Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 27.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЬД, ГО, ІІ Е
въззивен състав, в публичното съдебно заседание на пети февруари две
хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. с. КОНСТАНТИНА ХРИСТОВА
при участието
на секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Иванка
Иванова гр. дело № 11328
по описа за 2019
г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.
С решение № 123907 от 27.05.2019 г., постановено по гр. д. № 44751/2016 г. по описа на СРС, I ГО, 43 състав, е отхвърлен предявения от П.Д.Д. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД – за обявяване за окончателен на сключен на 01.12.2014 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, представляваща подземен гараж № 2, в сграда № 1, с идентификатор 68134.2823.1300.1, изградена в ПИ с идентификатор 68134.2823.1300, с площ от 1 095 кв. м. по нотариален акт и 1 084 кв. м. по скица № 15-395083/31.10.2014 г. на СГКК - гр. София, номер по предходен план 1 300, кв.41, парцел VI, поземлени имоти № 68134.2823.2545, 68134.2823.2548, 68134.2823.2261, 68134.2823.1297, разположен в сутерена на сградата, на кота минус 3 м. със застроена площ от 32.02 кв. м., както и със съответстващите на подземния гараж 9, 18 % ид. ч. от общите части на сградата, съставляващи 33, 95 кв. м., както и 0, 91 % ид. ч. от стопанските площи в сградата, съставляваща 1, 25 кв. м., при граници по архитектурен проект: стена, подземен гараж № 1, подземна улица, подземен гараж № 3, както и 9, 99/1095 ид. ч. от поземления имот, в който е построена сградата.
Срещу постановеното съдебно решение е депозирана
въззивна жалба от ищеца П.Д.Д., с която го обжалва изцяло. Излага съображения,
че обжалваното решение е необосновано и неправилно, постановено в нарушение на
материалния и процесуалния закон. Счита, че по делото е установено наличието на
сключен предварителен договор за прехвърляне правото на собственост върху
процесния гараж. Договорът е сключен в изискуемата писмена форма, както и
продавачът е носител на правото на собственост върху същия. Счита, че е
необоснован изводът на решаващия съд, че не е доказано правото на собственост
върху процесня имот в полза на продавача, тъй като по делото е представен
нотариален акт № 22, том V, рег. 8844, дело № 782 от 21.09.2005 г. на нотариус
М.К.. Не е налице законово изискване при учредяване на право на строеж да се
описват изрично всички обекти в сградата, като единствено се изброяват
обектите, за които се запазва правото на строеж от страна на учредителя. Всички
останали обекти стават собственост на лицето, в чиято полза е учредено правото
на строеж. След като ответникът не е ангажирал доказателства за отчуждаване на
имота, следователно той е негова собственост. Нанасянето на имота в СОС няма
отношение към титула на собственост, а съставлява графично отразяване на
параметрите му. От представеното становище на главния архитект на СО-район
„Връбница“ се установява, че от одобрения инвестиционен проект за обект
„Жилищна сграда с подземни гаражи“ в УПИ VI-1300, кв.41, м. „Бул. Сливница“, процесният имот е
обособен и функционира като самостоятелен обект. Представено е и становище от
АГКК, съгласно което за сграда с идентификатор 68134.2823.1300.1, на етаж минус
1, в кадастралната карта, съответстващ
на сутеренния етаж в сградата има нанесени отделни схеми на СОС. От
одобрения инвестиционен проект – част „Архитектура“ – „План сутерен, кота минус
3м.“, за сграда с идентификатор 68134.2823.1300.1, в сутерена на сградата са
разположени гаражни клетки, представляващи СОС, които към момента не са
нанесени, същите подлежат на нанасяне в КККР, след представяне на проект за
изменение на КККР от правоспособно лице по ЗКИР. Счита, че от ангажираните по
делото доказателства се установява, че процесният гараж съставлява
самостоятелен обект в сграда и подлежи на нанасяне в КККР. Моли съда да отмени
обжалваното решение и да уважи предявения иск, като му присъди сторените по
делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на
въззивната жалба от ответника „К. – Д.“ ООД – в несъстоятелност, с който я
оспорва. Излага съображения, че обжалваното решение е правилно и
законосъобразно. Счита, че по делото не е доказано, че подземен гараж № 2 е бил
изграден и съществува като самостоятелен обект с параметрите, описани в
предварителния договор. Не е доказано също така, че обектът е преминал в
неговия патримониум. Обосновано решаващият съд е приел, че представения по
делото нотариален акт за учредяване право на строеж не легитимира ответника
като собственик на процесния гараж. В хода на строителството е възможно и
позволено да се извършват промени в инвестиционния проект, което да доведе от
своя страна до съществено разминаване между договореното при учредяване право
на строеж и крайния вид на построената сграда. С оглед на това единствено въз
основа на договора за учредяване право на строеж не може да се направи
обосновано заключение, че обектите са построени и разпределени както е договорено
между страните по договора и няма каквито и да е отклонения от първоначалните
проекти и строителни книжа. На основание чл.14 вр. с чл.11, б. „б“ вр. с чл.6
ПВ решението, с което се уважава иск за обявяване на предварителен договор за
окончателен, което по своята същност замества нотариалния акт, следва да
съдържа пълно описание на имота, а за територии с влязла в сила кадастралната
карта, описанието следва да „е направено
съгласно данните, съдържащи се в кадастъра. В случая за район „Връбница“, в който се намира
УПИ VI-1300 и построената сграда, е налице ободрена и влязла
в сила кадастрална карта. От ангажираните доказателства се установява, че
сградата и отделните обекти в нея са нанесени в КККР. С оглед на това за
уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, следва да се установи, че обектът реално
да съществува, а в случая гаражът не може да бъде описан по надлежен начин,
поради липса на данни от кадастъра и скица. Това се явява и пречка за вписване
на съдебното решение. Твърди, че в представената по делото данъчна оценка
неправилно е посочено, че подземен гараж № 2 е с идентификатор
68134.2823.1300.1, тъй като това е идентификаторът на сградата. Представеното
по делото становище на арх. С.С., в качеството му на Главен архитект на СО –
Район „Връбница“ няма доказателствена стойност по делото, тъй като изхожда от
трето за процеса лице. Също така по
делото не са ангажирани доказателства, че инвестиционният проект е реализиран в
действителност и без промени, нито, че процесният гараж е обособен и функционира.
Твърди, че не е налице подземен гараж № 2, а са налице паркоместа в общ
паркинг, разположен на сутеренния етаж, който съставлява обща част на сградата
и като такава не може да бъде обект на прехвърлителна сделка, съгласно трайната
съдебна практика. Моли съда да потвърди обжалваното решение, като му присъди
сторените по делото разноски.
Съдът, след като прецени представените по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК
и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
СРС е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. Ищецът твърди, че на 01.12.2014 г. е сключил с ответника предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот, представляващ подземен гараж № 2,
в сграда № 1, с идентификатор 68134.2823.1300.1, изградена в ПИ с идентификатор
68134.2823.1300, с площ от 1 095 кв. м. по нотариален акт и 1 084 кв. м. по
скица № 15-395083/31.10.2014 г. на СГКК - гр. София, номер по предходен план 1
300, кв.41, парцел VI, поземлени имоти №
68134.2823.2545, 68134.2823.2548, 68134.2823.2261, 68134.2823.1297, разположен
в сутерена на сградата, на кота минус 3 м. със застроена площ от 32.02 кв. м.,
както и със съответстващите на подземния гараж 9, 18 % ид. ч. от общите части
на сградата, съставляващи 33, 95 кв. м., както и 0, 91 % ид. ч. от стопанските
площи в сградата, съставляваща 1, 25 кв. м., при граници по архитектурен
проект: стена, подземен гараж № 1, подземна улица, подземен гараж № 3, както и
9, 99/1095 ид. ч. от поземления имот, в който е построена сградата. Уговорена е
цена в размер на 9 000 лв., от която 7 000 лв. купувачът заплаща като капаро, а
останалата част от 2 000 лв. следва да бъде изплатена при окончателното
изповядване на договора. Плащането на сумата от 7 000 лв. е удостоверено в
самия предварителен договор. Страните са
уговорили, че окончателният договор следва да се сключи не по – късно от
10.01.2015 г. Въпреки отправените многократно покани до ответника за сключване
на окончателен договор, такъв не е подписан. Моли съда да обяви предварителния
договор за окончателен, като му присъди сторените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК не е постъпил писмен отговор на
исковата молба от ответника.
На 01.12.2014 г. между страните в производството е
сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата
на който ответното дружество – продавач, се е задължил да продаде на ищеца –
купувач, горепосочения подземен гараж № 2, срещу насрещното му задължение да
заплати на продавача цена в размер на 9 000 лв. Плащането на продажната цена ще
се извърши по следния начин: при подписване на договора купувачът се задължава
да плати сумата от 7 000 лв., която представлява капаро и подписването на
предварителния договор служи като разписка за тази сума, както и втора вноска
от 2 000 лв. ще бъде платена при окончателното изповядване на сделката при
нотариус не по късно от 10.01.2015 г.
По делото е представен нотариален акт за учредяване на
право на строеж срещу задължение за построяване № 122, том V, рег. № 3844, дело № 782 от 2005 г., от 21.09.2005 г.
по силата на договора Й.А.П.и Й-Г.П., като собственици при условията на
съпружеска имуществена общност на УПИ, находящ се в гр. София, целият с площ от
1095 кв. м., представляващ УПИ VI-1300, в кв.41
по плана на гр. София, местност „Бул. Сливница“, с посочени съседи, са си
запазили правото на строеж върху изрично посочени обекти от жилищна сграда –
апартаменти и гаражни клетки, която ще бъде построена върху имота. Същите са
учредили на ответното дружество право на строеж върху посочения УПИ за жилищна
сграда, която ще бъде построена върху имота, състояща се от сутерен по кота
минус 3, 60 и кота минус три, състоящ се
от: рампа, подземна улица, коридор, машинно помещение, вентилационно помещение,
за КТП, мазета, гаражни клетки, стълбищна клетка и асансьор, партер на кота
0.00, състоящ се от: вход на сградата, коридор, гаражи, мазета, склад,
помещение за главно ел. табло, стълбищна клетка и асансьор, четири жилищни
етажи от кота 2.60 - 5.40 , 8.20 0 1.00,
всеки един от тях, състоящ се от апартаменти, стълбищна клетка, асансьор и
коридор и подпокривен пети етаж на кота 13.80, състоящ се от апартаменти,
стълбищна клетка, асансьор и коридор, съобразно архитектурните проекти одобрени
от Район „Връбница“ – СО на 26.08.2005 г. С изключение на изрично описаните
обекти, които стават изключителна собственост на учредителите на правото на
строеж, ответникът се задължил да
построи тези имоти с изцяло свое средства, самостоятелно или чрез трети лица.
Съгласно удостоверение № I-29/20.09.2007 г., издадено от СО-Район „Връбница“
жилищната сграда, построена върху процесното УПИ, е въведена в експлоатация.
Във връзка с издадено съдебно удостоверение по делото
е постъпило становище от арх. С.С., главен архитект на СО – Район „Връбница“. В
него е посочено, че съгласно одобрения инвестиционен проект за обект „Жилищна
сграда с подземни гаражи“ в УПИ VI-1300, кв.41,
м. „Бул. Сливница“, представляващ сграда с идентификатор 68134.2823.1300.1 по
КККР на Район „Връбница“ – СО, подземен гараж № 2, с площ от 32, 02 кв. м.,
разположен на кота минус 3.00 м. в описаната сграда, представлява гараж за два
автомобила, ограден от три от страните си със стени – сутеренни или преградни.
Гаражът е ясно сепариран от разположените в съседство обекти и не е свързан
функционално с тях, освен с подземната улица, предвидена за осъществяване на
комуникации и достъп до част от обектите и помещенията, разположени на кота
минус 3.00. С оглед на това подземен гараж № 2 е обособен и функционира като
самостоятелен обект.
Във връзка с издадено съдебно удостоверение е
постъпило писмо от АГКК, съгласно което за процесната жилищна сграда с
идентификатор 68134.2823.1300.1, на етаж минус 1 в кадастралната карта,
съответстващ на сутеренния етаж в сградата, има нанесени отделни схеми на СОС.
От одобрения инвестиционен проект – част „Архитектура“ – „План сутерен кота
минус 3“, в сутерена на посочената сграда са разположени гаражни клетки,
представляващи СОС, които към момента не са нанесени, като същите подлежат на
нанасяне в КККР след представяне на проект за изменение на КККР от правоспсобно
лице по ЗКИР.
Във въззивното
производство е допуснато служебно по реда на чл.162 ГПК, във връзка с
релевираните доводи в жалбата за необоснованост на обжалваното решение, изслушването на съдебно – техническа
експертиза. От заключението на вещото лице инж. Д.Н.М. се установява, че съгласно
одобрения на 26.08.2005 г. архитектурен проект за „Жилищна сграда с подземни
гаражи в УПИ VI-1300, в кв41, кв. „Сливница“,
гр. София, са предвидени за изграждане 15 броя гаражни клетки, всяка от които е
отделена от съседните гаражни клетки или от съседните мазета с преградни стени.
Стените между отделните гаражни клетки са предвидени да са леки, преградни
стени, като в чертежа е отбелязано, че същите ще са от метална мрежа. В
архитектурния проект всички гаражни клетки са обозначени с номера и със
застроени площи. Гараж № 2, съгласно проекта се намира непосредствено срещу
входната рампа за подземните гаражи и е с означена площ от 32.02 кв. м.
съгласно чертежа процесната клетка № 2 е предвидена за паркиране на две леки
коли. При извършения от вещото лице оглед на място вещото лице е установило, че
подземните гаражни клетки, разположени в сутерена на процесната жилищна сграда,
са изградени в пълно съответствие с одобрения архитектурен проект. Стените
между отделните гаражни клетки са изпълнени от телена мрежа на метални колове,
като всички гаражни клетки са обособени като самостоятелни, с преградни стени
по трите си граници и с отвори към подземната улица. Преградната стена на
процесната гаражна клетка № 2 към съседната отляво гаражна клетка към деня на
огледа е изпълнена от платна, ЛТ ламарина. При огледа вещото лице е установило,
че процесната гаражна клетка № 2 е за паркиране на две елки коли и е с размери
и площ, напълно съответстващи на тези, посочени в одобрения архитектурен
проект. На място вещото лице е установило, че границите на процесната гаражна
клетка № 2 са: гаражна клетка № 1, вътрешна стена на сутерена, гаражна клетка №
3 и подземна улица. Вещото лице приема, че процесният подземен гараж № 2 е
изграден на място с местоположение, площ и граници, каквито са посочени в
сключения между страните предварителен договор от 01.12.2014 г. съгласно одобрения
архитектурен проект за процесната сграда в сутерена са предвидени за изграждане
самостоятелни обекти – подземни гаражни клетки, с конкретни граници, площ и
номера. По делото е представена таблица
за ценообразуване на имотите в процесната жилищна сграда, съгласно която към
всяка подземна гаражна клетка са изчислени съответстващите й се идеални части
от общите части на сградата, както и от стопанските площи на същата така, както
са определени и съответстващите идеални части от общите части на сградата и към
всички останали обекти в сградата. Вещото лице приема, че както съгласно
одобрения архитектурен проект, така и съгласно Таблицата за ценообразуване на
процесната сграда, подземната гаражна клетка № 2 представлява самостоятелен
обект в сграда по смисъла на § 5, т.39 от ЗУТ.
При изслушването му вещото лице е пояснило, че има
партерни гаражи, които са упоменати в разрешението за строеж и в
удостоверението за въвеждане в експлоатация, а останалите са в подземното ниво.
В самия архитектурен проект са упоменати като гаражни клетки, а не като
паркоместа.
Експертното заключение е своевременно оспорено от
ответника по жалбата – в срока по чл.200, ал.1 ГПК – докато трае изслушването.
С оглед на това е допуснато изслушването на повторна съдебно – техническа експертиза.
От заключението на вещото лице инж. П.В.Я. по
изслушаната в настоящата съдебна инстанция повторна съдебно – техническа
експертиза се установява, че подземните гаражи, находящи се в сутерена на
жилищната сграда съответстват на предвидените в архитектурния проект. Гаражна
клетка № 2 е двойна, намира се срещу входа на гаражите, срещу рампата, оградена
от една страна с гаражна клетка № 1, с телена мрежа, а от другата страна с
гаражна клетка № 3 с плътна ЛТ ламарина, тъй като така е заградена гаражна
клетка п№ 3, която има и входна гаражна врата. По площ и раници същата
съответства на предвидената по проект и включена в таблицата за ценообразуване.
Същата е с граници: гаражна клетка № 1, външна страна на сутерена, гаражна
клетка № 3, подземна улица. Вещото лице
приема, че подземен гараж № 2 съществува реално на място и съответства по
местоположение, площ и граници на тези, посочени в предварителния договор от
01.12.2014 г., съответства на одобрения архитектурен проект, на таблицата с
ценообразуване и същият представлява самостоятелен обект в сградата. Границите на
всички гаражни клетки по архитектурен проект и изпълнение на място са точно
фиксирани, поради начина на разположението им. Всички те са фиксирани трайно от
стоманобетонните колони, които са част от конструкцията на сградата. Колоните
фиксират точно и трайно входа към всяка гаражна клетка, който не може да бъде
преместен.
Вещото лице е пояснило при изслушването му, че гаражна
клетка № 2 осигурява места за паркиране на два автомобила, съгласно приложените
архитектурни чертежи. Предвидените гаражни клетки са 15, от които 3 са двойни.
Така предвидените места за паркиране са общо за 18 автомобила. Гаражите са с
входна гаражна врата, а гаражната клетка е без врата. По този начин са показани
в чертежите.
Във връзка с издадено от въззивния съд съдебно
удостоверение по делото е постъпила данъчна оценка за процесиня гараж за 2021
г. е в размер на 11 686, 10 лв.
При така
установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, изхожда от легитимирана страна, като същата е процесуално допустима.
Разгледана по същество, е основателна.
Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част.
При извършена служебна проверка въззивният съд
установи, че обжалваното съдебно решение е валидно, като същото е процесуално
допустимо.
Страните в производството са обвързани от
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на
01.12.2014 г., по силата на който ответното дружество се е задължило да продаде
на ищеца по нотариален ред процесния подземен гараж № 2, срещу насрещното
задължение да заплати продажна цена от 9 000 лв., 7 000 лв. от които
са платени при сключване на договора, а останалите 2 000 лв. са платими при
сключване на окончателния договор. В
съответствие с изискването на чл.19, ал.1 ЗЗД
вр. с чл.18 ЗЗД, договорът е сключен в изискуемата за неговата
действителност писмена форма. Наред с това предварителният договор подготвя
сключването на действителен окончателен договор и съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор – относно недвижимия имот и
неговата цена.
Ищецът е изпълнил задължението си да
плати уговорената част от продажната цена – сумата от 7 000 лв., като
сключеният предварителен договор служи като разписка за плащане на тази сума. Ответникът
от своя страна не е изпълнил насрещното си задължение да прехвърли правото на
собственост върху процесния гараж чрез сключване на окончателен договор в
нотариална форма.
Във въззивното производство ответникът
излага съображения, че не е доказано уговореният между страните гараж № 2 да е
изграден и да съществува като самостоятелен обект с параметрите, описани в
предварителния договор.
За установяване на това обстоятелство
във въззивното производство са изслушани две съдебно – технически експертизи:
първоначална и повторна, обсъдени по – горе. Вещите лица са достигнати до еднозначен
извод, че подземните гаражни клетки, включително и процесната, разположени в
сутерена на жилищната сграда, са изградени в пълно съответствие с одобрения
архитектурен проект. Гаражна клетка № 2 е с размери и площ, които напълно
съответстват на тези, посочени в одобрения архитектурен проект. По площ и
граници съответства на предвидената по проект и включена в таблицата за
ценообразуване. Вещите лица са установили, че подземен гараж № 2 съществува
реално на място и съответства по местоположение, площ и граници на тези,
посочени в предварителния договор от 01.12.2014 г. границите на всички гаражни
клетки по архитектурен проект и изпълнено на място са точно фиксирани, поради
начина на разположението им, като са фиксирани трайно от стоманобетоновите
колони, които са част от конструкцията на сградата. Тези колони фиксират точно
и трайно входа към всяка гаражна клетка, който не може да променен.
Съдът възприема изцяло заключенията на
вещите лица, които са компетентно дадени, задълбочени и обстойно обосновани.
Вещите лица са ползвали всички необходими материали за точно изпълнение на
възложената от съда задача. По делото не са ангажирани доказателства, които да
разколебават или опровергават изводите на вещите лица.
По изложените съображения въззивният съд
счита, че доводите на ответника, че не е установено изграждането и
съществуването на процесния гараж, са неоснователни.
За да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД, наред с наличието на валиден предварителен договор следва да се установи,
че ответникът е титуляр на правата, които ще бъдат прехвърлени със съдебното
решение. В случая ответникът се легитимира като носител на правото на
собственост върху процесния имот по силата на договора за учредяване на право
на строеж върху жилищната сграда, в която се намира процесния подземен гараж и
доколкото учредителите не са си запазили правото на строеж върху него.
Ответникът не е релевирал своевременно
възражения относно валидността на сключения между страните предварителен
договор, включително и относно обстоятелството, че подземният гараж не
съставлява самостоятелен обект на правото на собственост. Следва да се отбележи
обаче, че по силата на чл.363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на
право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително
дали отчуждителят е собственик на имота. Ето защо, въпреки липсата на
своевременно релевирани доводи в тази насока, съдът следва да вземе отношение и
по тези възражения на ответника.
От изслушаните в настоящата съдебна
инстанция технически експертизи се установи, че процесният подземен гараж представлява
самостоятелен обект по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ, доколкото съставлява
реална част от строеж с определено наименование,
местоположение, самостоятелно функционално предназначение. За собственика е
налице възможност за нанасяне на гаражната клетка в КККР, след представяне на
проект за изменение на КККР. Липсата на проведена процедура в тази насока от ответника,
в качеството му на собственик на гаража, не е пречка за обявяване на
предварителиня договор за окончателен, при наличие на законоустановените
предпоставки за това. За процесния подземен гараж № 2 има надлежно издадени строителни
книжа, отделно ценообразуване, изграден е и функционално обособен, ограден е от
три страни, представлява „строеж“ и „недвижима вещ“, с принадлежащи й общи
части. След като за подземния гараж са предвидени съотвестващите му се идеални
части, 9, 18 % идеални части от общите части на сградата, 0, 91 % ид. ч. от
стопанските площи в сградата и 9, 99/1095 ид. ч. от поземления имот, в който е
построена сградата, то предвиденият в инвестиционния проект подземен паркинг - гаражи,
част от който е и процесния подземен гараж № 2, не би могло същият да се
приеме, че е със статут на обща част в сградата и съответно че не съставлява
самостоятелен обект на правото на собственост. Също така процесният подземен
гараж е деклариран е по ЗМДТ и дължимите за него данъци са заплащани като за
самостоятелен обект на правото на собственост, както и има самостоятелна
данъчна оценка.
Нужно е да се отбележи също така, че с изменението
на § 1, т.1 от ДР на ЗКИР с ДВ, бр. 57 от 22.07.2016 г. е предвидено, че
„самостоятелен обект в сграда“ е обособена част от сградата, която е обект на
собственост и има самостоятелно функционално предназначение. Също така правният
статут на имота се преценява към момента на обявяване на предварителния договор
за окончателен. В случая разглежданият подземен гараж № 2 е самостоятелно
обособен – характеризира се с площ и граници, както и самостоятелно
предназначение – паркиране на автомобили. Също така съгласно разясненията,
дадени с ТР № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, ако към момента на сключване на
сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други
обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като
самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към
този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
С решение № 46/7.03.2018 г. по гр. д. №
2489/2017 г. на ВКС, ГК, IV ГО е разяснено, че самостоятелен обект могат да
бъдат паркинг - гаражите в сгради в режим на етажна собственост, когато са част
от постройката и са обособени с инвестиционния проект (решение № 199/10.08.2015
г. по гр. д. № 5955/2014 г. на ВКС, ГК, IV ГО).
По изложените съображения въззивният съд
счита, че са основателни доводите на жалбоподателя, че процесният подземен
гараж № 2 съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, а доводите
на ответника по жалбата в обратната насока са неоснователни.
Предвид обстоятелството, че ответното дружество е обявено в несъстоятелност в хода на висящия процес, за пълнота на изложението следва да се отбележи, че производството по несъстоятелност не е пречка за уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Не е налице забрана по чл.637, ал.5 ТЗ за предявяване и разглеждане на иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД срещу търговец при открито производство по несъстоятелност. В нормата на чл.637, ал.5 ТЗ регламентира недопустимост на завеждането на нови искове с предмет парични вземания, произтичащи от граждански или търговски правоотношения, недопустимост на образуването на нови съдебни и арбитражни производства по имуществените граждански и търговски дела срещу длъжника, след откриването на производството по несъстоятелност. Смисълът на тази разпоредба е, че е недопустимо образуването на дела, които биха били спрени с образуването им съгласно чл.637, ал.1 ТЗ. С оглед на това не подлежат на прекратяване, а са процесуално допустими производства по имуществени дела срещу несъстоятелния длъжник, които не би могло да бъдат спрени на основание чл.637, ал.1 ТЗ, ако бяха предявени преди откриването на производството по несъстоятелност (определение № 100 от 17.03.2004 г. по гр. ч. д. № 53/2004 г., на ВКС, ТК, ІІ ТО). Извън обхвата на посочената норма са имуществените граждански и търговски дела срещу длъжника, които нямат за предмет парично вземане делата, образувани по конститутивните искове, какъвто е и разглеждания иск, чрез който се упражня преобразуващото правопораждащо право по чл.19, ал.3 ЗЗД. Ето защо наличието на висящо производство по несъстоятелност спрямо ответника в хода на висящия съдебен процес по предявения конститутивен иск не съставлява пречка за неговата допустимост и основателност при наличие на осъществени останалите предпоставки за уважаване на предявения иск.
Следва да се отбележи, че задължението на
продавача по предварителния договор не е имуществено, а е за принудително
осъществяване на потестативно право, поради което не се включва в масата на
несъстоятелността и не попада в приложното поле на чл.646 ТЗ. В случая
надлежния ред за упражняване на преобразуващото право по чл.19, ал.3 ЗЗД е
посредством предявяване на иск, който не може да се разгледа в производството
по несъстоятелност, а подлежи на разглеждане в самостоятелно производство.
Предвид обстоятелството, че ответникът -
продавач по сделката, е собственик на процесния подземен гараж № 2, който
съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, изтекъл е уговореният
между страните по договора срок – 10.01.2015 г., а ищецът е изпълнил изискуемите
задължения по договора, но не е сключен окончателен договор в предвидената
форма за това, следва да се приеме, че са налице предпоставките за обявяване на
предварителния договор за окончателен, на основание чл.362, ал.1 ГПК. Тъй като според предварителния договор
ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на
окончателния договор, съдът следва да постанови решение, което замества
окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този
случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането
в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка
на ответника задължения към държавата, съгласно чл.362, ал.1 ГПК.
Доколкото крайните изводи на двете
инстанции не съвпадат, обжалваното решение следва да се отмени, а предявеният
иск следва да се уважи, при условие, че ищецът изпълни изискуемото задължение
по договора.
По
разноските по производството:
При този изход на делото и
на основание чл.78, ал.1 ГПК в полза на жалбоподателя следва да се присъди
сумата от 1 076, 30 лв., представляваща сторени разноски във въззивното
производство, включително заплатено адвокатско възнаграждение.
На основание чл.364, ал.1 ГПК с решението
си съдът следва да осъди ищеца да заплати на държавата следващите се разноски
по прехвърлянето на имота и да разпореди вписването на възбрана върху
имота до изплащането на тези разноски.
Ищецът, в качеството му на приобритател на
недвижимия имот, следва да заплати по сметка на СГС такса за прехвърлянето на
имота в размер на , както и местен данък в размер на – 3 % върху данъчната
оценка на имота, която е по – висока от продажната цена, на основание чл.47,
ал.2, пр.1 ЗМДТ вр. с чл.46 ЗМДТ, който възлиза на 350, 58 лв. Следва да
заплати също така такса за вписване на възбрана за посоченото фискално
задължение по сметка на Агенцията по вписванията в размер на 11, 69 лв., на
основание чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията. По сметка на СГС ищецът следва да заплати също така държавна такса
в размер на 173, 99 лв., определена съгласно чл.ІІ, 8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ № 123907 от 27.05.2019 г., постановено по гр. д. № 44751/2016 г. по описа на СРС, I ГО, 43 състав, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот,
сключен на 01.12.2014 г. между „К.Д.“ ООД – в несъстоятелност, ЕИК*********, с
адрес гр. София, бул. „********, ет.**– продавач и П.Д.Д., ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес ***
– адв. Ц.Д.П., в качеството на купувач, по силата на който „К.Д.“ ООД – в
несъстоятелност, ЕИК********* се е задължил да продаде П.Д.Д., ЕГН **********,
следният недвижим имот: ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 2, в сграда № 1, с
идентификатор 68134.2823.1300.1, изградена в ПИ с идентификатор 68134.2823.1300.1,
изградена в ПИ с идентификатор 68134.2823.1300, с площ от 1 095 кв. м. по
нотариален акт и 1084 кв. м. по скица № 15-395083/31.10.2014 г. на СГКК - гр.
София, номер по предходен план 1 300, кв.41, парцел VI, поземлени имоти № 68134.2823.2545, 68134.2823.2548,
68134.2823.2261, 68134.2823.1297, разположен в сутерена на сградата, на кота
минус 3 м. със застроена площ от 32.02 кв. м., както и със съответстващите на
подземния гараж 9, 18 % ид. ч. от общите части на сградата, съставляващи 33, 95
кв. м., както и 0, 91 % ид. ч. от стопанските площи в сградата, съставляващи 1,
25 кв. м., при граници по архитектурен проект: стена, подземен гараж № 1,
подземна улица, подземен гараж № 3, както и 9, 99/1095 ид. ч. от поземления
имот, в който е построена сградата, ПРИ
УСЛОВИЕ, ЧЕ П.Д.Д., ЕГН **********, с адрес *** и
съдебен адрес *** – адв. Ц.Д.П. изпълни задължението си по чл.3, т.2 от
предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 01.12.2014 г.
да заплати на между „К.Д.“ ООД – в несъстоятелност, ЕИК*********, с адрес гр.
София, бул. „*********, сумата от 2 000
(две хиляди) лв., втора вноска от продажната цена.
ОСЪЖДА П.Д.Д., ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес *** – адв. Ц.Д.П., да заплати местен данък, по сметка на
Дирекция „Общински приходи”, Отдел „ОП-Надежда-Връбница“, сумата от 350, 58 (триста и петдесет лева и
петдесет и осем стотинки) лв., на основание чл.47, ал.2, пр.1 ЗМДТ вр. с чл.46 ЗМДТ.
ОСЪЖДА П.Д.Д., ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес *** – адв. Ц.Д.П.,
да заплати по сметка на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД сумата от 173,
99 (сто седемдесет и три лева и деветдесет и девет стотинки) лв.,
представляваща нотариална такса за прехвърлянето на имота, определена съгласно
чл.ІІ, 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ОСЪЖДА
П.Д.Д., ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес *** – адв. Ц.Д.П.,
да заплати по сметка на Агенция по вписванията сумата от 11, 69 (единадесет лева и шестдесет и девет стотинки) лв., на
основание чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията.
НАРЕЖДА
да се впише възбрана
върху описания по – горе имот, предмет на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, до
заплащането на разноските по прехвърлянето му, на основание чл.364, ал.1 ГПК.
ПОСТАНОВЯВА, на основание чл.364, ал.2 ГПК, препис от
решението да не се издава, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските
по прехвърлянето, дължимите данъци и такси за имота.
ДАВА
6 – МЕСЕЧЕН СРОК на
страните от влизане в сила на решението за извършат отбелязване на същото в
Агенция по вписванията, на основание чл.115, ал.2 ЗС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните при условията на чл.280, ал.1 ГПК, на
основание чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.