Р Е Ш Е Н И Е № 76
гр.Пловдив, 02.03.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ
АПЕЛАТИВЕН СЪД, първи търговски състав,
в открито заседание на седми февруари две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СЛАВЕЙКА КОСТАДИНОВА
ЧЛЕНОВЕ: КАТЯ ПЕНЧЕВА
ЦВЕТЕЛИНА ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря Цветелина Диминова, като разгледа докладваното
от съдия Костадинова в. търговско дело №
482
по описа за 2017 година, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е въззивно - по чл.258 и сл.
ГПК.
С решение № 320
от 14.06.2017 година, постановено по т. дело № 487/2016 година по описа на
Окръжен съд – П., е отхвърлен като
неоснователен иска, предявен от С.Ф.М., в качеството му на синдик на „Е.“ ЕООД / в несъстоятелност/ против А.
Т. ***, ЕГН **********, и „Е.“ ЕООД / в несъстоятелност/, ЕИК *********,
за обявяване за недействителен спрямо
кредиторите на несъстоятелността на „Е.“ ЕООД / в несъстоятелност/, на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
с нотариален акт № ***, том *, рег. № ****,
дело № ***/**** г. по описа на Нотариус З. И., рег. № * на НК на РБ, вписан в
СВ – град Д. с вх.№ ***/**.**.**** г., акт № ***, том *, дело ***/**** г., по
силата на който „Е.“ ЕООД е продало на А.Т.Т., срещу продажна цена от 8 500
лева, правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор *****.***.***
по КККР на гр. Д., с административен адрес: град Д., местност „П.“ с площ от
7453 кв.м., при граници и съседи подробно посочени в акта, както и за осъждане
на А.Т.Т. да върне в масата на
несъстоятелност на „Е.“ ЕООД / н./ и да
предаде владението върху описания поземлен имот.
Осъдено е „Е.“ ЕООД /н./ да заплати на А.Т.Т. сумата
2100 лева, от които 1800 лв. – адвокатски хонорар и 300 лева – за експертиза,
както и да заплати по сметка на ПОС държавна такса в размер на 603.78 лева.
Така постановеното решение е обжалвано с въззивна
жалба от синдика на „Е.“ ЕООД /н./ С.Ф.М..
Оплакванията за са нарушение на материалния и процесуалния закон при
постановяване на решението, както и
необоснованост. Доводите се свеждат до
това, че първоинстанционният съд в нарушение на процесуалните правила е отказал
да допусне повторна експертиза за оценка на недвижимия имот, предмет на
сделката, въпреки оспорването на представената
експертиза от жалбоподателя. Освен това
изводите на съда за незначителна неравностойност на престациите били
неправилни. Искането е за отмяна на първоинстанционното решение и постановяване
на ново по същество, с което да се уважи предявения иск по чл. 647 ал. 1 т. 3
от ТЗ, както и обусловения иск за връщане на имота в масата на
несъстоятелността от купувача по сделката.
Пред въззивната инстанция по искане на жалбоподателя
е допусната и приета нова съдебно-техническа експертиза за оценка на имота.
Срещу въззивната жалба не е подаден писмен отговор от ответниците. В
проведените пред въззивната инстанция
съдебни заседания ответницата А.Т.Т. чрез процесуалния си представител адвокат Б.
е оспорила въззивната жалба. Тя поддържа, че не е налице неравностойност на
престациите, тъй като продаденият с процесната сделка недвижим имот има
характер на земеделска земя, след като решението за промяната на
предназначението на имота е загубило правното си действие на основание чл. 24
ал. 5 от Закона за опазване на земеделските земи.
Апелативният съд, като прецени доказателствата по
делото и доводите на страните, намира следното:
Въззивната жалба е процесуално допустима, подадена е
от лице, имащо правен интерес от въззивно обжалване, а именно от ищеца в
първоинстанционното производство срещу решението, с което предявените от него
искове са отхвърлени като неоснователни. При подаването на въззивната жалба е
спазен предвидения в чл. 259 ал. 1 от ГПК двуседмичен срок. Съобщението за
изготвеното решение е връчено на жалбоподателя
на 26.06.2017 година, а
въззивната жалба е подадена с вх. № 21525/10.07.2017 година.
Разгледана по същество, въззивната жалба е основателна.
Пред П. окръжен съд по т. дело № 487/2016 година е предявен иск по чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ и обусловения осъдителен иск по чл. 649 ал. 2 от ТЗ във връзка с чл. 108
от ЗС.
Ищецът С.Ф.М. в качеството си на постоянен синдик на „Е.“ ЕООД
/ в несъстоятелност/ твърди в исковата си
молба против ответниците „Е.“ЕООД / в несъстоятелност/ и А.Т.Т., че
несъстоятелният длъжник в двугодишният срок преди подаване на молбата по чл.625
от ТЗ е извършил възмездна сделка, при която даденото значително надхвърля по
стойност полученото. Става дума за
сделката покупко-продажба на недвижим имот, сключена с нотариален акт № ***,
том *, рег. № ****, дело № ***/**** година на Нотариус З. И. с рег. № *. С тази сделка
„Е.“ ЕООД /н./ продало на А.Т.Т. следния недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор *****.***.*** по КККР на гр. Д., с административен адрес: град Д.,
местност „П.“ с площ от 7453 кв.м., при граници и съседи подробно посочени в
акта. В исковата молба се твърди, че продажната цена на имота от 8500 лева била много по-ниска от пазарната му стойност, като се имал предвид характера на
имота, а именно УПИ за конна база с вили за отдих в кв. * по ПУП на м. „П.“ в
землището на град Д.. Изводи за неравностойността
на престациите можели да се правят и от
данъчната оценка на имота към момента на
продажбата, а именно 30188,70 лева.
При така изложените в исковата
молба обстоятелства е формулирано искане на основание чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ
да бъде обявена за недействителна по отношение на кредиторите на несъстоятелността
сделката, подробно описана по-горе. Формулирано е и искане на основание чл. 108
от ЗС да бъде осъдена А.Т.Т. в
качеството й на купувач по процесната сделка
да върне в масата на несъстоятелността, респ. да предаде владението на недвижимия имот – предмет на покупко-продажбата.
Ответникът „Е.“ ЕООД / в
несъстоятелност/ не е изразил становище по предявените искове.
Ответницата А.Т.Т. е оспорила предявените искове по
основание. Доводите й в първоначалния отговор на исковата молба се свеждат до
това, че от значение за преценка на равностойността на престациите по сделката
е не данъчната, а пазарната цена на имота към момента на сключване на сделката.
Заплатената сума от 8500 лева била дори прекомерно висока за процесния имот,
който се намирал на около 10 километра от Д. и представлявал запустяла
високопланинска ливада, Х категория, при неполивни условия, без път, вода и
ток, с достъп само с животински впряг или с верижна техника, на над 1200 метра надморска височина. За този
имот ответницата заплатила по 1140 лева за квадратен метър, а такива имоти се
продавали от Общината за по 350 лева за декар. По искане на ответницата А. Т. е
допусната от първата инстанция и приета съдебно-техническа експертиза, чието
заключение съдът ще обсъди по-долу.
След уточнения в допълнителната
искова молба, с допълнителния отговор по чл. 373 от ГПК ответницата А.Т.
твърди, че статутът на имота е нереално променен, тъй като не е допуснат до
участие в програма за селски туризъм, че става дума за имот без каквито и да е
подобрения и без да има реално съществуващи и означени граници, което имало значение за действителната му стойност.
От представените към исковата
молба доказателства и от справката в търговския регистър се установява, че
производството по несъстоятелност на „Е.“
ЕООД е открито с решение № 663 от
15.12.2015 година по т. дело № 376/2015 година на ОС – П., като началната дата на неплатежоспособността е 30.11.2011 година. С това
решение производството е спряно на основание чл. 632 ал. 1 от ТЗ. С решение
№ 50 от 03.02.2016 година по чл. 632 ал. 2 от ТЗ производството по
делото е възобновено, като обявяването му в търговския регистър е на 08.02.2016
година. Т.е. искът е предявен в предвидения в чл. 649 ал. 1 от ТЗ едногодишен
срок и е допустим.
Искът по чл. 647, ал.1, т.3 ТЗ е средство за
обявяване за относително недействителни по отношение на кредиторите на
несъстоятелния длъжник на възмездни правни сделки с имуществени права от масата
на несъстоятелността, които увреждат тези кредитори, при наличие на следните
предпоставки: да са извършени в двугодишен срок преди подаване на молбата по
чл.625 ТЗ за откриване на производството по несъстоятелност, но не по-рано от
датата на неплатежоспособността и даденото по сделката значително да надхвърля
по стойност полученото от несъстоятелния длъжник.
Целената
с този иск правна последица е възстановяване на масата на несъстоятелността в
състоянието, в което е съществувала преди извършване на атакуваната сделка. Такъв е и предметът на обусловения осъдителен иск,
обективно съединен в производството с отменителния иск по чл.647 ал.1 т.3 ТЗ.
Процесната сделка е сключена на **.**.****
година, в така наречения „подозрителен
период“ – двугодишен срок преди подаване на молбата по чл. 625 от ТЗ, но не
по-рано от датата на неплатежоспособността. Т.е. налице е първата визирана в
закона предпоставка за уважаване на иска
по чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ.
Втората
предпоставка за уважаване на иска по чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ е даденото по сделката значително да надхвърля полученото.
Основният
спорен момент по делото е дали тази предпоставка е налице или не.
Предмет
на сделката, сключена с нотариален акт №
*том * рег. № **** дело № ***/**** година на Нотариус З. И. с рег. № * е поземлен имот с идентификатор *****.***.***
по КККР на гр. Д., одобрени със заповед № РД – **-**/**.**.**** година на
Изпълнителния директор на АГКК – С. и изменени със заповед № **-****/**.**.**** година, с административен
адрес: град Д., местност „П.“ с площ от 7453 кв.м., при граници и съседи
подробно посочени в акта, с трайно
предназначение на територията „урбанизирана“ и начин на трайно ползване „за
друг курортно-рекреационен обект“.
В преклузивния
срок по ГПК, а именно с отговора на исковата молба, ответницата А.Т. не е въвела твърдения, че имотът - предмет на
продажбата не е имал характер на поземлен имот в урбанизирана територия с
посоченото в нотариалния акт предназначение. В преклузивния срок не са
направени и доказателствени искания за установяване на тези твърдения.
За
нуждите на настоящия процес имотът –
предмет на продажбата следва да бъде оценен
към момента на сделката - **.**.****
година съобразно характеристиките, с
които е описан в нотариалния акт, доколкото волята на страните е била да
сключат сделка за такъв имот - в
урбанизирана територия и с посоченото предназначение, а не за земеделски имот.
За
пълнота на изложението следва да се посочи следното:
Действително
по делото се съдържат доказателства, че преди
сключването на процесната сделка, на **.**.**** година с нотариален акт № ***
том * рег. № **** дело № *** от **** година на Нотариус П. с рег. № *** „Е.“ ЕООД е придобило три
земеделски имота – нива и две използваеми ливади от десета категория в м. „П.“
в землището на Д., подробно описани в
нотариалния акт. Цената, на която са закупени имотите, е 7920 лева, при данъчна
оценка към онзи момент 32,30 лева. С
този нотариален акт „Е.“ ЕООД се е
легитимирал като продавач по процесната сделка през **** година. Статутът на
имотите безспорно е променен от момента, в който „Е.“ ЕООД / н./ ги е придобил,
до момента, в който ги е продал на А.Т.
на **.**.**** година.
Доводите,
които се поддържат от процесуалния представител на А.Т. в последното съдебно заседание пред първата
инстанция, както и пред въззивната инстанция
за това, че решението за промяна на предназначението на земеделската
земя е загубило правното си действие, са извън предмета на спора, очертан с
исковата и допълнителната искова молба, както и с отговора по чл. 367 и чл. 373
от ГПК. Този довод е във връзка с разпоредбата на чл. 24 ал. 5 от Закона за
опазване на земеделските земи. Посочената
разпоредба предвижда, че решението за
промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие, когато:
в тримесечен срок от съобщаването по реда на чл. 24а не е заплатена таксата по
чл. 30, или в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на
предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта,
или в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на
предназначението изграждането на обекта не е започнало. Ответницата обаче не е оспорила съдържанието на нотариалния акт в
частта за вида на продадения имот, не се е позовала на настъпване на някое от
обстоятелствата, изброени в чл. 24 ал. 5 от ЗОЗЗ в преклузивните срокове по
ГПК.
В рамките на настоящото производство по иск по
чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ и без нарочни възражения от ответницата в
преклузивните срокове, съдът не би могъл
да вземе предвид данни за стойността на
друг вид имот, различен от описания в нотариалния акт, извършвайки преценка на цялата предхождаща сключването на сделката административна
процедура по издаване на решението за
промяна на предназначението на земеделската земя.
От
значение за произнасяне по основателността на предявения иск е
пазарната стойност на имота
към момента на сключване на сделката.
За
изясняване на този въпрос пред първата инстанция е допусната съдебно-техническа
експертиза. Двете вещи лица – Х. и Р., при съобразяване на местоположението,
градоустройствения статут на имота и другите му пазарни характеристики, са определили, че тази стойност е 11552
лева. Видно от заключението им, те са
използвали метода на сравнителната стойност, като са взели предвид цените, на
които са продадени три други имота. Използваните за сравнение имоти са земеделски
– ливади от осма и десета категория. Дори да се приеме за допустимо и основателно
възражението на ответницата А.Т., че към момента на сключване на сделката
имотът е имал характер на земеделски, а не на поземлен имот в урбанизирана
територия с предназначение „за друг
курортно-рекреационен обект“, при постановяване на решението следва да се
съобрази тази оценка на вещите лица, а именно 11552 лева.
Настоящият
съдебен състав не споделя изводите на първоинстанционния съд, че при определена
по описания по-горе начин пазарна
стойност на имота от 11552 лева, заплатената продажна цена от 8500 лева е
еквивалентна на даденото по сделката. В
случая заплатената цена е с повече от 1/4 по-ниска от определената пред първата
инстанция пазарна стойност на имота. Това обстоятелство, наред с факта, че данъчна оценка на имота е три пъти и половина по-висока от продажната му цена е достатъчен,
за да се приеме нееквивалентност на
престациите по сделката, респ. да се уважи предявеният иск по чл. 647 ал. 1 т.
3 от ТЗ, тъй като даденото по нея значително надхвърля по стойност полученото.
Изложените
до тук мотиви са в отговор на поддържаното от процесуалния представител на
ответницата А.Т. становище, че при
определяне на пазарната стойност имотът
- предмет на сделката следва да бъде оценен като земеделски.
Настоящият
съдебен състав обаче приема, че пазарната стойност на имота следва да бъде
определена според вида му към момента на сключване на сделката, посочен в
нотариалния акт, като в тази връзка изложи мотиви по-горе. Такава оценка е
определена от приетата пред въззивната инстанция съдебно-техническа
експертиза. Според нея пазарната
стойност на процесния имот към момента на сделката, съобразена със състоянието
му и регулационния му статут, е 40900
лева. Получената при продажбата цена от 8500 лева за този имот е почти пет пъти по-ниска от определената от вещите лица пазарна стойност на имота към
момента на сключване на сделката.
При
тези доказателства искът по чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ следва да бъде уважен,
като процесната сделка се обяви за недействителна по отношение на кредиторите
на несъстоятелността на „Е.“ ЕООД.
Уважаването
на иска по чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ е предпоставка и за уважаване на предявения
по реда на чл. 649 ал. 2 от ТЗ обусловен иск срещу приобретателката по сделката
А.Т.. Тя следва да бъде осъдена да върне имота в масата на несъстоятелността.
Първоинстанционното
решение следва да бъде отменено изцяло, включително в частта, с която „Е.“ ЕООД
/ н./ е осъдено да заплати разноски на А.Т. и държавни такси. Следва да бъде
постановено ново решение по съществото на спора
в посочения по-горе смисъл.
С
оглед изхода на спора и на основание чл. 649 ал. 6 от ТЗ А.Т. следва да бъде
осъдена да заплати в полза на бюджета на съдебната власт държавна такса по
предявените искове – главен и обусловен, определена в размер на 4% върху
1/4 от данъчната оценка на имота – по
301,89 лева по двата иска за първата инстанция, или общо 603,78 лева,
както 2%, или общо 301,89 лева – за
въззивната инстанция.
А.Т.
следва да бъде осъдена да заплати в масата на несъстоятелността на „Е.“ ЕООД /
н./ и сумата от 600 лева направени
разноски за експертиза пред въззивната
инстанция.
По
изложените съображения Пловдивският апелативен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение
№ 320 от 14.06.2017 година, постановено по т. дело № 487/2016 година по
описа на Окръжен съд – П. изцяло, ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВЯВА:
По
иска на С.Ф.М., в качеството му на постоянен
синдик на „Е.“ ЕООД / в несъстоятелност/,
с правно основание чл. 647 ал. 1 т. 3 от ТЗ, против А.
Т. *** , ЕГН **********, и „Е.“
ЕООД / в несъстоятелност/, ЕИК *********, ОБЯВЯВА
ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛНА по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „Е.“
ЕООД / в несъстоятелност/, сделката покупко-продажба на недвижим имот, сключена с
нотариален акт № ***, том *, рег. № ****,
дело № ***/**** г. по описа на Нотариус З. И., рег. № * на Нотариалната камара,
вписан в СВ – град Д. с вх.№ ***/**.**.**** г., акт № ***, том *, дело ***/****
г., с която „Е.“ ЕООД е продало на А.Т.Т.,
срещу продажна цена от 8 500 лева поземлен имот с идентификатор *****.***.*** по
КККР на гр. Д., с административен адрес: град Д., местност „П.“, с площ от 7453 кв.м., с трайно предназначение
на територията „урбанизирана“ и начин на трайно ползване „за друг
курортно-рекреационен обект“, при съседи подробно посочени в акта, за
който със заповед № ***/**.**.****
година на Кмета на Община Д. е отреден УПИ * – за конна база с вили за отдих в
кв. * по ПУП на м. „П.“ в землището на град Д..
ОСЪЖДА А. Т. *** , ЕГН **********,*** да върне в масата на несъстоятелността на „Е.“ ЕООД /
н./, ЕИК *********, следния недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор *****.***.*** по КККР на гр. Д., с административен адрес: град Д.,
местност „П.“, с площ от 7453 кв.м., с
трайно предназначение на територията „урбанизирана“ и начин на трайно ползване
„ за друг курортно-рекреационен обект“, за който със заповед № ***/**.**.**** година на Кмета
на Община Д. е отреден УПИ * – за конна база с вили за отдих в кв. * по ПУП на
м. „П.“ в землището на град Д..
ОСЪЖДА А. Т. *** , ЕГН **********,***, да заплати в полза на бюджета на съдебната
власт сумата от 603,78 лева държавна такса за първоинстанционното производство
и сумата от 301,89 лева държавна такса за въззивното производство.
ОСЪЖДА А. Т. *** , ЕГН **********,*** да заплати в
масата на несъстоятелността на „Е.“ ЕООД / н./, ЕИК *********, сумата от 600 лева направени
разноски пред въззивната инстанция.
Решението
подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.