Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 23.10.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, II „Е” състав в публично заседание на двадесет и седми септември две
хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл.с-я
АДРИАНА АТАНАСОВА
при секретаря Елеонора Георгиева,
разгледа докладваното от съдия Сантиров гр. д. № 16643/2018 г.
по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК
С
решение №455110 от 20.07.2018 г., поправено и допълнено
по реда на чл. 247 и чл. 250 от ГПК с решение №503211 от 08.10.2018 г.,
постановени по гр.д. № 61500/2012 г., по описа на СРС, 50 с-в, Столична община
е осъдена да заплати на „Б.“ ЕООД сумата от 4820 лв., представляваща
имуществени вреди, настъпили в патримониума на ищеца във връзка с неизпълнение
на задължения, произтичащи от предсрочно прекратен договор за наем на
15.03.2012 г. на недвижим имот, находящ се в с. Панчарево, местност „Детски
град“ и представляващ УПИ I-СО, кв. 4, с площ от
970 кв.м., ведно със законната лихва от датата на предявяването на исковата молба - 20.12.2012 г.
до окончателното ѝ изплащане. С оглед изхода на спора ответникът е осъден
да заплати разноските по делото, в размер на 1382,40 лева.
Срещу така
постановеното решение е подадена въззивна жалба от Столична община, чрез юрк. Л.
Д., с надлежно учредена представителна власт по делото, с оплаквания за
неговата неправилност поради допуснати от първоинстанционния съд нарушения на
материалния закон и необоснованост. Поддържа се, че с нормата на чл. 12 ЗЗД се
обезщетяват вреди от несключване на договор и доколкото такъв е бил подписан
след като са водени преговори между страните, то и визираната разпоредба е
неприложима по настоящото дело. Сочи се, че е налице недобросъвестност в поведението
на наемателя-ищец, изразяваща се в разминаване между твърдените действия по
трасиране и почистване на отдадения под наем терен, и реалното осъществените
такива, тъй като от протокола за въвод във владение от 19.03.2012 г. се
установявало, че имотът не е в добро състояние, и не е почистен от намиращите
се там храсти и битови отпадъци. Позовава се и на извършено
от ищеца нарушение на чл. 4.2.1. от Договор № РД-56-22/15.03.2012г., според която
клауза наемателят е длъжен да извърши за своя сметка трасиране на имота, като
покани наемателя да присъства и се изготви въвод във владение. Счита, че с
предвидената в чл. 5.3 от договора възможността за едностранно прекратяване на
договора, уговорена в полза и на двете страни, всяка от тях се е съгласила да
понесе ефекта от упражняването на правото на прекратяване дори и с риска да претърпи
някакви неблагоприятни последици за интересите си. Тъй като се касаело за договор,
сключен при условията на обявена обществена поръчка, то и самият договор е бил
част от тръжната (конкурсна) документация, като със сключването му самият ищец
е изразил ясно и последователно желанието си да бъде страна по наемното
правоотношение при предложените клаузи, поради което не би могъл да се позовава
на недобросъвестност на ответната страна, на основание чл. 12 ЗЗД. Моли съда да
отмени обжалваното решение и отхвърли предявените искове като присъди разноски
за юрисконсултско възнаграждение.
Въззиваемият
„Б.“ ЕООД, чрез пълномощника си – адв. Ц.Х., в законоустановения срок е подал
отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата по подробно изложените
съображения и моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено изцяло.
Счита, че недобросъвестното поведение на ответника е доказано по несъмнен начин
по делото и правилно СРС е уважил ищцовата претенция. Претендира разноски за
настоящата съдебна инстанция.
Жалбата
е подадена в срока по чл. 259 ГПК, от легитимирано лице - страна в процеса,
като е заплатена дължимата държавна такса, поради което е допустима.
Съгласно
чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.
Решението
е валидно и допустимо, постановено в рамките на правораздавателната власт на
съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на
искането за съдебна защита.
Съдът,
като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира въззивната жалба за частично основателна
по следните съображения:
В
депозираната пред първоинстанционния съд искова молба са изложени твърдения, че
ищецът като наемател е сключил с ответника наемодател договор за наем от
15.03.2012 г. на недвижим имот, находящ се в с. Панчарево, местност „Детски град“
и представляващ УПИ I-СО, кв. 4, с площ от 970 кв.м., с
предназначение за градински център и със срок за ползване от 7 години. Поддържа
се, че преди предаването на имота, същият е бил превърнат в нерегламентирано
сметище, поради което ищецът е предприел действие за трасиране, почистване,
извозване на земни маси и подравняването на терена, като за тази цел е заплатил
на трети лица сумата от общо 4760 лв. След извършването на тези разходи, с
писмо от 18.04.2012 г. Столична община официално го е уведомила, че прекратява
сключения договор, поради възникнали непредвидени обстоятелства, считано от
19.05.2012 г., които обстоятелства са били известни на ответника още при
провеждането на конкурсната процедура. Конкретно твърди, че преди сключването
на договора за наем Столична община е знаела, че по силата на съдебно решение
трети лица, а не тя, са собственици на имота, който е обявила за отдаване под наем.
Предвид това поддържа, че наемодателят е действал в разрез с разпоредбата на
чл. 12 от ЗЗД при сключване на процесния договор, като ищецът не би сключил
договора за наем, ако му беше известно, че наемодателят не е притежавал правото
на собственост върху отдавания под наем терен. Твърди, че е претърпял загуби от
извършените от ищцовото дружество разходи, в общ размер на 4760 лв., от които
200 лв. за трасирането на имота и 4560 лв. за неговото почистване и
привеждането му в годно за ползване състояние, както и за сумата от 60 лв.,
представляваща стойността на закупената за участието в конкурса документация, и
за които суми се иска осъждането на ответника. В петитума ищецът е заявил и, че
при условията на евентуалност, ако съдът е приемел, че от изложените факти
претенцията на дружеството намира своето основание в прекратения договор за
наем или произтича от липсата, отпадането или неосъществяването на основанието,
то моли Столична община да бъде осъдена за сумата от общо 4820 лв.
При
така заявени от ищеца твърдения за съществувало валидно облигационно правоотношение
по договор за наем на терен, предназначен за изграждането на градински център, по
повод на което наемателят е направил разходи за привеждането му в годен за
ползване вид чрез неговото трасиране, почистване и подравняване, и които
разходи се претендират като претърпяна загуба с оглед предсрочното прекратяване
на договора за наем, настоящият състав на съда намира, че по отношение на
сумата от общо 4760 лв., претенцията намира своето правно основание в нормата
на чл. 230, ал. 2, предл. последно от ЗЗД. Разпоредбата предвижда, че ако вещта
не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето
ѝ или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички
случаи.
По
отношение на претенциите за претърпяна загуба по направени разходи за закупуването
на тръжна документация за участие в търга, в размер на 60 лв., искът е с правна
квалификация по чл. 12 от ЗЗД, тъй като от заявеното в исковата молба е изводимо,
че същите са настъпили в резултат от преддоговорното неизпълнение на задължението
на ответника да уведоми ищеца, че Столична община не притежава правото на
собственост върху процесния недвижим имот.
Не
е налице евентуално съединяване на искове, каквото непрецизно е заявено в
петитума на исковата молба (освен претърпяна загуба, при евентуалност се претендира
същата сума поради липсата, отпадането или неосъществяването на основание), тъй
като изложените твърдения не обосновават приложението на фактическия състав на
неоснователно обогатяване, а само тези на чл. 230, ал. 2 ЗЗД и на чл. 12 ЗЗД.
Страните
не спорят, а и от представените писмени доказателства се установява, че между
страните е бил сключен договор за наем № РД-56-22/15.03.2012, както и че при
провеждане на конкурсна процедура по реда на Наредбата за условията и реда за
провеждане на търгове и конкурси за отдаване на процесния терен под наем и при
сключването му, ответникът е знаел, че имотът принадлежи на трети лица. В този
смисъл поведението на ответника при сключването на договора действително е било
недобросъвестно, предвид нормата на чл. 12 ЗЗД, предвиждаща при воденето на
преговори и сключването на договори страните да действат добросъвестно.
Фактическият
състав на чл. 12 ЗЗД, e специален деликтен
състав, включващ следните кумулативно изискуеми елементи: 1. противоправно и
виновно поведение, 2. вреди, 3. пряка причинна връзка между поведението и
вредите. Обективните елементи от приложимия материалноправен фактически състав
подлежат на доказване от увредения, а субективният елемент (гражданската вина)
се презюмира оборимо, съгласно чл. 45, ал. 2 ЗЗД.
Установява
се по делото, че договорът е прекратен чрез отправено до наемателя едномесечно
писмено предизвестие по чл. 5.3 от договора, тъй като имотът е собственост на трети
лица.
Видно
от приложеното към исковата молба писмено доказателство „Съдържание на
конкурсната документация“, в нея е бил приложен проекта на договора за наем,
поради което следва да се приеме, че клаузите му са били сведени до знанието на
наемателя още при подаване на документите в търга и същият е бил наясно с
уговорената и за двете страни в чл. 5.3 от договора възможност за предсрочно
прекратяване на договора, без предвидена санкция за ползващата се от тази
клауза страна. Ищецът обективно е имал възможност да предвиди, че след
сключване на договора наемодателят може да се окаже, че не е собственик на
имота, което би препятствало необезпокояваното му ползване на терена, и въпреки
това се е съгласил с този потенциален риск. Следва да се отбележи, че причината
за твърдяната вреда от 60 лв., изразяваща се в закупуването на тръжна
документация, не е самият факт на несъобщаване на информацията за действителния
собственик, а прекратяването на договора за наем, с което наемателя е лишен от възможността
да ползва имота. Ето защо и разпоредбата на чл. 5.3 от договора прекъсва
причинната връзка между твърдените вреди от закупуване на тръжна документация
за участие в търга и соченото противоправно поведение, тъй като наемодателят се
е позовал на уговорена между страните договорна клауза, даваща му възможност да
прекрати едностранно договора по всяко време, без това да е поставено в зависимост
от негово виновно поведение, и без санкции. Липсата на един от елементите от
фактическия състав на чл. 12 ЗЗД е достатъчно основание за отхвърлянето тази
претенция като неоснователна.
По
отношение на сумата от 4760 лв., относимо към спора е диспозитивното правило на
чл. 230, ал. 1 ЗЗД, според което вещта следва да бъде предадена в състояние,
което отговаря на ползването, за което е наета, освен ако не е уговорено друго.
От
подписания между страните протокол за въвеждане във владение от 19.03.2012 г.
се установява, че имотът не е предаден в годно за предназначението му състояние
(за градински център), тъй като изрично е отбелязано, че „теренът не е в добро
състояние“ и целият е в храсти и битови отпадъци. За почистването и извозването
на отпадъците и подравняването на терена ищецът е направил разходи в общ размер
на 4560 лв., което се установява от приложените по делото два броя фактури №124/20.03.2012
г. и №125/23.03.2012 г., касови бележки от същите дати, и договор за
извършването на тези услуги, сключен между „Б.“ ЕООД и „Е.*“ ЕООД. В тази
насока са и изслушаните пред СРС свидетелски показания на свидетеля М.,
собственик на „Е.*“ ЕООД, според които теренът е бил затрупан със строителни отпадъци,
обрасъл с растителност и същият е бил изчистен за около 3-4 дни, през м. март
2012 г. Привеждането на имота в годно за ползване състояние от страна наемателя
се доказва и от протокола от 18.05.2012 г., с който ищецът е предал обратно
наетия терен на Столична община, и в който е посочено, че имотът е в много
добро състояние, същият е трасиран, почистен и подравнен.
Визираните
разходи представляват вреда за наемателя, под формата на претърпяна загуба, тъй
като при наличието на сключен договор за наем, наемодателят не е изпълнил
произтичащото от закона задължение по чл. 230, ал. 1 ЗЗД да предаде имота в
надлежно за ползването му състояние, поради което и ищецът се е наложило да стори
разноски за привеждане на наетия имот в състояние, което отговаря на
ползуването, за което е нает. Извод в обратен смисъл не следва от съдържанието
на договорната клауза на чл. 4.2.9, предвиждаща, че извършените трайни
подобрения в имота по време или след изтичането на договора остават безвъзмездно
в полза на наемодателя. В случая извършените от ищеца дейности по почистването, извозването на
отпадъците и подравняването на терена нямат характера на трайни подобрения, доколкото
не се създава материален субстрат, прикрепен трайно към терена до степен неговото
премахване да е невъзможно или да води да увреждане целостта на отдадения под
наем терен, а единствено цели да го приведе в годно за ползване състояние. Ето
защо и ищцовата претенция за тези разходи се явява изцяло основателна и следва
да бъде уважена до пълния предявен размер.
Неоснователно
обаче е искане за осъждане на ответника за сумата от 200 лв., заплатена за
трасирането на имота, тъй като този разход е уговорен да остане за негова
сметка, по силата на чл. 4.2.1. от договора, поради което е налице отклонение
от правилото на чл. 230, ал. 1 ЗЗД. Районният съд неправилно е уважил тази претенция,
без да отчете действието на визираната договорна клауза, поради което в тази си
част въззивната жалба се явява основателна, а обжалваното решение неправилно.
Доколкото
крайните изводи на двете инстанции не съвпадат изцяло, обжалваното решение
следва да бъде отменено в частта, с която ответникът е осъден да заплати на
ищеца сумата от 60,00 лв., представляваща претърпяна загуба от извършени разходи
за закупуването на тръжна документация и за сумата от 200,00 лв., представляваща
заплатена от наемателя за трасирането на имота, ведно със законната лихва върху
тези суми, считано от датата на исковата молба – 20.12.2012 г. В останалата
обжалвана част, с което искът с правно основание чл. 230, ал. 2 ЗЗД е уважен за
сумата от 4560,00 лв., представляващи необходими и извършени от ищеца разноски за
привеждане на наетия имот в годно за ползване състояние, макар и по различни
съображения, решението на СРС е правилно като краен резултат и следва да бъде
потвърдено.
С
оглед изхода на спора, обжалваният акт следва да се отмени и в частта с присъдените
в полза на ищеца разноски, за разликата над 1307,83 лв. до 1382,40 лв.
Предвид
частичната основателност на въззивната жалба, на Столична община следва да се
присъди юрисконсултско възнаграждение за всяка от двете инстанции, в размер от
по 5,40 лв., а на въззиваемия ищец следва да се присъдят разноски за адвокатско
възнаграждение за производството пред СГС, в размер на 567,63 лв.
По аргумент от чл. 280, ал.
1, т. 3 ГПК въззивното решение не подлежи на касационно обжалване.
Така мотивиран,
Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ
решение №455110
от 20.07.2018 г., поправено и допълнено по реда на чл. 247 и чл. 250 от ГПК с
решение №503211 от 08.10.2018 г., постановени по гр.д. № 61500/2012 г., по
описа на СРС, 50 с-в, в частта, с която е
уважен предявения от „Б.“ ЕООД *** иск за
разликата над 4560,00 лв., до присъдените 4820,00 лв.,
представляваща имуществени вреди (60 лв. – разходи за закупуване на тръжна
документация и 200 лв. – разходи за трасиране на нает имот), настъпили в патримониума
на ищеца във връзка с неизпълнение на задължения, произтичащи от предсрочно
прекратен договор за наем № РД-56-22/15.03.2012 г., ведно със законната лихва
от датата на предявяването на исковата молба - 20.12.2012 г. до окончателното
плащане, както и в частта, с която
Столична община е осъдена да заплати на „Б.“ ЕООД разноски в производството
пред СРС – за разликата над 1307,83
лв. до 1382,40
лв., и вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от „Б.“
ЕООД, с ЕИК ******, със съдебен адрес ***, - адв. Ц. Х.,***, ЕИК ******, с
адрес гр. София, ул. „******, искове с правно основание чл. 12 ЗЗД, за
заплащане на сумата от 60,00 лв., представляващ имуществена вреда, изразяваща
се в закупуването на тръжна документация за участие в конкурс по наемане на
поземлен имот, находящ се в с. Панчарево, местност „Детски град“ и представляващ
УПИ I-СО, кв. 4, с площ от 970 кв.м. и по чл. 230, ал. 2 ЗЗД за заплащането на
сумата от 200,00 лв., представляваща имуществени вреда за сторените разходи за
трасирането на горепосочения имот по повод сключения със Столична община
договор за наем № РД-56-22/15.03.2012 г., ведно със законната лихва върху претендираните
суми от датата на предявяването на исковата молба - 20.12.2012 г. до
окончателното плащане.
ПОТВЪРЖДАВА
решение №455110
от 20.07.2018 г., поправено и допълнено по реда на чл. 247 и чл. 250 от ГПК с
решение №503211 от 08.10.2018 г., постановени по гр.д. № 61500/2012 г., по
описа на СРС, 50 с-в, в останалата обжалвана част, с която Столична
община е осъдена да заплати на „Б.“ ЕООД, на основание чл. 230, ал. 2 ЗЗД,
сумата от 4560,00 лв., представляваща обезщетение за извършени от „Б.“ ЕООД разходи за привеждане на
горепосочения недвижим имот в годно за ползване състояние, по повод сключен със
Столична община договор за наем №
РД-56-22/15.03.2012 г., ведно със законната лихва от датата на предявяването на
исковата молба - 20.12.2012 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА
Столична
община, ЕИК ******, с адрес гр. София, ул. „******, да заплати на „Б.“ ЕООД, с
ЕИК ******, със съдебен адрес ***, - адв. Ц. Х., на основание чл. 78, ал. 1,
вр. чл. 273 ГПК, сумата от 567,63
лв., представляваща разноски за адвокатско възнаграждение
пред СГС.
ОСЪЖДА „Б.“ ЕООД, с
ЕИК ******, със съдебен адрес ***, чрез адв. Ц. Х.,***, ЕИК ******, с адрес гр.
София, ул. „******, на основание чл. 78, ал. 3, вр. чл. 273 ГПК, сумата от 5,40 лв., представляваща разноски за
юрисконсултско възнаграждение в производството пред СРС и сумата от 5,40 лв., представляваща разноски за юрисконсултско възнаграждение в производството
пред СГС.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: