№ 52
гр. Варна, 15.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Маринела Г. Дончева
Росица Сл. Станчева
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Маринела Г. Дончева Въззивно гражданско
дело № 20223000500080 по описа за 2022 година
за да се произнесе, съобрази следното :
Подадена е въззивна жалба от М. Н. СТ. с ЕГН **********, чрез
пълномощника си адв. С.И. З. от АК Варна срещу решение № 1940/29.12.2021
год по гр. д. № 907/2021 год на Окръжен съд Варна, г.о., В ЧАСТТА, с която е
отхвърлен иска против М. М. З. с ЕГН **********, с правно осн. чл. 26, ал. 1,
пр. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за продажба на
недвижим имот, обективиран в нот. акт. № 140, том I, рег. № 2547, дело №
148/26.05.2011 г. на нотариус Веселин Петров, рег. № 205 на НК с район на
действие ВРС, с който М. Н. СТ. продала на М. М. З. собствения си
апартамент № 31, намиращ се в гр. Варна, ж. к. „Възраждане“, бл. 75, вх. В,
ет. 4, с идентификатор 10135.3511.35.20.8 по КК на гр. Варна с площ от
103.11 кв. м., състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения, при
граници: обекти с идентификатори 10135.3511.35.20.7 и 10135.3511.35.20.6,
заедно с принадлежащото избено помещение № 8 с площ от 12.8 кв. м., при
граници на избеното помещение: коридор, паркинг, стълбище и изба на ап. 7,
както и 11.6962 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху дворното място, като накърняващ добрите нрави.
1
В частта, с която е отхвърлен евентуалният иск против М. М. З. с ЕГН
**********, с правно осн. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на същия договор
поради неплащане на покупната цена, първоинстанционното решение не е
било обжалвано и е влязло в сила.
По съображения за незаконосъобразност и необоснованост на
решението, въззивницата моли за неговата отмяна в обжалваната част и
постановяване на друго, с което искът с правно осн. чл. 26, ал. 1 от ЗЗД да
бъде уважен. Моли за присъждане на разноски за двете инстанции.
В постъпилия отговор от М. М. З. чрез адв. Т.Г. Б., вписана от АК
Кърджали, е изразено становище за неоснователност на въззивната жалба и за
потвърждаване на решението.
Съставът на Апелативен съд Варна намира, че въззивната жалба е
подадена в срок от легитимирана страна и срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество, тя е НЕОСНОВАТЕЛНА, по следните мотиви:
Предмет на разглеждане в настоящото производство е само частта от
решението, с която е отхвърлен предявения иск с правно основание чл. 26 ал.
1, предл. 3 от ЗЗД, с който се иска да се приеме за установено, че сключеният
между страните договор за покупко-продажба е нищожен поради
противоречие с добрите нрави предвид неравностойността на насрещните
престации.
Строгата санкция на нищожността се прилага към онези сделки, които
страдат от пороци толкова съществени, щото пораждането на правните им
последици да е нетърпимо според правилата на закона и/или морала.
Основната трудност при преценката кога една сделка противоречи на добрите
нрави се състои в намирането на баланса между общоприетите правила за
добросъвестност и почтеност при сключването й от една страна и свободата
на договаряне – от друга.
На решаването на този въпрос са посветени множество решения на
ВКС, които в преобладаващата им част са ориентирани към разбирането, че
нееквивалентността на насрещните престации не е достатъчно условие, за да
обоснове извод, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите
нрави. Необходимо е този извод да се опира и върху анализ на конкретните
2
факти относно действителните отношения между страните с оглед техните
интереси и специфичната цел, която ги е мотивирала към сключване на
сделката. (Решение № 24/09.02.2016 год по гр.д. № 2419/2015 на ВКС, III ГО).
Съгласно изрична клауза в нотариалния акт за покупко-продажба на
жилището, ищцата е запазила за себе си пожизнено право на ползване.
Уговорената покупна цена в размер на 13 000 лв е заплатена в деня на
сключване на сделката, според изявлението на продавачката пред нотариуса.
Тази цена безспорно е по-ниска от данъчната оценка на имота, отразена в
нотариалния акт, и върху която са заплатени дължимите данъци и такси.
По делото е прието заключение на съдебно-оценителната експертиза, от
което се установява, че пазарната стойност на имота към момента на
сключване на договора е в размер на 57 922 лв (от 81 465 лв, е приспадната
стойността на правото на ползване 23 543 лв), следователно уговорената
покупна цена е 2,5 пъти по-ниска от действителната.
Както е прието в цитираното по-горе решение на ВКС, известно
несъответствие между уговорената и действителната пазарна цена на имота е
допустимо. Накърняване на добрите нрави обаче е налице единствено при
прекрачване на разумната граница на свободата на договаряне, респ. при
съществена нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от
тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата – дотолкова, че с това се
нарушават общоприети морални норми, въплъщаващи общественото понятие
за справедливост. Макар и индикатор за нееквивалентност на престациите,
преценката за това не се ограничава единствено до тяхното количествено
сравняване, а обхваща и всички останали обстоятелства, установени по
конкретното дело, които са от значение за изясняване на действителните
отношения между страните, включително – близки родствени връзки,
отношения на привързаност и грижи между продавача и купувача, интересите
на прехвърлителя и мотивите да сключи договора.
По делото не е спорно обстоятелството, че ответницата е внучка на
ищцата. Събраните гласни доказателства не си противоречат по въпроса, че
между страните е съществувала трайна и дълбока емоционална връзка,
напълно в духа на традициите в българското семейство. В процесния имот
ищцата е живяла заедно със семейството на дъщеря си Р. и двете си внучки
(едната от които е ответницата). Тогава децата са били малки, а ищцата е
3
работила в чужбина и ги е подкрепяла материално. Обичайно е при сделки
между близки роднини желанието за подпомагане на икономически по-
слабата страна, каквато в случая е била ответницата. Ищцата не е била
мотивирана от извличане на потенциална печалба от вещта си. Доколкото са
налице данни за конфликт между страните, от свидетелските показания се
установява, че той е възникнал впоследствие при преговори за обременяване
на вещта с ипотека, но това обстоятелство е ирелевантно. За да бъде обявена
една сделка за нищожна, основанието за това трябва да е съществувало към
момента на договарянето.
Като е достигнал до същия правен резултат първоинстанционният съд е
постановил законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора, в полза на ответницата следва да се присъдят
направените разноски за настоящата инстанция в размер на 1326 лв,
представляващи възнаграждението за един адвокат, съгласно приложения
списък, подкрепен с доказателства за заплащането на сумата.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1940/29.12.2021 год по гр. д. № 907/2021
год на Окръжен съд Варна, г.о., В ЧАСТТА, с която е отхвърлен иска против
М. М. З. с ЕГН **********, с правно осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за
прогласяване нищожността на договор за продажба на недвижим имот,
обективиран в нот. акт. № 140, том I, рег. № 2547, дело № 148/26.05.2011 г. на
нотариус Веселин Петров, рег. № 205 на НК с район на действие ВРС, с който
М. Н. СТ. продала на М. М. З. собствения си апартамент № 31, намиращ се в
гр. Варна, ж. к. „Възраждане“, бл. 75, вх. В, ет. 4, с идентификатор
10135.3511.35.20.8 по КК на гр. Варна с площ от 103.11 кв. м., състоящ се от
три стаи, кухня и сервизни помещения, при граници: обекти с
идентификатори 10135.3511.35.20.7 и 10135.3511.35.20.6, заедно с
принадлежащото избено помещение № 8 с площ от 12.8 кв. м., при граници
на избеното помещение: коридор, паркинг, стълбище и изба на ап. 7, както и
11.6962 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
дворното място, като накърняващ добрите нрави.
4
ОСЪЖДА М. Н. СТ., ЕГН **********, постоянен адрес гр. Варна, ж. к.
„Възраждане“, бл. 75, ет. 4, ап. 31, да заплати на М. М. З. с ЕГН **********
сумата от 1326 /хиляда триста двадесет и шест/ лева, представляваща
дължимо адвокатско възнаграждение за въззивнотото производство.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5