.4.3 от договора в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, но не по – малко от 600 евро. По силата на цитирания договор ищецът е поел задължение да представи имоти съгласно търсенето на ответника, да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача, да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателния договор, да информира купувача за предлагането на имоти, срещу което има право да получи възнаграждение в размер и срокове, уговорени в същия договор. На ответника в качеството му на възложител е вменено задължението да подписва регистър на предложените имоти, да информира ищеца при придобиване на имот без посредничество и прекратяване на търсенето си, да заплати уговореното възнаграждение при придобиване на имот, представен от Адрес. Съгласно клаузата на чл. 4.3 от договора страните са постигнали съгласие за дължимост на възнаграждението поради самия факт на свързване на страните по сделката.
Ответникът не оспорва факта, че на 10.09.2015г. е закупил същия този имот, а видно от приложения на л. 15 от делото Нотариален акт № ***на нотариус А.Г.с рег. №***, продажната цена на имота възлиза на 90 000лева.
От приложеното на л. 20 от делото уведомление се установява, че ищецът е поканил ответника да заплати уговореното възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имота или сумата от 3885 евро с ДДС, в 5 – дневен срок, по посочената в писмото банкова сметка. ***, че при неизпълнение ще търсят правата си по съдебен ред, като ще претендират и предвидената в чл. 9.1 от договора неустойка. Уведомлението е изпратено от ищеца и доставено до адресата на 12.11.2015г.
С исковата молба, е представено и известие за неустойка на стойност 12 664лв., дължимо от ответника на ищеца на осн. чл.9.1. от Договора за посредничество от 06.09.2014г.
Ответника от своя страна е представил протокол за оглед на същия недвижим имот от 05.05.2014г., осъществен от „Стар пропъртис къмпани“ ЕООД и К.Й. Г., впоследствие с фамилия Д., след сключване на граждански брак.
За установяване на фактическите си твърдения ищецът ангажира гласни доказателства посредством разпита на св. К.К.и Д.У..
Св.Калчев заяви в показанията си /протокол от съдебно заседание, проведено на 29.05.2018г., се установява, че същия работи като брокер в ищцовото дружество и познава ответника. Лично двамата са ходили на оглед на продадения имот, както и на много други в периода м.септември – м.октомври 2014г. Имали подписан договор за посредничество, като за огледа са подписали и протокол. Предложената от ответника цена била 90 000 евро за имота. Тъй като къщата се продавала обзаведена не могли да се договорят за продажбата ѝ. Напредналата бременност на съпругата на ответника К., и липсата на време била причина да се откажат от преговори за закупуване на имота. Ответника го информирал, че желае да закупи апартамент, но разполагал само със 90000евро, които се оказали отново недостатъчни за харесания от него на стойност 110000евро. В края на м.ноември началото на м.декември А. го информирал, че преустановява търсенето на недвижим имот. Твърди, че ответника не го е уведомявал, да има сключен договор с друга посредническа фирма, нито, че вече е извършвал оглед на къщата в м.Траката. През октомври 2015г. ответника го потърсил за да продаде апартамента в който живеят с К. и роденото им дете. Намерил клиент и пуснали справка в Агенция по вписванията. От нея установили, че ответника е закупил къщата с парцела на Траката, която ходили да оглеждат, без да им заплати комисионната дължима им по договора за посредничество.
Св.У. обясни в показанията си, че работи като мениджър на кантората за н.и. „А.“. Твърди че брокерът К.К.се занимавал с огледа на имота закупен от ответника. След като установили, че ответника е закупил имота се свързала с него и го уведомила за задълженията му по договора за посредничество. Ответника предложил да и заплати сумата от 1000лв. като възнаграждение за посредничеството, но тя отказала, доколкото тази сума не покрива неустойката по договора. Твърди, че във връзка със закупуване на процесния имот А. направил предложение за цената която може да заплати и те започнали преговори с продавача. Разликата между параметрите на двете страни, била доста голяма и те не успели да договорят продажбата. Лично на нея не й се е обаждал да преустановяват търсенето на имоти, но знае, че се е обадил на брокера и го е информирал за това.
От показанията на водените от ответника свидетели се установи следното:
Св.С.Г.обясни в съдебно заседание, че в периода 2014-2015г. ответника търсил да закупи апартамент или къща. Харесал тази в м.Траката, с продажна цена 130 000 евро. Двамата с него ходили на оглед. Твърди че тогава ответника не ѝ е споделял, че вече е оглеждал имота. По- късно разбрала, че има брокер от друга агенция за недвижими имоти, който също му търси такива. Огледа твърди, че са извършили през месец май 2014г., а едва през 2015г. успели да се споразумеят с продавача за цена. Твърди, че за посредничеството при закупуване на имота ответника платил дължимото възнаграждение.
Св.Д. Ф.заяви в показанията си, че есента на 2015г. продал къщата, заедно с обзавеждането на ответника на цена от 90 000лв. Обзавеждането договорили отделно на стойност около 120 000лв. Твърди че няма подписван договор за продажбата на имота с „Адрес“ нито с фирмата на св.С.Г.. Само с фирма „Мирела“ имал подписан договор за продажба и то за период от един месец. Не си спомня колко огледа на имота са правени от адрес нито каква цена е предлагал ответника, когато са идвали с брокер от „Адрес“.
Съдът кредитира показанията на разпитаните свидетели, тъй като същите намира за обективни и кореспондиращи напълно със събраните по делото писмени доказателства – както процесния договор, така и приложените регистри за извършени огледи.
При така установените, релевантни за спора факти и обстоятелства, съдът прави следните правни изводи: Между страните на 06.09.2014г. е сключен валиден договор за посредничество, наличието на който не се и оспорва от страните.
Доколкото съдът е сезиран с главен и евентуално съединени с него искове, то първо следва да се разгледа главният иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6475 евро, представляваща неустойка за неизпълнение на договорни задължения съгласно т.9.1, изречение второ от Договор за посредничество в размер на 5% от продажната цена на имота, ведно със законната лихва.
Действително, съгласно чл. 9.1, изречение последно от договора, страните са уговорили, в случай че ответника е в забава за заплащане на цялото или част от уговореното възнаграждение и тази забава продължи повече от месец, то за ищеца „А.н.и.“ АД възниква право да развали договора и да получи тази неустойка в размер на 5% от продажната цена. За да възникне правото на ищеца в качеството му на посредник по договора да претендира и получи неустойка в посочения в исковата молба размер от6475 евро, то на първо място следва да установи при условията на пълно и главно доказване твърдението си, че договорът между страните е развален. В тази връзка ищецът в исковата си молба твърди, че договорът е прекратен от тях, като се позовава на изпратеното до ответника уведомление, с което го е поканил доброволно да заплати уговореното възнаграждение и съответно го е уведомил, че в противен случай ще потърси правата си по съдебен ред, в това число и предвидената в чл. 9 от договора неустойка в размер на 5% от продажната цена пред компетентния арбитражен съд. За да се приеме за осъществен обаче факта на разваляне на един двустранен договор, не е достатъчно отправянето на покана за плащане от едната до другата страна по договора. Необходимо е изрично волеизявление на изправната страна, отправено до другата страна по договора, че той ще се счита за развален, като следва да се установи и факта на достигане на това изявление до страната, към която е отправено. Едва от този момент би могло да се приеме,че договорът е развален.
За да бъде уважен предявеният иск, в тежест на ищеца в производството е да докаже, че е изпълнил породените за него от договора задължения или че е бил готов да ги изпълни, наличието на валидна уговорка между страните за заплащане на неустойка в претендирания размер и основанието за плащането й. Доколкото, във всички случаи неустойката обезпечава точното изпълнение на задължението т.е във всички случаи вземането за неустойка е породено от неизпълнение и предвид факта, че липсата на изпълнение е отрицателен факт, който няма как да бъде установен от ищеца, то при предявен иск за заплащане на неустойка е необходимо да се посочи в какво се изразява неизпълнението т.е дали се има предвид пълно неизпълнение или несъответно на договореното по време, качество неизпълнение и да се докаже, наличие на договорка за заплащане на неустойка за твърдения порок в изпълнението респ. за липса на изпълнение.
В случая, с оглед на изложените в исковата молба фактически обстоятелства следва, че вземането си за исковата сума, ищецът основава на твърденията, че е изправна страна по договор за посредничество, за липса на изпълнение от страна на ответника и на наличието на клауза, предвиждаща заплащането на неустойка при неизпълнение на задължението след изтичането на 1 м.срок от посочената в договора дата на изпълнение. С оглед представения договор за посредничество и съдържанието на т.6 от същия доказани са твърденията на ищеца, че: между страните е налице и действа валиден договор за посредничество, въз основа на който в тежест на ищеца е възникнало задължение да организира огледи и посредничи при закупуването на недвижим имот, посочен в регистъра,като: представи посочен в регистъра имот на възложителя, при избор на същия и преди сключването на предварителен или окончателен договор да извърши проверка за тежести на избрания имот, да подготви предварителен договор за покупко-продажба и да консултира възложителя при комплектоване на документите, които обичайно се изискват за сключването на окончателен договор. От характера и естеството на сключения договор следва, че с изключение на задължението за представяне на недвижим имот, изпълнението на останалите задължения на посредника, зависи от оказаното му от възложителя съдействие и изразената от последния воля. Посредникът няма как да разбере дали възложителят е избрал за покупка предложен му от ищеца имот, ако купувачът не го информира.
Ответникът А.Д. е избрал за покупка, предложен му от ищеца имот и с оглед правилата на чл.20а и чл.63 ЗЗД, предвиждащи, че договорите имат силата на закон за страните, които са ги сключили, като всяка от тях е длъжна да изпълнява задълженията си точно и добросъвестно и да не пречи на другата страна да ги изпълнява е уведомил своевременно посредника за решението си да не закупува имота. Краткият срок от огледа 26.10.2014г. до датата на уведомяване края на м.ноември – началото на м.декември, сочат че на практика ответника, е действал коректно спрямо ищеца, като се е отказал от услугите на ищеца във връзка с този имот.
В показанията си св.К.К.заяви, че ответникът в края на ноември – началото на м.декември 2014г. му звъннал и го уведомил, че прекратява търсенето на имот, тъй като няма време да води преговори за намаляване цената на същия, от който момент следва се приеме, че договора за посредничество между страните е развален, а не от дата 12.11.2015г., както твърди ищеца. В тази връзка са и показанията на св.У., която потвърди, че брокера я е уведомил, че А. преустановява търсенето на имот. Ето защо счита, за неоснователни твърденията на ищеца, че е бил в готовност да преговаря за намаляване цената на имота, или че е водил такива преговори до датата на изпращане на уведомлението от 12.11.2015г. и е постигнал целения от възложителя резултат.
Покупко-продажбата на имота в м.Траката е осъществена едва на 10.09.2015г., т.е почти година след огледа на имота от ответника, осъществен с посредничеството на ищеца, с посредничеството на друга фирма за недвижими имоти и на друга цена, поради което ищецът няма основания да претендира неустойка в размера по т.9.1, изречение второ от договора.
По гореизложените съображения съдът приема, че предявеният главен иск следва да се отхвърли, като неоснователен., тъй като процесния договор е развален, едностранно от ответника, развалянето е достигнало до знанието на ищеца и последният от началото на м.декември 2014г. не е извършвал никакви действия, за постигане на крайния за възложителя резултат – продажбата именно на този имот.
Следователно за ищеца не е възникнало правото уговорената в чл. 9.1 неустойка.
Предвид изводите за неоснователност на установителния иск съдът на следва да разглежда и обсъжда възраженията на ответника за прекомерност на претендираната неустойка по чл.9.1 от договора за посредничество и евентуалното й намаляване. Прекомерността на неустойката не е основание за прогласяване недействителност на разпоредбата и се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди. В случая неустойката е формирана като санкционна, защото може да се претендира от ищеца една след като същият развали договора и след изтичане на месец от изпадането в забава на ответника.
Предвид сбъдване на условието, под което е предявен евентуалният осъдителен иск, а именно – отхвърляне на главния иск, то съдът следва да го разгледа.
Евентуалната претенция на ищеца касае сумата от 3885 евро, представляваща неустойка по чл.9.2 във вр. с чл.4.4 от договора за посредничество.
Между страните няма спор, че е сключен процесния договор за посредничество с купувач, че в изпълнение на същия е извършен оглед на имота, находящ се в гр.варна, с.о.“Горна Трака“, м-ст „Фатрико дере“ с ид.№ ***че в последствие, на 10.09.2015г. ответника е закупил имота при продажна цена в размер на 90 000 лева, както и че не е заплатил уговореното възнаграждение. Ответника не оспорва горните факти, като твърди, че не дължи възнаграждение, тъй като тези клаузи на договора са нищожни, като противоречащи на закона и добрите нрави.
От събраните по делото писмени и гласни доказателства по категоричен начин се установи, че страните по изповядания договор за покупко -продажба, сключен с акт № 41/10.09.2015г. на нотариус А.Г.с рег. № 194 са свързани в следствие с осъщественото от ищеца посредничество, която дейност е именно в изпълнение на задълженията му по договора. Процесният имот е предложен от ищцовото дружество на ответника и видно от приложения регистър, на същия е извършен оглед от ответника на 26.10.2014г. Следователно възнаграждение се дължи за така осъществената от посредника дейност, довела до свързване на продавача и купувача и финализирана със сключването на договора за покупко – продажба между тях. В самия договор между страните са очертани задълженията на посредника към купувача, като същевременно в чл. 4.5 от същия страните са постигнали договореност, че възнаграждението се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката, изпълнението на който е безспорно установен в хода на настоящото производство.
Съдът счита за неоснователни възраженията на ответника свързани с неоснователно обогатяване на ищеца в случай на уважаване на исковата претенция. Основанието за дължимост на уговореното между страните възнаграждение произтича от сключения между тях договор за посредничество с купувач и факта на свързване на страните по изповяданата сделка, с което на практика ищецът е изпълнил задължението си да посредничи при покупката на имот.
С оглед установената с чл.9 от ЗЗД договорна свобода и съдържанието на чл.92 ЗЗД, липсва основание да се приеме, че посочената клауза накърнява добрите нрави и като такава е недействителна, каквито възражения навежда ответника. Това е така, защото постигнатата уговорка има ясно изразен обезпечителен характер, каквато е присъщата на неустойката цел.
Съдът счита за неоснователно и възражението за прекомерност на претендираната неустойка от 3%.
Съгласно чл. 4.3 /2/ от договора дължимото от ответника възнаграждение е в размер на 3% от продажната цена на имота. За целите на същия договор „продажна“ е цената, посочена в предварителния договор за покупко – продажба на имота, ако е сключен в присъствието на АДРЕС, а ако не – както е в настоящия казус – цената е посочената в нотариалния акт, която видно от същия възлиза на 90 000лева. Следователно дължимото на ищеца възнаграждение в размер на 3% от продажната цена възлиза на сумата от 2700лева. Предвид това съдът счита евентуалния иск за основателен и доказан до размер на 2700лв., като за разликата до 3885 евро следва да се отхвърли като неоснователен.
Предвид изхода на делото – отхвърляне на главния иск и уважаване на евентуално съединените искове, всяка от страните има право на разноски съразмерно с уважената, респективно – с отхвърлената част. Направените от ищеца разноски за внесена ДТ следва да останат за негова сметка с оглед отхвърлянето на главния иск, за който е внесена таксата.
На осн. чл.78, ал.1 от ГПК на ищеца се дължи възнаграждение за адвокат съобразно уважената част от иска, в размер на 121.26 лева, заплащането на която следва да се възложи в тежест на ответника.
На осн.чл.78, ал.3 от ГПК на ответника се дължат разноски за адвокат, съразмерни на отхвърлянето на главния иск в размер на 866.75лева, заплащането на които следва да се възложи в тежест на ищеца.
След прихващане на двете задължения до размера на по-малкото ищеца следва да заплати на ответника разноски по компенсация в размер на 745.49лв.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „А. Н.И.“ АД, с ЕИК: ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от Изп.Директор Г.П.,
установителен иск за съществуване и дължимост на сумата от 6475 евро, представляваща неизплатена неустойка по т.9.1
изр.2 от Договор за посредничество от 06.09.2014г.,(5% от обявената продажна
цена на имота), ведно със законната лихва
върху сумата считана от 19.02.2018г., на осн. чл.422 от ГПК във вр. с
чл.92 от ЗЗД, против А.М.Д. с ЕГН-********** ***, със съдебен адрес ***, офис №
7, чрез адв.Е.С. ***, за което вземане в полза на
ищеца е издадена Заповед № 8450/16.10.2017г. по ч.гр.д.№ 15533/2017г. на ВРС,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА А.М.Д. с ЕГН-********** ***, със
съдебен адрес ***, офис № 7, чрез адв.Е.С. ***, да заплати на „А. Н.И.“ АД, с ЕИК: ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от Изп.Директор Г.П., сумата от 2700лв., представляваща
дължима неустойка по т.9.2 във вр. с т.4.4 от Договора за
посредничество,сключен на 06.09.2014г. (3% от посочената продажна цена на имота
по нотариален акт), на осн. чл.92 от ЗЗД,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от 19.02.2018г., като в
останалата част и до пълният претендиран размер от 3885 евро, отхвърля иска
като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА „А.Н.И.“
АД, с ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Изп.Директор Г.П., да
заплати на А.М.Д. с ЕГН-********** ***, със съдебен адрес ***, офис № 7,
чрез адв.Е.С. ***, сумата от 745.49лв., представляваща разноски по компенсация.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от съобщаването му на страните, пред Варненски окръжен съд, на осн. чл.259, ал.1 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: