Р
Е Ш Е
Н И Е-137
гр.Видин, 30.07.2014 година
В И М
Е Т О
Н А Н
А Р О
Д А
Видинският окръжен съд гражданска колегия в открито
заседание на тридесети
юли две хилядна и четиринадесета година в състав:
Председател: Д. М.
Членове:
при секретаря А.А. и в присъствието
на прокурора като разгледа
докладваното от
Съдията М.
гр.дело № 251 по описа за 2013
година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Исковете са с правно основание чл.26
от ЗЗД и чл.108 от ЗС.
Предявени
са от държавата, представлявана от М. на з. и х. гр.С. като обективно и
субективно съединени против Л.А.П. ***, против която е предявен иска с правно
основание чл.26 от ЗЗД и против „П.Е.П. С.” ООД със седалище и адрес на
управление гр.С., представлявано от управителите Т. Д. Г. и П. К. П. по
отношение иска с правно основание чл.108 от ЗС.
Поддържа
се в исковата молба, че на 26.02.2009г. е бил сключен договор под №1 за
покупко-продажба на пет недвижими имота, представляващи земи частна държавна
собственост, между Директора на О. д. „З.” гр.В. и първата от ответниците Л.А.П..
Договорът е вписан в СВ при гр.Кула с Акт №, т.І-ви, вх.рег.№1, двойно
вх.рег.№546 от 23.03.2009г.
Единият
от имотите, предмет на договора е имот №000307, находящ се в землището на с.Б.
с ЕКАТТЕ 05195, общ.Б., представляващ стопански двор с площ от 91 925кв.м.
в местността „Есен” при съседи: имот №177001 – пасище, мера, общинска земя
с.Бойница, имот №000249 – полски път на Община Б., имот №000251 – полски път на
Община Б., имот №177002 – пасище, мера общинска земя с.Б., имот №000303 – дере
на Община Б., имот №177004 – пасище, мера, общинска земя с.Б. и имот №000838 –
жилищна територия на село Б..
Поддържа
се, че на 12.11.2009г. в СВ при гр.К. е вписан Договор за продажба на имот
№000307, с който Л.А.П. е продала имота на ответника „П.Е.П. С.” ООД, като
договорът е вписан с Акт №1, т.ІV-ти, вх.рег. №6, двойно
вх.рег.№1359/12.11.2009г. Поддържа се, че този ответник държи и ползва имота и
понастоящем. Ищецът поддържа, че процесният имот е държавна собственост по
силата на чл.10-б и чл.24 от ЗСПЗЗ, представлява бивш стопански двор на
организациите по Параграф 12 и по Параграф 29 от ПЗР на ЗСПЗЗ, негоден е за
земеделско ползване и не представлява земя, подлежаща на възстановяване. Съгласно
чл.24, ал.1 от ЗСПЗЗ М. на з. и х. упражнява правата на собственика за земите
от Д. п. ф. като отдава под наем или аренда, учредява ограничени вещни права
върху тях, извършва продажба и замяна със земеделски земи на физически и
юридически лица. Съгласно чл.27, ал.8 от ЗСПЗЗ М. на з. и х. може да се
разпорежда с посочените по-горе земи само чрез търг при условия и по ред,
определени в Правилника за прилагането на закона. Ищецът поддържа, че процесният имот
представлява стопански двор с площ от 91 925кв.м. и е държавна собственост
по силата на закона а вторият ответник го държи и ползва без правно основание.
Поддържа,
че сделката материализирана в договора от 26.02.2009г. не е породила правни
последици и не е годна да породи транслативен ефект на вещното право на
собственост, тъй като страда от съществени пороци, довели до нейната
недействителност, а именно: сделката е нищожна на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД,
поради пряко нарушаване на императивни норми на закона – чл.27, ал.6 и ал.8 от
ЗСПЗЗ, чл.45а и сл., чл.47, ал.1 от ППЗСПЗЗ и чл.90 от ППЗДС; процесният имот е
земя, която не е заета със сгради и съоръжения и не е прилежаща към тях и
единственият способ за продажба на имота е чрез търг съгласно чл.27, ал.8 от
ЗСПЗЗ в редакцията към момента на извършване на сделката; ответницата Л.П. към
26.02.2009г. не е притежавала сграда или съоръжение върху имота и не е
правоимащо лице по смисъла на чл.27, ал.6 от ЗСПЗЗ и не е могла да се ползва от
разпоредбата на чл.27, ал.6 от същия закон.
Ищецът
подробно развива съображения относно продажбата на земя - държавна собственост, която е сложен
фактически състав, включващ административноправен елемент и гражданско правен
елемент. Поддържа, че при извършване на първата продажбата на имота,
административната част от сложния фактически състав на продажбата изцяло
липсва, поради което е сключен при начална нищожност. Посочва се също така, че
в процесния договор е посочен като продавач М. на з. и х., представляван от
Директора на ОД „Земеделие” – В., упълномощен с пълномощно, но видно от текста
на пълномощното упълномощителят е делегирал представителна власт на
упълномощения да продава земи от ДПФ само след издаване на нарочна заповед по
чл.45а, ал.2 или ал.5 от ППЗСПЗЗ, каквато не е издавана за настоящия случай.
Въз основа на всички тези пороци на сделката ищецът поддържа, че правото на
собственост върху процесния имот не е преминало в патримониума на първата от
ответниците – Л.А.П., което означава, че
и втория ответник не е придобил в собственост имот и го държи без правно
основание. Обосновавайки по този начин правния си интерес ищецът е поискал да
се провъзгласи сделката, материализирана в Договор №1/26.02.2009г., вписан при
СВ при гр.К. с Акт №., т.І-ви, вх.рег. №1, двойно вх.рег.№546/3.03.2009г. за
покупко – продажба на имот №000307, находящ се в землището на с.Б. с ЕКАТТЕ
05195, Община Б., представляващ стопански двор с площ от 91 925кв.м. в
местността „Есен”, за нищожна, респективно недействителна спрямо ищеца и втория
ответник „П.Е.П. С.” ООД гр.С. да бъде осъден да освободи и предаде на ищеца
описания по – горе имот. Ищецът претендира да му се заплатят съдебни деловодни
разноски.
На
основание чл.13 от ГПК препис от исковата молба е изпратен на ответниците,
които в законния едномесечен срок са подали писмен отговор на исковата молба.
В
писмения отговор на ответницата Л.А.П. е изразено становище, че оспорва изцяло
допустимостта и основателността на предявения срещу нея иск по чл.26 от ЗЗД.
Оспорва изцяло обстоятелствата, на които ищецът основава иска като твърди, че
са неверни, необосновани и недоказани. Подробно излага съображения по взетото
становище, като поддържа, че сключения между М. на з. и х. Договор от 26.02.2009г.
и нея в качеството и на купувач не е нищожен. Оспорва обстоятелството, че
държавата е собственик на процесния недвижим имот, тъй като същата не може да
получи собствеността върху имота по силата на самия закон, а според правилата
на ЗСПЗЗ е необходимо изпълнение на предвидената в закона административна
процедура от органите на поземлената собственост , които следва да издадат
административен акт за възстановяване правото на собственост и скица, с която
се конкретизира точния имот, които имат конститутивно действие по отношение на
собственика на имота. Позовава се на разпоредбата на чл.45, ал.1 и ал.2 от
ППЗСПЗЗ. Ответницата поддържа, че по процесния договор е изправна страна като е
изпълнила задълженията си, включително и задължението за заплащане на продажната
цена за имотите по договора и не е имала съмнения относно компетентността и
правомощията на М. на з. и х. да се разпорежда с имоти по силата на ЗСПЗЗ.
Ответницата развива доводи, че в конкретния случай не се касае до нищожност на
сделката, а се касае за продажба на чужда вещ, която не е нищожна. Във връзка с
оспорването на собствеността върху имота от държавата е изложила подробни
съображения по приложение на разпоредбата на чл.24 от ЗСПЗЗ, където категорично
е разграничено правото на собственост на държавата върху земите, посочени в
чл.24, ал.2, ал.3 и ал.4 от ЗСПЗЗ и където в ал.5 е посочено, че тези земи са
държавна собственост и разпоредбата на чл.45, ал.1 от ППЗСПЗЗ, където е
посочено, че земеделските земи от Държавния и Общински поземлен фонд се
установяват служебно от Общинските служби по земеделие, за което следва да се
вземе решение по чл.18ж, ал.1, или по чл.27 от ППЗСПЗЗ. В отговора се посочва,
че за процесния имот не е издавано решение на съответните административни органи
за установяване служебно, че тази земя се включва в Държавния поземлен фонд,
също така и не е издаван Акт за частна държавна собственост. Поискано е да се
отхвърли предявения срещу тази ответница иск, а ако искът бъде уважен е
направила искане по чл.34 от ЗЗД ищецът да бъде осъден да и заплати платената
по договора цена за имота. Тъй като ответницата не е изпълнила указанията на
съда по така предявения насрещен иск, същият не е приет за съвместно разглеждан
Вторият
ответник „П.Е.П. С.” ООД гр.С. е подал писмен отговор на исковата молба, като
на първо място е оспорил активната легитимация на ищеца и поддържа, че
държавата не е собственик на процесния имот и няма правен интерес от
предявяването на иска. На второ място поддържа, че сделката – предмет на
договора от 26.02.2009г. не е нищожна, тъй като първият ответник – П. при
закупуване на имота е действала добросъвестно, а цялата процедура по
подготовката на тази сделка е била извършена от продавача и доколкото няма
установено престъпление не е налице нищожност на сделката. Застъпва
становището, че продажбата на чужда вещ не е нищожна, сделката поражда правни
последици по отношение на купувача, а продавача може да я потвърди в
последствие и по този начин да я санира или да поиска прогласяването и за
недействителна, но и в двата случая продавачът следва да докаже, че е бил
собственик на продадения имот. Относно твърдението си, че държавата не е
собственик на процесния имот този ответник също развива доводи, че общинските
служби по Земеделие служебно установяват земеделските земи от държавния и
общинския поземлен фонд, след което издават съответните решения, въз основа на
които се издава Акт за държавна собственост. Във връзка с предявения против
този ответник иск по чл.108 от ЗС ответникът поддържа, че по сделката,
извършена на 12.11.2009г. е добросъвестен купувач и като такъв владее имота на
правно основание. Като добросъвестен владелец ответникът е извършил редица
подобрения в имота, а именно изградил е фотоволтаична централа, с което цената
на имота се е увеличила след направените подобрения и възлиза на
11 000 000евро. Направил е искане чрез възражение за присъждане на
сумата от 11 000 000евро, представляваща извършените подобрения в
имота след закупуването му на 12.11.2009г., с които подобрения се е увеличила
стойността на процесния имот. Направил е искане за признаване на право на
задържане по отношение на ищеца за процесния имот до заплащане на сумата от
11 000 000евро.
Ищецът
е оспорил претенцията под формата на възражение за присъждане на стойността на
направените подобрения в процесния имот и упражняване правото на задържане
върху имота като поддържа, че този ответник не е внесъл дължимата държавна
такса върху претенцията.
Съдът е
приел за разглеждане направеното искане чрез възражение за присъждане на сумата
от 11 000 000евро, която ищецът ще следва да заплати на ответника „П.Е.П.
С.” ООД гр.С., представляваща стойността на извършени подобрения в имота, с
които се е увеличила стойността на процесния имот, а именно – изграждане на фотоволтаична
централа, като е приел и направеното искане за признаване на правото на
задържане на имот по отношение на ищеца до заплащане на сумата
11 000 000евро, с която сума се е увеличила стойността на имота, след
направените в него подобрения.
Страните
са представили по делото писмени доказателства, назначена е комплексна съдебна
експертиза за оценка на машини и съоръжения, изпълнена от независим оценител,
инженер-геодезист, специалист по оценка на недвижими имоти и икономист по
строителството, въз основа на които доказателства Окръжният съд приема за
установено следното:
С
Договор за покупко-продажба на недвижим имот – земя частна държавна собственост
по чл.27, ал.6 от ЗСПЗЗ №1/26.02.2009г. М. на з. и х., представляван от инж.Н.
Ц. Т., директор на Областна дирекция „Земеделие” – В., упълномощен с пълномощно
№К001-2/23.01.2009г. е продал на купувача Л.А.П. ***, ЕГН:**********
собствеността върху недвижими имоти, представляващи свободни незаети от сгради
и съоръжения земи в стопански двор, негодни за земеделско ползване и не
подлежащи на възстановяване между които и имот №000307, находящ се в землището
на с.Б. с ЕКАТТЕ 05195, общ.Б., представляващ стопански двор с площ от
91 925дка в местността „Есен”, с посочени съседи, с продажна цена в размер
на 13 858лв. Договорът е вписан в СВ при гр.Б. на 20.03.2009г., Акт №147,
т.І-ви, партида №7670, 7671, 7672, 7673, а в Службата по вписванията гр.К. е
вписан под партида №6556, т.І-ви, №109/23.03.2009г. По делото е представено
цитираното в договора пълномощно, с което Директора на О. д. „Земеделие” гр.В.
е упълномощен от М. на з. и х. на 21.03.2009г. да извършва определени действия,
включително и да сключва договори за продажба и замяна на земите от Държавния п.
ф. по реда и при условията на чл.27, ал.6 от ЗСПЗЗ след издаване на заповед по
чл.45а, ал.2 или ал.5 от ППЗСПЗЗ на М. на з. и х.. Такава Заповед за извършване
на конкретната продажба не е представена по делото. По делото е представено
извлечение от регистъра на земеделски земи от О. с. по з. с.Б. по отношение на
пълна история на имот №000307 към 22.01.2013г. в което е отбелязано, че няма
данни в регистъра за история на имота преди вписването на Л.А.П. с представен
документ за собственост за придобиване на имота чрез покупко-продажба и „П.Е.П.
С.” ООД гр.В. за придобиване на собствеността върху имота чрез покупко-продажба
по нотариален акт. В регистъра е отразено, че бивш собственик на имота е Д. п.
ф., а като начин на придобиване – по ЗСПЗЗ. По делото са представени и два броя
удостоверения от О. у. на Област В., издадени на 28.07.2011г., като в първото
удостоверение е отразено, че за
процесния недвижим имоти няма издаден акт за държавна собственост и същият не е
записан в регистрите за държавна собственост при О. а. В. като държавен. Във
второто удостоверение е отразено, че в архива на О. а. В. няма намерени
предявени реституционни претенции за този недвижим имот.
От
представения по делото нотариален акт №179, т.ІІІ, рег.№2359, н.дело №397 от
12.11.2009г., издаден от нотариус В. Б. с район на действие Районен съд гр.К. е
видно, че Л.А.П. е продала на „П.Е.П. С.” ООД гр.В. процесния недвижим имот за
сумата от 15 000лв.
От представените
по делото писмени доказателства и заключението на назначената комплексна експертиза
е видно, че „П.Е.П. С.” ООД гр.В. е извършило строителство върху процесния имот
на фотоволтаична централа с мощност 3 722kW въз
основа на издадено разрешение за строеж от 24.03.2010г. на Община Б.. Системата
е била изградена като по делото са представени три разрешения за ползване на
изградената инсталация.
Назначената
по делото комплексна експертиза дава заключение на първо място за
предназначението на имота към датата на сключване на първоначалния договор и
дали е бил включен в Държавния поземлен фонд. Вещото лице-геодезист дава
заключение, че съобразно регулационните планове, кадастралните планове,
кадастралните карти и регистри и плановете на земеделските земи, които са
действали към датата на влизане в сила на ЗСПЗЗ имотът се е ползвал като
стопански двор от бившото ДЗС Б. и АПК Б. като в регистрите имота е вписан като
държавен по Решение №05195/30.04.2003г. на Поземлена комисия по чл.17, ал.1 от
ЗСПЗЗ, какъвто документ липсва при проверката от вещото лице, което заявява, че
посочения текст третира само собствеността на гражданите, но не и на
държавата. Вещото лице е посочило, че
няма данни в ОС „З.” с.Б. за издаване на решения по чл.10, ал.12, чл.19, ал.1,
чл.47 от ЗСПЗЗ, както и за изготвени протоколи за непригодност на земеделска
земя в стопански двор съгласно чл.27, ал.8, 9 и 10 от ЗСПЗЗ. Вещото лице
посочва, че първата подадена декларация за собственост върху имота е от името
на Л.П. през месец Юли 2012г., данъчна оценка е издавана към 11.07.2012г.,
която е на стойност 141 196.80лв.
Комплексната
експертиза е дала оценка на изградената фотоволтаична система като е посочила,
че всички разходи за строителството на ФВЦ са в размер на
13 547 575.79лв., пазарната цена на земеделския имот, изчислена като
земя от 91 925дка е в размер на 207 713.73лв., а общата стойност на
имота, ведно с направената инвестиция възлиза на 13 767 839.55лв.
С оглед
на така установените по делото обстоятелства Окръжният съд приема за установено
следното:
Неоснователно
е възражението на ответниците за недопустимост на предявените искове.
Ищецът
обосновава правния си интерес от предявяване на иска с правно основание чл.26
от ЗЗД като страна по сделката, чиято нищожност се иска да бъде обявена, поради
което ще следва да се приеме че същият има правен интерес от установяване на
нищожност, респективно относителна недействителност спрямо него на атакуваната
сделка. Обстоятелството, което се сочи от двамата ответници, че не е налице за
предявяване на двата иска, а именно, че ищецът не е бил собственик към момента
на първата покупко-продажба, е въпрос който касае съществото на двата спора, а
не условия за допустимост на двата иска.
По същество съдът приема и двата предявени
иска за недоказани.
Основания
предмет на доказване и по двата иска е наличието на собственост върху процесния
имот от страна на държавата към момента на прехвърляне на имота с договора от
26.02.2009г., по силата на който М. на з. и х. чрез представител, упълномощен с
пълномощно е прехвърли имота на първата ответница Л.А.П..
От
представените по делото доказателства не се установява наличието на собственост
от страна на държавата върху процесния имот към момента на покупко-продажбата.
Окръжният
съд приема за основателни възраженията и на двамата ответника че държавата не е
собственик на имот по селата на закона, а същата може да стане собственик при
изпълнение на особените изисквания на разпоредбите на ЗСПЗЗ за провеждане на
административна процедура, която следва да приключи с решение на Комисията по земеделие,
която по закона е единственият оторизиран административен орган, който може да
се произнесе по собствеността върху дадена земеделска земя.
Ищецът
основава правото си на собственост на чл.10-б и чл.24 от ЗСПЗЗ. В разпоредбата
на чл.24 изчерпателно са изброени хипотезите, при които Държавата запазва
собствеността върху определени земеделски земи, които са с конкретно
предназначение и за които не е необходимо издаването на съответен акт от
оторизирания административен орган. За останалите земеделски земи, включително
и тези, върху които са разположени обекти на организациите по Параграф 12 и 29
от ПЗР на ЗСПЗ, както и незаети със сгради и съоръжение или прилежащи площи към
тях, но негодни за земеделско ползване и неподлежащи на възстановяване, за да станат
държавна собственост следва съгласно разпоредбата на чл.45, ал.1 от ППЗСПЗЗ да
се установят служебно от О. с. по з., като в ал.2 е предвидено, че след
служебното установяване Общинската служба издава Решение по чл.18ж, ал.1 или по
чл.27 от ППЗСПЗЗ, след което Областния управител следва да издаде Акт за
държавна собственост.
За
извършена такава процедура доказателства в настоящото производство не са
представени.
След
като е предвидена по закон процедура по административен ред за установяване на
земи в собственост на държавата в настоящото производство не може да се извърши
такова установяване, тъй като компетентността за това действие по закон е на
административен орган, а именно Общинските служби „З.” по места. Конститутивният
ефект на възстановяването и установяването на земи в собственост на държавата
са именно административните актове, които се издават от общинските служби по
земеделие – Решение по чл.18ж, ал.1 от ППЗСПЗЗ, с което се възстановява
собствеността със съществуващи или възстановими на терена стари реални граници
или в нави реални граници, с плам за земеразделяне, с решение по чл.27, ал.1 от
ППЗСПЗЗ, след което се издава скица за индивидуализация на имота, с което
приключва административната процедура по установяване собствеността върху тези
земеделски земи.
Поради
тези съображения съдът приема, че предявеният иск с правно основание чл.26,
ал.1 предл.І-во от ЗЗД за провъзгласяване нищожността на въпросната сделка като
противоречаща на закона и евентуално съединения и установителен иск по чл.42,
ал.2 от ЗЗД за провъзгласяване на процесната сделка за относително
недействителна спрямо ищеца като извършено от лице, действало без
представителна власт, предявени против ответницата Л.А.П., са недоказани и ще следва ад бъдат отхвърлени. След като се
установява обстоятелството, че към момента на прехвърляне на процесния
имот продавачът – държавата чрез М. на з.
и х. не е била собственик на имота, сделката не е нищожна, тъй като не се е
реализирал прехвърлителния ефект на правото на собственост от продавача на
купувача и договорът не е произвел правните си последици.
Неоснователен
е и предявения против втория ответник иск с правно основание чл.108 от ЗС на
същото основание, тъй като ищецът не е доказал, че е собственик на процесния
имот, за да може да претендира ревандикация на същия в своя патримониум.
С оглед
крайния резултат за отхвърляне на така предявените исков, съдът приема, че не
следва да разглежда по същество предявения под формата на възражение насрещен
иск за заплащане на сумата 11 000 000евро, представляваща стойността
с която цената на имота се е увеличила след извършените подобрения от втория
ответник, както и по отношение на признаване на правото на задържане по
отношение на ищеца върху процесния имот до заплащане на сумата от
11 000 000евро, с която сума се е увеличила стойността на имота след
направените в него подобрения.
Ищецът
ще следва да бъде осъден да заплати на ответника „П.Е.П. С.” ООД гр.С.
направените в производството разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК,
съобразно представения списък за разноските в размер на 6 900/шест хиляди
и деветстотин/лв.
По изложените
съображения Окръжният съд
Р Е
Ш И:
ОХВЪРЛЯ предявения от Държавата,
представлявана от М. на з. и х. гр.С. против Л.А.П. с ЕГН:********** *** иск за
провъзгласяване нищожността на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД на договор за
покупко-продажба на недвижим имот №1/26.02.2009г. по силата на който м. на з. и
х., представляван от Директора на Областна дирекция „З.” гр.В. е продал на Л.А.П. имот №003307, находящ се в землището на с.Б.
с ЕКАТТЕ 05195, общ.Б., представляващ стопански двор с площ от 91 925дка в
местността „Есен” при съседи: имот №177001 – пасище, мера, общинска земя с.Б.,
имот №000249 – полски път на Община Б., имот №000251 – полски път на Община Б.,
имот №177002 – пасище, мера общинска земя с.Б., имот №000303 – дере на Община Б.,
имот №177004 – пасище, мера, общинска земя с.Б. и имот №000838 – жилищна
територия на село Б..
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Държавата, представлявана от М. на з. и х. гр.С. против „П.Е.П. С.”
ООД, със седалище и адрес на управление гр.С. – 1220, столичен район „Надежда”,
ж.к. „.., представлявано от управителите Т. Д. Г. и П. К. П. иск за осъждане на
същото дружество да освободи и предаде на държавата имот №000307, находящ се в
землището на с.Б. с ЕКАТТЕ 05195, общ.Б., представляващ стопански двор с площ
от 91 925дка в местността „Есен” при съседи: имот №177001 – пасище, мера,
общинска земя с.Б., имот №000249 – полски път на Община Б., имот №000251 –
полски път на Община Б., имот №177002 – пасище, мера общинска земя с.Б., имот №000303
– дере на Община Б., имот №177004 – пасище, мера, общинска земя с.Б. и имот
№000838 – жилищна територия на село Б..
ОСЪЖДА
Държавата, представлявана от М. на з. и х. да заплати на „П.Е.П. С.” ООД със
седалище и адрес на управление гр.С. – 1220, столичен район „Надежда”, ж.к..,
вх.. представлявано от управителите Т. Д. Г. и П. К. П., направените по делото
разноски в размер на 6 900/шест хиляди и деветстотин/ лв.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийския Апелативен
съд в двуседмичен срок от съобщението му
на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: